臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第213號原 告 黃同益訴訟代理人 林俊雄律師
鄧德禮複 代理人 陳銘釗律師被 告 台灣省諮議會法定代理人 李源良訴訟代理人 張景盈
陳恩民律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國100年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段第757地號土地上，如附圖所示B部分，面積11平方公尺之鐵板棚架，及Ａ部分，面積161平方公尺之圍牆拆除，並將上開占用部分之土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬貳仟伍佰伍拾肆元，及自民國100年8月25日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣肆萬零柒佰參拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾肆萬陸仟元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣參佰肆拾肆萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬柒仟伍佰壹拾捌元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹拾肆萬貳仟伍佰伍拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款、第5款分別定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回；民事訴訟法第262條第1項、第4項亦分別有明文。本件原告於起訴時，僅對被告台灣省政府為起訴，並聲明：⒈被告應將其所有之坐落於臺中縣○○鄉○○段第757地號土地上建物（面積以實測為準）拆除並清理該土地上之地上物，而將土地返還原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）21萬6147元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息，並自民國（下同）99年5月5日起至清償日止，按年給付原告9萬8864元。嗣於本院審理中，追加台灣省諮議會為被告，並於99年9月6日撤回對臺灣省政府之起訴，被告臺灣省政府對於原告訴之一部撤回，自本院送達撤回通知之日（即99年9月10日）起10日內未表示異議，依民事訴訟法第262條第4項之規定，視為同意原告前揭訴之撤回；復另變更聲明為：⒈被告應將其所之坐落於臺中市○○區○○段第757地號土地上如臺中市大里地政事務所100年7月12日土地複丈成果圖所示標號B面積
11 平方公尺之鐵板棚架拆除，並將編號A及編號B，共172平方公尺之土地返還原告。⒉被告應給付原告17萬8192元及自100年8月25日起至前項履行日止，依年息給付原告5萬0912元。揆諸前開法律規定，原告此部分訴之變更、追加，應與准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）原為訴外人吳永吉所有。原告於97年2月5日向吳永吉購買並辦妥所有權移轉登記。然訴外人台灣省政府於系爭土地上興建房屋並設置圍籬等地上物，原做為台灣省政府房舍，嗣因精省之故，而撥付予被告台灣省諮議會使用，現則供立法院中南部辦公室員工住宿。本件兩造間並無任何法律關係足證被告係有權占有、使用系爭土地權源之依據，是被告應為無權占有，原告既為所有權人，自得請求被告返還土地並拆除、清理土地上之建物、地上物等。且被告既無權占有原告所有之系爭土地，依實務之見解原告顯受有相當於租金之不當得利，是以，原告得依土地法第105條準用同法第97條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，又原告係於97年2月25日取得系爭土地之所有權，至100年8月24日止，以3年又6個月計算，故被告因占有、使用原告所有之系爭土地受有17萬8192元之不當得利（公告地價每平方公尺2960元×土地面積172平方公尺×使用日數3.5年×10%＝178192元）。並自100年8月25日起至拆屋還地前，被告應按年給付原告5萬0912元。並聲明：⒈被告應將坐落於臺中市○○區○○段第757地號土地上，如土地複丈成果圖所示標號B面積11平方公尺之鐵板棚架，及編號Ａ部分面積161平方公尺之圍牆拆除，並將編號A及編號B，共計面積172平方公尺之土地返還原告。⒉被告應給付原告17萬8192元及自100年8月25日起至前項履行日止，依年息給付原告5萬0912元。⒊願供擔保請准為假執行。
二、對被告所為答辯之陳述：㈠被告雖於95年5月1日在系爭土地上豎立公告迄今，然該公告
內容（詳後述）並不足以排除原告之取得系爭土地所有權，而兩造間並無任何法律關係，足資作為被告合法占有、使用系爭土地之權源。要之，被告與原告前手吳永吉間因有買賣關係之存在，本於此買賣之債權關係，而得對原告之前手主張其有合法占有、使用系爭土地之權利，然此買賣關係僅為債權關係，並不具對抗第三人之效力，是原告既非該買賣關係之當事人，自不受該買賣關係之拘束。又本件買賣之資金皆來自訴外人王松茂，原告係受王松茂委任，以原告名義為買受人及土地所有權之登記名義人，原告既受委任而願以自己名義向吳永吉購買系爭土地，而吳永吉亦有出售土地之意，是一方有意買受，一方有意出售，雙方經合致之意思表示而簽訂不動產買賣契約書，自非通謀之虛偽意思表示，焉能以價金非原告支付，即謂買賣雙方無買賣之真意。
㈡另被告質疑原告與吳永吉間買賣資金流向，然不動產買賣契
約書之簽收記錄係於簽訂契約書為確定各期款之交付日期即已寫就（除吳永吉之簽章外），亦即，於簽訂買賣契約書時，雙方即預定買方於97年2月5日給付賣方600萬元，於97年2月25日給付500萬元，於97年3月2l日給付544萬元。而前二次皆如期給付，但最後一次款項並非於97年3月21日交付，而係於97年3月25日給付吳永吉250萬元，另於3月31日則為吳永吉代為清償其債權人林安城294萬元，是實際給付日和預定給付日，有所差池，不足為怪。而吳永吉皆係於確實受領各期償金後再於各筆價金之簽收紀錄之末簽章。又從原告所庭提之不動產買賣契約原本書觀之，該買賣契約書係於97年2月5日簽訂，吳永吉於立契約書人欄之賣方處係以藍筆簽名，而簽收紀錄之第一筆付款日期為同日，故吳永吉於簽收紀錄處亦以藍筆簽名，至第二筆及第三筆之簽收、紀錄則雖皆以黑色筆簽名，然細觀之，明顯可辨該二筆簽名之筆色並不相同，足證吳永吉係於每筆款項受領後逐次簽名，以此可推知雙方確有交付價金之行為，故而雙方之確有買賣行為，被告所辯，不足採信。
㈢再者，出賣人無法履行其交付買賣不動產之義務，故而減少
買賣價金，事所常有，何能指其悖於情理。系爭土地連同同段756及756之2地號土地於本件買賣契約簽訂前，即設定抵押權於王松茂，足證此前吳永吉確曾向王松茂借貸，乃以其名下土地供其債權人王松茂設定抵押權，用以擔保王松茂之債權。其後，王松茂委任原告以原告名義與吳永吉簽訂買賣契約，而以吳永吉已借之款項充當買賣價金，乃交易常態。㈣末按最高法院68年台上字第3033號、87年度台上字第173號
民事判決暨82年度第二次民事庭會議決議之旨，本件原告既於土地登記簿謄本登記為所有權人，自得本於所有權訴請被告拆除地上物並返還土地，實非被告主張原告與其前手間為通謀意思表示，所得否定。
三、被告則以：㈠系爭757地號土地與同段756、756之2地號二筆土地原係原告
之前手吳永吉之所有。且前揭三筆土地係經台灣省政府分別因買賣及機關間之撥用而由被告占有、使用，對之均具合法之使用權源，並非無權占有或無法律上之原因，此業經最高法院以91年台上字第176號民事判決認定被告具前揭之合法使用權源而判決駁回原告之前手吳永吉之訴確定在案。依該判決理由所示，原告之直接前手吳永吉係因其所享有者，乃因出賣並點交土地被告使用，致其所有權中所含使用、收益、及處分三項權能中業已喪失其中使用及收益兩大權能而獨剩處分權能之受限制所有權及物上請求權，故受敗訴之判決確定。基此，本件訴訟之主要爭點，應係原告於向吳永吉買受並取得系爭土地所有權時是否出於善意。否則自應承受其前手所享系爭土地所有權之限制與瑕疵。
㈡實則，依原告所提其與吳永吉買賣上開三筆土地所簽訂之買
賣契約書書第3條第5款「尾款」之交付及第12條之特別約定，已明確顯示原告簽約前即知系爭土地有第三人占用之情事，且前揭三筆土地之買賣總價款高達5240萬元，惟買方卻只需實付3144萬元，賣方竟同意買方保留高達百分之四十，為數2096萬元之尾款作為賣方「同意充作甲方（即買方）處理本件買賣土地排除地上被第三人全部占用之費用」，其金額及比例之高，非買賣常情，亦足認買方明知為系爭相關三筆土地已有前經最高法院民事判決認定被告並非無權占有確定之事實，致要求依法交付土地顯有困難。又原告所提之買賣資金證明，帳戶所有人為王松茂，其於鈞院99年9月23日言詞辯論期日亦自承「系爭土地是王松茂要買的，但指定原告為登記名義人。欣又欣國際企業有限公司是王松茂出資設立的公司。」等語。足見原告與吳永吉間本件相關之三筆土地確無真正買賣關係存在，原告更無給付任何價金之事實。至於，王松茂若如原告所言曾付款予吳永吉，惟徵諸：①原告稱其所給付第一次「價金」係以吳永吉之借款抵充；若非吳永吉確自王松茂處取得金錢，應無任由王松茂於上開三筆土地設定抵押權益，自為債務人之可能；②系爭土地雖已辦妥所有權移轉登記予原告，但王松茂迄仍不肯塗銷其在包括系爭土地在內之三筆土地，高達4200萬元之抵押權設定；③以及前開4200萬元之抵押設定所擔保之範圍確亦載明包括三筆「抵押權人對於債務人之代墊款」在內…等具體事證顯示，除原告能提出王松茂另有因前開抵押權設定而交付4200萬元借款之證據，否則，原告所提各該付款，縱然不虛，亦係其抵押借款之給付，絕非系爭三筆土地之買賣價金。換言之，王松茂與吳永吉之間就系爭相關三筆土地，應僅只存有抵押權關係，並無買賣關係之存在。綜上可知，本件應屬通謀虛偽之買賣行為，依法應屬無效。
㈢再者，縱本件買賣非通謀虛偽之買賣行為，然被告於最高法
院91年台上字第176號民事判決確定，即於95年5月4日就先在前揭三筆土地現場豎立載明：「敬告有意承購本土地○○○鄉○○段○○○○號等三筆土地，面積2620平方公尺）之第三人：查上揭土地業經最高法院91年度台上字第176號民事判決本會合法取得宿舍建築使用權利確定在案，任何人取得系爭土地所有權仍應受該判決之拘束，明知其事而購買本土地之人，依最高法院判例，亦不受土地法第43條規定之保護。台灣省諮議會敬啟95年5月1日」之大型公告牌示。且鈞院民事執行處通知所附拍賣公告資料上亦均一再明確記載有前揭三筆土地依前揭最高法院之確定民事判決已判定被告因買賣關係而對前揭三筆土地享有合法之使用權源之事實，又已載明所拍賣之前揭三筆土地上有「台灣省諮議會」之宿舍，故「於拍定後均不點交」，要求「應買人自行注意」。原告亦自承知悉「系爭土地有台灣省政府於其上所興建之房屋並設置圍籬等地上物，原做為台灣省政府房舍，後因精省之故而撥付台灣省諮議會使用…」等語，足見其已勘察過現場，也不可能沒有看到現場豎立高數公尺，寬近二公尺之大型公告牌示及斗大之公告內容，不得諉為不知。
㈣綜上所陳，被告無論是對原告黃同益，抑或其前手吳永吉而
言，均屬合法有權使用系爭土地而非無法律上之原因，自無返還土地及不當得利之義務。退萬步言之，縱有返還之義務，惟依土地法第97條及105條所訂之百分之十，乃法定之最高限額，而本件系爭土地既位處遠離商業鬧區之偏僻郊區，又純供員工宿舍之用，毫無其他商業利益可言，是縱有返還不當得利之義務，應以百分之五以下為宜，而原告逕自按此一法定最高限額請求，應屬過高。並聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉願供擔保請准免為假執行。
四、本件兩造不爭執之事項：㈠臺中市○○區○○段○○○○號土地自97年2月25日起以買賣為原因登記為原告所有。
㈡系爭土地上有台灣省政府所興建之地上物（鐵板棚架及圍牆），嗣因精省之故而撥付予被告占有、使用。
㈢被告目前實際占用系爭土地之位置及面積，詳如台中市大里
地政事務所100年7月13日里地二字第1000009230號函附土地複丈成果圖所示。即該圖A部分所示係圍牆及空地占用位置，面積161平方公尺，B部分所示係鐵板棚架占用位置，面積11平方公尺。
㈣被告對於原告請求損害金額之計算式，除按公告地價年息百分之十計算外，其餘均不爭執。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠原告依民法第767條前段規定，請求被告拆除如附圖所示B部分面積11平方公尺之鐵板棚架及A部分圍牆，並將將A、B 部分，共172平方公尺之土地返還原告，有無理由？被告有無合法占用權源？㈡若原告之請求有理由，則相當於租金之不當得利應如何計算？茲說明如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又依本法所為之登記，有絕對效力。土地法第43條亦有明定。查系爭土地自97年2月25日起已登記為原告所有，且兩造間並無任何法律關係，此有土地登記簿謄本在卷可稽，復為兩造所不爭執，而堪信為真實。被告雖辯稱其就系爭土地有合法使用權源云云，並提出最高法院91年度台上字第176號民事判決為憑，然查，該民事判決所涉之當事人及事件為原告之前手即吳永吉對被告及臺灣省政府提起拆屋還地之訴訟，並於該判決理由欄內固闡述被告及台灣省政府占有系爭土地，係本於買賣關係，自不能謂無正當權源等語。然此買賣關係僅係債之關係，依債之相對性，被告與原告既無任何法律關係，已如前述，自不得以其對他人之買賣關係對抗原告；況且，依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，係為保護第三人起見，而本件原告因信賴系爭土地之登記而向訴外人吳永吉購買，並為所有權移轉登記，則原告自應受土地法第43條規範之保護，是被告此部分所辯，不足採信。
㈡次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，
該第三人應負舉證之責，最高法院48年台上字第29號判例要旨可資參照。本件被告辯稱：依原告所提出之其與吳永吉間系爭土地買賣契約書書第3條第5款「尾款」之交付及第12條之特別約定，顯示原告簽約前已知系爭土地有第三人占用之情事，且系爭土地之買賣總價款高達5240萬元，而買方卻只需實付3144萬元，賣方竟同意買方保留高達百分之四十之尾款（即2096萬元）作為賣方「同意充作買方處理系爭買賣土地排除地上被第三人全部占用之費用」等情，而認與常情有違；又原告亦自承「系爭土地是王松茂要買的，但指定原告為登記名義人。欣又欣國際企業有限公司是王松茂出資設立的公司。」等語，足見原告與吳永吉間就系爭土地並無真正買賣關係存在，原告更無給付任何價金之事實。至於，王松茂所言曾付款予吳永吉等情屬實，亦僅係抵押借款之給付，絕非系爭土地之買賣，認本件原告（或訴外人王松茂）與訴外人吳永吉間系爭土地之買賣及所有權移轉登記之行為，應屬通謀虛偽之意思表示，而為無效云云。然查，證人吳永吉到庭結證稱：確有系爭土地之買賣，卷附買賣契約書上之簽名確係親簽，其間透過介紹人林安城，三筆土地共取得1600多萬元等語，核與證人林安城、王松茂到庭證述買賣之標的物及價金之交付情節大致相符，並有證人吳永吉於各筆價金之簽收紀錄之末簽章可憑，足徵雙方確有交付買賣價金之行為，被告所辯此係抵押借款云云，不足採信。再者，出賣人無法履行其交付買賣標的物之義務，而減少買賣價金，乃事所常有，尚難遽認其悖於常情，進而推認系爭買賣非真實。又系爭土地連同同段756及756之2地號土地於系爭買賣契約簽訂前，即設定抵押權於訴外人王松茂，足證此前吳永吉確曾向王松茂借貸，而以其名下土地供其債權人王松茂設定抵押權以擔保王松茂之債權。其後，王松茂委任原告以原告名義與被告簽訂系爭買賣契約，並而以吳永吉先前之借款充當系爭買賣部分價金，亦屬交易常態，是被告據此推論系爭買賣屬通謀虛偽意思表示，自難採信。此外，被告主張原告、王松茂及吳永吉間就系爭土地買賣及所有權移轉登記係通謀虛偽之意思表示，未能舉證以實其說，復未就系爭土地有何占有、使用之合法權源，舉證證明之，是被告此部分所辯，不足採信。
㈢綜上，本件原告既於土地登記簿謄本登記為系爭土地之所有
權人，在未依法塗銷此項登記以前，且如附圖所示A、B部分，並經被告無權占用，且在其上設置圍牆及搭建鐵板棚架，已如前述，則原告自得本於所有權訴請被告應將坐落於臺中市○○區○○段第757地號土地上，如附圖所示B部分面積11平方公尺之鐵板棚架，及Ａ部分面積161平方公尺之圍牆拆除，並將所占用之A、B部分，共計面積172平方公尺之土地返還原告，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第一項所示。
㈣再按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又占有他人之物，因影響他人對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實際上從事何用途，則均非所問。是本件被告並無法律上原因，受有使用該土地之利益，致土地所有人受有無法利用該土地之損害，而無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益為社會上之通常觀念，則原告自得基於所有權人之地位，請求被告給付相當於租金之利益。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告係使用如附圖所示A、B部分內之土地，此為兩造所不爭執，則於計算被告不當得利時，自應以其實際占用面積之土地為基準。按租用基地，建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第105條、第97條分別定有明文；而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨可資參照）。查系爭土地位於台灣省諮議會區域（即原臺灣省議會所在區域）內，雖非商業區，然其區域內規劃完整有商店、餐廳、住家等，且道路工整，又距離臺中市霧峰區之市區不遠，交通便利等情，此有本院至現場之勘驗筆錄及被告提出現場照片等件在卷可稽。另原告雖係以公告地價之年息百分之十計算向被告請求占用系爭土地使用補償金，惟所謂建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算（最高法院46年台上字第855號判例要旨參照）。至於被告所提依照土地申報地價年息百分之五以下計算計收租金乙節，亦難憑採。查本件係在計算被告所受不當得利之數額，依上揭判例所示內涵，本院審酌上情，認本件計算被告使用系爭國有土地之利益，以公告地價年息百分之八為適當。查被告占用系爭土地內如附圖所示A部分，面積161平方公尺之圍牆及B部分，面積11平方公尺之鐵板棚架，合計占用面積為172平方公尺，有臺中市大里地政事務所100年7月13日里地二字第1000009230號函所附之土地複丈成果圖1紙在卷可稽。又系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺2960元，則自97年2月25日起至100年8月24日止，計3年又6個月，按公告地價每平方公尺2960元年息百分之八計算，為14萬2554元（2960x172x8%x3.5=142554，元以下四捨五入）。又被告占用系爭國有土地部分，每年應給付之金額為4萬0730元（2960x172x8%=40730，元以下四捨五入），則原告請求被告自100年8月25日起至拆除上開建物，併返還土地之日止，按年給付原告4萬0730元，即有理由。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告基於民法第767條物上請求權及第179條不當得利之規定，訴請被告將坐落系爭土地上如附圖所示A部分之圍牆（面積161平方公尺）、B部分之鐵板棚架（面積11平方公尺）拆除後，並將上開占用部分之土地（面積共計172平方公尺）返還予原告，並給付自97年2月25日起至100年8月24日止之不當得利金額14萬2554元；暨自100年8月25日起至拆除上開建物，併返還前開土地之日止，按年以4萬0730元計算之不當得利，為有理由，應予准許；超逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因其訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決結果之認定不生影響，無予逐一論述之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 9 日
民事第四庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 9 日
書記官 張珮琦