臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2879號原 告 歐艾斯公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 許一鳴訴訟代理人 邱吉喜
張立業律師上 一 人複 代理 人 陳泰溢律師被 告 聚合發建設股份有限公司法定代理人 陳世坤訴訟代理人 羅宗賢律師
黃雅琴律師上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國101年4月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾伍萬叁仟捌佰貳拾元，及自民國一百年九月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣壹佰伍拾伍萬叁仟捌佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告原名「遠企公寓大廈管理維護股份有限公司」（下稱遠企公司），嗣更名為「歐艾斯公寓大廈管理維護股份有限公司」，合先敘明。
二、原告與被告於95年5月24日簽訂聚合發中港The one案委任管理維護業務契約（下稱系爭契約），雙方約定自簽訂日起即生效力，至社區服務人員全員實際進駐屆滿1年為止，期間由原告負責位於臺中市○○段○○○號地號聚合發中港The one社區（下稱The one社區）管理維護事項，被告則須依系爭契約第6條規定給付相關服務費用，惟被告於99年3月10日發函無故片面終止系爭契約，並要求原告於同年4月15日前撤離所有人員設備。因系爭契約業已進行至第3階段，每月服務費用為新臺幣（下同）572,355元，依系爭契約第13條第1項約定：「甲乙雙方於本約有效期間內，得於一個月前以書面通知他方後，提前終止本約並應賠償他方六個月之服務費用。」及系爭契約第6條第1項約定：「一、…第三階段為正式進駐階段，甲方並應協助乙方先期訂定社區管理費為90-100元/坪（乙方配合提供合約予甲方預售合約書制訂），並按乙方各梯次全員實際進駐人力及單價，按月核計、支付人員服務費（如附件九）。」被告應賠償原告6個月之服務費用共計3,434,130元（計算式：572,355元×6個月=3,434,130）。
三、另被告積欠原告99年1月至4月之服務費322,404元、338,468元、535,382元、252,748元，合計1,449,002元，經原告屢次催告，均未獲被告償付等語，爰請求被告給付積欠原告之賠償金及服務費共計4,883,132元等語，並聲明：（一）被告應給付原告4,883,132元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保，請准就前項之聲明宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告向被告承攬公寓大廈管理業務，依公寓大管理服務人管理辦法第3條、第4條規定及內政部營建署101年1月3日回函所附之94年2月22日營署建管字第0940003945號函及94年7月13日台內營字第0940084447號函所示，有關公寓大廈管理維護工作必須由取得認可證者執行之，亦即系爭契約所載之附件1至附件7所示之管理事務均應由領有公寓大廈管理服務人員認可證者執行，否則即屬違反強制規定，且原告所提供之生活服務手冊上亦載明其所屬服務人員比照頂級飯店服務人員之訓練。惟原告所指派至The one社區人員並未領有中央主管機關核發之認可證，且該些人員亦不聽從、遵守被告之監督及管理規定，嗣經被告於99年1月25日發函通知原告撤換管理維護人員，然原告並未改善，已違反系爭契約第8條原告方面應盡之注意義務、第9條原告留駐人員所應遵之紀律等約定，被告除依系爭契約第13條第2項約定終止系爭契約外，亦可依民法第549條規定終止系爭契約，故原告併向被告請求賠償違約金，亦屬無理。
二、原告之服務內容均屬保全業務，然其並未取得主管機關所核准執行保全業務之許可，故原告顯有違反系爭契約第8條各項之約定，則被告依系爭契第13條第2項之約定終止系爭契約，應屬有據。再言之，原告未取得執行保全業務之許可，即無法完全依約履行，有給付不完全之情形，被告得依民法第227條、第254條、第263條準用第258條規定，對原告主張終止系爭契約。
三、依契爭契約第3條約定：「一、前條第二項第一款之服務事項，由乙方全權提供甲方但若需轉委任於第三人執行時，須以書面通知甲方，但乙方對該第三人提供之服務仍須全權負責。二、前條第二款第二項至第六項業務有涉及其他行業專業法規規定時，甲方同意由乙方推薦經領有各該目的事業法規許可之業者另以契約約定辦理。」可知原告就系爭契約第2條第2項第1款所約定之「公寓大廈一般事務管理服務事項」欲轉委任他人時，應以書面通知被告；且關於系爭契約第2條第2項第2款至第6款涉及保全業務者，係由原告推薦合格之業者，再由被告與該業者另以契約約定辦理，而非逕由原告轉委任他人執行。本件原告並無執行保全業務之許可，卻未依約定以書面通知被告，並與被告另以契約約定辦理，原告應有違反系爭契約第8條、第9條之情形，而於通知改善仍未改善，被告依系爭契約第13條第2項約定，及民法第227條、254條、第263條準用第258條、第549條規定終止系爭契約，應屬有據，故原告依系爭契約第13條第1項約定請求被告給付6個月之服務費用，應無理由。
四、系爭契約第13條第1項所定6個月之服務費用究應如何計算，兩造並未約定，原告以系爭契約附件9之明細表主張每月服務費為572,355元，然原告並未依照系爭契約之約定派駐合格之人員履行系爭契約，且所派駐之人員亦與附件9所載之人數不同，故原告依附件9所載金額應屬有誤。且原告於被告終止系爭契約後亦未執行6個月之服務，豈能逕依系爭契約附件9所定每月572,355元之費用計算6個月之服務費用以向被告請求其「未」執行委任事務之報酬？且該條之約定參照民條第549條規定，性質上屬損害賠償責任，被告終止系爭契約並未導致原告受有任何損害，原告自不得向被告請求損害賠償。
五、原告所派駐之人員不符系爭契約之約定，是原告並未依債之本旨提出給付，即不生提出給付之效果，亦即原告所請求99年1月至4月之費用，因原告並未依約向被告提出給付，故無權請求。縱原告有權向被告請求99年1月至4月之服務費用，其亦應舉證實際給付之內容，俾以核算服務費用為何。且原告未舉證有履行符合系爭契約內容之服務（即指派領取認可證之人員執行系爭契約之服務內容）及有詳細報告提供服務之人員內容前，被告得主張同時履行抗辯而拒絕給付。且本件係因可歸責原告之事由而終止系爭契約，故被告得向原告請求損害賠償，被告以此賠償金額抵銷原告所主張被告未給付服務費共1,449,002元等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，請准供擔保免為假執行。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執事項
（一）遠企公司與被告於95年5月24日簽訂系爭契約。
（二）遠企公司於96年5月24日更名為「歐艾斯公寓大廈管理維護股份有限公司」。
（三）被告99年1月25日發函催告原告請求撤換管理維護人員。
（四）被告99年3月10日寄發存證信函通知原告終止系爭契約。
（五）原告於99年4月15日將派駐於The one社區所有人員撤離。
（六）自99年1月1日起至同年4月15日止，被告尚未給付原告服務費。
二、兩造爭執之事項：
（一）原告向被告請求服務費1,449,002元（99年1月為322,404元、99年2月為338,468元、99年3月為535,382元、99年4月為252,748元），是否有理？
（二）原告依系爭契約第13條第1項之規定，向被告請求3,434,130元賠償金，是否有理？
肆、本院之判斷：
一、原告向被告請求服務費1,449,002元（99年1月為322,404元、99年2月為338,468元、99年3月為535,382元、99年4月為252,748元），是否有理？
（一）查原告向被告請求上開服務費用，係以系爭契約存在為前提。然被告先於99年1月25日發函催告原告請求撤換管理維護人員，嗣再於99年3月10日以「貴公司（原告）並未依約提供管理維護服務，且留駐人員未從本公司（被告）之監督，亦未遵守本公司之管理規章及勤務準則，且未服從本公司之管理規定，經本公司函催貴公司依約改善上開缺失，惟已逾十五日，仍未見貴公司改善，爰依系爭契約第十三條之約定，以本函對貴公司（含遠企公司）為終止契約之意思表示。」為由，寄發存證信函通知原告終止契約等情，為兩造所不爭執，並有上開催告函及存證信函各
1 份在卷可參，從而系爭契約已於99年3月10日終止，原告向被告請求99年3月11日起至同年4月15日止之服務費，自屬無據。
（二）另依系爭契約第6條第1項約定：「一、…第三階段為正式進駐階段，甲方（被告）並應協助乙方（原告）先期訂定社區管理費為90-100元/坪(乙方配合提供合約予甲方預售合約書制定)，並按乙方各梯次全員實際進駐人力及單價，按月核計、支付人員服務費（如附件九）。」等語，可知被告應支付之服務費用，係按原告實際進駐The one社區之人力及單價，按月核計。經查：
1.就原告於99年1月至3月派駐於The one社區之服務人員人數、服務期間等節，證人柯國慶具結證稱：「（於原告公司之職務及任職期間？）我任職原在遠企物業公司，後來該公司被原告公司併購，改名為現在名稱，我擔任公司的副理，我是從92年做到現在。」、「（被告公司有無同意？）我們提完之後，我們在元月1號就派駐，被告也沒有表示不同意。」等語；核與證人姚明雄具結證稱：「（是否曾於原告公司服務及任職期間？）我是從82年11月任職至今。」、「（是否曾於The one服務？擔任何職務）我是99年1月下去支援。去輔導現場主任。」、「（服務期間，相關現場人員之出缺勤情況及哨衛為何？）1到3月時有現場主任1名、秘書兩人、安管兩哨。那時清潔人員應該還沒到。哨衛是白天兩個人，晚上兩個人，但是我們請款是1哨算3個人，因為要有休假，要補其他兩個人休假的班。」、「（你能否確認該名主任、秘書及安管人員是否有正常出勤？）1到3月我支援時都有正常出勤。」、「（
1 到3月你都是每天進駐嗎？）沒有我也有休假。」、「（提示原告公司1月份請款單，與你剛才所述人數有出入，有何意見？）可能是我講錯了，至少有一個沒有問題，但是因為有人離職，所以可能會增補人員，客服就是安管人員。在大門就叫客服，在車道就叫安管。所以我剛剛統一稱安管，所以總共是兩哨。應該是1月6日進駐的，從1月6日算薪水。安管人員可能比較早進駐，其他人員會隨著時間後來才派駐，不是一次到位。」、「（提示2月份請款單，秘書也是1位，有何意見？）是我記錯了。」、「（3月份部分人數又有變化，可否說明？）安管人員是隨著住戶進駐人數增加，可能是增加0.5哨，現有的人員是2 哨，所以後來就會變成1.5人，有無增加人力我已經忘記了，但是清潔人力確實有增派。」等語；證人任中樂具結證稱：「（是否曾於原告公司服務及任職期間？）服務期間大概是99年1月7日到3月間。」、「（是否曾於The
one 服務？擔任何職務）是的。擔任社區主任。」、「（服務期間，相關現場人員之出缺勤及哨衛情況為何？）是大門哨及車道哨，每1哨有早晚班，合計兩個人，秘書有1個人，清潔人員有3個人。」、「（現場主任有幾個人？）現場主任有1個人，除了我之外沒有其他人。」、「（提示請款單，對於1月份寫主任秘書是1月份進駐，有何意見？）我是1月9號過去擔任主任，但是1月6日就有主任進駐了，那個主任是女生，叫方玉潔。」、「（清潔人員是何時進駐的，時間你是否記得？）我忘記了，初期沒有清潔人員，後來到快要完成時才有清潔人員進駐，在我離開前就有清潔人員進駐。」等語，均大致相符，自證人上開證詞觀之，可知原告自99年1月起開始派駐人力於The one社區執行管理維護事務，其中：客服人員及安管人員自同年1月1日起即開始進駐，其人數係隨社區住戶人數成長而增加，初期於大門及車道各置1哨，每哨分為早晚2班，且為配合保全人員輪休，每哨同一時期有3位保全人員，2哨合計6人，自99年3月1日起，因增加0.5哨，再行增加1.5人，合計7.5人；駐點主任及秘書各1名，自99年1 月6日起入駐，至系爭契約終止，人數均未曾變化；清潔人員共計3名，自99年3月起開始派駐，且前揭所舉人員，於派駐
The one社區期間均有正常出勤。上開證詞內容，復與原告提出之99年1月至3月服務費請款明細內容所載之各派駐人員人數相同，應屬可採。原告既有提出如上之給付，其向被告請求自99年1月起至同年3月10日之服務費，洵屬有據。被告抗辯原告未舉證其實際給付之內容，俾以核算服務費用為何云云，容有誤會。
2.就原告於99年1月至3月派駐於The one社區之服務人員單價乙節，本院參酌系爭契約第18條約定：「一、本約之附件視為本約之一部分，與本約有同等之效力。」等語，認系爭契約附件九「進駐人員服務費單價明細表」載明原告各進駐人員薪資為：駐點主任60,000元、生活秘書50,000元、客服員及安管人員36,000元、清潔員34,000元，另應加計後勤管銷及利潤（即薪資合計之15％，計算式：71,100/474,000）及5％稅金，應屬兩造合意接受原告派駐人員之薪資範圍及服務報酬內涵，再衡以原告提出之99年1月至3月服務費請款明細表載明原告各進駐人員薪資為：駐點主任55,000元、秘書42,000元、客服人員及安管人員35,000元、清潔人員33,000元等金額，均未逾上開「進駐人員服務費單價明細表」所載金額，另所加計之後勤服務費為薪資合計之5％及稅金5％，亦未逾上開服務報酬內涵之約定，應可作為原告請求服務費之計算基礎。
3.參酌原告實際派駐The one社區之人力及其提出之99年1月至3月服務費請款明細表所示單價，原告請求（1）99年1月之服務報酬為322,404元【計算式(元以下四捨五入)：
①薪資合計：(55,000÷31×26)＋(42,000÷31×26)＋(35,000×6)＝291,355；②後勤服務費：291,355×5％＝14,568；③稅金：(291,355＋14,568)×5%＝15,296；④安管人員接哨薪資：35,000÷31＝1,129⑤接哨薪資之稅金：1,129×5%＝56⑥合計：291,355＋14,568＋15,296＋1,129＋56＝322,404；（2）99年2月之服務報酬為368,353元【計算式(元以下四捨五入)：①薪資合計：
55,000＋42,000＋(35,000×6)＋(33,000×2÷28×9)＋(33,000÷28×5)＝334,107；②後勤服務費：334,107×5％＝16,705；③稅金：(334,107＋16,705)×5%＝17,541；④合計：334,107＋16,705＋17,541＝368,353；（3）
99 年3月之服務報酬為163,063元【計算式(元以下四捨五入)：①薪資合計：(55,000÷31×10)＋(42,000÷31×10)＋(35,000÷31×7.5×10)＋(33,000×3÷31×10)=147,903；②後勤服務費：147,903×5％＝7,395；③稅金：(147,903＋7,395)×5%＝7,765；④合計：147,903＋7,395＋7,765＝163,063。合計得請求之服務報酬為853,820元（計算式：322,404＋368,353＋163,063＝853,820，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
（三）被告雖辯稱：原告派駐至被告社區之管理人員，並未依規定領有認可證，依法不得從事公寓大廈管理維護事務，其顯無法履行兩造契約之給付內容，被告既未依契約本旨提出給付，被告自無給付服務費之義務云云。然查：
1.公寓大廈管理服務人管理辦法第2條規定：「本條例所定公寓大廈管理服務人員(以下簡稱管理服務人員)之類別如下：一、公寓大廈事務管理人員(以下簡稱事務管理人員)：指領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員。二、公寓大廈技術服務人員(以下簡稱技術服務人員)：(一)公寓大廈防火避難設施管理人員(以下簡稱防火避難設施管理人員)：指領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈防火避難設施管理維護事務之人員。(二)公寓大廈設備安全管理人員(以下簡稱設備安全管理人員)：指領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈設備安全管理維護事務之人員。」，可知公寓大廈管理條例所稱管理服務人員，略可分為事務管理人員、技術服務人員兩大類，其中後者又可細分成防火避難設施管理人員及設備安全管理人員。
2.觀諸系爭契約第15條第1項約定：「一、甲（被告）乙（原告）雙方之權利義務悉以本約之書面約定為準，口頭約定之事項概不生效力。…」等語、第2條僅約定：「一、乙方於行銷時期配合甲方物業管理規劃服務項目。（附件一）二、乙方同意經甲方通知後，於進駐期提供甲方下列服務項目，其具體內容詳附件：1.公寓大廈一般事務管理事項。（如附件二）2.建築物及基地之維護、修繕事項。
（附件三）3.建築物附屬設備檢查及修護事項。（附件四）4.公寓大廈環境衛生維持事項。（附件五）5.公寓大廈及其周圍環境安全防災管理維護事項。（附件六）6.飯店式生活服務項目。（附件七）7.人員配置組織與職掌。（附件八）8.單價明細表。（附件九）」等語，其他約定亦未特別就原告派駐至The one社區之服務人員均需領有認可證乙節，加以約定，則被告抗辯：原告派駐至被告社區之管理人員，並未依規定領有認可證，未依契約本旨提出給付，已屬無據。
3.至內政部94年7月13日台內營字第0940084447號函雖認定「…公寓大廈管理維護公司或管理服務人，受公寓大廈管理委員會之委任或僱傭執行管理維護事務時，應領有中央主管機關核發之登記證或認可證…。」等語，然依內政部營建署101年2月6日營署建管字第1010005467號函認：「…至於來函所述進駐公寓大廈服務之所有員工是否須領有公寓大廈管理服務人員認可證，涉各人員有無從事公寓大廈管理維護事務之認定。」等語，及內政部營建署101年2月29日營署建管字第1010010606號函認：「…公寓大廈管理維護公司應指派領有公寓大廈管理服務人員認可證之人員，辦理管理維護事務。…」等語，可知關於公寓大廈指派進駐公寓大廈之人員，是否須領有公寓大廈管理服務人員認可證乙節，不可一概而論，須視該進駐人員有無從事「管理維護事務」而定。參以公寓大廈管理服務人管理辦法第15條第1項規定：「管理維護公司從事下列建築物管理維護業務：一、公寓大廈一般事務管理服務事項。二、建築物及基地之維護及修繕事項。三、建築物附屬設施設備之檢查及修護事項。四、公寓公廈之清潔及環境衛生之維持事項。五、公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項。」，足見所謂「建築物管理維護業務」，應係指上開內涵之工作而言，而就該「建築物管理維護業務」與系爭契約第2條第2項之服務內容相較，顯見其中「飯店式生活服務項目」並非屬公寓大廈之管理維護業務，本不需有認可證之人員，方得執行該事務。且原告派駐至The one社區之人員，其中姚明雄領有事務管理人員及防火避難設施管理人員之認可證、黃歆雅、任中樂則領有事務管理人員之認可證等情，亦有原告提出之姚明雄、黃歆雅認可證資料及內政部營建署101年2月17日營署建管字第1010009114號函文及所檢附之任中樂認可證資料在卷可稽，是被告抗辯：原告派駐至被告社區之管理人員，並未依規定領有認可證，依法不得從事公寓大廈管理維護事務，顯無法履行兩造契約之給付內容云云，即屬無據。
4.況依公寓大廈管理條例第43條規定：「公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務：一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。二、應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。三、應依業務執行規範執行業務。」、第51條規定：「公寓大廈管理維護公司，違反第四十三條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得予停業、廢止其許可或登記證或處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰；其未依規定向中央主管機關申領登記證者，中央主管機關應廢止其許可。」核其目的，係希冀透過行政管理上之措施，使在市場上提供服務之管理維護公司，可提供具有一定程度專業能力之管理服務人員供公寓大廈選用，以避免公寓大廈為找尋合適之管理維護公司耗費過多成本，反減損於居住品質。領得或未領得主管機關核發認可證之管理服務人員，僅意謂渠等具備或不具備主管機關就管理服務人員所設定之抽象能力，然管理服務人員注意義務善盡與否，卻須就其實際提供之管理維護服務進行具體個案判斷，此觀諸系爭契約第8條第1項約定原告「應盡善良管理人之注意義務」，係「對於本約所訂應提供之管理維護服務」自明，可見管理服務人員是否領有認可證，與其執行管理維護事務之際是否盡注意義務間，並無必然之關聯。是原告縱然指派未領有認可證之人員執行管理維護事務，亦僅是行政機關應通知原告限期改正，並於原告未限期改正時，得予停業、廢止其許可或登記證或處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，尚難謂原告派駐之人員即無執行管理維護事務之能力，甚至謂其提供之管理維護服務，即未符合債之本旨或有未盡善良管理人注意義務之情事。而被告亦未能證明兩造契約所約定之何項管理維護事務，原告派駐之人員未依契約內容完成，其單以原告派駐至被告社區之人員，並未全部領有認可證，即認原告未履行符合系爭契約內容之服務、其無給付服務報酬之義務，或得主張同時履行抗辯而拒絕給付云云，應無所據。
（四）被告雖抗辯本件係因可歸責原告之事由而終止系爭契約，故被告依系爭契約第13條第2項約定，得向原告請求損害賠償，並以此賠償金額抵銷原告所主張被告未給付之服務費云云。然查系爭契約第13條第2項約定：「乙方（原告）違反本約第八條、第九條規定，經甲方（被告）以書面要求改善，乙方未能於通知後十五日內改善時，甲方得終止本約。因可歸責乙方事由終止契約致甲方有損失者，甲方並得請求賠償。」等語，可知只有在可歸責於原告而違反系爭契約第8條、第9條規定，致被告受有損失時，並經被告終止系爭契約，被告方得依該條約定請求原告賠償。惟本件被告並未能舉證證明原告有違反系爭契約第8條、第9條約定之情形（參後述），其前揭抗辯，自無理由。
（五）被告雖於101年4月5日言詞辯論終結期日，抗辯本件原告並未就其提供服務之人員內容，向被告為詳細報告，故在原告提出詳實報告之前，被告可主張同時履行抗辯云云。然按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之；當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之，民事訴訟法第196條第1項、第2項前段定有明文。本件原告於100年8月22日向本院聲請發支付命令，而被告於同年9月30日向本院聲明異議，依民事訴訟法第519條第1項之規定：「債務人對於支付命令於法定期間合法提出異議者，支付命令於異議範圍內失其效力，以債權人支付命令之聲請，視為起訴或聲請調解。」以原告於100年8月22日向本院聲請發支付命令時視為起訴。觀諸被告訴訟代理人於100年12月6日提出之民事答辯二暨聲請調查證據狀所載，可知其於斯時已認系爭契約性質上屬委任契約，參以系爭契約存續期間係於本件訴訟繫屬前，顯見其對原告有無違反民法第540條關於受任人報告義務之規定，應知之甚詳，而本件訴訟歷時甚久，期間本院依法於100年11月28日、12月12日、101年1月12日、2月6日、3月5日、3月29日多次行言詞辯論程序，被告若欲提出上開抗辯，衡情並無困難。惟被告對於原告於系爭契約存續期間有無踐行受任人之報告義務乙事，於上開歷次期日均未有所爭執，已足認被告認同原告並未違反該等義務，則被告訴訟代理人突於本件繫屬已近5個月之101年4月5日言詞辯論期日程序末階段，提出訴訟中從未提出過之上開抗辯，如本院就該抗辯再為調查，必有礙於訴訟之終結。故本院認被告此一防禦方法之提出，依訴訟進行程度，已非適當之時期，顯有礙於訴訟終結，被告復難謂無重大過失，依前揭法條規定，本院應駁回並不予審酌被告上開防禦方法，併此敘明。
二、原告依系爭契約第13條第1項之約定，向被告請求3,434,130元賠償金，是否有理？
（一）經查，系爭契約第13條第1款約定：「甲乙雙方於本約有效期間內，得於一個月前以書面通知他方後，提前終止本約並應賠償他方六個月之服務費用。」等語，而被告先於
99 年1月25日發函催告原告請求撤換管理維護人員，嗣再於99年3月10日寄發存證信函通知原告終止契約，系爭契約已於99年3月10日終止等情，已如上述，堪認系爭契約確係經被告任意終止無訛，是原告依上開約定，請求被告賠償原告6個月之服務費用，即非無據。
（二）被告雖抗辯原告所指派至The one社區之人員並未領有主管機關核發之認可證，已違反系爭契約第8條原告方面應盡之注意義務，被告除依系爭契約第13條第2項規定終止系爭契約外，亦可依民法第549條規定終止系爭契約，故原告併向被告請求賠償違約金，亦屬無理云云。然系爭契約並未特別就原告派駐至The one社區之服務人員均需領有認可證乙節，加以約定，且系爭契約第2條第2項之「飯店式生活服務項目」並非屬公寓大廈之管理維護業務，本不需有認可證之人員，方得執行該事務，況原告派駐至
The one社區之人員中，其中姚明雄領有事務管理人員及防火避難設施管理人員之認可證、黃歆雅、任中樂則領有事務管理人員之認可證；縱原告指派未領有認可證之人員執行管理維護事務，亦僅是行政機關應通知原告限期改正，並於原告未限期改正時，得予停業、廢止其許可或登記證或處3萬元以上15萬元以下罰鍰，尚難謂原告派駐之人員即無執行管理維護業務之能力，甚至謂其提供之管理維護服務，即有未盡善良管理人注意義務之情事，而被告亦未能證明兩造契約所約定之何項管理維護事務，及原告派駐之人員未依契約內容完成等情，已如前述，故被告前揭抗辯，顯不可採。
（三）被告固辯稱：原告所指派至The one社區人員不聽從、遵守被告之監督及管理規定，嗣經被告於99年1月25日發函通知原告撤換管理維護人員，然原告並未改善，已違反系爭契約第9條原告留駐人員所應遵之紀律等規定，被告除可依系爭契約第13條第2項規定終止系爭契約外，亦可依民法第549條規定終止系爭契約，故原告併向被告請求賠償違約金，亦屬無理云云。惟查，雖證人劉曉雲到庭具結證稱：「（關於被告公司與原告公司間就中港The one社區之管理維護事宜是否你承辦的業務？）有的。」、「（關於契約第2條第2項第6款所定飯店式生活服務項目，其服務內容是否依被證3號之服務手冊所載內容履行？）是的，他們管理內容是要按照合約上的管理內容履行。」、「（社區住戶有無向被告公司反應社區管理維護事項有問題？）有的。住戶有向公司反應說，覺得他們的管理不好，食衣住行對於週遭的環境沒有辦法正確提供給住戶。」、「（除了剛剛的問題，還有哪些問題嗎？）住戶有向公司反應服務態度不好，沒有很親切。」、「（有無向原告公司請求要改善社區住戶反應的問題？）有的，公司有向遠企公司請求要改善。」、「（原告公司有無改善？）原告公司沒有改善，所以公司才撤換。」、「（請提出住戶反應沒有供服務的具體內容？）有會議紀錄的內容供參，裡面有客戶對於服務項目不服的內容。」等語，惟觀之證人劉曉雲指摘原告管理維護事務出現之問題，僅係反應社區住戶之主觀感受，內容甚為空泛，尚無從具體認定原告何位派駐人員就何管理維護事項出現何問題，及其有何不聽從、遵守被告監督及管理之情形。且參諸證人劉曉雲庭呈之The one社區工務會議記錄，其中有關原告派駐人員業務執行事項者略有：「…五、會議內容：…3.清潔人員2/20日進駐二名以接管大廳及二樓公設之維護，遠企並儘可能於年前先行進駐一名清潔俾利與細清人員交接。4.更換接替之新秘書2/5日至社區報到並與原秘書交接至2/7日。原主任預計過年後更換，並不排除年前汰換完成。5.車道安管哨對施工車輛離場確實執行查驗作業及認車、認人，大門哨應就門廳外圍之位置並應適時執行門僮服務。6.遠企主管/安管人員巡查時應加強對施工人員取締違規事件<如抽煙等>。…11.安管人員不可長期坐於室內應時走動，眼觀四面耳聽八方，隨時注意週遭所發生的事。12.工務所下包商、裝潢施工人員、服務人員等皆不可隨意在公共區域內用餐，應指定用餐區，並由物管主任協調工務所提報建議以利執行。13.社區已交屋之住戶委任物管公司進行租賃業務，不可長駐於社區內，應以機動性方式進行。同時必須瞭解附近租賃行情，不可低於行情以下。…
17.目前已購戶很多都是外縣市客戶，物管公司必須提供生活指南資訊。」等語，觀其內容，皆係對於原告派駐人員交接時程及業務執行細節所為之提醒，尚無從證明原告所指派至The one社區人員有不聽從、遵守被告之監督及管理規定等情形，故被告前揭所辯，應不足採。
（四）雖被告另辯稱：原告之服務內容均屬保全業務，然其並未取得主管機關所核准執行保全業務之許可，卻未依約定以書面通知被告，並與被告另以契約約定辦理，原告應有違反系爭契約第8條、第9條之情形云云，然查：
1.依證人姚明雄具結證稱：「（被告公司是否悉你們將保全業務委託永安警保全公司處理？）應該知道。」、「（你剛才說被告公司知道原告公司把保全業務委託給永安警保全公司是根據什麼資料來回答？）我去現場的時候就永安警保全公司了。我們公司是統包的，我們拿到社區業務之後，我們的業務人員會去報告被告公司。」等語，及證人柯國慶具結證稱：「（於原告公司之職務及任職期間？）我任職原在遠企物業公司，後來該公司被原告公司併購，改名為現在名稱，我擔任公司的副理，我是從92年做到現在。」、「（是否曾代表原告公司，與被告公司承辦人員說明相關服務內容？）我們進駐前有提報進駐服務企劃，並告知相關服務內容。」、「（是否曾告知被告公司相關承辦人員，包括將來關於保全業務、清潔業務、機電業務均會委任第三人處理？）我們當初有告知被告說我們公司是團隊配合來運作。有的。」、「（你有無用書面告知被告公司，包括將來關於保全業務、清潔業務、機電業務均會委任第三人處理？）因為我們書面是提報人事資料，所以包括保全人員，主任等的資歷，是我們開會講的，書面只有人事資料，有寫到其他公司的人員。我覺得透過人事資料被告應該知道這一點。」、「（你是把這些書面資料交給被告公司何人？）是張經理，另外一個人是莊明斌協理。」、「（被告公司有無同意？）我們提完之後，我們在元月一號就派駐，被告也沒有表示不同意。」等語。可知原告曾告知被告其運作模式係以團隊方式進行，並於實際進駐The one社區前，先以書面向被告提報相關派駐人員資料，其中包含其保全人員為其他公司所屬人員乙事，已足認原告業已踐行書面通知之程序，故被告前揭抗辯，顯屬無據。
2.另永安警保全股份有限公司（下稱永安警公司）業經內政部依保全業法規定審查合格乙情，有內政部96年10月11日臺內警字第0960890318號函影本1份在卷可參。原告本身既未經營保全業務，而系爭契約第3條第2項復約定：「前條第二款第二項至第六項業務有涉及其他行業專業法規規定時，甲方同意由乙方推薦經領有各該目的事業法規許可之業者另以契約約家辦理。」等語，則原告將保全業務委託依法得執行保全業務之永安警公司代為執行保全業務，即與契約之精神無違。至上開約定所稱「另以契約約定辦理」，應係指另由原告與該保全業者訂約執行保全業務，否則兩造即無就安管人員（即保全員）之薪資，於系爭契約之附件9先行約定之必要，是被告抗辯上開保全業務，依系爭契約第3條第2項約定，須由原告推薦合格之業者，再由被告與該業者另以契約約定辦理，而非逕由原告轉委任他人執行云云，顯係曲解兩造契約之真意，尚不足採。
（五）況縱認原告有被告抗辯之前揭情事，而認其違反系爭契約第8條、第9條等規定，惟被告尚不能逕依系爭契約第13條第2項之約定終止契約，仍須先經被告以書面要求改善，原告未能於通知後15日內改善，被告方得終止契約，此觀上開約定自明。又被告定期通知原告改善之書面內容，雖不拘泥於形式，但應明白、確實，以使受通知人即原告能明白知悉通知改善之內容，而得為履行，始得謂為合法之通知。觀諸被告於99年1月25日以聚發文字第058號函通知原告：「主旨：貴公司管理維護人員立即撤換乙事，請查照。說明：本公司要求 貴公司派任至本公司中港The one社區之管理人員於函到十五日內全部更換，並請於十日內提送更換之進駐人員基本資料，請 貴公司依合約神派有飯店式管理之專業管理人員進駐，否則本公司將請求雙方解約。」等語，有該函1件在卷可參。顯見被告並未將其所指原告所屬管理服務人員未領有領可證、不聽從及遵守被告之監督及管理規定、未取得主管機關核准執行保全業務之許可卻未依約定以書面通知被告、並與被告另以契約約定辦理等情，以書面通知原告改善，當無從使原告明白知悉其所欲通知改善之內容，而得為履行，揆諸前揭說明，尚難謂被告已對原告為合法之通知，應認其終止契約之程序與系爭契約第13條第2款之約定不符，被告此節所辯，亦無理由。
（六）再按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民法第25 0條第2項定有明文。依此規定，違約金可分為「損害賠償額預定性」及「懲罰性」之二種，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而除當事人另有訂定外，違約金應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。查系爭契約第13條第1項之內容為：「甲乙雙方於本約有效期間內，得於一個月前以書面通知他方後，提前終止本約並應賠償他方六個月之服務費用。」可見兩造並未就上開違約金之性質為特別約定，揆諸前開說明，上開違約金係單純作為債務不履行所生損害之賠償總額，其性質應屬損害賠償額預定性質之違約金。
（七）另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號判例及70年度台上字第3796號判決意旨可資參照。本院審酌原告據以向被告請求賠償之計算基礎即系爭契約附件九「進駐人員服務費單價明細表」內容，其中每月服務費572,355元係包含進駐人員薪資費用474,000元、後勤管銷及利潤71,100元及稅金27,255元，及其提出99年1月至3月服務費請款明細表所載：99年1月之服務費321,219元係包含進駐人員薪資費用291,355元、後勤服務費14,568元及稅金15,296元，99年2月之服務費338,468元係包含進駐人員薪資費用307,000元、後勤服務費15,350元及稅金16,118元，99年3月之服務費535,382元係包含進駐人員薪資費用485,607元、後勤服務費24,280元及稅金25,494元。足見系爭契約附件九「進駐人員服務費單價明細表」中進駐人員薪資及稅金，皆係原告履行系爭契約時須固定支出之成本，故該明細表所示服務費用，並非皆為原告可取得之利益，且被告應支付之服務費用，係按原告實際進駐The one社區之人力及單價，按月核計，並非盡然得以上開明細表所載之572,355元作為原告每月得請求之服務報酬。再參酌系爭契約雖於99年3月10日即終止，惟原告於99年4月15日始將派駐於The one社區之所有人員撤離，顯見其於系爭契約終止後仍持續提供被告管理維護服務，查系爭契約第4條第1項約定：「本約自簽訂日起即生效力，至社區服務人員實際進駐屆滿乙年為止」等語，而本件原告派駐人員係自99年1月1日起實際進駐Theone社區乙節，已如前述，是被告如未提前終止契約，系爭契約係至同年12月31日始失其效力，足見原告確因被告提前終止系爭契約，受有無法取得預期利益之消極損害，並酌以原告因系爭契約提前終止所減省之人事費用及稅金支出等情狀，認本件原告請求以系爭契約附件九所示服務費計算6個月即3,434,130元之賠償金尚嫌過高，爰依民法第252條之規定，將違約金酌減為700,000元，以示公允。
三、綜上所述，原告依系爭契約第6條第1項及第13條第1項約定請求被告給付1,553,820元（計算式：853,820＋700,000＝1,553,820），及自支付命令繕本送達翌日即100年9月22日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃炫中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
書記官 呂偵光