臺灣臺中地方法院民事判決 100年度簡上字第233號上訴人即附 總瑩建設股份有限公司帶被上訴人法定代理人 張廖貴裕訴訟代理人 廖魏正
邱華南律師被上訴人即 張敏惠附帶上訴人訴訟代理人 謝秉錡律師被 上訴人 林玉敏上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國100年6月30日本院100年度簡字第9號第一審判決提起上訴，被上訴人張敏惠並為附帶上訴，本院於民國100年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人張敏惠超過新台幣壹拾柒萬陸仟零伍拾元，及該部分假執行之宣告，並命上訴人負擔訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
附帶上訴人之附帶上訴駁回。
第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔二十九分之二十八，餘由被上訴人張敏惠負擔。第二審訴訟費用關於附帶上訴部分由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、實體方面：
一、被上訴人即附帶上訴人（下簡稱被上訴人）張敏惠方面：
（一）於原審起訴略以：被上訴人張敏惠於民國94年4、5月間，向上訴人即附帶被上訴人總瑩建設股份有限公司（下簡稱上訴人）購買坐落台中市○○區○○○街○○巷○○號4層樓房屋1棟（公園大鎮D區編號22號，下稱被上訴人張敏惠系爭房屋），買賣價款為新台幣（下同）206萬元，嗣於96年2月間辦理交屋完畢，並於96年4月12日辦理移轉登記予被上訴人張敏惠名下。詎於99年1、2月間，被上訴人張敏惠發現其系爭房屋之一樓污水排水管有倒灌，一、二樓地磚並有爆裂、凸出隆起、空心及房屋牆壁出現裂縫等瑕疵，乃以電話及寄發存證信函通知上訴人修繕，然上訴人卻不願負責。被上訴人張敏惠就其系爭房屋之瑕疵，自得依民法減少買賣價金之規定，請求上訴人給付上開瑕疵之修繕費用等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人張敏惠270,500元，及自追加擴張書狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（二）於上訴審補稱略以：
１、鈞院97年中簡字第4640號和解筆錄，明確表示兩造乃係就票款究應返還多少數額達成和解，並非就物之瑕疵擔保請求權部分達成和解。和解成立之前所發生的瑕疵，上訴人同意扣掉170,870元，被上訴人張敏惠只要再給付115,000元，上訴人也返還尾款本票予被上訴人張敏惠。但被上訴人張敏惠和解時不知道排水的問題出在哪裏，也沒有說多少錢，故不代表不得再主張之後所發生的瑕疵擔保請求權。
２、被上訴人張敏惠系爭房屋自上訴人點交後短短3年內，即發生磁磚隆起、牆壁龜裂等情況，依一般社會經驗，應是使用相當長之時間方可能產生的問題，可見上訴人施工或原料之選用顯有重大瑕疵，未按竣工圖及使用執照施作任意變更設計，亦未對被上訴人張敏惠說明，顯係故意隱瞞該房屋之真實情況，依民法第365條第2項規定，並無同條第1項6個月期間之適用。
３、台灣省建築師公會臺中市辦事處鑑定報告，提及：「惟為取得基本之污水排出口高度，將其最終接至戶外社區排水溝內之出水口高度，經查其位置已接近排水溝斷面深度下3分之1高度…，一般而言，應至少將排放口排出一般經常水面高出3公分以上」，可知上訴人未依法施作排放口，自應回復原狀重新依法施作。且依證人唐真真建築師之證詞，排水管排放口施作高於經常水位3公分以上，排水問題將會比原來改善很多，原審判決認以裝置彈性逆止閥於排水口之治標方式即符合規定，判准上訴人僅需給付被上訴人張敏惠186,050元，洵有違誤，應採取將排放口施作高於經常水位3公分以上之方式。因此，被上訴人張敏惠系爭房屋減少之價值，應為270,500元，上訴人應再給付被上訴人張敏惠84,450元（270,500-186,050=84,450）等語。並聲明：1、上訴駁回。2、原判決不利於被上訴人張敏惠之部分廢棄。3、上開廢棄部分，上訴人應再給付附帶上訴人張敏惠84,450元，及自附帶上訴狀送達翌日（即100年9月8日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人林玉敏方面：
（一）於原審起訴略以：被上訴人林玉敏於95年3月間向上訴人購買坐落台中市○○區○○○街○○號4層樓房屋1棟（公園大鎮C區編號25號，下稱被上訴人林玉敏系爭房屋），買賣價款為180萬元，並於95年12月18日辦理移轉登記予被上訴人林玉敏名下，且於96年6月間辦理交屋完畢。詎於99年2月間發現其系爭房屋之一、二樓地磚有爆裂、凸出隆起及空心等瑕疵，故被上訴人林玉敏以電話及寄發存證信函通知上訴人修繕，然上訴人卻不願負責。被上訴人林玉敏就其系爭房屋之瑕疵，自得依民法減少買賣價金之規定，請求上訴人給付上開瑕疵之修繕費用等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人林玉敏126,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（二）於上訴審補稱略以：水泥與砂石有一定的比例，要經過一段時間才會造成磁磚的爆裂或隆起，無法在剛交屋時就發現。且上訴人故意不告知其系爭房屋之瑕疵，依民法第365條第2項規定，並無同條第1項6個月期間之適用。並聲明：上訴駁回。
三、上訴人（即附帶被上訴人）總瑩公司則以：
（一）被上訴人等2人所購買之系爭房屋，自交屋後業已超過1年之保固期限。又被上訴人張敏惠已於另案成立和解，不得再請求賠償修繕費用等語置辯。並聲明：駁回被上訴人之訴。
（二）於上訴審補稱略以：
１、上訴人於96年2月點交被上訴人張敏惠系爭房屋時，被上訴人張敏惠曾出具切結書，表明日後房屋所發生之損害，均由被上訴人張敏惠自己負責。且被上訴人張敏惠尚有尾款285,870元未繳納，故開立同額本票給上訴人作為擔保。嗣被上訴人張敏惠發現其系爭房屋有瑕疵，上訴人應被上訴人張敏惠之要求予以修復，惟被上訴人張敏惠仍不滿意，被上訴人張敏惠乃主張減少價金並自尾款抵銷，認為本票擔保之債務已消滅，乃提起鈞院97年中簡字第4640號訴訟，請求返還本票。該案審理時上訴人同意有關瑕疵的部分扣除170,870元，所以被上訴人張敏惠只要再給付115,000元，上訴人不再向被上訴人張敏惠請求其餘尾款，雙方以此達成訴訟上和解。故被上訴人張敏惠系爭房屋包括排水不良及油漆未漆等瑕疵擔保請求權，已因和解而消滅。
２、被上訴人於96年間受領系爭房屋，其中地坪拋光石英地磚及走道地磚部分之瑕疵，於交屋時即得以敲擊之方式測試，被上訴人不為測試，依民法第356條規定，視為承認其所受領之物。又被上訴人張敏惠於97年7月24日以前即已發現排水不良及油漆不完全之瑕疵，除已為前揭和解效力所及外，其發現之時間至起訴時亦已逾2年，不符合物之瑕疵擔保請求權之構成要件。
３、被上訴人之請求權基礎，係依買賣關係之物之瑕疵擔保請求權而主張減少買賣價金，而物之瑕疵擔保請求權，並無所謂修繕責任之問題。上訴人亦非承攬人，故無被上訴人所指未依圖施工，或故意不告知瑕疵之情。並聲明：1、原判決不利於上訴人部分廢棄。2、上開廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴。3、附帶上訴駁回。
四、被上訴人張敏惠於原審訴請上訴人給付270,500元及法定遲延利息，經原審判命上訴人應給付186,050元及自起訴狀繕本送達翌日即99年6月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人林玉敏於原審訴請上訴人給付126,000元及法定遲延利息，經原審判命上訴人應給付106,088元及自起訴狀繕本送達翌日即99年6月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人林玉敏就其敗訴部分，因未上訴而告確定。上訴人對於原審判決其敗訴部分提起上訴，並為前揭上訴聲明；被上訴人張敏惠亦對於原審判決其敗訴部分不服，提起附帶上訴，並為前揭上訴聲明。
五、兩造不爭執之事項：
（一）被上訴人張敏惠於94年4、5月間向上訴人購買坐落台中市○○區○○○街○○巷○○號4層樓房屋1棟（公園大鎮D區編號22號），買賣價款為206萬元，嗣於96年2月間辦理交屋完畢，並於96年4月12日辦理移轉登記予被上訴人張敏惠名下。
（二）被上訴人林玉敏於95年3月間向上訴人購買坐落台中市○○區○○○街○○號4層樓房屋1棟（公園大鎮C區編號25號），買賣價款為180萬元，並於95年12月18日辦理移轉登記予被上訴人林玉敏名下，且於96年6月間辦理交屋完畢。
（三）被上訴人張敏惠系爭房屋，於99年1、2月間發現一樓污水排水管有倒灌，一、二樓地磚並有爆裂、凸出隆起、空心，及房屋牆壁出現裂縫等瑕疵後，即先後以電話及寄發存證信函通知上訴人修繕；被上訴人林玉敏系爭房屋，於99年2月間發現有一、二樓地磚有爆裂、凸出隆起及空心等瑕疵後，即先後以電話與寄發存證信函通知上訴人修繕。
（四）被上訴人張敏惠就所簽發為擔保支付上開買賣價款之面額285,870元之本票1紙，曾另案向本院台中簡易庭起訴請求上訴人應返還該本票（97年度中簡字第4640號），嗣兩造於97年12月4日成立訴訟上和解，其主要內容為「原告（即張敏惠）願於97年12月15日前給付被告（即總瑩公司）105,000元」。
六、本院得心證之理由：本件應審究者，為㈠上訴人與被上訴人張敏惠於本院97年度中簡字第4640號案成立之和解效力，是否及於本件被上訴人張敏惠系爭房屋之瑕疵？㈡上訴人可否以被上訴人張敏惠出具之切結書，就被上訴人張敏惠系爭房屋之瑕疵免除瑕疵擔保責任？㈢被上訴人就系爭房屋之瑕疵，有無民法第356條所稱依通常之檢查即可發見且怠於通知上訴人，而為承認其所受領之物之情事？有無超過民法第365條第1項之期間？經查：
（一）上訴人與被上訴人張敏惠於本院97年度中簡字第4640號案成立之和解效力（下稱系爭和解），及於其系爭房屋污水排水管有倒灌之瑕疵，但不及於地磚爆裂等及牆壁裂縫等瑕疵：
１、按和解成立者，與確定判決有同一之效力，民事訴訟法第380條第1項定有明文。又於判斷既判力之客觀範圍時，應依原告起訴主張之原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據，凡屬確定判決同一原因事實所涵攝之法律關係，均應受其既判力之拘束。本件被上訴人張敏惠曾於97年10月28日向本院臺中簡易庭具狀請求上訴人返還被上訴人張敏惠所簽發為擔保支付上開系爭房屋買賣價款之面額285,870元之本票1紙，理由略以其系爭房屋於交屋後，有許多工程未完工，例如二、三樓廁所排氣管未施工，臭氣排不出去，一樓排水系統不通，廁所廚房大雨來襲就必滿出污水，並列舉後水管排水不良，大雨來襲依舊滿水，及一樓後陽台與排水系統不通，大雨來襲連一樓浴室也滿水等14項缺失，因屢催上訴人配合完工，問題不見改善，對上訴人已不具信心，幾次要求協商能以扣款方式處理好以便退回本票，仍協商不成，上訴人對於多項大工程只願接受被扣不盡合理的金額6萬元，爰請求上訴人從本票尾款合理扣款，以便被上訴人張敏惠拿回本票等語，嗣經本院臺中簡易庭97年度中簡字第4640號返還本票事件審理後，兩造於97年12月4日成立訴訟上和解，其主要內容為「原告（即張敏惠）願於97年12月15日前給付被告（即總瑩公司）105,000元」，上訴人並當場返還285,870元之本票予被上訴人張敏惠等情，業據本院依職權調閱本院臺中簡易庭97年度中簡字第4640號返還本票卷宗查核屬實，復為被上訴人張敏惠及上訴人所不爭執。
２、依上開被上訴人張敏惠之訴狀記載，及本院臺中簡易庭97年度中簡字第4640號卷證資料，顯見被上訴人張敏惠於發現系爭房屋有一樓排水系統不通，大雨來襲滿出污水等瑕疵後，要求上訴人修復仍未解決問題，故提起本院臺中簡易庭97年度中簡字第4640號返還本票訴訟，以系爭房屋之上揭瑕疵，主張減少其系爭房屋之買賣價金並自尾款抵銷後，請求上訴人返還其所簽發用以擔保買賣價金之面額285,870元之本票，嗣於審理過程中，上訴人及被上訴人張敏惠就系爭房屋之一樓排水系統不通滿出污水等瑕疵應減少之買賣價金金額，達成合意（170,870元），並自被上訴人張敏惠尚未給付之285,870元之買賣價金中抵銷後，被上訴人張敏惠始僅需再給付上訴人105,000元而成立和解，上訴人並當場返還本票。準此，系爭和解筆錄，雖僅記載被上訴人張敏惠願於97年12月15日前給付上訴人105,000元，惟依該案之審理過程，被上訴人張敏惠對其系爭房屋之一樓排水系統不通滿出污水等瑕疵擔保請求權，應在系爭和解範圍之內。
３、又上訴人於本院爭點整理時，就被上訴人張敏惠於99年1、2月間發現其系爭房屋一樓污水排水管有倒灌之情，固不爭執，惟被上訴人張敏惠系爭房屋之排水系統，於97年12月4日成立系爭和解後，上訴人既未曾再施工，則被上訴人張敏惠於99年間發現之一樓污水排水管倒灌，與97年12月4日系爭和解內容中之一樓排水系統不通滿出污水，應屬同一瑕疵，被上訴人張敏惠於本件主張其系爭房屋之一樓排水系統不通滿出污水等瑕疵擔保請求權，與系爭和解內容為同一原因事實所涵攝之法律關係，自應受系爭和解既判力之拘束。上訴人主張此部分為系爭和解既判力所及，自屬可採。被上訴人張敏惠就其系爭房屋一樓污水排水管倒灌之瑕疵部分，於本件再依瑕疵擔保請求權，請求減少價金94,450元（即其所主張之所有瑕疵減少總額270,500元，扣除應准許之地磚爆裂136,000元及牆壁裂縫40,050元部分，計算式：270,500-136,000-40,050=94,450），係違反一事不再理而於法不合，不應准許。
４、至於被上訴人張敏惠於本院臺中簡易庭97年度中簡字第4640號訴狀中，並未提及其系爭房屋有地磚爆裂等及牆壁裂縫之瑕疵，且查遍該卷卷證資料，亦無該瑕疵之記載，上訴人辯稱此部分亦為系爭和解效力所及云云，自無可取。
（二）上訴人於96年2月點交被上訴人張敏惠系爭房屋時，被上訴人張敏惠曾出具切結書1紙，為被上訴人張敏惠所不否認。依該切結書所載：「本人（即張敏惠）於民國96年2月14日先行點交房屋並遷入，若室內有裝潢其裝潢工程或增建部份純屬個人行為與總瑩建設股份有限公司無涉，若因此造成該戶室內有所損壞或侵害他人權益時，本人願自行處理並負一切修繕復原之完全責任」等語。依上開切結書之文意，應指被上訴人張敏惠於遷入其系爭房屋居住後，由被上訴人張敏惠所實施之裝潢工程或增建所生之損害，應由被上訴人張敏惠自行負責，非指由上訴人或其承攬人施作之部分之瑕疵，亦應由被上訴人張敏惠負責。本件被上訴人張敏惠所稱其系爭房屋排水倒灌、地磚爆裂凸出隆起空心、房屋牆壁油漆出現裂縫等瑕疵，皆屬上訴人或其承攬人施作之部分，並非被上訴人張敏惠實施裝潢工程所致。何況系爭房屋於交屋後所發生之瑕疵，若應由被上訴人張敏惠自行負責，何以於被上訴人張敏惠提起97年度中簡字第4640號返還本票之訴訟時，上訴人並未提出切結書據以抗辯不負瑕疵擔保責任？是以上訴人辯稱被上訴人張敏惠於本件主張之系爭房屋上揭瑕疵，應依切結書之文意由其自行負責云云，要屬無稽。
（三）次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365條第1項亦有明文。被上訴人系爭房屋之地磚部分，屬於同一時期施作，採相同施工程序及鋪貼工法，依當時工地普遍之工法皆對拋光石英磚材料不甚熟悉，比照大理石材施作而未留適當之磚間留縫，亦未做好材料背面之黏貼準備，以致經過熱脹冷縮、地震或目力不可及之沉陷變位等因素，乃導致地磚先後開始爆裂、隆起及分離。又被上訴人張敏惠系爭房屋之牆壁部分，其裂縫大小皆非結構破壞之龜裂，所見各類型裂縫有可能皆為表面之粉刷層裂縫；至其社區各戶施工時所遺留之工作通道其所做之填補確實很不平整，乃屬粉刷施作不良等情，業經原審囑託台灣省建築師公會臺中市辦事處派員鑑定屬實，並有鑑定報告書在卷可憑。是以地磚之爆裂及牆壁粉刷之裂縫，皆有可能因時間經過發生熱脹冷縮、地震或目力不可及之沉陷變位等原因而出現，自屬依通常之檢查不能發見之瑕疵。又被上訴人2人發現其系爭房屋地磚爆裂及牆壁粉刷裂縫之瑕疵，係分別在99年1、2月間，被上訴人亦先後以電話及寄發存證信函通知上訴人等情修繕，既為上訴人於原審及本院準備程序行爭點整理時所不爭執，自應受其拘束，不得再為相異之主張。而被上訴人已於99年5月14日向上訴人起訴請求本件損害賠償，足見被上訴人並無民法第356條怠於通知，亦無逾同法第365條第1項法定期間之情。上訴人以被上訴人怠於通知，依同法第356條規定為承認其所受領之物，且其瑕疵擔保請求權已逾同法第365條法定期間云云置辯，洵無可採。
（四）再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。被上訴人系爭房屋之瑕疵，經原審囑託台灣省建築師公會臺中市辦事處鑑定結果，認為被上訴人張敏惠系爭房屋因地磚爆裂、牆壁裂縫之瑕疵，所須修繕費用共計為176,050元（136,000＋40,050=176,050）；被上訴人林玉敏系爭房屋因地磚爆裂之瑕疵，所須修繕費用為106,088元，有卷附前揭鑑定報告書可憑。其鑑定核屬客觀公正，且為上訴人所不爭執，堪足採認。被上訴人依民法第359條前段瑕疵擔保之規定，各請求上訴人給付因上揭房屋瑕疵所需之上開修繕費用即所減少之價值，自屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依買賣契約瑕疵擔保請求權，請求上訴人給付被上訴人張敏惠176,050元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並給付被上訴人林玉敏106,080元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許；逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人張敏惠附帶上訴請求上訴人應再給付84,450元，為無理由，不應准許，原審為被上訴人張敏惠此部分敗訴之判決，並無不合，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無一一論述必要，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由；附帶上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 顏世傑
法 官 陳俞伶法 官 陳宗賢上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 12 月 2 日
書記官