臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第65號原 告 乙○○訴訟代理人 徐文宗律師複 代理人 林雅儒律師
甲○○被 告 丙○○
己○○共 同 許卓敏律師訴訟代理人上列當事人間移轉所有權登記事件，本院於民國99年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付被告新台幣壹仟壹佰叁拾捌萬元之同時，將坐落台中縣○○鄉○區段937之1地號土地（面積三五八點三七平方公尺，所有權全部，於民國97年8月18日所設定新台幣壹萬元之地上權（收件字號：雅登資字第087650號），及同地段設定之1320 萬元之最高限額抵押權（收件字號：雅登資字第087660號），予以塗銷，並將所有權全部移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告向被告購買其等共有坐落台中縣○○鄉○區段937之1地號土地（面積358.37平方公尺，以下簡稱系爭土地）所有權全部，總價為新台幣（下同）1620萬元，依不動產買賣契約第3條約定，原告價款分四期給付，原告已依約給付第1、2、3期款計482萬元，並於交付第3期款時交付尾款本票一張予被告收執，因原告欲申請貸款銀行貸款與被告原抵押貸款行不同，轉貸需經被告原貸款銀行送區域中心審核再送總行核准，而需時多日，期間系爭土地買賣之仲介公司及代書多次與被告連繫告知辦理進度，被告均僅表示盡速辦理而無其他指示，至98年12月25日代書丁○○以電話聯繫被告辦理期程已快完成，請被告於98年12月30日至銀行用印，以辦理抵權及地上權塗銷手續，被告竟以豐原中正路郵局第1422號存證信函稱原告未依約給付價金，沒收原告給付之價金，並解除系爭買賣契約，且向地政機關申請撤回移轉登記之申請，惟查：系爭買賣契約原約定第1、2、3、4期款分別應於98年9月21日、98年9月28日、98年10月15日、98年10月22日給付，然因遷就代書之作業，原告分別以發票日98年9月25日、98年10月2日、98年10月31日之支票給付第1、2、3期款，被告亦同意簽領而無異議，因被告應完成之塗銷地上權及抵押權部分尚未完成，雙方即口頭約定尾款交付日期延後，以配合原告貸款銀行轉申貸時程，是兩造原約定之第4期付款日不可能為98年10月22日，被告以原告未於98年10月22日給付第4期款，向原告解除契約，自不合法。被告依約應將系爭土地上所設定之地上權、抵押權之負擔除去，並將土地所有權全部移轉登記予原告，今被告未為履行，爰起訴請求被告履行等語，並聲明：被告應將坐落台中縣○○鄉○區段937之1地號土地，面積358.37平方公尺，所有權全部，於97年8月18日所設定1萬元地上權（收件字號：雅登資字第0876 50號），及同地段設定之1320萬元之最高限額抵押權（收件字號雅登資字第087660號），予以塗銷，並將所有權全部移轉登記予原告。
（二）對被告抗辯之陳述：兩造買賣契約第5條約定：「本件買賣之不動如有抵押權、地上權、典權、押租金及其他使用權利與設定負擔或受拍賣聲請查封．．．或其他來歷不明之權利瑕疵者，應於約定辦理有權移轉登記日期以前由乙方負責全部撤銷或釐清權利瑕疵．．」及第15條約定：「買賣價款甲方如以票據給付若經乙方提兌遭退票時，以不按期付款違約，乙方仍得就該票據求償，且甲方承諾以買賣標的向金機購理貸款若不足支付尾款時，應補足其差額．．．」之內容，被告於辦理所有權移轉期間即有配合塗銷抵押權、地上權之義務，因被告未配合塗銷抵押權、地上權，以致原告無法辦理貸款，依契約約定，原告豈有先支付尾款之理？又原告支付之第3期款，支付票據發票日為98年10月31日，並由被告同意持以行使兌現，第4期款何能於98年10月22日給付？顯見被告有同意將第4期款遲至98年10月22日以後，應可認定。被告以原告未於98年10月22日給付尾款而解除契約，自無理由。退步言，縱鈞院認原告給付價金有所遲延，被告亦應為催告後方可解除契約，惟被告未有任何催告即遽行解除契約，於法不合。
二、被告則以：兩造就系爭土地買賣價金之給付及條件，於買賣契約第3條定有明文，惟原告未依約定交付，且契約第9條約定原告如不按約定日期給付價金，被告得解除契約，並沒收原告交付之價金作為違約金，原告均未依約給付價金，被告乃發函解除買賣契約，並沒收價金，兩造買賣契約已不存在，原告援引系爭無效買賣契約條文，請求被告移轉所有權並塗銷地上權及抵押權設定登記，顯無理由；本件被告因土地尚有貸款甚為關切履行時間，已將身分證、所有權狀、印鑑證明、印章等過戶資料送原告指定之丁○○代書，並98年10月15日將土地點交予原告已盡賣方義務，原告於調解時態度惡劣，就被告因原告遲延2個月所生利息損失，亦不願負擔，原告毫無履約之誠意，被告乃不得已發函解除契約，自不負移轉所有權之義務；又縱認被告就系爭買賣標的負有移轉所有權予原告之義務，惟於原告未給付剩餘價金前，被告亦得為同時履抗辯等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、本件經兩造協商簡化爭點，就下列事實不為爭執，本院自得採為裁判之基礎：
（一）原告向被告購買其等共有系爭土地（面積358.37平方公尺）所有權全部，總價為1620萬元，依買賣契約第3條約定：
１、本契約訂立同時雙方授受訂金162萬元整，契約履行同時充作買賣總價款之一部屬實無訛，不另立據。
２、雙方約定於98年9月28日支付200萬元整，同時向稅捐機關申報土地增值稅。
３、雙方約定於98年10月15日產權移轉登記申請文件備妥，並繳清稅款同時支付120萬元整。
４、尾款1138萬元整，雙方約定於98年10月22日土地所有權移轉登記完畢，乙方（即被告）並將買賣標的地點交予甲方（即原告）使用同時，一次結清。
（二）原告以發票日98年9月25日支票給付第1期款、以發票日98年10月2日支票給付第2期款、以發票日98年10月31日支票給付第3期款，以上合計482萬元。
（三）系爭土地設有下列地上權及抵押權：
１、於97年8月18日所設定1萬元地上權予台中商業銀行。（收件字號：雅登資字第087650號；權利人：台中商業銀行；權利範圍：全部；權利價值：1萬元；存續期間：97年8月
12 日至127年8月11日；設定義務人丙○○、己○○）。
２、於97年8月18日設定最高限額抵押權，予台中商業銀行。（收件字號：雅登資字第087660號；權利人：台中商業銀；債權額比例：全部；權利價值：1320萬元；存續期間：
97年8月12日至127年8月11日；清償日期、利息、違約金、遲延利息均依契約約定；權利範圍：全部；設定義務人丙○○、己○○）。
（四）被告以豐原中正路郵局第1422號存證信函，向原告主張：原告「應於98年10月22日交付尾款1138萬元予被告，至今已逾2個多月，．．．故依契約第9條約：甲方（即原告）不按約定日期付款時，願將既付價金全部由乙方（即被告）沒收，抵作違約金，並解除本契約」等語。原告已收悉該存證信函。
四、原告主張：其以總價1620萬元向被告購買系爭土地，並已支付482萬元價金，被告負有將系爭土地上之負擔（即前述地上權及最高限額抵押權設定登記）除去，並將系爭土地所有權全部移轉登記予原告之義務，惟被告經催告未為辦理，爰請求被告給付如聲明所示；惟原告之主張業為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：1.原告未於98年10月
22 日給付尾款1138萬元予被告是否違約？2.被告以存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，於原告收悉存證信函時，系爭買賣契約是否已解除無效？經查：
（一）按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」民法第348條第1項、第367條分別有明文。本件原告以總價1620萬元向被告購買系爭土地，並已支付482萬元價金，尚有尾款1138萬元未為給付之事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之不動產買賣契約書一份，在卷可參，堪信為真實。是本件原告主張被告有將系爭土地所有權全部移轉登記予原告之義務，應屬可採。又系爭土地設有前述不爭執事項（三）所示之地上權及抵押權，為兩造所不爭執，並有系爭土地之登記謄本一份，在卷可稽。參諸卷附不動產買賣契約書第第5條約定：「本件買賣之不動如有抵押權、地上權、典權、押租金及其他使用權利與設定負擔或受拍賣聲請查封．．．或其他來歷不明之權利瑕疵者，應於約定辦理有權移轉登記日期以前由乙方負責全部撤銷或釐清權利瑕疵．．」及第15條約定：「買賣價款甲方如以票據給付若經乙方提兌遭退票時，以不按期付款違約，乙方仍得就該票據求償，且甲方承諾以買賣標的向金機購理貸款若不足支付尾款時，應補足其差額．．．」之內容，原告主張被告於辦理所有權移轉期間，即有配合塗銷抵押權、地上權之義務，亦屬有據。是原告基於兩造間之前述不動產買賣契約約定，請求被告將系爭土地前述所設定地上權及最高限額抵押權，予以塗銷，並將所有權全部移轉登記予原告，為有理由。
（二）又「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」。民法第264條第1項前段亦定有明文。被告將系爭土地出賣予原告，對原告固負有除去土地負擔（即前述地上權、最高限額抵押權設定登記），並移轉所有權予原告之義務，惟原告尚有尾款1138萬元未為給付，被告就本件土地之給付，並無先為給付之義務，是被告爰引前述同時履行規定為抗辯，於法亦屬有據，本院為命被告給付之同時，自應命原告同時給付尾款價金1138萬元，併此敘明。
（三）至於被告辯稱：原告未於98年10月22日給付尾款1138萬元予被告，已屬違約，被告以存證信函向原告為解除系爭買賣契約意思表示，於原告收悉存證信函時，系爭買賣契約已解除無效云云，惟被告上述抗辯，業為原告所否認，查：
１、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229條第1項、第2項前段分別定有明文。本件卷附買賣契約書第3條，就買賣價款之支付及條件約定載明：1.本契約訂立同時雙方授受訂金162萬元整，契約履行同時充作買賣總價款之一部屬實無訛，不另立據．．．。2.雙方約定於98年9月28日支付200萬元整，同時向稅捐機關申報土地增值稅。3.雙方約定於98年10月15日產權移轉登記申請文件備妥，並繳清稅款同時支付120萬元整。4.尾款1138萬元整，雙方約定於98年10月22日土地所有權移轉登記完畢，乙方（即被告）並將買賣標的地點交予甲方（即原告）使用同時，一次結清。依上開約定，兩造就價金給付之時期固已有約定，惟依卷附買賣契約不動產買賣付款期別簽收欄之記載：1.98年9月2 1日簽訂契約乙方（即被告）收受買賣訂金，被告係以兆豐國際商業銀行潭子分行票號AT0000000號（發票日98年9月12日）、票號AT0000000號（發票日98年9月25日）支票支付；2.98年9月28日履行第3條第2期款之價款，被告係以第一銀行中山分行票號UA0000000號（發票日98年10月2日）支票支付；3.98年10月15履行第3條第3期款之價款，被告係以第一銀行中山分行票號UA0000000號（發票日98年10月31日）支票支付等事項，為被告所不爭執，按兩造就買賣價款之支付時間，訂約時固於契約第3條有約定，惟被告事後收受原告所提出支付價金之支票作為前述價款之給付，被告對原告之給付未有任何保留意見，事後亦按期兌現支票取款，客觀上，足認被告於契約訂立後，就價款之給付與原告有默示之延期合意，即被告就原告所提出之各期付款時間有默示同意，依前述原告分別於98年9月25日給付第1期款、於98 年10月2日給付第2期款、於98年10月31日給付第3期款，均為被告同意收受提領。按兩造就第3期款給付日已同意變更為98年10月31日，該日已在契約原訂尾款1138萬元給付日（98年10月22日）之後，顯見98年10月22日已非尾款給付日，應可認定。是兩造契約就尾款1138萬元之給付，固曾約定於98年10月22日土地所有權移轉登記完畢，被告並將買賣標的地點交予即原告使用同時，一次結清尾款，惟依前述，兩造就第3期款給付日已同意變更為98年10月31日，則第4期尾款，勢必無法於98年10月22日完成給付，乃屬當然之理；又依買賣為雙務契約，價金之給付與買賣標的本應同時給付之性質，解釋上，尾款價金之給付，應於土地所有權移轉登記完畢，且將買賣標的地點交予原告使用同時，一次結清，是原告給付尾款之時期自應在被告土地所有權移轉登記完畢，被告並將買賣標的地點交予原告使用之日；而兩造就被告土地所有權移轉登記及被告應將買賣標的地點交予之日，未再有明確約定，被告抗辯：原告應給付尾款價金之日為98年10月22日，原告未於該日給付，已給付遲延，尚難遽採。
２、又證人即為兩造理過戶手續之代書丁○○到庭結證稱：「（職業？）答：地政士即代書。」、「（是否認識兩造？
）答：簽約時才認識。」、「（兩造之間的買賣處理何事務？答：辦理土地過戶手續及抵押權塗銷及抵押權貸款手續。」、「（買賣契約是你幫忙訂立？）答：是。」、「（買賣契約第3條第4款尾款給付，是何時要給付？）答：依照契約（98年）10月22日要給付，但交款開票時，第五聯每次開票都超過交款期限，我每次繳款時，我會跟買賣雙方說票兌現後再繼續辦理，但雙方都沒有意見。票沒有兌現，所以沒有辦理過戶，要票兌現後，整個才繼續辦理，所以10月22日不可能完成登記，也不可能交付尾款，賣方也有同意。尾款也沒有確定是何時交付。抵押權、地上權沒有塗銷，因為銀行要出具同意書才能夠塗銷，我們原來希望買方是在賣方的銀行貸款，但買方常常出國，所以直接找自己熟悉的銀行，比較方便，當初沒有約定要貸款多少錢，但有說不管貸款多少，不足的要補足1138萬元，因為要向銀行聲請同意書，所以我先向台中商業銀行分行申請，再向區域中心申請，但賣方跟銀行表示不要出具同意書，12月23、25日我有跟賣方聯絡，請他辦理申請塗銷的手續，賣方表示同意，但隔天就不同意，28日就去地政事務所提出陳情撤銷買賣。我打電話給賣方，請他辦理塗銷申請，但他表示事隔那麼久，請買方負擔一些利息，我說我不是仲介，我會轉達。本件土地已經鑑界完成，但沒有點交完成過戶。我有約雙方在仲介公司討論，買方答應要負擔一部分利息，但賣方要求的不只是利息，且要沒收已付的價金，就不願意談，後來私底下我有去找賣方，賣方表示不願意出售土地。因為土地沒有過戶，所以沒有辦法辦理貸款。我有向被告表示要等雙方正式解約，才把辦理過戶的證件交還給被告。」、「（被告訴訟代理人：當初簽約時，被告有把權狀、印鑑證明、身分證影本交給你？）答：有，但後來被告要求取回，我表示要雙方正式解約，才可以歸還。」、「（被告訴訟代理人：10月15日有指界、點交？）答：只有指界，沒有點交，且指界有一點問題。」、「我是仲介公司請的代書」等語。（詳參本院99年4月14日言詞辯論筆錄），依丁○○上開證述內容，兩造固原訂98年10月22日完成過戶登記、點交及給付尾款事宜，然因兩造同意前3期付款時日往後延長，且約明於支票兌現後再進行下一個履約時程，過戶登記、點交之時程已有延後，尾款之給付日期亦應後延，本屬當然之理，足證98年10月22日已非兩造約定之給付尾款期日。被告抗辯：原告未於98年10月22日給付尾款已陷給付遲延，實無可採。且履約過程中，原告就尾款之給付，被告同意原告持系爭買賣標的向銀行貸款，而以該貸款作為部分價金給付被告，原告辦理貸款依一般慣例，銀行均要求不動產不得設有負擔，是原告辦理貸款須被告附隨協同辦理抵押權、地上權塗銷，亦可認定。然被告就代書於辦理過戶、貸款時請求被告辦理抵押權、地上權之塗銷，被告竟加以拒絕，致使原告未能辦理貸款而給付尾款，且於98年12月28日撤銷買賣之申報，致使土地無法過戶登記，原告自得暫時拒絕給付尾款，是原告未給付尾款，實屬可歸責於被告之事由。再者，於簽約時，被告固有將所有權狀、印鑑證明、身分證影本交予丁○○保管，惟系爭土地僅有指界完成鑑界，沒有完成點交，且過戶登記因被告撤銷買賣之申報而無法辦理，系爭交易無法給付，實可歸責於被告，應可認定。
３、又被告復舉證人戊○○到庭結證稱：「（任職？）答：自己從事代書」、「（與兩造有無認識？）答我認識被告丙○○。我不認識原告。」、「（是否知道兩造有買賣？）答：知道。我會知道是因為被告丙○○有要賣一筆土地，我也有另外介紹土地要讓她買，她同意買。後來丙○○表示沒有辦法買，因為原告就系爭買賣沒有支付尾款，所以她沒有錢可以買我介紹的土地，因此丙○○有跟我說本件買賣交易的事情。後來原告拖延二個月，10月22日要交付尾款，但拖到12月二十幾日都沒有給付，這期間被告有催促原告要趕快過戶，12月底丙○○委託我去跟原告協調，我去仲介公司的時候，仲介人員以恐嚇的口氣跟我說，要我完成，質疑我為何要協調，說買主只要把尾款支付給我，要做什麼協調？告訴我是否潭子不想走動了。我們只是瞭解錯在哪裡，拖了那麼久沒有支付尾款，對方說有設定地上權，我們說這是他們自己要處理的，是原告他們自己的代書要自行處理，我又問繳款為何延遲，沒有正常給付，原告支付價金的票到期都超過原訂的日期，他們回答說他們出國，等回來才能支付，我又問原告是否出國三年就不要支付？要他們依照原訂時間來支付，原告也承認他們錯誤。雙方釐清之後，原告11月15日找好貸款銀行，但之後又拖延，且被告這兩個月又支付了利息，我問原告如何解決，他們一開始不想解決，之後又表示要支付一個月的利息，我表示這本來就是要他們支付的利息，仲介人員就說是我在挑撥，後來就沒有談成，之後原告要說要補我們兩個月的利息，我強調這不是補，本來依照契約就是他們要自己承受的。」、「（對本件交易有何建議？）答：因為對方是以恐嚇的語氣跟我們談，被告丙○○表示要終止契約，沒收價金，被告認為原告沒有誠意。」、「（被告訴訟代理人：洽談時原告有表示何時要支付尾款？）答都沒有說。」、「（原告訴訟代理人：訂立契約時，你是否在場？）答：沒有。」、「（原告訴訟代理人：支付第二、三期款時，你是否在場？）答：我沒有在場。」、「（原告訴訟代理人：你介入的時間？）答：我接觸的時間是10月底或11月初的時候。」、「兩造有到議員服務處調解，但雙方沒有談成。」等語（詳參本院99年5月19日言詞辯論筆錄），按證人戊○○就兩造訂約及交易之過程並未會同辦理，其就尾款給付之時程遞延並不知情，僅於兩造發生糾紛有所交涉時，介入了解，並代表被告向原告請求就98年10月22日至實際過戶期間，應加付利息予被告，實難依其證詞為被告有利之認定。
４、本件買賣價金之尾款及被告應為辦理過戶、點交之日期，原訂於98年10月22日履行，惟因兩造同意延後，且就尾款給付及被告應為辦理過戶、點交之日期之實際日期，未有明確約定，解釋上，被告應給付尾款及原告應辦理過戶、點交之日期均屬未定，是依前述第229條第2項前段規定，必待被告定期催告被告給付方得確定，惟被告僅於98年12月26日以豐原中正路郵局第1422號存證信函，向原告表示：原告應於98年10月22日交付尾款1138萬元予被告，至今已逾2個多月，．．．故依契約第9條約：甲方（即原告）不按約定日期付款時，願將既付價金全部由乙方（即被告）沒收，抵作違約金，並解除本契等語，有存證信函一份，在卷可稽。被告對原告未有任何定期催告之行為，原告即未陷於給付遲延，被告並未取得解除契約之權利，被告逕行向原告表示解除契約，其解除契約自不生效力，兩造間之買賣契約仍屬有效，被告抗辯：兩造之買賣契約業經其解除無效，原告不得再依買賣契約請求被告履行買賣契約義務，即無可採。
五、綜上所述，兩造間系爭買賣契約仍屬有效存在，原告依兩造間系爭買賣契約之約定，請求被告應將坐落台中縣○○鄉○區段937之1地號土地，面積358.37平方公尺，所有權全部，於97年8月18日所設定1萬元地上權（收件字號：雅登資字第0876 50號），及同地段設定之1320萬元之最高限額抵押權（收件字號：雅登資字第087660號），予以塗銷，並將所有權全部移轉登記予原告，於法有據，應予准許。惟原告就買賣價金尚有1138萬元未付，被告為同時履行抗辯，亦有理由，爰判決如主文第一項所示。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 7 月 23 日
民事第四庭法 官 王金洲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 7 月 23 日
書記官 魏愛玲