臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1972號原 告 巨蛋展覽股份有限公司法定代理人 陳清江共 同訴訟代理人 蔡得謙律師
洪翰今律師被 告 陳瓊花訴訟代理人 廖金水上當事人間請求返還補償金等事件，本院於民國101年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬叁仟元，及自民國100年8月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟玖佰壹拾玖元，其中新臺幣壹仟陸佰元由被告負擔，餘新臺幣壹萬柒仟叁佰壹拾玖元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣伍萬壹仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾伍萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造主張
一、原告主張：㈠緣原告與被告前就被告所有坐落台中市○○區○○段○○○○○
○號土地（下簡稱：系爭土地①）訂立租賃契約（以下簡稱第一份租約），並經公證，租賃期間自民國92年2月15日起至98年2月14日止，每月租金為新臺幣（下同）4萬元，保證金108,000元由原告先行支付予被告，於契約屆滿後原告繳清該契約所應繳交之各項費用後再由被告歸還與原告。後原告為擴大使用範圍，再向被告另行承租台中市○○區○○段○○○○○○號土地（下簡稱：系爭土地②）及451-2地號於原租約剩餘部份土地（下稱第二份租約），租金為每月15,000元，保證金45,000元由原告先行支付予被告，於契約屆滿後原告繳清該契約所應繳交之各項費用後再由被告歸還與原告。契約至今俱已期滿，且被告無其他得以扣除保證金之事由，被告依契約之規定原須將保證金返還予原告，然被告均未將保證金返還予原告。按「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」，最高法院83年台上2108號判例參照，而本案系爭二件租約既已消滅，原告並無債務不履行之情事，被告當返還原告二件租約之押租金共153,000元予原告。
㈡按「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不
能者，他方免為對待給付之義務」、「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第266條、第423條分別定有明文。查被告所有之本案系爭土地①及②已因土地重劃而遭徵收，原告亦已於97年12月25日拆遷完畢，且土地已遭重劃公司徵收，被告自97年12月25日起已無法履行本案系爭租約，無法提供合於契約所約定使用收益之土地於原告，租賃契約從此告於消滅，因此於98年1月1日至98年2月14日共計一個半月之60,000元租金原告無給付義務，然原告已預先為租金之支付，依民法第179條後段之規定，被告受有不當得利，須負返還義務。
㈢依第一份租約第八條：「因土地重劃，政府有補償地上建物
時，於本契約租賃期間發生者由乙方領取，超過此期間發生者由甲方領取。」之約定可知，若於租賃期間內發生土地重劃時，其拆遷補償費（下簡稱補償費）應由乙方即原告領取，於97年間，本案系爭租約之土地發生土地重劃之事由，土地將被徵收，發生第一份租約第八條所定之事由，因係發生在本案系爭租約之租賃期間內，故補償費應由原告領取，其金額為1,578,787元，亦即如原告自行拆遷時，土地重劃公司將補償1,596,045元，經原告於98年1月23日以存證信函通知被告，請求被告出具所有權人同意書，然被告不同意出具所有權人同意書，致原告無法領取系爭補償費，更甚者被告竟擅自領取該補償費。按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」，民法第199條定有明文。依第一份租約第八條之規定，原告具有請領系爭補償費之權利，被告並無權請領系爭補償費，而被告既已領取該補償費，依上開條文之規定，被告應將該補償費返還予原告，且原告亦迭經催討，被告均置之不理，須負給付遲延之責任，而被告給付遲延後，原告仍得請求為原給付，故依民法第199條及第一份租約第八條之規定，被告須給付補償費1,596,045元予原告。再者，依第一份租約第八條之約定，被告已讓與租賃期間內發生土地補償事件時請領補償費之權利予原告，按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179條定有明文。被告既已讓與請領補償費之權利與原告，則原告始為請領補償費之權利人，故被告領取補償費為無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，被告當返還補償費予原告。
㈣對於被告抗辯之陳述略以：
⒈被告於100年8月22日所提出之答辯狀中自承96年9月15日已
有地上物補償費公告，且另一中古車行之訴外人於96年10月24日即與被告解約並領取地上物補償費，足證原告所承租之土地於租約期滿之前確有受土地重劃並得領取補償費之情事，況被告亦自承原告於當時即可與訴外人同時解約並領取土地補償費，更足以證明原告係有權主張解除契約並領取土地補償費之人。惟因原告所營事業為有關展覽之事業，需用之土地面積至少須500坪以上，而如此大面積之土地尋找不易，才不得不繼續租用被告之土地，直到尋得適宜合用之處所後再行搬遷，故原告未與上開訴外人同時與被告解約，有其原因。再者，台中市永春自辦市地重劃，重劃公司亦將原告列為應受補償費之對象，有原證三之建築改良物補償清冊可證，益證原告確係有權請領補償費之人。
⒉本案原告所承租之台中市○○區○○段○○○○○○號土地，因
在台中市永春自辦市地重劃之區域範圍內，於97年9月19日重劃公司開工後，除原告承租之系爭土地之週遭地上物皆已陸續遭到拆除外，原告所有之地上物亦有一部分約5.37坪遭到強制拆除(此有原證六照片可證)乙事，因被告始終無法對原告所有地上物於租約期滿後再行拆除乙事，提出具體保證，原告公司基於維持繼續營運之目的，乃自行尋找他處搬遷，並於97年年底完成搬遷。原告之所以不能於租期屆滿始遷離系爭土地，實係因市地重劃致原告必須於租期屆滿前，將地上物拆除並將土地移轉於重劃公司，此乃不可歸責於原告之事由，自無被告所述原告係以不正當行為阻其條件成就而有民法第101條第1項適用之情事。
⒊本案系爭土地既已遭徵收，被告自無法就系爭土地繼續供原
告使用，故原告自有權終止契約，且終止契約權為形成權，一經行使即生效力，本無須被告同意，自無需先向被告為終止租約之催告，被告主張原告須先為催告云云，確屬無據。又「…租期屆滿或交還土地時，地上一切設施及建物歸甲方所有、乙方不得主張權利或請求費用。」，系爭租約第6條
（一）有明文約定。依該條約定之文義觀之，原告係於租期屆滿或交還土地時始須按土地之現狀返還於被告，並未規定原告不得於租期屆滿或交還土地前將系爭土地上之地上物拆除帶走，況被告所拆除者僅為可移動式用於儲放功能之架子，並非建物，則原告於租賃關係結束之後取回所有之物，於法應無不合，詎被告竟誣指原告係為謀取鐵材圖利云云，顯係為扣留保證金而模糊焦點耳。
⒋被告於101年3月5日民事聲請主張抵銷狀主張：就原告有不
當得利之情事，致被告受有金額0000000元之損害，基於紛爭一次解決性，應與原告本件之請求互為抵銷云云；惟查，原告否認有任何不當得利之情事，被告既主張抵銷，此為有利於被告之情事，依民事訴訟法第277條之規定，當應由被告對原告就有何等之不當得利負舉證責任，即被告應舉證證明其有鋼材之所有權及該等鋼材之數量價額等，否則被告自無從為抵銷之抗辯。再者，依系爭租約之規定觀之，在租約終止前，被告對於系爭建物並無任何之所有權，被告僅於租期屆滿後，對地上現有之建物或設施可取得所有權，若原告交還土地時，系爭土地上無任何之建物或設施，則原告自無從取得地上物之所有權。並聲明：⑴被告應給付原告1,809,045元整，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行
二、被告則略以：㈠由於出租標的係面臨既成道路，且不影響工程施工，被告為
兼顧租賃關係雙方權益，曾與負責本單元開發公司協調同意俟租約期滿後再行拆除，故被告及開發公司，絕無要求原告提早終止租約情事。而原告卻在租賃期滿前一個半月片面惡意解約，並自行拆除地上物出售，明顯違背民法第100條期待利益保護和同法第101條第1項「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」規定。
㈡臺中市永春自辦市地重劃籌備會（下稱：重劃會）係於96年
9 月15日地上物拆遷補償公告，原租用之另一家中古車行之訴外人林姝蓓於當年10月24日即與被告解約並領取地上物補償費568,760元，林姝蓓與被告解約後，該空間原告認可再利用，始與原告訂立第二份租賃契約，易言之，原告自可與林姝蓓同時與原告解約並領取補償費，為何在租約期滿一個半月前，未經催告下擅自拆除地上物，獨享當時廢鐵價格高檔之出售利益，動機不僅令人疑竇。故被告自可依法向原告請求損害賠償，洵符租約真意。
㈢原告自行搬走系爭土地①之地上物及建物鋼材，或自用或販
售，致使原告有不當得利1,596,045元，而被告之損害金額亦為1,596,045元，被告援引民法第334條主張互為抵銷。
㈣並聲明：請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
貳、本院之判斷兩造依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事實：㈠兩造就台中市○○區○○段○○○○○○號之土地訂立第1份租賃
契約，租賃期間自92年02月15日起至98年02月14日止，每月租金為4萬元，保證金108,000元，所有款項原告均已先行支付予被告。
㈡兩造就台中市○○區○○段○○○○○○號土地（即系爭土地①
）及451-2地號土地（即系爭土地②）於上開租約剩餘部分，訂立第2份租賃契約，租賃期間自97年1月1日起至97年12月30日止，每月租金為15,000元，保證金45,000元，所有款項原告均已先行支付予被告。
㈢台中市○○區○○段○○○○○○號土地及451-2地號土地係屬台
中市永春自辦市地重劃區範圍，而96年9月15日台中市永春自辦市地重劃會已有地上物補償費公告。
㈣原告於97年12月25日拆除系爭土地①及②土地上之地上物完畢。
二、兩造之爭點：㈠原告得否依民法199條規定及兩造所訂第一份租約第八條之
約定請求被告返還其所領取台中市永春自辦市地重劃會就系爭土地①及②之地上物之拆遷補償費159萬6045元？㈡原告是否得提前終止第1份租賃契約，並請求被告返還溢收
之租金6萬元及保證金108,000元？㈢原告是否得請求被告返還第1份租賃契約之保證金45,000元？㈣被告是否可主張原告獲有1,596,045元之不當得利，而依民法
第334條之規定主張抵銷？
三、得心證之理由：㈠按押租金（即本件之保證金）為以擔保承租人之租金債務為
目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，必須現實交付，始生效力，故為要物契約。次按押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院99年度臺上字第1618號、最高法院88年度臺上字第1938號、最高法院81年度臺上字第1907號、最高法院77年度臺上字第2213號判決意旨參照）。查本件原告主張與被告訂立被告所有系爭土地①之租賃契約（以下簡稱第一份租約），並經公證，租賃期間自92年2月15日起至98年2月14日止，每月租金為4萬元，保證金108,000元由原告先行支付予被告，於契約屆滿後原告繳清該契約所應繳交之各項費用後再由被告歸還與原告。後原告為擴大使用範圍，另行承租被告所有系爭土地②及系爭土地①於原租約剩餘部份土地（下稱第二份租約），租金為每月15,000元，保證金45,000元由原告先行支付予被告，於契約屆滿後原告繳清該契約所應繳交之各項費用後再由被告歸還與原告等情，業經原告提出土地租賃契約書1份及存證信函2份【皆影本】在卷可佐，被告對此亦無爭執，是依本院調查證據之結果，堪認原告與被告之間租賃關係屬實，又租賃期間至今均已屆滿，且被告無其他得以扣除保證金之事由，亦為兩造所不爭，是被告依兩造契約之約定自須將保證金返還予原告，原告此部分之主張堪認有理。從而，原告憑以請求被告應將第一份租約及第二份租約之保證金合計153,000元返還原告，即屬有據，應予准許。
㈡按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用收益，無約定之
方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用收益者，不得免其支付租金之義務。」，民法第438條第1項及同法第441條分別定有明文。第按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照。原告固主張系爭土地①及②因土地重劃而遭徵收，被告自97年12月25日起已無法提供合於契約所約定使用收益之土地予原告，租賃契約已告消滅，因此，自98年1月1日起至同年2月14日止共計一個半月之租金計6萬元應返還原告云云，然此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴被告於100年9月5日於本院言詞辯論期日抗辯稱：「…本件
原告搭建之地上物並不在公共設施內，不會有被立即拆除的情形，所以原告可以使用到租約期滿…」等情，業據臺中市政府地政局於100年9月28日中市地劃一字第1000031263號函檢送臺中市永春自辦重劃區重劃計畫書1份【影本】及臺中市都市計畫（整體開發地區單元三）細部計畫圖（依95年9月18日府都計字第0950186311號函公告發布實施）附卷可資佐證，由上述細部計畫圖觀之，系爭土地①及②面臨25公尺永春東路，使用分區為第一之一種住宅區，非開發地區內之公共設施用地至明，核與被告所稱相符，而依一般經驗法則言，開發區域內之公共設施部分必先完成建造後，始開始住宅之建造，則原告猶主張被告自97年12月25日起因原告自行拆除地上物等而無法提供合於契約所約定使用收益之土地云云，已非無疑。
⑵原告於同上期日當庭雖主張：「…被告也承認在我們場所旁
邊的中古汽車商已經拆除，所以我認為也應該拆除，並且自行拆除」云云。然旁邊中古汽車商拆除其地上物等情，其箇中原因不一，是否必須拆除？本就因地制宜，視開發區域與細部計畫之需求而定，非謂旁邊之商家已經自行拆除，則原告必認定自己之地上物亦須拆除，況原告所承租系爭土地①及②均面臨25公尺之永春東路，而永春東路並未因上述開發區域施工而封閉，且未影響原告繼續營業之營業利益，即原告就其主張被告無法提供合於使用收益之土地等情，亦未再舉證以實其說，則原告就此舉證顯有未足，其猶憑此主張，洵無足採。是揆諸上揭法規，原告主張於97年12月25日起因原告自行拆除地上物，而謂被告已無法提供合於契約所約定使用收益之土地予原告，租賃契約已告消滅等語，核與事實未符，應不足採。從而，原告依民法第266條第1項「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務」之「嗣後給付不能」之法理，請求被告返還租金溢繳6萬元部分，即屬無據，應予駁回。
㈢至原告雖依第一份租約第8條後段約定：「…因土地重劃，
政府有補償地上建物時，於本契約租賃期間發生者由乙方領取，超過此期間發生者由甲方領取。」之契約法律關係，主張系爭土地①及②地上物之拆除補償費計1,596,045元，已由被告於98年4月30日領取，應返還予原告云云。惟查：解釋兩造契約之真意，足認系爭補償費應歸屬於何人，端視系爭土地①及②上之地上物「事實上處分權」歸屬何人而定，上開第一份及第二份租賃契約既由兩造合意訂立，則除非原告有依法片面終止契約之理由外，租賃契約之終止仍須經過兩造合意，原告於100年7月15日起訴狀第三點主張於98年1月23日以臺北圓環郵局第68號存證信函通知被告，請求被告出具所有權人同意書，俾使原告能取得上開系爭補償費遭被告拒絕等情，係因被告認其提供之租賃標的物並無瑕疵且合於原告使用收益之狀態，被告本無義務簽立同意書同意原告領取系爭補償費，況依第一份租約第6條第3項之約定「…租期屆滿或交還土地時，地上一切設施及建物歸甲方（即被告）所有，乙方（即原告）不得主張權利或請求費用」觀之，被告直至上開第一份租約及第二份租約租期屆滿時，均能依原租賃契約內容提供合於原告使用收益之標的物，被告拒絕出具同意書之意在於俟租賃期間屆滿後，被告收回出租之土地，並取得土地上之地上物「事實上處分權」，領取系爭補償費，應符情理之常；復參酌臺中市永春自辦市地重劃區重劃會於100年12月8日惠永字第1000911號函覆本院說明第二點「查函詢臺中市○○區○○段○○○○○○號位處○○○區○○○○路北側OK+300-340間，承包廠商係於民國98年3月24日始進場施設甲種鋼板圍籬。」等情，有重劃會函文1份及98年3月24日監工日報表1份【影本】復卷可佐，足見系爭重劃工程之進行，尚無妨害原告使用租賃物，且被告領取系爭補償費時間亦於上開租賃期間屆滿後，益證原告在無任何障礙下，可使用租賃標的物直至租賃契約租期屆滿後將地上物之事實上處分權移歸被告所有，詎原告竟捨此不為，反遽以系爭重劃案進行使原告處於不安狀態、員工也會心慌等內部管理因素，擅自於租約期間屆至前即自行拆除系爭土地上之地上物等，姑不論拆除後鋼材等之流向，原告此之行徑，竟置租賃契約及被告權益於不顧，未免有違誠信，難符事理之平。職是之故，原告此部分之主張，顯難採認為真實，洵不足採。此部分仍應以被告之抗辯，較可採信為真實，系爭補償費自應歸被告所有。又承上所述，既然系爭補償費歸屬於被告，且被告亦已確實領取該筆獎勵金，原告自無對於被告領取之補償費有請求返還之權利，被告亦無何對於原告之債權得請求抵銷之權利，附此敘明。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，據以請求被告給付原告15萬3000元及自起訴狀繕本送達翌日（即100年8月27日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；至原告請求逾上開金額部分，尚嫌無稽，不應准許。又兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
五、原告於100年7月15日起訴狀所請求之金額為1,809,045元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。故原告所納之訴訟費用為18,919元，爰依原告勝訴之比例，憑以確定兩造訴訟費用之負擔。職是，被告應負擔訴訟費用1,600元｛計算式：18919x（0000000000000）=1600（小數點以下四捨五入），原告應負擔訴訟費用17,319元。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用之負擔、假執行及免為假執行宣告之依據：依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。中 華 民 國 101 年 5 月 14 日
民事第四庭 法 官 呂明坤正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 14 日
書記官 楊月雲