臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第200號原 告 乙○○訴訟代理人 蔡得謙律師複 代理 人 張宏銘律師
戊○○訴訟代理人 何立斌律師被 告 祭祀公業陳奇富法定代理人 庚○○訴訟代理人 洪永叡律師複 代理 人 丙○○被 告 丁○○訴訟代理人 張豐守律師複 代理 人 張淑琪律師上列當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於民國99年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告主張就被告祭祀公業陳奇富出賣坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），基於承租人地位有優先承買權存在，被告則否認原告有優先承買權存在，是兩造就原告對系爭土地有無優先承買權存在有所爭執，致原告之優先承買權存否不明確，原告得否行使優先承買權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，則原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴狀訴之聲明雖記載：「一、請求確認原告就系爭土地有優先承買權存在；二、被告丁○○應將系爭土地臺中市中興地政事務所98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷；被告祭祀公業陳奇富應將系爭土地按被告丁○○買受之同一條件出售予原告，並辦理所有權移轉登記予原告」，然其所繳納之訴訟費用新臺幣（下同）113,904元，僅以其起訴狀記載所使用之土地範圍413.516平方公尺面積計算，並於本院99年5月19日言詞辯論期日表明：上開訴之聲明一、二所示土地範圍為原告向被告祭祀公業租用並建有房屋使用之範圍413.516平方公尺，僅就此部分主張優先承買權及辦理土地所有權移轉登記等語。嗣於99年7月14日言詞辯論期日更正其訴之聲明所指優先承買權範圍為系爭土地全部，並繳納裁判費497,904元，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)系爭土地原為被告祭祀公業陳奇富所有，長期以來系爭土地其中413.516平方公尺為原告向被告祭祀公業陳奇富租用並建有房屋使用，為不定期租約，被告祭祀公業陳奇富均按時來函收取租金並言明係租地建屋，原告亦依函旨繳納基地租金，堪認原告就系爭土地，與被告祭祀公業陳奇富之間有建物基地租賃契約存在，依土地法第104條規定，原告有依同樣條件優先購買之權。
(二)原告與被告祭祀公業陳奇富之間既有建物基地租賃契約存在，則倘被告祭祀公業陳奇富出售系爭土地，原告即有依同樣條件優先購買之權。惟被告祭祀公業陳奇富於98年11月18日私將系爭土地出售與被告丁○○（下稱系爭契約），並辦理所有權移轉登記，且未對原告說明與被告間之契約內容，原告無法表示同意優先承買與否。原告曾以存證信函主張優先購買權，被告祭祀公業陳奇富竟然否認原告之基地租賃關係與優先購買權，原告雖有簽署地上物拆遷補償契約書，惟原告是因為被脅迫而簽約，此部分經臺灣臺中地方法院檢察署起訴在案，且該地上物拆遷補償契約書所附支票並無兌現，原告已以存證信函撤銷地上物拆遷補償契約書之意思表示。則原告本於優先購買權人地位得主張系爭契約無效，自得訴請被告丁○○將系爭土地臺中市中興地政事務所98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復為被告祭祀公業陳奇富所有，進而依土地法第104條第1項規定，向被告祭祀公業陳奇富主張依被告丁○○買受之同一條件，買受系爭土地，並於原告交付價金之同時，被告祭祀公業陳奇富應將系爭土地所有權移轉登記予原告等語。爰聲明：（一）請求確認原告就系爭土地有優先承買權存在；（二）被告丁○○應將系爭土地臺中市中興地政事務所98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷；被告祭祀公業陳奇富應將系爭土地按被告丁○○買受之同一條件出售予原告，並辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告祭祀公業陳奇富、丁○○分別以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。
(一)被告祭祀公業陳奇富辯以：
1.98年6月19日被告祭祀公業陳奇富將系爭土地出賣予被告丁○○，雙方訂有土地買賣契約書。被告丁○○與被告祭祀公業陳奇富於98年5月間商議簽訂系爭契約時及98年6月19日簽訂系爭契約後，均委由訴外人即系爭土地所在之當地里長己○○協助處理系爭土地地上物占用人占用事宜，並請己○○將系爭契約內容要點即(1)每坪售價100,000元、(2)總價73,
62 8,500元、(3)訂金為總價20%約14,720,000元、(4)不點交等條件，告知包括原告及其他全部地上物占用人，詢問是否願意以同一條件優先購買系爭土地，如無意願承買，則願意按地上物占用面積計算補償費予原告及其他地上物占用人，請地上物占用人拆屋搬遷。原告當時表示無意願購買，要領取地上物補償費，並與己○○洽談搬遷補償費之事宜。嗣己○○於98年6月30日前已取得除原告以外其他地上物占用人之拆屋搬遷同意書後，原告竟反悔突於98年7月14日以存證信函向被告祭祀公業陳奇富要求主張優先購買權。
2.原告雖為系爭土地地上物之占用人，惟雙方是否有租賃關係存在，尚有爭議，故被告祭祀公業陳奇富於93年間對於系爭土地上之全部承租人起訴請求調整租金時，未將原告列為承租人，此有本院93年度訴字第341號民事確定判決可稽，原告既非系爭土地之承租人，依土地法第104條第1項規定，就系爭土地之買賣並無優先購買權。縱認原告為系爭土地之承租人，原告就系爭土地之買賣，事前事後均知情，於98年5、6月間己○○詢問是否優先承購時，已明確表示不願優先承購，亦未於接到系爭土地買賣之出賣通知後10日內表示優先購買，嗣後於98年7月14日以存證信函向被告祭祀公業陳奇富主張優先承購權，已逾土地法第104條所規定之法定期間10日內，其優先承購權已視為放棄，原告既未於法定期間內向被告祭祀公業陳奇富主張優先承購權或任何應買之意思表示，甚至表示願領取搬遷補償費，縱原告事後反悔，亦不得再主張優先承購權。
3.又原告於本院99年5月19日言詞辯論期日時，已明確表示僅就其占用系爭土地之範圍即413.516平方公尺主張優先承買權及辦理土地所有權移轉登記，並請求本院囑託地政機關就其優先購買範圍實施測量，足證原告並未表示依系爭契約同樣條件（買賣標的為系爭土地2434平方公尺全部，非僅原告占用範圍413.516平方公尺）主張優先購買，原告顯非合法行使優先承買權。另原告於99年5月19日庭期已當庭收受被告所提出之買賣契約書（記載買賣標的、面積、總價及相關付款條件及約定等），原告至遲應於10日內即99年5月29日前以上開買賣契約書所載條件行使優先承買權，始符合優先購買之規定，惟原告至今未以書面向被告祭祀公業陳奇富主張以同一條件行使優先承買權，故原告已喪失優先購買之權利，亦已逾法定10日期間，已不符優先承購之要件。
(二)被告丁○○辯以：
1.被告祭祀公業陳奇富出售系爭土地予被告丁○○時，言明土地上無抵押權及其他權利設定（包括租賃權），被告丁○○始予承買，原告雖主張其對系爭土地有租賃關係，然為被告祭祀公業陳奇富所否認，且原告提出之繳款單亦註明「不得做為取得承租權之依據」；甚至被告祭祀公業陳奇富於93年間，對於系爭土地上之全部承租人起訴請求調整租金，依本院93年度訴字第341號民事確定判決，無原告乙○○之名，可見原告非系爭土地之承租人，自不能主張有優先承買權。
2.原告主張其向被告祭祀公業陳奇富租用系爭土地建有房屋使用云云，並非實在，此觀原告先後於98年12月7日、99年2月25日以台中國光路郵局第334號、第34號存證信函，內容均載稱「本人暨先祖承租祭祀公業陳奇富所有坐落臺中市○○區○○段第637地號土地...」及「本人祖上以來承租...」等語，業已表明非其本人承租系爭土地興建房屋，加以系爭門牌號碼為臺中市○○區○○○○路○○號（原門牌為互榮巷
34 號）之未保存登記建物，其建造年代久遠，至少50年以上，絕無可能為原告興建。故本件原告非租用基地建築房屋之當事人，不得依土地法第104條規定，主張優先承買權。
且依照被告98年12月7日第334號存證信函內容表示願於居住地125坪以同一價格優先承買，並非表示與被告同一條件優先承買之意思，不發生表示優先承買之效力。
3.原告前開存證信函記載為其「祖上」承租，惟未敘明其間之親屬關係，被告丁○○亦否認原告基於繼承之法律關係取得土地法第104條之優先承買權。況土地法第104條之優先承買權，為物權之優先承買權，數人因繼承關係公同共有該優先承買權者，就與之爭執優先承買權是否存在之第三人提起訴訟，應由全部公同共有人一同起訴，若僅由公同共有人中一人起訴者，其為原告之當事人適格，即有欠缺，應駁回其訴。本件原告自稱其「祖上」承租系爭土地，則基於該租賃關係所生之土地法第104條優先承買權，亦應由全體繼承人本於繼承關係公同共有。原告僅以個人名義起訴，即有當事人不適格，應駁回其訴。
4.被告間商議簽定系爭契約時，即委由當地里長己○○，於98年5月間通知原告該土地以每坪100,000元之價格出售，請原告準備拆遷地上物等情，原告知悉後，並未於10日內表示依同樣條件購買，反而於98年8月29日與訴外人即被告之代理人甲○○簽署地上物拆遷補償契約書，表明同意領取3,127,200元之拆遷補償費，自行搬遷地上物，並於同日收取被告所簽發面額3,127,200元之指名支票１張。原告既表示願意拆遷，顯已拋棄其優先購買權，於今又主張行使優先承買權，於法不合，應駁回其訴。
三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭土地原為被告祭祀公業陳奇富所有，原告占有使用其中部分系爭土地，嗣被告祭祀公業陳奇富將系爭土地出賣予被告丁○○，並於98年11月18日辦理所有權移轉登記之事實，業據其提出系爭土地登記謄本、移轉登記紀錄查詢等件為證，並有被告所提土地買賣契約書及系爭土地登記謄本為證，且經本院至現場履勘測量原告使用系爭土地位置範圍及面積，有本院99年6月14日測量勘驗筆錄、現場照片、臺中市中興地政事務所99年6月21日中興地所二字第0990007664號函附土地複丈成果圖等件附卷可稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
(二)原告主張其與被告祭祀公業陳奇富間有租地建屋關係，依法應享有承租人之優先購買權，且其已依法行使該權利，因此得認被告間之系爭契約無效，並得請求被告丁○○塗銷系爭土地所有權登記及請求被告祭祀公業陳奇富移轉登記系爭土地所有權給原告等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。則兩造爭執之點在於：1.原告與被告祭祀公業陳奇富間是否有基地租賃關係？2.原告是否接到出賣通知？並於接到出賣通知後10日內表示依同一條件購買系爭土地？茲說明如后。
(三)原告與被告祭祀公業陳奇富間是否有基地租賃關係？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又土地法第104條第1項規定，係指房屋及基地之出賣而言，房屋基地之優先承買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言，最高法院69年台上字第2391號判決要旨可資參照。本件原告主張其向被告祭祀公業陳奇富租用系爭土地，並於系爭土地其中413.516平方公尺建有房屋使用，雙方就系爭土地有基地租賃契約存在等語，為被告所否認，則原告就其「租用基地」與「建築房屋」之事實應負舉證之責。
2.經查，原告雖提出被告祭祀公業陳奇富函影本2份及其租（谷）金繳款單影本11份為憑（見原證2），惟徵諸被告祭祀公業陳奇富97年12月10日函示，雖使用「租金」名義催繳付款，然在其94年9月12日函示中，則以原告為「土地使用人」、並以「土地使用費」之名義催繳付款，則上開函示對原告發函催繳付款所使用之付款名義前後不一，僅意在催繳付款，尚難僅以該等催繳函文之遣辭用語認定該款項之性質及雙方法律關係為何；且該等87年至96年間之各張租（谷）金繳款單上之特別註明事項中，復均明確記載「繳款義務人若有租賃權糾紛應自行負責」、「本繳款單據不得作為取得承租權之依據」之文字，益徵上開單據僅具有收付款項證明之用。此外，原告自承其與被告祭祀公業陳奇富間沒有租賃契約可以提出為憑，原告與被告祭祀公業陳奇富間雖有於上開期間繳交款項之事實，惟該筆款項性質或為租金、或使用系爭土地之對價、相當於租金之不當得利、占用他人土地之補償金等，雙方並非必有成立基地租賃契約之真意，僅據被告祭祀公業陳奇富催繳函與原告繳款之單據之形式，尚難推斷該筆付款之性質為何，即難認定雙方間就系爭土地確有基地租賃契約之法律關係存在。
3.再者，原告雖主張自祖上長期以來承租系爭土地其中413.516平方公尺而建有房屋使用，迄今已數十年，從未欠繳租金，而已成不定期租約等語。然原告並未敘明、舉證其與先祖之法律關係為何，係由何人、自何時、如何承租系爭土地均屬不明，亦未提出其適法繼承之依據，繼承法律關係為何亦屬不明，更未提出任何先祖與被告祭祀公業陳奇富就系爭土地訂定租地建屋契約之相關證明，則其空言主張祖上長期租地建屋使用，其就系爭土地有租賃權等語，不足採信；且被告祭祀公業陳奇富前於93年間對於系爭土地上之承租人起訴請求調整租金時，並未將原告列為該案承租人之被告，此有本院93年度訴字第341號民事確定判決及調閱該案卷宗可稽，對照該案判決附表所示各承租人承租面積，亦無與原告使用面積相當者，亦難推認原告與被告祭祀公業陳奇富間存有基地租賃之法律關係。
4.經原告聲請本院至現場履勘測量結果：現場建物為土造蓋瓦平房1棟、1樓磚造2樓鐵架烤漆板造建物1棟，現供原告及家人居住使用，房屋前空地堆放雜物及回收物品；經原告現場指界其原告使用系爭土地範圍如附圖所示：1.B部分：庭院、123平方公尺、2.C部分：磚木造一層房屋、242平方公尺、3.D部分：磚造2層房屋、39平方公尺、4.E部分：空地、16平方公尺。有前揭本院測量勘驗筆錄、土地複丈成果圖附卷可稽。固可推認系爭土地部分範圍有上開建物坐落其上並由原告使用之事實，然未據原告舉證證明其於系爭土地建築上開建物之事實，且原告於其寄發予被告存證信函內容中亦自承「本人暨先祖承租祭祀公業陳奇富所有坐落臺中市○○區○○段第637地號土地...」及「本人祖上以來承租...」等語，此有臺中國光路郵局98年12月7日第334號存證信函及99年2月25日第34號存證信函在卷可稽，益徵上開建物確非原告本人所建造，原告復未敘明、舉證其與先祖之法律關係為何，業如前述，則上開建物係由何人、於何時、如何建造於系爭土地上均屬不明，原告是否適法繼承之，原告占有使用系爭土地上開範圍及建物之權源為何，洵難認定，實無從推認原告與被告祭祀公業陳奇富間確有租地建屋之法律關係存在。
5.綜上，原告就其與被告祭祀公業陳奇富間就系爭土地存有租用基地建築房屋之事實未能舉證以實其說，難以認定其為得主張土地法第104條優先購買權之承租人。
(四)原告是否接到出賣通知？並於接到出賣通知後10日內表示依同一條件購買系爭土地？
1.退步言之，縱認原告為得主張土地法第104條優先購買權之承租人，則其是否接到出賣通知？並於接到出賣通知後10日內表示依同一條件購買系爭土地？亦有爭執。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段及第2項定有明文。又土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務；承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之，倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言，最高法院85年台上字第2118號及同院88年台上字第2167號判決意旨可資參照。
2.原告主張被告祭祀公業陳奇富未對原告說明被告間系爭土地買賣契約內容，被告則辯稱：被告丁○○與被告祭祀公業陳奇富於98年5月間商議簽訂系爭契約時及98年6月19日簽訂系爭契約後，均委由己○○協助處理系爭土地地上物占用人占用事宜，並請己○○將系爭契約內容要點即(1)每坪售價100, 000元、(2)總價73,628,500元、(3)訂金為總價20%約14,720, 000元、(4)不點交等條件，告知包括原告及其他全部地上物占用人，詢問是否願意以同一條件優先購買系爭土地等語。經查，證人己○○於本院審理時證稱：被告二人簽訂買賣契約前有跟其接觸過，其受託處理地上物拆除的事情，有於98年3月得知被告等要買賣土地的事情，接下來4月、5月、6月有告知原告兄弟及其他地上物使用人；其不曉得簽約之內容，但在5月份時祭祀公業有個優先承購權的公告通知，其有跟原告說每坪10萬元不包含地上物，但並未說總價73,628,500元；其不知道訂金及完稅款之數額等語（見本院99年5月19日言詞辯論筆錄第3頁至第5頁），可知證人己○○充其量僅將每坪10萬元之價格告知原告，其對於系爭契約內容並未全部知悉，亦無將上述系爭契約內容關於總價、訂金等要點告知原告，則其是否已代被告盡其土地法上出賣條件之告知義務，已有疑義，且被告亦未提出上述98年5月份之公告內容為憑，尚難認定被告祭祀公業陳奇富於98年5月、6月間已就渠等訂立之土地買賣契約之同一條件通知原告。惟迄本院審理中，被告祭祀公業陳奇富始於99年5月19日以民事答辯狀繕本臚列其與被告丁○○訂立系爭土地買賣契約之同一條件即(1)每坪售價100,000元、(2)總價73,628,500元、(3)訂金為總價20%約14,720,000元、(4)不點交等內容，並檢附買賣契約書送達原告收受，在此之前，並無其他證據證明被告祭祀公業陳奇富有將其與被告丁○○訂立買賣契約之上開同一條件通知原告之事實，應認原告至此時即99年5月19日始接到被告間就系爭土地訂立買賣契約同一出賣條件之通知。則縱認原告有得主張土地法第104條優先購買權之基地承租人地位，其至遲應於同年月29日前表示願依上開同一條件購買系爭土地，始發生合法行使優先承購權之效力。
3.又按土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。最高法院67年度第5次民事庭庭推總會議決議參照。土地法第104條第1項所謂之「優先購買權」，即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」。該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言。是該條第2項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人。最高法院87年度台上字第11號裁判意旨參照。是基地出賣人將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人表示承買與否前，基地出賣人與第三人間業已訂立土地買賣契約存在，如此始有與第三人訂立之土地買賣契約之「同一」條件得為通知之內容，並為優先購買權人所知悉之「同一」條件存在，則該出賣通知，並非須於基地出賣人與第三人間訂立土地買賣契約前為之，始足當之，在基地出賣人與第三人間訂立土地買賣契約前，本無從獲悉買賣條件為何，即無同一條件得據為通知內容，縱基地出賣人與第三人已完成物權移轉行為，僅生該物權移轉行為之效力得否對抗優先購買權人之問題，亦難謂出賣通知必須於基地出賣人與第三人間訂立土地買賣契約前為之。是以，本件被告祭祀公業陳奇富雖於其與被告丁○○訂立系爭土地買賣契約、完成物權移轉行為後，始於99年5月19日以民事答辯狀繕本為前揭同一條件之出賣通知，揆諸前揭說明，足認已盡其通知之義務，應認適法。
4.再按地上權人及基地所有權人依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，須表明願依基地及房屋出賣時之同樣條件購買，始得優先購買；如該優先購買權人僅表示願以較低之價格購買，自難認已合法行使優先購買權。基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人，易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同，最高法院90年度台上字第1341號、98年台上字第479號判決意旨可資參照。原告主張其以存證信函主張優先承買權，惟遭被告祭祀公業陳奇富否認原告之基地租賃關係與優先承買權等情，固據其提出存證信函等件為證。惟查，依原告98年7月14日存證信函內容所示：「本人承租貴公業所有系爭土地，於其上自費建屋租用，按期均有交租金，從無違約，茲聞貴公業將上開土地出售與第三人，依土地法第104條規定，本人有優先承購權，敬請希於函至後儘速通知貴公業之出售條件，以便本人主張優先承購權...」等語觀之，原告於該信函中係表示促請被告祭祀公業陳奇富儘速通知原告出賣條件為何，以便其主張優先承購權，則自該信函內容觀之，原告既尚未獲悉出賣條件為何，對於買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均無所悉，原告復主張被告未對原告說明契約內容為何，原告無法表示同意優先承買與否等情，尚難推認原告已表明願依被告間就系爭土地同樣之出賣條件為購買之意思，自難執該存證信函推認原告已合法行使優先購買權。再依卷附原告98年12月7日存證信函內容所示：「...前曾聞貴公業以每坪10萬元出售予丁○○，本人亦表示貴公業願於居住地『125坪』以同一價格優先承買...」等語觀之，原告僅表明願以每坪10萬元承買其於系爭土地上之居住地125坪，買賣標的並非系爭土地全部，換算其斯時表示願意承買土地面積之總價額為1250萬元，亦顯然低於被告間約定之總價73,628,500元，姑不論其他買賣條件原告亦未一併表示意見，原告上開存證信函所揭欲優先承買條件，顯非被告間系爭土地買賣契約之同一條件，揆諸前揭說明，亦難認已合法行使優先購買權。再徵諸卷附原告99年2月25日存證信函內容所示：「本人祖上以來承租系爭土地約125坪（415平方公尺），年年納租，從未欠金，茲土地所有權業已移轉為君台（即被告丁○○），敬請惠賜告下前手租金若何，以便承交，如函至15日內，君台事煩無暇告知，則晚輩惟依前數依法行事提存」等語觀之，原告知悉系爭土地所有權移轉之事實，並向受讓人即被告丁○○表示就系爭土地約125坪繳納租金之意，並無主張優先承買權或欲以之對抗被告間物權移轉行為之意旨，更難認已合法行使優先購買權。
5.第查，本件原告之起訴狀雖以「臺中市○○區○○段○○○號土地」作為聲明範圍，然其所繳交之訴訟費用僅以其起訴狀理由所述之建物使用土地所坐落之413.516平方公尺面積計算，且於本院99年5月19日言詞辯論期日，被告祭祀公業陳奇富以民事答辯(一)狀繕本所附土地買賣契約書影本送達原告後，經本院詢問原告本件訴訟標的範圍為何，原告仍表示訴之聲明一、二所示土地範圍為原告向被告祭祀公業租用並建有房屋使用之範圍413.516平方公尺，僅就此部分主張優先承買權及辦理土地所有權移轉登記等語，並聲請勘測現場原告就系爭土地使用的位置、範圍、面積為何，有上開言詞辯論筆錄可稽，則至99年5月19日止，原告仍係就其所使用系爭土地之範圍主張優先承買之意思，其主張承買標的與被告間之買賣標的為系爭土地全部顯不相同，核非同樣買賣條件，難認原告已合法行使優先購買權。嗣99年6月17日本院至現場履勘之際，仍由原告指界其使用系爭土地範圍進行測量，迄99年7月14日言詞辯論期日，原告更正擴張訴之聲明所指系爭土地範圍，係對系爭土地全部主張優先承購權，業如首揭程序事項所述，則原告於99年5月19日接到上開出賣條件通知後，至99年7月14日始主張就系爭土地全部同樣條件之優先購買權，應認已逾土地法第104條第2項規定之10日期限而不生效力，此外，復未據原告就其前業已表明願依被告間就系爭土地出賣時之同樣條件購買之事實提出其他證據以實其說，自難認已合法行使優先承購權。
6.被告雖辯稱：原告於98年8月29日與被告之代理人甲○○簽署地上物拆遷補償契約書，表明同意領取3,127,200元之拆遷補償費，並於同日收取被告所簽發面額3,127,200元之指名支票一張，顯已拋棄其優先購買權等語，並提出地上物拆遷補償契約書為憑，原告對於其有簽署地上物拆遷補償契約書之事實固不爭執，惟主張原告乃受脅迫而簽約，其已以存證信函撤銷其簽署地上物拆遷補償契約書之意思表示等語，並提出臺灣臺中地方法院檢察署檢察官98年度偵字第21689號起訴書、原告99年2月5日存證信函為憑。經查，原告主張遭脅迫而簽署地上物拆遷補償契約書一節，除據其提出臺灣臺中地方法院檢察署檢察官98年度偵字第21689號起訴書為憑外，並經本院調閱該案卷宗可稽，原告主張上開情節，尚非無據。惟原告縱得依法撤銷上開意思表示，僅係表明原告不同意拆遷地上物、領取補償費等情，而無從執此推認原告放棄優先承買權，然對於本院認定原告與被告祭祀公業陳奇富間不能證明有租地建屋之法律關係存在、原告不具土地法第104條優先購買權之承租人地位、縱具該條承租人地位亦未合法行使優先購買權之結果，不生影響。
7.綜上，原告其前並未表示依同一條件主張優先承購權，其後主張依同一條件行使權利之際，則已逾前揭10日期間，均不生合法行使優先承購權之效力。
四、綜上所述，原告並未證明與被告祭祀公業陳奇富間就系爭土地有租地建物契約之法律關係存在，難認其屬土地法第104條第1項得主張優先承購權之承租人；退步言之，縱認原告與被告祭祀公業陳奇富間就系爭土地存有租地建屋契約，惟原告並未表示依同一條件主張優先承購權，亦未於接到出賣通知後10日內表示依同一條件行使優先承購權，依土地法第104條第2項規定，其優先權視為放棄。從而原告請求確認其對系爭土地有優先承購權，及請求被告丁○○應將系爭土地臺中市中興地政事務所98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，及被告祭祀公業陳奇富應將系爭土地按被告丁○○買受之同一條件出售予原告，並辦理所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認均於判決結果無影響，爰不再一一贅述，附此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 8 月 6 日
民事第二庭 法 官 吳崇道以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 8 月 6 日
書記官