臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2721號原 告即反訴被告 何明訴訟代理人 張豐守律師複代理人 吳莉鴦律師被 告即反訴原告 林峯山上列當事人間返還所有權狀等事件，本院於言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、程序部分：㈠本件原告原起訴請求：⒈先位聲明：⑴確認兩造就坐落台中
市○○區○○段水裡社小段431-6地號土地於100年7月6日簽訂之不動產買賣契約之買賣關係不存在。⑵被告應將上開土地之所有權狀(權狀字號：台中市清水地政事務所097清字第035934號)返還給原告。⒉備位聲明：⑴確認兩造就坐落台中市○○區○○段水裡社小段431-6地號土地於100年7月6日簽訂之不動產買賣契約之買賣關係不成立。⑵被告應將上開土地之所有權狀(權狀字號：台中市清水地政事務所097清字第035934號)返還給原告。嗣於101年2月9日以民事準備書狀變更聲明為：被告應將坐落台中市○○區○○段水裡社小段431-6地號土地之所有權狀(權狀字號：100清字第033936號)及同段431-10地號土地之所有權狀(權狀字號：100清字第033937號)返還給原告。
㈡按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262第1項前段定有明文。本件原告於嗣後之準備書狀已不再請求確認系爭不動產買賣契約不存在或不成立，核屬撤回訴之一部，且被告已表示同意(參本院101年4月30日筆錄)，揆諸上開說明應予准許。
㈢另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情
事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第4款定有明文。本件原告原先請求被告返還坐落台中市○○段水裡社小段431-6地號土地之所有權狀；惟系爭土地於100年10月20日已完成分割為同段431-6及431-10地號兩筆土地，故原告改為請求被告返還系爭二筆土地之所有權狀，合於上開情事變更之規定，亦應准許。
二、實體部分：㈠原告起訴主張：
⒈民國100年7月間，原告經由訴外人粘金鳳、張貳雄之居間
介紹，於100年7月6日與被告簽定買賣契約，將原告所有坐落台中市○○區○○段水裡社小段431-6地號，其中302.5坪之土地，以新台幣(下同)120萬元出賣予被告。約定簽約時給付定金20萬元；第一期款30萬元於分割鑑界時支付；第二期款35萬元於申報增值稅時支付；第三期款30萬元予印鑑證明交付時支付，惟所交易之土地位置，尚未特定。嗣於100年7月7日，兩造又簽訂補充契約書，約定買賣之土地面積增加為1000平方公尺，被告則再增加給付價金1萬2000元予原告。付款方式則變更為：第一期款30 萬元提前於100年7月17日支付，原告並履行用印程序；第二期款35萬元俟分割成果圖核下時(約100年8月20日前後)給付；第三期款30萬元俟增值稅單核下時給付(同時交付印鑑證明)。惟補充契約書仍未明定買賣之土地範圍。
⒉兩造於簽訂契約後，被告雖已依約交付定金20萬元及第一
期款35萬元，原告也完成用印程序並交付權狀予被告，由被告申請分割複丈，惟因兩造對於分割位置，發生嚴重歧見，致無法完成分割，被告甚至表示不願意購買，故系爭契約無法履行，顯非可歸責於原告，故原告乃於100年9月28日以台中大全街郵局第923號存證信函催告被告給付第二期款，惟被告迄今仍未給付，原告自得依不動產買賣契約第10條約定，解除兩造間之買賣契約，並沒收被告已繳納之價金，爰再以本件起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示。茲原告既已解除兩造之買賣契約，依民法第259條第1款之規定，自可請求被告返還所受領之土地所有權狀。
⒊聲明：被告應將坐落台中市○○區○○段水裡社小段431-
6地號土地之所有權狀(權狀字號：100清字第033936號)及同段第431-10地號土地之所有權狀(權狀字號：100清字第033937號)返還予給原告。
⒋對被告答辯之陳述：
⑴兩造原本已講好，被告所購買的土地，係位於原告所有
土地與鄰地即同段415-1地號土地相鄰之位置，惟地政機關鑑界時，被告卻要求所購買的土地不要與415-1地號土地相鄰。故造成系爭土地無法在100年8月20日前後完成分割鑑界之原因，係被告片面變更欲購買之土地位置所造成，顯係可歸責於被告。
⑵原告以存證信函催告被告給付第二期款後，乃委託訴外
人吳承澤與被告之代理人即訴外人吳添福協調。惟吳添福反而於100年10月16日分割圖核下前，要求原告將土地交付給伊種樹，原告遂要求倘提前交付土地，則須先付清第二、三期款，因被告不同意，吳添福即向吳承澤表示不願購買。茲吳添福既為被告之代理人，而吳承澤亦係受原告委託之人，則吳添福向吳承澤表示不願購買，效力自及於兩造當事人。故原告主張解除契約，並沒收被告已繳納之租金，自屬有據。
⑶被告雖於100年10月20日完成分割鑑界，惟並未於預定
之100年8月20日給付第二期款，經原告催告後亦未給付，且嗣後於100年10月20日完成分割鑑界後，亦未給付，原告自得解除契約。
⑷即便認原告解除契約為無理由，惟被告早已表示不買，
原告也同意不賣，買賣契約亦屬合意解除。被告亦無理由扣留原告之所有權狀，原告亦得基於不當得利之法律關係，請求被告返還所有權狀。
㈡被告部分：
⒈被告於100年7月6日簽約當天即持原告所交付之所有權狀
，向清水地政事務所申請分割及鑑界，以確認兩造所買賣土地之範圍。地政事務所人員亦於100年7月22日到現場測量，惟因原告自己之認知有誤，一再修改變更分割圖三次，地政事務所始拖延至100年10月20日才完成分割。
⒉完成分割後，被告即於100年10月22日至原告住處，欲返
還母地號(即431-6地號)之所有權狀，並以分割後之子地號(即431-10地號)請求原告用印申報土地增值稅，惟原告卻置之不理。
⒊被告就本案已交付定金20萬元及第一期款35萬元，不可能
反悔不買。查本件不論是申辦土地增值稅，或辦理農業用地作農業使用之證明書以免課增值稅，均需原告配合用印辦理，惟原告不僅不配合，反誣指被告違約，實無道理。
⒋聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得就本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。本件原告起訴主張被告違反買賣契約，而請求解除契約回復原狀；被告則針對同一契約，主張係原告違約，而請求解除契約回復原狀及損害賠償，核本件被告提起反訴之標的，並非專屬他法院管轄，且與本訴標的及其防禦方法相牽連，亦與本訴行同種訴訟程序，且被告於第一份答辯狀，即就反訴之標的，提出作為對原告本訴請求之同時履行抗辯，故本院認為被告提起反訴亦無延滯訴訟之虞，揆諸上開說明，被告提起本件反訴，應予准許。
二、實體部分㈠反訴原告部分：
⒈系爭土地業於100年10月20日另外分割出431-10地號土地
，面積即為買賣契約所約定之1000平方公尺，而反訴被告業已收取反訴原告交付之部分價金，顯見反訴原告並無違約之情事。
⒉本件買賣因反訴被告無故延誤其依系爭契約第7條所應履
行之「土地增值稅申報及用印」之義務，致無法繼續履行土地之過戶、完稅等程序，茲經反訴原告以存證信函催告反訴被告履行無果，則反訴被告顯有違約之事實至為明確。爰以反訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，解除系爭買賣契約。
⒊按解除契約時，當事人雙方互負回復原狀之義務，民法第
259條定有明文。則反訴被告所受領之定金20萬元及第一期款35萬元，反訴原告自得請求返還。另依不動產買賣契約書第11條約定「乙方(即反訴被告)不履行本契約時，聽由甲方(即反訴原告)解除契約，乙方應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金，不得異議」。基此，反訴原告再請求被告加倍返還定金20萬元作為賠償。又系爭土地之分割及鑑界費用合計5,895元，依不動產買賣契約書第9條之規定，應由反訴被告負擔，上開費用係由反訴原告先行墊支，於契約解除後，自得本於不當得利之規定，請求返還。
⒋聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告75萬5895元及自反訴狀
繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准予宣告假執行。
㈡反訴被告部分：
⒈反訴被告已依補充契約書之約定，於100年7月17日收取反
訴原告所支付之第一期款35萬元，並已完成用印手續，並無給付遲延情事。反訴原告於100年10月3日以存證信函催告反訴被告「於三日內分割認章及用印，俾便申報增值稅，完成過戶手續」云云，此一催告即不合法。
⒉又依補充契約書約定，反訴原告應於分割複丈成果圖核下
時給付第二期款，茲分割複丈成果圖已於100年10月20日核下，反訴原告自負有給付第二期款之義務。茲本件反訴被告起訴時，分割複丈成果圖固尚未核下，惟於訴訟繫屬中之101年1月30日審理時，經法官勸諭和解，反訴被告當場表示「好，叫他3日內錢拿出來」(未記載於筆錄)，然反訴原告迄未支付款項，則反訴被告於101年3月5日當庭再為解除契約之意思表示，應已生解除契約之效力。
⒊聲明：⑴反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
參、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年7月6日簽定不動產買賣契約書，約定被告以120
萬元向原告購買坐落台中市○○區○○段水裡社小段第431-6地號，其中面積302.5坪之土地。簽約當日原告已收受被告交付之20萬元定金。簽定契約當時，雙方約定買賣之土地位置尚未確定。
㈡同年7月17日兩造又簽定補充契約書，除買賣之土地面積變
更為1000平方公尺，總價金變更為121萬2000元外，復約定：第一期款35萬元，於100年7月17給付；第二期款35萬元俟分割複丈成果圖核下時(約100年8月20日前後)給付；第三期款俟增值稅單核下時給付。被告已於100年7月17日給付第一期款35萬元予原告。
㈢系爭土地於100年10月20日完成分割為二筆，即431-10地號(面積1000平方公尺)，以及431-6地號(面積5843平方公尺)。
㈣原告曾於100年9月29日以台中大全街923號存證信函，催告被告給付第二期款。
㈤原告位於431-10地號土地上原有之羊舍一幢業已拆除。㈥完成分割後，第431-10地號土地位置，與原告先前同意出售予被告之土地位置相符。
㈦系爭431-10地號土地，目前尚辦理移轉登記予被告。
㈧被告已支付之土地分割及鑑界費用為5895元。
㈨原告於101年3月5日審理中，當庭再為解除契約之意思表示。
二、兩造爭執事項：㈠系爭不動產買賣契約書及補充契約書，是否因未載明原告欲
出賣之土地之特定位置而無效？㈡契約簽定後，兩造有無針對買賣土地之特定位置，有反覆不
一，致影響分割複丈成果圖核定時程之情事？㈢分割複丈成果圖核定前，被告是否已向原告表示不願購買，
而有違約之事實？原告是否得主張解除契約？㈣原告以存證信函，催告被告給付第二期款有無理由？原告得
否以被告未依約定支付第二期款而解除契約？又原告於101年3月5日當庭解除契約，有無理由？㈤倘原告可主張解除契約，可否請求被告返還所交付之所有權
狀？並沒收被告所支付之定金及第一期款作為違約金？㈥系爭431-10地號土地，未能辦理移轉登記予被告，是否可歸
責於原告？被告得否據以主張解除契約，並請求返還已交付之第一期款35萬元，並要求加倍返還已交付之定金共40萬元？以及請求所支付之土地及鑑定費用？
肆、法院之判斷
一、本訴部分：㈠按「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成
立」民法第345條第2項定有明文。本件兩造所約定之不動產買賣契約已約定「土地標示：台中市○○區○○段水裡社小段431-6地號內，地目林，面積302.5平方公尺應鑑界分割於甲方(即被告)管業」，雖未約定買賣之土地位置究竟為系爭土地之何部分，惟雙方既約定應「鑑界分割」，顯然本件土地買賣，因被告所購買者，係原告所有系爭土地之一部分，並非全部，故在鑑界分割以前，自無法確認其特定位置。惟雙方均不否認，簽定契約後已陸續委由地政機關辦理鑑界分割，並於100月10月20日完成分割複丈成果圖之核定，且所分割出之第436-10號土地所在位置，亦與原告當初所預定出售予被告之土地位置相符。由此可知，兩造簽定買賣契約當時，關於買賣之標的物已屬可得而特定，從而系爭買賣契約自屬有效，核先敘明。
㈡原告固主張，於辦理土地分割鑑界時，因被告對於欲購買之
土地位置反覆不一，才造成鑑定延滯。惟查，兩造於簽定買賣契約時，對於買賣土地之特定位置，原本就尚未確定，何來被告反覆不一可言。另證人粘金鳳及張貳雄於本院100 年12月22日言詞辯論時雖均證稱：原告原本要賣的就是附圖一的位置，但被告卻要求買附圖二的位置(附圖一、二均附於本院100年12月22日言詞辯論筆錄之後)等語。惟查，倘依證人所述以附圖二之位置進行分割鑑界，則被告所購買之土地，完全沒有與系爭431-6地號土地之鄰地相接鄰。換言之，日後被告之土地，將成為436-1地號土地內之袋地，衡情，被告不可能向原告購買一塊袋地，徒生日後糾紛。故證人此部分之證詞，與常情有違，不足採信。況且，依100年10月20日完成之分割複丈成果圖，增加分割之431-10地號土地，其位置亦與附圖一相符，並非如附圖二所示之袋地。足以證明，被告並無違反簽約當時雙方之初步共識，而就所購買之土地位置有反覆不一之情形。況且證人張貳雄於同日言詞辯論時亦證稱：「(鑑界時)地政的表示系爭土地與415-1土地的交界位置高低差太大，無法在界址釘樁，在現場釘一個臨時的，但買賣雙方好像都聽不懂地政的說法，產生誤解，所以原告就說他不簽名，他不同意」等語。由此可知，造成鑑界延滯之原因，絕非被告對特定土地置反覆不一所造成，原告此部分之主張與事實不符，自難以此作為解除契約之理由。
㈢又補充契約書第2條第2項約定第二期款支付之時期為「分割
複丈成果圖核下時(大約100年8月20日前後)」，茲參酌分割複丈成果圖之核定，本有賴地政機關之配合，故在解釋上，契約內所謂「(大約100年8月20日前後)」之註記，謹係參考性質，尚不能認為兩造有以100年8月20日此一特定日期，作為支付第二期款期限之約定，而仍應以分割複丈成果圖實際核下時為準。另分割複丈成果圖之所以延至100年10月20日才核下之原因，係因當事人兩造無法達成共識所造成，已如前述，兩造當事人均應共同承擔。故於分割複丈成果圖實際核下之100年10月20日前，尚難認兩造應互負給付遲延之責任。從而原告於100年9月28日以台中大全街郵局第000923號存證信函催告被告支付第二期款，自不生催告之效力。
㈣另補充契約書第二條係約定：「第二期俟分割成果圖核下時
（大約100.8.20前後）履行申報增值稅程序（約定依農業使用免增值稅申報）。本期申報程序如有因機關處理程序延宕，雙方允諾第三期款俟增值稅單核下時履行（同時交付印鑑證明書）。」此有補充契約書一份在卷可稽。依上開約定可知，複丈成果圖核下時，買方須履行之義務為支付第二期款35萬元；而賣方須履行之義務，則是辦理申報增值稅或土地作農業使用而免徵增值稅之程序。且契約書並未約定買方之支付第二期款之義務，與賣方應履行申報增值稅或免徵增值稅之義務，何者應先履行，且原告亦自認第二期款是履行申報增值稅程序就要付等語(見本院101年4月30日筆錄)。茲參照本件買賣既為雙務契約，則關於複丈成果圖核下時，被告支付第二期款之義務，與原告申報增值稅或免徵增值稅之義務，自基於同時履行之地位。
㈤再則，原告亦不爭執，系爭土地是準備辦理農業使用免徵增
值稅，自需有符合農業使用之事實，益證原告將原坐落在土地上之羊舍拆除，以及訴外人吳添福於100年10月16日分割圖核下前，要求原告將土地交付給伊種樹，其目的均在為申辦農業使用免徵增值稅作準備。則申辦增值稅之程序既尚未辦妥，原告要求被告先行支付第二款期、或第三期款，亦屬無據。
㈥綜上可知，被告支付第二期款與原告申辦土地增值稅或免徵
增值稅之程序，既基於同時履行之地位，且原告亦自認本件農業使用免徵增值稅之手續並沒有申辦，則被告非不得以拒絕支付第二期款作為抗辯，故被告拒絕給付第二期款予原告，自有理由。從而，原告以被告拒絕給付第二期款而解除契約，並請求被告返還系爭土地之所有權狀，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告固曾於100年10月3日以台中公益路郵局第589號存
證信函，催告反訴被告用印，以辦理土地增值稅，此有上開存證信函一紙在卷可稽。惟查，反訴被告配合申辦土地增值稅或免徵增值稅之時期，應為複丈成果圖核下時，已如前述。茲系爭土地之複丈成果圖核下之時間為100年10月20日，則反訴原告於100年10月3日以存證信函催告時，反訴被告尚未負有履行用印及申報土地增值稅之義務，反訴原告所為之催告，自亦不生催告之效力。
㈡又反訴被告之申報土地增值稅或免徵增值稅之義務，與反訴
原告之給付第二期款之義務，係基於同時履行之地位，已如前述。則在反訴原告給付第二期款前，反訴被告亦有拒絕先行配合申辦土地增值稅或免徵增值稅手續之權利。故本件反訴被告未配合辦理申報土地增值稅之程序，亦難認有違約之事實，從而反訴原告以反訴狀為解除契約之意思表示，請求反訴被告返還定金、第一期款，並加倍返還定金，亦無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
四、結論：本件原告之訴及反訴原告之訴，均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 14 日
民事第三庭 法 官 高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 14 日
書記官 廖碩薇