臺灣臺中地方法院民事判決 100年度簡上字第116號上 訴 人 陳霙玉被 上訴人 三采藝術林園社區管理委員會法定代理人 陳文評訴訟代理人 劉建成律師複代理人 王沐蘭上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年3月30日本院臺中簡易庭99年度中簡字第1767號第一審判決提起上訴，本院合議庭於100年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人追加之訴部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣捌萬壹仟玖佰元，及自民國100年4月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。本件上訴人提起上訴後，被上訴人三采藝術林園社區管理委員會之法定代理人已由楊有敏變更為陳文評，有該社區管理委員會會議紀錄附卷可憑 (二審卷第78頁)，被上訴人並以陳文評為法定代理人具狀聲明承受訴訟 (二審卷第66頁)，是本件承受訴訟合於上開法律規定之程序，先予敘明。
貳、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款、3款分別定有明文。上訴人於原審起訴主張系爭三采藝術林園社區大樓公共設施之外牆龜裂損壞，被上訴人有修繕義務，卻遲未修繕，於民國94年間造成上訴人所有位於系爭大樓一、二樓之區分所有建物屋內滲水，上訴人自行由內牆以施打發泡劑之工法施工，支出施工費新臺幣（下同）9萬5000元；另因上開區分所有建物屋內滲水嚴重，於99年間造成上訴人之除濕機毀壞損失3600元，鋼琴受潮支出維修費5000元，二樓兒童音樂律動教室上午時段無法順利出租損失4萬8000元，上訴人經營之幼兒打擊律動班自99年4月起停課損失8萬元；又上開區分所有建物一樓地板產生地癌、二樓內牆牆壁壁癌油漆剝落，預估各需修繕費9萬8000元、3萬8500元，依侵權行為之法律關係，請求被上訴人賠償上開損害，並聲明：被上訴人應給付上訴人36萬8100元；嗣於原審判決後，上訴人業自行僱工修繕外牆，因而支出修繕費用8萬1900元，其乃追加請求此筆費用，並就上述區分所有建物一樓地板產生地癌、二樓內牆牆壁壁癌油漆剝落之損害部分，將原請求回復原狀所必要之費用，改為請求被上訴人僱工修繕回復原狀，且追加無因管理之法律關係併為本件請求權基礎，另就請求金錢賠償部分加計法定遲延利息，並聲明：被上訴人應給付上訴人31萬3500元及其法定遲延利息，及應僱工修繕上述區分所有建物一樓地板地癌及二樓內牆牆壁壁癌，回復損害發生前之原狀。查上訴人追加、變更之訴與原訴之基礎事實均為系爭大樓外牆龜裂損壞所生糾紛，應認為二者之基礎事實同一，按諸上揭規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、上訴人方面：
一、於原審起訴主張：上訴人係被上訴人所管理之三采藝術林園社區大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，建物門牌為台中市○○區○○路1段98號1、2樓，系爭大樓外牆因日曬雨淋，導致防水措施龜裂損壞，依公寓大廈管理條例第8條、第10條第2項前段及第36條第1項第2款、第37條、系爭大樓住戶規約第21條、第22條第7款、第23條第8款等規定，被上訴人本有修繕、管理、維護之義務，詎被上訴人均拖延拒絕維修，經上訴人屢次告知及請求，仍置之不理。而系爭大樓因外牆防水措施龜裂損壞，於94年間造成上訴人之上開區分所有建物屋內滲水，上訴人自行由內牆以施打發泡劑之工法施工，支出施工費9萬5000元；另因上開區分所有建物屋內滲水嚴重，於99年間，造成上訴人之除濕機毀壞損失3600元，鋼琴受潮支出維修費5000元，二樓兒童音樂律動教室上午時段無法順利出租損失4萬8000元，上訴人經營之幼兒打擊律動班自99年4月起停課損失8萬元；又上開區分所有建物一樓地板產生地癌、二樓內牆牆壁壁癌油漆剝落，預估各需修繕費9萬8000元、3萬8500元。復因上訴人所受之上開損害，目前仍持續發生，自無罹於時效消滅之問題，爰依侵權行為之法律關係，提起本訴，請求被上訴人賠償上開損害等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人36萬8100元。
二、於本院之上訴意旨為：
(一)按「專有部分」乃指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。公寓大廈管理條例第3條第1項第3款定有明文。申言之，成為專有部分之要件有二：其一，具有使用上之獨立性。其二，為區分所有之標的。而被上訴人所舉出之公寓大廈管理條例第56條第3項及土地測量實施規則第273條之規定，僅僅能說明外牆或許是區分所有權之一部分，而對於使用上之獨立性之說明，付之闕如，但被上訴人卻直言率斷謂：「因此，依上訴人所有系爭建物權狀之登記範圍，上述龜裂、滲水之牆壁係屬上訴人所有系爭建物之牆壁，而為該公寓大廈之專有部分。」直接將建物權狀之登記範圍與專有部分畫上等號，實嫌草率。簡言之，建物權狀之登記範圍並不等於專有部分。
(二)被上訴人提出公寓大廈管理條例第33條第2款：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：…二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」被上訴人主張：「可知公寓大廈各樓層之外牆面，屬各樓層所有權人所有，為公寓大廈專有部分，否則無須於條例第33條第2款規定於外牆面設置廣告物時須經各區分所有權人之同意。」云云。唯：1、系爭大樓住戶規約第23條第8款規定：「為維護本社區公共秩序及安全，請各住戶遵行下列規定：凡本大樓公共區域，含：外觀、外牆、大廳、電梯口、頂樓、逃生門、車道口、停車場等地方為顧及美觀、安全和所有住戶權益，禁止於大樓外觀可見處（含室內懸掛而外觀可見之招牌，霓虹燈等內貼行為）及公共區域張貼、懸掛任何海報、告示、招牌或廣告物。」顯然已完全剝奪公寓大廈管理條例第33條第2款所賦予樓層區分所有權人就設置廣告物之同意權，依照上述「被上訴人主張」之反面解釋，「可知公寓大廈各樓層之外牆面，不屬各樓層所有權人所有，為公寓大廈共用部分，否則無須於系爭規約第23條第8款規定於外牆面禁止設置廣告物。」系爭規約已將本案外牆納為「約定共用部分」，至為灼然。2、申言之，遍觀公寓大廈管理條例，並沒有任何禁止設置廣告物之相關規定，但從系爭規約第23條第8款規定以觀，卻禁止設置廣告物，已明白剝奪公寓大廈管理條例第33條第2款所賦予區分所有權人之權利，更已剝奪了上訴人對於外牆使用收益的權利，如此使用模式之外牆，被上訴人卻還一直堅稱是上訴人之專有部分，而應由上訴人自行負責維修，實令人匪夷所思。
(三)被上訴人謂：「內政部於92年11月11日以台內營字第0920090015號函修正之公寓大廈規約範本，本有『本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分』之約定事項，唯內政部於94年2月23日台內營字第09440081581號函修正之公寓大廈規約範本，業已刪除上開約定事項，故徜個別公寓大廈規約無關此特別約定時，外牆原則上似為各該樓層所有權之範圍。」唯查：被上訴人所採用之上開論述，實已犯了邏輯上辯證之錯誤。上開內政部有關公寓大廈規約範本之修正，將「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分」之約定事項刪除的這個動作，僅能說明內政部有關公寓大廈規約範本對於外牆面之使用上之建議從「共用部分」，轉變成「空白授權」，而由各管委會自行訂定之，實因內政部有關公寓大廈規約範本「並未」將條文修改成『本公寓大廈周圍上下及外牆面為專有部分』。此非「非A即B」的邏輯印證必然結果，被上訴人之論述有待商榷。
(四)按「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」公寓大廈管理條例第23條第2項第1款定有明文。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。系爭大樓住戶規約第22條第7款規定：「為維護本社區公共衛生及安寧，請住戶遵守下列規定：禁止私自裝設鐵架、鐵窗、鐵門且不得拆下花格鋁並須安裝於花格鋁內，以免破壞大樓外觀…」；第23條第8款則規定：「為維護本社區公共秩序及安全，請各住戶遵行下列規定：凡本大樓公共區域，含：外觀、外牆、大廳、電梯口、頂樓、逃生門、車道口、停車場等地方為顧及美觀、安全和所有住戶權益，禁止於大樓外觀可見處（含室內懸掛而外觀可見之招牌，霓虹燈等內貼行為）及公共區域張貼、懸掛任何海報、告示、招牌或廣告物。」被上訴人及原判決皆認上揭規約內容「性質上僅屬公寓大廈管理條例第8條之相關約定」，唯公寓大廈管理條例第8條僅規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備…。」意即該公寓大廈管理條例第8條「並未明白界定」「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備」等設施究屬專有部分或共用部分？但系爭規約中已明白的規範：「凡本大樓公共區域，含：外觀、外牆、大廳、電梯口、頂樓、逃生門、車道口、停車場等地方。」即系爭大樓住戶規約第23條第8款除了規定公寓大廈管理條例第8條之內容外，更進一步將「外牆」明白界定為「公共區域」。
(五)依公寓大廈管理條例第36條第1項第2款規定，共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，乃管理委員會之職務。系爭大樓住戶規約中既已將外牆界定為「公共區域」，則不論該公共區域之效用係共有或共用，管理委員會皆負有維護之責，原判決疏未注意兩者之差異而為判決，自有違誤。又系爭大樓住戶規約第21條第2項「共用部分修繕費用之負擔比例」第3款規定：「專有部分：本社區專有部分之共同壁及樓地板，為各專有部分屬雙方或上下方區分所有權人所共有，其維護費用由該共有人共同負擔。但其毀損係由一方之故意或過失所致者，由該方負責之。」上述規約規範了專有部分之共同壁及樓地板（牆面及地板）維護費用由該共有人共同負擔，卻未規範同為專有部分牆壁之「外牆」之維護費用是否該由所有權人負擔？依反面解釋之契約原則加以推論，系爭規約顯然並未將同為牆壁之「外牆」納入專有部分費用之負擔中，故「外牆」應為約定共用部分而應由管委會負責維修，更屬無疑。
(六)其他住戶之瓦斯管路、電信管路、花園靠牆等已實際攀附上訴人店A之外牆上，故上訴人店A之外牆已為「實際共用之區域」。被上訴人稱：瓦斯管路、電信管路係當初三采建設起造系爭大樓時即已設置，並非由被上訴人所設置，且上訴人自己也有使用，此為三采公司當初將各戶專有部分外牆中之一小部分，作為設置管線之用，並非將系爭大樓之外牆「約定共用」。被上訴人所述內容仍無法否認上訴人店A之外牆已為「實際共用之區域」之事實。而由被上訴人之論述，是否只要上訴人自行申請自己的瓦斯及電信管路即可不用再將外牆提供予社區共用？再者，不論系爭外牆最後認定為專有部分或約定共用部分，上訴人皆有權使用攀附在外牆上的管路，專有部分固然無疑，若為約定共用部分，上訴人也是住戶之一，當然有權使用。被上訴人又稱：「系爭大樓法定空地上之花圃邊緣鄰接系爭建物外牆下方，並無使用系爭外牆之情形。」云云。該花圃係造成現今上訴人室內漏水之主因，難道系爭建物外牆的下方就不是外牆嗎？花圃靠在外牆，占用系爭外牆寬（高約）60公分，(長約)1000公分之面積乃不爭之事實。
(七)被上訴人就系爭大樓之管理，並非僅依公寓大廈管理條例第8條之規定為消極的限制，實際上更有為積極的管理行為，如就大樓外牆清洗、外牆壁面裂縫滲水、磁磚脫落等問題開會討論及處理，歷年會議記錄中更有明白將「外牆」列為「社區公設」之情形，修繕費用並由管委會支出，顯見系爭外牆確為共用部分或約定共用部分。系爭大樓住戶規約第22條第7款及第23條第8款對上訴人之外牆，規範諸多使用限制，而完全禁止上訴人在大樓外觀可見處（含室內懸掛而外觀可見之招牌，霓虹燈等內貼行為）及公共區域張貼、懸掛任何海報、告示、招牌或廣告物。導致上訴人「完全無法」就外牆為使用、收益（廣告收益），甚而將店A之外牆實際供作公眾之瓦斯管路、電信管路、花園靠牆之使用，甚至連數年前上訴人想要自行維護，都要向管委會報備、得到管委會的允許，並繳納五萬元之保證金（見系爭大樓住戶規約第22條第8款）後才可進行維護。系爭大樓住戶規約實質上已完全剝奪上訴人就系爭外牆之所有權而享有使用權益，卻又在需要維修之時，推說系爭外牆為上訴人之專有部分、應由上訴人自行維修，被上訴人只剝奪他人權利，卻不負擔義務，顯已違反了公平正義的原則。
(八)綜上，不論是依系爭大樓住戶規約之內容，或者是實際使用之情況，系爭外牆皆屬共用區域，被上訴人有修繕、管理、維護之義務，詎其拒絕維修，致上訴人受有如原審所主張之各項損害，另於原審判決後，上訴人業自行僱請從事防水止漏工程之立崴聯合企業有限公司，修繕系爭龜裂、滲水之外牆，因而支出修繕費用8萬1900元。爰依民法侵權行為及無因管理之法律關係，請求被上訴人賠償上訴人所受損害。
(九)上訴聲明：1、原判決廢棄。2、被上訴人應給付上訴人31萬3500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3、被上訴人應僱工修繕上訴人所有之台中市○○區○○路○段○○號區分所有建物一樓地板地癌及二樓內牆牆壁壁癌，回復損害發生前之原狀。
貳、被上訴人方面：
一、於原審抗辯：上訴人所指系爭大樓龜裂、滲水之牆壁，為獨立建築物之牆壁，於86年間辦理測量及建物所有權第一次登記時，係以系爭大樓外牆之外緣為界，為上訴人所有之上開區分所有建物專有部分，而非系爭大樓之共用部分，且非規約之約定共用部分，亦無證據證明上訴人所指之上揭損害，乃系爭大樓外牆龜裂、滲水造成，應由上訴人自負修繕義務及費用；上訴人就其所稱94年間以施打發泡劑之工法施工內牆部分，未提出任何付款證明，不足以證明其已支出該修繕費用；上訴人自行修繕或其發現損害超過2年之部分，被上訴人主張侵權行為時效抗辯。
二、於本院補充陳述：
(一)按84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第44條第3項規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」92年12月31日修正公布之同條例第56條第3項規定亦同。上訴人所指系爭建物(指上訴人所有之門牌號碼台中市○○區○○路1段98號建物，包含一層、二層、騎樓及附屬建物陽台)龜裂、滲水之牆壁，係屬該獨立建築物之牆壁，於86年間辦理測量及保存登記時(參系爭建物所有權狀)，依上述修正前公寓大廈管理條例第44條第3項規定，係以該牆壁之外緣為界，因此，依上訴人所有系爭建物權狀之登記範圍，上述龜裂、滲水之牆壁係屬上訴人所有系爭建物之牆壁，而為屬其專有部分。地籍測量實施規則第273條規定，其內容同上述92年12月31日修正公布前公寓大廈管理條例第44條第3項及修正公布後第56條第3項規定。系爭大樓興建完成後，地政機關依上述地籍測量實施規則之規定，辦理測量及保存登記，並核發系爭建物所有權狀予起造人，起造人及受讓起造人權利之上訴人，所取得系爭建物之登記所有權，範圍顯然及於系爭建物之外牆面，依「物權變動公示原則」、「物權登記主義」，該外牆自屬系爭大樓之專有部分。
(二)公寓大廈管理條例第33條2款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：…二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」，可知公寓大廈各樓層之外牆面，屬各樓層所有權人所有，為公寓大廈之專有部分，否則無須於條例第33條2款規定於外牆面設置廣告物時須經各樓層區分所有權人之同意。
(三)內政部85年9月9日台內營字第8505707號函：「關於公寓大廈外牆面雖屬於專有部分，但其使用管理公寓大廈管理條例第8條另有規定，自應從其規定辦理」(被上證2)，臺北市政府法規委員會96年11月20日發文字號：北市法二字第09632609000號函之說明二：「依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定，建築物所有權之登記面積，包括四周牆壁之厚度，故原則上外牆面之所有權似屬各該樓層所有權人所有；至於是否為約定共用部分，則須視規約有無特別約定而定。關此，內政部92.11.11台內營字第0920090015號函修正之公寓大廈規約範本，本有『本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分』之約定事項；惟內政部94.2.23台內營字第09440081581號函修正之公寓大廈規約範本，業已刪除上開約定事項，故倘個別公寓大廈規約關此無特別約定時，外牆面原則上似為各該樓層所有權之範圍，惟其使用仍須受公寓大廈管理條例第8條等規定及規約之限制。」(被上證3)，均同上見解。
(四)系爭建物之外牆非屬系爭大樓之約定共用部分：1、公寓大廈之專有部分經約定供共同使用者為「約定共用」(參該條例第3條第6款)。惟依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，須於規約載明專有部分及共用部分之範圍，及專有部分約定供共同使用者之範圍及使用主體，始生「約定共用」之效力。系爭大樓住戶規約第五章「公共秩序安全」第23條第8款約定：「凡本大樓公共區域，含外觀、外牆、大廳、電梯口、頂樓、逃生門、車道口、停車場等地方為顧及美觀、安全和所有住戶權益，禁止於大樓外觀可見處(含室內懸掛而外觀可見之招牌；霓虹燈等內貼行為)及公共區域張貼、懸掛任何海報、告示、招牌或廣告物。」，並未依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規定，載明專有部分及共用部分之範圍，及專有部分約定供共同使用者之範圍及使用主體，並非有關「約定共用」之規定，尚難依該規約約定認為系爭建物之外牆屬「約定共用」部分。再者，本社區規約第五章「公共秩序安全」第23條第8款內容，亦無有關修繕義務及費用負擔之約定。
依該規約約定意旨，僅為本社區因公共秩序安全之考量就本社區外牆懸掛海報、告示、招牌或廣告物之特別約定，性質上僅屬於本條例第8條之相關約定，與本件系爭建物外牆及室內修繕義務暨費用負擔之事件無涉。2、系爭大樓住戶規約第四章「公共環境維護」第22條第7款約定：「禁止私自裝設鐵架、鐵窗、鐵門且不得拆下花格鋁並須安裝於花格鋁內，以免破壞大樓外觀，若有實際需要，則有管委會統一製定材質及樣式裝設之。」，性質上亦屬系爭大樓為維護公共環境，依公寓大廈管理條例第8條規定之意旨，就鐵架、鐵窗、鐵門之裝設為約定，並非有關前述條例第23條第2項1款「約定共用」之約定，亦與本件系爭建物外牆及室內修繕義務暨費用負擔之事件無涉。
(五)上訴人所稱之瓦斯管、電信管及花園靠牆，係當初三采建設股份有限公司(下稱三采公司)起造系爭大樓時即已設置，並非被上訴人所設置。查上訴人所謂「花園靠牆」，係指系爭大樓法定空地上之花圃邊緣鄰接系爭建物外牆下方，並無使用系爭建物外牆之情形。又，上開瓦斯管及電信管係提供系爭大樓各住戶生活所需之瓦斯及電話、網路服務所設，不僅其他住戶使用，上訴人自己也有使用，此為系爭大樓起造之三采公司當初將各戶專有部分外牆中之一小部分，作為設置管線之用，並非將系爭大樓之外牆「約定共用」。公寓大廈管理條例第5條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」可知公寓大廈之區分所有權人，對於其所有之專有部分及專有附屬建物之利用，應受相當之限制。例如公寓大廈一樓店面戶，對於騎樓之使用，應受騎樓為行人走廊(建築技術規則建築設計施工編第57條規定參照)及其為道路之一部分 (道路交通管理處罰條例第3條3款規定參照)之限制；又例如公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，就屬於專有部分之外牆面，授權經報備有案之公寓大廈規約或區分所有權人會議決議得為相關之使用限制規定。惟區分所有權人會議對於外牆面設置廣告物為決議時，依公寓大廈管理條例33條第2款之規定，仍須經各該樓層區分所有權人之同意，否則不生效力，已就各樓層區分所有權人對於其專有之外牆使用、收益為衡平之規定。足見上述條例第8條第1項有關公寓大廈外牆之規定，係著眼於公寓大廈管理維護之必要，而就區分所有權人專有部分外牆之使用、收益權為適當之限制，且已於同條例第33條第2款為衡平之規定，絕無上訴人所指被上訴人只剝奪他人權利 (指依公寓大廈管理條例第8條第1項規定之意旨於本社區規約第22條第7款及第23條第8款為相關之鐵窗及外牆限制使用規定)卻不負義務 (指外牆修繕義務)、違反公平正義原則之情形。
(六)將大樓外牆污漬清洗乾淨，有提升大樓整體外觀之作用，故被上訴人曾考慮清洗外牆，惟此並非前揭「約定共用」之約定，更不能證明被上訴人承認外牆為共用部分或約定共用部分(實際上被上訴人亦無該承認權)。上訴人所提被上訴人94年5月5日之委員會會議記錄「議題：大樓外牆清洗之可能性。決議：外牆清洗非急件，可列為年度計畫中循序漸進」，並不能證明系爭大樓外牆為共用部分或約定共用部分。系爭建物之外牆既為專有部分，被上訴人並無權利擅自決定以管理費或公共基金維修系爭建物之外牆，因此，被上訴人於98年10月13日委員會會議紀錄「參、議題討論：…提案四、店A二樓外牆面裂縫滲水討論案。決議：本案乃社區外牆諸多問題之一，須由區分所有權人會議決議解決。」，決定由區分所有權人會議討論是否屬於專有部分或共用部分等議題後，再為處理，並無不合。公寓大廈管理條例第10條第1、2項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。準此，本件上訴人所有系爭建物之牆壁龜裂、滲水，其修繕義務人及費用負擔，自應先研判該牆壁究屬專有部分或共用部分，並分別情形按上開條例第10條第1或2項之規定定之。而依前述理由，系爭建物之外牆屬於上訴人之專有部分，亦非屬約定共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，系爭大樓之外牆修繕義務人為上訴人，其修繕費用應由上訴人負擔。上訴人主張依條例第10條第2項規定及系爭大樓住戶規約規定請求被上訴人修繕系爭建物外牆並負擔費用，並無理由。
(七)聲明：駁回上訴及追加之訴。
參、本件原審認為：系爭大樓龜裂、滲水之外牆，屬上訴人區分所有建物之專有部分，非系爭大樓之共用部分或約定共用部分，就外牆之龜裂損壞，被上訴人應無修繕義務，被上訴人未予修繕，自無不法侵害上訴人之權利可言。從而上訴人本於侵權行為之法律關係，請求被上訴人賠償損害，為無理由，而判決上訴人敗訴。
肆、本院之判斷：
一、依公寓大廈管理條例第3條規定：「公寓大廈」指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；「區分所有」指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「專有部分」指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；「約定專用部分」指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；「約定共用部分」指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。公寓大廈管理條例使用「共用部分」一語，著重在該共同部分係供各區分所有權人「共同使用」，共用部分不具構造或使用上之獨立性，法律上將其作共有所有權之客體而已，係物權客體獨立性之例外；且共用部分係以許多不具獨立性之標的為其客體，故亦為一物一權主義之例外。「共用部分」與「約定共用部分」不同，前者不僅欠缺構造上或使用上之獨立性，且其構造上為維持建築物所必要，或為建築物之效用，或區分所有人生活上不可或缺之部分，其成立與當事人意思無關，為法律上當然共用部分，故又稱為「當然共用部分」或「法定共用部分」，各區分所有人不得以合意將共有部分變更或轉換為專有部分，故公寓大廈管理條例第7條即明定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。又共用部分不僅因建築物結構、形式或功用之不同致其位置、範圍有異，且又因是否為全部區分所有人所共有，而有全部區分所有人之共用部分及部分區分所有人之共用部分之別。詳言之，共用部分依是否供全體區分所有人共同使用為標準，可區分為全體共用與一部共用部分，前者如一棟五層樓公寓之電梯、樓梯由各層樓區分所有人共用是，此又稱為一般共用部分，俗稱「大公」。後者如二層樓(專有部分)與三層樓(專有部分)間之樓板，僅由二、三樓之區分所有人所共用是，此又稱為限制共用部分，俗稱「小公」。其區別實益在於共用部分之修繕費與其他負擔問題(公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項、第12條參照)。建築物區分所有人對各該所有權之客體，於物理上相互連接，在使用上亦屬密不可分，各所有人所享有之專有部分及共用部分，彼此間之權利關係密切而錯綜複雜。故共用部分之切確範圍，須依其與建築物整體關係上之機能予以判斷，其固有之功能尤應斟酌之(大法官釋字第600號解釋理由書參照)。
二、按專有部分與共用部分均屬區分所有物之一部分，其相互間在物理上常是密切銜接，互不可分，因之，專有部分與相鄰之他專有部分間，專有部分與共用部分間之分界何在？即有確定之必要，此亦為本件訴訟之關鍵爭點。學說上對此項問題有不同見解：第一說：認為牆壁(指建築物之外牆及專有部分相互間之共同壁，下同)、地板及天花板(樓版)等境界部分，均屬共用部分，專有部分不及之。易言之，專有部分僅限於牆壁、地板與天花板所圍繞之空間部分。第二說：認為專有部分之範圍到達牆壁、地板及天花板(樓版)等境界構造物中心線。易言之，牆壁縱面、地板及天花板橫面靠近專有部分之一半，均為專有部分之範圍，其餘一半則為共用或他區分所有人專有部分之範圍，此說因以壁心為界，故又稱為壁心說。第三說：認為專有部分之範圍到達牆壁、地板及天花板(樓版)等境界構造物之表層粉刷部分(故又稱為牆面說)，亦即境界構造物之之表層部分屬於專有部分之範圍，至於其餘部分均為區分所有人之共用部分。第四說：採壁心說與牆面說之折衷見解，亦即專有部分之範圍及於何處，應依內外部關係分別以觀，在區分所有人間，尤其是區分所有建物之維持與管理之內部關係上，專有部分之範圍應僅及於牆壁、地板及天花板(樓版)等境界構造物之表層粉刷部分，至於在與第三人之外部關係上，例如專有部分之讓與、投保或納稅等是，專有部分之範圍應及於境界構造物之中心線。以上應以第四說較為周全且符實際，而為可採(參謝在全先生著，民法物權論，修訂四版上冊，第253至369頁)。準此，系爭大樓之外牆(不含內面之各區分所有人專有部分表層粉刷部分)，就區分所有建物之維持與管理之內部關係上，應認屬「共用部分」。
三、承上一、所述，界定共用部分之範圍，須依標的與建築物整體關係上之機能予以判斷，其固有之功能尤應斟酌。區分所有建物之外牆，與基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，同屬維持建築物所必要者，功能性質既然相同，自應同認屬「共用部分」，而不宜劃歸為欠缺共同使用本質之「專有部分」。且依一般健全社會通念，公寓大廈之外牆於使用維護及用途功能上，皆具有強烈之公共性及一體性。如國內因地震等因素，造成諸多公寓大廈外牆發生龜裂、滲漏之情形，裂痕常是延伸貫穿數層樓之外牆，上下裂縫相通，各層區分所有人難以獨善其身，而須由社區管理委員會出面統籌修繕損壞之整體牆面，始能澈底解決問題，而不能責求區分所有人自行修繕處理其專有部分所對應之外牆損壞部分。又如系爭三采藝術林園社區大樓住戶規約第22條第7款規定：「為維護本社區公共衛生及安寧，請住戶遵守下列規定：禁止私自裝設鐵架、鐵窗、鐵門且不得拆下花格鋁並須安裝於花格鋁內，以免破壞大樓外觀…」；第23條第8款規定：「為維護本社區公共秩序及安全，請各住戶遵行下列規定：凡本大樓公共區域，含：外觀、外牆、大廳、電梯口、頂樓、逃生門、車道口、停車場等地方為顧及美觀、安全和所有住戶權益，禁止於大樓外觀可見處（含室內懸掛而外觀可見之招牌，霓虹燈等內貼行為）及公共區域張貼、懸掛任何海報、告示、招牌或廣告物。」已將系爭大樓之外牆明確定位為公共設施，復已完全剝奪個別區分所有人對其管理、使用、收益權限，若仍將其劃歸為個別區分所有人之專有部分，而要求其各自負擔修繕、維護費用，勢必架空其所有權之經濟利益積極權能，淪於代表社區之管理委員會有權無責、個別區分所有人則有責無權之權利、義務失衡現象。益徵系爭大樓之外牆，應認屬共用部分，始為公平。
四、按公寓大廈專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項前段、中段分別定有明文。另公寓大廈共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，依同條例第36條第2款規定，亦明定屬管理委員會之職務範圍。又系爭大樓住戶規約第21條第1項第2款第2目規定：共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金，由管理費支應；第21條第2項第1目前段、2目前段亦分別規定：共用部分、約定共用部分之修繕，由管理委員會為之，其費用由管理費支付，此有上訴人於原審提出之系爭大樓住戶規約影本可稽。本院既認定系爭大樓之外牆屬共用部分，則依上開公寓大廈管理條例及系爭大樓住戶規約規定，被上訴人管理委員會就系爭大樓龜裂、滲水之外牆，即負修繕之責，並應負擔費用。上訴人於原審主張外牆屬系爭大樓之共用部分，被上訴人應負責修繕一節，即有理由。惟外牆究屬上訴人所有之區分所有建物之專有部分？抑屬系爭大樓全體區分所有權人之共用部分？此屬高度爭議性、複雜性之法律問題，此觀兩造激烈之攻防及本院上開詳細論斷說明即知，故在未經本院終審判決表明確定法律見解前，實難期待被上訴人管理委員會得以明瞭其就系爭損壞之外牆，負修繕之責。民法第184條規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限」。依被上訴人於訴訟中已提出多則認為外牆「屬於」或「似屬」專有部分之行政釋示(本院裁判見解依法不受該等行政規則或釋示之拘束)，及原審亦認外牆屬專有部分，而為被上訴人勝訴之判決等情形，足認被上訴人於得知本件二審判決結果前，有具體合理之信賴基礎，善意認為損壞之外牆屬上訴人之專有部分，而毋須為其修繕。從而被上訴人就上訴人因系爭外牆滲漏所生之損害，並不具有侵權行為之故意或過失歸責要件，上訴人依侵權行為之法律關係，請求被上訴人賠償其損害，即無理由。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、上訴人追加依無因管理之法律關係為請求部分：
(一)關於上訴人於原審判決後，有自行僱工修繕系爭龜裂、滲水之外牆，因而於100年4月20日支出修繕費用8萬1900元之事實，業據從事防水止漏工程之立崴聯合企業有限公司負責人黃明俊於本院具結證述屬實，並有統一發票影本一紙可憑(二審卷第47頁)，自堪信為真實。按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，民法第176條第1項定有明文。所謂本人可推知之意思，係指依管理事務在「客觀上」加以判斷之本人的意思。且按無因管理固須有為他人管理之意思，惟為他人之意思與為自己之意思不妨併存，故為圖自己之利益，若同時具有為他人利益之意思，仍不妨成立無因管理（最高法院86年度臺上字第1820號判決參照）。如前所述，系爭外牆之龜裂損壞，應由被上訴人負責維護修繕，今上訴人未受委任，並無義務而管理被上訴人之事務，且此等管理行為使被上訴人免於出資覓人修繕屬共用部分之外牆，及防免社區公共設施損壞情形惡化或擴大，在客觀上應認係有利於被上訴人，且亦未違反被上訴人之意思，自係適法之管理行為，雖其管理係兼為自己及他人利益之意思，依前揭說明，上訴人仍得依無因管理之法律關係為請求。從而，上訴人請求被上訴人償還其上開支出之外牆修繕費用8萬1900元，及自支出時即100年4月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍部分(即主張利息請求自起訴狀繕本送達翌日即99年6月10日起算部分)，為無理由，應予駁回。
(二)至於上訴人主張其因區分所有建物屋內滲水，自行由內牆以施打發泡劑之工法施工，而支出施工費9萬5000元部分，核屬其修繕維護自身房屋專有部分之行為，而非屬管理被上訴人應負責修繕之外牆共用部分事務；另關於上訴人所謂因屋內滲水，受有除濕機毀壞之損失3600元、鋼琴受潮而支出維修費5000元，與租金收入損失4萬8000元、停課營業損失8萬元，及受有一樓地板地癌、二樓內牆壁癌與油漆剝落之損害等其餘主張，顯均屬其自身事務，而與社區公共事務無涉，是其依無因管理之法律關係，請求被上訴人給付此等修繕、維修費用、收入損失等合計23萬1600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，及僱工修繕上訴人所有之台中市○○區○○路1段98號區分所有建物一樓地板地癌及二樓內牆壁癌，回復損害發生前之原狀，均為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 王銘
法 官 廖慧如法 官 蔡建興上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 1 月 19 日
書記官 楊金池