臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1375號原 告 陳洪香滿被 告 劉廣鵬訴訟代理人 劉佳欣上當事人間履行契約事件，本院於民國100年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表所示土地、建物所有權移轉登記予原告。
被告應將附表所示建物交付原告。
本判決第二項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾萬為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：兩造於民國100年2月13日訂立買賣契約，由被告將附表所示土地及建物出賣與原告，約定價金為新台幣（下同）180萬元，於契約成立時，原告並給付被告定金6萬元。附表所示建物門牌原為台中市○○路○○巷○弄3之1號，整編後之門牌為台中市○區○○街85之1號。又附表土地部分所示編號3即359-89地號土地，係分割自編號2之359-48地號土地，兩造約定之買賣標的物，自包括359-89地號土地。
兩造係多年鄰居，出於彼此信任，於訂立系爭買賣契約時，口頭約定於三、五日內儘速前往土地代書之處辦理不動產所有權移轉登記及點交建物，原告並於辦妥所有權移轉登記時，一次給付被告所餘價金174萬元。詎訂約數日後，原告備妥所餘買賣價金而邀同被告一起前往代書處辦理所有權移轉登記等手續，被告竟當場表示拒絕履行契約，被告之子更直接表明就是要毀約不賣，嗣原告幾次請求被告履約，被告均拒絕履行。原告遂於100年3月17日寄發存證信函，催告被告應於10日內履約，亦未獲置理。爰依買賣契約之法律關係提起本件訴訟，請求被告移轉房、地產權並交付建物等語。並聲明：如主文第一項、第二項所示；就第二項之請求，願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：原告當時以附近房屋成交價大約160萬元，誘導被告以180萬元出賣系爭不動產，因原告為當地包租婆，附近有幾棟出套房及店面，且為多年鄰居，應該非常清楚行情，不會騙人，才會答應原告並收下6萬元訂金，且寫下簡易收據，並同意過幾天找代書簽立正式合約及辦理過戶手續，原告當時還告知不賣時要加倍賠償。隔日告知家人後認為事有蹊蹺，經友人查證才知此價格與市價差異甚大。原告所云均是謊言，於是便與原告協商取消約定，不去代書那簽立正式合約及辦理房屋過戶，並非原告所提有其他買家之說。第一次協商時，因僅隔幾日，想與原告協商一成紅包方式賠償，到離開原告家前加到1萬元賠償，原告不肯，後經北區公所調解委員會調解金增至3萬元，原告堅持6萬元賠償，才又申請第二次調解，但原告不願到場調解，事後請託里長及議員以原告所說6萬元作為賠償金和解時，原告竟又要求律師費、精神賠償等共30萬元。被告年事已高，經濟並非充裕，且需養老金，並非對原告所云均置之不理。被告從未與任何人談定房屋價格，且家人希望房屋不要賣掉，始有租金可供養老，被告因年事已高且尊重所有家人決定，才不想賣房子，原告所提之訴並非全然屬實，請鈞院查證並撤銷原告對被告房屋所為假扣押。本件原告之主張為無理由。並聲明：原告之訴駁回；撤銷假扣押；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張之前開不動產買賣事實，業據提出土地、建物登記謄本、收據、存證信函等為證，被告亦不爭執其有與原告訂約售屋之情，則原告主張之前開事實自堪信為真正。
二、按民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」，民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」，民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」。查被告就系爭不動產買賣於100年2月13日出具予原告之收據內容為「本人持有土地房○ ○○區○村段地號359之29、359之48二筆，房屋門牌健行路86巷3弄311號)全部賣給陳洪香滿，收定金新台幣陸萬元正。附註：房屋及土地全部，價目壹佰捌拾萬元正。」顯然兩造已就買賣標的物及其價金互相同意，被告復已收受6萬元定金，買賣契約即為成立。又民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，上開收據雖漏列附表土地部分所示編號3即359-89地號土地，惟該筆土地係於97年7月7日分割自附表土地部分編號2之359-48地號土地，有土地登記謄本在卷可憑，兩造契約之意，係就特定一戶房地之完整產權買賣，故買賣標的範圍應包括分割自編號2之359-48地號土地之編號3即359-89地號土地。又被告雖辯以其係遭原告低報市價之謊言誤導，始與之訂約售屋云云，並提出一紙信義房屋成交行情系統網頁資料 (其上顯示100年4月有一筆位在台中市○區○○街51之99號、建坪39.69坪之公寓，成交價為320萬元之記載)為證。惟按不動產成交價，因不同之物件特性，如裝潢、屋齡、隔局、景觀、樓層、採光通風、社區素質、景氣波動，及買賣雙方意願等因素而影響成交價格，不動產交易因涉及複雜之主、客觀要素，故所謂價格高低並無絕對標準。被告所提網頁資料之房屋物件，與兩造系爭買賣之不動產，並不相同，上述複雜之交易主客觀條件均有差異，顯難據以比較二者售價高低或其合理性，是被告所舉網頁資料，尚難證明其有受原告詐騙誤導，而低價出賣系爭不動產之情形。
三、按民法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」，同條第3項規定：「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」，民法第315條規定：「清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償」。本件兩造業成立有效之買賣契約，已如前述，然兩造並未約定確定之產權過戶及交屋期限，依上開規定，原告得隨時請求被告履約，而原告亦已發如卷第19頁所示之存證信函定期催告被告履約，被告逾期仍未履行，原告復提起本件訴訟而送達訴狀，被告債務顯已到期。從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告應將如附表所示土地、建物之不動產所有權移轉登記予原告，及將該建物交付予原告，均為有理由，應予准許。
四、假執行之宣告：本件兩造就主文第二項命被告交付建物部分，均聲明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。又本件係原告對被告起訴請求履行買賣契約，並非假扣押保全程序事件，被告竟於本件訴訟聲明請求撤銷假扣押，自非合法（按民事訴訟法第530條第1項規定：「假扣押之原因消滅、債權人受本案敗訴判決確定或其他命假扣押之情事變更者，債務人得聲請撤銷假扣押裁定」。被告若認其有得聲請撤銷假扣押事由者，當於該保全程序中提出聲請），附予說明。
五、訴訟費用之負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條。
中 華 民 國 100 年 7 月 28 日
民事第二庭 法 官 蔡建興正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 28 日
書記官 楊金池附表：
土地部分：
┌─┬────────────────────┬─┬────┬─────┐│編│土地坐落 │地│面 積│權利範圍 ││ ├────┬────┬──┬──┬────┤ ├────┤ ││號│縣 市 ○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地 號 │目│平方公尺│ │├─┼────┼────┼──┼──┼────┼─┼────┼─────┤│1 │台中市 │北區 │錦村│ │359-29 │建│151 │5分之1 │├─┼────┼────┼──┼──┼────┼─┼────┼─────┤│2 │台中市 │北區 │錦村│ │359-48 │建│19 │2710分之10│├─┼────┼────┼──┼──┼────┼─┼────┼─────┤│3 │台中市 │北區 │錦村│ │359-89 │建│833 │2710分之10│└─┴────┴────┴──┴──┴────┴─┴────┴─────┘建物部分：
┌─┬──────┬──────┬────┬─────────────┬────┐│編│建號 │建 物 門 牌 │主要建材│建物層次、面積（平方公尺）│權利範圍││號│ │ │、主要用├───┬─────────┼────┤│ │ │ │途 │二層 │附屬建物 │ │├─┼──────┼──────┼────┼───┼─────────┤ ││1 │台中市北區錦│台中市北區梅│鋼筋混凝│89.14 │陽台16.6 │全 部 ││ │村段7220建號│亭街85之1號 │土造住家│ │ │ ││ │ │ │用 │ │ │ │└─┴──────┴──────┴────┴───┴─────────┴────┘