臺灣臺中地方法院民事判決 100年度簡上字第62號上 訴 人 涂美連被上訴人 曾清泉訴訟代理人 張繼準律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國99年12月31日本院臺中簡易庭99年度中簡字第2903號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國100年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：㈠被上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）92年06月20日向
被上訴人承租坐落門牌號碼南投縣○里鄉○○村○○路○段○○○ 號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自92年08月1日起至102 年08月1日止，租金為每月新臺幣（下同）16,000元，被上訴人已依約將系爭房屋交付上訴人使用，兩造嗣於95年9月21日合意調整租金為每月8,000元。惟上訴人迄仍積欠被上訴人自97年4月至99年7月止，共計25個月，合計20萬元之租金。經被上訴人以存證信函催告，上訴人仍置之不理，為此提起訴訟，請求上訴人給付積欠之租金20萬元，及自支付命令送達翌日即99年8月10日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈡被上訴人於本院聲明：上訴駁回。並補稱：
⒈依上訴人所提調解筆錄第4點之記載可知，兩造於95年9月
21日另訂租約內容而成立系爭租賃契約時，上訴人已知悉系爭房屋所在基地有可能被徵收之事實，上訴人以系爭房屋所在土地屬文教用地，系爭房屋隨時會被拆除云云為由，提起本件上訴，實屬無據。
⒉上訴人又稱被上訴人拒絕修繕房屋云云。惟查，被上訴人
始終未受通知系爭房屋須進行修繕，而證人黃建華於一審作證時，更未提及系爭房屋須進行修繕，或因系爭房屋未修繕因而拒付租金云云之事由。上訴人於一審判決始主張被上訴人拒絕修繕系爭房屋，顯屬臨訟卸責之詞，不足採憑。
⒊觀諸上訴人所提同意書內所載，可知被上訴人僅係同意上
訴人擔任二房東，惟系爭租賃契約自仍存在於兩造之間，上訴人是否因而另行分租予他人，進而向他人收取多少租金，均與被上訴人無涉，是依上訴人所提同意書，系爭租賃契約當事人並未因之變更，系爭租賃契約自仍存在於兩造間，自無疑問。
二、上訴人方面：㈠上訴人對於兩造有簽系爭租賃契約書之事實固不爭執，惟於
原審辯稱：上訴人是租用系爭房屋作為經營卡拉OK店使用，系爭契約書承租人原來有合夥人林茂卿和上訴人，後來林茂卿退股，所以只有上訴人擔任承租人，之後在96年8月1日有將卡拉OK店讓渡給訴外人黃建華，依讓渡書內容，系爭房屋租金約定由訴外人黃建華負責，且被上訴人當初有同意上訴人分租給其他房客擔任二房東等語。
㈡上訴人於本院聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴駁
回。並補稱：被上訴人未告知上訴人系爭房屋之土地為文教用地，隨時會被拆除，明知有違法，卻出租上訴人，在違法之情況下，根本無法申請營業執照，若是合法，為何租金由16,000 元降為8,000元，而讓上訴人擔此風險，而投資的資產將血本無歸。依系爭租賃契約書第11條約定，房屋因自然之損壞，有修繕之必要時，由甲方（即被上訴人）負責修理。97年4月因風災屋頂漏水，以致室內設備音響損壞，要求被上訴人修理被拒，致無法居住營業，才通知被上訴人，若不修理內部的生產器具損害，被上訴人必須賠償，但被上訴人從未解決，否則被上訴人不會經過25個月才提告。兩造於
95 年8月達成協調前，被上訴人口頭答應可轉租或讓渡他人經營，並有承諾同意書，以致上訴人頂讓給黃建華營業，由黃建華支付租金，今日租賃糾紛原因是房屋漏水未解決無法營業所引起，並非單純支付租金的問題。本件租賃糾紛於97年4月發生時，被上訴人全未告知上訴人，致黃建華誤為上訴人與被上訴人都不理，才引起本件訴訟，三方面均有責任，原審判決未查明因而判決，是屬判決理由矛盾及不備理由之違背法令，應予廢棄等語。
三、法院之判斷：㈠經查，上訴人於92年06月20日向被上訴人承租系爭房屋，約
定租期自92年08月1日起至102年08月1日止，租金為每月16,000元，被上訴人已依約將系爭房屋交付上訴人使用，並同意上訴人分租予其他房客當二房東；嗣兩造因遷讓房屋等事件，於95年9月21日在台灣南投地方法院調解成立，合意調整租金為每月8,000元，並約定上訴人使用系爭房屋，如受行政機關裁處罰款應自行負責，及系爭房屋及基地如經徵收，上訴人不得請求補償，並應立即返還房屋；另上訴人自97年4月至99年7月止積欠系爭房屋租金25個月，合計20萬元等情，有房屋租賃契約書、台灣南投地方法院95年度投簡調字第45號調解筆錄及同意書影本附卷足憑，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡上訴人雖以：伊承租系爭房屋經營卡拉OK店，在96年8月1日
將卡拉OK店讓渡給訴外人黃建華，依讓渡書內容，系爭房屋租金約定由訴外人黃建華負責，且本件租賃糾紛係因97年4月風災屋頂漏水，要求被上訴人修繕被拒，致無法居住營業所引起，三方面均有責任云云置辯。惟查，依被上訴人立具之同意書記載，被上訴人所同意者係上訴人將系爭房屋分租予其他房客，並非同意上訴人之承租人地位可任意轉讓他人；再者，上訴人與訴外人黃建華所訂讓渡書，僅能證明上訴人與黃建華間有讓渡系爭卡拉OK店，暨約定系爭房屋租金由黃建華負責之事實，尚未能證明被上訴人同意將系爭租賃契約之承租人即上訴人變更為黃建華，故系爭租賃契約之承租人仍為上訴人，自屬無疑。再按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。是以，系爭房屋如於租賃期間有上訴人所稱修繕之必要，且應由出租人負擔費用，依上揭規定，承租人即上訴人自得定相當期限，催告出租人即被上訴人修繕，如被上訴人於該期限內不為修繕者，上訴人得終止契約或自行修繕而請求被上訴人償還其費用或於租金中扣除之，此亦為一般承租人就出租人拒絕修繕租賃物之情形下所為權利之行使。惟上訴人既未表明其業已定相當時間催告被上訴人修繕屋頂漏水，尚稱：97年4月因風災屋頂漏水致生本件租賃糾紛時，被上訴人並未告知上訴人，以致喪失協調時機云云，足認上訴人當時對系爭房屋屋頂漏水乙節並不知情，自無可能定期催告被上訴人修繕，上訴人既未定期催告被上訴人修繕，遑論被上訴人何有拒絕修繕可言。此觀上訴人所提催告修繕之存證信函係於100年4月27日所寄發，益見上訴人於上開積欠租金之期間並未催告被上訴人修繕，上訴人以被上訴人拒絕修繕為由積欠租金，洵無可採。縱認被上訴人有拒絕修繕之情事，上訴人亦得自行修繕後再向被上訴人請求費用或自租金內扣除，或向被上訴人終止租約，上訴人既未終止租約，亦未自行修繕漏水而得自租金扣除費用，徒以被上訴人未修繕系爭房屋漏水為由拒絕給付系爭租金，自屬無據。
㈢上訴人另稱：系爭房屋之基地為學校用地，隨時有被拆除之
危險，被上訴人明知違法仍出租系爭房屋，以致伊投資380萬元經營卡拉OK店，因無法申請營業登記而受罰云云。經查，兩造前因遷讓房屋等事件，於95年9月21日在台灣南投地方法院調解成立，調解成立內容「三、相對人（即上訴人）使用上開建物如受行政機關裁處罰款應自行負責。四、上開建物以及其基地如經徵收，相對人（即上訴人）不得請求補償，並應立即返還房屋」，為兩造所不爭，則上訴人對於系爭房屋可能被徵收拆除及無法營業登記因而受罰之處置，已與被上訴人達成合意，上訴人自不得就兩造已調解成立之事項再為主張，或執此再為抗辯，故上開抗辯，洵無足採。
㈣綜上所述，被上訴人依租賃契約法律關係，請求上訴人給付
20萬元，及自支付命令送達之翌日即99年8月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原判決為上訴人敗訴之判決，並適用民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，經核於法並無違誤，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 5 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 楊國精
法 官 張國華法 官 吳蕙玟上正本證明與原本無異。
不得上訴（＊訴訟標的價額逾150萬元者＊）如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。
中 華 民 國 100 年 5 月 27 日
書記官 廖日晟