臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第275號原 告 王信傑
柯貴綢范桂香上三人共同訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 許富傑被 告 許榮任訴訟代理人 謝錫深律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、陳述及答辯要旨：
一、原告起訴主張：㈠原告王信傑等三人與被告許榮任分別簽立不動產買賣契約書
（下稱系爭契約），向被告購買住於臺中市太平區（改制前為臺中縣太平市○○○段939-1、939-2、941-4 地號及其上之建物即太平公園大鎮之社區一部（簽約時間、標的、面積及買賣價額詳如附表所示）。原告王信傑等三人所購買之房屋樓層，依其平面圖所顯示具有浴室、廚房、餐廳、客廳及停車位等坪數空間及其他樓層，在被告褒讚所購買之地理位置優勢及系爭契約所保障之權利情形下，原告王信傑等三人分別與被告簽約購買之。
㈡系爭契約建物標示：「建物面積：本房屋面積共計158.4 平
方公尺，包含主建物面積計140.17平方公尺，附屬建物面積計18.23 平方公尺（陽台、雨遮）」（原告王信傑部分）、「建物面積：本房屋面積共計166.34平方公尺包含主建物面積計148．3平方公尺，附屬建物面積計18.04平方公尺」（原告柯貴綢部分）、「建物面積:本房屋面積共計224．8 平方公尺，包含主建物面積計208.24平方公尺，附屬建物面積計16.56 平方公尺」（原告范桂香部分），足見上開房屋售坪部分，係包含系爭契約房屋全部之面積甚明。因其他住戶認所購買之房屋有違建之事由而向被告提起刑事訴訟案件，經他案偵查，調閱改制前臺中縣政府94年度府工建字第1193號竣工圖觀之，其他住戶發現其竣工圖之圖示與系爭契約有異，經由他案告訴人陳述，得知依改制前臺中縣政府所核准之竣工圖所示，被告所交付原告房屋之一樓客廳竟為停車位，故就客廳部分，已違反臺中縣政府所核准建設之範圍，停車空間屬必要設施，且設立位罝並有嚴格規定，是被告應負物之瑕疵擔保責任，分述如下：
⒈按「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間」建築
法第102條之1定有明文，又按「建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令或都市計畫書之規定，設置停車空間；集合住宅於都市計劃區內基地面積超過五百平方公尺，每一百五十平方公尺設一停車空間」建築技術規則建築設計施工編第59條定有明文，依此可見，興建住宅必須附設停車空間。
⒉由於停車空間屬依法規定必須預留之空間，故業者興建住
宅時，需預留停車空間，而依法停車空間得不計入容積範圍，此可自原證2 之書證：「停車空間面積（免計入容積）」之記載可得知。
⒊按「停車空間之設置，依左列規定（二）二、停車空間之
汽車出入口應銜接道路，地下室停車空間之汽車坡道出入口並應留設深度二公尺以上之緩衝車道。其坡道出入口鄰接騎樓（人行道）者，應留設之緩衝車道自該騎樓（人行道）內側境界線起退讓。」、「汽車出入應設置緩衝空間，其寬度及深度應依下列規定：一、自建築線後退二公尺之汽車出入路中心線上一點至道路中心線之垂直線左右各六十度以上範圍無礙視線之空間。」建築技術規則建築設計施工編第59條之1、第136條法有明文。
⒋依上所述可知，停車空間為建築法與建築技術規則建築設
計施工編要求起造人興建住宅時必須預留之空間，起造人設立停車空間後，該停車空間不計入容積。再者，停車空間設立位置亦有嚴格規定，無法任意變換。無論業者或住宅繼受人，欲將停車空間變換為客廳或將客廳變換為停車空間，均非法律所許。至於起造人欲將其他空間如廚房、浴室變為客廳或將客廳變為廚房，則因法律未有規定，非在禁止之列。
⒌被告應負有物之瑕疪擔保責任：
⑴由於被告向訴外人總瑩建設公司購買如原證1之買賣契
約書所示建物，再移轉予原告等3人，該建物1樓之格局如原證3格局圖所示。
⑵將原證3格局圖與原證2竣工圖相比較即可知，被告交付
予原告之屋，原先之客廳，實為停車空間。而格局圖之停車位，事實上為應預留空地之騎樓，則該客廳部分，實為增建，亦屬違建。
⑶「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」民法第354條定有明文。本件被告交付予原告之建物，1樓之客廳，原係停車空間，已屬事實。至於被告是否知悉此一情事，與被告是否應負物之瑕疪擔保責任並無關連性。蓋契約之成立，被告即負有依債之本旨給付完整標的物予原告，旨揭建物均係由被告移轉予原告，則被告顯有可歸責事由。
㈢被告就其系爭契約成立時，應負有保證房屋之品質或告知原
告標的物已產生之瑕疵之義務，被告竟於交付房屋時，並未告知系爭房屋已經改建，然經少數住戶向原建商提出刑事告訴後，原告近期才發現1 樓樓層之空間縮減之瑕疵，惟被告於交付時，未說明改建之情事，故其房屋存有重大瑕疵。被告未擔保房屋之品質及未告知其房屋存在之瑕疵，致原告受有減少使用坪數之權利損害。現實上被告亦無法再給付減少坪數之損害，原告王信傑等三人爰依法請求被告賠償少交付減少坪數之價金。賠償金額依據建築技術規則第60條第1 項第1款之規定，其法定停車位空間為15平方公尺（寬2.5公尺長6 公尺＝15平方公尺），換算坪數為4.5375平方公尺，再依現有其他相近地段房屋市價計算，每坪約新臺幣（下同）153,333元，故原告每人所請求損害賠償之範圍為695,749元。
㈣並聲明：⒈被告許榮任應分別給付原告王信傑等三人，每人
新臺幣（下同）695,749 元，自本訴狀繕本送達被告翌日迄止，按年息5%計算利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊如受有利判決願請求假執行。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈被告辯稱原告於買受時即可由原告委請建築師調閱竣工圖
，原告未調閱，顯有重大過失云云，然查申請竣工圖說影本流程，申請人需檢附房屋所有權人或權利人之身分證影本，印章，因此被告未過戶予原告前，原告不可能可以己身之力取得上開竣工圖，被告所辯實為無據。
⒉原告訴訟代理人委請現任管委會向臺中市太平區公所調閱
該會首次報備資料及點交紀錄影本，發現第一屆主委即為許榮任，該次報備紀錄中，附有三張竣工圖，許榮任均蓋章於上，表示知悉，則被告早已知悉房屋現狀與竣工圖不符。但被告出售新成屋予原告時，竟隱瞞此一事實，故意不告知瑕疪，則被告現主張原告有重大過失，洵無足採。⒊原告等之不動產其價值減少已有不動產估價報告書為憑，
又該報告書指出系爭建物一樓規劃為停車空間使用時，一樓已無住家使用效益，故依集合住宅方式以近鄰地區之車庫別墅進行評估，以建坪單價計算。反之一樓若為客廳得合法登記作為公司登記或營業使用，今系爭建物既是作為停車空間已無使用效益。
二、被告則以：㈠被告向總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）購買系爭房
地時，已是成屋，而於交屋之後，被告根本未曾就系爭房屋為任何之變動，而原告於向被告購屋時，被告多次陪同原告至現場看屋，經原告對於現況感到滿意後，雙方簽定買賣契約書，並隨即交屋。原告起訴狀中稱該建物已遭修改而被告並未通知原告，然而被告購買該屋係向總瑩公司所購買，此可由「異動索引」中產權之歷次變動中可證，關於其中客廳變為停車空間亦非被告所知悉，且對於當時原告向被告購買房時，原告亦未對於系爭房屋之格局未提出任何質疑，被告亦未隱瞞原告任何情事，不知原告何以購買交屋後始主張瑕疵，其行為實令人費解。
㈡兩造間既然於「不動產買賣契約書」第17條、特別約定事項
：「㈠依簽約日現況交屋，不再做任何改裝或修補」，依上開判決觀之，被告既未保證系爭房屋有違建之情形，且原告亦可向相關機關調取資料，原告難謂無重大過失，其向被告請求瑕疵擔保顯無理由。
㈢本事件經鈞院委請「捷丞不動產估價師事務所」為鑑定，認
為其中有所差價。然查該鑑定報告之依據僅依減少之面積為計價，不符合依每位購買者之需要，而原告等與被告成立買賣之時，應認為現況係為原告等所滿意故為購買，若原告等不滿意，應即要求被告為修正抑或拒購買，豈有於購買之時無任何意見於事後再為與使用執照不符要求減價之理。再者，依該鑑定告，若欲回復竣工平面其費用僅64,500元，亦非如原告所稱之金額。又訴外人邱育宏亦以相同之理由，向被告之配偶吳翠琴請求減少價金之事件（100年度訴字447號、發股），亦經鈞院判決駁回原告之訴，而訴外人邱育宏亦未於法定期間內繳納裁判費，經鈞院駁回。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
貳、兩造審理中不爭執及爭執事項
一、兩造不爭執之事實㈠原告王信傑於97年3月10日與被告簽立買賣契約，以485萬元
向被告購買臺中市太平區（改制前為臺中縣太平市，下同）福星段939-2 地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號建物。
㈡原告柯貴綢於97年4月9日與被告簽立買賣契約，以530 萬元
向被告購買臺中市○○區○○段○○○○○ ○號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號建物。
㈢原告范桂香於97年1月4日與被告簽立買賣契約，以770 萬元
向被告購買臺中市○○區○○段○○○○○ ○號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○街○○號建物。
㈣兩造交屋時，上開建物一樓使用現況均係供客廳使用，停車空間在建物前方法定空地上。
㈤依改制前臺中縣政府94年度府工建字第1193號竣工圖，上開
建物之一樓應為室內停車空間，依竣工圖所示面積分別為7.71坪、8.1坪、8.14坪。
二、爭點之所在（見本院卷第230 頁，並依判決論述調整爭點順序）：
㈠被告出賣上開土地、建物時，上開建物一樓現況係供客廳使
用，是否具有瑕疵？即上開建物一樓現況供客廳使用是否減損建物之價值？㈡被告出賣上開土地、建物予原告時，是否知悉上開建物一樓
均應供室內停車使用？㈢原告主張依瑕疵擔保請求被告各給付原告每人695,749 元，
是否有理由？
叁、得心證之理由
一、前揭兩造所不爭執事項，復有不動產買賣契約書影本三份（參見本院卷第4至15頁）及臺中市政府100年4 月28日中市都建字第1000068253號函覆之建造執照及使用執照等資料在卷可憑，此部分堪信為真實。
二、原告主張被告未告知上開建物一樓實為停車空間，因將停車空間變換為客廳或將客廳變換為停車空間，均非法律所許，上開建物即有減損系爭房屋價值之瑕疵，而認被告應各賠償原告每人695,749 元等語。被告則否認知悉上開建物一樓均應供室內停車使用，且否認將一樓供作客廳使用會減損上開建物價值，並以前詞置辯。茲將本件爭點分述如下：
㈠被告出賣上開土地、建物時，上開建物一樓現況係供客廳使
用，是否具有瑕疵？即上開建物一樓現況供客廳使用是否減損建物之價值？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條定有明文。
⒉原告主張系爭建物有與竣工圖不符之瑕疵，所據無非原告
證2 系爭建物之竣工圖、Ｃ區壹層面積計算表及照片（參見本院卷第50至59頁），及臺中市政府100年4月28日中市都建字第1000068253號函覆之建造執照及使用執照等資料（資料外放）。惟依上開竣工圖面積計算表所示編號A2、A3、C6（即上開三棟建物）室內面積與系爭三份契約書上一樓面積相符（參見本院卷第4 、7、12、52、196頁），單以面積而論，被告並無違約之處。又依上開建物之客觀使用現況而言，系爭建物室內面積與登記一樓樓層面積相符，現況供客廳使用，使室內空間增加，反對原告等人有利，雖原告等人購得之上開建物無原竣工圖所記載之停車空間，然原告等人與被告簽約時，係依現況交屋，且系爭契約均未包含停車位買賣，被告復未向原告保證上開建物具有合法停車空間可供使用，尚難認上開建物因此滅失或減少原告於簽約時其等主觀預定之價值、通常效用或契約預定效用。
⒊原告主張依建築法第102條之1，及建築技術規則建築設計
施工編第59條、第59條之1、第136條規定，停車空間為建築法與建築技術規則建築設計施工編要求起造人興建住宅時必須預留之空間，起造人設立停車空間後，該停車空間不計入容積，且停車空間設立位置亦有嚴格規定，無法任意變換，無論業者或住宅繼受人，欲將停車空間變換為客廳或將客廳變換為停車空間，均非法律所許，則上開建物客廳部分，實為增建，亦屬違建，而違章建築之瑕疵隨時有被拆除之危險等語。惟被告所交付之上開建物於一樓部分，縱或在使用執照上所註載的用途為停車空間，但經隔間，變更使用後所交付之房屋，確實可作住家使用，而上開建物之二次施工結果，縱因行政手續欠缺而有違章使用之處，亦屬主管機關之行政管理問題，系爭建物並不因而不能為通常之使用（最高法院83年度台上字第1935號判決意旨參照），況以兩造所訂系爭契約內容所載，兩造係合意以現況交屋，而依交屋現況並未欠缺契約本身目的之住家效用，是被告交付上開建物自無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
⒋原告主張：上開建物價值減少已有不動產估價報告書為憑
，又該報告書指出系爭建物一樓規劃為停車空間使用時，一樓已無住家使用效益，故依集合住宅方式以近鄰地區之車庫別墅進行評估，以建坪單價計算，反之一樓若為客廳得合法登記作為公司登記或營業使用，今系爭建物既是作為停車空間已無使用效益云云。然上開建物經本院送捷丞不動產估價師事務所鑑定，鑑定結果為：
「勘估標的於民國97年3、4月間一樓規劃為停車空間時市場價格如下：
┌──────┬──────┬────────┬─────┐│門 牌 號 碼│建物面積(坪)│建坪單價(元/坪) │總 價│├──────┼──────┼────────┼─────┤│長億九街30號│ 47.92│ 90,000│ 4,312,800│├──────┼──────┼────────┼─────┤│永安街89號 │ 68.00│ 105,000│ 7,140,000│├──────┼──────┼────────┼─────┤│長億十街32號│ 50.32│ 92,000│ 4,629,440│└──────┴──────┴────────┴─────┘
勘估標的於民國97年3、4月間一樓規劃為客廳使用時市場價格如下：
┌──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬─────┐│門牌號碼 │建物面積(坪)│單價(元/坪) │土地面積(坪)│單價(元/坪) │總 價│├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤│長億九街30號│ 47.92│ 41,452│ 20.51│ 133,000│ 4,714,209│├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤│永安街89號 │ 68.00│ 41,452│ 38.54│ 131,000│ 7,867,476│├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┤│長億十街32號│ 50.32│ 41,452│ 20.32│ 140,000│ 4,930,664│└──────┴──────┴──────┴──────┴──────┴─────┘」上開鑑定結果，有上開估價師事務所鑑定報告書在卷可憑。則上開建物於民國97年3、4月間一樓規劃為客廳使用時之市場價格高於一樓規劃為停車空間時之市場價格，即被告交屋時，依交屋現況之房屋市價並未低於依竣工圖興建之房屋市價，要無原告所稱二次施工結果使上開建物價格受到減損之情況。從而，上開建物一樓規劃為客廳使用並未減損上開建物之市價，反而增加上開建物市場價值，是原告主張將一樓改建之客廳係屬減少其價值之瑕疵云云，要無可採。
㈡被告出賣上開土地、建物予原告時，是否知悉上開建物一樓
均應供室內停車使用？⒈按買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者
，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條第2項定有明文。
原告既為買賣契約之當事人，即應就其所簽署之契約有相當之認識與了解，被告既已依雙方簽訂之契約內容履行，難認有何不依債之本旨履行之債務不履行之情形。原告如在意上開建物是否有違建部分，亦應於系爭契約中要求被告保證上開建物並無違建，或請求要求被告提出竣工圖供其自行或委請專業人士（如建築師）加以比對，是以縱認系爭建物經二次施工後之現狀，已成有瑕疵之物，亦因原告之重大過失而未能事前知悉此一瑕疵。
⒉系爭契約第17條第1 項約定：「依簽約日現況交屋，不再
做任何改裝或修補。」、第9條第5款規定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂、等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，則兩造間買賣上開建物，乃依簽約時之現狀交付，被告復未保證上開建物絕無違建情事；且上開建物係於95年10月19日完工登記，被告係於96年3 月14日向建商購買上開建物，此有臺中市太平地政事務所民眾閱覽異動索引在卷可憑（參見本院卷第81至83頁），被告自建商總瑩公司買得系爭建物時，系爭建物即已經二次施工而為目前之現狀（是否為違建須待主管機關認定），尚難認被告知悉上開建物一樓應供停車空間使用。
⒊原告主張原告主張被告曾任系爭建物所在社區（公園大鎮
）第一屆管理委員會主任委員，曾在系爭社區竣工圖上以管理委員會主任委員名義簽名，應已知悉系爭建物二次施工之事實云云。惟依原告提出之臺中市太平區公所100年5月13日太區農建字第1000012773號函附之公園大鎮社區管理委員會首次報備資料及點交紀錄影本（參見本院卷第111至114頁），其上竣工圖及面積表中之字體甚小，一般人尚難憑此即可比對得知系爭建物現況與竣工圖細微處差異，並因而得知系爭建物經二次施工。從而，原告主張被告故意不告知系爭建物經二次施工之事實，不能免除擔保責任云云，自非足取。
㈢原告主張依瑕疵擔保請求被告各給付原告每人695,749 元，
是否有理由？⒈被告交付之上開建物一樓樓層面積與系爭契約簽立時相符
，且原告等人與被告簽約時約定依現況交屋，亦均未約定包含停車位買賣，被告復未向原告保證上開建物具有合法停車空間可供使用，縱上開建物之二次施工結果，因行政手續欠缺而有違章使用之處，亦屬主管機關之行政管理問題，上開建物並不因而不能為通常之使用；況上開建物一樓規劃為客廳使用並未減損上開建物之市價，反而增加上開建物市場價值，業詳述如前，是被告交付上開建物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。被告所交付之物既無瑕疵，原告主張依瑕疵擔保請求被告各給付原告每人695,749 元云云，即無理由。
⒉縱認系爭建物經二次施工後之現狀，已成有瑕疵之物，亦
因原告重大過失而未能事前知悉此一瑕疵，而系爭契約中亦未記載被告擔保系爭建物無違建情事，且原告所提之證據並未能使本院產生被告知悉系爭建物一樓係停車空間又故意不告知原告之確信，在此情況下，依據民法第355 條第2項規定，被告亦不負擔保之責。
三、綜上所述，原告主張系爭建物經建商總瑩公司二次施工，已成違建，為有瑕疵之物，依瑕疵擔保之法律關係，原告得向被告請求給付每人695,749 元，自本訴狀繕本送達被告翌日迄止，按年息5%計算利息，均非有據，應予駁回。而原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因其訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃裕仁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
書記官 司立文附表┌───┬───┬────┬────────────┬────────────┬────┐│買受人│出賣人│簽約時間│買 賣 標 的 位 置│面 樍│買賣價金│├───┼───┼────┼────────────┼────────────┼────┤│王信傑│許榮任│97.03.10│臺中市○○區○○段939-2 │土地面積67.81 平方公尺；│485萬 ││ │ │ │地號及建物（門牌號碼：臺│建物面積140.17平方公尺 │ ││ │ │ │中市○○區○○○ 街○○號）│ │ │├───┼───┼────┼────────────┼────────────┼────┤│柯貴綢│許榮任│97.04.09│臺中市○○區○○段941-4 │土地面積67.19 平方公尺；│530萬 ││ │ │ │地號及建物（門牌號碼：臺│建物面積148.3 平方公尺 │ ││ │ │ │中市○○區○○○街○○號）│ │ │├───┼───┼────┼────────────┼────────────┼────┤│范桂香│許榮任│97.01.04│臺中市○○區○○段939-1 │土地面積127.4 平方公尺；│770萬 ││ │ │ │地號及建物（門牌號碼：臺│建物面積208.24平方公尺 │ ││ │ │ │中市○○區○○街○○號） │ │ │└───┴───┴────┴────────────┴────────────┴────┘