臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第236號原 告 戊○○即反訴被告複代理人 乙○○原 告 丁○○即反訴被告
甲○○丙○○前四人共同訴訟代理人 賴思達律師被 告 己○○即反訴原告 號當事人間返還土地事件，本院於99年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落台中縣○○鄉○○段第八四二地號土地上如附圖編號編號A、A2部分所示建物拆除，將如附圖編號編號A、A1、A2部分所示之土地返還原告；並自民國九十九年五月一日起至返還上開土地止，按月給付原告新臺幣參萬元。
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國九十九年五月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣參佰柒拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟壹佰貳拾萬玖仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條定有明文。本件原告起訴主張被告於民國96年3月27日向原告被繼承人陳金鴻承租座落台中縣○○鄉○○段第842地號土地如附圖編號A、A1、A2所示土地，並於其上建有建物及停車場使用，約定租期為96年4月1日起至99年3月31 日止，每月租金新台幣(下同)3萬元，期滿絕不續租，被告並應於租期屆滿後一個月內將建物拆除，系爭租約既已於99年
3 月31日期滿，租賃關係即已消滅，原告為陳金鴻之繼承人，爰本於上開約定及租賃物返還請求權、所有物返還請求權之法律關係，請求被告將附圖編號A、A2所示建物拆除，並將附圖編號A、A1、A2所示土地返還原告，於返還土地前並應按月給付相當於租金3萬元之不當得利，並依租約法律關係請求被告給付未付之15月租金45萬元及其法定遲延利息等語。被告則於訴訟中反訴請求主張，陳金鴻生前曾口頭同意於系爭租約期滿後，如不續租時，願補償反訴原告200萬元之設備損失，反訴被告為陳金鴻之繼承人，爰依上揭約定提起反訴，請求反訴被告給付反訴原告設備損失200萬元等情，揆諸上開規定，為法所許，合先敘明。
乙、實體方面
壹、原告即反訴被告主張：
一、被告於96年3月27日向原告等之被繼承人陳金鴻承租如附圖編號編號A、A1、A2部分之土地，於其上建有如附圖編號A、A2 部分之建物（門牌：台中縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號）作為傢俱工廠，A1部分當停車場使用。約定租賃期限自96年4月1日起至99年3月31日止，每月租金3萬元，期滿絕不續租，被告並應於租期屆滿後一個月內將建物拆除，將土地返還原告。本件兩造租賃契約之期限已屆至，租賃關係即已消滅，原告等人為陳金鴻之繼承人，承受前揭租約之權利義務，爰依上開契約之約定，及租賃物返還請求權與所有物返還請求權之法律關係，請求被告將附圖編號A、A2部分建物拆除，並將附圖編號A、A1、A2部分土地返還原告。又本件被告自租期屆滿後一個月之拆除期限（99年4月30日）後，仍無權占有系爭土地，享受使用收益之利益，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，爰另依不當得利之法律關係，請求被告返還自99年5月1日起至返還系爭土地止，按每月3萬元計算之不當得利。
二、又被告自98年1月1日起即未繳納租金，共積欠租金45萬元未繳，原告自得依據系爭租賃契約，請求被告給付欠租45 萬元及其遲延利息。
三、反訴部分：反訴原告所指其於83年間承租系爭土地供作傢俱工廠及住家使用，共投入6、700萬元，斯時陳金鴻承諾，將來不續租時，願補償反訴原告設備之損失，請求反訴被告賠償被告200萬元云云，反訴被告否認之。
四、對被告抗辯之陳述：本件陳金鴻自87年間起，即將系爭土地出租予被告，租期屆滿後又另訂新租約，其間歷經五次簽訂租約，五次簽約均由被告本人親自簽名，被告辯稱於簽訂系爭租約時，因陳金鴻於契約書上增訂第六條約定，所以拒絕簽名云云，反面言之，即不否認前四次租約簽名之真正，而經比對其前四次租賃契約書上被告之簽名均與系爭租賃契約書上被告之簽名筆跡完全相同，足見系爭租賃契約書上被告之簽名確係其本人所簽，所辯顯非可採。又有關陳金鴻提供相鄰之同段841-地號土地供被告出資自行鑽探水源之用，否認其真正。另有關永成噴砂廠砂塵影響其傢具乙事，事在被告承租前已存在事實，被告既願承租，自應承受其結果等語，不生減少租金情事。
五、聲明：
(一)本訴部分：如主文第1、2項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
(二)反訴部分:反訴原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、被告即反訴原告則以：
一、緣於83年1月間，被告向原告之繼承人陳金鴻承租系爭土地供作傢俱工廠及住家使用，因此投入6、700萬元之大筆資金整地、興建廠房、設置消防設備及室內裝修等，斯時陳金鴻承諾將來不續租時，同意補償被告前揭設備損失200萬元等，直至96年1月間，更換租約時，系爭租約第6條載有「乙方( 即被告)於遷返土地時，不得藉詞推諉或主張使用權利，向甲方(即陳金鴻)請求遷移費或任何補償費用」，因違反前開承諾，被告不願接受，因此未在系爭租約上簽名，原告提出之系爭租約所載被告署名及用印，並非被告所為，否認其真正，是系爭租賃法律關係依民法第422規定視為不定期租賃。
二、又出租人陳金鴻所有另筆同段841-1地號土地出租予永成噴砂廠，因該廠自98年起擴大規模，復未做好環保及防護措施，致其進行噴砂作業時，砂塵飛揚附著在被告製造之表面形成瑕疵，屢請出租人促永成噴砂廠改善，均置之不理。再者，陳金鴻承諾提供系爭土地如附圖編號C所示位置，由被告自行出資鑽井供飲水之用，詎陳金鴻之女即原告丙○○受贈系爭土地後，竟截斷上揭水源，違反民法第227條及423 條而有不完全給付情事，至今仍未改善，應減少租金百分之五十，是本件被告縱有積欠租金之情，唯經扣除押租金3萬元後，積欠租金未達2年，依土地法第103條規定，原告訴請收回系爭土地，即有未合。
三、反訴部分：反訴被告被繼承人陳金鴻既承諾反訴原告於租期屆滿後，補償反訴原告前揭設備損失，反訴被告為陳金鴻之繼承人，自應繼受反訴原告與陳金鴻間前揭補償設備損失之義務，爰依前揭約定反訴請求反訴被告給付設備損失200 萬元整。
四、並聲明：
(一)本訴部分：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
(二)反訴部分：反訴被告應給付反訴原告200萬元整。
參、得心證之理由：
一、原告起訴主張:被告於96年3月27日向原告等之被繼承人陳金鴻承租如附圖編號A、A1、A2部分之土地，於其上建有如附圖編號A、A2部分之建物（門牌：台中縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號）作為傢俱工廠，編號A1部分當停車場使用。
約定每月租金3萬元。原告等人為陳金鴻之繼承人，承受前揭租約之權利義務，被告迄今仍占有系爭土地使用收益。又被告自98年1月1日起即未繳納租金，共積欠租金45萬元之事實，為被告所不爭執，並據提出土地登記謄本、繼承系統表、存證信函、本院家事法庭拋棄繼承備查函等件為證，此部分主張，堪認為真實。
二、原告又主張，系爭租約為定期租約，業已於99年3月31日屆期，原告自得依據系爭租賃契約或租賃物返還請求權或所有物返還請求權，請求被告拆屋還地，並給付欠租45萬元及其遲延利息，另依不當得利法律關係請求被告給付拆屋還地前相當於租金之不當利得每月3萬元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點所在厥為(一)系爭租約為定期租約或不定期租約？(二）原告請求拆屋還地有無理由？(三)原告請求給付租金有無理由？被告主張原告未就鄰地工廠灰塵之侵害及截斷水源為由，拒絕並請求減少租金有無理由？(四)原告請求被告給付自99年5月1日起按月給付相當於租金3萬元之不當得利所得有無理由？(五)反訴原告請求反訴被告給付二百萬元有無理由？經查：
(一)系爭租約為定期租約，租賃期限為96年4月1日起99年3月31日。
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。本件原告據以主張系爭租約存在，係以卷附原證二之租賃契約書為其證明，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，揆諸上開規定，就原證二上承租人欄位係被告本人親自簽章此項有利於己事實，原告負有舉證之責。惟查，系爭土地歷經五次簽訂租約，被告並不否認前四次租約簽名（原證5參照）之真正(本院卷第43頁反面參照)，而經本院以肉眼比對其前四次租賃契約書上被告之簽名，其筆順方向、書寫結構特徵均與系爭租賃契約書上被告之簽名筆跡完全相同，被告辯稱系爭契約之簽名非其本人所簽云云，尚無可採。堪認系爭租約為定期租約，租賃期限為96年月1日至99年3月31日。
(二)原告請求被告拆除如附圖編號編號A、編號A2所示建物，並返還如附圖編號編號A、編號A1、編號A2之土地，為有理由。
依系爭租約第6條第1款明定，「乙方(被告)租賃期滿，必須壹個月內自動拆除所有建築物，將土地以誠意恢復原狀遷返甲方(原告之被繼承人陳金鴻)，原租期於玖拾玖年參月參拾壹日期滿，....乙方要求延長搬遷期至玖拾玖年肆月參拾日止，經甲方之諒解特予同意，同時乙方願決不再延長搬遷期，並不再立約，亦無不定期租約之同意。」等語，本件既為定期租約，依上條款復約定租賃期限於99年3月31日屆滿，但得於同年4月30日前搬遷完成，足見系爭租約為定期租約，被告於期滿後應自動拆除所有建築物返還土地予原告，且不再立約或不定期租約情事，是本件原告起訴時(99年5月14日)租期即已屆滿，且已逾被告自動履行期限之日即同年4月30日，原告自負有拆除如附圖編號A、A2所示建物並返還附圖編號A、A1、A2所示土地予原告之義務，原告此部分請求，即屬有據。被告雖辯稱系爭租約為不定期租約，其欠租未逾2年，依土地法第102條規定，原告不得終止租約，尚嫌無據。
(三)原告請求給付租金45萬元及其法定利息為有理由。按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又出租人未履行民法第423條之義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院98年台上第222號、92年台上第2640號判決參照）。本件原告主張被告自98年
1 月1日起即未付租金，迄99年3月31日止，尚有15個月之租金45萬元未為給付，被告自認未給付45萬元事實，惟辯稱原告未就鄰地工廠灰塵之侵害及截斷水源為由，使租賃物未合於約定之使用、收益狀態，除拒絕給付租金，並請求減少租金百分之五十，是就此有利於被告之事實，被告負有舉證之責。經查，被告到庭自承系爭水井是別人開挖，被告出錢向開挖之人購買水井，不是陳金鴻同意伊使用的（本院卷85頁反面參照)，是難認陳金鴻有同意提供水源之事實。次查，鄰地承租人郭見財早在73年間向陳金鴻租用土地，設立永成噴砂廠，從事噴砂作業之事實，為被告所不爭執，是被告於
81 年間承租系爭土地時即已知悉鄰地永成噴砂廠係從事噴砂作業，當能對週圍環境之適宜與否已有詳細評估，始決定承租，焉能於事後執為拒付租金之理由？雖被告辯稱，永成噴砂廠承租伊始為小規模營業，迄98年起擴大規模，復未做好環保及防護措施，致其進行噴砂作業時，砂塵飛揚附著在被告製造之表面形成瑕疵，屢請出租人促永成噴砂廠改善之事實，惟為原告所否認，被告復未舉證證明確有通知陳金鴻促永成噴砂廠改善之事實，縱屬被告所言為真，既未通知陳金鴻促永成噴砂廠改善，難認陳金鴻有何債務不履行情事，被告以之為拒絕給付租金為無理由，其請求減少租金百分之五十，亦乏依據。
(四)原告得請求被告給付自99年5月1日起按月給付相當於租金之不當得利所得3萬元。
復按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準。經查，被告無權占有系爭土地，被告就其所占有之土地應屬無法律原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告對於被告自得本於前開規定請求返還相當於租金。本院審酌被告主張系爭租約為不定期租約，其拒絕給付租金每月3萬元，係認原告丙○○截斷水源及未排除鄰地永成噴砂廠之侵害，未維持系爭土地於堪於使用、收益之狀態，有不完全給付之情事，請求減少違約金百分之五十作為不完全給付之損害賠償，是其就使用、收益系爭土地每月可享有相當於租金3萬元之利益，且被告有15個月租金尚未給付，並不爭執。準此，被告拒絕給付租金既乏依據，原告請求被告給付自99年5月1日起至交還土地之日止，按月給付相當於租金之不當利得3萬元，為有理由，應予准許。
(五)反訴原告請求反訴被告給付二百萬元，為無理由。反訴原告主張，反訴被告之繼承人陳金鴻於伊承租系爭土地時曾表示，伊於系爭土地上興建地上物使用，花費六、七百萬元，將來如不續租時，願補償反訴原告不能再利用地上物之損害200萬元等語，為反訴被告所否認，並辯稱系爭租約第6條第1、2項明定「..租賃期滿，必須壹個月內自動拆除所有建物，將土地以誠意恢復原狀遷返甲方(反訴被告被繼承人陳金鴻)....」、「乙方(反訴原告)遷返土地時，不得藉詞推諉或主張任何權利向甲方請求遷移費或任何賠償費用。」，反訴原告主張顯無理由等語資為抗辯。查反訴原告於本院審理中自承系爭200萬元之補償費約定只有反訴原告被繼承人陳金鴻與伊口頭約定而已，並沒有任何書面證據(本院卷85頁反面)等語，既無書面證據佐證，復為反訴被告所否認，反訴原告此部分請求，難認有據。
(六)綜上所述，本件本訴部分，系爭租約既為被告親自署名，兩造間系爭租約為定有期限租約，租賃期限為96年4月1日至99年3月31日，被告應於租賃期滿後一月內遷讓返還系爭土地，本件租賃遷讓返還土地之日既已屆至，被告另有15個月租金未為給付，復無減少租金之正當理由，是原告依系爭租約法律關係請求被告拆除如主文第一項所示地上物返還第一項所示土地，並給付租金45萬元及自起訴狀繕本送達翌日即99年5月22日起至清償日止按法定利率計算之遲延利息，為有理由。又被告迄未返還系爭土地，原告請求自應返還系爭土地之日即99年5月1日起按月給付相當於租金3萬元損害之不當利得，亦有理由，均應准許。至反訴部分，因反訴原告末能證明反訴被告之被繼承人陳金鴻同意於系爭租約屆期後補償200萬元之事實，其此部分請求，為無理由，應予駁回。
三、本件原告依系爭租約法律關係請求被告拆屋還地為有理由，已如前述，其另依租賃物返還請求權及所有物返還請求權請求被告拆屋還地，為請求權競合，毋庸贅述，附為敘明。
四、本件本訴部分，兩造均分別陳明陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
五、訴訟費用之負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條。
中 華 民 國 99 年 11 月 5 日
民事第一庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 5 日
書記官 林錦源