臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1765號原 告 王瑞拱訴訟代理人 駱威文律師被 告 于興華訴訟代理人 蔡素惠律師上列當事人間請拆屋還地事件，本院於民國100年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款定有明文。本件原告起訴請求被告拆屋還地及違約使用之損害賠償，並聲明：⒈被告應將坐落台中市○○區○○○段○○○號土地上之建物拆除。⒉被告應將上開土地返還予原告。⒊被告應給付原告新台幣（下同）89,512元。嗣於訴訟進行之民國100年8月18日言詞辯論期日追加假執行之聲請。再於100年9月27日言詞辯論期日減縮上開⒊請求為：被告應給付原告6萬元。復於100年11月24日更正上開⒈⒉之聲明為：⒈被告應將坐落台中市○○區○○○段○○○號土地上如台中市清水地政事務所收件日期文號100 年10月7日第461700號土地鑑定圖所示Ｂ部分面積457.97平方公尺之建物及Ｄ部分面積23.15平方公尺之混凝土拆除。⒉被告應將坐落台中市○○區○○○段○○○號土地騰空返還予原告。均核屬請求同一之拆屋還地及租賃契約所生之基礎事實，及擴張或縮減應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）坐落台中市○○區○○○段○○○號土地（下稱系爭土地）原由原告與其母即訴外人王陳玉串所有，原告與王陳玉串於98年7月10日共同將上開土地出租予被告，並訂有土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。嗣王陳玉串死亡後，由原告繼承取得該土地全部所有權，依民法第425條之規定，系爭土地上開租賃契約當由原告全部繼受。
（二）原告出租系爭土地時，並未同意被告興建房屋。系爭租賃契約第6條雖約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告及王陳玉串）同意繼續出租外，否則應拆除乙方自行搭建之地上物，並回復原狀交還甲方」，系爭租約14條左方並加註「即日期至98年8月10日為乙方（即被告）之建設期，不予支付租金予甲方（即原告及王陳玉串）」，惟所謂「地上物」非即房屋，「建設」二字非即興建房屋，是被告以此遽謂原告有同意其興建房屋云云，非有理由。
（三）被告承租後，擅自在系爭土地上興建違章建築，並將上開違章建築出租予他人使用。按系爭土地係臺灣省都市計畫保護區土地，即其土地使用分區管制係屬保護區，被告於保護區土地內興建違章建築，已屬供非法使用保護區土地。且在系爭土地上興建房舍，應依都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項第15款規定比照農業區之有關規定及條件，申請興建農舍，即應遵守農業用地興建農舍辦法第6條第3款規定，農舍建築面積至多不得高於該宗農地面積10%，被告自承系爭房屋均非農舍，亦非作農業使用，足認其屬供非法使用系爭土地，且被告興建之地上物面積達系爭土地面積86%，明顯破壞地形或改變地貌，自屬都市計畫法臺灣省施行細則第28條第2款明文禁止之行為，而為非法使用土地。故被告已違反系爭租賃契約第7條「甲方同意乙方得將租賃物一部分轉租予第三人，但不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」之約定。
（四）被告於系爭土地上興建之房屋面積達系爭土地面積90% （含防火巷及混凝土通道），且全部出租與他人，其餘10%土地係屬空地，非被告自己使用，顯與全部轉租無異，此亦違反前揭系爭租賃契約第7條之約定，及民法第443條第2項規定。
（五）被告因違反系爭租賃契約第7條之約定，及民法第443條第
2 項規定之情事，原告以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，被告已屬無權占有。爰依民法第767條及第455條規定，請求被告拆除系爭土地上之違章建物，及將系爭土地返還予原告，並依系爭土地租賃契約書第9條約定請求被告損害賠償律師費6萬元。並聲明：⒈被告應將坐落台中市○○區○○○段○○○號土地上如台中市清水地政事務所收件日期文號100年10月7日第461700號土地鑑定圖所示Ｂ部分面積457.97平方公尺之建物及Ｄ部分面積
23.15平方公尺之混凝土拆除。⒉被告應將坐落台中市○○區○○○段○○○號土地騰空返還予原告。⒊被告應給付原告6萬元。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告未舉證證明王陳玉串死亡及原告全部繼承系爭土地，本件當事人適格即有待釐清。
（二）被告承租系爭土地時即明白告知原告係為租地建屋轉租他人使用，故於系爭租賃契約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，否則應拆除乙方自行搭建之地上物，並回復原狀交還於甲方」，第8條約定：「租賃期間，租賃物之地價稅由甲方負擔；若產生之租賃所得稅、房屋稅、營業稅、水電等其他費用由乙方負擔；另若因乙方使用本租賃物而產生之罰鍰概由乙方自行負擔。」；除上開約定外，並加註約定：「即日起至98年8月10日為乙方之建設期，不予支付租金予甲方」。且系爭土地租賃契約於98年7月10日簽立，租期自98年8月11日起，至105年8月10日止，被告於每年7、8月間即簽發整年度之租金支票12紙交原告收執，原告按期提示支票兌領租金。觀之原告於100年7月5日始具狀起訴為本件請求，於100年7月11日猶提示兌領100年7月份之租金26,000元，原告並收受被告於100年7月29日將100年8月至101年7月之租金支票12紙，倘原告未同意被告於系爭土地上興建房屋，衡情應於被告建屋之初即出面制止或提出異議。
（三）被告於系爭土地上興建房屋後，將房屋分別出租予他人使用，房屋之承租人分別經營輪胎、廚具五金、檳榔以及汽車修理，均無致生危害於公共安全或有違反公序良俗之非法使用情形。徵諸系爭租賃契約第7條之約定，系爭土地面積543.27平方公尺，原告於系爭土地上興建房屋457.97平方公尺，其餘未建房屋之土地由被告自行使用，被告並未將系爭土地全部轉租予第三人，亦無違反系爭租賃契約之約定。遑論系爭土地租賃契約第7條既同意被告為一部轉租，原告自不得再援引民法第443條第2項規定終止系爭租賃契約。另被告興建房屋有無申請建築執照，係認定系爭土地上之房屋是否為違章建築，僅涉及營建管理事務，與土地或房屋之使用是否違背法令無涉。即使於系爭土地興建房屋有違反區域計劃法等相關土地使用管制規定，亦屬契約雙方當事人有無共同違反該管制規定之情形，並非被告單方面違反。原告明知並同意被告於出租土地上興建房屋，亦有違反相關土地法規之虞等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。若受不利之判決，願供擔保請准宣告免於假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告與原告、王陳玉串於98年7月10日簽訂系爭租賃契約，由原告及王陳玉串共同出租坐落台中市○○區○○路○○號面積543.27平方公尺之土地予被告，租賃期限7年，自98年8月11日起至105年8月10日止，並訂有土地租賃契約。
（二）系爭土地之所有權原為原告應有部分3分之1、原告之母王陳玉串應有部分3分之2。嗣原告於100年5月15日因遺囑繼承取得系爭土地權利範圍全部。
（三）系爭土地面積543.27平方公尺，目前有防火巷（堆放廢輪胎）5.78平方公尺（即臺中市清水地政事務所100年11月2日清地二字第1000016629號函所附鑑定圖所示Ａ部分）、被告所興建之鐵皮屋占用457.97平方公尺（同圖所示Ｂ部分）、空地2處各29.61平方公尺及26.76平方公尺（同圖所示Ｃ、Ｅ部分）、鋪設混凝土道路23.15平方公尺（同圖所示Ｄ部分）。
四、本院得心證之理由：
（一）原告為本件適格之當事人：系爭土地於系爭租賃契約成立時，所有權為原告應有部分3分之1，原告之母王陳玉串應有部分3分之2。嗣王陳玉串死亡，原告乃於100年5月15日因遺囑繼承取得系爭土地權利範圍全部，並於100年6月23日移轉登記予原告，有系爭土地登記簿謄本附卷可證。故原告直接繼承其母王陳玉串之出租人地位，而為系爭租賃契約之唯一出租人。原告為本件適格之當事人，合先敘明。
（二）系爭租賃契約成立時，出租人有同意被告於系爭土地上建築房屋，且被告並無違反系爭租賃契約之事由，原告終止系爭租賃契約之意思表示不生終止效力：
１、原告主張出租系爭土地時，並未同意被告興建房屋，被告則辯稱原告同意被告於系爭土地上興建房屋。依系爭租賃契約第6條約定：「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（指出租人）同意繼續出租外，否則應拆除乙方自行搭建之地上物，並回復原狀交還於甲方」；第8條約定：「租賃期間，租賃物之地價稅由甲方負擔；若產生之租賃所得稅、房屋稅、營業稅、水電等其他費用由乙方負擔；另若因乙方使用本租賃物而產生之罰鍰概由乙方自行負擔」；並於第14條左方空白處加註約定：「即日起至98年8月10日為乙方之建設期，不予支付租金予甲方」等語，有系爭租賃契約書在卷可憑。復據證人即系爭租賃契約見證人永春不動產中港店職員陳德卿（偏名陳信宏）到庭結證稱：「契約書是我們公司提供的，雙方有逐條修改。手寫的部分是我寫的」、「（當時被告為何要向原告承租土地？）因為要興建鐵皮屋，然後再出租，…並沒有約定一定要蓋鐵皮屋，是指可以蓋房舍」、「（簽約時，原告是否知道被告要在上面蓋鐵皮屋？）知道，且當時原告也知道被告是要部分自己使用，部分要再出租」、「（契約書附註有提到建設期是何意？）因為當時是空地，是給承租人在上面蓋建物的期間免除租金」、「原告委託我，經過我製作廣告，才找到被告來承租土地，被告說要搭蓋建物，一部分被告自己使用，一部分被告要轉租，原告也知道這件事，也有同意。在簽約前，兩造在我的公司有先見面談過了，這時候就有同意了」等語（參100年9月27日言詞辯論筆錄）。其證詞與租賃契約文意相符，堪以採信，足見原告明知並同意被告承租系爭土地為興建房屋使用，始會約定於興建房屋之建設期間免除租金、租賃期間之房屋稅由被告負擔，及租期屆滿若未續租則被告應自行拆除搭建之地上物。準此，被告辯稱原告有同意被告於系爭土地上興建房屋等語，自屬可採。
２、原告於簽訂系爭租賃契約書，既允許被告興建建物，並知被告將轉租他人，復於系爭租賃契約第7條約定：「甲方（指原告出租人）同意乙方（指被告）得將租賃物一部分轉租予第三人，但不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」，則原告主張被告違反民法第443條承租人非經出租人承諾不得將租賃物轉租於他人之規定，已屬無據。又系爭土地面積543.27平方公尺，土地現狀為防火巷（堆放廢輪胎）5.78平方公尺、被告所興建之鐵皮屋占用457.97平方公尺、空地2處各29.61平方公尺及26.76平方公尺、鋪設混凝土道路23.15平方公尺等情，有臺中市清水地政事務所100年11月2日清地二字第1000016629號函所附鑑定圖足資佐證，且被告自承將所興建之鐵皮屋分租予4人，可證被告僅利用系爭土地之一部分興建鐵皮屋，尚留有其他空地，而其轉租之行為，並未違反系爭租賃契約第7條前段之約定。原告主張被告將全部租賃物出租與他人，而違反租賃契約第7條之約定，亦無可採。
３、被告於系爭土地上興建之鐵皮屋，目前轉租予第三人東昇輪胎行（經營項目：保養、換油、底盤、定位、輪胎、鋁圈等）、聯合冷凍餐飲設備行（經營項目：冷凍冷氣、二手貨、餐飲設備等）、易客來檳榔攤、皇佳汽車保修廠（經營項目：歐美日名車，引擎、電機、冷氣、底盤、保養等）等4個店面經營，並無租賃契約第7條但書所稱供非法使用或存放危險物品影響公共安全之情，業據本院100年10月28日至系爭土地勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑。原告復主張被告在系爭土地上興建違章建築，非作農業使用，明顯破壞地形或改變地貌等，亦有違反都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項第15款、第28條第2款、及農業用地興建農舍辦法第6條第3款等規定云云。惟按，土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符，最高法院41年台上字第95號判例可資參照。準此，被告於系爭土地上建築鐵皮屋，縱使有如原告所指違反行政許可之情，亦與供非法使用有間。
（三）綜上所述，被告並無原告所指違反系爭租賃契約第7條之約定，及民法第443條第2項規定之事由，原告據以主張終止系爭租賃契約，要屬無據。原告以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，不生終止之效力，兩造間之租賃契約關係仍然存在，被告以出租人之身分使用系爭土地，自非無權占有。從而，原告依民法第767條及第455條規定，請求被告拆除系爭土地上興建之鐵皮屋及鋪設之混凝土，將系爭土地騰空返還原告；並依系爭租賃契約第9條之約定，請求被告給付因違反系爭租賃契約所支出之律師費6萬元，為無理由，應予駁回。
五、本件原告之訴既無理由，則其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 12 月 20 日
民事第三庭 法 官 陳宗賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 20 日
書記官