臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1469號原 告 邱全興
鄭亦珊共 同訴訟代理人 柳正村律師被 告 薛玉枝上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國101年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告邱全興新臺幣肆拾萬元，及自民國一百年六月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應同意原告鄭亦珊向華南商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（000000000000號）領回履約保證金新臺幣肆拾伍萬元。
原告邱全興其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告邱全興預供擔保，得免為假執行。
原告邱全興其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，本以邱全興為原告，惟於民國100年9月21日具狀追加原告鄭亦珊，因原告二人請求之基礎事實係屬同一，並就原請求所主張之事實及證據資料得加以利用，揆諸上開規定，應予准許。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：兩造於99年12月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），約定被告將所有坐落臺中市○區○○○○段第323-2地號土地（面積6468平方公尺，應有部分264/100000），以及地上建號19829號即門牌臺中市○區○○路○○○號10樓之1建物（面積74.73平方公尺），連同陽台（7.33平方公尺），權利範圍全部（下稱系爭不動產）出售給原告邱全興，買賣價金為新臺幣（下同）355萬元，被告並同意由原告邱全興指定登記名義人為原告鄭亦珊。然因系爭不動產為國宅，被告於95年間買受時，曾向內政部營建署辦理國宅貸款，依當時國宅貸款約定，如被告出售系爭不動產，須先清償國宅貸款，始得辦理所有權移轉登記，是以兩造於100年4月27日在該不動產買賣契約書中特別增加第12條第6項約定：「民國100年
4 月27日雙方同意完稅款，民國100年5月12日，由買方鄭亦珊交付新台幣肆拾伍萬元整正，賣方薛玉枝出資新台幣伍拾萬元正，清償內政部營建署貸款新台幣壹佰柒拾伍萬元整正。」共同協力清償國宅貸款，而當天原告鄭亦珊與被告亦訂立華南商業銀行股份有限公司（下稱華南商業銀行）信託契約（下稱系爭信託契約），約定將簽約款35萬元、用印款45萬元存入華南商業銀行信託財產專戶，惟原告邱全興已給付簽約金35萬元予被告收受，用印款45萬元亦已存入華南商業銀行信託財產專戶，並申報土地增值稅及房屋稅，上開稅單業已於100年5月5日核發，但被告卻以未曾簽訂過系爭信託契約及不同意出資50萬元為由，拒不繳納稅金、交付所有權狀原本與印鑑證明書原本，亦未將簽約款35萬元存入履約保證專戶等，經原告邱全興分別於100年5月5日、100年5月10日、100年5月13日以臺中樹仔腳郵局第117號、第124號、第127號存證信函催告被告依約履行繳納稅金、印鑑證明書原本及交付所有權狀，否則解除不動產買賣契約書，而被告分別已依序於100年5月
5 日、100年5月10日、100年5月14日收受上開存證信函，卻仍置之不理，拒絕履行，被告顯遲延給付，此屬可歸責被告之事由；為此，爰依不動產買賣契約書第10條第2項約定，以起訴狀繕本送達為解除買賣契約之意思表示，並請求被告返還原告邱全興簽約金35萬元，並賠償80萬元之懲罰性違約金，以及同意原告鄭亦珊向華南商業銀行受託信託財產專戶領回45萬元。並聲明：㈠被告應給付原告邱全興115萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡被告應同意原告鄭亦珊向華南商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（000000000000號）領回履約保證金45萬元；㈢訴訟費用由被告負擔；㈣第一項聲明原告願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造在99年12月21日簽訂系爭不動產買賣契約書當時，僅
約定將系爭不動產買賣價金355萬元分為4期付款，即99年12月21日交付簽約款35萬元、100年1月28日交付用印款45萬元、100年2月15日交付完稅款及100年2月25日交付尾款180萬元，並未約定第12條第6項之事項，亦未約定簽訂信託契約。被告於簽約後第二天即99年12月23日就依代書陳鳳鑾指示將印鑑證明、房屋地價稅單及土地、建物所有權狀正本等相關資料交給代書陳鳳鑾，反而是原告未依約分別於100年1月28日、2月15日交付用印款及完稅款予被告，被告才依代書陳鳳鑾指示於100年2月17日取回印鑑證明及土地、建物所有權狀正本。又因原告一再拖延交付用印款及完稅款，被告為求買賣順利圓滿交屋始答應原告請求在系爭不動產契約書載明原告鄭亦珊為登記名義人，以及由原告代墊50萬元，並增加第12條第6項特別約定事項，惟原告仍藉口諸多拖延，並要求被告須簽訂系爭信託契約始願意用印、交付用印款，是以被告並未藉故拖延辦理過戶手續。
㈡被告於100年4月27日依代書陳鳳鑾指示與其一同前往華南
商業銀行辦理相關信託事宜，當時原告鄭亦珊並未到場，華南商業銀行專員沈玉霜告知被告依信託法，系爭信託契約屬自益信託契約，僅可以系爭不動產買賣契約書雙方當事人才可為信託契約當事人，被告在簽訂該信託契約前發現原告鄭亦珊已在該信託契約上簽名蓋章，被告詢問在場之原告邱金興，原告邱金興向被告稱系爭不動產是要登記給原告鄭亦珊，所以原告鄭亦珊可為信託契約當事人後，經由專員沈玉霜與代書指示在信託契約上簽名蓋章，而在被告簽約時，該信託契約附表第5條存續期間、第9條第1點欄位皆未勾選，且第9條第2點其他約定事項欄位亦為空白。惟被告於同年4月29日收到該信託契約正本始發現，原告擅自在附表第5條存續期間欄位填載存續期間至100年9月30日，且系爭不動產契約書所有相關文件依信託契約第6條第6項第1款係要交予華南商業銀行保管，原告卻在第9條第1點欄位勾選所有文件由代書陳鳳鑾保管，以及在第9條第2點其他約定事項欄位填寫：「甲乙方同意簽約款35萬元俟完稅款95萬元一併交付。」被告並於當日受華南商業銀行通知該信託契約以非系爭不動產買賣契約雙方當事人為該信託契約之當事人而無效。又被告本是答應原告代墊50萬元，原告卻故意在系爭不動產買賣契約書第12條第6項誤寫被告出資50萬元，且被告雖於100年4月27日在系爭不動產契約書上填寫簽收原告交付面額45萬元、支票號碼為FA0000000之支票，但原告僅將該支票影本印於系爭不動產契約書上，並未真正交付該支票正本予被告，且擅自在背書處偽造被告簽名自行存入信託專戶，嗣被告自100年5月2日起陸續以存證信函通知原告有偽造文書之情事，請求原告交付第二期用印款45萬元，惟原告迄今尚未交付。
㈢承上，系爭信託契約既然無效，且原告違約在先，被告自
無須繳納稅金、存入簽約款35萬元及交付系爭不動產相關文件，以免系爭不動產過戶予原告，況被告在簽訂系爭不動產契約書之前早已告知原告系爭不動產買賣需先清償貸款175萬元（即簽約款35萬元、用印款45萬元及完稅款95萬元）後，方可將系爭不動產產權過戶，故被告是須在原告交付完稅款同時交付系爭不動產相關文件予信託管理人即華南商業銀行，被告並無原告上開所述之情事，縱有上開情事，原告請求違約金顯屬過高。
㈣並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請；⒉訴訟費用
由原告負擔；⒊如受不利益判決，願供擔保請准宣告免於假執行。
參、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下（依民事訴訟法第270條之1第3項之規定，當事人就其主張之爭點，經依同條第1項第3款或第2項為協議者，應受其拘束。但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限。）：
一、兩造不爭執事項：㈠被告將系爭不動產出售予原告邱全興，買賣價金為355萬
元，兩造並於民國99年12月21日簽訂不動產買賣契約書，被告同意由原告邱全興指定登記名義人為原告鄭亦珊。
㈡兩造對於原證一之系爭不動產買賣契約書之真正均不爭執。
㈢原告邱全興已給付簽約金35萬元予被告收受。
㈣被告與原告鄭亦珊於100年4月27日訂立信託契約書，約定由華南商業銀行為履約保證。
㈤用印款45萬元已存入華南商業銀行信託財產專戶。
㈥本件買賣已申報土地增值稅，上開稅單於100年5月5日核
發，經原告邱全興分別於100年5月5日、100年5月10日、100年5月13日以臺中樹仔腳郵局第117號、第124號、第127號存證信函催告被告依約履行繳納稅金及交付所有權狀原本、印鑑證明書原本，否則解除系爭買賣契約，被告依序於100年5月5日、100年5月10日、100年5月14日收受上開存證信函；訴外人即承辦代書陳鳳鑾於100年5月13日以臺中樹仔腳郵局第128號存證信函催告被告履行完稅手續，並提出所有權狀原本及印鑑證明書原本辦理過戶手續，前揭存證信函業經被告收受。
二、兩造爭執事項（本院並依論述需要調整文字）：㈠被告與原告鄭亦珊於100年4月27日訂立信託契約書內容是
否真正、系爭信託契約是否無效？㈡被告拒絕繳納稅金履行完稅、提出所有權狀原本及印鑑證
明書原本辦理過戶手續，有無理由？㈢原告依系爭不動產買賣契約書第10條第2項之約定，以被
告經催告後遲延繳納稅金履行完稅、提出所有權狀原本及印鑑證明書原本為由，解除買賣契約，並請求被告返還簽約款35萬元，及同意原告鄭亦珊向華南商業銀行受託信託財產專戶領回45萬元，並賠償80萬元之懲罰性違約金，有無理由？被告抗辯違約金過高，請求酌減，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、被告與原告鄭亦珊於100年4月27日訂立信託契約書內容是否真正、系爭信託契約是否無效？㈠查系爭信託契約乃經被告親自簽立，為兩造所不爭執（參
本院卷第65頁反面、兩造不爭執事項㈣）。被告雖以原告鄭亦珊不得為系爭信託契約之當事人；且未給予審閱期間，該契約附表遭人偽造文書，認系爭信託契約為無效等語置辯。然查：
⒈被告以原告鄭亦珊不得為系爭信託契約當事人，而認系爭信託契約為無效，應不足採：
⑴查「委託人（以下簡稱甲方，本件即原告鄭亦珊）購買
出售人（以下簡稱乙方，本件即被告）所有或有權處分之不動產，雙方已簽訂買賣契約，為使買賣交易能順利進行，特委託華南商業銀行股份有限公司（以下簡稱丙方）管理買賣價金，並同意訂立信託契約」、「本契約目的旨在協助甲、乙雙方間不動產買賣交易順利進行。
甲方將買賣價金交予丙方，由丙方於甲方或甲方指定之登記名義人取得買賣標的產權後，依本契約約定方式辦理買賣價金之撥付。」系爭信託契約之前言、第1條有明文約定。
⑵原告邱全興及鄭亦珊二人為夫妻，為兩造所不爭執；而
原告邱全興與被告簽訂系爭不動產買賣契約後，以其妻即原告鄭亦珊為系爭不動產之登記名義人，亦核與社會常情相符；且該項約定亦經被告同意（參兩造不爭執事項㈠）。依系爭不動產買賣契約所示，交易當事人為原告邱全興及被告，原告鄭亦珊雖未符合系爭信託契約前揭約定所載購買系爭不動產之委託人，然衡酌系爭信託契約之目的乃為協助雙方不動產買賣交易之順利進行，亦即確保不動產買賣價金之撥付，以原告鄭亦珊為系爭信託契約之委託人並無礙於系爭不動產買賣價金之交付；另參以證人即華南商業銀行之承辦人員沈玉霜到庭證稱：銀行處理買賣信託，只是處理資金流程，並不管不動產買賣契約如何約定等語（參本院卷第156頁）。應認系爭信託契約以原告鄭亦珊為委託人無非是便宜之舉，尚難認此有何違反強行規定或公序良俗之處，當不至於令系爭信託契約歸為無效。從而，被告以原告鄭亦珊不得為系爭信託契約當事人，認系爭信託契約為無效，應不足採。
⒉被告以未給予審閱期間，認系爭信託契約為無效，尚非可取：
⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以
內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1第1項、第3項規定甚明。然而，系爭信託契約為訴外人華南商業銀行制訂之定型化契約，是以前揭審閱期間之保護規定，應係於消費者及制訂定型化契約之企業經營者間（即契約當事人與訴外人華南商業銀行）之契約爭議事件，方有適用；於本件兩造間應無適用之餘地。
⑵況且，上開規定係於92年1月24日所增訂，其立法理由
在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。如契約當事人已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達。更何況，於現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，對當事人而言，時效掌握之重要性未必低於契約審閱權，若已藉由其他方式瞭解契約內容，或基於其他考量，而決定放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所有以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期間，無異使交易遲延，消費者可能因而坐失商機，未必盡屬有利。易言之，若當事人於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟未有妨礙當事人事先審閱契約之行為，當事人有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係當事人自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。當事人事後始以審閱契約條款內容之期間未達規定期間，主張契約條款不構成契約之內容，其行使權利顯然違反民法第148條第2項所定誠信原則，應認契約當事人不得再為此主張。
⑶又被告業於系爭信託契約「本人茲聲明已於合理期間內
審閱本契約及受託人通告事項（風險預告事項）完畢」之欄位中簽章確認（參本院卷第14頁）；另本院審酌系爭信託契約內文字體並非細小；又被告與訴外人華南商業銀行間無任何權力隸屬關係，若對系爭信託契約內容有不了解之處，衡情當會向承辦人員即證人沈玉霜問明，當無在不清楚契約書權義關係下即草率於契約書上簽名之理。從而，被告之契約審閱權已獲得充分保障。被告抗辯未經其合理審閱，系爭信託契約或不利於被告之信託約款應屬無效，尚非可取。
⒊被告以系爭信託契約附表遭人偽造文書，認系爭信託契約為無效，亦不足採信：
被告雖抗辯：原告擅自於系爭信託契約附表第5條存續期間欄位填載存續期間至100年9月30日，且於第9條第1點欄位勾選所有文件由代書陳鳳鑾保管，並於第9條第2點其他約定事項欄位填寫：「甲乙方同意簽約款35萬元俟完稅款95萬元一併交付。」等語，並提出上開約定事項為空白之附表1紙為憑（參本院卷第47頁）。然經證人沈玉霜到庭具結證稱：該第9條第2項之約定事項乃伊填寫，因為契約有四期款項，但當時只有拿45萬元來，雙方約定等到第三期之95萬元進來時，第一期款35萬元一併存入專戶，會這樣填寫，是因為雙方如此約定；而被告會持有該份空白之附表，乃因當時兩造來了之後一直在討論35萬元之款項何時交付、如何交付，後來伊有告知雙方因為時間匆忙，信託內容尚未製作填載完畢，但因為被告表示要先看其他契約條款，故影印尚未填載完畢之附表予被告，嗣後伊有交付雙方各一份填載完畢、有主管簽具之完整契約等語（參本院卷第155頁）。
從而，被告抗辯系爭信託契約附表遭人偽造文書一節，尚難遽採。
㈡綜上，尚難遽認系爭信託契約係屬無效。
二、被告拒絕繳納稅金履行完稅、提出所有權狀原本及印鑑證明書原本辦理過戶手續，為無理由：
㈠查被告將系爭不動產出售予原告邱全興，買賣價金為355
萬元，並於99年12月21日簽訂不動產買賣契約書，被告同意由原告邱全興指定登記名義人為原告鄭亦珊（參兩造不爭執事項㈠）。依系爭不動產買賣契約書第3條約定：簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清簽約款35萬元；民國100年4月24日，雙方備齊移轉移轉登記所需證件及用印之同時，買方一次付清用印款45萬元。第6條約定：本約成立之同時，買賣雙方同意共同委任陳鳳鑾地政士代辦本標的物所有權登記、他項權利設定（變更）登記、測量、稅務、戶政、公證、提存…等即與本約業務有關之事項；此項委任以本契約殊為委任之證明，不另立委任書，並許諾委任地政士有民法第106條雙方代理之特別權限，且得逕行委任第三人為雙方複代理人。又上開35萬元之簽約款、45萬元之用印款，被告分別業於99年12月21日、100年4月27日簽收等情，有系爭不動產買賣契約書在卷可稽（參本院卷第5頁至第7頁、第40頁）。
㈡被告與原告鄭亦珊另於100年4月27日訂立信託契約書，約
定由華南商業銀行為履約保證（參兩造不爭執事項㈣）。依系爭信託契約書第3條第1項第2款之約定：備證款金額如附表第二條第二項所載，甲、乙方（甲方即原告鄭亦珊、乙方即被告）應於該款所載之至遲須完成備證日期（下稱最終備證日）前，完成買賣標的產權過戶所需書表用印及備妥相關證件，交予附表第三條所載之承辦地政士，甲方應於承辦地政士通知備證完成之日起三個營業日內，將本期價款交付丙方（即華南商業銀行），此有系爭信託契約書附卷可參（參本院卷第8頁至第14頁）。而該用印款45萬元已存入華南商業銀行信託財產專戶，亦為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈤）。被告質以原告邱全興迄今尚未交付45萬元之用印款一節，應屬誤會。
㈢又依系爭不動產買賣契約書第5條第3項約定：土地增值稅
納稅義務人為賣方（即被告），其稅額由賣方負擔。本件買賣已申報土地增值稅，上開稅單業於100年5月5日核發，經原告邱全興分別於100年5月5日、100年5月10日、100年5月13日以臺中樹仔腳郵局第117號、第124號、第127號存證信函催告被告依約履行繳納稅金及交付所有權狀原本、印鑑證明書原本，否則解除系爭買賣契約，被告依序於100年5月5日、100年5月10日、100年5月14日收受上開存證信函；訴外人即承辦代書陳鳳鑾於100年5月13日以臺中樹仔腳郵局第128號存證信函催告被告履行完稅手續，並提出所有權狀原本及印鑑證明書原本辦理過戶手續，前揭存證信函業經被告收受等情，為兩造所不爭執（參兩造不爭執事項㈥）。
㈣依系爭不動產買賣契約書第10條第2項約定：賣方（即被
告）如不履行所定各項義務時，即為賣方違約，買方（即原告邱全興）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約。揆諸前開說明，原告邱全興除應於簽約時給付簽約金35萬元外，並應於100年4月27日給付被告備證用印款45萬元；兩造均應於原告邱全興交付備證用印款之「同時」（即100年4月27日）交付系爭不動產所有權移轉登記所需文件（用印完畢）予指定之承辦地政士陳鳳鑾，以辦理所有權移轉登記及報稅等手續，然被告於100年2月17日取回印鑑證明及土地、建物所有權狀原本後，縱經原告及承辦地政士通知、催告，迄今仍未交付上開文件原本予承辦之地政士；且被告依約定有繳納土地增值稅之義務，然經催告後，亦未依約繳納土地增值稅。準此，原告邱全興依系爭不動產買賣契約書第10條第2項之約定，以起訴狀繕本送達為解除買賣契約之意思表示，自屬有據。
㈤被告雖以系爭不動產買賣契約書第12條第6項將代墊50萬
元填寫成出資50萬元，顯有詐騙之情為辯。惟查系爭不動產買賣契約書第12條第6項約定：「民國100年4月27日雙方同意完稅款，民國100年5月12日，由買方鄭亦珊交付新台幣肆拾伍萬元正，賣方薛玉枝出資新台幣伍拾萬元正，清償內政部營建署貸款新台幣壹佰柒拾伍萬元整正。」其上並有原告邱全興及被告以印文蓋印確認（參本院卷第7頁反面）；並經本院向兩造確認上開「賣方薛玉枝出資新台幣伍拾萬元」之真意為何，兩造均陳稱該50萬元乃係雙方當時約定由被告先行墊付之意（參本院卷第122頁反面）。被告另稱：100年4月27日增訂系爭約定時，原告（指邱全興）之岳母表示已經準備50萬元等語；原告亦稱：因為該約定要被告先出資50萬元確認之後，原告（指邱全興）向其岳母借錢，並傳簡訊予被告請其辦理過戶等語（參本院卷第123頁）。綜上，足認兩造增訂系爭約定之意乃係希望被告先行墊付該50萬元之價金，上開約定雖將「代墊」載為「出資」，然亦無礙於兩造締約時之真意；且嗣後原告亦自行籌得該50萬元之資金，足見原告並未有以上開約定即拒絕返還被告該50萬元之價金或用以減免系爭不動產買賣價金之意，自難認原告有何詐騙被告之情；被告所辯，自不足採。
㈥被告復以原告鄭亦珊不得為系爭信託契約之當事人；且未
給予審閱期間，該契約附表遭人偽造文書，認系爭信託契約為無效等語置辯，然被告所辯，洵不足採，業如上述。退步言之，縱認系爭信託契約係屬無效，亦無礙於系爭不動產買賣契約之效力，揆諸前揭說明，原告邱全興既然業已依法支付價金，被告即應依約交付不動產所有權移轉登記所需文件予指定之承辦地政士陳鳳鑾，被告以系爭信託契約係屬無效，而拒絕繳納稅捐、提出所有權狀原本及印鑑證明書原本辦理過戶手續，應屬無據。
㈦被告另以系爭用印款45萬元之支票遭人冒名背書而存入履
約保證專戶為辯。然兩造既然合意以履約保證專戶作為系爭不動產買賣價金之交付方式，並簽訂系爭信託契約，顯見被告亦同意原告將買賣價金存入該信託專戶，待指定之登記名義人即原告鄭亦珊取得系爭不動產所有權後，依系爭信託契約辦理買賣價金之撥付。至於上開支票之背書是否為他人偽造，則事涉刑事案件，核與系爭信託契約或不動產買賣契約之效力無涉，被告據此拒絕交付所有權狀原本及印鑑證明書原本，亦屬無據。
㈧綜上，被告拒絕繳納稅金履行完稅、提出所有權狀原本及印鑑證明書原本辦理過戶手續，為無理由。
三、原告依系爭不動產買賣契約書第10條第2項之約定，以被告經催告後遲延繳納稅金履行完稅、提出所有權狀原本及印鑑證明書原本為由，解除買賣契約，並請求被告返還簽約款35萬元，及同意原告鄭亦珊向華南商業銀行受託信託財產專戶領回45萬元，為有理由；被告抗辯違約金過高，請求酌減，亦屬有據：
㈠依系爭不動產買賣契約書第10條第2項約定：賣方（即被
告）如不履行所定各項義務時，即為賣方違約，買方（即原告邱全興）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償已收價款同額金額做為懲罰性違約金。揆諸前揭說明，原告邱全興以起訴狀繕本送達為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，請求被告返還簽約款35萬元，及同意原告鄭亦珊向華南商業銀行受託信託財產專戶領回45萬元，並賠償懲罰性違約金，應屬有據。
㈡然按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數
額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照），庶符實情而得法理之平。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗（最高法院95年度台上字第1095號判決意旨參照）。查系爭不動產買賣契約之用印款、完稅款及尾款原本應交付之時間分別為100年1月28日、同年2月15日、同年2月25日，嗣因原告邱全興資金不足，故雙方同意延後各期款項交付時間，用印款交付之時間改為同年4月1日，最後改為同年4月27日，完稅款及尾款則分別改為同年5月5日、6月2日，嗣於100年4月27日於系爭不動產買賣契約書增約第12條第6項，雙方約定完稅款之交付日期為同年5月12日等情，為兩造所不爭執（參本院卷第
122 頁），並有系爭不動產買賣契約書在卷可證。又參以因原告邱全興資金不足，委請被告先行代墊完稅款95萬元中之50萬元一情，足認被告對於系爭不動產交易，顯已付出相當之心力及誠意協助對造，且被告一再寬限原告邱全興交付價金之日期，原告邱全興就系爭買賣價金業已享有一定之期限利益。另酌以系爭不動產如可依約於100年6月間交屋，原告邱全興自斯時起即可享有使用系爭不動產之利益；及原告邱全興如以上開已交付之80萬元價金自100年5月間起至本院言詞辯論終結前，以法定利率年息百分之五計算其可能獲得之利息收入等上開一切情狀，本院認原告請求被告給付違約金80萬元，尚屬過高，應酌減為5萬元，方屬適宜。
四、綜上所述，原告依據系爭不動產買賣契約，請求被告應給付原告邱全興40萬元（計算式：35萬＋5萬＝40萬），及自起訴狀繕本送達翌日即100年6月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；暨被告應同意原告鄭亦珊向華南商業銀行受託信託財產專戶（000000000000號）領回履約保證金45萬元，均為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告邱全興陳明願供擔保請准宣告假執行，經核其勝訴部分，因本判決所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院應依職權宣告假執行，原告邱全興此部分假執行之聲請，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示。被告陳明願供擔保，聲請免為假執行宣告，就原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告邱全興其餘假執行部分之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 顏世傑
法 官 黃峻隆法 官 陳俞伶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
書記官 江慧貞