臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1884號原 告即反訴被告 李惠湛原 告即反訴被告 李惠華上二人共同訴訟代理人 李蕙名被 告即反訴原告 幸福台灣管理委員會法定代理人 鄭光清訴訟代理人 林一杉
陳坤發上列當事人間撤銷區分所有人會議決議事件，本院於民國100年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
(一)原告李惠湛、李惠華及訴訟代理人李蕙名為同胞姊妹，於民國97年初向建商中屋國際股份有限公司購買台中市○○區○○路○○○巷○弄○○號及台中市○○區○○路○○○巷○弄○○號兩棟透天式房屋，管委會訂編號為L13及L39。因社區規約並未規定如何繳交共用部分管理費用，管理公司告知要依規定繳納費用，李蕙名曾要求查看相關文件，管理公司僅虛偽應付。自原告交屋以來，每期皆繳交以權狀謄本記載坪數，扣除停車位約定坪數，以每坪新台幣（下同）23元繳付管理公司，此有每期收據證明。直至98年6月左右，原告向被告請求查閱社區財務帳簿，遭被告拒絕，李蕙名轉向台中縣區公所求助，公所向被告發函，才讓李蕙名查閱。原告查看帳本始知，社區共342戶，僅透天32戶的車位被收取管理費，即共有之應有持分（含車位持分）加專有部分，每坪23元計算，其他區分所有權人皆是以「共有之應有持分扣除車位持分加專有坪數，以公寓每坪35元，店面每坪18元計算」。按幸福台灣規約第2條第4款規定，停車空間應依與起造人之約定使用約定專用停車位。原告的車庫皆與建商明訂車位為「約定專用區之車位」，且有附車位圖說，註明此二車位為獎勵車位，鐵門內為私人停車空間，與鐵門外的平面車位不同，車庫的水電、樓地板及鐵門維護皆由區分所有權人負擔費用，其他平面車位使用公共照明、監視系統、人員清潔、車位維護皆由被告負責，故原告向被告反應並要求查看「社區財務管理辦法」的公告，但遭被告回絕。原告數次以存證信函向被告說明原告的車庫是約定專用並非共用，雖起造人第一次登記為共用部分，但車庫的使用其實與專有無異，是公寓大廈管理條例第2條第5款規定之約定專用，被告將約定專用車庫當成共用，收取管理費，應要有個合理解釋。經李蕙名向台中縣府陳情，縣府亦有函請被告應重視區分所有權人權益，且應公告「財務管理辦法」，但不見被告公告，也沒解釋，並多次以存證信函要原告繳交約定專用車位之管理費，且將L39、L13欠繳管理費之非事實公告於社區供公眾出入之公告欄上，再於99年7月份委員會議製成會議記錄，表示L39 （李惠華）欠繳管理費，以此侮辱原告，要原告交出非共用部分之金錢，嗣於99年l0月4日向社區區分所有權人公告表示不再理會原告的陳情。且被告見原告不繳交約定專用之管理費，竟於99年11月11日以原告李惠華未繳交管理費之不實事情，向縣府舉發。依縣府99年11月23日之回覆，說明公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「...共有部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。...」原告每期皆繳交以謄本登記不含車位持分每坪23元之管理費用，何來有欠繳名下任何共用部分之管理費，原告請被告說明，但一直無書面說明為何原告必須繳交依公寓大廈管理條例第10條第1項規定「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔費用。」原告鐵門用電是原告付電費，遙控器僅原告可用，車庫既是私用，為何要繳交共用部分之管理費用，可知被告是將原告之車位持分當成原告專有部分之共有權利持分。99年8月3日主委葉瓊華給予原告李惠湛之信函表示，被告訂定商店1,600元，住宅每坪23元，店面每坪18元，大樓每坪35元，坪數以權狀謄本為準。被告為了要原告繳交地下室約定專用車庫之管理費，更於100年3月13日區分所有權人會議中，將原告所住之透天區約定車庫以多數決強行通過必須繳交不屬被告管理之非共用地區，以每坪23元計繳，主委黃學堅於會中問區分所有權人「贊成以現行收費方式者舉手？」，李蕙名當場表示反對，但不被接受。
(二)公寓大廈共用部分之應有部分，大致按各戶主建物及附屬面積之比例計算而來。被告所訂定之財務管理辦法，公寓每坪以35元計繳，透天每坪以23元計繳，店面每坪以18元計繳。
透天每坪23元收費看似有減少，不乘電梯及清潔的維護費用，但原告將每期（兩個月）管理費除以每戶以謄本登記，不含車位共有之應有部分，即俗稱公設坪數，得出公寓部分每坪公設收136元，透天院中院部分每坪公設l41元，店面（社區稱S區）每坪公設110元，另一種店面透天社區稱K棟，其實一棟兩個區分所有權人K棟2樓以上皆與院中院使用公共設施方式一樣，卻每坪公設收11l元。100年3月13日區分所有權人會議中，李蕙名曾舉表格為例，L39公設共9.79坪，被告訂收兩個月一期管理費2,759 元，同樣公設9.79坪的J棟如8J3，每兩個月一期的管理費為2,668元，李蕙名問區分所有權人，原告不乘坐電梯也無使用各樓梯間，屋內及屋外無消防設備，受信總機沒有院中院的使用空間，為什麼要繳交比有使用電梯及消防設備的公寓區分所有權人還要多的管理費？而不是訂跟K棟透天一樣每坪l8元即共用部分每坪111元的收費辦法。會議中另一位院中院所有權人林先生話還沒講完就被轟下台，前主委葉瓊華雖住院中院但急於賣房子，不為同為少數的院中院32戶住戶著想，造成院中院住戶長期被多數暴力，如社區年年抽水肥，獨有院中院水肥沒抽，反應對講機不通，皆不見修好。
(三)被告未依本社區所訂定之財務管理辦法向原告收管理費，而是以自訂之辦法向原告收取管理費用，經原告反對抗議，被告卻故意於第七屆區分所有權人會議中更改原訂的財務管理辦法，將被告自訂的收費方式納入規約。而被告所說「本社區關於管理費之收取方式及標準，業於第一次區分所有權人會議間，按各棟別之性質已有決議。」此為不實之陳述，事實為第一屆區分所有權人會議授權第一屆管委會，依本社區規約第l0條第3項之規定訂定本社區之財務管理辦法。被告於98年8月期間，已知原告告知溢收管理費之事，卻一再置之不理，於是原告以存證信函告知被告「原告將依幸福台灣財務管理辦法第2條第5款之收費方式與其他區分所有權人之計算方式一樣，不將每區分所有權人所購買之車位持分計入管理費中。」並非如被告所稱「原告以公寓大廈管理條例第l0條第1項規定為由，主張車位坪數不應計入管理費計算標準」及「李蕙名自訂之標準短繳管理費」。且有無經第一屆區分所有權人會議決議，自有會議記錄為證，再社區施行規約多年，規約是社區的法律，自無被告所言「慣行多年之歷史性社會事實。」故被告所主張之財務管理辦法，當然非本社區經區分所有權人授權第一屆委員會所訂定決議且施行之財務管理辦法。
(四)本社區主建物共342戶，車位權利範圍另編編號，共用部分僅登記一個建號129300建號，一個主建物編一建號對應此建物之共用權利範圍。停車位共編362個號碼，不論有無鐵門之停車空間，皆以一個編號對應此編號車位之共有部分權利範圍。車位有加鐵門，乃建商之原始設計，無非是要提高價金，所以鐵門內還是共用部分，僅是將此停車空間「約定專用」而已。本社區管理費雖非依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定「依區分所有權人按其共有之應有比例分擔。」但主建物之共用部分權利範圍，大致按主建物之比例計算而來，經起造者計算向政府單位登記，此比例不因所有權變更而有所異動，所以社區採專有部分加專有部分之共用權利範圍也算合理。本社區原訂之收費方式「坪數以權狀謄本記載為準」，此指依所有權為計算標準。依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之「全部」有使用，收益之權。共有建號129300 共用部分涵蓋地下2層至地上12層，除有鐵門的停車空間外，皆曰共用。故所有權人皆可使用全部共用部分，但也須負全部共用部分管理維修費用。而停車位共用持分之取得，非因所有權而來，乃是因須使用，並非可適用民法第818條，故無建號129300全部共用部分之使用權。因需要停車而購得共用建號129300共用部份之持分，然本社區停車空間除有鐵門有約定專用外，其他皆在開放空間，所以車位非所有權，不可專用，僅是取得車位之使用權。停車場既是共用使用部分，當然維護費用就由全部所有權人支付。再本社區大公電分攤予342個主建物，由342個區分所有權人出錢照明停車空間。原告不使用其車位，但也須支付每月之電費，社區更換開放停車空間之燈具LED燈，每一盞燈約花3,000元，也是由全部所有權人所繳的管理費中支出，並非編號219、220的車位使用者支付。故基於使用者付費之公平原則，使用公共資源，當然應付使用停車空間之清潔費用，所以本社區訂收汽車位清潔費，平面式每位每月200元，機械式每位每月300元。原告向建商購買之停車空間，皆依公寓大廈管理條例規定及本社區規約規定經全部區分所有權人同意，所取得之「約定專用」，此車位共有持分並非因主建物之比例計算而來，原告買的停車位，水電支出、使用、修理費用均是原告自行支出，管委會並未出錢代付，原告為何要繳共用部分之管理費。
(五)被告經區分所有權人會議授權訂定管理費的收取辦法，就應公平誠實的按各區分所有權人使用公設之多寡或依各區分所有權人按其共有之應有部分訂定。以下列舉本社區大樓所有權人，K棟所有權人及原告共有之應有部分及被告所訂的管理費做比較。
1.原告房子建號為1024建號，共有部分權利範圍為10萬分之376，扣除車位持分10萬分之224，得實際共有持分為10萬分之152，被告每期訂收7,760元。公寓J3棟，以建號1248建號為例，共有部分權利範圍10萬分之270，扣除車位持分10萬分之118，得實際共有之權利範圍為10萬分之152，被告每期訂收2,668元。同為透天型態的K棟，其實一棟有兩張所有權狀，以953建號與974建號，為同一棟。建號953之共有權利範圍為10萬分之172，扣除車位持分10萬分之118，得實際共有持分為10萬分之54。建號974共有權利範圍10萬分之356，扣除車位持分10萬分之224，得實際持分10萬分之132，建號953與建號974共有持分為10萬分之186，被告訂收每期2,680元。原告建號1024的房子共有之應有部分與公寓建號1248的房子，持分同為152，為何被告訂定不使用公共梯間及電梯的透天管理費每期比公寓多？共有之應有持分相同，住透天房子的住戶實際受益程度又比公寓少，被告如此訂定又不說明就有欠公平，違反誠信原則。
2.K棟與原告房子型態相同，K3（建號953與建號974）共有之應有持分共10萬分之186，比原告建號1024的共有持分152多10萬分之34，被告每期訂收2,680元。K3共用持分比建號1024共用持分多l0萬分之34，被告卻訂定管理費K3每期2,680元，建號1024每期2,760元，被告也沒說清楚為何如此訂定，這也違反公平誠信原則。
3.依本社區實際公共設施的使用，公寓各電梯設有感應卡，且梯間及電梯已分攤為小供電，自民國94年已有分管，公寓實際受益程度比店面、K棟、L棟多，自然應多繳管理費用。K棟與L棟共用部分大致相同，被告對K棟有優待，管理費訂得比公寓少，卻提高L棟管理費，收得比公寓多，原告自然不服。原告認為既然K棟與L棟型態相同，共用部分也相似，L棟之管理費應比照K棟，以每坪18元計繳較符合公平原則。
(六)被告答辯本年度區分所有權人會議決議，既已存在之管理費計繳方法及標準載明於規約，並非新設立或變更管理費。本社區第一屆所訂之財務管理辦法「住宅每月每坪23元以權狀登記坪數為準」與第七屆所訂之財務管理辦法「院中院L區含地下室停車空間依權狀坪數每坪23元計繳」，此兩條條文如何會相同？該「院中院L區含地下室停車空間依權狀坪數每坪23元計繳」為第七屆主委所提之方案，此案於會議中並未討論，但第七屆會議紀錄，卻將財務管理辦法之內容由「住宅區每月每坪23元以權狀登記坪數為準」更改為「院中院L區含地下室停車空間依權狀坪數每坪23元計繳」，此非區分所有權人之決議。
(七)被告舉例原告建物總面積74.36坪，此為含車位坪數計算，被告舉例建物1248號，卻將1248號之車位坪數扣除，這就是原告指控被告不誠實之處。若以被告所云，坪數買得多的人管理費也要繳的多，那K3總坪數約87坪（不含買在開放空間之車位），原告買74.34坪，被告說要繳每期3,420元，為何K3買87坪每期繳費3,200元？被告說法已有矛盾。被告舉著公寓大廈管理條例第10條第2項之規定「由區分所有權人會議或規約另有規定者從其規定」就自我解讀，只要區分所有權人會議通過，便可包山包海的將「他人私權」以規約納入管理費中，以多數決強行納入社區規約，強收管理費，以取得債權，若有如原告不乖乖繳費的所有權人，被告就可拿「某某沒繳管理費」之令牌，向法院申請支付命令，可叫抗繳車位之所有權人乖乖的把錢吐出來，以司法手段「強取債權」。
(八)原告指控被告違反民法第148條誠信原則，絕非空言，有99年8月24日台中縣政府函，函請被告依規約規定確實收費，當時被告法定代理人葉瓊華向台中縣府回覆，覆函中表示本社區於第一屆時，的確訂定財務管理辦法，雖被告承認有財務管理辦法，但被告還是將原告車位坪數計算入管理費中，故誤差原告李惠湛每期666元，原告李惠華每期差662元。被告將誤差金額當成原告應繳管理費，向原告索討。原告再向台中縣府陳請，縣府令原告依本社區之財務管理辦法繳交費用，縣府亦發函號0000000000函，請被告依公寓大廈管理條例及幸福台灣社區規約、財務管理辦法向住戶收取費用。社區既訂管理費收費方式，就應依財務管理辦法收費，而非如被告所辯「繼受前屋主繳費方式」、「買賣契約」或「現行管理費收取標準」。再社區管理費計算方式，除住宅、店面、大樓單價有不同外，公式算法皆相同。被告擅自更改住戶管理費收費標準，除違反公寓大廈管理條例第36條規定外，還侵犯原告之權益。被告為了合法取得向法院申請支付命令，故意於100年3月13日區分所有權人會議，僅修改住宅區管理費收費計算方式。社區共342戶，僅修改32戶之計算方式，增加住宅區區分所有權人之管理費，不談此停車空間是否為約定專用，此情形是否符合「按其情形顯失公平」？被告所云「本社區是以坪為計算單位，計算管理費，非按共有之應有部分比例分擔修繕費用」。試問被告所載「共同使用部分權利範圍」是否就是共有應有部分？除車位外是不是以坪計算？被告所云「本社區依區分所有之面積定期定額繳管理費」，被告所主張之管理費亦從區分所有之面積著手，不就是權狀所載「共同使用部分權利範圍」嗎？亦與原告所主張管理費乃繳交共用部分專有之權利範圍相同。本社區是將專有與共用部分專有權利範圍加總計算，以共用部分專有之權利範圍驗算本社區基本單價訂的合不合理，如原告建號1003共用部分範圍為建號1293之10萬分之177，每期繳費3,202元，1106建號共用部分為建號1293之10萬分之179，每期收3,132元。原告專有部分有四層，上下樓梯皆在原告專有部分，大樓住戶如1106建號之所有權人，上下樓梯除樓梯是共用部分外，尚有電梯可乘坐。每月因使用電梯所產生之管理維護費用，不因已有分管而分開，僅電梯及梯間電費由使用者分攤，樓梯間人員管理、清潔及電梯維修費用連不使用之原告等區分所有權人皆得一起分擔。此從共用部分之應有權利範圍原告有177持分，繳3,202元，大樓1106建號共有之應有權利有179持分，收3,132元，足可看出共用部分原告使用實際收益遠低於大樓之區分所有權人，但收費卻比大樓高，原告的管理費的確逾原告所應分擔部分，本社區將原告住宅區訂每坪23元是否違反公平原則，請法官明斷，並重新訂定新價。
(九)原告自98年12月起就以各種方式請求被告開會討論管理費收費不公且侵權之事。被告非但置之不理，又以虛偽事情向縣府說第一次區分所有權人會議就已決議管理費的收取方式，但是，實為第一屆區分所有權人會議授權管委會依本社區規約第10條第3項之規定訂定本社區之財務管理辦法，規約第10條第2款約定，管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，表示決議權在區分所有權人會議，至100年3月12日前區分所有權人會議皆未決議管理費的收取方式。當原告向被告反應其所訂定的管理費有失公平峙，被告卻說收費標準不是被告所訂，已違反誠信原則。李蕙名曾發公開信予各區分所有權人，請各區分所有權人切勿為自己的利益而犧牲院中院透天住戶的權益，以多數決且無任何理由的要院中院住戶繳公設管理費每坪社區最多，更無法源依據可以多數決通過約定專用的車庫要繳交共用的管理費。100年3月13日區分所有權人會議的決定已違反憲法第15條及憲法第23條、民法第72條、民法第148條、第799之1條、第820條、公寓大廈管理條例第l0條第1款及幸福台灣規約第2條第4款、第11條第2款，原告依民法第799之1條規定，於法定期間3個月內向法院請求撤銷區分所有權人會議之決議等語。並聲明：請求撤銷100年3月13日區分所有權人決議之院中院L區含地下室停車空間依權狀坪數，每坪23元計繳之決議。
二、被告則以：
(一)本社區停車位分別為封閉式及開放空間停車位二種類型，關於管理費之收取方式及標準，業於第一次區分所有權人會議期間，按各棟別之性質，已有決議，茲分述如次：⑴公寓區（編為A、B、C、D、E、F、G、H、J棟）：管理費依權狀不含停車位之坪數，每月每坪35元計繳。附有車位者，每一平面車位繳清潔費200元，機械停車位繳清潔費300元。⑵店面區（編為S區）：管理費每月每坪18元計繳，坪數計算方式及停車位清潔費與公寓區同。⑶院中院區（編為L區）：含地下室停車空間依權狀坪數每月每坪23 元計繳。⑷商店區（編為K區）：含地下室停車空間管理費以棟為單位，每月每棟1,800元計繳。⑸開放空間之停車位：按每一停車位200元計收管理費（清潔費）不以坪數計算。之所以如此，是因為建商當初辦理保存登記時，將封閉式停車位之面積持分直接對應至L區（院中院）及K區（商店區），而開放式停車位之面積持分，單獨申請主管稽徵機關設立稅籍，全部集中對應至建商保留戶即主建物1182建號。因此建商初始即以此為基礎參酌各棟區之特性，規劃設計本社區管理費之收取方法，即現行方式：以申請保存登記時，各棟區專有部分坪數併計各該專有部分所對應之公有部分持分面積之總坪數，按公寓區每坪35元、店面區每坪18元、院中院區每坪23元、商店區每戶1,600元計收管理費。而開放空間之停車位，則以每一停車位200元計收清潔費，如有區分所有權人購買開放空間之停車位時，購買人除取得該停車位使用權外，同時負擔繳交清潔費200元之義務。尤須特別一提的是，開放空間停車位並未限定只有商店區及公寓區得以購買，凡是本社區之區分所有權人均得購買，只是L區及K區之住戶原本就配置有一至二個停車位，另行購買開放空間停車位者占少數而已。而商店區及公寓區並未配置停車位，所以店面區及公寓區之住戶只能購買開放空間之停車位，並因此造就開放空間停車位大部分為商店區及公寓區之住戶所取得之現象。原告稱只有院中院區之停車位被計算管理費之錯覺，便是因此而生。如果原告有取得開放空間之停車位，便一目瞭然。例如與原告同區之L37取得開放空間編號355停車位，商店區K17取得編號340停車位，店面區Sl6取得編號348停車位，都是按每一停車位200元繳清潔費，其因取得停車位所增加之共有部分持分面積，並未併入總坪數重複計算管理費。
(二)前開管理費收繳方式及標準，於本社區大部分住戶包括原告遷入前，既已存在，有原告之前手訴外人中友百貨股份有限公司管理費繳費收據可稽，為本社區慣行多年之歷史性社會事實，全體區分所有權人均有受其拘束之認知。原告等人於97年1月間繼受編號L13及編號L39二區分所有權後，乃依管理費收繳方式及標準繳交管理費，二個月為一期，L13每期3,868元、L39每期3,422元。詎原告於98年10月起，以公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」為由，主張渠等所有車位（下稱系爭車位）屬約定專用非共用，車位坪數不應計入管理費計繳之範圍。原告李惠華以管理費計算錯誤為由，於98年12月至99年3月停繳管理費二期，及自99年4月起每期短繳662元，至100年5月止共積欠管理費12,034元。原告李惠湛以同一理由於99年8月至100年1月停繳管理費三期，並自100年2月起每期短繳466元，至100年5月止共積欠管理費13,620元。
(三)原告起訴主張撤銷l00年3月13日區分所有權人會議決議之院中院L區含地下室停車空間依權狀坪數，每坪23元計繳之決議（下稱系爭決議），洵無理由：
1.已如前述，本社區管理費收繳方式及標準，於原告等遷入前既已存在，為慣行多年之歷史性社會事實，有全體區分所有權人之確信心，確信其業經區分所有權人會議決議，並有受其拘束之認知。原告主張至100年3月13日前，區分所有權人會議皆未決議管理費的收取方式，惟依民事訴訟法第277條關於舉證責任分配之規定，除原告有反證外，尚不得空言加以否認。容或至100年3月l3日前，本社區管理費收繳方式及標準未載明於規約，仍不失其適法性。按管理費收繳辦法，並不以載明於規約為其生效之要式，此觀公寓大廈管理條例第23條第2項之規定即明，然為杜紛止爭，使管理費收繳方式更臻明確，爰於l00年3月l3日本年度區分所有權人會議召開期間，決議載明於規約，並非就原收費方式有所變更或新設立。縱撤銷系爭決議，仍需區分所有權人會議決議計繳管理費，從而原告無論受勝訴或敗訴判決，均無訴訟實益，徒浪費司法資源。
2.原告起訴主張撤銷系爭決議，無非以民法第799之1條第3項之規定為據，惟探求該條項之立法意旨，需規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人始得於規約成立3個月內，請求法院撤銷。而所稱「按其情形顯失公平」，依舉證責任分配規定，則應由原告舉客觀事實佐證，以實其說。苟原告無其他客觀事實可資佐證，僅憑一己之主觀情緒，濫行訴訟，則非法所許。
3.原告主張系爭車位為約定專用部分，管委會「將約定專用車庫當成共用，收取管理費，應要有個合理解釋」。惟「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」及「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」分別明文於公寓大廈管理條例第10條第1項及第2項規定。該二條項條文依文理解釋，指專有部分及專用部分，當然由各該區分所有權人或約定專用之使用人負責修繕、管理、維護，並負擔其費用，有無公共基金或有無收取管理費，則不在所問。至於共用部分及約定共用部分，則由管理委員會負責修繕、管理及維護，所需費用如無公共基金或規約無規定或區分所有權人會議無決議時，始由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。原告未見及此，猶執陳詞謂管理費只能就共用部分計繳，殊無可採。又原告主張系爭車位為非共用，不應計入管理費計繳範圍，但對於同條項同屬非共用之專有部分得計收管理費卻持正面見解，其主張顯自相矛盾，不攻自破。
(四)100年3月13日本社區區分所有權人會議，決議將現行管理費收取方式及標準載入規約，按其情形並無顯失公平。
1.依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，公用部分及約定共用部分維護管理費用之負擔方式有四：⑴由公共基金支付。⑵由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。⑶修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。⑷依區分所有權人會議或規約之規定負擔。而這四種負擔方式並無競合關係，得視實際情形同時或單獨交替應用，原告主張管理費應按共有之應有部分比例分擔，應係對法律之誤解。本社區是以「坪」為單位計收管理費，非按共有之應有部分比例分擔修繕費用。前者為面積數量，後者為面積比例，二者有別。殊不知須先有一定的金額發生，否則無從按共有之應有比例分擔修繕費用。本社區依區分所有之面積定期定額繳納管理費，屬修繕管理費用之預繳，更有利於社區之正常運作，要難謂其有顯失公平之情形。
2.另原告稱其所有1024建號「管委會每期訂收2,760元」。其與公寓1248建號房子之共有之應有部分持分同為十萬分之152，為何管委會訂定不使用公共梯間及電梯的透天管理費每期比公寓多？查，原告所稱「透天」非法律名詞，其定義不明。按本社區之建物均屬區分所有建築物，此觀民法第99條第1項及公寓大廈管理條例第3條第1款、第2款之規定自明。是除本社區規約或區分所有權人會議決議有違反強制禁止之規定外，凡本社區之區分所有權人及住戶均有遵守規約及區分所有權人會議決議之義務。原告所有1024建號之區分所有建築物，其計繳管理費之總面積為74.34坪，每坪23元計算管理費，每期二個月應繳3,420元，並非如原告所稱2,760元。而公寓區1248建號建物，計繳管理費之總面積為38.03坪，每坪35元計算管理費，每期二個月應繳2,662元及編號328停車位每期二個月400元清潔費，合計每期應繳3,062元。是原告之建物總面積幾達1248號建物之二倍，其管理費較1248號建物為多，尚屬正常。又，因公寓區有電梯，所以管理費每坪單價較原告L區多達12元，以資衡平，併此說明。
3.原告稱K3（即953建號與974建號上、下二建物）共有持分較原告之1024建號建物共用持分多10萬分之34，管委會卻訂定K3每期管理費2,680元，l024建號每期2,760元，管委會沒說清楚為何如此訂定，違反公平誠信原則云云。被告以：本社區現行管理費收取準標，K區每戶每月1,600元計收管理費，每期二個月共3,200元，K3另購買開放空間編號180之停車位，每一停車位每月200元清潔費，每期二個月共400元，合計每期繳納管理費3,600元，原告所稱K3管理費每期2,680元，不知從何而來。
4.原告除一再扭曲事實，藉以發洩情緒外，尚無其他客觀事實證明系爭決議「按其情形顯失公平」。是原告起訴請求撤銷系爭決議，即屬無據。
(五)本社區區分所有權人會議或規約，對管理費收取辦法已定有規定。
1.「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有比例分擔之。」業於本社區規約第10條第2款著有明文。查本社區區分所有權人與建商簽訂買賣契約時，均有約定每戶應繳公共基金2萬元，及依現行管理費辦法繳納管理費，這不是原告一人得空言否認的事實。本年度區分所有權人會議期間，決議將既已存在之管理費計繳方法及標準載明於規約，使之更臻明確以杜爭議，並非新設立或變更管理費。
2.原告提出之「財務管理辦法」向為本社區管理費收取方式及費率之依據，自本社區召開第一次區分所有權人會議以降至今，並無二致。其第二款「費用計算標準：商店區每戶每月l,600元計算，住宅區每坪每月23元計算，店面區每坪每月18元計算，大樓區每坪每月35元計算，坪數以權狀謄本記載之坪數為準，汽車位清潔費平面式每位每月200元，汽車位清潔費機械式每位每月300元。」亦與被告之主張無異。從而本社區「財務管理辦法」第2款所稱汽車位「清潔費」即為本社區位於地下開放空間停車位之管理費，原告見未及此，猶執陳詞，主張停車位免繳管理費，應係出自於個人主觀上之誤解。
(六)本社區於召開第一次區分所有權人會議期間，即已對管理費收繳方式有所決議。查「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」業明文於公寓大廈管理條例第24條第1項。原告繼受系爭車位後，即負有繳納管理費之義務，殆無疑義等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張原告李惠湛、李惠華於97年初向建商購買台中市○○區○○路○○○巷○弄○○號及台中市○○區○○路○○○巷○弄○○號房屋（含地下室停車位，下稱系爭建物），而為「幸福臺灣社區」（下稱系爭社區）之住戶，被告為系爭社區管理委員會，系爭社區於100年3月13日召開區分所有權人會議決議通過院中院L區含地下室停車空間依權狀坪數，每坪23元計繳（下稱系爭決議）之事實，業據其提出系爭建物所有權狀、建物登記謄本、買賣契約、大樓各項費用收費單據、系爭社區地下室平面圖、車位圖、照片、住戶規約等件為證，並經被告提出台中市烏日區公所報備函、100年3月13日區分所有權人會議紀錄為證，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
(二)原告主張其停車位係約定專用並非共用，原告的停車位，水電支出、使用、修理費用由原告自行支出，管委會並未出錢代付，原告毋須再繳共用部分之管理費，系爭決議將原告停車位空間納入計費標準，違反公寓大廈管理條例第10條第1、2項等規定，顯失公平、違反誠信等語，被告則以前詞置辯。按規約之內容是否有顯失公平情事，須就區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據，民法第799條之1第3項立法理由可資參照。再按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第1、2項規定。又公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。同法第第18條第1項亦定有明文。則依公寓大廈管理條例第
10 條第1、2項規定，係規範公寓大廈之「專有部分、約定專用部分」及「共用部分、約定共用部分」之修繕、管理、維護之權責及費用負擔分配，並未規定「專有部分、約定專用部分」及「共用部分、約定共用部分」之使用人或區分所有權人是否應繳納或如何繳納共同基金，申言之，該條第2項雖規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」等語，僅係就共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用來源予以規定，並未將「專有部分、約定專用部分」或「共用部分、約定共用部分」之使用人或區分所有權人就該部分之應有部分排除在共同基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之繳納來源外，此徵諸同法第第18條第1項益明。是以，除區分所有權人會議另有決議或規約另有規定外，尚難僅以「專有部分、約定專用部分」或「共用部分、約定共用部分」之區別逕認是否應否分擔該部分之管理費。查原告所有系爭建物停車位係屬約定專用部分，有原告所提買賣契約書可稽（見本院卷第12頁），此亦為原告所自承（見本院卷第2頁），則依同法第10條第1、2項規定，原告停車位空間之修繕、管理、維護，由原告為之並負擔其費用，本非由管理負責人或管理委員會為之，其費用自亦非由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，與原告就該約定專用部分是否應繳納共同基金無涉，而原告對系爭建物專有部分按權狀坪數計收管理費並未爭執，原告既係該約定專用部分之使用人，且就停車位坐落之地下室建物，亦登記其共有建物之應有部分權利範圍，有系爭建物所有權狀可稽（見本院卷第6、7頁），依卷附系爭建物停車位空間照片所示（見本院卷第44頁），原告停車位係位於系爭建物地下室，有樓梯通往系爭建物1樓，並有牆壁與其他住戶隔離，且有鐵捲門得獨立控制進出，則系爭決議將原告地下室停車空間依權狀坪數納入管理費收費標準，均係本於原告獨立、專屬使用之一致標準，且系爭決議並未再就系爭建物停車位如其他汽車車位另行計繳200元或300元之清潔費，並無不當加重原告負擔，綜上各情以觀，難認有何顯失公平、違反誠信原則之處。
(三)原告主張系爭決議公寓區每坪以35元計繳，院中院區每坪以23元計繳，店面區每坪以18元計繳，比較各區分所有權人使用公設之多寡、依各區分所有權人按其共有之應有部分及使用情形差異，原告系爭建物每坪以23元計繳顯失公平、違反誠信原則，原告認為既然K棟與L棟（即系爭建物所在區）型態相同，共用部分也相似，系爭建物之管理費應比照K棟，以每坪18元計繳較符合公平原則等語，被告則以前詞置辯。
查民法係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為無效外，皆為民法所承認。公寓大廈管理條例第10條第2項後段規定，公寓大廈之共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，即是此種私法自治的具體表現。蓋以何種管理費之負擔標準，可以達成社區預期的生活環境及居住品質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與，所以將社區維護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最適當，而且最具效率，因此縱社區管理費收費標準不合理，除法律別有規定（如民法第252條規定雙方約定違約金額過高，法院得介入減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司法權不宜介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係。而綜觀公寓大廈管理條例及系爭住戶規約，並無賦予法院得以區分所有權人實際受益程度較低而行使管理費酌減權之依據。經查，本件原告主張依系爭社區各區區分所有權人使用公設之多寡、各區分所有權人按其共有之應有部分及車位、電梯等使用情形等差異比較後，爭執系爭決議管理費數額當否一節，係以扣除其停車位權狀所載持分後所餘持份，為其換算基礎，然原告主張系爭決議將停車位坪數計入繳費標準顯失公平一節，尚非有據，已如前述，則其以扣除後所得面積為其換算基礎，即失其所據。再者，原告系爭建物停車位空間與其他區住戶共用部分停車位空間（見本院卷第45頁），其位置、面積、使用區隔情形等利用狀況並非相同，亦難以購買開放空間停車位之K棟住戶扣除該車位持份後之面積為其同一基準。且查，原告主張欲比照辦理之K棟住戶收費標準，系爭區分所有權人會議係決議「商店區-K含地下室停車空間依每棟1, 600元計繳」（見本院卷第148頁），K棟住戶並非以每坪
18 元計繳，則原告主張應比照K棟住戶繳費標準每坪18元，亦屬無據。至系爭區分所有權人會議雖另決議「店面區-S管理費依權狀坪數，每坪18元計繳」，惟查該「店面區」與系爭建物所在「院中院區」之位置顯然有別，就共有部分之使用目的、利用狀況自不相同，亦無得比照辦理之相同基礎。是就系爭決議所列各區不同收費標準，原告雖提出建物標示、持份面積自行比較計算其繳費標準差異（見本院卷第208至227頁、第259至273頁），惟仍未舉證證明依各區區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價或其他相關情形，有何顯失公平之事實，尚難逕認系爭決議計費金額有何顯失公平之處或違反誠信原則。從而，原告所屬之區分所有權人會議，基於私法自治之原則，決議對於系爭建物按每坪23元計收管理費，難認有何顯失公平、違反誠信原則之處。原告若認應減低系爭建物住戶繳納管理費之標準，得循區分所有權人會議修改住戶規約之途徑以資處理，原告主張請法院依公平原則重新決定住宅區計費標準一節，亦非有據。
(四)又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固定有明文。惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。
又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第73 7號判例參照）。是權利人若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用。而且權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。至何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責，亦即應由原告負舉證之責。再者，民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院69年台上字第2603號判例、最高法院83年度台上字第1530號判決參照）。而公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項（公寓大廈管理條例第1條、第3條第12款參照）。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，係以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。查系爭決議繳費標準為：公寓區每坪以35元計繳，院中院區每坪以23元計繳，店面區每坪以18元計繳，商店區每棟1,600元計繳，其他汽車車位每車位以200元計繳，機械式車位每車位以300計繳。足見系爭社區為一商家與住宅混合之社區，系爭決議按各區屬性、利用狀況不同，採不同之收費標準，亦屬公平適當，原告復未舉證系爭決議致使其使用系爭建物將造成其重大損失之情事，自難謂系爭決議係以損害原告為主要目的，而屬權利濫用或有何違反公序良俗而無效。此外，原告復無法舉證系爭決議有何權利濫用或違反公序良俗之情事，揆諸首揭說明，原告主張系爭決議有權利濫用或違反公序良俗云云，尚無可採。
(五)再按，關於區分所有建築物之管理、使用及負擔，民法第799條、第799條之1及公寓大廈管理條例已另有明文規範，應屬民法第820條之特別規定，關於區分所有建築物共同部分之管理及其他負擔，在法律之適用關係上，應優先適用民法第799條、第799條之1及公寓大廈管理條例等規定（最高法院99年度台上字第1770號判決意旨參照），原告主張系爭決議違反民法第820條之規定，亦未舉證以實其說，洵非有據。而系爭住戶規約第2條第4款、第11條第2款僅分別規定停車空間依買賣契約書或停車證明書使用其約定專用部分、說明管理費用途，亦難藉此推認系爭決議有何違反各該規定而顯失公平之情形，原告主張依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷系爭決議，洵非有據。至系爭社區既於100年3月13日召開區分所有權人會議決議就各區管理費繳費標準作成系爭決議納入住戶規約（見本院卷第148頁、第74頁），各區分所有權人即應依該區分所有權人會議決議及住戶規約繳納，則系爭社區之前財務管理辦法規定為何即非所問。
四、綜上所述，系爭決議將原告系爭建物含地下室停車空間依權狀坪數以每坪23元計繳，難認有何顯失公平之處，原告復未能舉證證明之，則原告主張依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷系爭決議，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
(一)管理費物權歸屬全體區分所有權人共有，但遇有區分所有權人或住戶積欠管理費情事，管委會對於該區分所有權人或住戶，有實體上之請求權，亦即反訴原告對於反訴被告所積欠之管理費，固得請求實現債權。反訴原告已於99年12月15日催告反訴被告李惠湛繳納99年8月1日起，至同年11月30日止積欠之管理費共7,436元；於100年4月1日催告反訴被告李惠華繳納99年5月1日起，至100年3月31日止積欠之管理費共10,372元等語。並聲明：反訴被告李惠湛應給付反訴原告7,436元。反訴被告李惠華應給付反訴原告11,372元。
二、反訴被告則以：
(一)本社區於94年4月由第一屆管委會經規約授權訂定本社區之財務管理辦法，及本社區收取管理費費用計算標準。費用計算方式為「專有部分加專有之共用權利範圍」不含車位共用坪數，以住宅每坪23元、店面每坪18元，大樓每坪35元計繳。有每棟一戶作為代表，共32個區分所有權人之收費方式與收據為證。自反訴被告進住以來，反訴原告以自訂之計算方法「住宅區含地下停車空間坪數依權狀總坪數以每坪23元計算」，向反訴被告收取管理費。直至98年8月反訴被告申請查看社區財務管理辦法，始知反訴原告未誠實依本社區規定之收費標準收取管理費，每期溢收反訴被告李惠湛車位編號246號權利範圍l0萬分之224，即14 .43坪費用，每期666元。每期溢收反訴被告李惠華車位編號316號權利範圍10萬分之224，即l4.43坪，每期662元。
(二)反訴被告李惠華之姊李蕙名以存證信函告知反訴原告「L3 9不含車位總坪數為60.39坪，但管委會超算為74.39坪，自97年3月至98年11月止共超收6,762元，溢收部分抵扣98 年l2月至99年3月之管理費」，L39將依社區財務管理辦法每期繳交2,760元，直至100年5月底止，反訴原告尚欠反訴被告李惠華l,044元未退回。反訴被告李惠湛以存證信函告知反訴原告「L13坪數共69.7坪，每月應繳1,603元。但反訴原告每期收l,934元，每月溢收331元，至99年7月止共溢收9,930元，溢收部分抵三期管理費」，今後依規定繳交每期3,202元，直至100年5月底止，並未欠反訴原告任何費用。
(三)反訴原告直至l00年3月前皆未拿出文件證明主張，可見反訴原告違反誠信原則，自訂收費方式向反訴被告索取不合理之管理費用，故反訴原告所主張之債務非本社區訂定之收費方式，此債務當然不存在。
(四)本社區第七屆區分所有權人會議，將反訴被告李惠湛等之住宅停車空間以「法律」方式訂入規約，已違法憲法第15條及憲法23條。
1.反訴被告之停車空間，本為共用部分，依規約規定經全體區分所有權人答應「約定專用」已有分管之認定。反訴原告認為社區開放式停車位每位收清潔費200元，每車位不再以坪數計算管理費，故無重複計算，但反訴被告車位，已經由反訴被告支付此空間之管理維護費用，又須再支付一筆費用予反訴原告，則反訴被告之停車空間豈不重複支出費用？與開放停車空間相比是否違反比例原則？
2.再公寓大廈管理條例，為社區之母法，管理條例第l0條第1項已明文規定「約定專用」由使用者維護並支付費用。本社區所訂定「院中院地下停車空間每坪23元計繳」之規定已違反條例之規定，自然無效。
3.規約是社區之法律，規約違反憲法對人民財產之保障，又違反公寓大廈管理條例之規定，故反訴原告由第七屆區分所有權人會議所訂之規約，可向反訴被告索取「約定專用停車空間」之管理費當然違法而無效。
(五)依憲法第15條、憲法第23條、民法第148條、公寓大廈管理條例第10條第1項規定，反訴原告不得提起本訴訟等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。又關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新台幣十萬元以下者，適用本章所定之小額程序。民事訴訟法第436條之8第1項亦有明文。經查：本件反訴原告提起反訴請求反訴被告李惠湛應給付反訴原告7,436元、反訴被告李惠華應給付反訴原告11,372元，合計其訴訟標的金額為18,808元，依民事訴訟法第436條之8第1項規定，應行小額訴訟程序，而本件本訴部分訴訟標的價額為1,650,000元，乃屬應行普通訴訟程序之事件，是反訴原告提起之反訴，與本訴非得行同種之訴訟程序，反訴原告提起反訴顯違民事訴訟法第260條第2項規定，反訴原告提起反訴不合法，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦或證據方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 100 年 10 月 5 日
民事第二庭 法 官 吳崇道以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 5 日
書記官