臺灣臺中地方法院民事判決 100年度簡上字第343號上 訴 人 梁清騰訴訟代理人 許盟志律師複代理人 黃中信律師被上訴人 李家豪 住臺中市○○區○○路○○○號訴訟代理人 羅國斌律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於民國100年10月13日本院100年度簡字第12號第一審判決提起上訴，本院合議庭於101年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回（原判決主文第三項關於命上訴人應自民國一百年九月五日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣陸萬伍仟元部分，減縮為上訴人應給付被上訴人新臺幣參拾肆萬捌仟捌佰參拾參元）。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者（即第255條第1項第3款情形），不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。此一規定依同法第436條之1第3項規定，於簡易程序之第一審裁判之上訴程序亦有準用。
貳、被上訴人於原審關於不當得利部分之聲明為「被告（即上訴人）應自民國100年9月5日起至遷讓返還第一項所示之房屋之日止，按月給付原告（即被上訴人）新臺幣（下同）65,000元。」，經原審判決被上訴人勝訴並准予假執行，經被上訴人聲請強制執行，執行法院已於101年2月15日解除上訴人之占有，將系爭房屋點交返還被上訴人，是上訴人遷讓返還系爭房之日為101年2月15日，因上訴人自100年9月5日起至101年2月15日止，依原判決主文第三項之計算金額應為348,833元【計算式：（65,000元＊5個月）＋（65,000元＊11／30）＝348,833元】，故被上訴人聲請減縮原起訴第三項聲明請求為上訴人應給付被上訴人348,833元，核與上開規定相符，亦應准許。
乙、實體方面：
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：㈠上訴人於100年3月20日向被上訴人承租台中市○○區○○路○○○○○○號七樓及台中市○○區○○路○○○○○○號七樓房屋。
租期自100年4月5日起至105年4月4日止共5年，租金以1個月為1期，每期65,000元，應於每月5日前繳付，不得拖延，「水、電費」由承租人即上訴人自付，雙方訂有租賃契約書可憑。然上訴人繳付第1期即100年4月份之租金後，自第2期即100年5月份起即未再依約繳付租金。依雙方租賃契約第6條第1項約定「乙方（即上訴人）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金，經甲方（即被上訴人）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」是被上訴人先後於(1)100年5月7日以台中何厝郵局第000487號存證信函催告給付第2期即100年5月份之租金。(2) 100年6月7日（起訴狀誤載為17日）再以台中何厝郵局第000572號存證信函催告給付第2期及第3期即100年5月份及同年6月份之租金。(3)100年8月9日以台中大全街郵局第000772號存證信函催告給付第2期至第5期即100年5月份至同年8月份之租金。惟上訴人均逾期未給付，迄今已積欠租金4個月共26萬元。因此，被上訴人再於100年8月17日委請本案訴訟代理人以台中大全街郵局第000799號存證信函向上訴人表示「經以押租金6萬5千元抵償租金後，仍欠195,000元，已達3個月之租額，且遲延給付已逾2個月，爰終止租賃契約」等語，該函文並於100年8月18日送達給上訴人，故系爭租賃契約已於100年8月18日合法終止，且符合土地法第100條第3款「以押租金抵償租金」之規定。上訴人當不得繼續占有系爭房屋，並需給付已經產生之欠租195,000元。此外，兩造間租賃關係既如前所述，因終止而消滅，惟上訴人於租賃關係消滅後，迄仍未遷讓房屋，屬無權占有，依社會通念仍獲有相當於租金數額即每月6萬5千元之利益，爰依契約關係、不當得利之法律關係，請求上訴人應自100年9月5日起至遷讓返還前開所示房屋之日止，按月給付被上訴人6萬5千元，並如原審訴之聲明第3項所示。
㈡又依前所述，兩造約定「水、電費」應由上訴人支付，其計
算方式為兩造口頭約定「電費」每度3.5元，「水費」則按繳費單所載金額依「房間數」（七樓共13間房）平均分攤。
然上訴人自100年4月5日起即未繳水、電費，是上訴人應付之水、電費為：
1.水費：依100年7月份水費帳單所示100年3月29日至同年5月31日共3,987元，上訴人承租之7樓有套房13間，被上訴人所有之8樓有套房12間，合計25間套房，故每間應分攤水費159.48元（3,987÷25=159.48），因此上訴人應分擔水費2,073元（159.48×13＝2,073，元以下四捨五入）。
另根據100年9月份水費帳單所示100年6月1日至同年8月22日間，水費共計6,023元，故每間應分攤水費240.92元（6,023÷25=240.9 2），因此上訴人應分擔水費3,132元（
240.92×13＝3,132，元以下四捨五入）。合計上訴人應負擔水費5,205元。
2.電費：迄至100年8月10日止，被上訴人已先繳清100年6月份電費帳單22,046元（100年4月13日至同年6月14日）及8月份電費帳單39,571元（100年6月14日至同年8月10日）共計61,617元。而在100年4月5日至100年7月7日期間，上訴人承租7樓，使用電量經查共6,841度，至100年8月10日止，則已達電量10,433度，以每度3.5元計算，上訴人應支付電費36,515元（10,433×3.5 =36,515）。經扣除上訴人於100年7月1日繳交之11,613元，其尚須支付電費24,902元。
3.上訴人積欠水電費合計30,107元，依無因管理及返還代墊款等法律關係請求上訴人清償。
㈢並聲明：(1)被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號建
號（含共有部分，同段3208建號、權利範圍14分之1；基地坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號），即門牌號碼台中市○○區○○路324之l2號七樓建物全部，及坐落同段第3221號建號（含共有部分，同段3208建號、權利範圍14分之1；基地坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號），即門牌號碼台中市○○區○○路○○○○○○號七樓建物全部，搬遷騰空並將房屋返還予原告。(2)被告應給付原告225,107元，及自言詞辯論狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(3)被告應自100年9月5日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告65,000元。(4)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人於本院補充陳述稱：被上訴人並未同意支付更換電熱水器之費用，且其所提供之太陽能熱水器早已修復完成，並無上訴人所述不能使用之狀況。
貳、上訴人方面：
一、上訴人於原審抗辯：㈠上訴人向被上訴人承租其所有之門牌號碼為台中市○○區○
○路○○○○○○號七樓及台中市○○區○○路○○○○○○號七樓房屋，約定租賃期間、價額、繳付時間等均如被上訴人所言，惟上訴人於承租後，陸續與被上訴人洽商各項租賃細節，被上訴人同意以兩造當時談妥之方案（即100年9月23日答辯狀所附承租方案，浴廁裝修施工之修繕費用工程款由被上訴人支出修繕費用），上訴人遂與承包商簽訂工程合約書，進行浴廁裝修工程，前後花費803,300元之修繕費，並有估價單、工程合約書及現場照片可稽。乃上訴人完成裝潢修繕後，被上訴人卻違反當時承租時所談妥之方案，並未支付上訴人任何修繕費用，致上訴人受有損失，上訴人即以存證信函要求被上訴人出面解決，卻未獲置理，上訴人方暫停給付租金。
㈡其次，上訴人向被上訴人承租前開房屋，乃是作為日租套房
用途，然租賃期間，上訴人因太陽能熱水器故障一事，催告被上訴人修繕，被上訴人卻置之不理，此事勢必影響上訴人之營業，造成上訴人損失，因而上訴人有自行修繕之必要，上訴人遂立即施作熱水器裝修工程，前後亦花費165,800元之修繕費用，同樣有估價單、工程合約書及現場照片可查。按民法第430條規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止租約或自行修繕，而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。故以，上訴人依法當得請求被上訴人負擔上開修繕費用165,800元，從上訴人應給付之租金中扣除。此外，被上訴人亦於100年4月7日與上訴人達成協議，因原熱水器老舊，且故障頻傳，得更換電熱型熱水器，然而上訴人事後多次去電要求更換，並未得到回覆，待上訴人自行修繕更換熱水器完畢後，被上訴人卻又改口不履行約定。此實已違反兩造協議之約定，有上訴人所發之台中西屯郵局第417號存證信函為證。因此，依照民法第264條規定及最高法院93年度台上字第770號判決，上訴人即承租人自得主張同時履行抗辯權，於被上訴人尚未交付合於所約定使用、收益之租賃物前，上訴人有拒絕給付租金之權利。
㈢末按，依土地法第100條第3款規定，上訴人須繼續積欠租
金額達2個月以上，被上訴人方得終止租約，惟如前所述，被上訴人除支付押租金，並經被上訴人據以抵償後，被上訴人應負擔之修繕費用，亦應從上訴人給付之租金中扣除抵銷，是上訴人並無積欠租金額達2個月以上，乃被上訴人卻自行終止租約之行為，顯無理由，自應予以駁回。
二、上訴人於本院補充陳述稱：㈠原審認被上訴人無須負擔上訴人所支出之熱水器裝修工程之
費用，無非係以上訴人不能證明本件租賃物有修繕之必要，惟就臺中西屯郵局存證信函第417號內容所示，被上訴人以存證信函號碼第000513號，向上訴人表示對於太陽能熱水器故障一事已為改善，業經上訴人所否認，至為明確；且上訴人於租賃期間，因太陽能熱水器故障，屢次催告被上訴人修繕，被上訴人卻置之不理。又上訴人係向被上訴人承租系爭房屋供作日租套房，蓋日租套房係以提供承租為業，太陽能熱水器若無以供給熱水，勢必將影響上訴人之營業，造成上訴人營業及經濟上之損失，故上訴人確有立即自行修繕之必要，洵屬無疑。且被上訴人曾於100年4月7日與上訴人達成協議，因原熱水器老舊且故障頻傳，答應更換電熱型熱水器，惟事後上訴人多次催告，卻未得被上訴人之回覆，嗣上訴人自行修繕（即換修熱水器）完畢後，被上訴人始改口而不為履行約定，實已違反兩造協議之約定，此有上訴人發函之存證信函影本附卷可稽，惟原審漏未斟酌上訴人提出之有利證述不為採據，應有違誤。
㈡原審認上訴人就其支出之修繕費用以存證信函對被上訴人之
租金債權主張抵銷，僅係空泛引用民法第430條，尚難認有為抵銷之意思表示，惟上訴人所提之100年5月30日存證信函，內容所引用民法第430條之規定，係欲以被上訴人積欠上訴人就該系爭房屋所支出之修繕費用，就被上訴人對上訴人之租金債權主張為抵銷，否則上訴人何須嗣後於存證信函內提及民法第430條，顯見上訴人確係有抵銷之意，洵屬無疑。退萬步言，縱認上訴人對於修繕金額全然未加記載，亦係因修繕費用尚未明確計算不能確定，原審率以修繕金額全然未加記載，即認上訴人就其已支出之修繕費用，對原告所積欠之租金並無抵銷之意思表示，而未審酌有利於上訴人之前開存證信函，亦應有所違誤。
㈢並就原審判決第5頁，標號(二)部分（原審原告對原審被告
抗辯之陳述）提出陳述，兩造就100年3月20日至同年4月5日之期間約定為「搬家及整理期間」，上訴人並於上開期間營運試租，亦有多名旅客入住，惟太陽能熱水器「故障頻傳」，確已影響上訴人之商譽及就系爭房屋所為之使用收益，故即向被上訴人表示不願承租，惟被上訴人多次表示歉意並允諾更換熱水器，上訴人遂不予追究；惟前開太陽能熱水器實為「老舊」且曾於7日內「屢次故障」而不敷使用，蓋租賃契約就一般社會通念於訂約之初及交屋過程無特別檢查熱水器之習慣，通常應於承租並使用後方知其效能，就上述瑕疵，增設熱水器為雙方認同之解決方法。上訴人另主張於100年4月5日租期尚未開始，上訴人就其兩造爭執主張「解除其租賃契約」即可，實無須與被上訴人斡旋。並就被上訴人於原審主張上訴人恐嚇一說，抗辯應係有旅客於住宿時向上訴人詢問避難方向及安全性後，上訴人向被上訴人詢問系爭房屋逃難平台之設置，實無恐嚇之意，且如上所述，其期間尚未起始，上訴人實可直接解除契約，而無斡旋之必要。並被上訴人於100年4月8日左右，有交付一紙手寫稿予上訴人，並表明由上訴人就該手寫稿所載二種方案擇一，由雙方履行。惟於100年4月11日，經上訴人表明選擇第二方案並交付熱水器估價單予被上訴人後，被上訴人表示該款項並無問題，請上訴人先行施工，惟於100年5月5日左右上訴人欲偕被上訴人驗收並請求施工款項時，詎料被上訴人主張其並未簽名，亦未押日期，就該紙手寫稿及雙方之約定，不予承認。又被上訴人主張之「補貼」一說，上訴人抗辯係簽約之初，上訴人以5年長期租約及日租裝潢之條件向被上訴人議價，被上訴人方就每月租金減少10,000元，而非為其所述之作為「補貼」所用，此有現場之「房屋仲介人員」即證人林裕國可證。並兩造之租賃契約書附註4約定「本租金每月六萬五千元為補貼承租方裝修，若兩年內未施工，乙方無條件接受租金調整為七萬元/每月，直至合約期滿。」，惟上開所謂補貼承租方裝修係指上訴人欲整修租賃契約標的物之浴廁而已，並不包括租賃契約標的物其他應修繕部分（如本件熱水器），原審認定應有違誤。並上訴人確有於100年5月9日以臺中逢甲郵局第000395號存證信函，依法向被上訴人提出抵銷之抗辯，被上訴人於原審所述之「…，被告均未以『修繕費用』向原告為『抵銷』、『同時履行』之抗辯，…，自無從減免其應返還系爭房屋之義務。」（原審判決第6頁參照）云云，應無理由。綜上所述，被上訴人應未盡其修繕義務，上訴人應得就其所支出之修繕費用向被上訴人主張抵銷。
叁、本件原審對被上訴人之請求，為被上訴人全部勝訴之判決，
命上訴人應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號建號（含共有部分，同段3208建號、權利範圍14分之1；基地坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號），即門牌號碼台中市○○區○○路○○○○○○號7樓建物全部，及坐落同段第3221號建號（含共有部分，同段3208建號、權利範圍14分之1；基地坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號），即門牌號碼台中市○○區○○路○○○○○○號7樓建物全部，搬遷騰空並將房屋返還予被上訴人。上訴人應給付被上訴人225,107元，及自100年8月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。上訴人應自100年9月5日起至遷讓返還第1項所示房屋之日止，按月給付被上訴人65,000元。訴訟費用由上訴人負擔。本判決被上訴人勝訴部分得假執行。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決除確定部分外廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均予駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。（原審判命上訴人給付水電費30107元部分，上訴人於100年12月28日準備期日撤回上訴，故已確定）。
肆、爭執與不爭執事項：
一、兩造不爭執事項：㈠被證一確為被上訴人於100年4月7日或8日所親寫（除另貼補一間3,000元維修費外）。
㈡兩造間確實有於100年3月20日簽訂系爭房屋租賃契約書及附註。
㈢被上訴人確實有於100年5月7日、100年6月17日、100年7月6
日、100年8月17日寄發如原證五、原證十三所示之存證信函給上訴人。
㈣上訴人有於100年5月9日發臺中逢甲郵局存證信函第00395號予被上訴人。
㈤上訴人於簽約時給付被上訴人1個月押金、租金後就沒有再給付押金、租金。
二、兩造爭執事項：㈠被上訴人是否有同意或應由其支付上訴人購置13台電熱水器
及施作費用？上訴人得否以其更換13台熱水器之費用主張抵銷租金？㈡100年5月30日所發臺中西屯郵局存證信函第417號（原審被
證三）是否為上訴人所為抵銷之意思表示？㈢被上訴人100年8月17日所發終止租賃關係之存證信函是否合
法終止兩造間的租賃關係？㈣被上訴人於原審請求上訴人搬遷騰空系爭房屋返還被上訴人
是否有理由？㈤上訴人所主張抵銷之費用即所支付13台電熱水器含施作之費
用為多少？
伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院18年上字第1679號判例可資參照。本件上訴人主張被上訴人有承諾支付13台電熱水器之費用，惟為被上訴人所否認，自應由上訴人負舉證之責。經查：
㈠上訴人雖提出被上訴人手寫資料一份（被證一）為證，然該
份資料並未註明日期，亦未由兩造簽名確認，參以兩造於簽訂系爭租約時，業已於附註條款第4條載明：「本租金每月65,000元為補貼承租方裝修，若兩年內未施工，乙方(即上訴人)無條件接受租金調整為7萬元/每月，直至合約期滿」，足見兩造約定租金65,000元，本包含補貼承租人自行負擔之裝修費用在內，則倘兩造另有如上訴人所主張被上訴人同意另支出浴廁裝修施工之修繕費用之協議，自會另行於上開附註條款作修改，並由兩造簽名確認，是上訴人所提出之被上訴人手寫資料，自難作為被上訴人應負擔浴廁裝修施工之修繕費用之證明。
㈡證人即仲介兩造簽訂系爭租約之張百得具結證稱：兩造簽訂
系爭租約時伊有在場，但並未全程在場，伊有聽到兩造所談上訴人以65,000元承租房屋，若兩年內上訴人沒有整理的話，租金要調成70,000元或75,000元；雙方並沒有約定要整理那些東西，雙方在談時並沒有談到熱水器問題，但當時伊知道熱水器有時會不熱，伊有跟上訴人講過熱水器會不熱，但上訴人並沒有跟伊反應要求要更新或做怎樣的處理，伊並沒有聽到有兩個方案要選的問題，伊在現場並沒有聽到有談及修理熱水器或更換的事情；伊知道熱水器有時會不熱是聽之前客戶講的等語明確，是證人張百得並未聽聞兩造有約定更換電熱水器之費用由被上訴人負擔之情事。
㈢證人即水電工林裕國具結證稱：伊曾到系爭房屋去檢查，是
上訴人通知伊去的，伊檢查的結果是太陽能溫控開關壞掉，後來被上訴人有到，伊跟被上訴人說是太陽能溫控開關壞掉，請伊找太陽能廠商來修理，之後伊就走了；後來被上訴人有問伊整層樓如果換成電熱水器要多少錢，伊有打估價單，幾天後有交給被上訴人，後來被上訴人並沒有再跟伊聯絡；伊在現場時，上訴人與被上訴人有說要換成電熱水器的事情，伊並沒有聽到有談到誰要出錢，但伊提出估價單的時候，被上訴人有談到如果照原來的租金價是被上訴人出，如果有減價的話，就由上訴人出，伊記得是說要減1萬元等語明確，是證人林裕國並未聽聞被上訴人有同意支付更換電熱水器費用之情事。
㈣再上訴人於其據以主張抵銷之100年5月9日台中逢甲郵局存
證號碼第000395存證信函中，除未提到被上訴人有承諾支付更換13台電熱水器之費用外，亦提起被上訴人主張應依系爭租賃契約之約定，是被上訴人如確有承諾支付更換13台熱水器之費用，則上訴人何不直接於上開存證信函中主張被上訴人應依其承諾支付更換13台熱水器之費用，而僅係主張依民法第430條規定出租人之修繕義務，顯見被上訴人並未承諾支付更換13台熱水器之費用。
㈤綜上，上訴人所提證據均未能使本院形成被上訴人有同意支付更換電熱水器費用之心證。
二、按出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍，最高法院著有63年台上字第99號判例可資參照。次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，依民法第430條規定，承租人須定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕時，承租人始得自行修繕。本件被上訴人出租系爭房屋時，係提供太陽能熱水器，上訴人卻改換13台電熱水器，能否謂係被上訴人修繕範圍已非無疑；再上訴人並未提出曾定相當期限通知被上訴人修繕，而被上訴人於期限內不為修繕之證據，則上訴人既無法證明有依法催告被上訴人修繕熱水器而被上訴人不為修繕之事實，縱更換熱水器為修繕範圍，上訴人主張依民法429條規定抵銷租金亦無理由。
三、按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條第1項、第767條分別定有明文。而出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文規定。次按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用；又土地法第100條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院44年台上字第516號判例、94年度第3次民事庭會議決議意旨參照）。依上所述，系爭租賃契約雖訂有期限，且租賃之建物係供營業使用，仍應類推適用土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，即必以承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人方得終止租約。查本件上訴人對於其僅繳付第1期即100年4月份之租金及1個月之押租金後，自第2期即100年5月份起即未再依約繳付租金乙節，並不爭執。雖其主張以施作熱水器裝修工程165,800元為抵銷，然其未能舉證證明被上訴人有承諾支付更換13台電熱水器之費用，復未能證明本件租賃物有修繕之必要，且亦未提出其已定相當期限，催告被上訴人修繕之證明，其上開主張顯無理由。
四、上訴人又主張被上訴人尚未交付合於所約定使用、收益之租賃物前，上訴人有拒絕給付租金之權利，而得行使同時履行抗辯權云云。然查上訴人主張本件租賃物有修繕之必要，然未能舉證以實其說，已如前述，況縱認本件租賃物確有修繕之必要，然按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責；又因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院50年台上字第1550號判例、88年度台簡上字第59號判決意旨參照）。
查上訴人於被上訴人歷次對其催討積欠之租金時，既均未提出同時履行抗辯，被上訴人並已於100年8月17日以台中大全街郵局第000799號存證信函向上訴人終止租賃契約，上訴人自不得於本訴訟再提出同時履行抗辯而主張被上訴人終止契約不合法。準此，上訴人至100年8月17日，所積欠之租金扣除押租金後，既已達3個月之租額，則被上訴人於100年8月
17 日委請訴訟代理人以台中大全街郵局第000799號存證信函向上訴人表示終止租賃契約，自屬合法，而該函文並已於100年8月18日送達給上訴人，則兩造間租賃契約應已終止。
五、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。本件系爭租賃契約既已經被上訴人合法終止，上訴人自無繼續使用租賃物之權源，依前揭規定，被上訴人請求上訴人返還租賃物，自非無據。又上訴人扣除押租金65,000元後，尚積欠3個月之租額即195,000元，亦如前述，被上訴人依系爭租賃契約之約定，請求上訴人給付積欠之租金，亦有理由，應予准許。
六、又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參）。所有人自得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。查本件系爭租賃契約已於100年8月18日經原告合法終止，兩造間已無租賃關係，上訴人於系爭房屋租賃契約消滅後繼續占用系爭房屋，即無合法權源，且上訴人占用房屋自受有相當租金之不當利益。被上訴人請求被告返還無權占用系爭房地之利益，於法自屬有據。而系爭房屋每月之租金為65,000元，是被上訴人主張上訴人占有系爭房屋，每月受有相當於租金65,000元之不當得利，應屬可採。
又本件經被上訴人聲請強制執行，執行法院已於101年2月15日解除上訴人之占有，將系爭房屋點交返還被上訴人，是上訴人遷讓返還系爭房之日為101年2月15日，上訴人雖辯稱被上訴人自100年12月22日就停電了，租金應算至100年12月22日云云，然系爭房屋上訴人既未交還被上訴人，縱其未使用，仍無解其占有使用中，上訴人上開所辯核無理由。是上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人賠償自100年9月5日起至10 1年2月15日止，相當租金之損害金348,833元【計算式：（6 5,000元＊5個月）＋（65,000元＊11／30）＝348,833元】，尚屬有據，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依租賃契約、不當得利之法律關係，請求：㈠上訴人應將系爭房屋搬遷騰空並將房屋返還予上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人225,107元及法定利息。㈢上訴人應給付348,833元，均為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造主張其餘事實及攻擊、防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 林金灶法 官 洪挺梧以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 101 年 12 月 22 日
書記官 童淑芬