臺灣臺中地方法院民事判決 100年度簡上字第262號上 訴 人 普天大廈管理委員會法定代理人 林啟德被 上訴 人 林孟如上列當事人間請求償還修繕費用事件，上訴人對於民國100年7月28日本院臺中簡易庭100年度中簡字第1440號第一審判決提起上訴，本院合議庭於101年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；上開規定，於有訴訟代理人時不適用之；又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項分別定有明文。本件上訴人管理委員會之法定代理人，於本院訴訟繫屬中，已由傅千驊變更為林啟德，有上訴人提出之管理委員會會議紀錄1件存卷可考，並經其於100年12月1日具狀聲明承受訴訟，核與前開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、被上訴人方面：
一、於原審起訴主張：被上訴人係坐落臺中市○○區○○○路○○○號、178號及180號「普天大廈」17樓（下稱系爭房屋）之區分所有權人，因大樓外牆漏水，被上訴人乃分別於99年10月22日及100年l月3日所召開之區分所有權人會議中要求修繕，然上訴人均以問卷調查回收不足法定人數為由，而不予理會被上訴人之修繕提案。按公寓大廈管理條例第7條第1項第3款規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。另同法第10條第2項前段規定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。又普天大廈住戶規約第12條約定：共用部分之修繕，由管理委員會為之。另按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有明文。普天大廈之外牆為共用部分，因有破損漏水情況，上訴人本應負責修繕，卻對被上訴人所提修繕之請求，置之不理，造成被上訴人之系爭房屋內牆，因共用部分之外牆破損而受有漏水損害，被上訴人不得已下只得先行委請訴外人「臻邸國際有限公司」修繕，因而支出修繕費用新臺幣（下同）115,000元。被上訴人前於100年l月28日以律師函要求上訴人返還被上訴人所代為雇工支出之修繕費用，然上訴人仍不予理會，而構成民法上之不當得利，爰訴請返還，並請求：上訴人應給付被上訴人115,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即100年6月15日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，且願供擔保請准宣告假執行。
二、於本院補稱：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第4款亦有明文。又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；另管理委員會之職務含共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，同條例第36條第2款亦有規定。被上訴人主張系爭大樓外牆磁磚破損，因而滲水至被上訴人所有之專有部分，因上訴人遲未僱工修繕，被上訴人只得先行委請訴外人「臻邸國際有限公司」進行修繕，因而支出修繕費用115.000元一節，業已於原審提出區分所有權人會議紀錄、請款單、施工照片等為證，上訴人所辯不足採信。
（二）本件上訴人所管理之普天大樓，既有因外牆磁磚破損及產生裂縫，而致滲水至被上訴人所有之專有部分內牆之情事。依法上訴人本不待區分所有權人會議之決議，負有修繕及維護之義務。上訴人前經被上訴人提出修繕之要求，卻以問卷調查回收人數不足為由而未予維修，使被上訴人不得不自行委請訴外人臻邸國際有限公司予以修繕，並因而支出修繕費用115,000元。則被上訴人僱工修繕上訴人所應負擔之外牆損害，自受有修繕費用支出之損害，並使上訴人受有免除另行僱工修繕該部分外牆所需支付之費用利益，則被上訴人依不當得利及無因管理之規定，訴請上訴人償還被上訴人為此所支出之必要或有益費用，與法並無不合。
貳、上訴人方面：
一、於原審抗辯：被上訴人固為系爭房屋之區分所有權人，但系爭房屋在98年11月之前，其所有權人為訴外人聯邦銀行，房屋本為毛胚屋，建商在完工之前即已倒閉，系爭房屋內部原本沒有裝修，也沒有防水設施，被上訴人實際雇工修繕之部分主要為窗戶四周之防水措施，其雇工修繕期間亦未提及外牆漏水之問題，否認被上訴人系爭房屋內部會因外牆磁磚脫落而滲水。又大樓外牆磁磚雖有部分脫落，但被上訴人雇工僅為重點式修繕，而非全面性修繕，況上訴人在99年9月6日即已花費120餘萬元進行屋頂之防水改善，完工後下方之各住戶即無再有滲水之情形，是被上訴人屋內滲水部位主要是在窗沿下方，應與外牆無關。並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、於本院補稱：
（一）按「外牆依建築技術規則建築設計施工編第1條第19款規定，係指建築物外圍之牆壁，由其建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途及相關測繪規定，認定其屬專有部分或共用部分，並可經由規約約定或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人或共同使用。」，為內政部營建署91年3月22日台內營字第0910082290號函所明釋。又按公寓大廈管理條例第56條第1項「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」故有關公寓大廈外牆之定義及其屬專有部分或共用部份之認定，依上開條文規定及函釋說明辦理。其次，內政部85年9月9日台內營字第8505707號函「關於公寓大廈外牆面雖屬於專有部分，但其使用管理公寓大廈管理條例第8條另有規定，自應從其規定辦理。」，可知被上訴人於一審時適用法條錯誤，外牆並非共用部分，而是專有部分。另被上訴人自稱修繕外牆漏水案，所有拖作過程均需有照片存證，如此一來，可比較施作前後之情況，並有施工法、所用材料估價清單等。（滲水施工之工法為灌注工法，無須由外牆重貼磁磚及天車施工）但被上訴人均未有以上存證過程，實有違程序正義。實則，本件所謂「外牆漏水」，肇因於被上訴人自行改裝原始窗框成為氣密窗框，因而破壞窗緣結構體，由原戶變更為3戶，並陽台外移、另更換窗框、室內重新隔間、重作衛浴設備管道等相關工程，均有違反相關法規之情形。
（二）縱上訴人需支付被上訴人關於大樓外牆之修繕費用，惟經過普天大廈第17屆100年11月份管理委員會開會結論，管理委員會僅同意本件授權支出15,000元。
參、本件原審認被上訴人之請求有理由，判決被上訴人勝訴。上訴人聲明不服，提起上訴，求為判決：1、原判決廢棄，2、被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則求為判決：駁回上訴。
肆、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人原為坐落臺中市○○區○○○路○○○號、178號、180號16樓，17樓（普天大廈）之區分所有權人，於100年1月左右過戶給他人。
（二）被上訴人因上開房屋外牆漏水問題分別於99年10月22日、100年1月3日普天大廈召開之區分所有權人會議中要求進行修繕。經區分所有權人會議決議內容分別為「有關外牆漏水已討論多年，經管委會分別於97年10月27日、98年2月19日兩次問卷調查回收38、26份數，皆不足法定回收份數，復於98年5月29日公告，並決定不再處理該案。現因住戶再提出，由下屆委員研議可行性。」、「外牆止漏磁磚脫落修繕案，本案已於區權會討論，因問卷調查回收份數，皆不足法定回收份數，復於98年5月29日公告，且大多數住戶已自行修復，故決定不再處理該案。」
（三）依普天大廈社區住戶規約第2條第3項規定:本社區周圍上下及外牆面為共用部分。由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或管理委員會會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。第12條規定：共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
（四）被上訴人因臺中市○○區○○○路○○○號、178號，180號16樓、17樓面中庭外牆磁磚修補與防水工程支出115.000元。
二、兩造爭執事項：
（一）上訴人抗辯被上訴人主張修補之外牆為被上訴人專有部分，有無理由？
（二）上訴人抗辯被上訴人所稱外牆漏水為被上訴人自行改裝原始窗框為氣密窗，破壞窗緣結構所致，有無理由？
（三）被上訴人請求上訴人償還修繕費用之程序是否合法？
伍、本院之判斷：
一、上訴人抗辯被上訴人主張修補之外牆為被上訴人專有部分，有無理由？按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
公寓大廈管理條例第3條第3、4、6款定有明文。又依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。至上訴人雖提出內政部85年9月9日台內營字第8505707號函認公寓大廈之外牆面應屬專有部分，然上開函釋與本院前揭認定不符，本無拘束本院之效力。況縱認公寓大廈之外牆面係屬專有部分，惟依普天大廈社區住戶規約第2條第3項規定：本社區周圍上下及外牆面為共用部分。由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或管理委員會會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。準此，系爭大樓外牆，依普天大廈社區住戶規約第2條第3項之規定，亦應為大樓之約定共用部分。是上訴人抗辯被上訴人主張修補之外牆為被上訴人專有部分，即無理由。
二、上訴人抗辯被上訴人所稱外牆漏水為被上訴人自行改裝原始窗框為氣密窗，破壞窗緣結構所致，有無理由？
（一）查證人李訓德（即訴外人臻邸國際有限公司負責人）於原審審理中到庭具結證稱：「請款單是我們公司出具的，我是公司的負責人，當初是內牆有滲水現象…檢視外牆時發現有裂縫，是導致漏水的原因…當初估價的時候，只有外牆的維修進行估價，窗框的部分是免費施作的…，我們只施作原告這一戶，修完之後還有作服務…現在完全都解決了。外牆的部分我們會把碎裂的部分敲除，灌注填縫劑，回貼磁磚，再以滲透劑防水…外牆有裂縫，內牆則有油漆剝落，施工前後都有照相…如果是外牆漏水，那麼室內在高處會有水痕，照片中就有這種情況，所以我可以判斷有外牆漏水的情形，如果只是窗框漏水，則只會在窗戶下面有（滲水）痕跡…外牆是在99年底施作，那時是下雨天，窗台是濕的，當時屋頂已經施工完畢，但原告屋內還是有滲水情形」（詳見原審卷第49頁反面、第50頁）。
（二）依證人上開證言，足認被上訴人雇工修繕，其主要之修繕內容為外牆碎裂部分敲除，灌注填縫劑，再回貼磁磚，並另以滲透劑進行防水，而非上訴人所抗辯之窗戶防水。至於訴外人臻邸國際有限公司為系爭房屋窗戶四周所施作之防水措施，僅係附帶施作且未計價。再者，被上訴人所有之系爭房屋內牆，於上訴人所抗辯之99年9月6日屋頂防水改善工程施作完工後，仍有遇雨滲漏之情形，此觀之卷附普天大廈99年10月22日之區分所有權人會議中仍有外牆漏水維修之提案自明，足見上訴人所施作之屋頂防水改善工程，尚不足以完全解決被上訴人所有之系爭房屋內牆滲水問題，此一漏水問題直至被上訴人委請訴外人臻邸國際有限公司施作外牆防水工程後，始行解決，益見被上訴人所有之系爭房屋內牆滲水問題與大樓外牆磁磚破損及裂縫間，確有相當之因果關係存在。核與上訴人所辯系爭房屋內部是否為毛胚屋無涉。
（三）從而，本件系爭房屋內牆之滲水問題，與大樓外牆磁磚破損及裂縫間，確有相當之因果關係存在，上訴人辯稱係因被上訴人自行改裝原始窗框為氣密窗，破壞窗緣結構所致，為無理由。
三、被上訴人請求上訴人償還修繕費用之程序是否合法？
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。又普天大廈社區住戶規約第12條亦規定：共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。則被上訴人所主張雇工維修之系爭大樓外牆，既為大樓之共用部分，依上開公寓大廈管理條例第10條第2項前段及普天大廈社區住戶規約第12條之規定，自應由上訴人負責該外牆部分之修繕、管理及維護工作。
（二）至普天大廈99年10月22日之區分所有權人會議中，就大樓外牆磁磚脫落漏水一案，雖為：「有關外牆漏水已討論多年，經管委會分別於97.10.27、98.02.19兩次問卷調查回收38、26份數，皆不足法定回收份數，復於98.05.29公告，並決定不再處理該案。現因住戶再提出，由下屆委員研議可行性。」之決議。惟民法第56條第2項規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，區分所有權人會議之決議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，其性質與民法社團總會相同，自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，並類推適用民法第56條之規定。查本件依上開公寓大廈管理條例第10條第2項前段及普天大廈社區住戶規約第12條之規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。自不應因其他區分所有權人認為事不關已，而未積極回覆管理委員會所發之問卷，即認大樓就該共用部分之必要修繕及維護義務，管理委員會即得不予處理，甚或免責。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，民法第179條前段、第176條第1項分別定有明定。查本件上訴人所管理之普天大樓，既有因外牆磁磚破損及產生裂縫，而致滲水至被上訴人所有之專有部分內牆之情事。依法上訴人本不待區分所有權人會議之決議，即負有修繕及維護之義務。上訴人前經被上訴人提出修繕之要求，卻以問卷調查回收份數不足為由而未予維修。被上訴人乃自行委請訴外人臻邸國際有限公司予以修繕，並因而支出修繕費用115,000 元。則被上訴人僱工修繕上訴人所應負擔之外牆損害，自受有修繕費用支出之損害，並使上訴人受有免除另行雇工修繕該部分外牆所需支付之費用利益，則被上訴人依不當得利及無因管理之規定，訴請上訴人償還被上訴人為此所支出之必要或有益費用，程序自無違誤。
四、綜上所述，本件被上訴人依不當得利及無因管理之規定，訴請上訴人償還被上訴人自行僱工修繕上訴人所應負擔之外牆損害，為此所支出之必要或有益費用115,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即100年6月15日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 王 銘
法 官 吳崇道法 官 黃炫中正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 3 月 23 日
書記官 呂偵光