臺灣臺中地方法院民事判決 100年度簡上字第351號上 訴 人 陳雯菁訴訟代理人 吳紹貴律師複代理人 虞允文律師被上訴人 曹文琴訴訟代理人 許景鐿律師上列當事人間請求拆除增建物事件，上訴人對於中華民國100年11月3日本院沙鹿簡易庭100年度沙簡字第168號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國102年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：
（一）於原審起訴主張略以：緣門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○號1、2、3樓之建築物（即臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號，下稱18號1、2、3樓建物）及所坐落基地同段677地號土地，均為被上訴人所有；上訴人則為門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○號4樓（即同段1641建號，下稱16號4樓建物）之所有權人。然上訴人未經被上訴人同意，無權占用被上訴人單獨所有18號3樓建物之「屋頂平台」（下稱系爭屋頂平台），違法加蓋廚房、鐵架遮雨棚架與空心磚牆等增建物，幾經勸告上訴人拆除，均未獲置理。上訴人雖提出前手與建商間之買賣契約書，證明前手與建商約定16號4樓所有權人得使用系爭屋頂平台，然基於債之相對性，上開約定並不具有物權之對世效力，被上訴人自不受上開約定之拘束，故上訴人自不得以之作為合法占用系爭屋頂平台之權源。並聲明：（1）上訴人應將18號3樓屋頂之增建物即如附圖（即臺中市清水地政事務所民國100年9月5日鑑定圖，下同）所示B部分面積15.47平方公尺之遮雨棚、C部分面積5.29平方公尺之空心磚牆、D部分面積3.37平方公尺之廚房增建物（下稱系爭增建物）拆除；（2）願供擔保請准宣告假執行。
（二）於本院補充陳述要旨：物權乃法定主義，非屬任何人可自行創立或空言主張之權利，依卷內被上訴人提出建築改良物謄本及建物平面圖記載內容，樓梯部分係由第2、3層建物所有權人，以各擁有2分之1所有權之型態維持共有關係，上訴人與第2、3層建物所有權人間並無任何共有關係。且被上訴人所有18號1、2、3樓建物及所坐落基地完全屬被上訴人單獨所有，與上訴人所有16號4樓建物並無任何共有物權關係。縱使當初建商與承購戶約定4樓住戶可使用臨棟3樓住戶之屋頂平台，但本意亦僅限於住戶得經4樓住戶之室內抵達臨棟3樓屋頂平台，以供裝設水錶及自來水公司抄錶方便之用，並未擴張為4樓住戶得逕行占用臨棟3樓住戶之屋頂平台，上訴人及其前手擅自在系爭屋頂平台搭蓋系爭增建物，已嚴重損害被上訴人對自有建築物之合法、合理使用，上訴人無權非法搭蓋系爭增建物，屬不法侵占之行為，被上訴人循法律途徑，乃權利正當行使，並無上訴人所稱權利濫用或違反誠信原則之情事。又分管契約乃「分別共有物之共有人間，就共有物之使用協議為分管特定部分之約定」，否認被上訴人單獨所有之18號1至3樓建物與上訴人所有16號4樓建物間，有何分管協議之存在。此外，公寓大廈管理條例乃於84年6月28日公布，於00年0月00日生效，兩造各別所有之上開建物，乃68、69年間所興建之集合住宅，並無立案成立管理委員會，無住戶大會，無大廈管理公司，純為個人自行管理使用，依法律不溯既往原則，本件應無公寓大廈管理條例之適用。而證人陳浚獻亦於102年8月13日證述：「我不清楚18號3樓之屋頂平台長期以來是否均由16號4樓之住戶使用。」等語，可證上訴人主張之分管協議，應非事實。從而，上訴人「逾越抄寫水錶」之使用範圍，以違法搭蓋系爭增建物之方式，據以占用被上訴人所有18號3樓之屋頂平台，不但侵害被上訴人對屋頂平台之使用權能，更危及被上訴人欲藉屋頂平台作為火災逃生之用途。並聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面：
（一）於原審答辯要旨：被上訴人所有之18號建物層數登記為「4層」，而1、2、3層所有權雖登記為被上訴人所有，但被上訴人並無第4層之所有權。系爭建物原始興建係以「集合公寓」方式出售，該雙拼公寓樓層形式為「3層樓、4層樓、4層樓、3層樓」之4棟組合，本件18號2、3樓和16號2、3樓併連，於3樓至4樓間皆有公用樓梯，系爭屋頂平台為公寓大廈公共設施之一部分。依據本件集合住宅之建商（遠太建設股份有限公司，下稱遠太公司）與承購戶簽立之房屋買賣契約書（下稱被證3買賣契約書）第3條約定：「...頂層除A棟A1、A4之3樓屋頂分由A2、A3之4樓保管使用外，皆歸頂樓保管使用...」等內容，可徵上述房屋買賣契約係屬共有人之分管契約，上訴人所有16號4樓屬前述A2之4樓，自得依據前述分管契約使用被上訴人所有18號3樓之屋頂平台（即前述A1之3樓屋頂）。又依同類型房屋使用習慣可知，4樓住戶使用臨棟3樓之屋頂平台沿襲已逾30年，上訴人之前手將系爭屋頂平台作為曬衣使用，並已建有廚房設置，上訴人取得所有權後，僅加設空心磚牆與遮雨棚使用迄今，上訴人係合法使用，而非無權占有。並聲明：駁回被上訴人之訴。
（二）上訴意旨及於本院補充陳述要旨：
1、按公寓大廈管理條例第3條第1款及第53條之規定，公寓大廈管理條例之適用，不僅限於公寓大廈之區分所有建築物，參諸立法當時有該條例第41條之訂定（即現行法第53條），可見各式住宅組成之社區亦有該條例之適用。本件集合住宅係遠太公司於69年5月9日建築完成，當時該建案係以集合公寓住宅出售，系爭建案屬雙拼公寓，外觀上乃為「3層樓、4層樓、4層樓、3層樓」之4棟組合形式。本件16號4樓與18號3樓建物之原所有權人，原本均為該等建物所坐落土地之共有人（即69年8月30日重測前臺中縣○○鄉○○○段○○○○段0○00地號土地），可證本件集合住宅之屋頂平台應屬各樓層區分所有權人所共有，故被上訴人所有18號3樓之屋頂平台得由土地及建物均為共有人之一的上訴人，經由重測前臺中縣○○鄉○○○段○○○○段0○00地號土地當時之共有人以分管協議取得使用收益權能。又18號建物雖登記有4層，但被上訴人僅取得1至3樓層之所有權，自始未取得18號第4層之所有權。兩造分別擁有16號4樓及18號3樓之單獨所有權，並就大門、地基、牆壁、樓梯階梯、屋頂等性質上不許分割部分為共有。而本件18號建物第2、3層與16號建物第2、3層之建物標示部及建物成果測量圖中，皆有標示電梯樓梯間之範圍及面積，而為兩造所共有。且被上訴人所有18號建物2、3樓之水管、水錶與加壓馬達均係設置於上訴人所有16號4樓之屋頂平台，兩造亦共用梯間及地下水池，被上訴人18號2、3樓之水管亦從上訴人16號4樓之外牆設置配管。足徵系爭建物除有各自獨立使用之建築物外，尚有公共設施之使用，諸如樓梯間、屋頂等具有不可分之關係。復觀之被證3買賣契約書第1條載明：「所訂購之房屋壹戶面積係包括陽台、屋頂突出物、公共設施等在內」、第3條第1項載明：「公寓式各層建物均有獨立之產權，惟公共設施及設備，有共同使用與維護之權利和義務...」，且該契約後附有「國際城住戶基本公約」供全體住戶遵行，則系爭建物自屬集合公寓住宅，而適用民法第799條以下暨得適用或準用相關公寓大廈管理條例之規定。參照臺灣高等法院88年度上更㈠字第299號判決要旨及最高法院88年度台上字1553號判決要旨均認為共有部分縱未為所有權登記，仍不失其共有之性質。系爭屋頂平台雖未登記為共有，然依上訴人提陳之相關證據，及該建物坐落之區域於68年間乃臺中縣都市計劃外之自辦重劃土地，當時或因法令尚非齊備，或因建物登記疏漏（例如16號4樓竟無樓梯間之登記），縱使漏未登記系爭屋頂平台為共有，仍不影響其屬公共設施之共有性質。且上訴人所有16號4樓之設計乃客廳廚房向臨棟即被上訴人所有18號3樓之屋頂平台開口開窗，以利採光及進出，並便利4樓住戶至屋頂平台洗衣晒衣（因4樓並無後陽台之設計）；又上訴人買入16號4樓建物，因含4樓增建部分，並可使用臨棟18號3樓之屋頂平台，故價金較高，約較2、3樓貴一成左右；以上各情，在在足證系爭屋頂平台確屬共有部分而約定由上訴人使用。復依臺中市清水地政事務所101年1月17日清地二字第0000000000號函覆略以18號4樓並無辦理建物第一次登記，故無任何資料可提供等語，益證被上訴人所有之18號該棟建物，並無獨立第4層樓存在，被上訴人亦非18號4樓之單獨所有權人，其本無依民法第767條之規定，訴請拆遷系爭增建物之權利。
2、依據原審現場勘驗結果，兩造所有建物共同使用樓梯間，被上訴人需經由樓梯穿越上訴人所有房屋才能到達被上訴人所有18號3樓之屋頂平台，倘被上訴人主張18號第4層屬被上訴人所有一節為真，何以被上訴人無法使用樓梯直接到達系爭屋頂平台？足證本件集合住宅之屋頂平台（含16號4樓及18號3樓之屋頂平台）均屬共有部分。依上證1之照片所示，被上訴人18號建物所使用之水管、水錶、加壓馬達係裝置於上訴人所有16號4樓建物之屋頂平台，如該屋頂平台非屬公設部分，被上訴人豈有權利將上開設備安置其上？如依原審所認定屋頂平台均屬單獨所有，上訴人是否得向被上訴人主張需拆除相關水管、水錶，並將其所占用之16號4樓建物之屋頂平台返還予上訴人？復依被證3買賣契約書第3條第1項載明：「公寓式各層建物均有獨立之產權，惟公共設施及設備，有共同使用與維護之權利。屋頂層除A棟A1、A4之3樓屋頂層分由A2、A3之4樓保管使用外，皆歸頂樓保管使用，但其他各樓住戶，如安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業時，頂層住戶不得阻止。」，亦可證16號、18號建物之屋頂平台均屬公共設施而為共有，並依前開協議為分管使用，即被上訴人所有18號3樓屋頂（即系爭屋頂平台）係由上訴人所有16號4樓保管使用；再依該買賣契約書第12條所載：「本約之一切規定，對甲乙雙方之權利義務人之受讓人及繼承人具有同等約束力。」，則此分管狀態係延續建商出售迄今。另上訴人於原審亦提出當地里長陳浚獻所出具證明書，可證系爭屋頂平台確係供上訴人使用，該使用現狀均係延續建商出售之舊有狀態並有分管協議為憑，原審認上訴人無權占用，自與事實不合。徵之證人鄭惠章於102年7月2日證述：「該4樓的住戶可以使用隔壁棟3樓的頂樓平台，此外1樓的住戶可以用1樓前方的空地，因此銷售當時，1樓、4樓的單價會比2、3樓貴。」、「3樓那邊的屋頂平台，當時確實是約定其使用權歸隔壁4樓的住戶使用。3樓住戶無法藉由共同樓梯進入屋頂平台，要穿過4樓住戶的室內才能進入屋頂平台。4樓住戶的屋頂平台有裝設其他住戶包括隔壁3樓的水錶，因為水塔是4樓住戶的頂樓裝設。上證1照片就是我所說4樓住戶屋頂平台裝設水塔、水錶的情形。當時雙拼公寓有關屋頂平台之使用約定，就如被證3房屋買賣契約書第1條第1項所載。如果是雙拼公寓的話，依我所見，都有相同的條款。」等語，亦足證分管協議之存在。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。系爭屋頂平台由上訴人使用一節，係出於住戶間之分管協議所致，依法上訴人自得享有使用權。被上訴人於97年5月7日取得18號3樓所有權時，實已明知系爭屋頂平台歸由上訴人使用，本應受該分管協議之拘束，自不因被上訴人嗣後取得全部樓層之所有權而影響上訴人權益。
3、縱認本件無明示分管契約存在於兩造或兩造前手之間（上訴人否認之），本件兩造間仍得成立共有人默示意思表示之共有物分管契約。上訴人並否認被上訴人主張系爭屋頂平台亦設有水錶設施。雖被上訴人訴訟代理人稱系爭屋頂平台屬逃生區云云，惟參諸建築技術規則99條規定，建築物5層以上始有設置屋頂避難平臺之必要，本件集合住宅至多僅有4層樓高，自無於3樓樓頂設置逃生區域之理，被上訴人復別無其他舉證以實其說，自不可採。本件集合住宅之建商於原始契約早已載明系爭屋頂平台之使用歸屬，且社區住戶均知悉此情形，此地區附近相同構造之建物頂樓使用情形亦均如前所述，足證系爭屋頂平台使用之約定，已非單純債之相對性可言，應認屬社區規約之一部而具有拘束全體住戶之效力。而被上訴人既於買入18號3樓時，就系爭屋頂平台之使用歸屬已明知或可得而知，自不受善意受讓之保護。
4、再退步言，若認為被上訴人依法得主張拆除上訴人之系爭增建物，則被上訴人於本件之請求亦有權利濫用及違反誠信原則等情。被上訴人就其拆除上訴人所有系爭增建物所獲得利益是否並非極微，並未經其舉證說明；縱使拆除系爭增建物，被上訴人仍需經過上訴人之建物，始得使用系爭屋頂平台，可見被上訴人所可能獲得之利益極微。然上訴人若遭判決及強制執行拆除系爭增建物，上訴人即需另行改建廚房，以保持可得使用之狀態，上訴人所受之不利益顯大於被上訴人所得受之利益。就社會層面而言，因附近相同建案類型之房地皆有與本件相類似之合意使用情況，若改變本件原有狀態，勢必致該地區相類事件之訟爭增加。則被上訴人既明知系爭屋頂平台乃由上訴人專用，被上訴人亦受分管協議之拘束，其本件起訴顯悖於舊有秩序，並有權利濫用、違反誠信原則等情。被上訴人依民法第767條請求上訴人拆除系爭增建物為無理由。
5、並聲明：
（1）原判決廢棄。
（2）被上訴人於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。
三、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
（一）兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）
1、本件16號4樓（上訴人所有）及18號3樓（被上訴人所有）建物（下稱系爭集合住宅），係遠太公司於69年間建築完成之「國際城建案」，當時該建案係以集合公寓住宅出售，系爭集合住宅外觀上為「3層樓（A1）、4層樓（A2）、4層樓（A3，即16號建物）、3層樓（A4，即18號建物）」之4棟組合形式（參原審卷第42頁答辯狀附圖一、第43至50頁之建物測量成果圖、第74至81頁之16號1樓至4樓之建物登記謄本及建物測量成果圖；本院卷第29至33頁之清水地政事務所函文暨權利異動索引、第43至45頁之系爭建物外觀照片）。
2、被證3之買賣契約書第1條記載「所訂購之房屋壹戶面積係包括陽台、屋頂突出物、公共設施等在內」；第3條第1項記載「公寓式各層建物均有獨立之產權，惟公共設施及設備，有共同使用與維護之權利和義務。屋頂層除A棟A1、A4之3樓屋頂層分由A2、A3之4樓保管使用外，皆歸頂樓保管使用，但其他各樓住戶，如安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業時，頂層住戶不得阻止」；第12條記載「本約之ㄧ切規定，對甲（買方）、乙（遠太建設公司）雙方之權利義務人之受讓人及繼承人具有同等約束力。」；且該契約後亦附「國際城住戶基本公約」，供社區住戶遵行（參原審卷第51至60頁）。
3、上訴人係於95年10月11日以買賣為原因登記取得16號4樓建物暨所坐落基地（即同段678地號土地，權利範圍1000分之257）之所有權（參原審卷第16、62、73頁之土地登記謄本暨地籍圖謄本、第61頁之建物登記謄本）。被上訴人先後於97年5月7日、98年12月14日、100年3月29日以買賣為原因登記取得18號3樓建物暨所坐落基地（即同段677地號土地，權利範圍1000分之346）、18號1樓建物暨所坐落基地（即同段677地號土地，權利範圍1000分之308）、18號2樓建物暨所坐落基地（即同段677地號土地，權利範圍1000分之346）之所有權（參原審卷第7至15頁之土地及建物登記謄本）。
4、上訴人之前手於95年10月以前，在系爭屋頂平台上，出資興建如附圖D部分所示面積3.37平方公尺之廚房增建物，後經上訴人於95年10月間向其前手買受16號4樓建物暨所坐落基地之所有權時，併予買受該部分增建物，而取得事實上處分權。上訴人於95年年底，再行出資加蓋如附圖所示B部分面積15.47平方公尺之遮雨棚、C部分面積5.29平方公尺之空心磚牆，而為該等增建物之所有權人（以上B、C、D部分於下合稱系爭增建物）。又系爭增建物未申請建築及使用執照，亦未申請所有權第一次保存登記（參原審卷第17頁之照片、第66至68頁之照片、第98至99頁之鑑定圖、第110頁之照片；本院卷第77頁之陳報狀、第90頁之照片）。
5、原審法院於100年7月29日、同年8月29日現場勘驗結果：4樓（被上訴人3樓頂）現場增建部分作為廚房使用，另有增建部分為棚架，廚房部分與上訴人原有室內有相連通，兩造所有建物比鄰，被上訴人所有房屋樓層共有3樓，被上訴人是第3樓。上訴人所有房屋樓層共有4層，上訴人是第4層。兩造所有兩棟建物共同使用1部樓梯，需經由樓梯穿越上訴人所有房屋才能到達被上訴人所有3層房屋之樓頂。（參原審卷第88、96至97頁之勘驗筆錄）
6、18號建物第2、3層與16號建物第2、3層之建物標示部及建物成果測量圖中，皆有標示樓梯間之範圍及面積，而為兩造所共用（參原審卷第43至50頁之建物測量成果圖、第74至81頁之16號1樓至4樓之建物登記謄本及建物測量成果圖）。
7、被上訴人所有18號2、3樓建物之水管、水錶與加壓馬達、上訴人所有16號4樓建物之屋頂、外牆配管之使用配置現狀，如本院卷第18至19頁、第96至99頁之照片所示。
8、兩造對本件卷內所附證物資料其形式上真正均不爭執。
（二）本件爭點厥為：
1、本件18號3樓之系爭屋頂平台是否為系爭集合住宅之公共設施而具有共有物權關係？或係由被上訴人單獨所有？
2、若系爭屋頂平台為住戶共有之公共設施，則是否經住戶間分管協議由上訴人取得使用權？
3、原審判決被上訴人起訴主張依民法第767條物上請求權訴請上訴人拆除系爭增建物為有理由，其判決有無違誤？
4、上訴人提起本件上訴求為：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回，其上訴有無理由？
四、本院之判斷：
（一）本件18號3樓之系爭屋頂平台為系爭集合住宅之公共設施而具有共有物權關係：
1、按98年1月23日修正前民法第799條規定「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。」；修正後民法第799條第1項至第3項規定「（第1項）稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。（第2項）前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。（第3項）專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」。復按屋頂平台，係大樓之共同構成部分，依（修正前）民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質，自不能分割而獨立為區分所有之客體，尤不能離區分所有之各層樓而存在，其共有權應隨同各層樓房各戶區分所有權之移轉而移轉（最高法院77年度台上字第892號、78年度台上字第1229號判決要旨參照）。
2、經查，兩造固分別擁有16號4樓及18號3樓之單獨所有權，然若欲進入各自所有之建物內，均須使用16號建物與18號建物之間所設置之大門及第1層至第3層之樓梯間，而被上訴人所有之18號建物第2、3層與上訴人16號建物第2、3層之建物標示部及建物成果測量圖中，皆有標示樓梯間之範圍及面積，並為兩造所共用（參原審卷第43至50頁之建物測量成果圖、第74至81頁之16號1樓至4樓之建物登記謄本及建物測量成果圖；本院卷第43至45頁之系爭建物外觀照片）；而被上訴人所有18號建物各樓層之水管、水錶與加壓馬達，與上訴人所在之16號建物各樓層之水管、水錶、加壓馬達等，均設置於上訴人所有16號4樓之屋頂平台上，被上訴人18號2、3樓之水管亦從上訴人16號4樓屋頂及外牆配管（參本院卷第18至19頁、第96至99頁之照片所示）；再者，原審法院前於100年7月29日、同年8月29日現場勘驗結果為：「4樓（即被上訴人18號3樓之屋頂平頂）現場增建部分作為廚房使用，另有增建部分為棚架，廚房部分與上訴人原有室內（即16號4樓）有相連通，兩造所有建物比鄰；被上訴人所有房屋樓層共有3樓，被上訴人是第3樓，上訴人所有房屋樓層共有4層，上訴人是第4層；兩造分別所有之兩棟建物共同使用1部樓梯，需經由樓梯穿越上訴人所有房屋才能到達被上訴人所有3層房屋之樓頂（參原審卷第88、96至97頁之勘驗筆錄）」；復且，遠太公司與承購戶所簽立之被證3買賣契約書第1條載明：
「所訂購之房屋壹戶面積係包括陽台、屋頂突出物、公共設施等在內」、第3條第1項載明：「公寓式各層建物均有獨立之產權，惟公共設施及設備，有共同使用與維護之權利和義務...」，且該契約後亦附「國際城住戶基本公約」供全體住戶遵行（參原審卷第51至60頁）；此外，證人鄭惠章（於本件集合住宅建成銷售時為遠太公司職員，且亦為本件集合住宅承購戶）於本院證述：「3樓住戶無法藉由共同樓梯進入屋頂平台，要穿過4樓住戶的室內才能進入屋頂平台。4樓住戶的屋頂平台有裝設其他住戶包括隔壁3樓的水錶，因為水塔是4樓住戶的頂樓裝設。上證1照片（本院卷第18至19頁）就是我所說4樓住戶屋頂平台裝設水塔、水錶的情形。」等語在卷可佐（參本院卷第82頁）。則綜合上開事證以觀，兩造固分別擁有16號4樓及18號3樓之單獨所有權，而有各自獨立使用之建築物部分，然就建物大門、外牆、樓梯間及屋頂平台等構造及設施，非但為兩造及同棟其他住戶所共同使用，且顯然於構造上及使用性質上，均不得分割而獨立為區分所有之客體，尤其屋頂平台（包括被上訴人所有18號3樓之屋頂平台及上訴人所有16號4樓之屋頂平台）為大樓之屋頂，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，其性質應屬整棟建物之共同使用部分，應屬明確，即使臺中市清水地政事務所101年1月17日清地二字第0000000000號函覆稱18號4樓並無辦理建物第一次登記，而無任何所有權之登記紀錄資料（參本院卷第29頁），系爭屋頂平台仍不失其構造上及使用目的上為共有之性質。至於被上訴人固另以其為18號1樓、2樓、3樓及該棟建物所坐落基地即臺中市○○區○○段○○○○號土地之單獨所有權人為由，據以主張系爭屋頂平台亦應為被上訴人單獨所有云云；惟查，被上訴人係先後於不同時間，各別取得18號3樓、1樓、2樓建物及各建物所坐落基地應有部分之所有權，被上訴人係因陸續取得各該樓層暨所屬基地應有部分所致，而經最後合計結果，成為該基地之單獨所有權人，但被上訴人取得該基地全部所有權之事實，並未改變18號1樓、2樓、3樓之3筆建物，在構造上及使用上為獨立且得單獨為所有權之標的之事實，亦未改變建物大門、外牆、樓梯間及屋頂平台等構造及設施，仍為16號及18號各樓層住戶所共同使用，且於構造上及使用性質上無得分割而獨立為區分所有客體之事實，故被上訴人此部分主張，亦難採信。
3、基上所述，上訴人主張18號3樓之系爭屋頂平台為系爭集合住宅之公共設施而具有共有物權關係，核屬有據，應予採信；被上訴人主張系爭屋頂平台為其單獨所有，即與事實不符，且與法律未合，不足採信。
（二）系爭屋頂平台經住戶間分管協議由上訴人取得使用權，且被上訴人應受分管協議之拘束：
1、按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，大樓屋頂平台之各共有人，同意被上訴人在屋頂平台搭建附屬建物，即屬一種共有物之分管契約（最高法院80年度台上字第714號判決要旨參照）。區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已（最高法院80年度台上字第1104號判決要旨參照）。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）；又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約；倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號判決要旨參照）。
2、經查，遠太公司與承購戶所簽立之被證3買賣契約書第3條第1項載明「公寓式各層建物均有獨立之產權，惟公共設施及設備，有共同使用與維護之權利。屋頂層除A棟A1、A4之3樓屋頂層分由A2、A3之4樓保管使用外，皆歸頂樓保管使用，但其他各樓住戶，如安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業時，頂層住戶不得阻止。」，第12條記載「本約之ㄧ切規定，對甲（買方）、乙（遠太建設公司）雙方之權利義務人之受讓人及繼承人具有同等約束力。」，且該契約後亦附「國際城住戶基本公約」，供社區住戶遵行（參原審卷第51至60頁），足見本件集合住宅於銷售之初，確實有關於A1、A4之3樓屋頂平台分由A2、A3之4樓住戶保管使用之分管協議存在。其次，依據該買賣契約書所附之購屋分期付款明細所載（參原審卷第54頁），本件集合住宅A1至A4各棟1樓至3樓（A1、A4部分）或1樓至4樓（A2、A3部分）之同棟各樓層之面積均為相同，而同棟1樓至3樓之總價款則呈樓層越高價格越低之情形（核係因無電梯之樓梯公寓之故），惟獨A2、A3棟4樓總價款反高於同棟3樓總價款約達1.4成；再佐以證人鄭惠章於本院所證述：「...印象中被證3買賣契約書是由負責銷售企劃之太府公司人員擬定及銷售簽約...被證3買賣契約書我有見過，是因為當時這個社區我也有買一戶...同社區如果是公寓式的建物部分（也就是同棟有3層樓及4層樓雙拼）...有約定4樓的住戶客廳的落地窗打開就是隔壁棟3樓的頂樓平台，該4樓的住戶可以使用隔壁棟3樓的頂樓平台，此外1樓的住戶可以用1樓前方的空地，因此銷售當時，1樓、4樓的單價會比2樓、3樓貴。（問：當時遠太公司蓋的房子，有沒有結構是一邊3樓、一邊4樓的雙拼公寓？住戶是不是都是利用共同樓梯進出？）沒有錯，都是利用共同的樓梯進出。（問：雙拼公寓中，3樓那邊的屋頂平台，其使用權是否歸隔壁4樓的住戶使用？3樓住戶是否可以藉由共同樓梯進入屋頂平台？4樓住戶的屋頂平台是不是會裝設其他住戶包括隔壁3樓的水錶？當時雙拼公寓有關屋頂平台之使用約定，是否就如被證3買賣契約書所載？）3樓那邊的屋頂平台，當時確實是約定其使用權歸隔壁4樓的住戶使用。3樓住戶無法藉由共同樓梯進入屋頂平台，要穿過4樓住戶的室內才能進入屋頂平台。4樓住戶的屋頂平台有裝設其他住戶包括隔壁3樓的水錶，因為水塔是在4樓住戶的頂樓裝設。上證一照片（本院卷第18至19頁）就是我所說4樓住戶屋頂平台裝設水塔、水錶的情形。當時雙拼公寓有關屋頂平台之使用約定，就如被證3買賣契約書所載。如果是雙拼公寓的話，依我所見，都有相同的條款。」等語（參本院卷第81頁背面至第82頁）；更可徵上訴人主張系爭屋頂平台屬公共設施而為共有，並於原住戶間依前開協議為分管使用，即4樓住戶可使用臨棟3樓之屋頂平台，且正因此分管協議使4樓住戶得以增加實際使用之面積，故4樓之售價高於2、3樓等情，亦屬有據。又查，系爭增建物中如附圖D部分所示面積3.37平方公尺之廚房增建物，上訴人於95年10月間向其前手買受16號4樓房地前，已為其前手搭蓋完成，而系爭增建物中如附圖B部分所示面積15.47平方公尺之遮雨棚、C部分所示面積5.29平方公尺之空心磚牆，則為上訴人於95年年底自行出資搭蓋；而被上訴人嗣於97年5月7日買受取得18號3樓房地所有權時，應已明知上訴人使用系爭屋頂平台及系爭增建物已存在於系爭屋頂平台等事實，惟被上訴人非但未於買受18號3樓房地時，即就系爭屋頂平台之所有權人及使用現狀予以爭執或主張，復且於其後之98年12月14日、100年3月29日再先後買受取得同棟18號1樓房地及18號2樓房地，然仍未就系爭屋頂平台之所有權人及使用現狀予以爭執或主張，被上訴人直迄100年4月25日始對上訴人提起本件拆除增建物事件，則縱使被上訴人自97年5月間取得18號3樓房地之所有權起，迄100年4月25日提起本件訴訟時為止，在此長達近3年之期間，其就上訴人依前述分管協議所致之使用現狀，並未特與上訴人再為明示之分管約定，而僅對此分管協議及使用現狀保持沉默，然依系爭集合住宅之交易上及使用上慣例，並依一般社會之通念，堪可認為被上訴人就上訴人依分管協議使用系爭屋頂平台一事，應已有默示承認之意思表示。是以本件集合住宅於銷售之初，建商與各承購戶既已分別約定就包括系爭屋頂平台在內之共用部分由特定共有人使用，應認共有人間已合意成立分管契約，則原16號4樓之區分所有權人已按分管契約占有使用共有物之特定部分（即系爭屋頂平台），嗣後16號4樓及18號3樓之區分所有權人又將房地所有權各別讓與兩造，且被上訴人於取得18號3樓房地所有權時，系爭增建物早已搭蓋於系爭屋頂平台上，則對於前述分管協議之存在以及上訴人使用系爭屋頂平台之現狀，被上訴人確有明知或可得而知之情形，故被上訴人即應受前述分管契約之拘束，自不因被上訴人嗣後再陸續取得18號全部樓層之所有權，而影響上訴人基於前述分管協議所得受之權益。至於證人陳浚獻（曾擔任本件集合住宅所在之臺中市龍井區東海里里長）於本院雖曾證述：「（問：...據你所知，18號3樓之屋頂層平台長期以來是否均由16號4樓之住戶使用？...）我不清楚。」等語（參本院卷第114頁背面），惟證人陳浚獻既非本件集合住宅之承購戶或住戶，亦非本件16號及18號建物之實際居住使用者，則其對於系爭屋頂平台之歷來使用狀態未能明確知悉，亦不違事理常情，其上開證述並不足以推翻本院依前述卷證資料已得獲致系爭屋頂平台經住戶間分管協議由上訴人取得使用權，被上訴人應受分管協議之拘束之心證；故被上訴人徒以證人陳浚獻此部分證述攻擊上訴人前開答辯及舉證，尚不足以作為有利於被上訴人認定之依據，併此敘明。
3、基上所述，上訴人主張系爭屋頂平台經住戶間分管協議由上訴人取得使用權，且被上訴人應受分管協議之拘束，要屬有據，堪予採信；被上訴人以前詞置辯並否認之，尚難足採。
（三）上訴人及其前手於系爭屋頂平台搭蓋系爭增建物，尚難認違反或逾越分管協議之範圍，亦無證據證明有何違反共有物之使用目的致妨害大樓及住戶安全之情事：
1、按最高法院固另著有82年度台上字第2284號判決意旨認為集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全，故若該取得使用管理權之特定共有人在屋頂平台加蓋建物，有違平台原有構造，則他共有人仍得訴請拆除；惟佐以前述最高法院80年度台上字第1104號判決要旨，應認在分管協議存在之前提下，仍應以該取得使用管理權之特定共有人，於違反或逾越分管協議之範圍，或有違反共有物之使用目的致妨害大樓及住戶安全之情事，他共有人方得以此為由訴請將增建物予以拆除。
2、經查，依據被證3買賣契約書及所附住戶公約之記載，除於第3條第1項載明「...但其他各樓住戶，如安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業時，頂層住戶不得阻止」等文字之外，並未就4樓住戶使用臨棟3樓屋頂平台之範圍、方式及目的另為任何具體明文之約定，亦未明確禁止4樓住戶完全不得搭設任何工作物或增建物；又核諸全案卷證資料，亦無從依本件集合住宅之交易上或使用上慣例，認定住戶間有何禁止4樓住戶完全不得於屋頂平台搭設任何工作物或增建物之分管協議限制；故上訴人及其前手於系爭屋頂平台搭蓋系爭增建物，尚難認有何違反或逾越分管協議之範圍之情事。再查，衡諸一般社會通念及經驗，屋頂平台之設置目的及通常使用方法，不外乎供設置全棟住戶生活所需之公共設施（例如水塔、水錶、加壓馬達及各式管線）、逃生避難、曬晾衣物及符合其它生活所需機能之用，則取得屋頂平台使用管理權之特定共有人，在屋頂平台設置或搭蓋工作物、增建物，究竟有無違反或逾越共有人間分管協議之合理範圍，仍應就有無變易屋頂平台原來之性質、構造，或是否影響全棟建築物之景觀及全體住戶之安全等因素而綜合判斷之。而按，違章建築處理辦法第11條第1項規定「舊違章建築，其妨礙都市計畫、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻有重大影響者，得由直轄市、縣（市）政府實地勘查、劃分下列地區分別處理：一、必須限期拆遷地區。二、配合實施都市計畫拆遷地區。三、其他必須整理地區。」；建築技術規則建築設計施工編第99條規定「（第1項）建築物在5層以上之樓層供建築物使用類組A-1、B-1及B-2組使用者，應依左列規定設置具有戶外安全梯或特別安全梯通達之屋頂避難平臺：一、屋頂避難平臺應設置於5層以上之樓層，其面積合計不得小於該棟建築物5層以上最大樓地板面積2分之1。屋頂避難平臺任一邊邊長不得小於6公尺，分層設置時，各處面積均不得小於200平方公尺，且其中一處面積不得小於該棟建築物5層以上最大樓地板面積3分之1。二、屋頂避難平臺面積範圍內不得建造或設置妨礙避難使用之工作物或設施，且通達特別安全梯之最小寬度不得小於4公尺。...」；則核諸上開規定可知，違章建築是否有因妨礙都市計畫、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻有重大影響，應由直轄市、縣（市）政府實地勘查認定後，劃分區域而異其處理方式；而建築物在5層以上之樓層，始有依法設置屋頂避難平台之強制規定。查系爭集合住宅僅為4層樓高之建物，尚無前揭建築技術規則建築設計施工編第99條規定之適用。又依據附圖及卷內現場照片可知，系爭屋頂平台總面積為110.87平方公尺，系爭增建物所占用之面積僅為24.13平方公尺（即B部分面積15.47平方公尺之遮雨棚、C部分面積5.29平方公尺之空心磚牆及D部分面積3.37平方公尺之廚房增建物之加總），尚留有86.74平方公尺之平台空地，則經綜合考量上訴人所有16號4樓建物原本設計即朝系爭屋頂平台設置落地門窗而開戶開窗，系爭增建物所在位置緊連上訴人住處廚房及客廳落地窗前，並非依傍1至3樓之建築線往上延伸加蓋，而係內縮後搭建，故自街坊尚非一窺即見系爭增建物之存在（參本院卷第43至44頁之照片），系爭增建物之面積僅占系爭屋頂平台約2成，其外觀構造為磚造（D部分廚房增建物）、空心磚牆（C部分）及鐵架遮雨棚（B部分）等情節，再佐以全案卷證資料並未顯示系爭增建物之存在有何妨礙其他共有人在屋頂平台安裝電視天線、清理或修護公共設備之情事，故於本件尚無證據證明系爭增建物有何違反共有物之使用目的致妨害全體住戶安全之情事。
3、基上所述，上訴人於系爭屋頂平台搭蓋系爭增建物，尚難認違反或逾越分管協議之範圍，亦無證據證明有何違反共有物之使用目的致妨害大樓及住戶安全之情事，則被上訴人以違反共有物使用目的及妨害住戶逃生安全等為由，主張上訴人應將系爭增建物拆除，亦難認為有理由。
（四）從而，本件18號3樓之系爭屋頂平台為系爭集合住宅之公共設施而具有共有物權關係，並經住戶間分管協議由上訴人取得使用權，且被上訴人應受分管協議之拘束，又上訴人及其前手於系爭屋頂平台搭蓋系爭增建物，尚難認違反或逾越分管協議之範圍，亦無證據證明有何違反共有物之使用目的致妨害大樓及住戶安全之情事，故被上訴人依民法第767條規定訴請上訴人拆除系爭增建物，於法未合，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，上訴人上開抗辯均屬可信，被上訴人主張其為系爭屋頂平台之單獨所有權人，不受前述分管協議之拘束，並得依民法第767條訴請上訴人拆除系爭增建物云云，尚難認有據，不足採信。從而，被上訴人本於民法第767條之規定，請求上訴人應將系爭增建物拆除，為無理由，不應准許。
其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人應將系爭增建物拆除，並為假執行之宣告，自有違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 27 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 林慧欣法 官 廖慧如上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 27 日
書記官 唐振鐙