臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第53號原 告 財政部國有財產局法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○複代理 人 蔣志明律師
楊榮富律師被 告 甲○○訴訟代理人 熊治璿律師複代理 人 林巧雲律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國99年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中縣大里市○○段○○○號土地上如附圖所示29-A002部分（面積783.87平方公尺）及同段30地號土地上如附圖所示30-A001部分（面積32.66平方公尺）之建物與其他地上物拆除，並將上開占用部分之土地返還原告。
被告應給付原告新台幣貳萬伍仟貳佰柒拾玖元及自民國九十九年二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自九十九年一月一日起至返還上開占用部分土地之日止，按年依占用面積給付原告當期申報地價百分之六計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍佰伍拾陸萬壹仟捌佰伍拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟陸佰陸拾捌萬伍仟伍佰陸拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告提起本件民事訴訟，原聲明第1、2項係分別求為：「被告應將坐落台中縣大里市○○段29 、30地號土地（下分稱系爭29、30地號土地）上之建物拆除及其他地上物、作物移除，並將上開土地返還原告」、「被告應給付原告新台幣（下同）326,383元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自民國99 年1月1日起至返還上開土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10％計算之損害金」，嗣於99年6月29日具狀變更上開第1.2項聲明分別求為：「被告應將系爭29地號土地上如附圖（即台中縣大里地政事務所99年3月29日複丈成果圖）所示29-A002部分（面積783.87平方公尺）及系爭30地號土地上如附圖（即台中縣大里地政事務所99年3月29日複丈成果圖）所示30-A001部分（面積32.66平方公尺）之建物與其他地上物拆除，並將上開占用部分之土地返還原告」、「被告應給付原告42,130元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自99年1月1日起至返還上開占用部分土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10％計算之損害金」，核均為減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、系爭29、30地號土地均為中華民國所有，其管理機關為原告，惟被告竟未經原告同意，在未向原告租賃、使用借貸或設定地上權於系爭2筆土地之情形下，自多年前起，即無權占有系爭29、30地號土地，並陸續於該土地上搭蓋建物、設置地上物及種植作物使用。雖經原告請求拆除上開建物並移除前揭地上物、作物，併返還占用之土地，被告均置之不理。
原告既為系爭國有財產土地之管理機關，自得依民法第767條之規定，請求被告拆除、移除其等在系爭29、30地號土地上所占用之建物、地上物及其作物，並返還占用之土地。且上開土地因自多年前起即遭被告占有，致原告受有損害，原告亦得請求被告給付相當於法定最高限額租金之損害金，亦即依照系爭2筆土地申報總價10％計算相當於租金之損害金，茲就被告占用上開土地，原告得請求之損害金分述如下：
（一）系爭29地號土地之損害金：該筆土地之申報地價為每平方公尺3,006元，被告占用面積如附圖29-A002部分所示
783.87平方公尺，是每年應給付之損害金為235,631元（計算式：783.87×3,006×10/100＝235,631.32，小數點以下捨棄）。因被告就該筆土地已繳納無權占有之使用補償金至98年12月31日，是原告另向被告請求自99年1月1日起至返還該筆土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10％計算之損害金。
（二）系爭30地號土地之損害金：該筆土地94年1月1日至95年12月31日之申報地價為每平方公尺2,400元，另自96年1月1日起之申報地價為每平方公尺2,700元。而被告占用面積如附圖30-A001部分所示32. 66平方公尺，故94年1月1日起至95年12月31日止每年應給付之損害金為7,838元（計算式：32.66×2,400×10/100＝7838.4，小數點以下不計）；另自96年起每年應給付之損害金為8,818元（計算式：32.66×2,700×10/100＝8,818.2，小數點以下不計），原告得請求被告給付94年1月1日至98年12月31日期間，共5年之損害金42,130元（計算式：7,838×2＋8,818×3＝42,130），暨自99年1月1日起至返還該筆土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10％計算之損害金。從而，就系爭29、30地號土地，原告得向被告請求之損害金為42,130元及其遲延利息，另自99年1月1日起至被告返還占用系爭29、30地號土地之日止，按年各依其占用面積給付當期申報地價10％計算之損害金。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告固稱伊向原告支付使用系爭29地號土地之對價達10多年，雙方間已成立類似租賃之關係云云。惟使用補償金之性質，乃係國有財產局依據國有非公用不動產被占用處理要點之規定向占用人追收占用期間之不當得利，並非租金，此有最高法院88年度台上字第3311號判決、92年度台上字第1966號判決可考。另所稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。而租賃係特定當事人間所締結之債權契約，租賃物及租金為租賃契約之要素，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立基地租賃契約，不得僅憑繳納稅款或佔有事實，而逕行認定有租賃關係存在。倘當事人就基地範圍、租金數額及如何支付租金，尚未合意，租賃契約既未訂立，即難認兩造間有基地租賃關係存在，此有最高法院69年度台上字第3405號、71年度台上字第68號、84年度台上字第2987號及89年度台上字第676號判決意旨可供參照。國有財產局就占用人所收取之使用補償金，乃係占用人占用國有土地之損害賠償或不當得利，自不得僅憑占用人有繳納使用補償金之事實，逕行認定雙方間成立租賃關係，此復有台灣高等法院台中分院98年度上易字第186號判決、97年度重上字第132號判決可稽。參諸被告所檢附之收據與計算表係載明：「占用地收取使用補償金」、「占用國有土地（非占建）、（占建）使用補償金計算表」等字樣，足徵原告係依國有非公用不動產被占用處理要點之規定，向占用人即被告追收占用期間之使用補償金，其性質核屬不當得利或損害賠償，自非租金可比，雙方並無成立租賃或類似租賃關係之餘地。至於被告所提之台灣台中地方法院檢察署（下稱台中地檢署）95年度偵字第776號不起訴處分書雖謂：被告2人經由原告之通知繳納補償金，雙方間已成立類似租賃之關係，並非竊占等語，惟經原告提起再議後，業經台灣高等法院台中分院檢察署（下稱台中高分院檢察署）95年度上聲議字第550號處分書指明：被告並無合法之占有權源，原檢察官認定其犯罪嫌疑不足，而為不起訴處分，雖有不當，惟因罹於追訴權時效，故仍應為不起訴處分等語，足見台中高分院檢察署亦認為不得僅憑被告有繳納使用補償金之事實，即認雙方間成立租賃或類似租賃之關係，是被告所辯，並無足採。
（二）又，被告雖以其使用系爭29地號土地，自85年開始，長達13年支付使用土地之對價，被告係信其有占用土地之正當權源，故原告應以出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營之方式處理系爭土地云云。惟非公用財產類之不動產，本以不出租為原則，國有財產法第45條定有明文，而被告雖於82年7月21日前即占用系爭29、30地號土地，然係於90年間始建築其上建物，並不符合國有財產法第42條第1項但書所列3款得「逕予出租」之要件，亦不合上開該法第49條、50條、51條、52條、52條之2讓售之要件，且與該法第52條之1專案讓售之要件有間，更非該法第53條、54條及國有非公用不動產被占用處理要點第7、8點所定視為空地標售及現狀標售之要件。而另依國有非公用財產委託經營實施要點第5點之規定，委託經營原則上以公開招標方式為之，除符合一定之要件，始得專案委託特定人經營。惟被告占用系爭29、30地號土地，並不符合該實施要點所定專案委託之要件。故被告占用系爭2筆土地，並不符合國有財產法及相關法令所規定得以出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營之要件。換言之，縱被告符合逕予出租、讓售、專案委託經營之要件，被告亦需依相關作業辦法及程序提出申請，然被告始終未提出承租、讓售、專案委託經營之申請，自不符合出租、讓售、專案委託經營之作業程序。又即便被告依法提出申請，然原告就是否辦理出租、讓售、專案委託經營，享有裁量權，自不因被告符合逕予出租、讓售、專案委託經營之要件，而負有予出租、讓售、專案委託經營之義務。
三、聲明：（一）被告應將系爭29地號土地上如附圖所示29-A002部分（面積783.87平方公尺）及系爭30地號土地上如附圖所示30-A001部分（面積32.66平方公尺）之建物與其他地上物拆除，並將上開占用部分之土地返還原告。（二）被告應給付原告42,130元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自99年1月1日起至返還上開占用部分土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10％計算之損害金。（三）願以現金或等值之台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、關於系爭29地號土地：
（一）被告自73年起使用部分系爭29地號土地，並於80年間向訴外人林連豐購買前開土地，當時並不知該土地為國有，而係至85年始知悉上情，被告因此向原告支付使用土地之對價迄今已13年，兩造應屬成立類似民法上之租賃關係，此並經本院檢察署95年度偵字第776號不起訴處分書調查明確。而依最高法院46年度台上字第519號判決實務見解可知，因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何並非所問，是原告自不應以被告支付使用系爭土地對價之名稱為何有差，而認為兩造間無類似民法上之租賃關係。亦即，被告既已按期支付使用系爭29地號土地之對價，即非無權占有系爭29地號土地。
（二）按國有非公用不動產被公司組織之公營事業機構或私人占用，其符合國有財產法及相關法令規定者，得以出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營等方式處理。對於無法依前項方式處理之被占用不動產，應通知占用人自行拆除或騰空交還。國有非公用不動產被占用處理要點第5條第1、2項洵有規定。是以。被告於73年起開始使用系爭29地號之部分土地，並自85年開始按期支付使用土地之對價，前已敘及，當符合國有財產法及相關法令之規定。職是，依上開國有非公用不動產被占用處理要點第5條第2項，原告應先依出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營等方式處理系爭29地號土地，不得逕行請求被告返還。退步而言，被告縱有無權占有之情形，原告亦應於發現之初即要求被告返還，惟原告反任由被告繳交使用土地之對價長達13年（按被告只提出91年以後繳交之土地補償金之單據），等同默示同意被告繼續占有土地。且被告既已按期支付使用土地對價，被告自是因為相信占有系爭土地有正當權源，才在土地上花費鉅資搭建地上物。從而，依信賴保護原則及上開規定，原告應優先以出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營等方式處理系爭土地，而不得逕予要求被告拆除地上物、返還土地。否則，僅因原告長達13年之消極不作為，使被告在土地上花費之心血均化為烏有，將非為事理之平，亦不符合上開規定。
二、關於系爭30地號土地：
（一）系爭30地號土地前原為台電公司之電塔，於96年底才拆除，被告從未占用之，此有台中縣大里市東湖里里長所開立之證明書可稽。原告請求被告返還系爭30地號土地，顯無理由。從而，原告復請求被告支付自94年1月1日至98年12月31日期間，共5年之損害金42,130元，暨自99年1月1日起至返還該筆土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10％計算之損害金，顯無理由。
三、聲明：（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本院之判斷：
一、系爭29、30地號土地所有權人為中華民國，管理者為原告之事實，業據原告提出該二筆土地之土地登記謄本為證，並為被告所不爭執。按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故實務上對於是類財產向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例參照）。本件原告既為系爭29、30地號土地之管理機關，依上說明，其得代國家主張所有權人之權利。
二、原告主張被告占有系爭29地號土地如附圖29-A002部分所示
783.87平方公尺，暨系爭30地號土地如附圖30-A001部分所示32. 66平方公尺等情，業據本院會同臺中縣大里地政事務所人員到場測量勘驗，製有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖（即本判決附圖）在卷足憑。被告對於確有占用如複丈成果圖所示之土地，亦不爭執。惟以：被告向原告支付使用土地之對價迄今已13年，兩造應屬成立類似民法上之租賃關係；又依上開國有非公用不動產被占用處理要點第5條第2項，原告應優先以出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營等方式處理系爭土地，而不得逕予要求被告拆除地上物、返還土地等情置辯。經查：
（一）稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。而租賃係特定當事人間所締結之債權契約，租賃物及租金為租賃契約之要素，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立基地租賃契約，不得僅憑繳納稅款或佔有事實，而逕行認定有租賃關係存在。倘當事人就基地範圍、租金數額及如何支付租金，尚未合意，租賃契約既未訂立，即難認兩造間有基地租賃關係存在，最高法院69年度台上字第3405號、71年度台上字第68號、84年度台上字第2987號及89年度台上字第676號判決意旨可供參照。本件參諸被告所檢附之收據與計算表係載明：「占用地收使用補償金」、「占用國有土地（非占建）使用補償金計算表」等字樣，足徵原告係依國有非公用不動產被占用處理要點之規定，向占用人即被告追收占用期間之使用補償金，核屬不當得利之性質，依前揭法條及最高法院判決之意旨，自不能以被告有繳納土地補償金之事實，即逕行認定其與原告間有不定期租賃之契約關係，被告除提出上開收據與計算表外，復未能舉證證明已與國有財產局間就系爭土地成立租賃契約，所辯自無足採納。至於被告所提之台中地檢署95年度偵字第776號不起訴處分書雖謂：被告2人經由原告之通知繳納補償金，雙方間已成立類似租賃之關係，然按檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證，為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法（最高法院41年台上字第1307號判例參照）。況上開刑事案件經原告提起再議後，業經台中高分院檢察署95年度上聲議字第550號處分書指明：被告並無合法之占有權源，原檢察官認定其犯罪嫌疑不足，而為不起訴處分，雖有不當，惟因罹於追訴權時效，故仍應為不起訴處分等語，是上開不起訴處分書亦難資為有利於被告之認定。
（二）次按國有非公用不動產被公司組織之公營事業機構或私人占用，其符合國有財產法及相關法令規定者，得以出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營等方式處理。對於無法依前項方式處理之被占用不動產，應通知占用人自行拆除或騰空交還。國有非公用不動產被占用處理要點第5條第1、2項固有規定。然本件被告究竟如何符合國有財產法及相關法令之規定，而得以出租等方式處理，未見被告陳明並舉證以實其說，其所辯已屬無據。況縱被告符合相關法令規定，然法律並未強制原告必須優先以出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營等方式處理，且原告對於是否出租、出租之範圍及租金之價格，仍有決定之權限，則原告逕訴請被告拆除地上物並返還土地，亦非法所不許。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之 (最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照)。查系爭29、30地號如附圖所示29-A002、30-A001部分之土地既為原告管理之國有土地，而由被告占用中，被告復未能舉證證明其占用該土地有何正當之法律權源，自屬無權占有，並妨害原告就該部分土地之使用收益，從而管理該部分國有土地之原告，代國家行使物上請求權，請求被告將土地上之地上物除去，並返還土地，自屬為有理由，應予准許。
三、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告無權占用系爭29、30地號如附圖所示29-A002面積783.87平方公尺、30-A001面積
32.66平方公尺部分之土地，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益該土地之損害，原告自得本於不當得利之法律關係代國家請求返還相當於租金之不當得利。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，且依同法第
105 條之規定，於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條關於基地計收租金之規定，於請求返還相當於租金利益之事件，當亦可據為計算利益之標準（最高法院49年台上字第1230號判例參照)。又所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。此與平均地權條例第46條規定直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應調查地價動態，提經地價評議委員會評定編製土地現值表，於每年7月1日公告之土地現值，顯有不同（最高法院80年度台上字第1996號判決參照）。玆斟酌系爭土地北臨北湖街、東臨中興路，由大里橋通往國光路，中興路二側有部分商家，為兩造所不爭執，足見系爭土地附近交通尚屬便利，該地段工商業之繁榮程度尚可。再參酌被告占用系爭土地現供作為辦公室、倉庫、中古車買賣及看板出租等用途，依其占用空間利用程度及價值觀之，認應以系爭土地申報總價額之年息百分之6計算為當。查系爭30地號土地自94年1月1日至95年12月31日之申報地價為每平方公尺2,400元，另自96年1月1日起之申報地價為每平方公尺2,700元，此有系爭30地號土地地價第二類謄本在卷可考。依此計算，被告自94年1月1日起至98年12月31日止，受有相當於租金之不當得利為25,279元【計算式：（2,400×32.66×6%×2）＋（2,700×32.66×6%×3＝25,279 ，元以下四捨五入】。另被告自99年1月1日起至交還系爭29 、30地號占用部分土地之日止，應按年依占用面積給付原告當期申報地價6%計算之損害金。
四、綜上所述，原告本於所有權之地位，行使物上請求權，請求被告將主文第一項所示之建物等地上物拆除，並返還占用之土地，為有理由，應予准許。又原告本於不當得利之法律關係請求被告給付無權占用前揭土地相當於租金之不當得利，於25,279元範圍及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年2月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，暨自99年1月1日起至交還所占用土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價6％計算之損害金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求即無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經均於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔、宣告假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
民事第二庭 法 官 黃炫中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
書記官