臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1538號原 告 有成不動產有限公司法定代理人 鄧慶志訴訟代理人 林軍男律師複 代理 人 李杏如被 告 林暖惠上列當事人間給付報酬事件，本院於民國100 年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、陳述及答辯要旨：
一、原告方面：㈠原告起訴主張：原告為「有巢氏房屋八期加盟店」房仲公司
，於民國100年4月18日受被告委託就其所有坐落：臺中市○○區○○段○○○○○號之土地（權利範圍全部）及坐落其上第814建號（即門牌號碼為臺中市○○區○○路2 段348號）房屋（下稱系爭房地），提供買賣仲介服務，委託銷售總價新臺幣（下同）2008萬元，被告並同意支付原告本件成交總價4%作為服務報酬。本件委託案，透過原告之居間仲介，已於
100 年5 月6 日尋得買主訴外人黃名將，願意出價以2050萬元購買系爭房地，其之出價已高於被告前開委託之銷售底價2008萬元，被告並同時以賣方代理人之身份代為收取訴外人黃名將支付之50萬元訂金，則系爭房地之買賣契約應已成立並生效力。詎料，原告於尋得買主後，多次以口頭並以簡訊通知被告請其出面與訴外人黃名將簽訂正式買賣契約，被告卻故意不出面履行簽約，甚者未經兩造同意或協商即以簡訊告知原告要求片面解約，隨後並以存證信函單方變更兩造約定之委託仲介條件，其之要求與一般交易常情不符。前述被告之所為，已然違反兩造居間契約，應負債務不履行之損害賠償責任；且被告顯係故意使原告委託仲介之條件不成就，並係故意以違背善良風俗之方法加損害於原告之居間債權，爰依民法第100 條、第101條、第184條提起本訴，原告請求被告給付本件服務報酬82萬元（計算式：2050萬元×4% =82萬元）。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告82萬元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈本案原證1 之買賣「銷售同意書」，被告於簽立之前業已
行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之所有內容無誤，並在該欄位簽名確認。簽立之後，被告亦持有繕本可隨時閱覽其內容，簽署之後也已歷經相當時日。本件被告非無知之人，因此本件原證1 買賣銷售同意書之相關約定內容，應已有足夠時間及資訊瞭解其內容，不能諉為不知，則被告抗辯以其簽約前未審閱契約書三日以上，主張系爭契約關於違約處理之約定應屬無效，即無足取。
至於銷售底價寫在何處應不影響其效力。
⒉被告以存證信函單方變更兩造約定之委託仲介條件，要求
本件「買賣總價2150萬元須一次於簽約後全部以現金支付」，惟一般實務之交易慣例均分期給付且需辦理銀行抵押貸款；另要求「買方黃名將須承受系爭房屋3 年之租約到103年」，惟原定租約到101年即屆滿；復要求「要求以被告指定之代書代辦，並不作履約保證」，然依一般交易慣例係配合仲介指定之代書辦理，且本件依原證1 號之銷售同意書第5 條約定應作履約保證，顯然違背銷售同意書之約定，其所變更之前開委託條件亦與一般交易常情不合。
參最高法院86年台上字第2280號民事裁判意旨，被告片面終止兩造之委託銷售契約，違背兩造銷售同意書之約定，私自變更與一般交易常情不合之前揭委託原告銷售條件；嗣另以手機簡訊意圖恐嚇原告及買方黃名將，蓄意阻撓本件買賣契約之成立，則本件被告依契約或通常情形，應為一定之行為使其條件成就（出面與買方黃名將簽定買賣契約），然被告竟為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，並片面終止兩造之委託銷售契約，另以恐嚇原告及買方黃名將之不法方式蓄意阻撓本件買賣契約之成立，被告即係以不正當之消極行為及積極行為阻止本件條件之成就，依民法第101條第1項規定（居間契約因需買賣契約成立方得請求仲介報酬，原非另作條件之約定，然於此情形，應可類推適用），應視為本件條件業已成就，被告自應支付原告本件服務報酬。
⒊稽引最高法院84年台上字第2925號民事裁判意旨，本件原
告居間媒介已經就緒，並通知買賣雙方，而被告卻故意拒絕訂約，依誠信原則，被告仍應支付原告本件服務報酬。
再稽之前引臺灣高等法院89年上易字第695 號民事裁判意旨，本件原告確已於兩造所定銷售期限之前，覓得合乎條件且超出被告委託銷售底價之買主黃名將，且已於委託期限屆至前將該情通知被告，並接洽協調買賣雙方正式簽約事宜，卻因被告之消極不作為，拒不出面簽約，以至未能與買方黃名將正式締結買賣契約，依此，堪認原告就與被告之委託銷售契約，原告已完成契約之給付義務，被告自應支付原告本件服務報酬。被告之所為，係故意以違背善良風俗之方法加損害於原告之居間債權，被告自應賠償原告相當於本件服務報酬之損害。
⒋被告所指「無故洩密」、「惡意隱匿成交行情」、「未檢
附標的現況說明書給買方過目」、「被告之指述與證人黃明將之證詞不符」、「居間人涉及詐欺、脅迫及恐嚇」云云，原告不知所云，亦不知被告憑據之事實為何，且與實際之情形不符，原告爰均否認之，此應由被告先負舉證責任以實其說。
⒌原告收到訴外人黃名將交付之斡旋金並通知被告履約，被
告即以簡訊告知要終止合約且不願履行契約，不是原告沒有把斡旋金交給被告，是被告不願意收受。
二、被告則以：㈠被告於與原告簽訂之銷售同意書，約定銷售委託價為2380萬
元，原告未給予被告三天之審閱期間。今原告提出之價格雖超過2008萬元之底價，但未達約定之銷售價格，仍需經被告之同意買賣契約才會成立，兩造間之銷售同意書未有以變更契約書另為其他約定，故房地買賣契約並不成立，原告即無權利向被告請求仲介費用。
㈡原告將賣方出售系爭房地之底價2008萬元書寫於委託書上，
雖此金額是被告之意，但卻是原告書寫其上，原告未向被告解釋底價之意思。被告之真意為「2008萬元」是指被告不同意系爭房地低於此價格成交，若是在2008萬元至2380萬元間，亦必須被告同意才算成交。再者依現行不動產仲介條例，原告不應該將底價書寫在銷售同意書上，訴外人黃名將到庭證稱委託價額及底價其均已看過，原告之行為有違公平交易原則，損害被告之利益。
㈢原告於100年5月6日約訴外人黃名將於當晚9時30分以1950萬
元之價金與被告洽談本件委託。但被告於約定時間前先行到達並向原告表明提高出售價金之底價。原告未依據公平交易法第6條第2項之規定，提供同一地區之3 個月內之成交行情予被告參考，有系爭房地隔壁戶以2580萬元成交之契約可參，本件委託成交價格差異過大，原告有違銷售同意書第6 條受託人之義務。又本件銷售委託為「一般委託」，非「專任委託」，依不動產管理條例「一般委託」可隨時終止與仲介方之委託，且可自行銷售或委由多方仲介銷售，故被告於發現原告惡意隱瞞成交行情及違背居間人對底價保密義務，被告終止契約實有理由。
㈣訴外人黃名將出價2050萬元之斡旋金50萬元，被告未曾見過
該筆金額之支票或款項亦未曾簽收，原告若未經被告授權代為收受，原告行為違反銷售同意書第6條第7款，應視為不同意授權。又原告主張將此斡旋金轉為定金，非原告與被告間銷售同意書內之約定，不得以此拘束被告。
㈤系爭房地於被告委託與原告銷售之時，即提出系爭房地現仍
出租予訴外人詹育娟開立「寵貓園」，且租約至101年6月30日止，另有約定雙方於101年7月1日起至103年6月30日止訂立新租約及租金等事，有被告與訴外人詹育娟間之房屋租賃契約書為憑，然原告卻只於不動產買賣意願書上只簡略寫上租約至101年6月30日，明顯隱瞞，有礙交易安全。並因此使訴外人黃名將誤以為可以立即使用系爭房產，訴外人黃名將知悉系爭房地另有三年之租約約定，已向被告表明不願承受此租約約定，原告將其所付之斡旋金以轉為定金為由不願退還，然被告至始未曾收受該筆斡旋金額，實係原告違反消費者保護法第6條第1項善良管理人之責，原告既違約在先，不應請求被告給付報酬。
㈥原告之受僱人陳中鴻、許振武、陳伯仁三人曾於100 年5 月
6 日協談時，將被告帶至另一洽談室以言語恐嚇、威脅必須簽約，並將被告留置於隔日凌晨12時40分，經被告設法才脫身。隔日又至承租方店內再次威脅逼迫簽約，且對於斡旋金、仲介費說詞反覆，承租方詹育娟、陳映慈均可作證，原告實有恐嚇、威脅被告之行為。
㈦並聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊願供擔保請准免假執行。
貳、法院之判斷：
一、兩造於100年4月18日就被告所有之系爭房地簽立一般委託居間契約，約定原告就系爭房地提供買賣仲介服務，於系爭房地買賣成立後，被告須給付原告成交總價4%之服務報酬，而原告於100 年5月6日尋得證人黃名將願意出價2050萬元購買系爭房地等情，為兩造所不爭執，復有系爭房屋之銷售同意書、不動產買賣意願書各一份（均為影本）在卷可憑，並經證人黃名將於本院審理時證述在卷，堪信為真。
二、被告主張系爭銷售同意書審閱期不足，契約無效，有無理由？㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2 項定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某定型化契約條款，致無法充分瞭解該條款之內容，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
㈡被告主張：定型化契約應提供三天審閱期，依信任原則雖有
簽名，但並未給予三天時間審閱，故應在附帶條例上證明有提供三天審閱期且簽名確認，請原告提出有提供三天審閱期之證據，否則依消費者保護法第12條第1 項規定契約無效云云。查系爭銷售同意書為原告單方提出之定型化契約條款作為契約內容之全部而訂定之契約，為原告所不爭執，依據消費者保護法第2條第9款規定，固屬定型化契約，而有前開審閱期間規定之適用。又系爭銷售同意書上記載「依內政部公告：委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。（請就下面選項擇一簽名）⒈委託人業已行使契約審閱權，並已充分暸解本契約書及其附件之內容無誤。」被告並於該選項旁之簽名欄內簽自簽名，有該銷售同意書影本在卷可憑，並為被告所不爭執，則依系爭銷售同意書所呈現出之文意，可認被告於簽訂系爭委託銷售契約書時，已行使契約審閱權並充分瞭解系爭契約之內容，且原告並未有妨礙被告事先審閱契約之行為，縱被告於簽約前並未有3 天以上之審閱期間，被告亦係自願放棄審閱期間之權利而同意與被告成立契約關係。原告主張依系爭銷售同意書上被告親自簽名可證明被告已行使契約審閱權，自已善盡舉證責任，被告欲再行爭執未行使契約審閱權，自應轉應由被告負舉證責任，惟被告就此未能具體舉證，其前揭主張即非可採。又縱令被告於簽約前並未有3 天以上之審閱期間，然其既持有系爭委託銷售契約書而得隨時查閱，而自簽約日即100年4月18日起至原告覓得買家黃名將並與之簽訂「不動產買賣意願書」之100 年5月6日止，中間相隔二星期有餘，於此期間被告皆未主張原告未給予審閱期間，難認其有未能充分瞭解契約內容，致造成不公平之情事，是以，被告既因已充分瞭解系爭契約之內容而自願放棄審閱期間，且於簽約後至原告覓得買家中間長達二星期有餘之期間均持有系爭銷售同意契約書而得隨時查閱，自不得再以原告未予其相當之審閱期為由，主張系爭委託銷售契約書無效，是被告抗辯原告違反誠信原則，主張依消費者保護法第12條第1 項規定契約無效云云，自非可採。
三、本件系爭房地之買賣契約是否成立？被告是否應支付仲介報酬？㈠原告於100 年5月6日尋得買主黃名將前，系爭房地並無其他
買方符合被告售價而承諾買受等情，此為兩造所不爭，故於
100 年5月6日之前原告並無媒介成立任何買賣契約，應堪認定。
㈡原告主張於100 年5月6日尋得買主黃名將願以2050萬元購買
系爭房地，已高於被告前開委託之銷售底價2008萬元，原告並同時以賣方代理人之身份代為收取黃名將支付之50萬元訂金，系爭房地之買賣契約應已成立生效云云。然：
⒈系爭銷售同意書上約定：「甲方（即被告）同意乙方（即
原告）可為買賣雙方之代理人，買方出價達到委託價額時，乙方得安排買賣雙方簽約事宜，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。」據此，兩造約定系爭房地買賣契約成立生效時點為原告收受買方定金時。而依原告與買方黃名將簽立之不動產買賣意願書之約定：「自簽立本意願書至100年5月12日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方（即被告）接受買方之承買價及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人（即原告）得全權代理買方將幹旋金視同定金交予賣方。」則須被告接受買方承買價時，買方交付之斡旋金方得視同定金。
⒉本件被告並不同意買方黃名將所出之2050萬元之承買價格
，姑不論該承買價格是否已達委託價額，依前揭不動產買賣意願書之規定，因被告不同意此承買價格，上開50萬元之斡旋金無法視同定金，原告即不得主張以被告代理人身分將上開斡旋金視同定金而代被告收取。原告所收取之50萬元仍屬斡旋金並非定金，則依系爭銷售同意書上開約定，系爭房地之買賣契約尚未成立，原告主張已代被告收受定金50萬元，係爭房地買賣契約業已成立云云，即無可採。
⒊系爭銷售同意書中記載「買賣契約成立生效時，甲方（即
被告）應給付成交總價4%之服務報酬予乙方（即原告）」，惟本件系爭房地之買賣契約並未成立，業如前述，原告即不得向被告請求服務報酬。
四、被告所為是否違反系爭居間契約，應負債務不履行之損害賠償責任？是否故意使原告委託仲介條件不成就？是否故意以違背善良風俗之方法加損害於原告之居間債權？㈠系爭銷售同意書上同時記載「委託價額2380萬元」、「底價
2008萬元」，應如何解釋？⒈按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，
以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨參照）；又按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例意旨參照）。查系爭銷售同意書上同時記載「委託價額2380萬元」、「底價2008萬元」之兩種不同委託價額，則雙方訂約時之真意為何？為何會書立兩種價額於同一居間契約上？即值推敲。
⒉房屋仲介服務契約之性質，應係房屋仲介業者提供媒介房
屋買賣服務，促成賣方與買方交易，並收取服務報酬，其報酬收取之合理基礎，應在於提供符合買、賣方目的之仲介服務，自無為保障仲介業者報酬收取而不當限制買方或賣方締約自由之理。況在買賣契約未成立之委託期間內，賣方在最初委託價格範圍內，如果僅能調低售價，不能再予調高售價，將大量限縮消費者委託仲介服務之意願，對仲介業者未必有利。被告雖先與原告簽立「委託價額2380萬元」，又再由原告經被告同意以書寫方式記載「底價2008萬元」，卻未將原來「委託價額2380萬元」之約定塗銷，由此未塗銷原訂委託價額之行為而言，被告並未捨棄2380萬元此一委託價額，原告就此亦同意之，方未刪去此段約定，是原告主張買方黃名將願以2050萬元承買，超過底價2008萬元，被告即應出售系爭房地云云，並未考量系爭銷售同意書中尚有另一「委託價額2380萬元」，且拘泥於「底價」之字面意義，顯不當限制被告之締約自由，自難認係合理之契約解釋。本院綜觀兩造於同一居間契約列出兩種委託價額，且未將先前所列較高售價之「委託價額2380萬元」刪去等情，而認當時契約真意應為「若買方出價在2008萬以下，則被告（即賣方）不考慮出售系爭房地，若買方出價在2008萬至2380萬間，被告可與買方就其所出價格與2380萬間再行議價，若買方出價超過2380萬元，被告即願出售系爭房地」，方能合理解釋為何同一居間契約會有兩種委託價額，同時亦能保障買賣方之締約自由。⒊依交易慣例，賣方於委託房仲業者居間仲介房屋買賣時，
書立於居間契約之委託價額多高於心目中之底價，以求能以較高之價格出售房屋，而該底價通常亦經賣方列為機密，隱藏於心中，以使仲介或買方無法窺知底價，以免買方以高出底價甚少之價格出價；縱仲介或買方查知賣方底價而以高於底價甚少之價格出價，因未超過委託價額，賣方並無庸出售房屋，買賣售方因無法達成買賣合致而不成立買賣契約，仲介方亦不得強迫賣方出售房屋，此為事理所明。而本件被告竟將心中底價記載於系爭銷售同意書，已與交易慣例不符，姑不論基於何種原因導致被告自曝底價，惟因先前簽立之「委託價額2380萬元」並未刪去，即可類推前述之交易慣例，買方黃名將縱出價2050萬元高於底價2008萬元，然未達委託價額2380萬元，被告仍有與買方黃名將議價之空間，此時身為仲介業者之原告應提供居間之服務，磋商協調出買賣雙方均可接受之價額，而非一昧要求被告接受買方僅高於底價42萬元之出價，並自行主張系爭房地買賣契約成立，原告之立場及做法顯屬可議，實有違締約自由之精神與原則。
㈡本件買方黃名將出價2050萬元，雖高於系爭銷售同意書之底
價2008萬元，然未超過委託價額2380萬元，被告自有與買方黃名將議價之權利，並非一定要與買方黃名將就系爭房地以2050萬元之價格簽立買賣契約，業如前述。被告事後不與買方黃名將簽約，係其締約自由之行使，要無違反系爭居間契約，即無債務不履行之損害賠償責任。又原告並未居間買賣雙方磋商出雙方均能接受之價額，其取得仲介報酬之條件本不成就，原告指摘係被告故意使條件不成就云云，要無可採；另原告居間報酬之條件並不成就，對被告並無居間債權，更難謂被告以違背善良風俗之方法加損害於原告之居間債權。
五、綜上所述，系爭房地之買賣契約並未成立，原告即不得向被告請求仲介報酬；又因買方出價並未超過2380萬之委託價額，被告仍保有是否與之締約之自由，要無負債務不履行或侵權行為損害賠償責任之餘地，是本件原告之訴無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃裕仁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
書記官 司立文