臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1364號原 告 何樹宗被 告 香榭麗廣場管理委員會法定代理人 梁貫宙兼訴訟代理人 林新福上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告香榭麗廣場管理委員會應交付原告通行坐落臺中市○區○○○街1段36號香榭麗廣場大樓一樓大門之有效感應磁扣壹付。
被告林新福應給付原告新臺幣伍萬壹仟玖佰伍拾貳元，及自民國一百年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用被告香榭麗廣場管理委員會負擔百分之九十五、被告林新福負擔百分之三；餘百分之二由原告負擔。
本判決原告對被告林新福勝訴部分，於原告於新臺幣壹萬捌仟元供擔保後，得假執行；但被告林新福如以新臺幣伍萬壹仟玖佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告於民國100年6月27日言詞辯論期日撤回對黃美華、王朝明、林如君、黃綿德、黃柏豪、洪毓蓮等6人之訴訟（見本院卷第117、118頁筆錄）；繼於100年8月8日撤回對香榭麗廣場管理委員會與梁貫宙有關取消原告感應磁扣之損害賠償部分（見本院卷第163頁筆錄），核與民事訴訟法第262條規定相符，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原請求被告林新福給付新臺幣（下同）82,376元及遲延利息，嗣於100年8月8日言詞辯論期日減縮請求為72,000元及遲延利息（即撤回每月支出管理費1,297元之請求，見本院卷第163頁筆錄），核其性質係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開民事訴訟法之規定，要予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張伊於99年2月6日，經由法院拍賣取得被告香榭麗廣場管理委員會（下稱被告管委會）所屬公寓大廈社區內之臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋所有權（包括臺中市○區○○○段○○○○號土地所有權應有部分1萬分之69，及其上8606建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋、共同使用之8633建號建物所有權應有部分1萬分之69、地下停車空間即8632建號建物所有權應有部分94777分之660），法院於99年4月9日將該房屋點交予原告後，原告隨即向被告管委會繳交2萬元之裝潢保證金後進行屋內裝潢工程，不料，大樓管理員李紹唐卻以原告違反住戶規約為由，出面阻止原告安裝鐵窗，嗣經員警協調後，排除管理員李紹唐之干擾，原告始得安裝鐵窗完竣，詎料，被告管委會非但未返還原告之前所繳納之裝潢保證金2萬元，更寄發存證信函予原告表示加裝鐵窗違反該社區施工辦法第2條規定，要求原告限期回復原狀，否則，將依據92年12月20日之區分所有權人會議決議取消原告之感應磁扣等語，惟被告管委會所屬社區之規約並未規定不得加裝鐵窗，亦無授權管委會得取消加裝鐵窗住戶之大門感應磁扣、阻止住戶進出大樓，其來函所作要求於法有違。詎被告管委會竟在主任管理委員即被告林新福決定下，於99年5月20日取消原告所有之社區大門感應磁扣，致原告無從進出該社區大門以到達自已所有上開房屋，已侵害原告使用該房屋之權利。為此，請求被告管委會應發給原告大門感應磁扣、返還裝潢保證金2萬元；並請求被告林新福賠償原告無法利用上開房屋之相當於租金損害，自99年5月20日至100年1月25日（林新福卸責主任管理員）止共計8個月、每個月以租金9,000元計算，故被告林新福應賠償原告72,000元等語。並聲明：㈠被告管委會應交付原告通行坐落臺中市○區○○○街1段36號香榭麗廣場大樓一樓大門之有效感應磁扣一付；㈡被告管委會應給付原告2萬元及自本件起訴狀繕本送達翌日即100年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告林新福應給付原告72,000元及自本件起訴狀繕本送達翌日即100年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣第二、三項聲明部分，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：原告最初向被告管委會繳交裝潢保證金申請裝潢施工時，僅表示施工項目為木作和室一間及油漆等工程而已，嗣又申請增加鐵窗1台，因與被告管委會社區之施工管理辦法第2條規定不符，且被告申請裝潢施工時所出具之切結書，亦載明不改變建築外觀、大廈外牆不得任意外移或改變顏色、形狀、尺寸，以及外牆不得任意鑽孔…安裝、設置物、棚架等，但原告竟仍違反規定安裝鐵窗及施作防水漆，導致被告管委會所屬社區大樓之外觀形狀、顏色改變，且幾經通知原告改善，原告均置之不理，被告管委會因而依其切結內容而未發返保證金，洵屬有據。又被告管委會之主任管理委員即被告林新福進而依92年區分所有權人會議決議，決定取消原告所有進出社區大門之感應磁扣，亦無不法侵害原告之權利可言等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：㈠原告主張伊於99年2月6日經由法院拍賣取得被告管委會所屬
公寓大廈社區內之房屋所有權（包括：臺中市○區○○○段○○○○號土地所有權應有部分1萬分之69，及其上8606建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋、共同使用之8633建號建物所有權應有部分1萬分之69、地下停車空間即8632建號建物所有權應有部分94777分之660），原告於法院點交後向被告管委會繳交2萬元裝潢保證金進行屋內裝潢工程，嗣被告管委會以原告違反住戶規約加裝鐵窗而拒不返還裝潢保證金2萬元予原告，被告管委會之主任管理委員亦即被告林新福亦基於上開事由，依該社區92年區分所有權人會議決議，決定取消原告所有社區大門之感應磁扣等情，已據原告提出法院拍賣公告、建物所有權狀、建物謄本、土地謄本、大樓外觀照片以及裝潢保證金收據（見本院卷第14頁、第15至16及80、167頁、第79及第166頁、第17頁、第37至41頁及90至94頁、第42頁）等件為證；復為被告所不爭執，並提出裝潢施工申請表、被告管委會社區施工辦法、裝潢施工切結書、區分所有權人會議記錄等件為憑（見本院卷第101至103、第169至171頁），堪認屬實。
㈡有關原告請求被告管委會發給社區大門感應磁扣部分：
原告依其居於區分所有權人之地位與被告管委會間之契約關係，以及民法第767條第1項中段規定，請求被告管委會發給大門感應磁扣乙節，雖為被告所否認，並以前揭情詞置辯，惟查：⒈原告所有之臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋（8606建號建物，並包括共同使用之8633建號建物所有權應有部分1萬分之69，以及地下停車空間即8632建號建物所有權應有部分94777分之660）位於被告管委會所屬公寓大廈社區內，該社區內通往各區分所有房屋之樓梯或電梯，均位於該社區一樓管制區內，各區分所有權人必須進入一樓之管制門後，才能經由該社區之樓梯或電梯以通往各區分所有房屋（包括原告所有上開房屋）等情，已據本院於100年7月25日履勘查明，製有履勘筆錄及現場圖在卷足憑（見本院卷第134至136頁）。可見，被告取消原告之大門感應磁扣後，原告將無從進入社區內以使用該社區樓梯或電梯而通往其所有之上開房屋，顯已嚴重妨害原告居於該房屋所有權人地位，而得依民法第765條規定，自由使用、收益、處分該房屋之權利。⒉按人民之財產權應予保障，憲法第15條定有明文。
又憲法所保障之財產權，在現行法秩序下，凡被視為具有財產價值之權利及物體，而得為私人所使用支配者均屬之。保障財產權之目的在於確保其經濟上之基礎及個人自我私領域之存在，使基本權主體依財產權之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，而免於遭受公權力之侵害，俾能實現個人之自由、發展人格及維護尊嚴。因此，立法者對於財產權內容之形成，或有相當寬廣之空間，但仍必須符合憲法一般原則，易言之，如欲限制人民之財產權，必須有令人信服更值得保護之目的，諸如憲法第23條所規定之為防止防害他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要等四種情況，亦須符合憲法之一般原則，例如比例原則等，亦即該項限制是否有助於目的之達成，有無其他相同有效達成目的而侵害較小之手段可資運用，以及其間是否符合比例關係等面向。又此項憲法對於人民財產權之保障，性質上雖屬於公權，而多數見解認為無法直接適用於私法領域中，然憲法保障人民基本權利所建構之價值秩序，亦與民法第72條所規定之公共秩序、善良風俗相當，私法領域中如有違反憲法保障財產權之意旨者，依民法第72條規定應屬無效。⒊被告雖辯稱原告安裝鐵窗違反區分所有權人規約授權管理委員會制定之施工辦法第2條規定，而依92年區分所有權人會議決議而取消原告之大門感應磁扣等情，如果為真，因該社區決議禁止之前，舊有住戶已安裝之鐵窗迄仍未拆除，此有原告提出之上開大樓外觀照片在卷可稽，且被告管委會禁止住戶新安裝鐵窗所欲保護之大樓整體外觀利益，與原告之房地所有權比較而言，顯然較為輕微；況且，原告如真有違反規約逕行安裝鐵窗之行為，被告管委會自得依公寓大廈管理條例第8條「住戶違反前項規定（違反規定安裝鐵窗），管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」規定辦理，或依公寓大廈管理條例第6條第3項之規定，訴請法院拆除該違法安裝之鐵窗，公寓大廈管理條例對此等情形，已設有救濟、保護大樓外觀利益之相關規定可資運用，被告管委會不依上開相同有效達成目的（維護社區大樓外觀利益）而對原告侵害較小之規定辦理，反而選擇取消原告大門感應磁扣之手段，而嚴重侵害原告房地所有權，依上開說明，顯與憲法保障人民財產權所建構之價值秩序有違，故在此範圍內，被告管委會所屬區分所有權人會議縱有決議授權管理委員會取消原告大門感應磁扣之決定，亦已違反公序良俗，依民法第72條之規定，要屬無效。⒋原告既屬於被告管委會所屬公寓大廈社區之區分所有權人，其無論基於區分所有權人地位與被告管委會間之契約法律關係，或依民法第767條第1項中段請求除去妨害所有權之規定，均有權請求被告管委會發給社區大門之感應磁扣。
㈢原告請求被告管委會返還裝潢保證金2萬元部分：
原告取得上開房屋所有權後向被告管委會提出裝潢施工申請時，曾出具申請表、施工切結書等情，已據被告提出原告所不否認真正之上開申請表、施工切結書等件為證（見本院卷第110至112頁），堪認屬實。觀該申請表、施工切結書記載內容，可知原告向被告管委會提出施工申請時，曾向被告管委會繳交2萬元保證金以保證不改變建築外觀、式樣（見切結書第5點），大廈外牆不得任意外移或改變顏色、形狀等（見切結書第7點），外牆不得任意鑽孔…安裝、設置物、棚架等行為（見切結書第11點），然而，原告事後卻於上開房屋之窗台加裝鐵窗，致該處之外觀已與未安裝鐵窗前有所不同，此有原告自行提出之施工前後照片在卷可稽（見本院卷第140頁照片），已然違反原告出具之上開切結書所保證之內容，故被告管委會自得依原告切結內容而不發還所繳交之保證金，原告復請求被告管委會返還裝潢保證金2萬元，尚嫌無據。
㈣原告請求被告林新福賠償損害部分：
經查：⒈被告管委會是否取消住戶之大門感應磁扣，向來均授權由主任管理委員全權處理，而本件取消原告大門感應磁扣之過程，亦由當時之主任管理委員即被告林新福所決定等情，已據被告林新福陳稱在卷。⒉被告林新福於99年5月20日決定取消原告所有大門感應磁扣後，使原告無從進出社區使用其所有之房屋，已侵害原告就系爭房屋之所有權，應認為原告在99年5月20日起至100年1月25日林新福卸任主任管理委員為止，受有相當於租金之損害。⒊被告林新福雖辯稱係依據92年區分所有權人會議決議而決定取消原告之大門感應磁扣等語，因依本院上開說明，被告管委會所屬區分所有權人會議縱曾決議授權管理委員會取消原告大門感應磁扣之決定，亦已違反公共秩序善良風俗，依民法第72條之規定，要屬無效，故被告林新福所辯如果為真，亦不足以據為侵害原告房屋所有權之法律依據，自無從解免其因故意或過失不法侵害原告房屋所有權之責任。至於被告林新福提出檢察官之不起訴處分書與再議處分書（見本院卷第155至160頁），雖可說明其決定取消原告之大門感應磁扣，並不構成刑事犯罪，然而，上開處分書均一致說明此為「民事糾葛」應依民事解決等語，可見檢察官亦已婉轉提醒被告林新福取消原告之大門感應磁扣，其刑事責任可免而民事責任難逃。⒋按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。次按土地法第148條規定：土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。平均地權條例施行細則第21條則規定：公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。又上開規定以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。本件原告所有房屋坐落城市地方，又該管市、縣地政機關就本件房屋並無估定之價額，其中8606建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋之價額，參照原告經由法院拍賣取得所有權之最低拍賣低價824,000元計算（已包括共同使用之8633建號建物在內，見本院卷第14 頁），為兩造所不爭執（見本院第163頁筆錄），同理，另一8632建號建物（地下停車空間）之價額亦應參照該拍賣最低價額88,000元計算，據此，原告所有上開房屋之價額合計為912,000元。又原告所有上開房屋之坐落基地，其申報地價為每平方公尺7,284元，土地總面積1,235平方公尺、原告所有權應有部分1萬分之69等情，亦據原告提出被告所不爭執真正之土地謄本附卷可稽（見本院卷第166頁），準此，該土地之法定地價為62,071元（計算式：1235x69/10000x7284=62071，元以下四捨五入）。又原告主張該房屋曾以每月9,000元出租等情，已據原告提出租賃契約在卷足憑（見本院卷第46至47頁）；而被告曾於本院100年6月27日言詞辯論期日，表示該房屋之合理租金為每月5,000元等語（見本院第117頁背面筆錄），嗣又具狀表示在履勘現場後，發現該房屋並無廚房，因此，每月租金應不足5,000元等語。另上開房屋位於臺中市○區○○○街上，附近多為住家、商店，尚繁榮；而該房屋內部設有雙房間、一客廳、一衛浴，並無廚房，室內面積約18坪等情，已據本院履勘查明（見本院第135頁筆錄）。本院基於上開說明，因而認為本件原告所受相當於租金之損害，應以土地及其建築物申報總價額8%計算為適當，據此計算原告之損害金額為每月6,494元【計算式：
（000000+62071）x8%x1/12=6494，元以下四捨五入】。而原告請求被告林新福賠償8個月之損害額（自99年5月20日至100年1月25日為止，以8個月計算之）應為51,952元（6494x8=51952）。
㈤綜上所述，原告請求被告管委會發給大門感應磁扣1付；以
及請求被告林新福賠償損害51,952元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。至於原告請求被告管委會返還裝潢保證金2萬元，以及請求被告林新福賠償損害逾上開金額部分，均尚嫌無稽，應予駁回。又原告、被告林新福就原告請求被告林新福負損害賠償責任部分，均陳明願供擔保分別聲請宣告假執行、免為假執行，就原告勝訴部分核無不合（本件所命給付之價額，依民事訴訟法第389條第2項準用同法第77條之2規定，計算結果已逾50萬元），爰各酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
參、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書，第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 100 年 8 月 18 日
民事第四庭 法 官 王永春正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 18 日
書記官 趙振燕