臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第330號原 告 陳麗珠訴訟代理人 林勢強被 告 林秀枝上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國100年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告所有臺中市○區○○段四小段1147建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○路第130號房屋，與其坐落基地即原告所有臺中市○區○○段四小段1及1-1地號土地(其中占用面積48.59平方公尺部分)，依民法第425條之1規定就坐落基地所成立之租賃關係，定自民國九十八年十一月四日起至該房屋不堪使用為止，每年租金為新台幣壹拾貳萬陸仟元。
被告應給付原告新台幣柒萬捌仟參佰陸拾貳元，及自民國九十九年七月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國九十九年六月十九日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止為止，按年給付原告新台幣壹拾貳萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三；餘十分之七由原告負擔。
本判決第二項前段所命給付，於原告以新台幣貳萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣柒萬捌仟參佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段所命給付，於原告就已到期部分按年以新台幣肆萬貳仟元供擔保後，得假執行；但被告如按年以新台幣壹拾貳萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：臺中市○區○○段四小段1147建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○路第130號房屋(下稱系爭房屋)，及其坐落基地同段1、1-1地號土地原本均屬訴外人林欽炳所有，嗣林欽炳於民國84年2月22日將系爭房屋出賣並移轉登記予被告所有；又原告事後於98年11月4日經由本院民事執行處(97年度執字第79650號)拍賣取得臺中市○區○○段四小段1及1-1地號土地所有權全部(原告於98年11月4日取得權利移轉證明書)。被告所有系爭房屋占用原告所有臺中市○區○○段四小段1及1-1地號土地面積共48.59平方公尺(兩筆土地面積合計共55平方公尺，但房屋占用上述兩筆土地之面積為
48.59平方公尺)，故依民法第425條之1規定，在原告於98年11月4日取得1及1-1地號土地時，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在。又原告已於99年4月18以臺中港存證號碼第000154號存證信函函請被告協議租金數額及給付，均未獲置理，自得就合理之租金數額訴請法院定之。又原告所有1及1-1地號土地位於臺中市區○○○○段，亦屬商業區，臺中市區公車幾乎皆行經臺中市○○路之重要路段，附近又有市場、學校，市況繁榮，生活機能優良，原告請求依年息10%計算租金數額，應屬合理，亦即每年之租金為445,500元(計算式：37㎡+18㎡=55㎡，55㎡x土地公告現值81000元/㎡x10%=445500元)。準此，被告應給付原告自98年11月4日起至99年6月18日止之租金278,437元【計算式:445500x7.5/12＝278,437，不滿1元者捨棄不計】，並應自99年6月19日起至房屋不堪使用為止，按年給付原告租金445,500元等語。並聲明：㈠被告所有系爭房屋，與坐落基地即原告所有臺中市○區○○段四小段1及1-1地號土地(其中面積48.59平方公尺部分)，依民法第425條之1規定就坐落基地所成立之租賃關係，定自98年11月4日起至該房屋不堪使用為止，每年租金為445,500元。㈡被告應給付原告278,437元(即98年11月4日起至99年6月18日止之租金)，並自起訴狀繕本送達翌日即99年7月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自99年6月19日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止為止，按年給付原告445,500元。㈢有關第二項之聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行(有關原告訴之聲明，在起訴後已略作修正、減縮，詳參本院100年2月14日言詞辯論筆錄第3頁所載)。
二、被告則抗辯：原告所有系爭房屋，占用被告所有臺中市○區○○段四小段1及1-1地號、面積共48.59平方公尺土地，依民法第425條之1規定，固推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，但參酌土地法第105條、第97條第1項所定之租金限制，是以「申報總價」年息10%為限，而依原告起訴狀所附1及1-1地號土地之「申報地價」為每平方公尺29,200元整，故有關本件合理租金應以上述申報地價作為計算標準，原告主張按「土地公告現值」即即每平方公尺81,000元計算，已有誤會。又被告所有系爭房屋之坐落地點，並非繁榮之商業地區，鄰近僅是供單純之住宅使用而已，入夜以後更是肅靜而無生意往來，再加上被告前開房屋於84年移轉登記予被告以來，已歷經15個年頭以上，已屬普通之一般老舊建物，以該地之市場行情，連地帶房屋出租予他人，一個月之租金均達不到10,000元以上，故被告認為應以申報地價年息「3%」左右加以計算，方才合理。並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、法院之判斷：㈠下列事項經本院會同兩造確認為不爭執事項，本院得採為判決之基礎(本院100年2月14日筆錄第1、2頁參照)：
⒈系爭房屋及其坐落基地即臺中市○區○○段四小段1及l-1地號土地所有權全部，原均為訴外人林欽炳所有。
⒉林欽炳事後於84年2月22日將系爭房屋出賣予被告所有，
並辦理所有權移轉登記；嗣原告經由本院民事執行處拍賣而於98年11月4日取得林欽炳所有上開1及1-1地號土地之所有權全部(原告於當日取得法院核發之權利移轉證書)。
故兩造依民法第425條之1之規定，在上開房屋使用期限內就系爭房屋之坐落基地有租賃關係存在，但兩造迄無法協議租金之適當數額。
⒊被告所有系爭房屋，實際上占用原告所有上開臺中市○區○○段四小段1及1-1地號土地之面積共48.59平方公尺。
⒋本件租賃契約之租金數額，有土地法第97條規定之適用。
⒌原告所有臺中市○區○○段四小段1及1-1地號土地，自98年11月4日迄今之申報地價為每平方公尺29,200元。
㈡本件主要爭執要點厥在於：本件租金合理數額究為原告主張
按土地申報總價年息10%為可採?或被告抗辯按土地申報總價年息3%為可採?抑或其他適合之比例?㈢茲就本件上述爭執要點，說明本院得心證之理由如下：
按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限，土地法第105條準用同法第97條第1項定有明文。依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地價額依法定地價。土地法第148條並明定：土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。原告主張按公告現值酌定租金，已有誤會，並非可採。又「系爭房屋緊鄰中正路，系爭房屋為磚造兩層樓屋，由外觀觀察，頂樓無增建，系爭房屋目前無人使用，為空屋，系爭房屋一樓為店面，系爭房屋兩側及對面房屋一樓均開設店面且均營業中，但於本院勘驗時，尚有許多店面尚未開始營業，中正路車流量甚大，但行人往來則較少」等情，已據本院於99年10月15日會同兩造履勘屬實，製有勘驗測量筆錄及原告提出之照片8幀在卷足憑(本院卷第46、40頁參照)；又被告辯稱系爭房屋入夜後肅靜無生意往來等情，亦據被告提出系爭房屋之夜間照片3幀在卷可稽(本院卷第32、35頁參照)，被告所有系爭房屋占用原告所有臺中市○區○○段四小段1及1-1地號土地之面積共48.59㎡，該土地自98年11月4日迄今之申報地價為每平方公尺29,200元，如依原告主張按土地申報地價10%計算結果為每年租金141,883元(48.59㎡x29200元/㎡x10%=141883元，元以下四捨五入)，若按被告抗辯依土地申報地價3%計算結果為每年租金42,565元(48.59㎡x29200元/㎡x3%=42565元，元以下四捨五入)，本院審酌上情，因而認為被告所有系爭房屋，就其坐落基地即占用原告所有臺中市○區○○段四小段1及l-1地號其中48.59平方公尺土地，依民法第425條之1之規定，在系爭房屋使用期限內就其坐落基地所成立之租賃關係，其合理之租金應為每年126,000為適當(即介於8%至9%間)。原告訴請本院核定租金，在超過上述金額部分，為不可採，應予駁回。
㈣承上所述，原告請求被告給付自98年11月4日起至99年6月18
日止之租金，因自98年11月4日起至99年6月18日止共227日(計算式：27+31+31+28+31+30+31+18=227日)，依上述本院所定合理租金計算結果應為78,362元(計算式：126000元x227/365=78362元，元以下四捨五入)。又被告應自99年6月19 日起至上述基地租賃關係終止為止，按年給付原告之合理租金為126,000元，已詳如前述。原告如訴之聲明第二項後段所示之請求，性質上雖為將來給付之訴，但被告對於已到期之租金迄未給付，且本件答辯聲明亦要求法院駁回原告之訴，顯然有到期不為履行之虞，原告自有預為請求之必要。準此以觀，原告請求被告給付78,362元(自98年11月4日起至99年6月18日止之租金)，及自本件起訴狀繕本送達翌日即99年7月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自99年6月19日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止為止，按年給付原告126,000元，洵屬有據，應予准許；至於原告請求被告給付租金逾上開金額部分，為無理由，應予駁回。又兩造各自就此部分陳明願供擔保分別聲請宣告假執行、免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰併酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
㈤又本件訴訟標的價(金)額，前經本院以99年度中簡字第1712
號裁定核定後，因兩造並未抗告而已確定在案。本判決主文第二項後段所命給付之金額，參酌上述裁定核定訴訟標的價(金)額之意旨以10年之租金計算，故主文第二項所命給付其合計結果已逾50萬元，不適合依民事訴訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行，併此敘明。
四、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條、第392條第2項。
中 華 民 國 100 年 2 月 24 日
民事第四庭 法 官 王永春正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 2 月 24 日
書記官 趙振燕