臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2517號原 告 張錫敏原 告 張樹寅訴訟代理人 張中豪被 告 楊仁彬當事人間返還土地所有權狀事件，本院於100年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將彰化縣員林鎮地政事務所核發坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地所有權狀（所有權人張鍚敏）正本壹張，張鍚敏印章壹枚返還予原告張鍚敏。
被告應將彰化縣員林鎮地政事務所核發坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地所有權狀（所有權人張樹寅）正本壹張，張樹寅印章壹枚返還予原告張樹寅。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告張錫敏、張樹寅分別為坐落彰化縣○○鎮○○段667、668地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，於99年7月31日與訴外人陳丕昌就系爭土地簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），並委託被告代辦系爭土地之所有權移轉登記、他項權利設定（變更）登記、測量、稅務等與系爭買賣契約相關之事項，原告並將系爭土地之所有權狀正本、原告所有印章二枚等物品交予被告保管。然因買方即陳丕昌違約，經原告先後以民國100年3月7日員林郵局存證信函、100年5月10日臺中法院郵局第1014號存證信函多次催告陳丕昌履約，詎陳丕昌均未履約，原告遂以100年5月20日臺中愛國街郵局第150號存證信函解除系爭買賣契約，上開存證信函均有副知被告。
（二）原告另依民法第549條之規定，於100年8月5日以臺中法院郵局第1777號存證信函解除（應係終止）與被告間之委任契約關係，惟被告迄未返還原告所有之土地權狀正本、印章二枚。則兩造間之委任關係既經解除，被告占有上開土地權狀正本及印章即屬無權占有，爰依民法第767條之規定，提起本件訴訟。
（三）並聲明：求為判決如主文第一、二項所示。
二、被告答辯略以：
（一）原告張錫敏、張樹寅於99年7月31日將其所有之系爭土地出售予陳丕昌，雙方並共同委任被告辦理系爭土地之買賣所有權移轉登記等手續，並於當日交付土地所有權狀正本二張及印章二枚予被告。原告雖於100年5月20日以臺中愛國街郵局第000150號存證信函副知被告略謂「…本契約業已解除…請被告返還原告所交付保管之一切證件文件」等語，惟買方即陳丕昌於100年5月27日亦以豐原中正路郵局第342號存證信函副知被告略謂「…契約之履行尚有紛爭，…勿依賣方片面之語交還任何履約之文件」等語。被告遂於100年6月1日以臺中中清路郵局第000135號存證信函告知原告及買方陳丕昌「被告認為本案尚在履行中，上述文件之交付係買賣條件，也是登記之必備文件，具有單一及不可分性，本代理人有保管使用之義務，任何一方不得單獨請求返還，如果雙方會同領取，本代理人沒有異議。
」等語。而原告日前至臺中地方法院檢察署告發被告侵佔等案件（100年度偵字第18038號），業經檢察官偵查終結，並為不起訴處分在案。
（二）原告於100年8月5日以臺中法院郵局第1777號存證信函通知被告略謂「…於函到時終止與被告之委任契約關係，並請被告立即交還土地所有權狀、印章等物事。」，經被告於100年8月7日以臺中中清路郵局第000240號存證信函告知買方陳丕昌後，陳丕昌於100年8月25日以豐原中正路郵局第000610號存證信函副知被告略謂「…緣本人（即陳丕昌）與台端二人（即原告）簽訂買賣契約，其中第六條約定雙方共同委任楊仁彬代書辦理產權過戶、他項權利設定等事項，詎台端（即原告）片面終止與楊仁彬拜書之委任關係，致雙方無法繼續依約履行…」等語。
（三）被告於100年10月18日收到本件起訴狀後，於同年月20日以臺中文心路郵局第1875號存證信函告知陳丕昌略謂「…台端（即陳丕昌）是否同意本人（即被告）將土地所有權狀正本及印章返還給張錫敏、張樹寅請明確答覆…」，而陳丕昌於同年月26日亦已豐原中正路郵局第000788號存證信函通知被告略謂「…待台端（即被告）辦妥受委任事項後，再行將權狀正本及印章等相關資料交還張錫敏、張樹寅。…惟關於標的土地之買賣係本人（即陳丕昌）與張錫敏、張樹寅共同委任台端（即被告）辦理標的土地之過戶等相關事宜，張錫敏、張樹寅並無權片面終止委任契約…」等語。
（四）綜上所述，依民法第258條第2項、第263條之規定及64年台上字第2294號意旨，被告認陳丕昌之說法於法有據，原告未經買方陳丕昌同意即片面終止與被告間之委任契約，對買方陳丕昌並不公平，且陳丕昌並不同意終止委任關係，故原告終止委任關係應與陳丕昌共同為之，其提起本件訴訟並無理由。
（五）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：
（一）兩造不爭執事項：（採為本判決之基礎）：
１、原告張錫敏、張樹寅分別為坐落於彰化縣○○鎮○○段66
7、668地號兩筆土地之所有權人，於99年7月31日與訴外人即陳丕昌簽訂土地買賣契約，委託代書即被告代辨本件買賣標的物所有權登記、他項權利設定（變更）登記、測量、稅務…等及與本件契約相關業務有關之事項，原告並交付上開兩筆土地之所有權狀正本各一張（共二張）、及原告所有印章各一枚（共二枚）等物交予被告收執保管。
２、原告先後以100年3月7日員林郵局存證信函、100年5月10日臺中法院郵局第1014號存證信函、100年5月20日臺中愛國街郵局第150號存證信函等多次催告買方陳丕昌履約、解除契約在案，上開信函均有副知被告。
３、原告另於100年8月5號以台中法院郵局第1777號存證信函，依民法第549條規定與被告終止委任契約關係，惟被告迄未返還原告所有之上開土地權狀正本二張、印章二枚。
４、系爭土地權狀正本二張、印章二枚，現仍由被告占有中。
５、被告分別於l00年8月25日、100年10月20日分別將原告通知被告，已解除（終止）原告與被告間之委任關係及原告起訴命被告應將系爭土地權狀正本二張、印章二枚返還原告等情，分別以存證信函通知買方即陳丕昌，而陳丕昌表示原告並無權終止委任關係等語。
６、對卷內原告提出之土地登記簿謄本二份，原告提出之存證信函四份，被告提出之存證信函八份，檢察署不起訴處分書影本壹份，原告提出之土地賣賣契約書影本壹份，對其真正不爭執。
（二）爭執之事項：
１、原告是否有權解除（終止）與被告間之委任關係？
２、返還系爭土地權狀正本、印章二枚有無理由？
四、本院之判斷：原告主張與訴外人陳丕昌就系爭土地簽訂土地買賣契約，因買方即陳丕昌違約，經原告先後以民國100年3月7日員林郵局存證信函、100年5月10日臺中法院郵局第1014號存證信函多次催告陳丕昌履約，詎陳丕昌均未履約，原告遂以100年5月20日臺中愛國街郵局第150號存證信函解除系爭買賣契約在案。原告另於100年8月5號以台中法院郵局第1777號存證信函，依民法第549條規定與被告終止委任契約關係，惟被告迄未返還原告所有之上開土地權狀正本二張、印章二枚等情，固為被告所不爭執，已如前述。茲被告仍以前開情詞置辯，本院就兩造之爭執點，審酌全辯論意旨及調查證據之結果，判斷如下：
(一)被告就上開土地所有權狀、印章之保管本身，係受原告之委任，並非原告與系爭土地買方陳丕昌共同委任：
被告主張上開土地買賣，買方陳丕昌於100年8月25日以豐原中正路郵局第000610號存證信函副知被告略以：「本人（即陳丕昌）與台端二人（即原告）簽訂買賣契約，其中第六條約定雙方共同委任楊仁彬地政士辦理產權過戶、他項權利設定等事項，詎台端（即原告）片面終止與楊仁彬拜書之委任關係，致雙方無法繼續依約履行…」等語，因認原告未經買方陳丕昌同意即單獨終止與被告間之委任契約，其終止委任關係應與買方陳丕昌共同為之，始生效力等情，資為抗辯。經查，被告主張其係受原告及買方陳丕昌共同委任而占有系爭所有權狀、印章，無非以原告與買方陳丕昌於99年7月31日所訂「土地買賣契約書」第6條第1項款前段「本約成立之同時，買賣雙方同意共同委任楊仁彬（即被告）地政士代辦本標的物所有權移轉登記、他項權利設定登記、測量、稅務、戶政、公證、提存、、、、等及與本約業務有關之事項。」為依據。惟上開「土地買賣契約書」之訂約當事人為賣方即原告與買方陳丕昌，被告並非當事人，有上開土地買賣契約書在卷可憑，是該契約之效力並不及於非契約當事人之被告。況上開契約為土地之買賣，約定由原告移轉不動產所有權與買方陳丕昌，買方陳丕昌則負有交付價金與原告之義務，則原告與買方陳丕昌依契約之給付義務，內容並不相同，屬對立之法律關係，原告提出系爭所有權狀、印章，交由被告辦理，乃屬被告履行移轉所有權登記及與系爭土地買賣有關事項之手段，該所有權狀、印章屬於原告所有，其提出交付被告，乃原告方面提出給付之行為，此非買方陳丕昌之給付義務，殊無由買方陳丕昌共同為之之可能。且觀上開「土地買賣契約書」第6條第1項款後段「此項委任以本契約書為委任之證明，不另立委任書，並許諾受任地政士有民法第106條雙方代理之特別權限」等字樣，足見被告受領系爭土地所有權狀、印章，係另受原告之委任而為別一契約，而為履行原告產權移轉登記等義務，堪可認定。故原告終止與被告間委任關係之意思表示，即無與買方陳丕昌共同為之之必要，故被告上開辯解，殊無可取。
(二)原告終止與被告間之委任契約為合法：
1.稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第528條、549條第1項分別定有明文。
2.本件原告與買方陳丕昌於99年7月31日簽訂系爭土地買賣契約，原告將系爭土地出售與買方陳丕昌。雙方於系爭土地買賣契約第6條第1款約定雙方同意共同委任楊仁彬即被告地政士代辦系爭土地所有權移轉登記、、、等事項，已如前述。且於上開土地買賣契約第3條有關付款約定，雙方約定契約簽訂之同時，買方陳丕昌給付簽約款300萬元即第1期款，原告應將上開土地之所有權狀正本交予簽約代書保管，另於99年9月16日約定買方陳丕昌給付700萬元即第2期之用印款，而產權之移轉登記由買賣雙方共同委由立約之地政士即被告辦理。故兩造間確已成立委任契約，應堪認定。
3.民法第106條規定「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，為本人與第三人之法律行為。」；而地政士法第16條規定「地政士得代理申請土地登記事項。」；土地登記規則第26條則規定「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。」。準此，地政士乃係民法第106條規定例外得雙方代理之人。所謂雙方代理，即一人同時代理權利義務相反之雙方，而雙方代理或自己代理之意旨在於避免利益衝突，防範代理人厚已薄人，失其公正立場，以保護本人之利益。故就法理而言，雖經本人之許諾，代理人得為雙方代理，但因雙方之權利義務相反，自難認係三人間成立一共同委任契約，而應認係雙方分別與代理人成立各別之委任契約，只不過兩個委任契約之受任人為同一人而已。本件被告既同時受權利義務相反之人委任辦理產權之移轉登記等事項，自應認其與被告及買方陳丕昌各別成立委任契約。上訴人受領系爭土地之所有權狀、印章，係因其為原告之代理人，受委任為原告辦理土地所有權移轉登記，而非因受買方陳丕昌之委任而受領系爭土地所有權狀、印章，要堪認定。
4.雖系爭土地買賣契約第6條第3款約定：「買賣雙方同意依約交付受任地政士之證件，於買賣過程中任何一方不得片面終止與受任地政士之委任關係而要求取回證件」等語。惟查上開系爭土地買賣契約其定約當事人係原告與買方陳丕昌，被告並非該契約之當事人，已如前述。且按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。惟終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用（最高法院95年度台上字第1175號判決參照）。本件爭土地買賣契約第6條第3款雖有上開約定，惟原告係以系爭土地買賣契約因買方陳丕昌違約經催告仍不履約而為解除系爭土地買賣契約後，因認其已無移轉系爭土地所有權之義務，而終止與被告間之委任關係，請求返還上開土地所有權狀、印章等物，堪認其與被告間之信賴關係已動搖，其解除與被告間之委任關係亦無違誠信原則，原告自可終止其與被告間之委任關係，附予敘明。
5.依首開說明，委任關係任一方得隨時終止，兩造既因辦理系爭土地所有權移轉登記而成立委任關係，兩造自得隨時終止之。原告業於100年8月5日以台中郵局存證信函第1777 號發函終止兩造間之委任關係，並請返還系爭土地所有權狀、印章等情，此有前開存證信函附卷憑，被告業收受存證信函，此亦為被告所不爭執，原告主張兩造間之委任關係已終止，洵堪採信。
五、本件原告委任被告辦理系爭買賣土地之所有權移轉登記等事務之委任關係，既經原告合法終止，兩造間委任關係即已消滅，被告占有系爭土地所有權狀，已無正當權源。原告基於所有物返還請求權，請求被告將系爭土地所有權狀正本二張、印章二枚分別返還與原告，為有理由，應予准許。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 5 日
民事第一庭 法 官 許金樹正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 5 日
書記官 林玉門