臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第381號原 告 戊○○訴訟代理人 柳正村律師被 告 甲○○
乙○○丙○○共 同訴訟代理人 楊益松律師上列當事人間請求確認優先承購權存在事件，本院於 99 年 10月 15 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就台中縣○○鄉○○○段第 62-57 地號土地優先承購權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告主張就被告出賣坐落台中縣○○鄉○○○段第62-57地號土地(下稱系爭土地)，基於共有人地位有優先承購權存在，被告則否認原告有優承購權存在，是兩造就原告對系爭土地有無優先承購權存在有所爭執，致原告之優先承購權存否不明確，原告得否行使優先承購權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度台抗字第552號裁定參照）。查本件先位之訴屬積極確認之訴，其訴訟標的為原告對系爭土地優先承購權之法律關係，並以卷附99年7月5日台中英才郵局第1121號存證信函（下稱系爭存證信函）為其證據方法。嗣於訴訟中（本院卷第79頁）補充更謂系爭存證信函所示內容為被告出賣自己對共有物之應有部分要約之意思表示，並主張原告答覆願以同一條件承買之意思表示為承諾，請求法院判命被告移轉應有部分所有權等語，實係基於「契約」而來之另一訴訟標的法律關係，是本件原告備位聲明係請求法院若認為系爭存證信函無法證明原告有優先承購權存在之事由時，備位請求法院命被告移轉伊對系爭共有物應有部分所有權之判決，是原告為求被告移轉其應有部分所有權予原告，核其備位請求之訴訟標的為民法第348條，為另一法律關係，惟其基礎事實均為系爭存證信函，僅因對系爭存證信函之性質解讀有所差異，於先位請求之訴訟及證據資料得予援用，依首揭法條規定，毋庸徵得被告同意，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：系爭土地為兩造與訴外人陳林早潮所共有，原告應有部分為198分之5，被告甲○○應有部分為為594 分之183，被告乙○○應有部分為594分之168，被告丙○○應有部分為594分之168，訴外人陳林早潮應有部分為99分之10。民國99年7月5日被告以系爭存證信函通知原告及訴外人陳林早潮，就系爭土地已於同年6月30日依土地法第34條之1規定出售，買賣總價為新台幣（下同）80, 067, 900元，每坪27,500元，如原告願依同一條件聲明優先承購，請於文到後10日內以書面作成意思表示，被告自當於收到意思表示後之翌日，另行通知原告期日簽訂買賣契約等語。原告收受系爭存證信函後，已於同年7月14日以烏日郵局第200號存證信函向被告表示願意依照每坪27,500元同一條件聲明優先承購權，並請被告另訂期日通知訂立買賣契約書，告知應攜帶文件及簽約金等語。詎被告於同年7月15日收受存證信函後，竟置之不理，迄今亦未通知原告訂立買賣契約書。為此，原告本於共有人之地位，爰先位提起本訴，求為判決：（一）確認原告就附表一所示土地優先承購權存在。（二）被告應協同原告就附表一所示土地訂立不動產賣賣契約及辦理所有權登記。（三）被告應於原告給付被告及他共有人陳林早潮78,046, 100元同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告。另備位請求如法院認被告與他人買賣契約不存在，則被告所寄發系爭存證信函應為出賣其應有部分之要約意思表示，原告已於同年7月14日以烏日郵局第200號存證信函向被告承諾表示願意依照每坪27,500元之條件承購附表二所示土地之所有權，被告負有履行契約出賣其應有部分之義務，並備位求為判決：（一）請求確認原告對附表二所示土地被告所有應有部分優先承購權存在。（二）被告應協同原告就附表二所示土地被告所有應有部分訂立不動產買賣契約及辦理所有權移轉登記。（三）被告應於原告給付被告69,958,350元同時，將附表二所示土地被告所有應有部分辦理所有權移轉登記予原告。
貳、被告則以：系爭土地被告等人均委託訴外人丁○○代為管理、處分，被告委託丁○○一直向原告及陳林早潮表示欲以每坪27,000元承購其應有部分，但其等卻開出一坪60,000元之價格，致無法達成買賣合意，丁○○遂請教訴外人即地政士張裕榮，以存證信函向原告及陳林早潮假稱有人要承買被告系爭土地之應有部分，以探測原告及陳林早潮是否有以每坪27,500元之意願出賣其應有部分，故存證信函只是被告虛擬買賣事實而已，根本無此買賣事實及買賣契約存在，因買賣契約自始不存在，原告所主張之優先承購權即無從發生。縱令法院認為該買賣契約存在，被告等人於99年7月9日、15日皆以存證信函表示優先承購系爭土地之意，早於原告於99年7月14日主張優先承購之日期，故原告之請求亦無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告先位、備位之訴均駁回。
參、兩造爭執與不爭執之事項
一、兩造不爭執之事實
（一）坐落台中縣○○鄉○○○段第 62-57 地號土地為兩造及訴外人陳林早潮所共有，原告應有部分為 198 分之 5，被告甲○○應有部分為594分之183，被告乙○○應有部分為594分之168，被告丙○○應有部分為594分之168，訴外人陳林早潮應有部分為99分之10。
（二）被告於 99 年 7 月 5 日以台中英才郵局第 1121 號存證信函通知原告及訴外人陳林早潮，依土地法第 34 條之 1規定處分系爭共有物全部，總價為 80,067, 900 元，每坪 27,500 元，是否願依同一條件聲明優先承購，如願意優先承購，被告自當於收到意思表示後之翌日，另行通知原告期日簽訂買賣契約等語。
（三）原告收受上開被告之存證信函後，已於 99 年 7 月 14日以烏日郵局第 200 號存證信函向被告表示願意依照每坪 27,500 元同一條件聲明優先承購，並請被告另訂期日通知訂立買賣契約書，告知應攜帶文件及簽約金等語，被告於 99 年 7 月 15 日收受。
（四）被告收受原告聲明優先承購存證信函後未回覆，經原告委託柳正村律師以 99 年 7 月 29 日（ 99）律字第 0702號律師函，通知被告於 99 年 8 月 10 日下午 2 時在柳正村律師事務所訂立買賣契約，被告遲至 99 年 8 月 13日收受。
二、兩造爭執事項：
（一）系爭存證信函所示，被告是否與第三人有買賣系爭土地事實及買賣契約存在？
（二）被告依土地法第 34 條之 1 第 1 項處分共有物全部，被告相互間可否主張優先承購權？
（三）被告通知已與第三人訂約，依土地法第 34 條之 1 第 1項處分共有物全部，如被告隱匿不提出「與第三人訂立之買賣契約書」文書，是否依民事訴訟法第 282 條之 1 規定認定原告就該文書證據之主張為真實？
（四）被告以系爭存證信函通知之意思表示及原告聲明優先承購權之意思表示，兩者法律上之性質為何？
（五）被告依土地法第34條之1第1項處分共有物全部，如係向其他共有人詐騙已將共有物全部出售第三人，他共有人聲明優先承購，其優先承購共有物權利範圍，究為共有物全部？或僅為被告自己之應有部分？
肆、法院之判斷：
（一）系爭存證信函所示，被告是否與第三人有買賣系爭土地事實及買賣契約存在？
1.按土地法第34條之1第4項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生，最高法院65年台上字第2113號判例意旨著有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條訂有明文。再法院於個案中，自應斟酌同法條但書之規定予以調整修正，並審酌兩造各自提出之人證、物證等資料，綜合全辯論意旨而為認定，最高法院97年度台上字第313號判決亦可資參照。
2.原告收受被告所發之系爭存證信函，其內容略為：「台端與本人等共有土地座落於台中縣○○鄉○○○段第62-57地號，為使該共有土地充分有效利用及達成正當行使權利之目的，本人等已於民國99年6月30日經共有物逾1/2人數及應有部分逾1/2同意將前述土地全部出售，特依土地法第34條之1第2項、第3項、第4項規定將處分方式及內容通知台端如下：一、土地標示○○○鄉○○○段第62-57地號土地一筆所有權全部。二、處分方式：每坪依新台幣27,500元整全部出售，所得總價款為新台幣8,0067,900元整。三、價金分配：上列價款共有人依其土地應有持份比例面積計算並分配應得之價金（實得金額尚須扣除台端應繳之增值稅、地價稅、欠稅費或因不願配合而須辦理提存所繳之規費、提存代辦費等）。四、償付方法及期限：
（一）民國99年7月20日，賣方交付辦理產權移轉登記所需證件及蓋印鑑章於買方時，買方一次付清買賣總價金85％之款項。（二）民國99年7月30日，賣方完納增值稅及查無欠稅，點交標的物於買方時，買方一次付清買賣總價金15％之尾款。五、其他約定事項：（一）辦理產權移轉登記之代辦費及應納之印花稅等規費均由買方負擔。（二）土地增值稅納稅義務人為賣方，其稅額由賣方負擔。（三）標的物點交前應繳之地價稅及其他應繳稅費悉由賣方全數負擔繳清，點交後由買方負擔。本年度應繳而尚未開徵之地價稅則以不動產點交日為準，雙方按比例計算，並由買方於買賣價金中扣除。（四）略。（五）略。（六）略。（七）本案部分共有人如不願配合出售，需辦理提存時所需之提存規費、提存代辦費由不願配合出售之共有人（被提存人）負擔。（八）辦理土地移轉登記其公契約買賣價格、移轉課稅現值的申報，雙方同意以簽約日當時公告土地現值填載、申報。以上買賣條件台端如願配合出售時，敬請於文到後10日內，備齊印鑑章和土地所有權狀及地價稅單與印鑑證明書正本各1份，身分證明文件影本2份，前往發函者處所中縣太平市○○路○○○巷○○號2樓簽訂買賣契約，並同時領取台端應得之價金。惟台端如擬依同一條件承買本人等前述標的土地應有持分時，亦請於文到後10日內以書面做成意思表示，若由台端獲優先承購權之資格時，本人等自當於收到意思表示後之翌日另行通知台端日期簽訂買賣契約，並請台端依約同條件付款。逾時本人將依土地法第34條之1規定處理。」自前開存證信函內容觀之，被告於存證信函內明確表明已於99年6月30日出售系爭土地，並已與買受人約定給付之日期、給付之價格以及給付方式，甚至包括稅金負擔之細節事項，難謂並無買受人之存在。再土地法第34條之1執行要點第7點就土地法第34條之
1 第2項「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之」之「事先」、「書面通知」、「公告」之方式及內容定有下列規定：「（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先通知他共有人。（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。（三）略。（四）略。（五）通知或公告之內容應敘土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。（六）略。（七）委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。」是存證信函依相關法律規定，並無載明買受人之必要，是自不能以存證信函中未出現買受人之資料而認並無出賣之事實，仍須綜合其他證據以資審認。查本案被告空言否認有契約之存在，辯稱只是為「測試」原告才發出存證信函，並以證人丁○○、地政士張裕榮證言為其證據方法。惟查證人丁○○與張裕榮皆證述係因要向原告及訴外人陳林早潮買受其應有部分，但原告開出一坪60,000之天價，不得已才以存證信函測試原告是否願以一坪27,500元賣出，並非真有要出售系爭共有土地之真意等語。惟證人丁○○為被告甲○○之父，丁○○亦與地政士張裕榮為熟識之好友，已經丁○○證述在卷（本院卷第79頁反面、81頁），所為證言復未提出其他補強證據，是證人所言難認無偏頗被告之虞，是否可採，已屬有疑。再被告等於99年7月9日、15日皆以存證信函互相向出賣人表示願以同一條件優先承購之意思表示，有被告所提出之被證三、四、五、六、七、八在卷可佐，若被告等與他人並無買賣事實，為何同為出賣人之被告亦主張優先承購權？參諸原告所提存證信函內容中包括土地標示、處分方式、價金分配、給付方式、償付方法及期限等皆有明確記載，並含有若未依限表示優先承購之法律效果，顯見確實有買賣事實存在無疑，被告復未提出反證，應認確有系爭買賣契約存在。
3.被告雖以舉證責任分配原則認原告未能提出書面買賣契約證實買賣事實之存在，依照最高法院65年台上字第2113號判例要旨應認原告無優先承購權存在資為抗辯。然查，縱令原告無法提出被告與他人買賣契約以資佐證，然優先承購權之行使，依最高法院65年台上字第2113號判例意旨只需共有人有效出賣為前提，而買賣契約為不要式契約，不以書面買賣契約存在為必要，亦即只要契約必要之點意思表示合致，契約即可成立。本件出賣系爭共有物之買賣契約，契約必要之點當為標的及金額，只要出賣人與買受人意思表示一致，即應屬有效出賣，不以書面買賣契約存在為必要，縱令有書面買賣契約存在，也係存在於被告與他買受人之間，非原告所能提出，是依舉證責任分配原則及全辯論意旨，應認原告已盡其舉證責任。再查最高法院65年台上字第2113號判例意旨之案例事實為契約當事人一方為非自耕農，依民法第246條屬以不能之給付為契約標的，因契約無效，故共有人無優先承購權，與本案事實顯有不同，當不得比附援引。本案被告並無法指出有何契約不能成立或無效之原因，空言否定系爭買賣契約存在，況被告等相互間有以存證信函表示優先承購權之行為，亦更徵共有人確實要出售系爭土地與他人，是本院認為系爭存證信函所示，堪認被告與第三人有買賣系爭土地事實存在。
4.按依土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。茲所謂之處分，係指分割行為以外，就共有土地或建築改良物物權所為移轉為目的，具有物權效力之行為。（最高法院82年度台上字第152號判決可資參照）。再按土地法第34條之1第2項所稱「處分」，包括買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建物之拆除等法律上之處分與事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分及共有物分割。土地法第34條之1執行要點第2點亦訂有明文。又查土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，旨在解決土地共有權利行使之困難，便捷共有人對共有土地之迅速有效處分，是共有人及其應有部分達一定比例時，即得將其他共有人之應有部分一併加以處分。且為減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，故於同法條第4項規定不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪。（最高法院87年度台上字第2776號判決可資參照）。是本件被告出賣系爭土地，屬處分共有物之行為，他共有人依上揭要旨，具有優先承購權，不容當事人任意限制剝奪。原告請求確認就附表一所示土地優先承購權存在為有理由。
（二）被告依土地法第 34 條之 1 第 1 項處分共有物全部，被告相互間可否主張優先承購權？
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項訂有明文。又按土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利（最高法院96年度台抗字第735號判決參照）。是法無明文限制需未同意出賣之共有人始有優先承購權，是不論共有人是否為出賣人，均有優先承購之權，最高行政法院91年度判字第214號判決亦同此見解。再同意處分共有物之人數及應有部分如已符合前開土地法規定，即得處分共有物，縱事後原同意處分之共有人之一承買共有物，而生權利混同之效果，亦不影響原同意處分人數及應有部分之計算，內政部97年6月12日內授中辦地字第0970046311號函及法務部97年3月12日法律決字第0970003026號函、95年8月4日法律字第0950700558號函亦同此見解，更徵共有人為出賣人時，該共有人亦有優先承購權甚明。揆諸上揭判決及函文意旨，共有物出賣時，各共有人均得主張優先承購權，自不待言。
2.惟倘有多數共有人均聲明優先承購系爭不動產，應如何擇定由何人優先購買始為合法適當？按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人數增加，簡化共有關係。又參土地法第34條之1執行要點第11點規定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」其目的在徵求他共有人是否優先承購，性質上乃促請他共有人行使優先承購之意思通知，他共有人如未於期限內行使優先承購權，即生失權之效果，自應以符合法定程式之意思通知始足當之。又依同條項規定「他共有人得以同一條件『共同』或『單獨』優先承購」，則除共有人中願意單獨優先購買者可單獨優先購買外，多數共有人亦得共同聲明優先承購，則有多數共有人均聲明優先購買時，應依應有部分比例共同承購。再優先承買（購）權競合而優先順位相同時：如權利性質相同而未能定其順序，亦無先後之分者，則由其等按權利比例共同承買之。但部分主張優先權之共有人如棄權，其餘共有人仍得就拍賣不動產之全部共同或單獨優先承買（購）（臺灣高等法院暨所屬法院96年法律座談會民執類提案第6號決議參照）。此雖與98年1月23日修正公布，98年7月23日施行之民法第824條第7項：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承購之權，有2人以上願優先承購者，以抽籤定之。」之規定迥不相同，然民法第824條規定為共有物分割之情形，而共有物之分割並非處分行為，不適用土地法第34條之1多數決，最高法院82年度台上字第152號判決參照。故共有物分割方法為變賣共有物時，若有多數共有人皆願依相同條件優先承購，則應抽籤定之，乃民法第824條訂有明文。但於多數決處分共有物之情形，因土地法第34條之1未有明文規定應如何擇定優先購買人，自不得援引民法824條規定，而應依土地法第34條之1第4項之法條文義定之。既土地法第34條之1第4項明文規定「他共有人得以同一條件『共同』或『單獨』優先承購」是多數共有人僅有一個優先購買之權，除共有人中僅一人願意優先購買者可單獨優先購買外，如多數共有人均聲明優先購買，應以共同購買為原則，依持分比例共同承購。本件原、被告均聲明願優先承購，有原告99年7月14日存證信函、被告99年7月9日、15日存證信函可證。又訴外人陳林早潮亦主張優先承購為原、被告所不爭執，故各共有人皆於被告寄送系爭存證信函10日內聲明願優先購買，揆諸上揭見解，各該共有人均有優先承購權之資格，惟渠等應依其權利比例共同承購之。
3.查系爭土地原告應有部分為198分之5，若依權利比例共同承購，原告亦僅能承購系爭土地198分之5，而各共有人既均行使優先承購權，則各共有人就系爭土地之權利義務之變更並無影響，是原告先位請求訴之聲明第（二）、（三）項所示，應認欠缺權利保護必要而應予駁回。
（三）按當事人起訴，關於應受判決事項之聲明，為防該聲明難獲有利判決之結果，乃同時為他項之聲明以資預備，固非法所不許，惟法院如認其先位聲明為有理由時，則對預備聲明之部分，即可無庸調查並加裁判。最高法院48年台上字第187 號判例著有明文。至本件爭點（四）、（五），係原告請求法院認定先位之訴無理由時，主張被告以系爭存證信函通知之意思表示為出賣其應有部分之要約，並求法院判准被告移轉登記其應有部分予原告，核其內容係屬本件備位之訴中所爭執之事項，查本件先備位請求既為一預備合併之訴，而本院已認為原告優先承購權存在，先位訴之聲明第（一）項為有理由，揆諸前揭意旨，自不必再審酌備位之訴所爭執之事項即爭點（四）、（五），附此敘明。
伍、本件事證已臻明確，兩造有關隱匿證據、被告心中保留、被告有無詐欺等主張或陳述，以及其餘如爭點（三）、（四）、（五）之攻擊防禦方法，核與本判決所得之心證及結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 10 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 29 日
書記官 林錦源