臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第492號原 告 王冠之訴訟代理人 林道啟律師複 代 理人 高鈺芬被 告 賴瑞明上列當事人間請求確認房屋買賣關係不存在事件，於民國101年3月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認原告與被告間於民國九十七年二月二十八日就坐落臺中縣大里市○○段四七二之二一地號土地、面積八三．六五平方公尺、權利範圍全部，及其上同段二四三六建物即門牌號碼臺中縣大里市○○路○○○號房屋之買賣關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國97年2月28日向原告購買坐落臺中縣大里市（改制後為臺中市○里區○○○段472之21地號土地，及其上同段2436建號即門牌號碼臺中縣大里市（改制後為臺中市○里市○○○路○○號房屋（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書，約定總價為新台幣（下同）950萬元，簽約時被告同時支付定金50萬元予原告，並約定簽約當日支付第一期款650萬元，且並約定於增值稅、契稅單據開出2天內支付第二期款245萬元。嗣被告卻以系爭房屋有將騎樓部分改建為室內空間之違章情形為由，拒絕付款。被告並以上開情事對原告行使解除權，解除本件系爭買賣契約，並循民事救濟途徑，訴請原告損害賠償，經鈞院以97年度重訴字第494號判決原告之訴駁回，被告上訴後，由臺灣高等法院臺中分院於98年度重上字第133號判決上訴駁回，並於判決理由中，特別敘明系爭買賣契約關係仍屬存在。被告乃於99年7月26日以台中國光路郵局第167號存證信函，請求原告應於99年8月9日上午9時許至大里市地政事務所協商履行系爭契約事宜，原告隨即以台中愛國街郵局第330號存證信函回覆同意意旨，並請求被告同時支付第2期款245萬元。當日，原告委由訴外人李祥萍到場處理履約事宜時，被告當場要求原告先行償還系爭房地之房貸901萬1236元，原告即應被告要求清償全部房貸，惟被告仍拒絕支付第2期款。嗣被告再於99年8月13日以台中國光路郵局第191號存證信函要求原告於99年8月24日上午9時，至明比代書事務所辦理履約手續，原告並於99年8 月19日以台中大全街郵局第766號存證信函向被告表示，屆期將到場收取第2期款，並會同辦理過戶手續。99年8月24日經雙方協商後，達成協議，同時並簽訂1份批示文件（下稱承諾書），記載：「買賣雙方於民國99年8月24日合意依照97年2月28日所簽訂『不動產買賣契約書』，繼續履行本契約，乙方備齊文件交付甲方申報稅金待本宗不動產稅單取得時一次付清（原第二期款）新台幣245萬元整（時間約民國99年9月6日）。同時收件過戶，餘款（原第三期款即尾款）新台幣5萬元整待本宗不動產交屋時一次付清（時間約民國99年9月13日）。」。惟原告於99年9月6日依約前往明比代書事務所辦理過戶手續時，復遭被告拒絕支付第二期款。為此，原告即於99年9月7日以台中大全街郵局第822號存證信函催告被告應於99年9月13日上午11時前往明比代書事務所支付第2期款，並辦理過戶手續，否則將逕以該存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示。惟同年月13日，原告委由李祥萍前往處理約事宜，被告仍拒絕支付第2期款，故系爭契約因原告於99年9月7日以台中大全街郵局第822號存證信函定期催告，並為解除契約之意思表示而解除。為此，為排除兩造間就系爭法律關係存在與否之爭議，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第一、二項所示。
二、對被告答辯之陳述：
㈠、訴外人李祥萍為原告之代理人，其持原告之印章於系爭承諾書上蓋印並簽署「受託人：李祥萍」，效果即直接對原告發生效力。而依系爭承諾書之約定，被告應於99年9月6日支付原告第二期款245萬元，被告既未依約如期給付，已屬給付遲延。原告並已於99年9月7日以台中大全街郵局第822號存證信函催告被告應於同年月13日前往明比代書事務所支付第二期款並辦理過戶，惟被告屆期仍再次拒絕支付245萬元，原告之代理人李祥平亦已當場再次以口頭向被告表示解除契約，故系爭契約至遲於當時已解除。
㈡、99年9月6日當日係因被告業已表明，因原告未於承諾書上親自簽名追認，因而拒絕支付第二期款245萬元，原告才未將稅款交給明比代書事務所，今被告倒果為因指謫係因原告未繳交稅款才拒絕支付第二期款，顯不足採。又承前所述，系爭買賣契約至遲於99年9月13日已解除，故原告已無依被告於99年9月23日台中國光路郵局第227號存證信函催告內容，履行繳交契稅之義務，被告以此為由，主張同時履行抗辯權而拒絕付款，更顯無據。
㈢、另查，因兩造前訴訟即本院97年度重訴字第494號審理前，原告確實已因被告未履行系爭買賣契約，而發函解除本件系爭買賣契約。故而在訴外人詠隆公司負責人吳紳宏詢問是否得將其已申報歇業之詠隆公司營業所再暫時遷址設籍至系爭房屋時，原告因認該房屋既與被告間已無買賣關係存在，方才同意之。而今詠隆公司亦已遷出系爭房屋，被告以此事實主張拒付第二期款，亦顯無理由。
三、被告則以：
㈠、系爭買賣契約履約過程中，被告除發現於簽約時原告從未說明房屋具有違章建築之重大瑕疵外，尚發現原告僅向地政機關申請土地鑑界，並未依系爭契約書申請建物測量，意圖蒙混了事。另原告於97年2月28日收訖700萬元後，勾結其配偶即訴外人吳明修假冒地政士騙取被告之證件，進而捏造資料，再於同年月29日私自申報不實契稅、土地增值稅等手續，原告並隱瞞伊領走稅費繳款書及於公定格式契約書上造假「抵押權由承買人承擔」之不實註記文字等事實，顯然原告自始意圖取巧免除自身之債務，嗣經被告發現後屢次催告其履約及補正，然原告不但並未完稅，且逕自沒收價款並主張解除系爭契約。
㈡、99年8月24日僅有李祥萍到場，持原告之所有權狀、證件，稱可代表原告辦理過戶手續，經協議後雙方同意先行履約過戶交屋，被告亦簽署本票一紙供作擔保，李祥萍並當場簽署承諾書，其上約定原告應於99年9月6日配合辦理，惟李祥萍在承諾書的賣方欄位所蓋原告之印章與存證信函上之蓋章並不相同，李祥萍之代理權即有疑義，且該份承諾書未經原告追認，被告若依約交款，權利並無保障。
㈢、99年9月6日原告親自到場後，仍拒絕就系爭承諾書為追認簽署，對於系爭房屋遭詠隆公司佔用乙節，亦無法提出說明，並拒絕辦理過戶手續等事宜，即行離去，致林明比代書無從繼續辦理過戶事宜，被告理當拒絕繳款。且當時林明比代書已有將稅費繳款書給原告過目，請伊依約繳款，但原告置之不理，因此被告更無從將第二期款交付予原告。
㈣、99年9月9日被告以台中國光路郵局第218號存證信函函覆原告應依系爭承諾書約定於99年9月13日親自到場履行完稅過戶及收款之義務，惟13日當天僅有李祥萍前來表示原告欲解約及要求取回原告所有權狀等文件。原告始終未追認簽署上開承諾書，李祥萍又拒絕原告出面處理過戶事宜，僅執意要求收款，被告拒絕繳款應屬當然。
㈤、又為免稅費衍生滯納金之問題，被告遂於99年9月23日再以台中國光路郵局第227號存證信函檢附稅費繳款書，催告原告應於99年9月29日親自出面繳清稅費及簽署承諾書，並請原告明確表明其履約之意向，惟原告卻仍置之不理。
㈥、原告於97年2月28日已收取700萬元價金，卻仍不清償自身房貸，並將系爭房屋任由詠隆公司使用收益，迄今卻仍未簽署承諾書及繳清稅費等情，顯然原告發函予被告履談過戶一事僅是空話，原告解約並不合法。據此主張，系爭買賣契約之關係應仍屬存在等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造經本院整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下：
㈠、兩造不爭執之事項：
１、兩造於97年2月28日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定總價為950萬元，被告已支付700萬元予原告，第二期款245萬元及尾款5萬元迄今仍未給付。
２、被告曾以原告於履行系爭契約時，有履約詐欺之侵權行為，起訴請求原告賠償其損害1000萬元，業經本院97年度重訴字第494號、臺灣高等法院臺中分院98年度重上字第133號民事判決駁回其訴確定。上開二審判決認定系爭買賣契約關係存在。
３、原告委由訴外人李祥萍代理與被告於98年8月24日簽訂乙紙承諾書：內容為「批示：買賣雙方於民國99年8月24日合意依照97年2月28日所簽訂『不動產買賣契約書』，繼續履行本約，乙方備齊文件交付甲方申報稅金，待本宗不動產稅單取得時一次付清（原第貳期款）新台幣貳佰肆拾伍萬元整（時間約民國99年9月6日）。同時收件過戶，餘款（原第三期款即尾款）新台幣伍萬元整待本宗不動產交屋時一次付清（時間約民國99年9月13日）。」，同時李祥萍將系爭房地之過戶文件交給明比代書事務所辦理過戶手續，被告亦簽發面額245萬元本票乙紙交給林明比代書收執。上開本票雙方約定於辦理收件過戶同時以現金換回之價金擔保。
４、於99年9月6日林明比代書在其代書事務所，已將99年度契稅繳款書及土地增值稅免繳證明書提示予兩造，依系爭契約書第9條約定，繳清契稅為原告之義務。
５、原告於99年9月7日以台中大全街郵局第822號存證信函催告被告應於99年9月13日上午11時前往明比代書事務所支付第二期款並辦理過戶手續，否則將逕以該存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示。被告則於99年9月9日以台中國光路郵局第218號存證信函表示原告應於同年9月13日出面完稅過戶暨收款，其內容詳如原證12及其附件聲明書。
６、詠隆公司於98年11月5日將公司所在地設籍於系房屋，嗣於99年9月7日遷出。
㈡、兩造爭執事項：
１、系爭99年8月24日之承諾書是否待原告追認始生效？
２、被告以原告未繳清契稅為由，拒絕給付第2期款245萬元，是否於法有據？
３、系爭買賣契約是否已合法解除？
五、法院之判斷
㈠、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴。本件兩造間就系爭房地買賣契約是否業經解除，有所爭議，原告主張如不訴請確認，則其關於系爭房地買賣契約之私法上地位即陷於不安狀態，是其在私法上之地位有受侵害之危險，則原告依同法條第1項規定，請求確認兩造間就系爭房地之買賣契約關係不存在，即無不合。
㈡、系爭99年8月24日之承諾書是否須待原告追認始生效？按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。經查，證人李祥萍到庭結證稱：「（關於原告所有門牌台中縣大里市○○路○○號房屋，與被告之間的買賣，你是否有受原告的委託處理？）有，我是原告之代理人。（原告有無出具委託書給你？）有。……我代理的部分只有辦理與賴瑞明（指被告）
處理不動產相關事宜、收取其餘售價、交屋、移轉登記、償還銀行代款等相關事務。」等語，並提出原告出具之委託書影本1紙為憑。證人即明比代書事務所之助理陳詩韻到庭結證稱：「（問：提示承諾書，系爭承諾書是在你們事所簽立的？）是的。沒錯。承諾書是我用電腦打的。…（問：寫承諾書時，原告是由李祥萍代理，買方當時有無何意見？）
他有說李祥萍不是王冠之本人，但李祥萍有出具委託書給他看，最後被告有接受李祥萍代理的事。」等情，由此可知，訴外人李祥萍確實曾受原告之委託處理本件系爭買賣契約履約事宜，並提示委託書予被告知悉，是訴外人李祥萍有為原告處理本件系爭買賣契約履約相關事宜之權限，應屬無疑，並堪採信。另參之99年8月24日當日，兩造所簽立之承諾書，其上並蓋有李祥萍所帶之「王冠之」之印章，足見李祥萍對該承諾書上之履約條件，本於代理人之代理權限，直接以本人名義為同意之意思表示，依前開條文規定，此法律效果直接對原告發生效力。易言之，訴外人李祥萍與被告於99年8月24日所立之承諾書，當然直接對原告發生拘束之效力。
㈢、被告以原告未繳清契稅為由，拒絕給付第2期款245萬元，是否於法有據？
１、查關於本件買賣契約履約事宜，99年8月24日之承諾書係記載：「批示：買賣雙方於民國99年8月24日合意依照97年2月28日所簽訂『不動產買賣契約書』，繼續履行本約，乙方備齊文件交付甲方申報稅金，待本宗不動產稅單取得時一次付清（原第貳期款）新台幣貳佰肆拾伍萬元整（時間約民國99年9月6日）。同時收件過戶，餘款（原第三期款即尾款）新台幣伍萬元整待本宗不動產交屋時一次付清（時間約民國99年9月13日）。」等詞。由此可知，關於給付價金之部分，兩造於99年8月24日即合意於原本之不動產買賣契約書外，再訂一新的履行期限。而關於第2期款給付價金之部分，依此約定文字所示，係於「待本件系爭不動產稅單取得時」，被告即應有給付第2期價款之義務。況且，甫以本件『不動產買賣契約書』第3條所約定：「第2期款：於移轉增值稅、契稅單開出2天內支付245萬元同時辦理過戶登記、送件。
」等詞。足見，關於第2期款之給付，兩造均未有曾須「繳清契稅」後，始為支付第2期款之約定。
２、依證人陳詩韻到庭證稱：「（問：乙方備齊文件交付甲方申報稅金，待本宗不動產稅單取得時一次付清（原第貳期款）新台幣貳佰肆拾伍萬元整（時間約民國99年9月6日）。同時收件過戶，是何意思？）是說原告要交印鑑證明、印鑑章、戶籍資料給我作印章核對，我要去報系爭房屋的土地增值稅和契稅，稅款依照約定由賣方繳交，稅單（包含土地增值稅和契稅）下來之後，我就通知雙方，這件土地增值稅是免稅，契稅是39534元，稅單是99年8月30日領到的，依照文義接下來被告要交房屋價款，原告也要將稅金交給代書去繳交，不過原告沒有把稅金交給我完稅，因為買賣價款還沒有交付。（問：本件雙方有無特別約定那一天去繳交稅金？）沒有。稅單下來我就通知雙方了。（問：請提示承諾書，上面記載「時間約為99年9月6日」，是否當時就是約在這個時間要繳交稅金？）時間我忘了，我只記得稅單出來我就會通知雙方。」等情。證人李祥萍證稱：「（請陳述你代理原告與被告處理約之情形？）……雙方就約第2次99年8月24日在林明七代書事務所辦理履約手續，也就是要被告給付第2期款，當時我們將原告的權狀正本、印鑑證明、本人的委託書帶到代書那裡，雙方現場簽立承諾書，當時代書要求我們申報稅金，代書問被告第2期款如何繳付，被告說會開具壹張銀行支票245萬元，當時代書算出契稅要3萬多元，代書表明可以從245萬元中扣除，被告表示這樣太麻煩，原告表示契稅應由原告繳納。稅單大約兩週後下來，兩週後由原告繳納，所以兩週後繳完契稅，約定時間在99年9月6日，在99年9月6日我們還是約在林明比代書事所進行履約，當天我向原告拿了
4 萬元要繳房屋契稅，被告拿出1張自己擬定的「拋棄對賴瑞明給付遲延損害賠償請求權的切結書」給我簽，我拒絕了，之後，99年9月7日我們發了存證信函請其於99年9月13日支付第2期款，故99年9月13日仍在林明比代書事務所由我代辦履約，但被告還是拒絕支付。…」等情。依此情事，足見本件稅單（包含土地增值稅和契稅）於99年8月30日即已取得，並經林明比代書事務所職員陳詩韻通知雙方，雙方並約定於99年9月6日在上開事務所進行後續履約事宜。而依上揭承諾書文字所示，被告至遲於該日即應將第2期款245萬元付清，如此該代書事務所方得為後續之完稅及辦理過戶事宜。
揆諸上開約定意旨，被告主張係因原告未繳清契稅，始拒絕給付第2期款245萬元，其無可歸責之事由云云，自屬無據。因此，原告主張被告拒絕依系爭承諾書之約定給付價款，自應負遲延給付責任，當屬有據。
㈣、系爭買賣契約是否已合法解除？
１、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。查系爭承諾書約定：「買賣雙方於民國99年8月24日合意依照97年2月28日所簽訂『不動產買賣契約書』，繼續履行本約，乙方備齊文件交付甲方申報稅金，待本宗不動產稅單取得時一次付清（原第貳期款）新台幣貳佰肆拾伍萬元整（時間約民國99年9月6日）。同時收件過戶。
…」、系爭不動產買賣契約書第10條約定：「甲（指被告）如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲之事由，致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方解除契約，…。」，有系爭承諾書在卷可憑。
２、原告於99年9月6日，在林明比代書事務所請被告依約交付第2期款，惟為被告所拒，原告即再於99年9月7日以台中大全街第822號存證信函，通知被告於99年9月13日上午11時，至上開事務所支付第2期款項，並配合辦理過戶，否則依契約書第10條約定，解除雙方之買賣契約，不另再催告等詞，被告亦已收悉該存證信函，然被告於99年9月13日仍拒絕支付第2期款項，而未依約履行等情，為兩造所不爭執，故原告主張被告屢次拒絕依買賣合約給付價款，自應負遲延給付責任，當屬有據。又契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示，最高法院87年台上字第564號判決可資參照。原告主張其於99年9月7日再以存證信函催告被告於99年9月13日履行，逾期不履行，買賣契約即告解除，不再催告，被告已收到該存證信函，已如上述，惟被告仍未依約履行，則兩造系爭房地買賣契約，因解除條件成就，而發生契約解除之效力，自有憑據。從而，原告本訴主張兩造系爭房地不動產買賣契約因業已解除而不存在，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，本件原告主張系爭不動產買賣契約，已因其行使解除權，而解除該買賣契約法律關係，並請求確認如主文所示之買賣契約不存在，自為可採。從而，原告聲明請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
民事第三庭 法 官 黃峻隆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
書記官