臺灣臺中地方法院民事判決 100年度簡上字第333號上 訴 人 靜宜不動產經紀業有限公司法定代理人 王銘源訴訟代理人 黃英傑律師複 代理人 賴祺元被 上訴人 廖苡晴
劉麗莉上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國100年10月20日本院沙鹿簡易庭100年度沙簡字第248號第一審簡易判決提起上訴，經本院於中華民國101年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、簡易訴訟程序之第二審當事人，如有經他造同意之情形時，得為訴之追加，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項定有明文。而簡易訴訟程序當事人在第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，固為民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項所規定，但依同法第463條準用同法第255條第2項之規定，他造於此項訴之追加無異議而為本案之言詞辯論者，即應視為同意追加（最高法院民國19年上字第329號、29年上字第359號判例、85年度台抗字第307號、89年度台抗字第133號裁定意旨參照）。
貳、上訴人於原審就被上訴人劉麗莉部分，原係本於民法第179條不當得利之法律關係為請求，上訴人提起上訴後，另追加依民法第184條第2項侵權行為之法律關係請求，固屬訴之追加，惟被上訴人劉麗莉對上訴人訴之追加並未表示異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭說明，上訴人所為訴之追加，應予准許。
乙、實體方面：
壹、兩造爭執要旨：
一、上訴人主張：上訴人以經營不動產仲介經紀為業，被上訴人廖苡晴於民國99年7月13日與上訴人簽訂「不動產專任委託銷售契約書」（下稱銷售契約書）、「委託事項變更契約書」（下稱變更契約書），將其名下門牌號碼台中市○○區○○○路228之1號三層透天房屋及其基地（即台中市○○區○○○段○路厝小段1000之28地號全部，與同小段1095建號建物全部，下稱系爭房地），以新台幣（下同）898萬元委託上訴人銷售，託售底價為780萬元，委託期間原定自99年7月
13 日起至同年10月30日止，約定服務報酬為成交價額之4%。上訴人受託後，即蒐集系爭房地之相關資料製作文案，要求所屬員工積極尋求可能購買者，刊登各項廣告鼓動買氣，招徠買方，帶領有意購買之客戶前往系爭房地參觀，其中在
99 年9月間，曾帶被上訴人劉麗莉偕同其夫即訴外人陳錦星看屋，陳錦星並與上訴人簽訂「不動產承買意願書暨要約書」（下稱要約書），承諾願以735萬元購買系爭房地，上訴人隨即致電被上訴人廖苡晴，但其佯稱價格尚有差距拒絕斡旋。詎被上訴人等竟為規避銷售契約書第7條第5項第1款第4目及要約書第7條後段之約定，先推由陳錦星於99年9月28日取回5萬元斡旋金，被上訴人廖苡晴則於同年月底要求上訴人同意縮短銷售期間至同年10月15日截止，以利其等私下交易規避給付仲介報酬，進而於委託期間屆滿3個月後2日之
100 年1月17日私下簽訂買賣契約，並於同年3月3日完成所有權移轉登記。而被上訴人廖苡晴故意規避給付報酬，私下進行交易，違反權利濫用禁止原則及誠實信用原則，依最高法院58年台上字第2929號判例見解，仍應給付報酬，為此爰依仲介契約之法律關係，請求被上訴人廖苡晴給付29萬4000元之服務報酬。又被上訴人劉麗莉非契約當事人卻享有上訴人提供之仲介服務，除應依民法第179條不當得利之規定，返還相當於陳錦星應給付予上訴人14萬7000元報酬之不當利益外；且其基於使上訴人報酬請求權喪失之故意，惡意拖延時間，於委託期間屆滿後3個月又2日簽約買受系爭房地，依民法第184條第2項侵權行為之規定，亦應賠償相當仲介報酬之損失，爰併依上揭法律關係，請求被上訴人劉麗莉給付等語。並上訴聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人廖苡晴、劉麗莉應依序給付上訴人29萬4000元、14萬7000元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被上訴人廖苡晴則以：仲介委任契約於99年10月15日業已終止，被上訴人於100年1月18日辦理過戶，早已超過3個月期間；不知仲介委託期間出價斡旋者之身分，仲介委託期滿後另行廣告招租，被上訴人劉麗莉始探詢是否有意出售系爭房地，迄至簽約後上訴人聲請調解時，始知陳錦星曾看過系爭房地，並無跳過上訴人，規避給付仲介報酬之意圖等語資為抗辯。被上訴人劉麗莉則辯稱：曾出價購買系爭房地並與上訴人簽訂要約書之人係陳錦星，仲介委託期間未曾與陳錦星共同看屋，嗣見到被上訴人廖苡晴之招租廣告，始以電話聯絡購屋等語。並均上訴聲明：如主文所示。
貳、兩造不爭執之事實：
一、上訴人以經營不動產仲介經紀為業，被上訴人廖苡晴於99年7月13日與上訴人簽訂銷售契約書、變更契約書，將其名下之系爭房地以89 8萬元委託上訴人銷售，約定託售底價為
780 萬元，委託期間原定自99年7月13日起至同年10月30日止（被上訴人廖苡晴嗣要求縮短委託期間至同年10月15日截止），約定服務報酬為成交價額之4%，並約定：於委託期間屆滿後3個月內，被上訴人廖苡晴如與上訴人曾經仲介之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時，應給付委託銷售價格之6%服務報酬作為違約金。
二、上訴人於委託期間，曾派員帶領有意購買之客戶前往系爭房地參觀，其中在99年9月間，曾帶被上訴人劉麗莉之夫陳錦星看屋，陳錦星並與上訴人簽訂要約書，承諾願以735萬元購買，但未能成交。
三、上訴人派員帶陳錦星看屋時，被上訴人廖苡晴並未在場，且上訴人為避免賣方事先知悉買方資訊，私下約定買賣規避仲介報酬之給付，亦未將陳錦星之聯絡方式告知被上訴人廖苡晴。
四、被上訴人於100年1月17日簽訂買賣契約，由被上訴人劉麗莉向被上訴人廖苡晴買受系爭房地，並於同年3月3日完成所有權移轉登記。
以上雙方所不爭執之事實，且有上訴人提出之有限公司設立登記表、銷售契約書、變更契約書、要約書各1件、土地、建物登記第二類謄本各2件（均影本）可證，並經證人即上訴人法定代理人王銘源、上訴人員工歐麗君於原審100年10月13日言詞辯論時證述明確，上述事實，本院採為判決之基礎。
參、爭點之所在：
一、被上訴人廖苡晴出賣系爭房地予被上訴人劉麗莉前，是否知悉上訴人曾帶陳錦星看屋，並私下交易故意規避給付仲介報酬？
二、於前揭委託期間，被上訴人劉麗莉是否曾偕同陳錦星看屋，並私下交易故意規避給付上訴人報酬，而應負不當得利返還之責？或應依民法第184條第2項規定，負侵權行為損害賠償之責？
肆、得心證之理由：
一、上訴人就被上訴人廖苡晴係故意規避給付仲介報酬，私下與被上訴人劉麗莉進行交易之待證事實，舉證尚有未足。
（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任，最高法院48年台上字第887號判例亦著述甚明；應負舉證責任之當事人，對於他方當事人之抗辯，自應提出相當之證據，以證明其主張之真實性，尚不得僅依其對他方當事人抗辯、陳述之質疑、推測，即認其舉證責任已盡，而轉換舉證責任於他方，乃屬當然。
（二）上訴人主張被上訴人廖苡晴係故意規避給付仲介報酬，私下與被上訴人劉麗莉進行交易之事實，既為被上訴人廖苡晴否認，揆諸上開舉證責任分配之法則，上訴人自應就該部分有利於己之特別要件事實負舉證責任。而上訴人認被上訴人廖苡晴有上開事實，無非係以：購買系爭房地之被上訴人劉麗莉之夫陳錦星，乃上訴人帶同看屋，並簽訂要約書，出價願購買之客戶；陳錦星出價之價格，與被上訴人廖苡晴之底價差距不到1/10，協調可能性極大，且與上訴人得請求之報酬相當，被上訴人廖苡晴卻拒絕讓步斡旋；被上訴人廖苡晴將銷售期間縮短至99年10月15日截止；被上訴人係於委託期間屆滿3個月後2日之100年1月17 日私下簽訂買賣契約等情狀為其主要論據。惟上訴人派員帶陳錦星看屋時，被上訴人廖苡晴並未在場，且上訴人為避免賣方事先知悉買方資訊，私下約定買賣規避仲介報酬之給付，復未將陳錦星之聯絡方式告知被上訴人廖苡晴，則除陳錦星或被上訴人劉麗莉主動告知外，衡情被上訴人廖苡晴應不知陳錦星為上訴人之客戶且曾看屋之事實，但綜觀全部卷證，並無任何被上訴人廖苡晴簽訂買賣契約前，已知悉上開事實之證據。另被上訴人簽訂買賣契約之時間，恰在委託期間屆滿3個月後2日，時間點之巧合，固不無疑義，惟若據此即謂其係故意規避給付仲介報酬所為，未免速斷。至於被上訴人廖苡晴拒絕斡旋、縮短銷售期間之可能性甚多，與其是否故意規避給付仲介報酬，根本無邏輯上之必然關係，此僅屬上訴人質疑、推測之詞，自不能謂其所應負之舉證責任已盡。執此，上訴人就被上訴人廖苡晴係故意規避給付仲介報酬，私下與被上訴人劉麗莉進行交易之待證事實，舉證尚有未足。
二、被上訴人劉麗莉未因買受系爭房屋，獲得免付報酬之利益，且無事證證明其未經上訴人仲介即無法簽訂買賣契約，上訴人應無不當得利請求權可資行使；又上訴人之報酬請求權，非屬保護他人之法律，亦與民法第184條第2項侵權行為規定之要件不符。
（一）民法第179條規定不當得利之成立要件，必須無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在，始足當之（最高法院89年度台上字第
288 號判決意旨參照）。又，民法第184條第2項前段之規定，違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言（最高法院77年度台上字第1582號、95年度台上字第1174號判決意旨參照）。
（二）被上訴人劉麗莉或其夫陳錦星，私下與被上訴人廖苡晴進行交易，是否有規避給付上訴人報酬之意圖，姑且不論，惟與上訴人簽訂要約書，出價購買系爭房地之人，係被上訴人劉麗莉之夫陳錦星，並非被上訴人劉麗莉本人，則被上訴人劉麗莉既非契約當事人，對上訴人本不負給付仲介服務報酬之義務，相對言之，自亦無因之獲得免付報酬之利益可言；又被上訴人間是否因上訴人之仲介，始能簽訂買賣契約，亦即是否未經上訴人之仲介，即無法簽訂買賣契約，其間因果關係如何，亦乏事證證明，上訴人對被上訴人劉麗莉應無不當得利請求權可資行使。復上訴人基於要約書之約定，對於陳錦星之報酬給付請求權，其在法律上之依據殆係民法第565條以下規定之居間報酬請求權，但民法關於居間報酬請求權之規定，僅在揭示居間人之債權請求權而已，此與民法第184條第2項前段所定之「保護他人之法律」，需以一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益為目的，兩相對照，顯然有別，上訴人主張其得依民法第184條第2項侵權行為之規定，請求被上訴人劉麗莉賠償，應屬誤會。
三、綜上所述，被上訴人廖苡晴係於委託期間屆滿3個月後2日始簽訂買賣契約，且尚無充分證據證明其有故意規避給付上訴人仲介報酬之事實，亦即不能認為其有違反誠實信用原則，仍應給付報酬之情事，是以上訴人本於仲介契約之法律關係，請求被上訴人廖苡晴給付服務報酬，自屬無據。又上訴人對於被上訴人劉麗莉並無不當得利請求權可資行使，且其報酬請求權，亦與民法第184條第2項規定之侵權行為要件不符，上訴人本於上開法律關係，請求被上訴人劉麗莉給付相當於仲介報酬之損失，亦無理由，均不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回其上訴。
伍、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 3 月 16 日
民事第一庭審判長法官 劉長宜
法 官 林學晴法 官 洪堯讚上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 3 月 16 日
法院書記官 黃麗鈺