臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第203號原 告 乙○○
丁○○丙○○共 同訴訟代理人 楊玉珍律師
張繼準律師被 告 由鉅建設股份有限公司兼法定代理人甲○○共 同訴訟代理人 羅豐胤律師
蔡素惠律師上列當事人間請求確認買賣關係存在等事件，本院於中華民國99年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應給付原告乙○○新台幣伍佰玖拾貳萬貳仟伍佰元，及自民國99年7月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告丁○○新台幣肆佰零柒萬陸仟伍佰元，及自民國99年7月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告丙○○新台幣壹佰柒拾參萬肆仟元，及自民國99年7月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告乙○○負擔百分之四十六、原告丁○○負擔百分之三十二、原告丙○○負擔百分之十四，餘由被告甲○○負擔。
本判決原告乙○○勝訴部分，於原告乙○○以新台幣壹佰玖拾柒萬肆仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行；但被告甲○○如以新台幣伍佰玖拾貳萬貳仟伍佰元為原告乙○○預供擔保，得免為假執行。
本判決原告丁○○勝訴部分，於原告丁○○以新台幣壹佰參拾伍萬玖仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行；但被告甲○○如以新台幣肆佰零柒萬陸仟伍佰元為原告丁○○預供擔保，得免為假執行。
本判決原告丙○○勝訴部分，於原告丙○○以新台幣伍拾柒萬捌仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行；但被告甲○○如以新台幣壹佰柒拾參萬肆仟元為原告丙○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。本件原告起訴時原僅列被告由鉅建設股份有限公司（以下簡稱由鉅公司）為被告，並就備位聲明部分聲明：⒈被告應給付原告乙○○新臺幣（下同）1,164萬7,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告丁○○799萬3,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒊被告應給付原告丙○○345萬3,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假執行。嗣於本院審理中追加被告甲○○為被告，並變更備位聲明為：
⒈被告由鉅公司應給付原告乙○○60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉被告甲○○應給付原告乙○○1,104萬7,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒊被告由鉅公司應給付原告丁○○40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒋被告甲○○應給付原告丁○○759萬3,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒌被告由鉅公司應給付原告丙○○20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒍被告甲○○應給付原告丙○○325萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒎願供擔保請准宣告假執行。核原告所為訴之追加、變更，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開說明，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告方面：
一、聲明：㈠先位聲明：
⒈確認原告乙○○與被告由鉅公司間就坐落臺中市○○區○
○段4、5、6、8地號基地上建號868號【（96）府都建建字第868號建造執照號碼】大謙大樓編號E7（即E棟7樓，以下類推）、F24、F10房屋及地下第5層平面式停車位編號第33、34、115、116、117、118、35、36號停車位之買賣關係存在。
⒉確認原告乙○○與被告甲○○間就坐落臺中市○○區○○
段4、5、6、8地號基地上建號868號大謙大樓編號E7、F2
4、F10房屋所應有之土地應有部分及地下第5層平面式停車位編號第33、34、115、116、117、118、35、36號停車位所應分配之土地應有部分之買賣關係存在。
⒊確認原告丁○○與被告由鉅公司間就坐落臺中市○○區○
○段4、5、6、8地號基地上建號868號大謙大樓編號K3、E24之房屋及地下第4層平面式停車位編號第223、224、20
1、202號停車位之買賣關係存在。⒋確認原告丁○○與被告甲○○間就坐落臺中市○○區○○
段4、5、6、8地號基地上建號868號大謙大樓編號K3、E24房屋應有之土地應有部分、及地下第4層平面式停車位編號第223、224、201、202號停車位所應分配之土地應有部分之買賣關係存在。
⒌確認原告丙○○與被告由鉅公司間就坐落臺中市○○區○
○段4、5、6、8地號基地上建號868號大謙大樓編號F7之房屋，及地下第4層平面式停車位編號第288、301號停車位之買賣關係存在。
⒍確認原告丙○○與被告甲○○間就坐落臺中市○○區○○
段4、5、6、8地號基地上建號868號大謙大樓編號F7所應分配之土地應有部分、及地下第4層平面式停車位編號第
288、301號停車位所應分配之土地應有部分之買賣關係存在。
㈡備位聲明：
⒈被告由鉅公司應給付原告乙○○60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒉被告甲○○應給付原告乙○○1,104萬7,500元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒊被告由鉅公司應給付原告丁○○40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒋被告甲○○應給付原告丁○○759萬3,500元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒌被告由鉅公司應給付原告丙○○20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒍被告甲○○應給付原告丙○○325萬3,000元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒎願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述略以：㈠先位之訴部分：
⒈原告乙○○與被告於民國96年11月16日訂立房屋預定買賣
契約書及土地預定買賣契約書，約定由原告乙○○各以2,886萬元、2,558萬元，向被告購買坐落臺中市○○區○○段4、5、6、8地號基地（以下簡稱系爭基地）及其上建號86 8號大謙大樓編號E7（含地下第5層平面式停車位編號第33、34、115號車位）、F24（含地下第5層平面式停車位編號第116、117、118號車位）之房屋及土地應有部分。另於97年3月19日以2,321萬元向被告購買上開大樓編號F10（含地下第5層平面式停車位編號第35、36號車位）之房屋及土地應有部分，雙方約定之價款給付期別、日期、金額與實際繳款狀況分別如附表一、二、三所示。
⒉原告丁○○與被告於96年11月16日訂立房屋預定買賣契約
書及土地預定買賣契約書，約定由丁○○各以2,238萬元、3,091萬元，向被告購買坐落系爭基地及其上建號868號大謙大樓編號K3（含地下第4層平面式停車位編號第223、
22 4號車位）、E24（含地下第4層平面式停車位編號第
201 、202號車位）之房屋及土地應有部分，雙方約定之價款給付期別、日期、金額與實際繳款狀況分別如附表四、五所示。
⒊原告丙○○與被告於97年1月31日訂立房屋預定買賣契約
書及土地預定買賣契約書，約定由原告丙○○以2,302萬元，向被告購買坐落系爭基地及其上建號868號大謙大樓F7（含地下第4層平面式停車位編號第288、301號車位）之房屋及土地應有部分，雙方約定之價款給付期別、日期、金額與實際繳款狀況如附表六所示。
⒋嗣因全球性經濟不景氣，受金融風暴之影響原告就各該買
受部分分別繳納訂金、簽約金、開工款及5期工期款後，資金調度發生困難，為求財務妥適運用分配問題，自97年11月28日起即開始與被告商討後續相關繳款、託售事宜，並於98年4月15日下午2時在被告由鉅公司2樓會議室協商，經被告甲○○表示：公司無法收回售出之房屋；但願意共體時艱，以時間換取空間；對於尚未付之期款及後續之期款，均可待交屋時再一併給付公司即可等語，當場與原告乙○○等達成交屋時再一併繳納上開6棟房屋其他期款之合意。原告並非故意積欠期款，而係於97年11月28日起開始與被告協商，並與被告於98年4月15日下午2時達成交屋時再繳納期款之合意後，始未繳納期款，此觀諸各該繳款紀錄，於97年10月13日前原告繳款情形均正常，可資證明。又98年至99年間，被告雖有來函催款，原告向被告反應時，被告由鉅公司副理戊○○告知不必在意，僅為公司例行公事，原告乙○○、丁○○為表繼續履約之誠意，亦再於98年10月12日交付F24、E24二戶期款各202萬4,000元及244萬元之價金予被告由鉅公司戊○○收受，有台北富邦銀行台中分行票號BN0000000號、BN0000000號支票影本各1紙可憑。
⒌詎料於98年底、99年初房價止跌回升，坐落「新市政中心
專用區」的周邊豪宅價格水漲船高，被告為圖較高之賣屋利潤及原告已繳付之價金，竟於99年2月6日傳真大謙K3等6戶未繳款及利息計算表予原告乙○○，並分別於：
①99年3月10日以台中路郵局存證號碼66號存證信函通知
原告乙○○應於文到後7日內如期支付價金，如逾期未繳納則解除買賣契約，並沒收違約金；旋另於同年月19日以台中路郵局存證號碼91號存證信函通知原告乙○○解除買賣契約，並依契約約定，自原告乙○○已繳納之價金中沒入總價金之15％，即1,164萬7,500元充作違約金，餘607萬6,500元以支票寄還原告乙○○。
②99年3月10日以台中路郵局存證號碼65號存證信函通知
原告丁○○應於文到後7日內如期支付價金，如逾期未繳納則解除買賣契約，並沒收違約金；旋另於同年月19日以台中路郵局存證號碼90號存證信函通知原告丁○○解除買賣契約，並依契約約定，自原告丁○○已繳納之價金中沒入總價金15%，即799萬3,500元充作違約金，餘522萬6,500元以支票寄還原告丁○○。
③99年3月10日以台中路郵局存證號碼67號存證信函通知
原告丙○○應於文到後7日內如期支付價金，如逾期未繳納則解除買賣契約，並沒收違約金；旋另於同年月19日以台中路郵局存證號碼89號存證信函通知原告丙○○解除買賣契約，並依契約約定，自原告丙○○已繳納之價金中扣除總價金之15％，即345萬3,000元充作違約金，餘121萬2,000元以支票寄還原告丙○○。⒍按最高法院86年度台上字第64號判決之意旨，暨依兩造間
房屋預定買賣契約書第6條第2項但書、土地預定買賣契約書第5條第2項但書之約定：「但賣方同意緩期支付者，不在此限。」，原告既與被告達成上開6戶房屋交屋時再一併繳納其他期款之合意，則原告並無被告所指違約之行為。被告單方面以原告違反房屋預定買賣契約書23條第2項及土地預定買賣契約書第12條第2項之約定，而解除兩造間之買賣契約，並沒收違約金，顯然違反其與原告「交屋時再一併繳納其他期款」、房屋預定買賣契約書第6條第2項但書、土地預定買賣契約書第5條第2項但書之約定，並與民法第148條第2項、房屋預定買賣契約書第31條及土地預定買賣契約書第19條之誠實信用原則相左。再者，原告丁○○為表繼續履行契約之誠意，於99年3月26日欲向被告繳納所購買之K3房屋期款，亦遭被告由鉅公司戊○○以董事長交待必須收回其他5戶合約書為條件拒收。
⒎被告於前揭合意後至交屋期間內，雖有向原告催繳期款，
但又向原告告知不必在意，此僅為公司例行公事，待房價上漲後，被告為圖較高之賣屋利潤及原告已繳付之價金，竟片面毀約；又提出必須收回其他5戶合約書之無因果關係之條件，始願意收受K3之房屋期款，在在顯出被告於房價低迷時，憂心原告解約，恐致房屋無法售出之窘境，而與原告達成上揭合意；然房價上漲後，又為圖較高之賣屋利潤及原告已繳付之價金，再以原告欠繳期款為由解約之意圖，其所為顯然違反誠信原則，其解約行為應不生效力。是本件買賣契約之私法上地位陷於不安之狀態，自有提起本件確認訴訟之必要，爰請求確認原告與被告間之買賣契約存在。
㈡備位之訴部分：被告解除買賣契約不合法已如前述，惟因被
告不遵守誠信片面毀約，將原告所繳付之買賣價金依兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第23條第2項、土地預定買賣契約書第12條第2項之約定，沒收總價金之15％，即原告乙○○部分1,164萬7,500元、丁○○部分799萬3,500元、丙○○部分345萬3,000元，倘鈞院認原告先位之訴無理由，然被告並無實際損失，自不應收取原告乙○○等之違約金，亦請鈞院依民法第252條規定酌減，酌減部分被告應屬不當得利，依民法第179條規定，請求被告返還之。
三、對被告所為抗辯之陳述：㈠原告於96、97年間，陸續向被告訂購E7、E24、F7、F10、F2
4、K3等6戶房地及相關停車位；關於價款之給付，原告均依買賣契約書中所為約定而履行。然原告依約繳付訂金、簽約金、開工款及5期工期款後，因受全球性金融風暴所造成經濟不景氣之影響，原告資金調度發生困難，原欲解除契約，希望被告返還已繳納之價款；惟當時因經濟不景氣，建築業亦受影響，被告亦不願原告解約，因而自97年11月28日起，開始協議後續之繳款及託售事宜。嗣於98年4月15日，同時具有地主及被告由鉅公司負責人身分之被告甲○○向原告表示，公司無法收回已售出之房屋，但願共體時艱，以時間換取空間，對於尚未付之期款及後續之期款，均同意可待交屋時再一併給付即可。上述各情，業據被告甲○○於99年8月26日言詞辯論期日陳稱：「（在98年4月15日當日下午原告乙○○、原告丁○○是否到你們公司去？）是的」、「…他如果有繳款困難，可以體諒他，稍微緩一緩」、「（公司當時與原告討論時，是否有說要幫原告賣房子？）我有說，如果我們有餘屋銷售時，可以替客戶代為處理」、「（所以你確實有同意原告延緩繳款，亦願意幫他找客戶來買房子，來處理房子的問題？）前提是要大家共體時艱…」等語。另證人即被告由鉅公司副理戊○○亦於同日到庭證稱，確曾寄發如99年8月26日準備書狀證二之代銷房屋簡訊予原告。由上可見，被告甲○○業已同意原告買賣價款可緩期清償，則依兩造所定土地預定買賣契約書第5條第2款但書：「但賣方同意緩期支付者，不在此限」之約定，原告縱未依買賣契約書上所載之工程進度付款，亦不構成遲延給付情形，故被告應不得主張解除買賣契約。
㈡至於被告甲○○辯稱，原本有同意原告緩期清償，後來之所
以解約，係因原告在工地對面立了一銷售看板，賣比跟公司買的價格還低，伊認為原告沒有共體時艱，因而斷然解約云云。惟被告甲○○既已代表賣方同意原告緩期清償，應認兩造已達成另定清償期之合意，則被告豈能於事後以「原告沒有共體時艱」之主觀感受事由，單方推翻兩造先前所為之「緩期清償」合意？是被告之片面毀諾行為，顯無理由。再者，原告於訂購系爭房地後再予轉售，本為不動產交易市場上常見之情形，被告甲○○及證人戊○○亦均承認有為原告代銷系爭房地。而觀戊○○寄送予原告乙○○之簡訊，其上記載原告原以總價2,886萬元購入編號E7房地及停車位，而轉售之客戶分別出價2,670萬元及2,725萬元云云。經被告於99年6月2日所提答辯狀附表㈣均價表分析之，原告於購買E7房地及停車位時，房地每坪單價為27.68萬元，車位共240萬元；則以戊○○簡訊中其他客戶所出價之2,670萬元及2,725萬元，扣除停車位各240萬元後，金額分為2,430萬元及2,485萬元，即房地每坪單價各為24.421萬元及25.996萬元，均較原告廣告中之每坪「26萬9」為低；即本件被告為原告代銷房屋之價格，不僅低於原告當初向被告購屋時之價格，甚至低於原告所為廣告之價格；被告又何能指摘原告低價轉售？故本件被告以「原告樹立銷售廣告，沒有共體時艱」為由，而主張解除契約，應屬權利濫用而不應准許。
㈢被告甲○○已同意原告買賣期款可延緩至交屋時再一併繳交
，然被告由鉅公司之人員竟仍陸續寄發存證信函催繳期款，經原告提出異議，被告由鉅公司副理戊○○對原告安撫稱，此僅係公司之制式化手續，無庸理會，只要在交屋時清償期款即可云云。原告因見被告除寄發存證信函外，別無其他主張權利之舉動，且信任被告甲○○身為被告由鉅公司之董事長，應會言之有信；原告因而相信戊○○之說法而不疑有他。於此期間，被告為實現其等「共體時艱」之說法，乃主動表示要幫原告代銷房屋，以助原告等渡過難關，此有被告等交付予原告之「委託銷售契約書」為憑。另戊○○更曾2度以行動電話簡訊，通知原告有他人願意出價購買E7房地，是綜觀被告上述種種作為，均可見被告確實已承諾原告可對於買賣期款緩期清償；詎被告由鉅公司竟又突然於99年3月10日催告原告應於7日內繳清價金，否則即解除契約；被告此項解約之主張，不僅於法不合，顯有違誠信原則。蓋被告既已向原告承諾買賣期款可延緩清償，待至交屋時再一併付清即可，其後除其副理戊○○表示無庸理會之「制式手續」存證信函外，別無其他催款動作，戊○○甚且幫原告找客戶代銷房地。以上種種，均是使原告信賴被告將履行其「緩期清償」之承諾；惟被告由鉅公司竟又突然發函主張解約，自有違誠實信用原則。
㈣近日來困景氣復甦，房價開始回漲，依信義房屋銷售資料顯
示，目前「大謙建案」之市場行情售價，已高達每坪37萬元，較原告當初購買之每坪約27萬餘元，高出甚多；被告竟意圖賺取房屋差價，並向原告主張沒收15%違約金，因而不顧兩造間「緩期清償」之約定，而由被告由鉅公司發函向原告主張解除契約；被告所為，明顯有背誠信，更屬權利濫用，實甚昭然。
㈤再者，被告向原告催繳之款項，係第6-17期，而依兩造所定
契約書之「付款明細表」記載，第6-17期款項均係土地款，其中並無包括房屋款；而與原告訂立土地預定買賣契約者，係被告甲○○，並非被告由鉅公司；被告甲○○並未曾依契約約定向原告通知並催繳土地期款，被告甲○○自不得向原告主張解除契約。又原告並未欠付房屋款，即原告並無違反房屋預定買賣契約之情形，故縱使房屋預定買賣契約與土地預定買賣契約聯立，被告由鉅公司亦不得向原告主張解除契約。被告雖辯稱，依土地預定買賣契約書第5條第3款「乙方收款、產權登記及貸款作業全權委託由鉅建設股份有限公司代辦」之約定，就土地款部分，可由被告由鉅公司代理被告甲○○向原告為催告及為解約之意思表示云云。惟按，委任與代理不同，被告甲○○縱使委任被告由鉅公司代辦收款、產權登記、貸款作業等「事務性工作」，然被告甲○○並未授與被告由鉅公司可向原告為催告、解約意思表示等「法律行為」之代理權。尤其，於有代理權之情形，代理人於為法律行為時，原應以本人即被告甲○○之名義為之（最高法院72年台上字第4194號裁判要旨參照）。然本件被告由鉅公司寄發予原告之存證信函中，均僅係以被告由鉅公司名義為之，並未以被告甲○○之名義發函，堪認被告由鉅公司、甲○○間並無代理情事。另99年3月10日之通知解約函中，係載稱羅豐胤律師受「由鉅建設股份有限公司、法定代理人甲○○」委託辦理，其既載為「法定代理人甲○○」字樣，自係表示甲○○係以被告由鉅公司之法定代理人身分委託律師發函，而非以被告甲○○個人身分委託發函；故該份存證信函之效力，應僅能認律師代被告由鉅公司向原告為意思表示，而未代理被告甲○○向原告為意思表示；因而自不發生被告甲○○解除土地預定買賣契約書之效力。
㈥又依原告與被告甲○○所簽訂之土地預定買賣契約書第5條
第1、2項記載，兩造關於繳付價金之約定如下：甲方（即原告）於接獲乙方（即甲○○）繳款通知後7日內繳款。倘於接獲通知後逾7日未繳款，應加計利息。若再逾期一個月或逾使用執照核發後一個月未繳款，且經乙方以存證信函再度催繳，逾期7日仍未繳，則依該合約第12條，乙方始得主張解除契約。按最高法院90年度台上字第2216號裁判要旨，本件被告由鉅公司係於98年4月1日，第一次以存證信函通知原告繳納第6-8期土地款，第二次於98年5月5日通知繳納第6-10期款，其後陸續通知繳納期款，期數及金額均有增加；至98年12月17日時，通知繳納第6-14期款。是依上開合約第5條約定，其每次通知繳納之金額均有增加，故繳納期限及原告是否有遲延責任、被告得否主張解除契約等，均應重行起算。從而，被告由鉅公司於99年3月10日存證信函中，通知應繳納第6-17期之期款時，依合約第5條第1、2項約定及上開說明，被告每次通知繳款時，其通知期日均應重行起算；而該99年3月10日存證信函中，僅通知原告繳交第6-17期款，並稱倘未於7日內繳交，即以該函作為解除契約之意思表示云云，然未於逾期30日未繳款後，再度催告應於7日內繳款；此顯有違兩造土地契約第5條之約定，並與民法第229條第2項、第254條規定不合；故被告之解除契約程序，既與契約約定及民法規定均不相符，自不生解除契約之效力，兩造間之買賣關係仍繼續存在。
㈦本件原告始終均有履約之誠意，原告曾於99年3月間，經由
律師陪同，擬繳清編號K3房地之期款及利息，並辦理換約，然遭被告拒絕。另被告於99年3月間退還原告部分價款之支票，原告迄今均尚未向銀行提示兌領。又原告於鈞院99 年8月26日開庭時，並已當庭提出以台北富邦銀行為發票人之銀行支票，欲交付予被告，然亦遭被告拒絕受領。由上可見，本件並非原告不願履約或有違約情形，而係被告因見房地價格上漲，因而拒絕履約並藉故解約。
㈧退萬步言，倘認被告可對原告解除買賣契約，然被告主張以
房地買賣總價金之15%計算違約金，亦有錯誤及違約金過高情形。說明如下：
⒈原告係分別與被告由鉅公司訂立房屋預定買賣契約，及與
被告甲○○訂立土地預定買賣契約，買賣期款及訂金，亦係分別歸類於「房屋款」、「土地款」而收取；故關於總價15%違約金，自應分別依據房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約之約定，分開處理，不得將原告已繳之房屋款與土地款合併計算，再由其中扣除房地合計總價之15%。
惟被告於計算違約金時，竟併算房地總價15%，並自原告已繳之高額土地款中，逾扣以房屋價款15%計算之違約金，即被告將逾土地價款15%而應退還予原告之部分款項，擅自扣留充作房屋契約之違約金；被告此舉顯依法、依約均屬無據；被告甲○○就此逾扣部分，自應依不當得利法則，返還予原告。
⒉就原告乙○○部分，房屋款依約已繳納60萬元，並未積欠房屋款；則依兩造所訂房屋預定買賣契約第23條第2款：
「甲方違反本契約第6條第2項、第15條、第17條、第18條、第24條、第25條時，乙方得解除契約並沒收依房屋總價款最高限額不超過百分之十五計算之金額作為乙方重行出售本戶房屋所需各項費用及稅捐之抵償及懲罰性違約金暨損害賠償金，但該沒收金額若超過已繳價款者，以已繳價款為限，…」之約定，被告由鉅公司倘主張原告乙○○違約而應扣留違約金，充其量亦僅能將原告乙○○已繳之房屋款60萬元扣留作為房屋之違約金而已。另就土地部分，被告甲○○至多僅能扣留土地價款15%即768萬7,500元，不能以房地總價併算15%違約金1,164萬7,500元，而將原告乙○○所繳土地款中多扣留336萬元，以充作房屋之違約金。此部分多扣留之土地款336萬元，自應由被告甲○○依不當得利法則，返還予原告乙○○。
⒊就原告丁○○部分，房屋款依約已繳納40萬元，並未積欠
房屋款；則依兩造所訂房屋預定買賣契約第23條第2款之約定，被告由鉅建設倘主張原告丁○○違約而應扣留違約金，充其量亦僅能將原告丁○○已繳之房屋款40萬元扣留作為房屋之違約金而已。另就土地部分，被告甲○○至多僅能扣留土地價款15%即527萬5,500元，不能以房地總價併算15%違約金799萬3,500元，而將原告丁○○所繳土地款中多扣留231萬8,000元，以充作房屋之違約金；此部分多扣留之土地款231萬8,000元，自應由被告甲○○依不當得利法則，返還予原告丁○○。
⒋就原告丙○○部分，房屋款依約已繳納20萬元，並未積欠
房屋款；則依兩造所訂房屋預定買賣契約第23條第2款之約定，被告由鉅建設倘主張原告丙○○違約而應扣留違約金，充其量亦僅能將原告丙○○已繳之房屋款20萬元扣留作為房屋之違約金而已。另就土地部分，被告甲○○至多僅能扣留土地價款15%即227萬8,500元，不能以房地總價併算15%違約金345萬3,000元，而將原告丙○○所繳土地款中多扣留97萬4,500元，以充作房屋之違約金；此部分多扣留之土地款97萬4,500元，自應由被告甲○○依不當得利法則，返還予原告丙○○。
⒌又關於以價款15%計算違約金部分：本件「大謙建案」之
房地售價已上漲至高於原售價甚多之金額，被告倘將房地解約收回後再予出售，將獲利數千萬元，並無損失可言。且依兩造所訂土地及房屋預定買賣契約中，關於違約金約定之條文中，均記載:「乙方得解除契約並沒收依房屋總價款最高限額不超過百分之十五計算之金額作為乙方重行出售本戶房屋所需各項費用及稅捐之抵償及懲罰性違約金暨損害賠償金」云云，即契約中所約定之違約金，並非單純之懲罰性違約金，而係包括損害賠償額之預定；是被告自應舉證證明其有何具體損害，惟被告迄未舉證證明其重行出售房地所需之費用及稅捐為何？具體損害之金額多少？等等；故自不能逕以總價15%計算違約金。基上，被告主張以房地買賣總價金之15%計算違約金，不僅過高，且有不合理之處，應由鈞院予以減免，再由被告將已扣留之違約金，返還予原告。
㈨關於備位訴訟中，原告向被告請求返還之金額及性質，說明如下：
⒈原告乙○○部分：請求被告由鉅公司應返還原告乙○○60
萬元（房屋違約金之減免）。另請求被告甲○○應返還原告乙○○1,104萬7,500元（其中336萬元為逾扣之不當得利，餘768萬7,500元為土地違約金之減免）。
⒉原告丁○○部分：請求被告由鉅公司應返還原告丁○○40
萬元（房屋違約金之減免）。另請求被告甲○○應返還原告丁○○759萬3,500元（其中231萬8,000元為逾扣之不當得利，餘527萬5,500元為土地違約金之減免）。⒊原告丙○○部分：請求被告由鉅公司應返還原告丙○○20
萬元（房屋違約金之減免）。另請求被告甲○○應返還原告丙○○325萬3,000元 (其中97萬4,500元為逾扣之不當得利，餘227萬8,500元為土地違約金之減免）。
貳、被告部分：
一、聲明：㈠原告先位之訴及備位之訴均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、答辯略以：㈠先位之訴部分：
⒈兩造並未達成交屋時再一併繳納其他其款或其他延緩繳款之協議：
①原告主張兩造於98年4月15日在被告由鉅公司2樓會議室
，達成交屋時再一併繳納系爭6戶房屋其他期款之合意，無非係以被告甲○○陳稱：「我有說共體時艱，是指請他體諒公司經營困難及風險，…，但是他如果有繳款困難可以體諒他，稍微緩一緩，但我沒有說等到交屋時再給付。」等語為據。然原告於97年12月11日委由律師寄發第3894號存證信函，通知被告解除E7、F24、F7、F
10、F24、K3共6戶及基地應有部分買賣契約，經被告回覆原告無權解除契約後，原告再委請律師發函要求被告於文到5日內出面洽定退款事宜。從而，被告甲○○到庭陳稱，原告乙○○與丁○○於98年4月15日唯一之訴求是要求解除契約，原告乙○○與丁○○在庭對此亦不否認，堪認當日兩造所商談之事項乃係被告是否同意解約。當日原告提出解約之要求，被告未予同意，僅表示如果繳款有困難，可以「稍微緩一緩」。所謂「稍微緩一緩」倘若解為被告對原告提出變更繳款期之要約，惟原告並未承諾，故而兩造並未繼續協商繳款期限之延緩期為何。延緩期限乃變更繳款期協議必要之點，兩造既未對該必要之點達成合意，自無成立變更繳款期之協議，原告仍應依原約定之繳款期日給付房地款。
②原告丁○○於99年8月26日言詞辯論時陳稱：「（法官
問：99年初時為何要賣掉一戶？）因為如果我們一直沒有繳，怕與被告由鉅建設股份有限公司關係有問題，且證人戊○○發簡訊告訴我們說有人對我們房子有興趣，所以我們想賣房子來籌資金。」，由此益證兩造並未達成交屋時再一併交付期款或其他延緩繳款之協議，否則原告何須憂懼一直未繳期款與被告由鉅公司之（合約）關係會有問題？③兩造所簽訂之房屋預定買賣書第33條均約定：「乙方若
有承諾甲方契約規定以外之事項，一律以書面載於合約內或另行簽訂書面協議始生效力。」。經核此條約定之真意，乃在於防杜兩造有無書面契約內容以外約定之爭議，因而特別於此條規定，兩造對於契約之所有約定，悉依記載於書面合約之內容為準，倘另有約定者，應另行簽訂書面協議始生效力。易言之，該條之真意在於，兩造之所有約定概以書面為之，否則即不成立。本件兩造並未達成交屋時再一併繳納其他期款或其他延緩繳款之協議，業如前述，且並無任何書面記載兩造已達成上開協議，原告徒空言指稱兩造業已達成交屋時再一併繳納其他期款之合意，委無可採。原告認為依上開第33條之約定，應以書面為之始生效力者，限於契約規定以外之事項，而緩期支付約定之效力於契約第6條第2項但書內已有明文，則緩期支付並非契約規定以外之事項，自不必以書面為之始生效力云云，顯係曲解該條之真意，其主張亦無可採。
⒉兩造間之房屋、土地買賣契約業經被告合法解除：
①兩造所簽訂之房屋預定買賣書第6條付款條件及方式約
定：「一、本條付款辦法甲方應依附件㈢付款明細表之規定，於接獲乙方書面繳款通知單七日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶，以現金或即期支票如數壹次繳清。…。二、依前項規定，如甲方逾期達七日仍未繳清該期款項或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之五單利計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付乙方，…。」。第23條第2項約定：「甲方違反本契約第6條第2項、…時，乙方得解除契約並沒收依房屋總價款最高限額不超過百分之十五計算之金額作為乙方重行出售本戶房屋所需各項費用及稅捐之抵償及懲罰性違約金暨損害賠償金，但該沒收金額若超過已繳價款者，以已繳價款為限，…。」上開房屋預定買賣契約書」之規定，於土地預定買賣契約第5條、第12條亦有相同之規定。原告自承繳付第5期期款後即無力再繼續繳付期款，被告對於原告未按期履行契約，實深感無奈，乃自98年4月1日起，不斷發函催告原告給付期款，函文日期、文號及內容如99年6月2日答辯狀附表一、二、三所示。原告經被告7度發函催繳期款均未給付，被告乃於99年3月10日催告原告限期給付價金，逾期即以催告函為解除買賣契約之意思表示，原告屆期仍未給付價金，被告乃於99年3月19日依約將原告超過應沒收之違約金即已繳房地總價金超過15％部分分別以台中路郵局第89、90、91號存證信函隨函檢附同額銀行支票退還原告收受無誤。被告依約解除兩造間之房屋、土地預定買賣契約，於法有據，買賣契約既經合法解除，原告起訴請求確認買賣關係存在，顯無理由。
②原告辯稱：「被告由鉅公司並非被告甲○○之代理人，
自無從代理甲○○向原告為催告及解約之意思表示…，土地之出賣人甲○○並未曾依約向原告等通知並催繳土地期款，被告甲○○自不得向原告等主張解除契約」云云。然：
⑴系爭土地預定買賣契約書第5條付款條件及方式第3項
約定：「乙方（甲○○）收款、產權登記及貸款作業全權委託由鉅建設股份有限公司代辦之。」經核此條內容之真意，乃係被告甲○○於契約中明確告知土地買受人，有關土地買賣事宜全權委託被告由鉅公司代為辦理。上開條款所稱之「收款」，當然包括催款在內，蓋催款乃收款之前置作業，未經催款，如何收款？準此，被告由鉅公司當然有權催告原告給付土地款，此亦為兩造所共同認知，原告於97年12月委託律師發函解除房屋及土地預定買賣契約，亦僅以被告由鉅公司為收件人，並未發文予被告甲○○。原告辯稱土地之出賣人甲○○並未曾依約向原告通知並催繳土地期款，被告甲○○自不得向原告主張解除契約云云，要無可採。
⑵被告甲○○將土地買賣事宜全權委託被告由鉅公司辦
理，業如前述，則被告由鉅公司自得以被告甲○○受任人之地位解除被告甲○○與原告間之土地買賣契約。且被告所寄發台中路郵局第65號、66號、67號存證信函，其信函內容均係催告給付房屋及土地款，其形式則均係由被告由鉅公司及甲○○委任律師辦理，此觀上開三函文說明欄第一點以「、」將被告由鉅公司、甲○○分別記載即明；再者，被告甲○○於99年8月26日到庭明確陳述其個人有授權辦理99年3月10 日、99年3月19日催告原告繳款及解約之存證信函，亦承認被告由鉅公司解除土地及房屋買賣契約，從而被告解除土地及房屋預定買賣契約之形式上及實質上程序均無瑕疵，原告主張土地預定買賣契約未經合法解除，顯無可採。
⑶兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分
離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。從而，房屋預定買賣契約書第27條約定：「預定本件買賣房屋需與房屋座落之土地所有權人訂立『土地預定買賣契約書』壹式貳份；『土地』及『房屋』預定買賣契約書需同時簽署履行方屬有效。如二者之一有失效之事由，則另一契約亦同失效，雙方亦同意對土地預定買賣契約書所規定之義務亦負履行責任。如有違反『土地預定買賣契約書』之約定時，亦視同違反本合約之約定。
」，另土地預定買賣契約書第15條亦有相同之約定。
原告違反土地預定買賣契約書之約定，視同違反房屋預定買賣契約書之約定，被告由鉅公司依約解除房屋預定買賣契約書，則土地預定買賣契約書自當同步予以解除，原告抗辯被告甲○○未依約催告原告繳納期款，而由被告由鉅公司解除房屋預定買賣契約實無所據，顯無理由。
⑷原告另辯稱縱被告由鉅公司有陸續向原告催繳期款，
然每期之金額均加計尚未繳納之金額，故繳納期限均應重新起算，至99年3月10日通知原告等應繳納之金額總計高達1,555萬6,447元，卻要原告等於短短7日內繳清，其所定之履行期，顯與社會情感不相當，依民法第229條第2項、第254條及最高法院62年台上字第787號判例等，不能謂契約業已合法解除。惟兩造對於房地期款之給付，業於契約中明確約定付款期限及逾期付款之效果，本件並無民法第229條第2項、第254條之適用。被告自98年4月1月起即陸續催告原告等給付期款，原告均置之不理，至被告於99年3月10催告原告於文到7日內如數給付，逾期即以該催告函為解約之意思表示，期間長達將近1年之催告，原告仍拒不給付，其嚴重違反契約，竟仍指責被告有違誠信、權利濫用云云，其間是非曲直，不辯自明。又原告丁○○於99年8月26日到庭陳稱：「（問：97年底想要解約，後來到什麼時候才不想解約？）是在98年
4 月15日被告甲○○有說共體時艱，以時間換空間，說我們可以暫時不要繳，有能力繳時再繳，或等房子蓋好交屋時再繳。」、「（問：何時恢復有能力繳？）我們意思是我們有能力就陸續繳，約於98年底景氣比較好時就比較有能力繳了。」等語，依原告丁○○上開陳述，原告無異認為渠等對於契約之履行得視渠等之繳款能力而定，有能力即履約繳款，無能力即不履約不繳款，如此契約之效力何在？市場交易秩序如何維持？且原告於98年底既已有能力繳款，何以仍遲遲未繳款？足見渠等並非無力履約，而係故意不為繳款。
⑸原告於收受被告99年3月19日存證信函及隨函退還之
價金支票後，固曾於同年月26日偕同林宜慶律師至育群國際法律事務所與被告由鉅公司副理戊○○協商，惟原告於當日乃要求減收及退還違約金，並要求繼續履行K3房地之買賣契約，惟被告由鉅公司認為買賣契約業經合法解除，原告之要求礙難同意，附此敘明。
㈡備位之訴部分：
⒈原告僅泛指被告並無實際損害，不應收取原告之違約金云
云，而未就本件違約金約定之數額過高而有何顯失公平之情，進一步舉證以實其說，其任意指摘兩造所約定之違約金額過高而要求核減，揆之最高法院92年度台上字第2747號判決意旨，顯無可採。再者，原告備位之訴乃係以其先位之訴無理由為前提，易言之，被告已合法解除兩造間之買賣契約，始生違約金是否過高之爭議，契約既經合法解除，原告自無可能繼續繳付期款。原告於備位之訴中，主張「被告依買賣所預期能獲得之利益，仍得於原告於交屋時繳付其他期款後獲取，故被告根本無利益之損失」云云，顯有誤繆。
⒉原告所提出之原證16「房仲業市場行情」顯示每坪均價為
32萬元起，惟該「房仲業市場行情」不過係房仲業之開價，距實際成交價甚遠，原告此部分之主張，亦無可採。實際上，原告於99年1月起即違約委託台灣房屋仲介公司出售系爭房屋，於台中市市○○○路旁樹立大型廣告看板，開價每坪26萬9,000元，低於系爭房屋每坪均價28萬7,000元，其轉售開價即低於購買均價，倘若成交，成交價勢必更低，由此可見被告已因原告未依約繳納價金受有減少系爭房地交易價值之損害。此外，被告公司之「大謙」建案全案銷售每坪均價介於28萬至40萬元，原告違反契約之約定，於該建案附近樹立銷售看板，以低價轉售系爭房屋，嚴重減損「大謙」之市場行情及全案價值，對被告之商譽有相當之損害。
⒊系爭房屋總共為6戶，含車位合計567.67坪，原告主張渠
等所繳納之期款已足供各該工期施工所需費用，實屬無稽。被告因原告未能如期履行，致無法獲得原可預期之價差利潤，並造成將來再行出售，交易成本及負擔費用增加，且不動產跌價之風險，均轉由被告承擔。再者，建築業之經營風險及難度極高，被告依97年、98年度營利事業各業同業利潤標準，原可取得出售系爭不動產原應取得之10%淨利，內政部新頒布之「預售屋買賣契約書範本」關於買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收依房地總價款最高不超過百分之十五計算之金額，兩造依該「預售屋買賣契約書範本」於買賣契約中約定以總買賣價金15％計算之違約金，並未過高。本件實難認兩造所約定之違約金額有過高而顯失公平之情事，核與民法第252條之要件尚有未合，是原告主張核減本件違約金，亦無可採。
⒋本件違約金應將房屋及土地價款合併計算：如前所述，兩
造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。房地買受人所付期款，本應依比例配置之房屋及土地之價款。原告給付系爭房屋及土地預定買賣契約之期款，自亦如此。至於契約中付款明細表所載之期款，純係被告便宜之計，依契約精神，對於違約金之計算，自應將房屋及土地價款合併，依總額之15%為計算。被告已將逾房地款總額15%之部分退還原告等人，原告備位主張被告應再退還房地款，顯無理由。
參、兩造經本院試行整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執事項：㈠原告乙○○於96年11月16日與被告甲○○、由鉅公司分別簽
訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（如原證一、二所示），約定由原告乙○○向被告甲○○、由鉅公司購買坐落系爭基地及其上大謙大樓E7（含車位33、34、115號）、F24（含車位116、117、118號），付款條件及已付金額如附表一、二所示；另原告乙○○又於97年3月19日與被告甲○○、由鉅公司分別簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（如原證三所示），約定由原告乙○○向被告甲○○、由鉅公司購買坐落系爭基地及其上大謙大樓F10（含車位35、36號），付款條件及已付金額如附表三所示。
㈡原告丁○○於96年11月16日與被告甲○○、由鉅公司分別簽
訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（如原證四、五所示），約定由原告丁○○向被告甲○○、由鉅公司購買坐落系爭基地及其上大謙大樓K3（含車位223、224號）、E24（含車位201、202號），付款條件及已付金額如附表四、五所示。
㈢原告丙○○於97年1月31日與被告甲○○、由鉅公司分別簽
訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（如原證六所示），約定由原告丙○○向被告甲○○、由鉅公司購買坐落系爭基地及其上大謙大樓F7（含車位288、301號），付款條件及已付金額如附表六所示。
㈣原告3人自97年12月4日起，因故未能按期給付上述6戶房地
之分期價款。原告乙○○委託楊俊彥律師於97年12月11日以台中法院郵局第3894號存證信函通知被告由鉅公司解除上述
6 戶房地之買賣契約，經被告由鉅公司委託羅豐胤律師於97年12月16日以台中法院郵局第3942號存證信函回覆原告無權解除契約，請繼續履行契約。其後，原告乙○○再委託楊俊彥律師於97年12月17日以台中大全街郵局第019號存證信函通知被告由鉅公司於文到5日內出面洽定退款事宜，經被告由鉅公司委託羅豐胤律師於97年1月17日以台中法院郵局第
198 號存證信函回覆原告無權解除契約，請繼續履行契約。㈤被告由鉅公司分別於98年4月1日、98年5月5日、98年7月14
日、98年8月3日、98年9月25日、98年11月4日、98年12月17日以台中大隆路郵局第326、441、879、947、1127、1237、1385號存證信函催告原告乙○○於7日內給付E7、F10、F24第6-15期款。
㈥被告由鉅公司分別於98年4月1日、98年5月5日、98年7月14
日、98年8月3日、98年9月25日、98年11月4日、98年12月17日以台中大隆路郵局第325、440、877、950、1129、1238、1384號存證信函催告原告丁○○於7日內給付E24、K3第6-15期款。
㈦被告由鉅公司分別於98年4月1日、98年5月5日、98年7月14
日、98年8月3日、98年9月25日、98年11月4日、98年12月17日以台中大隆路郵局第327、439、878、948、1128、1236、1386號存證信函催告原告丙○○於7日內給付F7第6-15期款。
㈧原告乙○○、丁○○於98年10月12日分別繳納F24、E24第6-13期分期款202萬4,000元、244萬元。
㈨被告由鉅公司法定代理人甲○○於99年3月10日委託律師以
台中路郵局第66、65、67號存證信函限期原告乙○○、丁○○、丙○○應於文到7日內如期支付價金，逾期未繳納則解除土地、房屋預定買賣契約，並沒收違約金；再於99年3月19日以台中路郵局第91、90、89存證信函通知原告乙○○、丁○○、丙○○解除買賣契約，並自已付價金中分別沒收15％違約金1,164萬7,500元、799萬3,500元、345萬3,000元，餘款607萬6,500元、522萬6,500元、121萬2,000元分別以支票寄還原告乙○○、丁○○、丙○○。
二、本件爭執事項(要點)在於：㈠被告甲○○於98年4月15日是否口頭同意原告均可待交屋時
，再一併給付上述6戶房地第6期以後之分期款？如已口頭同意，是否因房屋預定買賣契約第33條、土地預定買賣契約第21條之約定，而不生效力？㈡被告由鉅公司法定代理人甲○○於99年3月10日、99年3月19
日委託律師以台中路郵局第91、90、89存證信函通知原告解除買賣契約，是否合法有效？解約效力是否及於被告甲○○？㈢原告先位之訴請求確認原告與被告由鉅公司、甲○○間就E7
、F24、F10、K3、E24、F7等6戶房地之買賣關係存在，是否有理由？㈣原告備位之訴依據民法第179條規定，請求被告甲○○返還
超過土地價款15％之違約金，及依據民法第252條規定，請求被告酌減違約金，是否有理由？
肆、本院之判斷：
一、先位之訴：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項所明定。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年臺上字第1922號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間就E7、F24、F10 、K3、E24、F7等6戶房地之買賣關係存在，為被告所否認，是兩造就買賣關係之存否顯有爭執，若不予釐清，原告勢將因被告否認其主張，致其在私法上之地位因而有受侵害之危險，揆之首開說明，原告提起本件確認之訴以排除此項危險，應認有即受確認判決之法律上利益，核與上開法條規定並無不符，合先敘明。
㈡被告甲○○於98年4月15日是否口頭同意原告均可待交屋時
，再一併給付E7、F24、F10、K3、E24、F7等6戶房地第6期以後之分期款？如已口頭同意，是否因房屋預定買賣契約第33條、土地預定買賣契約第21條之約定，而不生效力？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張被告甲○○於98年4月15日曾口頭同意原告均可待交屋時，再一併給付E7、F24、F10、K3、E24、F7等6戶房地第6期以後之分期款，為被告所否認，則依舉證責任分配之原則，原告自應就其主張有利於己之被告甲○○曾口頭同意渠等延緩至交屋時再一併繳交第6期以後分期款之事實，負擔舉證責任。
⒉原告雖聲請訊問被告甲○○本人及證人戊○○，惟查：
①被告甲○○陳稱：「（問：98年4月15日當時原告是否
跟你談到他們所買的房子有關繳款、委託脫售處理房子事情？）他原本是來慰問我父親往生，一開始是先介紹藥，後來他請戊○○出去時，告訴我說他不要這個房子，當天他唯一訴求是要求要解除契約。（問：你是不是有告訴他公司沒辦法收回已出售房子，請他共體時艱，並同意他緩繳，到交屋時再一併給付？）我有說共體時艱，是指請他體諒公司經營困難及風險，因為我要以一對眾，所以無法退房子，但是他如果有繳款困難可以體諒他，稍微緩一緩，但我並沒有說等到交屋時再給付。
」等語。
②證人戊○○證稱：「（問：當天下午是否談到原告等人
房屋要與你們公司要如何解約及緩繳及後續房屋代售情事？）在那天之前，原告乙○○有打電話來說要與被告甲○○談解約事情，要我與董事長約時間，老董事長剛過逝，有問董事長意願，約談當天，張董到場時，禮貌性慰問林董事長，有談及其生產產品服用對於心血管疾病有益處，當將談及正題時，張董示意要我離席，那我就離開現場。…（問：公司有無指示你原告這6戶房子分期款可以到交屋時再一併給付？）沒有。」等語。⒊細繹上開被告甲○○陳述之內容及證人戊○○之證詞，至
多僅能證實被告甲○○不同意原告請求解約，如果原告繳款有困難，可以稍微緩一緩，但並無法證明被告甲○○曾口頭同意原告延緩至交屋時再一併給付第6期以後分期款之事實。衡情，當時原告自稱係因受全球金融風暴影響，資金調度一時發生困難，而原告前僅給付前5期款，且距離預定完工交屋日尚有2年餘之久，其間景氣可能好轉，原告資金調度困難即可減輕，被告自無於當時即承諾原告可延緩至交屋時再一定給付第6期以後分期款之必要。況若被告因原告資金調度有困難，即與原告達成延緩至交屋時再一併給付之合意，則被告將何以面對其他購屋者。參以，當日原告與被告甲○○見面之目的，是為了要求解除買賣契約，而非延緩給付第6期以後之分期款，故當日協談之重點乃在於買賣契約是否同意解除，而非延緩給付分期款。故被告甲○○表示如果原告繳款有困難，可以稍微緩一緩，應僅係針對原告因繳款有困難而要求解除契約，被告願意體諒渠等之困難，所為之單方意思表示，而非兩造已就第6期以後分期款延緩至交屋時一併給付一事，達成意思表示合致。故原告主張被告甲○○當場與原告乙○○等達成交屋時再一併給付上述6戶房地分期款之合意云云，並不可採。
⒋徵諸原告乙○○、丁○○於98年10月12日分別繳納F24 、
E24第6-13期分期款202萬4,000元、244萬元一事，益證被告確未同意原告延緩至交屋時再一併給付第6期以後分期款。蓋若被告已同意交屋時再一併給付，則原告乙○○、丁○○何需於98年10月12日分別繳納F24、E24第6-13 期分期款202萬4,000元、244萬。
⒌經本院訊問原告為何於99年初出售另外1戶，原告丁○○
陳稱：「因為如果我們一直沒有繳，怕與被告由鉅建設股份有限公司關係有問題，且證人戊○○發簡訊告訴我們說有人對我們房子有興趣，所以我們想賣房子來籌資金。」等語。若被告已同意交屋時再一併給付，則原告何需於99年初出售另外1戶以籌措資金。
⒍綜上，原告主張被告甲○○於98年4月15日已口頭同意原
告3人均可待交屋時，再一併給付E7、F24、F10、K3、E24、F7等6戶房地第6期以後之分期款，委無可採。
㈢被告由鉅公司法定代理人甲○○於99年3月10日、99年3月19
日委託律師以台中路郵局第91、90、89存證信函通知原告解除買賣契約，是否合法有效？解約效力是否及於被告甲○○？⒈原告與被告甲○○所簽訂之土地預定買賣書第5條付款條
件及方式約定：「一、本條付款辦法甲方（指原告）應依附件㈠付款明細表之規定，於接獲乙方（指被告由鉅公司）書面繳款通知單七日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶，以現金或即期支票如數壹次繳清。…。二、依前項規定，如甲方逾期達七日仍未繳清該期款項或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之五單利計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付乙方，又如逾期壹個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，並經乙方以存證信函催繳，經送達七日仍未繳者，雙方同意依本契約第十二條違約之處罰規定處理。但買方同意緩期支付者，不在此限。三、乙方收款、產權登記及貸款作業全權委託由鉅建設股份有限公司代辦之。」、第12條第2項約定：「甲方違反本契約第5條第2項、…時，乙方得解除本契約。乙方得於解約後沒收依土地價款最高限額不超過百分之十五計算之金額作為乙方重行出售本戶土地所需各項費用及稅捐之抵償及懲罰性違約金暨損害賠償金，但該沒收金額若超過已繳價款者，以已繳價款為限，…。」原告與被告由鉅公司所簽訂之房屋預定買賣契約第6條、第23條第2項，亦有相同之規定。是則，原告若未按期給付各期分期款，本應負給付遲延之責任，惟因被告甲○○承諾原告若有困難可「稍微緩一緩」，解釋上應係在被告暫不追究原告給付遲延責任之情形下，原告可暫時延緩給付各期分期款，但若被告不願再給予原告延緩給付之利益，並催告原告應於一定期限內給付分期款時，則原告仍應即按期給付，否則即應負給付遲延之責任。
⒉查原告自第6期即97年12月4日起，即未按期給付土地分期
款，此有附表一至六附卷可稽，且為原告所不爭執。嗣經被告由鉅公司分別於98年4月1日、98年5月5日、98年7 月14日、98年8月3日、98年9月25日、98年11月4日、98年12月17日，以台中大隆路郵局第326、441、879、947、1127、1237、13 85號存證信函催告原告乙○○於7日內給付E7、F10、F24第6-15期款，以台中大隆路郵局第325、440、
877、950、1129、1238、1384號存證信函催告原告丁○○於7日內給付E24、K3第6-15期款，以台中大隆路郵局第32
7、439、878、948、1128、1236、1386號存證信函催告原告丙○○於7日內給付F7第6-15期款，亦有存證信函21 份存卷可佐，且為兩造所不爭執。其間，原告乙○○、丁○○於98年10月12日分別繳納F24、E24第6-13期分期款202萬4,000元、244萬元，已如前述。原告雖主張：被告由鉅公司陸續寄發存證信函催繳期款，經原告提出異議，被告由鉅公司副理戊○○對原告安撫稱，此僅係公司之制式化手續，無庸理會，只要在交屋時清償期款即可云云，惟為被告及證人戊○○所否認，而原告又未能舉證以實其說，自無法為有利於原告之認定。本院認為，被告甲○○於上述催告期間，未採取追究原告給付遲延責任，應僅係上開可「緩一緩」之具體表現，若被告甲○○不願再給予原告延緩給付之利益，並催告原告應於一定期限內給付分期款時，則原告應即按期給付，否則即應負給付遲延之責任。更不能擴充解釋，謂兩造間之買賣契約已由定有確定期限之給付，改為無確定期限之給付。
⒊其後，原告並未履行給付第6-15期土地款，且依約應於99
年1月21日給付第16期土地款，然原告仍未依約給付，迄99年3月10日早已逾1個月，已符合土地預定買賣契約書第5條第2項、第12條第2項所約定之解約要件，是被告由鉅公司法定代理人甲○○於99年3月10日委託律師以台中路郵局第66、6 5、67號存證信函限期原告乙○○、丁○○、丙○○應於文到7日內如數支付積欠之價款，逾期即已該存證信函為意思表示，解除土地、房屋預定買賣契約，洵屬有據，應認兩造間所簽訂之土地、房屋預定買賣契約，業經被告合法解除。
⒋原告雖主張：被告向原告催繳之款項，係第6-17期之土地
款，其中並無房屋款，而與原告訂立土地預定買賣契約者，係被告甲○○，並非被告由鉅公司，被告甲○○未曾向原告通知並催繳土地期款，自不得向原告主張解除契約；又原告並未積欠房屋款，即原告並無違反房屋預定買賣契約之情形，縱使房屋預定買賣契約與土地預定買賣契約聯立，被告由鉅公司亦不得向原告主張解除契約云云。惟查：
①系爭土地預定買賣契約書第5條第3項明文約定：「乙方
（指被告甲○○）收款、產權登記及貸款作業全權委託由鉅建設股份有限公司代辦之。」上開約定所稱之「收款」作業，解釋上當然包括催繳款項在內，蓋催繳乃收款之前置作業，未經催繳，如何收款？原告認為「收款」作業不包括催繳在內，誠屬以文害意，不足採信。準此，被告由鉅公司當然有權催告原告給付土地款。
②原告與被告由鉅公司簽訂之房屋預定買賣契約書第27條
約定：「預定本件買賣房屋需與房屋座落之土地所有權人訂立『土地預定買賣契約書』壹式貳份；『土地』及『房屋』預定買賣契約書需同時簽署履行方屬有效。如二者之一有失效之事由，則另一契約亦同失效，雙方亦同意對土地預定買賣契約書所規定之義務亦負履行責任。如有違反『土地預定買賣契約書』之約定時，亦視同違反本合約之約定。」另原告與被告甲○○簽訂之土地預定買賣契約書第15條，亦有相同之約定。此乃因兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，應同其命運，如違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。據此，原告違反土地預定買賣契約書之約定，視同違反房屋預定買賣契約書之約定，被告由鉅公司自得依約解除房屋預定買賣契約書，房屋預定買賣契約一經解除，則土地預定買賣契約書自當同步失效。是原告主張被告甲○○未曾依約向原告通知並催繳土地期款，自不得向原告主張解除契約，又原告並未積欠房屋款，被告由鉅公司亦不得向原告主張解除契約云云，要無可採。
⒌至原告主張：99年3月10日之通知解約存證信函中，係載
稱羅豐胤律師受「由鉅建設股份有限公司、法定代理人甲○○」委託辦理，其既載為「法定代理人甲○○」字樣，自係表示甲○○係以被告由鉅公司之法定代理人身分委託律師發函，而非以被告甲○○個人身分委託發函；故該份存證信函之效力，應僅能認律師代被告由鉅公司向原告為意思表示，而未代理被告甲○○向原告為意思表示；因而自不發生被告甲○○解除土地預定買賣契約書之效力乙節。經查，由該存證信函記載羅豐胤律師受「由鉅建設股份有限公司、法定代理人甲○○」委託辦理，解除「土地及房屋買賣契約書」等語，客觀上應認同時代理被告由鉅公司、甲○○向原告為解除契約之意思表示，蓋若僅代理被告由鉅公司而未代理被告甲○○，則僅記載受「由鉅建設股份有限公司」委託辦理即可，無庸記載受「由鉅建設股份有限公司、法定代理人甲○○」委託辦理。參以，被告甲○○於99年8月26日言詞辯論時明確表示，其個人有授權辦理99年3月10日、99年3月19日催告原告繳款及解約之存證信函，亦承認被告由鉅公司解除土地預定買賣契約，故原告主張土地預定買賣契約未經合法解除，顯無可採。⒍原告另辯稱：縱被告由鉅公司有陸續向原告催繳期款，然
每期之金額均加計尚未繳納之金額，故繳納期限均應重新起算，至99年3月10日通知原告等應繳納之金額總計高達1,555萬6,447元，卻要原告等於短短7日內繳清，其所定之履行期，顯與社會情感不相當，依民法第229條第2項、第254條及最高法院62年台上字第787號判例等，不能謂契約業已合法解除云云。然查，兩造對於房地各期款之給付，業於契約中明確約定付款期限及逾期付款之效果，本件並無民法第229條第2項、第254條之適用。其次，被告自98年4月1月起即陸續催告原告給付土地分期款，原告乙○○、丁○○除於98年10月12日給付F24、E24第6-13期款外，餘均未按依約給付，至被告於99年3月10催告原告應於文到7日內如數給付，逾期即以該催告函為解約之意思表示，期間長達近1年，早已超過契約約定之1個月期限，原告仍拒不給付，故原告此部分主張，亦非可採。
⒎原告復主張：被告甲○○辯稱原本有同意原告緩期清償，
後來之所以解約，係因原告在工地對面立了一銷售看板，賣比跟被告購買的價格還低，伊認為原告沒有共體時艱，因而斷然解約；其次，觀之戊○○寄送予原告乙○○之簡訊，其上記載原告原以總價2,886萬元購入編號E7房地及停車位，而轉售之客戶分別出價2,670萬元及2,725萬元，經扣除停車位各240萬元後，金額分為2,430萬元及2,485萬元，每坪單價各為24.421萬元及25.996萬元，均較原告廣告中之每坪「26萬9」為低，被告又何能指摘原告低價轉售；再者，近來因景氣復甦，房價開始回漲，依信義房屋銷售資料顯示，目前「大謙建案」之市場行情已高達每坪37萬元，較原告當初購買之每坪約27萬餘元，高出甚多，被告意圖賺取房屋差價，並沒收15%違約金，因而不顧兩造間緩期清償之約定，而由被告由鉅公司發函向原告主張解除契約，被告所為明顯有背誠信，更屬權利濫用云云。然查：
①被告之所以得行使契約解除權，歸究其原因乃在於原告
自身給付遲延違反契約所致，若原告並無違約情事，則被告自不得任意片面解除契約。至於原告委託仲介公司在工地附近豎立銷售看板以每坪26萬9,000元出售，低於原告購入均價28萬7,000元及該建案每坪均價28-40萬元，被告因顧慮恐減損該建案之市場行情，損害被告商譽及其他購屋者利益，而限期催告原告繳款並斷然解除契約，雖屬被告之自利行為，惟屬合法權利之行使，非屬權利濫用，亦無違背誠信原則。此外，被告自98年4月1日開始催告原告給付分期款，至99年3月10日最後限期催繳，期間前後將近1年，被告均未行使契約解除權，可見被告確實非不得已，才採行解除契約之最後手段，若謂被告係意圖賺取差價及沒收15%違約金，則被告早可在景氣復甦之初，即予解除契約，何需一再給予原告以時間換取空間之機會。
②又兩造間就原告委託被告由鉅公司居間銷售一事，並未
達成合意而簽訂委託銷售契約，此為原告所自承。故證人戊○○傳送他人出價之簡訊予原告乙○○供參考，純係基於服務之性質，是否轉售均由原告自行決定。雖證人戊○○所傳送之他人出價低於原告廣告之26萬9,000元，惟因僅係私下徵詢而非公開之成交價格，尚不至損及該建案之市場行情，此與原告委託仲介公司公開豎立廣告所造成之傷害，尚非可等同視之。
㈣綜上所述，原告與被告間所簽訂之房屋、土地預定買賣契約
，業經被告合法解除。從而，原告先位之訴請求確認原告與被告由鉅公司、甲○○間就E7、F24、F10、K3、E24、F7等6戶房屋、土地（含停車位）之買賣關係存在，均為無理由，應予駁回。
二、備位之訴：㈠原告與被告甲○○所簽訂之土地預定買賣契約書第12 條第2
項約定：「甲方（指原告）違反本契約第5條第2項、第6條、第7條及第8條時，乙方（指被告甲○○）得解除本契約。乙方得於解約後沒收依土地價款最高限額不超過百分之十五計算之金額作為乙方重行出售本戶土地所需各項費用及稅捐之抵償及懲罰性違約金暨損害賠償金，但該沒收金額若超過已繳價款者，以已繳價款為限，…。」原告與被告由鉅公司所簽訂之房屋預定買賣契約第23條第2項，亦有相同之規定。從而，被告主張依上開約定沒收原告繳交之款項，作為違約金，洵屬有據。
㈡原告依據民法第179條規定，請求被告甲○○返還超過土地
價款15％之違約金，是否有理由？⒈被告於99年3月19日以台中路郵局第91、90、89存證信函
通知原告乙○○、丁○○、丙○○解除買賣契約，並自已付價金中分別沒收房地合併總價15％違約金1,164萬7,500元、799萬3,500元、345萬3,000元，餘款607萬6,500元、522萬6,500元、121萬2,000元分別以支票寄還原告乙○○、丁○○、丙○○，為兩造所不爭執。被告雖辯稱：本件違約金應將房屋及土地價款合併以總價15%計算云云。惟查，房屋、土地預定買賣契約雖屬聯立契約，違反其中之一契約，視同違反另一契約，然房屋、土地之出賣人分別為被告由鉅公司、甲○○，權利主體不同，且分別於房屋預定買賣契約第23條第2項明文約定「沒收依房屋總價款最高限額不超過百分之十五計算之金額」，土地預定買賣契約第12條第2項明文約定「沒收依土地價款最高限額不超過百分之十五計算之金額」。此外，並無應依房地合併總價15％計算違約金之約定，故本院認為房屋、土地之違約金應分開計算，即被告由鉅公司、甲○○至多僅能個別在房屋總價、土地總價15％範圍內，充作違約金。惟被告於計算違約金時，竟合併房地總價15%計算，造成自原告已繳之土地價款中，逾扣超過土地價款15%之違約金，充作房屋之違約金，顯逾越上述違約金條款之約定，故原告依據民法第179條規定，請求被告甲○○返還超過土地價款15％之違約金，洵屬有據。
⒉就原告乙○○部分而言，其中房屋款部分，E7、F24、F10
房屋款每戶各繳款20萬元，合計60萬元，已繳價款尚未達房屋價款15％，依房屋預定買賣契約第23條第2款之約定，被告由鉅公司僅能以已繳之房屋款60萬元充作房屋之違約金。至於土地款部分，被告甲○○至多僅能扣留土地價款15%即768萬7,500元【（19,050,000＋16,880,000＋15,320,000）×15％＝7,687,500】，惟因被告以房地合併總價15%計算違約金合計為1,164萬7,500元，致將原告乙○○所繳土地款多扣留336萬元（11,647,500－600,000 －7,687,500＝3,360,000），並以之充作房屋之違約金。此部分超過15％多扣留之土地款336萬元，自應由被告甲○○依不當得利法則，返還予原告乙○○。
⒊就原告丁○○部分而言，其中房屋款部分，K3、E24房屋
款每戶各繳款20萬元，合計40萬元，已繳價款尚未達房屋價款15％，依房屋預定買賣契約第23條第2款之約定，被告由鉅公司僅能以已繳之房屋款40萬元充作房屋之違約金。至於土地款部分，被告甲○○至多僅能扣留土地價款15% 即527萬5,500元【（14,770,000＋20,400,000）×15％＝5,275,500】，惟因被告以房地合併總價15%計算違約金合計為799萬3,500元，致將原告丁○○所繳土地款多扣留23 1萬8,000元（7,993,500－400,000－5,275,500＝2,318,0 00），並以之充作房屋之違約金。此部分超過15％多扣留之土地款231萬8,000元，自應由被告甲○○依不當得利法則，返還予原告丁○○。
⒋就原告丙○○部分而言，其中房屋款部分，F7繳款20萬元
，已繳價款尚未達房屋價款15％，依房屋預定買賣契約第23條第2款之約定，被告由鉅公司僅能以已繳之房屋款20萬元充作房屋之違約金。至於土地款部分，被告甲○○至多僅能扣留土地價款15%即768萬7,500元（15,190,000×
15 ％＝2,278,500），惟因被告以房地合併總價15%計算違約金合計為345萬3,000元，致將原告丙○○所繳土地款多扣留97萬4,500元（3,453,000－200,000－2,278,500＝974, 500），並以之充作房屋之違約金。此部分超過15％多扣留之土地款97萬4,500元，自應由被告甲○○依不當得利法則，返還予原告丙○○。
㈢原告依據民法第252條規定，請求被告酌減違約金，是否有
理由？⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。
⒉查被告由鉅公司得扣減之房屋違約金每戶僅20萬元，約僅
佔各戶房屋價款之1.9％至2.63％，尚無過高情事，是原告請求酌減被告由鉅公司房屋違約金，即屬無據，不應准許。
⒊至於土地違約金部分，本院審酌⑴原告與被告甲○○所簽
訂之土地預定買賣契約書第12條第2項係約定：「依土地價款『最高限額不超過』百分之十五計算之金額作為乙方重行出售本戶土地所需各項費用及稅捐之抵償及懲罰性違約金暨損害賠償金…。」等語，該條既約定以15％價款為最高限額，而非約定一概以15％價款作為違約金，則逕以最高限額15％價款作為違約金，對原告誠屬過苛；⑵依上開條文觀之，兩造所約定之違約金並非單純之懲罰性違約金，尚包含損害賠償金額之預定，而被告甲○○並未提出具體證據證明其所受損害金額；⑶本件買賣標的屬台中市七期重劃區豪宅，每戶土地價款自1,477萬元至2,040萬元不等，均屬高總價，較一般不動產交易均價為高，相對地按比例計算之違約金亦較一般為高；⑷內政部頒訂之「預售屋買賣契約書範本」規定違約金不得高於總價百分之十五等情，認為土地違約金應予酌減為依土地價款10％計算，較為公允，亦即：
①就原告乙○○E7、F24、部分而言，被告甲○○得主張
之10％違約金為512萬5,000元【（19,050,000＋16,880,000＋15,320,000）×10％＝5,125,000】，超過10 ％部分即256萬2,500元（7,687,500－5,125,000＝2,562,500），應返還予原告乙○○。
②就原告丁○○K3、E24部分而言，被告甲○○得主張之
10％違約金為351萬7,000元【（14,770,000＋20,400,000）×10％＝3,517,000】，超過10％部分即175萬8,500元（5,275,500－3,517,000＝1,758,500），應返還予原告丁○○。
③就原告丙○○F7部分而言，被告甲○○得主張之10％違
約金為151萬9,000元（15,190,000×10％＝1,519,000），超過10％部分即75萬9,500元（2,278,500－1,519,000＝759,500），應返還予原告丙○○。㈣綜上所述，原告乙○○、丁○○、丙○○被位之訴依據民法
第179條、民法第252條規定，請求被告甲○○分別給付592萬2,500元（3,360,000＋2,562,500＝5,922,500）、407萬6,500元（2,318,000＋1,758,500＝4,076,500）、173萬4,000元（974,500＋759,500＝1,734,000），及自更正聲明暨準備書狀（追加甲○○為被告）送達翌日即99年7月15日起至清償日止，按年息百之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；其餘部分則屬無理由，應予駁回。
㈤兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原
告勝訴部分，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，併予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後於判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 10 月 28 日
民事第四庭 法 官 陳文燦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 28 日
書記官 林玉門