臺灣臺中地方法院民事判決 100年度簡字第2號原 告 玉神股份有限公司法定代理人 崔淑蘭訴訟代理人 劉志清被 告 邱姳蓁當事人間損害賠償事件，本院於民國100年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸萬叁仟元，及自民國100年1月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元，由被告負擔新臺幣陸佰捌拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣陸萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國99年10月1日，訂立專任委託銷售契約書，約定被告將其所有坐落臺中市○里區○○○路○○○巷○○弄○號房屋（下稱系爭房屋），委託原告以新臺幣（下同）3,150,000元之價格銷售，委託期間自99年10月1日起至同年12月31日止，原告於買賣成交時，得向被告收取按實際成交價額4%計算之服務報酬。原告於同年12月3日，覓得訴外人李靜宜願以3,150,000元向被告購買系爭房屋，遂於同日向被告傳達買賣已成交之事，並與被告口頭約定於同年月18日下午2點，與李靜宜簽立房屋買賣契約書。惟原告嗣於同年月14日，將其代被告向李靜宜收取之定金200,000元，送至被告住處時，被告竟拒絕收受，並表示不願出售系爭房屋，經原告於同年月17日對被告寄發臺中英才郵局第2139號存證信函，促請被告依約於同年月18日下午2點，與李靜宜訂立買賣契約，被告仍不置理，是被告既違約不出售系爭房屋，自應依兩造所訂專任委託銷售契約書第8條第3項規定，加倍返還買方所支付之定金；另被告在收取買方定金後，因可歸責於己之事由而解除不動產買賣契約，應依同一契約第11條第2項規定，給付原告按成交價額4%計算之服務報酬126,000元（計算方式：委託銷售價格3,150,000×4%＝126,000)。再者，原告如促成被告與李靜宜簽立系爭房屋之買賣契約，本可向李靜宜收取買賣價格2%之服務報酬即63,000元，惟因被告拒不出售系爭房屋，致使原告無法取得該服務報酬而受有損失，被告亦應負責賠償。為此提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告389,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告抗辯：伊係於伊之小姑郭幸宜在原告公司擔任業務員期間，與原告簽訂上開專任委託銷售契約書，惟原告在伊簽約前，未依消費者保護法第11條之1第1、2項規定，給予伊審閱期間，復未依該契約第7條第2項規定，提供市場近3個月成交行情，供伊作為訂定售價之參考，故該契約應屬無效。又兩造在簽約10日後，已合意將系爭房屋之委託銷售價格，變更為4,280,000元，故原告雖於99年12月3日，覓得訴外人李靜宜願以3,150,000元購買系爭房屋，惟並不符合兩造所約定系爭房屋之最低售價，伊自得拒絕與李靜宜訂定買賣契約，則原告主張伊違約不賣系爭房屋，應加倍返還買方支付之定金200,000元，且仍應給付原告按銷售價格4%計算之服務報酬126,000元，另應賠償原告因伊拒絕與李靜宜訂立買賣契約，致原告無法向李靜宜收取服務報酬所受損害63,000元云云，均非有據等語，並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張：兩造曾訂定專任委託銷售契約書，約定由被告將其所有之系爭房屋，委託原告以3,150,000元之價格銷售，委託期間自99年10月1日起至同年12月31日止，原告於買賣成交時，得向被告收取按實際成交價額4%計算之服務報酬。
原告於同年12月3日，覓得訴外人李靜宜願以3,150,000元向被告購買系爭房屋，並已向李靜宜收取定金200,000元，惟被告表示不願出售系爭房屋予李靜宜，亦拒絕收受該200,000元定金，經原告以存證信函促請被告與李靜宜訂定買賣契約，被告仍不置理之事實，業據原告提出專任委託銷售契約書、買方議價委託書、買方定金收款憑證及存證信函各1份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張：被告違約不賣系爭房屋，應依兩造所訂專任委託銷售契約書中第8條第3項：「買方支付定金後，．．．如甲方（按即被告，以下同）違約不賣，甲方應加倍返還買方所支付之定金」規定，加倍返還買方所支付之定金；且被告在收取買方定金後，因可歸責於己之事由而解除不動產買賣契約，依同一契約第11條第2項：「甲方如有下列情形之一者，視為乙方（按即原告，以下同）已完成仲介之服務，甲方仍應支付委託銷售價格百分之四之服務報酬：㈡收取買方定金後，因可歸責於甲方之事由而解除不動產買賣契約者」規定，被告仍應給付原告按成交價額4%計算之服務報酬126,000元；再者，被告拒不出售系爭房屋，致使原告無法依據與李靜宜間之居間契約約定，向李靜宜收取買賣價格2%之服務報酬63,000元而受有損害，被告亦應如數賠償等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件應審究者，厥為：
㈠兩造所訂專任委託銷售契約書是否已生效？㈡㈠之結論若為肯定，被告委託原告銷售系爭房屋之價格，究
為3,150,000元或4,280,000元？㈢兩造所訂專任委託銷售契約若屬有效，原告以被告拒絕出售
系爭房屋為由，請求被告⒈加倍返還買方所支付定金，⒉給付該契約約定之服務報酬，及⒊賠償其因無法向買方收取居間報酬所受損害，有無理由？茲依序論述如下：
㈠兩造所訂專任委託銷售契約書業已生效：
⒈首按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1、2項固定有明文。惟上開規定之立法理由，在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。查兩造所訂上開專任委託銷售契約書，於第1頁最上方、所有約款之前，列有「契約審閱權」一欄，註明：「契約審閱期間至少為三日」，且被告在以上文字之正下方簽名蓋章，足見原告已提醒被告在簽約前，可行使其審閱契約權利；另依證人郭幸宜於本院100年3月1日言詞辯論期日到庭時，結證稱：被告係伊之嫂嫂，被告自99年10月1日開始委託原告銷售系爭房屋，伊當時在原告公司擔任業務員，亦係此一案件之承辦人；99年10月1日簽約當日，原告公司之副店長曾逐條向被告說明契約內容等語，顯見原告並無妨礙被告事先審閱契約，且其職員在被告簽約前，曾向被告解說契約內容，使被告得以充分了解契約條款。而被告在閱覽及明瞭上開專任委託銷售契約書所有條款內容後，既於同日在其上簽名蓋章，同意與原告成立該契約，顯係自願放棄審閱期間，依上說明，被告自不得於事後再以原告違反消費者保護法第11條之1規定為由，主張不受該契約條款之拘束，故被告抗辯：原告未給予其審閱上開專任委託銷售契約書之期間，該契約因而對其不生效力云云，要無可採。
⒉至於被告另抗辯：原告在伊簽訂上開專任委託銷售契約書前
，未依該契約書第7條第2項規定，提供市場近3個月成交行情，供伊作為訂定售價之參考等語，即便屬實，亦僅係原告是否因未履行該契約所定義務，而應對被告負債務不履行責任之問題，該契約要不因而歸於無效，是被告另以原告未依約提供市場成交行情供其參考為由，抗辯該契約為無效，仍非可採。
㈡被告係委託原告以3,150,000元銷售系爭房屋：
次查，兩造所訂上開專任委託銷售契約書第3條後段，已明白約定：「本委託期間及委託銷售總價得依甲乙雙方同意以書面變更之」，則兩造在締結該契約後，如欲變更委託銷售價格，自應以書面為之，始發生效力。是證人郭幸宜於本院上開言詞辯論期日，雖另結證稱：兩造所訂上開專任委託銷售契約書上寫的委託銷售價格是3,150,000元，但是原告之店長（按即原告於本件訴訟委任之代理人）嗣後找被告的配偶到原告之營業處所，說服被告之配偶將原本的一般銷售委託，改為專任銷售委託，並口頭答應被告之配偶，會將系爭房屋以4,280,000元賣出等語，然其所證述原告訴訟代理人口頭同意被告將系爭房屋賣價提高到4,280,000元一節，縱屬實情，該委託銷售價格變更之事，既未經兩造依上述契約約款形諸書面，自不發生效力。被告雖另提出原告在其網站上針對系爭房屋所製作、銷售價格定為4,280,000元之廣告，旨欲證明兩造已將系爭房屋之委託銷售價格提高至4,280,000元，然該廣告至多僅能證明被告係對外宣傳系爭房屋有4,280,000元之價值，藉此吸引有意購買之人與其議價，其上既無兩造之簽名蓋章，或任何有關該4,280,000元即為兩造合意變更之委託銷售價格等文字，自不得據以認定兩造就系爭房屋之委託銷售價格，已由簽約時之3,150,000元，以書面變更為4,280,000元。除此之外，被告未提出任何證據，證明兩造在訂定上開專任委託銷售契約書後，曾合意變更委託銷售價格為4,280,000元，並已作成書面，則其抗辯：
兩造就系爭房屋合意之委託銷售價格，應為4,280,000元等語，自非可採。
㈢原告依專任委託銷售契約書第8條第3項及第11條第2項約定
，請求被告加倍返還定金200,000元及給付服務報酬126,000元，與上述約款所定要件不符，不能准許；至其請求被告賠償63,000元，於法有據，應予准許：
⒈依兩造所訂專任委託銷售契約書第8條第1項前段：「契約成
立後，甲方同意授權乙方代為收受買方支付之購買不動產定金」之約定，可知：原告必在被告與買方成立買賣契約後，始有代被告收受買方所交付定金之權。原告雖主張：其覓得李靜宜願以3,150,000元之價格向被告購買系爭房屋時，其2人間即已成立買賣契約等語，惟為被告所否認。觀諸兩造所訂專任委託銷售契約書前文與第10條約定：原告係接受被告委託，仲介銷售系爭房屋，且買賣雙方價金與條件一致時，被告必須與原告仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」等語，顯見原告僅係受被告委託，居間為被告與有意購買系爭房屋之人，協商系爭房屋之買賣價格與其他條件，其並未經被告授與可代理與買方訂立買賣契約之權限，故原告促成李靜宜同意以被告所出價格購買系爭房屋，並將此事告知被告，僅係履行其身為居間人所負促成契約締結及報告締約情形之義務，被告與李靜宜並未因而即就系爭房屋成立買賣契約，蓋依民法第153條第1項規定，當事人必須有明示或默示之一致意思表示，契約始告成立，故原告主張被告在其與李靜宜議價成功時，即已與李靜宜成立買賣契約云云，並非可採。況且，原告自承：被告經其告知李靜宜願以3,150,000元購買系爭房屋時，乃拒絕出面與李靜宜訂定買賣契約，顯見被告在委託原告銷售系爭房屋期間，根本未與李靜宜接觸，或依專任委託銷售契約書第10條約定，與李靜宜簽訂任何契約，是其2人既未曾就系爭房屋之買賣條件互為磋商，自無所謂互相意思表示一致之可言。至於原告所提上開專任委託銷售契約書，及其與李靜宜訂定之買方議價委託書，乃被告與李靜宜各自與原告所訂契約，而非被告與李靜宜相互所為意思表示，故不能因為李靜宜在買方議價委託書中，就系爭房屋表示之承購價格，已符合被告在專任委託銷售契約書內所訂條件，即認被告與李靜宜就該不動產之買賣已達成意思表示合致。是被告與李靜宜既未曾就系爭房屋之買賣，互向對方為內容一致之意思表示，其2人自未就系爭房屋成立買賣契約，則依上開專任委託銷售契約第8條第1項約定，原告尚無權代理被告向李靜宜收受定金，故原告向李靜宜收取上開200,000元，並非基於被告授權所為收受定金之行為，其效力不得拘束被告，被告雖拒絕出售系爭房屋予原告，亦無須依該專任委託銷售契約第8條第3項規定，負加倍返還定金之義務，原告依該約款請求被告給付200,000元，要屬無據。
⒉次查，被告係拒絕收受原告向李靜宜收取之200,000元定金
一節，為原告所自承，且被告與李靜宜就系爭房屋根本未成立買賣契約，亦如前述，是被告要無上開專任委託銷售契約書第11條第2項所稱：在收取原告定金後，又解除不動產買賣契約之情事（蓋買賣契約既未成立，自無須解除），原告主張被告有該約款所定情事，依該條約定，應視為其已完成仲介服務，並據以請求被告給付按委託銷售價格4%計算之服務報酬126,000元，亦非有據。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條第2項前段及第231條第1項分別規定甚明。承上所述，原告既在兩造所訂專任委託銷售契約書所定銷售期間，覓得訴外人李靜宜願以該契約所定委託銷售價格3,150,000元，向被告購買系爭房屋，依前引兩造所訂專任委託銷售契約書第10條約定，被告即負有與李靜宜訂定不動產買賣契約之義務。惟被告拒不與李靜宜簽約，經原告催告仍置之不理，則被告就上述契約所定義務，已陷於給付遲延，原告自得本於前揭規定，請求被告賠償因遲延所受損害。次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，為民法第216條第1、2項所明定。原告主張：其若促成被告與李靜宜訂定系爭房屋之買賣契約，得向李靜宜收取按銷售價格2%計算之服務報酬63,000元等語，業據其提出被告不否認其真正之買方議價委託書為憑（參見該委託書第7條：「甲方（按即李靜宜）與賣方簽定不動產買賣契約書同時，應以現金一次支付買賣總價款百分之二服務費予乙方（按即原告）」，堪信屬實。而原告無法向李靜宜收取該63,000元服務報酬，既係被告不依兩造間之約定，與李靜宜簽訂買賣契約所造成，則原告顯然因被告就前揭契約上義務之遲延給付，致無法取得原本預期之利益，則原告請求被告賠償該63,000元，於法有據，應予准許。（原告對被告此部分損害賠償請求，雖未於起訴狀內或本院言詞辯論終結前，表明其法律依據，惟其既已表明請求之原因事實，即符合民事訴訟法第428條關於原告依簡易程序起訴時，就民事訴訟法第244條第1項第2款所定事項，得僅表明請求之原因事實之規定，本院應就原告主張之事實，適用法律而為審判，附此敘明）。
五、綜上所述，原告在兩造所訂專任委託銷售契約書約定之銷售期間，覓得願以被告委託之銷售價格3,150,000元購買系爭房屋之訴外人李靜宜，惟因被告拒不依上開契約約定，與李靜宜簽訂買賣契約，致使原告無法向李靜宜收取相當於銷售總價2%之服務報酬63,000元，而受有預期利益之損失，則原告請求被告賠償63,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年1月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，合於民法第231條第1項、第229條第2項、第233條第1項及第203條等規定，為有理由，應予准許。至原告依據上開契約書第8條第3項及第11條第2項約定，請求被告加倍返還定金200,000元及給付相當於銷售總價4%之服務報酬126,000元部分，依上說明，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
七、本判決原告勝訴部分，依本院就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序而為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，就此部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 3 月 15 日
簡易庭 法 官 鍾啟煒正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 15 日
書記官