臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第270號原 告 辛○○○
己○○壬○○庚○○共 同訴訟代理人 黃肇萍律師被 告 一品花雕雞有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 何中慶律師被 告 戊○○
甲○○即王左洺）.北角國際美食烘培有限公司法定代理人 乙○○被 告 洛克國際餐飲有限公司法定代理人 丙○○上二人共同訴訟代理人 洪松林律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告一品花雕雞有限公司、北角國際美食烘培有限公司、洛克國際餐飲有限公司，應將坐落台中市○區○○段○○○○○○號土地及地上同段6844、6845、6846號建物（即門牌號碼台中市○區○○路○○○號、台中市○區○○街○○號1樓、2樓）全部遷讓返還予原告。
被告北角國際美食烘培有限公司、洛克國際餐飲有限公司，應自民國九十九年五月一日起至前項遷讓完畢之日止按月給付原告新臺幣陸拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告一品花雕雞有限公司、北角國際美食烘培有限公司、洛克國際餐飲有限公司負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳仟參佰萬元供擔保後，得為假執行；但被告一品花雕雞有限公司、北角國際美食烘培有限公司、洛克國際餐飲有限公司如以新台幣陸仟玖佰萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：被告一品花雕雞有限公司、戊○○、甲○○（即王左洺）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、緣被告一品花雕雞有限公司（下稱一品公司）邀同被告戊○○、甲○○（即王左洺）擔任連帶保證人，與原告之被繼承人賴茂德（下稱賴茂德）於民國（下同）96年1月20日簽立租賃契約書（下稱系爭租賃契約），承租賴茂德所有之台中市○區○○段○○○○○號土地及地上建物建號大益段6844、68
45、6846號即門牌號碼台中市○區○○路○○○號及精美街17號1樓、2樓（原告漏載2樓，下稱系爭房地），租期自94年5月1日起至99年4月30日止共計5年，租金自94年5月1日之新台幣（下同）26萬逐年調升至98年5月1日起為30萬元。其中租賃契約書第4條第2項約定：「未經甲方（賴茂德）同意，乙方（一品公司）不得將房地全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法，由他人使用房地。如有前述情形，則確認租約自行終止。且乙方與第三者所簽立租約無效，未具法律拘束力。」、第4條第5項約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，並負擔費用但不得損害原有建築及結構、設備安全，並不得違反建築法令。」、第6條約定：「乙方如違約，不於租賃期滿，解除、終止租約，交還租賃物或違反第四條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金新台幣參佰萬元，乙方如有違背租約任何條款時，甲方得隨時提前終止租約，因此招致乙方所受損失，甲方概不負責，乙方絕無異議。」、第9條約定：「乙方對租賃物應依建築法及有關政府法令規定，合法使用，如有違規罰鍰，乙方應負責雙方之任何罰鍰及所有民、刑事責任及賠償負擔。且甲方得隨時終止租約。」及第11條約定：「租期屆滿時，即將租賃物依照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或任何權利主張及任何費用之要求。逾期，甲方每日得向乙方請求按照租金三倍之違約金，至遷讓完了之日止。作為遲延返還租賃物所生損害賠償金，並不得主張民法第451條之適用，乙方及連帶保證人絕無異議。」。嗣賴茂德於96年2月3日死亡後，由原告繼承。詎原告於98年9月間接獲台中市政府寄發之違章建築拆除通知單，對於系爭房地之屋前、屋側、挑空、圍牆、陽台等多處認定為新建之實質違章建築，不得補辦建造執照手續，應執行拆除。再經原告詳查，始發覺被告一品公司未經賴茂德或原告之同意，違法改裝設施，致遭台中市政府查報認定為違章建築，且被告一品公司之法定代理人丁○○，更以私人名義與被告北角國際美食烘培有限公司（下稱北角公司）、洛克國際餐飲有限公司（下稱洛克公司）之負責人丙○○，就系爭房地違反租約約定，簽定轉租契約（下稱系爭轉租契約），轉租期限自97年8月8日至104年8月7日長達7年，遠遠超過原租約期限，且轉租租金每月高達65萬元，作為被告北角公司、洛克公司，經營牛排館及咖啡烘培坊使用。被告一品公司法定代理人丁○○之行為，顯已違反系爭租賃契約第4條第2項之約定及民法第443條之規定，原告就被告一品公司之違約情事，業於99年2月5日發函表示終止租約，並依租賃契約書第4條第2項之約定及民法規定，限期遷讓返還系爭房地，且亦發函催請被告北角公司、洛克公司遷讓返還系爭房地。惟期限已屆，仍未見被告一品公司遷讓，被告北角公司、洛克公司幾經協調，亦拒絕遷讓。原告再次委託律師寄發律師函，限被告等人於原租賃期屆滿前搬遷，被告等人仍置之不理，至今尚占有使用。原告並以本件起訴狀繕本之送達為租約屆滿後請求返還系爭房地之通知。
㈡、原告之請求如下：⒈就被告一品公司部分：
⑴原告與被告一品公司間之租賃關係既經終止及屆滿而消滅，
原告爰依民法之規定及租賃契約第6條之約定，請求被告一品公司遷讓返還系爭房地。
⑵又被告一品公司違約轉租，原告自得依系爭租賃契約第6條之約定，請求被告一品公司給付違約金300萬元。
⑶再者，系爭租賃契約已於99年4月30日屆滿，被告一品花雕雞
仍未遷讓完了，顯已違反系爭租賃契約第11條之約定，原告自得依約請求自99年5月1日起至遷讓完了日止，按月給付租金三倍即90萬元之損害賠償金。
⒉就被告戊○○、甲○○（即王左洺）部分：
被告戊○○、被告甲○○（即王左洺）為原告與被告一品公司間系爭租賃契約之連帶保證人，基於連帶保證之法律關係，自應與被告一品公司連帶負給付之責。
⒊就被告北角公司、洛克公司部分：
⑴被告北角公司、洛克公司於原告與被告一品公司間系爭租賃
契約經終止及屆滿而消滅後，仍繼續占有使用系爭房地，對所有人即原告而言，屬無權占有，原告爰依民法第767條規定請求其遷讓返還系爭房地。
⑵被告北角公司、洛克公司無權占有使用系爭房地，自受有相
當於租金之利益，且其係無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之規定請求被告北角公司、洛克公司返還之。因被告北角公司、洛克公司與被告一品公司法定代理人丁○○所簽立之轉租契約，每月租金為65萬元，自是受有每月65萬元租金之利益，原告自得請求相當於該金額不當得利之返還。
㈢、對被告方面抗辯之陳述：⒈就被告一品公司所抗辯部分：
⑴本件系爭租賃契約，為被告一品公司於96年1月20日與原告
之被繼承人賴茂德簽立。然賴茂德於簽約後之二個星期即96年2月3日過世。該租約內容均經雙方討論作成，對房屋之坐落門牌號碼（二戶門牌）、地號（一個地號）、建號（三號建號）均全數一字不漏的完整記載，租約中租金逐年調整之起迄及金額均詳細記載，如遇增、刪字部分均會於該條項前附註，並經雙方蓋印，顯見雙方對契約內容有詳細之瞭解及慎重其事之情形。然而系爭租賃契約書第4條第2項明定有被告不得轉租之限制及法律效果，斷無可能於訂約後原告之被繼承人賴茂德重病期間短短一個星期內，改變原先文字明文之約定，而同意被告轉租。倘被告訂約之初即有轉租之打算，又獲賴茂德之首肯或承諾，何以未於訂約時主動刪除轉租限制之條款，而須於事後大費周章請求賴茂德或繼承人之同意？由此可知，其抗辯曾獲賴茂德及原告等同意之主張，顯有悖於常情，而不足採信。又被告一品公司既主張賴茂德有同意其轉租，自應就此「同意轉租」之事實，負舉證之責。⑵被告一品公司之法定代理人丁○○，於答辯狀中自稱其自93
年開設全方位美麗公司（下稱全方位公司），嗣後經營被告一品公司，95年起更經營冰館台中旗艦店，涉足餐飲事業甚廣，原告無從一一查證知悉。丁○○向原告辛○○○及壬○○宣稱，其投資經營之被告北角公司、洛克公司開幕，邀請原告參加，然並未告知系爭房地乃轉租他人經營，原告不疑有他而受邀參加，自不能以此遽認為原告知其轉租且有同意被告轉租之情事。又賴茂德與被告一品公司簽定租賃契約書後二個星期即過世，原告等為賴茂德之繼承人，相互委託原告壬○○處理向被告收取租金事宜，於法並無不妥。縱有收租之情形，亦不代表原告知悉或有同意被告可以轉租。
⑶有關系爭房地租金之收取，慣例上為被告每年一次繳付多張
每月到期之支票，由原告存入銀行按月提示付款，以減省每月匯款之麻煩。98年5月間被告一品公司以前述方式，一次繳付多張支票，原告未詳查予以收受；然事後發覺發票日99年5月15日及99年6月15日之支票二紙為誤收，乃以存證信函寄還，亦經被告收受無異議。
⒉就被告北角公司、洛克公司所抗辯部分：
⑴原告於發現丁○○將系爭房地轉租後，早於99年2月5日即以
律師函向被告一品公司主張終止租約限期遷讓，被告一品公司收受律師函後，並未依限遷離或積極與原告協調，原告見丁○○無意解決，乃於99年4月14日以律師函告知被告北角公司、洛克公司前揭事實。故被告北角公司、洛克公司於99年4月15日即已知悉前情，其等尚且至原告訴訟代理人事務所協調相關事宜，乃因被告北角公司、洛克公司不願以相同條件與原告簽定租約，原告乃再次以律師函促其遷離，故於
99 年4月29日之第二次律師函中表示「再次函催」之語，其辯稱搬遷時限不可能及善意占有等詞，顯不足採。
⑵如前所述，被告北角公司、洛克公司至遲於99年4月15日即
知悉丁○○違法轉租之事，故其等辯稱「於99年5月時仍為善意占有人」之詞，顯然不實。而原告於寄發被告北角公司、洛克公司之二次律師函中，均對丁○○違約之事實、違反之契約條項、終止契約之事實及被告現為無權占有之法律關係，詳予說明，且原告與其等於起訴前協商階段，亦曾向其等出示賴茂德與被告一品公司所簽之契約書。此證據即足以推翻被告所稱民法第952條「推定」適法所有之權利。
⑶被告北角公司、洛克公司所提學者見解，乃基於承租人與出
租人間存有租賃關係為前提，出租人可以依照租賃契約上尋求解決（例如：終止租約、債務不履行之損害賠償等），固有其說理。然本件被告北角公司、洛克公司係違法之次承租人，與原告間無任何租賃契約關係存在，於原告與承租人（即被告一品公司）終止租約甚或租約到期後而言，均屬無權占有，絕非出租人與承租人間之關係可比擬。被告以「舉重以明輕」之法理，相類推而適用，顯然有誤。再依被告北角公司、洛克公司與丁○○間之租賃契約，每月租金為65萬元，其等已依此租金繳付丁○○將近一年，均無異議，被告於99年5月以後，無權占有使用系爭房地所獲有之利益，亦應以此金額為準。故被告北角公司、洛克公司主張原告請求不當得利數額，每月不逾30萬元，顯無理由。否則，只要承租人於租期屆滿後一直不遷讓，出租人只能按原租金收取不當得利，而不能按實際社會情況合理請求，亦非法理之平。
⑷被告北角公司、洛克公司於99年4月15日收受原告寄發之律
師函起，即知悉違法轉租及終止租約之事實，明知其為無權占有人，其既非善意占有人，自無民法第954條之必要費用償還請求權，其主張以此抵銷，於法不合。再查，被告一品公司與賴茂德所簽之租賃契約，其中第4條第3項約定「租賃期滿、解除或終止時，應即將房地遷讓交還，不得向甲方（賴茂德）請求遷移費或任何費用……。」，第5項約定：「乙方（一品公司）交還房屋時，並應負回負原狀。如遺留有任何增建、裝設，歸甲方（賴茂德）所有，皆不得要求任何補償。」，換言之，被告一品公司於租賃契約經合法終止或屆滿遷讓房地時，不得要求任何補償。又丁○○與丙○○所簽立之租賃契約中，亦有相同之約定，如其中第4條第5項約定：「乙方（即丙○○）於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方（即一品公司），不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用。」。由此二份契約約定，皆明白表示遷讓時，不得向出租人主張任何費用，當然包含被告所謂之「必要費用」、「有益費用」。即不得主張此費用之償還，自無法抵銷，被告所言「類推適用」民法第431條規定，顯無理由。
㈣、並聲明：⒈被告一品公司、洛克公司、北角公司，應將系爭房地全部遷讓返還原告。
⒉被告一品公司、戊○○、王左洺應連帶給付原告300萬元，及自99年5月1日起至遷讓完了日止按月給付原告90萬元。
⒊被告洛克公司、北角公司，應自99年5月1日起至遷讓日止按月給付原告65萬元。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面答辯：
㈠、被告一品公司以：⒈系爭房地自93年間，即已由原告之被繼承人賴茂德出租予被
告法定代理人丁○○所開設之全方位公司，至95年起更經營冰館台中旗艦店和一品公司，原告之被繼承人賴茂德曾承諾丁○○將給予其所經營之公司優先承租權，唯一的要求是不能經營或轉租給電動玩具、理容KTV或酒店等特種行業。被告一品公司亦因賴茂德承諾給予丁○○經營公司之優先承租權，被告一品公司及丁○○始敢投入數千萬元之費用整修裝潢，今原告均為賴茂德之繼承人，對於其被繼承人賴茂德之一切權利義務自當一併繼承。
⒉縱使被告一品公司於97年7月間將店面轉租予被告北角公司
、洛克公司，然都經過賴茂德繼承人等之同意，其中包括原告辛○○○、壬○○等都參加上開二家新店的開幕，而當時與丁○○接洽的人都係原告辛○○○及壬○○，而原告壬○○代表所有繼承人收取房租支票時，均未曾提出異議而收訖票據無訛，足見當時各該繼承人均同意被告一品公司之轉租行為。
⒊原告壬○○代表所有繼承人於98年5月4日親自簽收了被告一
品公司之房租支票，一併收取至99年6月15日到期的房租支票，足見原告等同意被告一品公司將系爭房地轉租予被告北角公司、洛克公司，且同意被告一品公司於99年4月30日系爭租賃契約到期後仍然可以續租等語，資為抗辯。
⒋答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡、被告甲○○（即王左洺）經合法通知，無正當理由未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈢、被告戊○○未於最後言詞辯論期日到庭，先前陳述略以對於兩造整理之不爭執事項不爭執等語。
㈣、被告北角公司、洛克公司以：⒈被告北角公司、洛克公司以負責人丙○○名義自97年7月1日
向被告一品公司負責人丁○○承租系爭房地，每月租金65萬元，保證金300萬元，租期自97年8月8日起至104年8月7日止。在承租當初，被告一品公司負責人丁○○向丙○○保證系爭房地至少可以租用7年，且與地主賴茂德間之租賃契約到期後，賴茂德允諾再出租時，丁○○具有優先承租權，賴茂德於住院中，尚曾出具書面資料，親自簽名，對丁○○保證一定具有優先權，而縱然不幸往生，該有賴茂德親自簽名之書面資料，亦得拘束繼承人，且丁○○出租予丙○○之房屋保證合法無違建等。惟直到原告起訴後，始知丁○○上揭保證與事實顯然有異。
⒉按被告北角公司、洛克公司雖於99年4月30日收到原告所發
之律師函，但觀之該律師函，限定被告於99年4月30日必須遷讓房屋，事實上根本不可能，經向丁○○詢問，丁○○向被告表示，已經與地主協調好，沒有問題，因此被告繼續支付99年5月份之租金予丁○○，直至99年6月時，被告始發覺事態嚴重，而向法院聲請假處分，暫時停付99年6月份之租金予被告丁○○。按被告北角公司、洛克公司因相信丁○○的保證，因而繼續支付99年5月份的租金，其在原地主終止與被告丁○○租約之後，固屬無權占有，惟依民法第952條規定，善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益。本件承租人即被告北角公司、洛克公司於99年5月時既仍為善意之占有人，得對占有物為使用收益，自不負歸還於所有人之義務。因此原告請求被告支付自99年5月起至交還房屋止每月65萬元之損害，並非有據。
⒊再縱然丁○○係違法轉租予被告北角公司、洛克公司，丁○
○所受利益即租金，對原地主賴茂德即出租人而言，是否構成不當得利，不無疑義。在違法轉租情形，出租人亦僅得向承租人請求原租約之租金，舉重以明輕，則其向次承租人當亦不得請求超過其原約定租金之損害，否則即屬獲有雙重利益。準此以解，本件原告主張，縱然有理，其請求超過與丁○○所簽訂30萬元租金部分即無理由。
⒋縱原告主張自99年5月起至遷讓房屋止，每月相當於租金損
害30萬元部分有理由，惟本件被告北角公司、洛克公司至少在99年4月30日未接獲原告律師函前，係屬善意占有人，依民法第954條規定，已就系爭建物支出裝潢等費用約3500餘萬元，增加系爭房地之價值，自得請求原告償還必要費用；另類推適用民法第431條之規定，亦得請求原告償還有益費用，該費用遠大於原告請求每月30萬元租金，被告北角公司、洛克公司爰以上開得向原告請求之必要、有益費用，主張抵銷，抵銷後已無餘額，準此原告之請求亦無理由等語資為抗辯。
⒌答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第157頁以下）：
㈠、系爭房地為原告之被繼承人賴茂德所有。賴茂德於96年2 月3日死亡，其權利義務由原告繼承。
㈡、被告一品公司與原告之被繼承人賴茂德於96年1月20日簽有系爭租賃契約書，承租賴茂德所有之系爭房地，租期自94年
5 月1日起至99年4月30日止，計5年，租金自94年5月1日之
26 萬逐年調升至98年5月1日起為30萬元。租約第4條第2項約定：「未經甲方（賴茂德）同意，乙方（一品公司）不得將房地全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法，由他人使用房地。如有前述情形，則確認租約自行終止。且乙方與第三者所簽立租約無效，未具法律拘束力。」、第4條第5項約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，並負擔費用但不得損害原有建築及結構、設備安全，並不得違反建築法令。」、第6條約定：「乙方如違約，不於租賃期滿，解除、終止租約，交還租賃物或違反第四條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金新台幣參佰萬元，乙方如有違背租約任何條款時，甲方得隨時提前終止租約，因此招致乙方所受損失，甲方概不負責，乙方絕無異議。」、第9條約定：「乙方對租賃物應依建築法及有關政府法令規定，合法使用，如有違規罰鍰，乙方應負責雙方之任何罰鍰及所有民、刑事責任及賠償負擔。且甲方得隨時終止租約。」及第11條約定：「租期屆滿時，即將租賃物依照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或任何權利主張及任何費用之要求。逾期，甲方每日得向乙方請求按照租金三倍之違約金，至遷讓完了之日止。作為遲廷返還租賃物所生損害賠償金，並不得主張民法第451條之適用，乙方及連帶保證人絕無異議。」，其餘內容如租賃契約書所載（原證四）。
㈢、原告於98年9月間接獲台中市政府寄發之違章建築拆除通知單，對於系爭房地之屋前、屋側、挑空、圍牆、陽台等多處認定為新建之實質違章建築，不得補辦建造執照手續，應執行拆除（原證五）。
㈣、被告一品公司之負責人丁○○，以私人名義與被告洛克公司、北角公司之負責人丙○○，就系爭房地簽立系爭轉租契約，轉租期限自97年8月8日至104年8月7日長達七年，轉租租金每月65萬元（原證六），並作為被告洛克公司、北角公司，經營牛排館及咖啡烘培坊使用（原證七）。
㈤、原告就被告一品公司，以違約為由於99年2月5日發函表示終止租約，並限期遷讓系爭房地（原證八），並於99年4月14日發函催請洛克公司、北角公司遷讓返還系爭房地（原證九）。
㈥、對於兩造所提證物之真正均不爭執。
五、本院之判斷：
㈠、按法人係除自然人外，依法律規定所設立具有權利義務能力資格之主體，為法律創設之人格者，此參民法第26條自明。
一般而言，法人分為公法人與私法人二類，其依公法設立者，為公法人，依私法設立者，為私法人。是法人乃與自然人同為權利義務之主體，有權利能力、行為能力。又公司為法律擬制之人格，仍需依賴自然人對外為意思表示，此等自然人即為公司之機關，亦即法定之代表人，習慣上法人對外為意思表示，通常即以法人及其代表人簽章（俗稱大小章）之方式為之，然而法人之代表人究係基於自己或代表法人為意思表示，除依外在客觀之表示方式決之外，更須探究意思表示雙方當事人之真意決之，此觀民法第98條規定自明。查爭租賃契約係由被告一品公司與原告之被繼承人賴茂德於96年1月20日所簽立。又事後被告一品公司之負責人丁○○，係以私人名義與被告北角公司、洛克公司，就系爭房地簽定系爭轉租契約（由被告北角公司、洛克公司之法定代理人丙○○出名簽約），為兩造所自陳且互不爭執（詳見兩造歷次書狀及陳述），堪信屬實，本院自應以此採為判決之基礎，合先敘明。
㈡、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項亦定有明文。查，被告一品公司與原告之被繼承人賴茂德於96年1月20日簽有系爭租賃契約書，承租賴茂德所有之系爭房地，租期自94年5月1日起至99年4月30日止，有原告提出之系爭租賃契約在卷可稽。雖被告一品公司以前詞辯稱系爭房地自93年間，即已由賴茂德出租予被告一品公司法定代理人丁○○所開設之全方位公司，至95年起更經營冰館台中旗艦店和被告一品公司，賴茂德曾承諾丁○○將給予其所經營之公司優先承租權，被告一品公司及丁○○始敢投入數千萬元之費用整修裝潢，今原告等均為賴茂德之繼承人，對於其被繼承人賴茂德之一切權利義務自當一併繼承；又原告壬○○代表所有繼承人於98年5月4日親自簽收了被告一品公司之房租支票，一併收取至99年6月15日到期的房租支票，足見原告等同意被告一品公司於99年4月30日租約到期後仍然可以續租等語。然，原告陳稱關於系爭租賃契約租金之收取，慣例上為被告每年一次繳付多張每月到期之支票，由原告存入銀行按月提示付款，以減省每月匯款之麻煩，98年5月間被告一品公司以前述方式，一次繳付多張支票，原告未詳查予以收受；事後其發覺發票日99年5月15日及99年6月15日之支票二紙為誤收，乃以存證信函寄還，亦經被告一品公司收受無異議等語，有原告提出其退還上開2紙誤收支票之存證信函及其收件回執影本在卷可稽（見本院卷第136頁以下），且為被告一品公司所不爭執，自堪信屬實。則依上開經過，自難認原告已有同意被告一品公司於租約屆滿後仍得以續租之意。再系爭租賃契約第11條約定：「租期屆滿時，即將租賃物依照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或任何權利主張及任何費用之要求。逾期，甲方每日得向乙方請求按照租金三倍之違約金，至遷讓完了之日止。作為遲延返還租賃物所生損害賠償金，並不得主張民法第451條之適用，乙方及連帶保證人絕無異議」，顯已特別明文排除民法第451條租期屆滿後，得依情事視為不定期租賃之適用，則被告一品公司徒以原告壬○○曾於98年5月4日親自簽收了被告一品公司之房租支票，一併收取至99年6月15日到期的房租支票，據以主張原告有續租之承諾，顯屬無據。又系爭租賃契約，為被告一品公司於96年1月20日與賴茂德簽立，然賴茂德於簽約後之二個星期於96年2月3日即過世，觀之系爭租賃契約，對房屋之坐落門牌號碼（二戶門牌）、地號（一個地號）、建號（三個建號）均完整記載，且租約中關於租金逐年調整之起迄及金額均詳細記載，如遇增、刪字部分並詳加附註後經雙方一一蓋印確認，顯見雙方對契約內容確有詳細之瞭解及慎重其事之情形。甚者，系爭租賃契約第4條第2項更明定被告不得轉租之限制及法律效果，且於租約第6條特別針對乙方如轉租及租期屆滿拒不交還或租賃物等違約情事，約定高達300萬元及租金3倍之違約金，可見賴茂德在簽約前，顯無同意被告一品公司得以轉租或視為不定期限租賃之意，且雙方若有同意被告一品公司有優先承租權或續租權，理應明文記載，以昭信守。又賴茂德在簽約後約2個星期即過世，依常情而論，顯然其亦不可能在臨終之短短2個星期內，即改變上開明文約定。而就賴茂德或原告確有同意被告一品公司有優先承租權及改變兩造租約明文約定之事實，被告一品公司亦未能積極舉證以實其說，所辯自難認屬真實。再縱使被告一品公司辯稱賴茂德有承諾其有優先承租權為真，然被告一品公司之法定代理人丁○○係以每月65萬元之租金將系爭房地轉租予被告北角公司、洛克公司，對此原告亦表明願以相同之租金繼續出租予被告一品公司，而經本院當庭詢以被告一品公司之承租意願後，其已當庭表明其不願以該價格承租（見本院99年8月31日審理筆錄，本院卷第156頁反面），顯然被告一品公司亦無從以其有優先承租權為由，據以主張其有權繼續占有使用系爭房地，則於系爭租賃契約屆滿後，原告請求被告一品公司將系爭房地遷讓返還，自屬有據。
㈢、承前所述，被告洛克公司、北角公司雖以前詞辯稱其係因相信被告一品公司法定代理人丁○○的保證，且其在原告終止與被告一品公司租約之後，固屬無權占有，惟依民法第952條規定，善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益，則其於99年5月時既仍為善意之占有人，得對占有物為使用收益云云。然查，被告北角公司、洛克公司雖與被告一品公司之法定代理人丁○○簽立系爭轉租契約，然系爭轉租契約之契約主體並非原告，基於債之相對性，被告北角公司、洛克公司自無從對原告主張有權占有。再被告一品公司之法定代理人丁○○於系爭租賃契約屆滿後，已無合法占有使用系爭房地之權源，且係違法轉租予被告洛克公司、北角公司；再原告已於99年4月14日即以律師函告知被告北角公司、洛克公司被告一品公司法定代理人丁○○係違法轉租之事實，而經該二公司於翌日收受，嗣後原告又再次於99年4月29日以律師函促該二公司遷離，亦經該二公司於翌日收受，有原告提出之存證信函及其收件回執在卷可稽（本院卷第36頁以下），由此足見被告北角公司、洛克公司辯稱搬遷時限不可能及其係善意占有人云云，顯與事證不符，要無足採。故而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告北角公司、洛克公司遷讓返還系爭房地，亦屬有據。
㈣、原告雖主張被告一品公司違約轉租，其得依系爭租賃契約第6條之約定，請求被告一品公司給付違約金300萬元；又系爭租賃契約已於99年4月30日屆滿，被告一品公司仍未遷讓完了，顯已違反系爭租賃契約第11條之約定，其亦得依約請求自99年5月1日起至遷讓完了日止，按月給付租金三倍即90萬元之損害賠償金，而被告戊○○、甲○○（即王左洺）為系爭租賃契約之連帶保證人，基於連帶保證之法律關係，其得請求彼二人與被告一品公司連帶給付等語。惟查：⒈依上開㈠所述之事實，系爭租賃契約係存在於原告與被告一品公司之間，而被告一品公司之負責人丁○○，係以私人名義與被告洛克公司、北角公司就系爭房地簽定系爭轉租契約，此為原告所自陳，且為兩造所不爭。按法人與法人之代表人分屬不同之法律人格，本件被告一品公司之負責人丁○○係以私人名義與被告洛克公司、北角公司簽定系爭轉租契約，被告一品公司既非系爭轉租契約之契約主體，自難認其有違約轉租之行為，原告據此主張被告一品公司違約轉租，顯將二者混淆同視，尚有誤會，是此部分，原告以被告一品公司違約轉租為由，請求被告一品公司及被告戊○○、甲○○（即王左洺）連帶給付300萬元，自屬無據。⒉原告與被告一品公司系爭租賃契約第11條約定：「租期屆滿時，即將租賃物依照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或任何權利主張及任何費用之要求。逾期，甲方每日得向乙方請求按照租金三倍之違約金，至遷讓完了之日止。作為遲延返還租賃物所生損害賠償金，並不得主張民法第451條之適用，乙方及連帶保證人絕無異議。」。查系爭租賃契約已於99年4月30日屆滿，被告一品公司迄今尚未遷讓返還系爭房地予原告，為兩造所不爭，且被告一品公司猶抗辯其仍有權占有，拒絕返還系爭房地，則原告依系爭租賃契約第11條約定請求被告一品公司負違約之損害賠償責任自屬有據。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又上開核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院著有79年台上字第1612號判例、79年台上字第1915號判例可循。本院審酌原告與被告一品公司於租約屆滿時之租金為每月30萬元，而被告一品公司法定代理人丁○○將系爭房地轉租予被告洛克公司、北角公司之租金為每月65萬元，及社會經濟狀況、原告主張所受之損害等情，認兩造上開約定之違約金即每月90萬元尚屬過高，應予核減為每月65萬元始為適當。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。而基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，亦為民法第216條之1所明定。
是必於損益相抵之結果尚有損害，始應由債務人負賠償責任。本院觀之上開契約第11條約定：「甲方每日得向乙方請求按照租金三倍之違約金，至遷讓完了之日止。作為遲延返還租賃物所生損害賠償金」，顯然該違約金之約定，係作為遲延返還租賃物所生損害賠償金之性質。本件被告一品公司於租約屆滿後拒絕返還租賃物予原告，自使原告受有損害，惟系爭房地於租期屆滿後，現遭被告洛克公司、北角公司無權占有，業據前述，本院並認原告請求該二公司給付相當於租金之不當得利即每月65萬元，為有理由（詳見下述），則依上說明，此部分應認原告已無損害可資請求，故而，此部分原告請求被告一品公司及被告戊○○、甲○○（即王左洺）連帶給付自99年5月1日起至遷讓完了日止，按月給付租金三倍即90萬元之損害賠償金，亦屬無據。
㈤、被告北角公司、洛克公司雖以前詞辯以縱原告得向其等請求相當於租金之不當得利，其金額應不得逾原告與被告一品公司之租金每月30萬元；又其等於未接獲原告律師函前，係屬善意占有人，依民法第954條規定，其等就系爭房地支出裝潢等費用約3500餘萬元，增加系爭房地之價值，自得請求原告償還必要費用；另得類推適用民法第431條之規定，請求原告償還有益費用，上開費用已遠大於原告請求每月30萬元租金，被告北角公司、洛克公司爰以上開得向原告請求之必要、有益費用，主張抵銷，抵銷後原告已無餘額可向其等請求云云。惟查，被告北角公司、洛克公司不得對原告主張有權占有，業據前述。而按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院就此著有61年台上字第1695號判例足資參照。
本件被告北角公司、洛克公司既係無權占有原告之系爭房地，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益之損害，從而原告依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之利益，揆諸前開說明，即屬正當。經查，被告北角公司、洛克公司係以每月65萬元之租金向被告一品公司之法定代理人丁○○承租後，供其經營牛排館及咖啡烘培坊使用，有兩造提呈照片可稽，且為兩造所不爭，堪信屬實。本院依目前之社會經濟狀況，及系爭房地位處臺中市○○路○○街精華地帶，交通便利，生活機能良好等事項，認原告按被告北角公司、洛克公司本來承租之價格，請求該二公司給付每月65萬元相當於租金之不當得利，應屬合理有據，被告北角公司、洛克公司辯以縱原告得向其等請求相當於租金之不當得利，其金額應不得逾原告與被告一品公司之租金每月30萬元云云，自不可採。又依被告一品公司與原告之系爭租賃契約第4條第3項約定「租賃期滿、解除或終止時，應即將房地遷讓交還，不得向甲方（賴茂德）請求遷移費或任何費用……。」，第5項約定：「乙方（一品公司）交還房屋時，並應負回負原狀。如遺留有任何增建、裝設，歸甲方（賴茂德）所有，皆不得要求任何補償。」。及丁○○與被告北角公司、洛克公司所簽立之系爭轉租契約第4條第5項亦約定：
「乙方於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用。」。可見上開二份租約均約定承租人遷讓時，不得向出租人主張任何費用。再者，本件原告已於98年9月間接獲台中市政府寄發之違章建築拆除通知單，對於系爭房地之屋前、屋側、挑空、圍牆、陽台等多處認定為新建之實質違章建築，不得補辦建造執照手續，應執行拆除，為兩造所不爭，顯然被告北角公司、洛克公司主張之裝潢等支出，已難認係必要及有益費用，自無從據以向原告請求而主張抵銷，故而被告北角公司、洛克公司上開辯稱其得向原告請求必要、有益費用，據以主張抵銷，原告已無餘額可向其等請求云云，亦無足採。
六、綜上所述，本件被告一品公司辯稱其有優先承租權及原告及其被繼承人賴茂德有同意其轉租及續租，其並無違約，於系爭租賃契約屆滿後仍係有權占有系爭房地云云；被告洛克公司、北角公司辯稱其係善意占有人，並非無權占有且其等得向原告請求必要費用、有益費用據以抵銷云云均不可採，應以原告之主張為真實可信。從而，原告依據與被告一品公司間系爭租賃契約及民法租賃、物上請求權、不當得利等法律關係，請求：⒈被告一品公司、被告北角公司、洛克公司，應將系爭房地全部遷讓返還原告。⒉被告北角公司、洛克公司，應自99年5月1日起至前項遷讓完畢之日止按月給付原告65萬元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、原告與被告一品公司及被告北角公司、洛克公司均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 15 日
民事第四庭 法 官 洪堯讚
一、右為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 99 年 10 月 18 日
書記官