臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2948號
原 告即反訴被告 江季穗訴訟代理人 李效文 律師被 告即反訴原告 張慧吟訴訟代理人 張慶達 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國101年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣 壹拾捌萬伍仟捌佰肆拾柒元 ，及自民國100年8月31日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本訴判決原告勝訴部分，得為假執行。但被告以新臺幣壹拾捌萬伍仟捌佰肆拾柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，參照民事訴訟法第259條、第260規定甚明。
被告即反訴原告於本院言詞辯論期日終結前，以 100年11月25日民事答辯及反訴狀主張同依不動產買賣契約書規定，請求原告即反訴被告給付買賣價金，核其反訴與本訴之標的均基於系爭契約書所生糾葛，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告即反訴原告所提本件反訴於法有據，應予准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應給付原告新台幣（下同）5,018,208元，及自民國（下同）100年 8月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於101年3月12日本院審理中，原告追加其承購國有土地不足 1平方公尺之損失395,702元，再於101年5月11日言詞辯論期日撤回延展 1個月之使用補償金3,683元、遲延費用53,062元及承購國有土地不足 1平方公尺之損失395,702元，並減縮聲明為被告應給付原告4,957,780元，及其遲延利息，核原告所為與前揭規定並無不合，自應准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分
一、原告主張：㈠緣被告委由其胞弟張高槐為代理人與原告於99年 8月13日簽
立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），由原告以 4,788萬元向被告購買其所有坐落台中市○○○段○○○○○號土地及其上同段323建號即門牌號碼臺中市○○○路○段98之20號之建物乙棟（以下合稱該私有房地），及相鄰同段1235-8地號、1235-17地號二筆畸零國有土地 （說明：無分別標價，下稱系爭 2筆國有地），兩造並於系爭契約書第3條第6款約定，尾款700萬元整，俟甲方即原告取得系爭2筆國有地產權後支付乙方即被告；又系爭契約書第14條亦約定，乙方即被告保證配合甲方即原告向國有財產局承購系爭 2筆國有地，並保證取得產權（本買賣價款已包括承購國有土地之價金，即承購或標售國有地之款項應由乙方支付，乙方絕無異議）；另系爭契約書第17條下方手寫加註：甲方即原告指定登記名義人為白晋炘。兩造隨即依約於99年 8月19日辦理過戶用印，並於翌日向地政機關辦理所有權移轉登記。
㈡嗣後，被告雖依約於99年9月7日向台中市政府提出公私有畸
零地合併使用證明申請，作為向財政部國有財產局申請承購系爭2筆國有地之準備，然因兩造已於99年9月 3日將該私有房地所有權移轉登記予原告之配偶白晋炘所有，致上述被告申請承購系爭 2筆國有地乙案與國有財產局所規定承購條件不符合，且若將該私有房地產權再過戶回復為被告所有，以符合國有財產局國有地承購條件，亦必生被告因系爭 2筆國有地產權短期移轉應課奢侈稅之損失；為此，兩造協議依系爭契約書第14條本旨，改以原告配偶白晋炘名義於99年 9月27日委由訴外人即代書侯麗月向台中市政府提出公私有畸零地合併使用證明申請，並於99年11月 6日向國有財產局台灣中區辦事處申請系爭2筆國有地之承購事宜，嗣100年6月8日國有財產局同意讓售系爭 2筆國有地，並核發畸零裡地繳款通知書，其中系爭 2筆國有地承購價金為11,736,800元（其中同段1235-17地號業依合併使用範圍分割為同段1235-19地號，面積10平方公尺），及被告占用系爭 2筆國有地期間使用補償金為224,663元，繳費期限則為100年7月13日。
㈢詎料，經原告委託訴外人即代書廖蘭貞將上開通知書交與被
告以利渠履約繳款，被告竟委由其胞弟張高槐代理於100年7月12日寄發台中法院郵局第1592號存證信函表明拒絕繳納國有財產局系爭 2筆國有地承購繳款通知書所載金額；原告則託請周平凡律師發函催告被告繳納上開承購系爭 2筆國有地款項，而被告復於100年8月 8日寄發台中法院郵局第1786號存證信函表明拒絕繳款外，另要求原告給付 200萬元尾款差價；原告無奈於100年8月15日向國有財產局繳納系爭 2筆國有地承購價金11,736,800元、被告占用該 2筆國有地期間使用補償金224,663元（另再加計100年7月份1個月期間之使用補償金3,683元）、遲延費用金額 53,062元完畢，以上合計共為12,018,208元。依系爭契約書第14條之規定，承購系爭2筆國有地之款項11,736,800元本應由被告支付，另系爭2筆國有地係由被告占用，故該5年期間之使用補償金220,980元亦應由被告負擔，惟被告設詞遲延履約，債務不履行事實明確，致原告受有 4,957,780元之損害（計算式：原告向國有財產局繳款之不動產價金11,736,800元+5年期間之使用補償金220,980元-原告未付之買賣土地尾款7,000,000元=4,957,780元）。為此，爰依民法第233條第1項、第3項之規定，請求被告賠償上開之損害。
㈣對被告抗辯之陳述：
⑴被告係有同意其胞弟張高槐為對周信介借款 370萬元，故該扣款，於兩造間為合法有效：
有關該 370萬元扣款是明載於系爭契約書15張（按係指本院 100年度中補字第29頁），被告不應推諉於事前事後皆不知悉；且99年10月 6日扣款之後，被告有依切結書承諾處理「吉綺」之房屋租賃終止、被告有同意變更由白晋炘承購系爭 2筆國有地，且於辦理期間未曾異議；則被告倘不同意該扣款豈會於事後猶然以上開積極履行不動產買賣契約？又兩造於因承購系爭 2筆國有地價款發生糾紛，被告所寄存證信函，亦不曾主張該扣款為不當。再者。張高槐分別於99年3月13日受領第一次款部分價金現款120萬元、99年10月 6日受領第四次款價金現款15,233,790元，且原告以被告為抬頭之三張價款支票合計金額 1,068萬元皆由被告背書轉給張高槐使用，全部均依照被告指示處理，則所謂張高槐無權處分價款，應不可採。
⑵國有財產局以承購價金11,736,800元出售系爭 2筆國有地
，超過原預估 700萬元價金部分，不會有墊高問題，因被告並非系爭 2筆國有地之承租人，被告為無權占有人，與過戶以後，價金完全不一樣。而訴外人周信介間於系爭契約書所載「本人保證辦○○○區○○○段1235-8、0000-000筆國有地承購事宜，若購買不成由周信介補貼差額700萬元予張高槐」之保證，是其與被告之間契約上之記載，法律關係存在於被告與周信介之間，與原告無關。另依據系爭契約書第14條之約定，承購系爭 2筆國有地是應由乙方即被告支付， 700萬元僅是雙方預留，具有多退少補之性質，如被告認為承購價只有500萬元，餘額200萬元，被告亦有權利請求。
㈤並聲明：
⑴被告應給付原告4,957,780元，及自100年 8月16日（是向
國有財產局繳納承購價格之翌日起算）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠兩造固於上開時日簽訂系爭契約書，惟被告已履約於99年 9
月 3日將該私有房地所有權移轉登記至原告指定之白晋炘名下，同時原告取得以白晋炘名義向國有財產局購買系爭 2筆國有地之資格。而因立約當時未能準確估算系爭 2筆國有地之價格，故兩造經由訴外人周信介協商評估，暫約以每坪國有地40萬元至50萬元計算，做為承購國有地之價格，而系爭2筆國有地之承購價金，由原告尚未給付之尾款700萬元中扣除，當時被告預估原告尚應給付殘餘價金 200多萬元。又查訴外人張高槐、周信介未經被告同意擅自與原告協議，從買賣價金中扣除周信介向原告之私人借款 370萬元，此部分渠等之約定自不能拘束被告，換言之，原告仍有 370萬元價金未付。因之，原告迄今尚有 570餘萬元買賣價金未給付被告。從而，本件應負擔債務不履約責任之人應是原告，而非被告。
㈡系爭買賣契約價金為4,788萬元，該價金包括承購系爭2筆國
有地之價金，此觀系爭契約書第 1條、第14條規定內容至明。另從系爭契約書第3條第1項至第 5項付款事項規定可知，本件該私有房地價金為4,088萬元，且第3條第 6項規定，原告取得系爭2筆國有地後尚須支付被告尾款700萬元。衡情被告支付承購系爭2筆國有地之價金顯在上述700萬元之範圍內做結算後，原告再將剩餘價金支付被告。又由系爭契約書第3條第6項規定之內容反面解釋，被告如未向國有財產局購得並移轉系爭2筆國有地予原告，原告即無庸支付承購系爭2筆國有地之尾款價金700萬元。因之，系爭2筆國有地購買價金在 700萬元內，而非原告自己未經被告同意隨意以高價購買國有地後，再向被告請求支付高額價款，此顯與合約內容未符；又立約當時被告具有系爭 2筆國有地之承購權，方有系爭契約書第3條第 6項「尾款700萬元，俟甲方（即原告）取得系爭 2筆國有地產權後支付乙方（即被告）」，及第14條「國有地之款項應由乙方（即被告）支付」之約定。詎料，原告在未支付第四期款項前，適被告正向國有財產局辦理申購系爭 2筆國有地之際，原告並未知會被告即擅自提前將該私有房地過戶予白晋炘名下，致被告喪失國有地承購與議價權，亦致使系爭契約已經變更。又兩造於立約時，經商議系爭 2筆國有地每坪既為40萬元至50萬元間之價值，而財政部國有財產局於100年6月 8日通知白晋炘以11,736,800元繳款出售，則經折算後每坪約為1,109,338元，是以，系爭2筆國有地自被告於99年9月3日交付原告指定之白晋炘取得承購資格後已增值1倍以上，依民法第373條之規定，原告向國有財產局承購系爭 2筆國有地，在超過每坪40至50萬元之範圍自應由原告支付，原告獲得土地增值利益，事實上並無損害，故原告自無再向被告求償之理。
㈢再者，被告授權訴外人張高槐代理出售該私有房地並簽訂系
爭契約書，授權範圍僅止於處理房地、每坪價格若干出售予第三人及買賣房屋過戶手續相關事宜，並不包括張高槐可代理被告得從買賣價金中扣除周信介與原告間之私人借款 370萬元，因之，上述擅自私下協議扣款自屬無權代理行為；且被告亦從未承認上述扣除私人借款 370萬元之無權代理行為。從而，依民法第 170條之規定，系爭私下扣款對被告自不生效力。又系爭契約書第四期款明細載稱：「周信介向甲方（即原告）借款新台幣 370萬元整，由本次款項中扣抵…」等語，可知該 370萬元乃訴外人周信介向原告之私人借款，而非周信介向張高槐之借款；況賣土地之人為被告本人非代理人張高槐，該買賣價款歸屬被告所有，張高槐並無價金所有權，何來金錢借貸予周信介？另衡情而言，如屬「向張高槐借款」，與被告無關，何需寫於契約內？又兩造簽約時，系爭契約書並無 370萬元扣抵之記載，且無相關書面文件可證被告知悉該 370萬元之私人借款，是在第四期款交付當日才自價金內扣除，故被告並不知情，亦不同意。由上益徵該370萬元私人借款與本件買賣價金無關 ，訴外人張高槐未經被告同意，自屬無權代理。迄原告提起本件訴訟前，原告尚有國有地價款700萬元未付而未完全履約；而針對系爭2筆國有地之承購價款若干，應由何人負責給付？被告爭執甚烈未決；況原告前所發律師函均係請求被告繳付國有地讓售款項，被告先就國有地價金問題回函；被告後認於訴訟中反訴併予請求給付該 370萬元之無權代理價金扣除額即可，自不可認被告已對系爭扣款無何疑義，而推斷被告有同意張高槐有權處分土地價金。另被告於99年10月 6日出具之切結書係保證與前承租人「吉綺」辦理房屋租賃終止完成，而點交房屋履約，此為本件買賣合約內兩造之權義範圍，與於合約外擅自扣抵價金無權代理者不同。是原告以上述切結書推論被告有同意張高槐處分該土地價金，亦有違誤。
㈣另國有財產局所主張之國有地使用補償金，計算起迄年月為
95年6月至100年7月，惟查此段期間被告均未占用該2筆國有地，原告空言被告佔用土地云云，並未舉證以實其說，難認有據。況被告業於99年10月 6日點交該私有房地予原告，點交該私有房地後，自應由原告負擔使用補償金，該部分原告不得再向被告請求給付使用補償金。
㈤並聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⑶訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠引用本訴部分被告之抗辯所述，因兩造經由訴外人周信介協
商評估，暫約以每坪國有地40萬元至50萬元計算，做為承購國有地之價格，而該 2筆國有地之承購價金，由原告尚未給付之尾款 700萬元中扣除，當時被告預估原告尚應給付殘餘價金 200多萬元。又訴外人張高槐、周信介未經被告同意擅自與原告協議，從買賣價金中扣除周信介向原告之私人借款370萬元 ，此部分渠等之約定自不能拘束被告，換言之，原告仍有370萬元價金未付。今反訴被告尚有至少570萬元之價金未給付反訴原告，爰依買賣之法律關係，提起反訴請求。
㈡並聲明：
⑴反訴被告應給付反訴原告 5,700,000元，及自反訴起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：㈠引用本訴部分之主張，及對被告抗辯之陳述。
㈡並聲明：
⑴反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⑶訴訟費用由反訴原告負擔。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下（依民事訴訟法第 270
條之1第3項之規定，當事人就其主張之爭點，經依同條第 1項第3款或第2項為協議者，應受其拘束。但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限。）：
一、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）：㈠原告（即甲方）與被告（即乙方）（被告委由胞弟張高槐）
，於99年 8月13日簽訂不動產買賣契約，由原告向被告購買坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地（面積86平方公尺，所有權人為被告，權利範圍全部），及同段1235-8地號土地（面積24平方公尺，所有權人中華民國，權利範圍全部）、同段1235-17地號土地 （面積11平方公尺，所有權人中華民國，權利範圍全部）；及其上同段 323建號即門牌號碼臺中市○○○路 ○段98之20號之建物（面積：1層39.01平方公尺、2層64.50平方公尺、3層64.50平方公尺 、騎樓14.53平方公尺，所有權人為被告，權利範圍全部）；買賣價金為4,788萬元。（第1條）㈡付款方式：（第3條）⑴本約簽訂同時甲方支付528萬元。
（99年8月13日，甲方交付土地銀行烏日分行支票408萬元、票號EK0000000號及現金120萬元，簽收人：張高槐）⑵雙方商議甲方應於過戶用印時支付330萬元。
（99年8月19日，甲方交付土地銀行烏日分行支票330萬元、票號EK0000000號，簽收人：張高槐）⑶本件增值稅、契稅核發之次日甲方支付330萬元予乙方。
（99年9月 1日，甲方交付土地銀行烏日分行支票330萬元、票號EKO068091號，簽收人：張高槐）⑷雙方商議由甲方向金融機構申辦貸款 2,900萬元，於銀貸核撥時支付乙方。
（99年10月6日，甲方交付2,900萬元，簽收人：張高槐）⑸本件房地點交時甲方支付整予乙方，雙方約定應於貸款核撥三日內履行之。
⑹尾款700萬元，俟甲方取得惠來厝段1235-8、1235-17地號產權後支付乙方。
㈢用印：（第4條）
雙方商議本買賣標的物應於99年 8月16日前辦理買賣用印手續，屆時乙方應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交甲方指定承辦之土地登記代理人辦理以便聲請登記。
㈣違約：（第11條、第12條）
⑴第11條：甲方如不履行本契約支付殘餘價金、或因可歸責
甲方之事由，致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方解除契約，所交定金及價金悉被乙方沒收作為違約金甲方不得異議。
⑵第12條：乙方如不履行本契約時聽由甲方解除契約外乙方
應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約金，乙方不得異議。
㈤第14條：乙方保證配合甲方向國有財產局承購惠來厝段1235
-8、 1235-17地號土地並保證取得產權（本買賣價款已包括承購國有土地之價金，即承購或標售國有地之款項應由乙方支付，乙方絕無異議）。
㈥附記：甲方指定登記名義人白晋炘。指定人：江季穗、登記名義人：白晋炘。
㈦附記：本人保證辦○○○區○○○段 1235-8、0000-000筆
國有地承購事宜，若購買不成由周信介補貼差額 700萬元予張高槐。周信介。
㈧被告於99年9月7日委任代書侯麗月向臺中市政府申請公私有畸零地合併使用證明。
⑴被告業已於99年9月3日將上開1232地號土地移轉登記予原
告之配偶白晋炘。以致不符合國有財產局所規定承購條件。
⑵若再移轉登記回被告名義，以符合國有財產局承購條件。
應課徵奢侈稅。
㈨兩造協議依上開不動產買賣契約第14條之本旨：
⑴改以原告之配偶白晋炘名義，於99年 9月27日委任代書侯麗月向臺中市政府申請公私有畸零地合併使用證明。
⑵於99年11月 6日向國有財產局臺灣中區辦事處申請承購上開1235-8、0000-000筆土地。
⑶100年6月 8日國有財產局同意讓售上開二筆土地，並核發
繳款通知書（金額11,736,800元）及被告占用期間使用費（224,663元），繳費期限100年7月13日。
㈩原告委託代書廖蘭貞將上開通知交予張高槐。
張高槐於100年7月12日以台中法院郵局第1592號存證信函表明拒絕繳納上開二筆土地承購繳款通知書所載金額。
原告委請周平凡律師以大全街郵局第 749號存證信函催告被告繳款。
被告於100年8月 8日寄發台中法院郵局第1786號存證信函表明拒絕繳款外，並要求原告給付200萬元尾款價差。
原告於100年8月15日向國有財產局繳納上開二筆土地承購價
金11,736,800元， 及被告占用期間使用費224,663元（計算至100年6月止使用補償金）、延遲費用56,745元，合計12,018,208元。
12,018,208元-7,000,000元=5,018,208元反訴原告請求570萬元之尾款未付。
財政部國有財產局臺灣中區辦事處101年4月18日台財產中處
字第10100040231號函（含相關資料，本院卷第114頁至第121頁）：
⑴有關國有土地之讓售價格，除法律另有規定外，依照「國
有財產法」第58條規定及行政院核定之「國有財產計價方式」辦理。依「國有財產計價方式」第 2點規定：「國有財產估價之標準，應參考市價查估。前項所稱市價，係指市場正常交易價格。」。故本案土地讓售價金新台幣（下同）11,736,800元，係依上開規定以市價辦理查估，不因承購人是否為占用人而有所區別。
⑵本案土地因有被占用情形，本處收取使用補償金 224,663
元之計算標準，係按行政院核定建築基地之年租金率計算，即按當期土地申報地價總額×5%。本案起算時點係自繳款日起前 1個月往前計收五年，原為自95年 6月起計收至100年6月止，共224,663元。故白君展延繳款期限至100年8月15日方繳款，故計至100年7月止。
※應該是自95年7月1日起至100年6月30日止，5年。
※再加計100年7月1日起至100年7月31日止，1月。
⑶白晋炘君另外繳交之53,062元，查係白君申請展期繳納讓
售價款之遲延利息，應按日依法定利率計收，其計算標準係以欠繳金額×遲延利率（年息5%）×遲延天數（33日）計算得之。
⑷本案土地係白君於99年11月16日檢具臺中市政府99年11月
9日府都建字第 0990322496號函附公私有畸零地合併使用證明書等證件，依國有財產法第49條第 3項規定，向本處申請讓售。
二、兩造爭執之事項（本院判斷）：㈠原告請求被告賠償，是否於法有據？
⑴原告請求之法律依據？
①承購價金11,736,800元？
系爭買賣契約，於99年8月13日簽約後，於99年8月19日過戶用印，並於99年8月20日辦理移轉登記，於99年9月3日登記 ，以致造成向國有財產局申購土地時，非原承租人申購，而遭國有財產局核課較高之價金，此超過原預估700萬元價金部分，屬何人義務？②被告占用期間使用費224,663元（「何時」計算至100年
7月止使用補償金）？依國有財產局臺灣中區辦事處上開函文：
=>1235-19地號：95年7月1日起至100年6月30日止5年。
64,980元再加100年7月1日起至100年7月31日止1月。
1,083元（64,980元÷60月=1,083元）=>1235-8地號：95年7月1日起至100年6月30日止5年。
156,000元再加100年7月1日起至100年7月31日止1月。
2,600元（156,000元÷60月=2,600元）=>總計：224,663元㈡反訴原告請求反訴被告給付買賣價金尾款，是否於法有據？
⑴反訴原告請求之法律依據？
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠本院認為原告請求被告給付承購國有土地預估價金 700萬元
之差額即4,736,800元（11,736,800元-7,000,000元=4,736,800元）部分，為無理由，茲分述理由如下：
⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⑵經查：
①系爭契約書約定中華民國所有，管理者國有財產局之12
35-8地號、1235-17地號2筆土地，嗣後國有財產局亦同意讓售 2筆土地，惟係自1235-17地號分割新增1235-19地號土地讓售面積10平方公尺 ｛1235-19地號（10平方公尺）係自1235-17地號 （原為11平方公尺，分割後僅餘1平方公尺，該1平方公尺不符合讓售規定，仍以1235-17地號登記為中華民國所有， 管理者國有財產局，為免混淆，仍以系爭契約書原約定之 「1235-17」地號論述），合先敘明。
②本件原告（即甲方）與被告（即乙方）（被告委由胞弟
張高槐），於99年 8月13日簽訂不動產買賣契約，由原告向被告購買坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地（面積86平方公尺，所有權人為被告，權利範圍全部），及同段1235-8地號土地（面積24平方公尺，所有權人中華民國，權利範圍全部）、同段 1235-17地號土地（面積11平方公尺，所有權人中華民國，權利範圍全部）；及其上同段323建號即門牌號碼臺中市○○○路○段98之20號之建物（面積：1層39.01平方公尺、2層64.50平方公尺、 3層64.50平方公尺、騎樓14.53平方公尺，所有權人為被告，權利範圍全部）；買賣價金為 4,788萬元（第 1條）（兩造不爭執事項㈠）。而依原告於支付命令聲請狀所附證物二「財政部國有財產局台灣中區辦事處本處畸零裡地繳款通知書」（參本院 100年度司促字第31702號卷宗，另參本院卷第118頁）所示之上開1235-8地號土地讓售面積24平方公尺、另同段 1235-19地號土地讓售面積10平方公尺｛ 1235-19地號（10平方公尺）係自1235-17地號（原為11平方公尺，分割後僅餘1平方公尺，該1平方公尺不符合讓售規定，仍以1235-17地號登記為中華民國所有，管理者國有財產局，為免混淆，仍以系爭契約書原約定之 「1235-17」地號論述）分割增加之地號，參本院卷第87頁至第91頁地籍圖謄本、土地登記謄本｝，此亦為兩造所不爭執（有關買賣標的減少1平方公尺，有待後述）。
③依財政部國有財產局臺灣中區辦事處101年4月18日台財
產中處字第 10100040231號函（含相關資料，本院卷第114頁至第121頁）說明欄：『⑴有關國有土地之讓售價格，除法律另有規定外，依照「國有財產法」第58條規定及行政院核定之「國有財產計價方式」辦理。依「國有財產計價方式」第 2點規定：「國有財產估價之標準，應參考市價查估。前項所稱市價，係指市場正常交易價格。」。故本案土地讓售價金新台幣（下同）11,736,800元，係依上開規定以市價辦理查估，不因承購人是否為占用人而有所區別（兩造不爭執事項）。
④據上，本件原告與被告簽訂系爭契約書，買賣系爭不動產之價金總額為4,788萬元。
⑶次查：
①依系爭爭契約第14條約定：『乙方保證配合甲方向國有
財產局承購惠來厝段1235-8 、1235-17地號土地並保證取得產權（本買賣價款已包括承購國有土地之價金，即承購或標售國有地之款項應由乙方支付，乙方絕無異議）。』等語（兩造不爭執事項㈤）。
②據此，乙方即被告僅係保證配合甲方即原告向國有財產
局承購惠來厝段1235-8、1235-17地號等2筆土地並保證取得產權而已。並未另行約定如果國有財產局讓售惠來厝段1235-8、1235-17地號等2筆土地之價金超過兩造預估之 700萬元時，必須由被告補足或賠償原告之意思；更何況，兩造已另以括號載明『（本買賣價款已包括承購國有土地之價金，即承購或標售國有地之款項應由乙方支付，乙方絕無異議）。』等語，業已表明本買賣價款（系爭契約書第1條之約定4,788萬元），已然包括承購國有土地之價金在內，亦未另行約定如果國有財產局讓售惠來厝段1235-8、1235-17地號等2筆土地之價金超過兩造預估之 700萬元時，必須由被告補足或賠償原告之意思。
⑷再查：
①系爭契約書末附記：『本人保證辦○○○區○○○段12
35-8、0000-000筆國有地承購事宜， 若購買不成由周信介補貼差額 700萬元予張高槐。周信介。』等語（兩造不爭執事項㈦）。
②證人即系爭契約書之「見證人」周信介於本院 100年12
月16日審理時到庭證述：『（法官問：（提示不動產買賣契約書，本院 100年度中補字第1744號第16頁到18頁，並告以要旨）第18頁本人保證部分是我寫的，下面也是我寫的。』、『（法官問：簽這句話的目的為何？）要讓合約完成，當初張高槐先生與江小姐的價錢不一致，因為國有土地部分價金無法判定，依我的經驗法則，中港路國有地一坪約四、五十萬元，就以每一坪七十萬元的價格，說服張高槐先生，張高槐說他要賣的是總價，要我保證 700萬元是國有地的價錢，他要我保證這個價錢內可以申購到，由我指定代書辦理，我才找侯麗月代書辦理，本來是張高槐不願意，我以 700萬元的價格算給江小姐看，若依這個價格算起來，國有地與私有地均價為 130萬元左右，江小姐才願意簽約，後來才簽約，因為是我指定去辦的，整個代書費用也是我處理的。土地是我整的，國有地當時估價那麼高，是因為我有跟江小姐說，以原承租人去購買，價格會比較低，因為有租金收入，會以比較低的價格賣給原承租人，後來是以白先生去申購，以國有財產局認定是有買賣行為，是依市價賣，且會送臺北去審定。本件不是原承租人去申購，價錢才會變那麼高，我有建議江小姐不要去繳錢，由國有財產局再估算一次，後來江小姐有去繳錢，就不是我瞭解的。如果江小姐願意，我可以再以更高的價錢幫她賣出，如果有賣出，江小姐應該不會有損失。』、『（被告即反訴原告訴訟代理人問：找代書辦理國有地之移轉，辦理情形如何？代書到底辦了哪些事情？）鑑界、有關申購國有地的送件，雙方蓋章申請承買，因為土地沒有承租權，只有佔用，承租及承買是一併辦理。一開始是以被告名義申請，申請過程中可以由被告指定他人購買，可以直接變更給別人。』、『（被告即反訴原告訴訟代理人問：張高槐或被告有無同意變更為原告或其他她指定的人來購買？）張高槐全權授權給我找人買。』、『（被告即反訴原告訴訟代理人問：有無同意原告去買國有地？）原告本來就可以買這塊土地，但是他們沒有考慮過程，有可能價錢會比較高。我認為沒有那麼貴。』、『（被告即反訴原告訴訟代理人問：訂合約時，承購國有地期間有無期限約定？）預計半年，剛好國有財產局有變更，立法院決議國有財產局要賣地，要公告三個月。當初國有地承購部分並沒有時間的限制。』、『（被告即反訴原告訴訟代理人問：買賣契約中，有扣除 370萬元價金部分？）有，當初介紹原告買是靠近加油站那邊，約系爭土地過去第十間，之前原告要買另一塊地，我讓給他，我跟他借了不只 370萬元，我陸陸續續還他，只剩下370萬元，370萬元寫在契約內，是當成我跟張高槐借的，但我有開壹張票給他，他最近跟我說他姊姊張慧吟不同意，因為訴訟的關係，不同意借給我，我確實有 370萬元沒有還給張高槐。』、『（被告即反訴原告訴訟代理人問：你與張高槐、原告協議扣除 370萬元是在何時？）系爭契約第二、三次付款時，到第二、三次付款時，我才跟張高槐說我跟他借這一筆370萬元，我到江小姐潭子的公司當場扣除370萬元。』、『（原告即反訴被告訴訟代理人問：江小姐的配偶白先生為國有地的申購人，何人幫他辦的？）侯代書辦的，侯代書有跟我說要變更名義人去買，問我有無問題？我跟他說只要雙方同意就可以。』、『（原告即反訴被告訴訟代理人問：開始辦國有地申購時，原告只是國有地占有人，沒有承租權是否？）是。我有跟被告確認，張高槐他說在民國97年有去國有財產局去問可否申購，他說有，我就認為他有那個權利去買，至於是占有還是承租人名義申購，我不了解。』、『（法官提示 100年度中補字第1744號第29頁付款明細予證人周信介閱覽。
）』、『（原告即反訴被告訴訟代理人問：張高槐有無權利代理被告同意借你這筆款項？）張慧吟有授權給張高槐，他有提出授權書，我是跟張高槐借款，還給原告，我不知道被告有無同意張高槐動用這筆價金，我認為他有授權書，他有權利代理。』、『（法官：證人所述國有土地預估價格為 700萬元，在契約後段書寫如果購買不成，保證 700萬元給付？）不管買賣是否成立，就是要給付 700萬元。』、『（證人周信介補充）第一次申請是以承租承買的方式，後來才用畸零地合併使用辦法去承買，張高槐之前賣給另一個黃惠宜就是用4788萬元賣，張高槐就是要賣這些價錢，至於國有地多少價格，他不管，我才會在契約裡寫縱使買賣不成，也會以700萬元買 ，剛才原告所述江小姐有主張要留1000多萬元，我是保證 700萬元。』、『（法官問：你既然說原告有要留1000多萬元，他為何要留？）原告主張的是均價，張高槐要賣的是總價，我會寫 700萬元，是如果買賣不成，我要找人承接， 700萬元由承接人來付給張高槐。』、『（證人周信介補充）因為有但書是用口頭所說，江小姐有說如果國有地超過 700萬元，他就不要買，我說如果不買沒有關係，我可以找別人來買，我才有辦法去給付 700萬元給張高槐，張高槐當初就是要賣4788萬元。』等語（本院卷第20頁背面至第22頁正面、第24頁正面至第25頁正面）；嗣證人周信介於本院101年3月7日審理時到庭證述 ：『（法官問：系爭買賣契約針對國有地的承購價格，雙方是否約定「多退少補」？）沒有約定「多退少補」，是以總價款為購買基準，如果是「多退少補」應該是在預扣款 700萬元以內，我們當初預估每坪四五十萬元，所以張高槐及被告才認為他在70
0 萬元內還有錢可拿，如果超過700萬元，原告可以選擇可以不買土地，我才會承諾我會找人來買，簽保證
700 萬元內可以買到，如果原告不買，我就找人來承接過來，我當時的意思是這樣。承諾是承諾有第三者來購買，不是承諾國有地價金是在那個部位。簽的用意是保證張高槐可以拿到4788萬元，如果原告不買，我可以找人來承接4788萬元，如果承購價格低於700萬元，張高槐還是有錢拿，我保證不管是原告還是第三人要買，張高槐可以拿到4788萬元。』、『（法官問：針對補償費問題？）補償費以公告現值的百分比計算，是繳費期限往前追索五年，是對買的人追索，責任應該是追索被告佔用期間的費用。追索的對象應該是原佔用人，應該是張慧吟。』、『（法官問：有何意見？）是補償費，不是罰款，國有財產局不知道是何人使用，有人要承買時，才會通知繳款，國有財產局認為張慧吟是原有佔用人。』、『（法官問：如果沒有人承購，國有財產局是否會知道何人佔用？）不知道，一般都是鄰地才會佔用，承租也是鄰地才有權承租，那不是賠償，只是國有財產局依法要有的補償金而以，且最多追索五年而以。700萬元不是直接從價金扣留，保留在原告那裡，沒有買不到的問題，只是最多是700萬元，或是加價，是原告的問題，如果是低於700萬元，被告可以最多拿到700萬元，要補足到700萬元，所以被告都沒有金錢上之損失。
』等語（本院卷第53頁至第54頁）。據此，證人周信介之證詞，業已證述被告針對系爭契約書之買賣價金，即4, 788萬元，並未有原告所陳稱多退少補之情；被告針對系爭買賣契約書之買賣標的中之惠來厝段1235-8、12 35-17地號2筆土地，至少可以拿到700萬元之價金，若低於700萬元，即由見證人周信介負責補足差額至
700 萬元；若上開買賣標的中之惠來厝段1235-8、1235-17地號2筆土地，向國有財產局承購價額超過700萬元，亦即相對的系爭買賣契約書買賣價額超過4,788萬元時，原告可以決定不買；若原告決定不買，見證人周信介須另找買主買受，並須給付被告700萬元；若原告決定買受，則被告至多亦僅能取得700萬元而已，依此被告既然僅能取得700萬元，則在國有財產局讓售價額超過700萬元時，被告又有何補足差額之義務。
③再以，系爭契約書第3條付款方式：
1.本約簽訂同時甲方支付528萬元。（原告於99年8月13日，交付土地銀行烏日分行支票408萬元、票號EK0000000號及現金120萬元，簽收人：張高槐）。
2.雙方商議甲方應於過戶用印時支付 330萬元。（原告於99年8月19日，交付土地銀行烏日分行支票330萬元、票號EK0000000號，簽收人：張高槐）。
3.本件增值稅、契稅核發之次日甲方支付 330萬元予乙方。（原告於99年9月1日，交付土地銀行烏日分行支票330萬元、票號EKO068091號，簽收人：張高槐）。
4.雙方商議由甲方向金融機構申辦貸款 2,900萬元，於銀貸核撥時支付乙方。（原告於99年10月 6日，交付2,900萬元，簽收人：張高槐）。
5.本件房地點交時甲方支付整予乙方，雙方約定應於貸款核撥三日內履行之。（99年10月6日業已點交）。
6.尾款700萬元，俟甲方取得惠來厝段1235-8、1235-17地號產權後支付乙方。
（兩造不爭執事項㈡）。
依此約款，兩造針對系爭契約書買賣價額保留 700萬元之尾款，待原告取得上開惠來厝段 1235-8、1235-17地號產權後，始支付予被告，核與證人周信介上開證述，顯見兩造當初簽訂系爭買賣契約書時，係評估國有財產局讓售價額約 700萬元而已，而被告依系爭契約書第14條之約定，亦僅有配合原告取得產權而已，並無補足差額之義務，至堪認定。
④矧，上開惠來厝段1235-8、1235-17地號2筆土地之所有
權人為「中華民國」、管理者為「國有財產局」，兩造在系爭契約書，雖將上開 2筆土地約定在「買賣標的」內，無非上開 2筆土地與被告所有同段1232地號土地毗鄰，且目前由被告占用使用中，而被告將其占用之『權利』及嗣後取得『公私有畸零地合併使用證明書』（參本院卷第 121頁）並嗣後向國有財產局依「國有財產法」第58條規定，請求讓售之『權利』一併轉讓予原告而已。則被告焉有可能於國有財產局讓售價額遠高於預估之 700萬元，尚須補足差額，而浸蝕被告出售其所有同段1232地號土地（含其上同段 323建號即門牌號碼臺中市○○○路 ○段98之20號之建物）之價額，此顯違反被告訂立系爭契約書之本旨。
⑤再參以被告於其反訴中主張『因兩造經由訴外人周信介
協商評估，暫約以每坪國有地40萬元至50萬元計算，做為承購國有地之價格，而該 2筆國有地之承購價金，由反訴被告即原告尚未給付之尾款 700萬元中扣除，當時反訴原告即被告預估反訴被告尚應給付殘餘價金 200多萬元。』等語。據此，被告已陳稱系爭契約書第 3條所約定之 700萬元，係用以支付向國有財產局購買惠來厝段1235-8、1235-17地號2筆土地之價金，若係符合兩造及證人周信介之預估，上開 2筆土地每坪40萬元至50萬元，則在扣除該價額後，反訴被告即原告始須將尾款約200萬元給付予反訴原告即被告。如是，若購買上開2筆土地之價額，適為 700萬元，則反訴被告即原告無須再給付反訴原告即被告任何尾款，如此始符合兩造保留尾款700萬元之本意；至於若購買上開2筆土地之價額，超過 700萬元（實際為11,736,800元），則反訴被告即原告可以決定不買受上開 2筆土地，反訴被告不為此途，而決定買受，則反訴被告即須自行承受，不得向反訴原告請求墊付超過700萬元之差額4,736,800元（11,736,800元-7,000,000元=4,736,800元），始符合系爭契約書約定之本旨。
⑸末查：
①依上開證人周信介之證詞，兩造在預估上開買賣標的中
之惠來厝段1235-8、1235-17地號2筆土地，向國有財產局承購價額時，本係預估以原占用人即被告之名義向國有財產局承購時，其讓售價額較低；若非以原占用人即被告之名義向國有財產局承購時，其讓售價額較高。
②惟經本院向國有財產局函查結果，依財政部國有財產局
臺灣中區辦事處101年4月18日台財產中處字第10100040231號函（含相關資料，本院卷第 114頁至第121頁）說明欄：『⑴有關國有土地之讓售價格，除法律另有規定外，依照「國有財產法」第58條規定及行政院核定之「國有財產計價方式」辦理。依「國有財產計價方式」第2點規定 ：「國有財產估價之標準，應參考市價查估。
前項所稱市價，係指市場正常交易價格。」。故本案土地讓售價金新台幣（下同）11,736,800元，係依上開規定以市價辦理查估，不因承購人是否為占用人而有所區別（兩造不爭執事項），有如上述。依此，顯然兩造及見證人周信介在未查證之情形下，均評估錯誤。以致惠來厝段1235-8、1235-17地號2筆土地，國有財產局讓售之價額超過達 4,736,800元（讓售面積少於系爭契約書約定之1平方公尺，有待後述）。
③如是，國有財產局讓售上開惠來厝段 1235-8、1235-17
地號 2筆土地之價額，既然遠超過兩造及見證人所評估之 700萬元，則依前揭所述，原告可以決定不買，原告不為此途，而決定買受，則原告即須自行承受，不得向被告請求墊付 4,736,800元，始符合系爭契約書約定之本旨。
⑹綜上，原告本於系爭契約書第14條之約定，請求被告給付讓售價額之差額4,736,800元部分，顯屬無據。
㈡本院認為原告請求被告給付系爭契約書買賣標的物中有關國
有財產局讓售上開惠來厝段 1235-8、1235-19地號土地，於99年10月 6日點交前之使用補償金，為有理由，茲分述理由如下：
⑴下列事實為兩造所不爭執：
①系爭契約書之簽訂及買賣標的物，有如上述（兩造不爭執事項㈠）。
②兩造業已針對系爭契約書買賣標的物，於99年10月 6日辦理點交完畢。
③原告於100年8月15日向國有財產局繳納上開二筆土地承
購價金11,736,800元，及被告占用期間使用費 224,663元（計算至100年6月止使用補償金）、延遲費用56,745元，合計12,018,208元（兩造不爭執事項）。
④財政部國有財產局臺灣中區辦事處101年4月18日台財產
中處字第10100040231號函（含相關資料，本院卷第114頁至第121頁）：
本案土地因有被占用情形，本處收取使用補償金224,663元之計算標準， 係按行政院核定建築基地之年租金率計算，即按當期土地申報地價總額×5%。本案起算時點係自繳款日起前1個月往前計收五年，原為自95年6月起計收至100年 6月止，共224,663元。故白君展延繳款期限至100年8月15日方繳款，故計至100年7月止（兩造不爭執事項）。
⑤依國有財產局臺灣中區辦事處上開函文：
=>1235-19地號：95年7月1日起至100年6月30日止5年。
64,980元再加100年7月1日起至100年7月31日止1月。
1,083元（64,980元÷60月=1,083元）=>1235-8地號：95年7月1日起至100年6月30日止5年。
156,000元再加100年7月1日起至100年7月31日止1月。
2,600元（156,000元÷60月=2,600元）=>總計：224,663元
｛參本院卷第 117頁（國有土地使用補償金歸檔計算表），兩造於本院101年5月11日言詞辯論期日均表示「沒有意見」（本院卷第134頁正面）｝。
⑥兩造針對上開買賣標的於99年10月 6日點交，而於99年
10月5日前（95年7月1日起至99年10月5日止）使用補償費由被告給付，而於99年10月6日以後（99年10月6日起至100年7月31日止）使用補償費由原告給付，表示沒有意見（本院卷第134頁正面）。
⑵據上，予以計算：
①1235-19地號：自95年7月1日起至99年10月5日止之使用
補償費為55,414元｛計算式：51月（1,083×51）+ 5日（1,083÷30×5）=55,414，元以下四捨五入｝。
②1235-8地號：自95年7月 1日起至99年10月5日止之使用
補償費為130,433元｛計算式：51月（2,600 ×51）+ 5日（2,600÷30×5）=130,433，元以下四捨五入｝。
③合計：185,847元（計算式：55,414+130,433 =185,847）。
⑶綜上，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付其所繳付予國有財產局之使用補償金185,847元，為有理由。
㈢末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第 2項分別定有明。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦分別定有明文 。本件原告依系爭契約書及不當得利之規定，請求被告給付不當得利，並請求自100年8月16日起至清償日按週年利率百分之五計算之利息，惟原告係於 100年8月15日始向國有財產局繳款，在該日以後，原告於100年8月22日始具狀聲請本院督促程序對被告核發支付命令 （本院100年度司促字第31702號），請求被告損害賠償，是原告請求自100年8月16日起算遲延利息，即屬無據；然原告請求被告賠償損害，核屬未定期限之給付，既經原告於100年8月22日聲請支付命令，並於100年8月30日送達上開支付命令，有送達證書在卷可憑，被告迄未給付，應自101年8月31日負遲延責任。
㈣另外，原告起訴及追加部分，本包括遲延費用53,062元及系
爭契約書買賣標的短少1平方公尺之價額395,702元。惟原告於101年5月11日言詞辯論期日業已表示撤回，並為被告所同意，故本院不再予以論述，附予敘明。
㈤綜上所述，原告本於系爭契約書及不當得利之法律關係，請
求被告給付185,847元，及自100年 8月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，尚無不合，逾此部分所為之請求，不應准許。
㈥原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分係所
命給付之金額（或價額）未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第 5款之規定依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
㈦至於原告原請求買賣標的減少1平方公尺之價金395,702元，
及向國有財產局繳款遲延費用53,062元部分，既經原告於本院101年5月11日言詞辯論期日撤回，且經被告同意在案，本院不再予以論述，附予敘明。
二、反訴部分：㈠本院認為反訴原告，依買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付價金 570萬元，為無理由，茲分述理由如下：
㈡按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。
㈢經查：下列事實為兩造所不爭執：
⑴系爭契約書之簽訂及買賣標的物，有如上述（兩造不爭執事項㈠）。
⑵再以，系爭契約書第3條付款方式：
1.本約簽訂同時甲方支付528萬元。（反訴被告於99年8月13日，交付土地銀行烏日分行支票408萬元、票號EK0000000號及現金120萬元，簽收人：張高槐）。
2.雙方商議甲方應於過戶用印時支付 330萬元。（反訴被告於99年8月19日，交付土地銀行烏日分行支票330萬元、票號EK0000000號，簽收人：張高槐）。
3.本件增值稅、契稅核發之次日甲方支付 330萬元予乙方。（反訴被告於99年9月1日，交付土地銀行烏日分行支票330萬元、票號EKO068091號，簽收人：張高槐）。
4.雙方商議由甲方向金融機構申辦貸款 2,900萬元，於銀貸核撥時支付乙方。（反訴被告於99年10月 6日，交付2,900萬元，簽收人：張高槐）。
5.本件房地點交時甲方支付整予乙方，雙方約定應於貸款核撥三日內履行之。（99年10月6日業已點交）。
6.尾款700萬元，俟甲方取得惠來厝段1235-8、1235-17地號產權後支付乙方。
（兩造不爭執事項㈡）。
⑶兩造業已針對系爭契約書買賣標的物，於99年10月 6日辦理點交完畢。
⑷反訴被告於100年8月15日向國有財產局繳納上開二筆土地
承購價金11,736,800元，及被告占用期間使用費 224,663元（計算至100年6月止使用補償金）、延遲費用56,745元，合計12,018,208元（兩造不爭執事項）。
⑸反訴被告買受系爭契約書之標的物，依系爭契約書第17條
後之「附記」所載：『甲方指定登記名義人白晋炘。指定人：江季穗、登記名義人：白晋炘。』等語，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈥）。而依原告所提出之土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本所示，上開買賣標的業已登記為「白晋炘」所有｛參本院 100年度中補字第1774號卷第34頁（惠來厝段第1232地號土地）、第35頁（惠來厝段第323建號）、本院卷第69頁（惠來厝段第1235-19地號土地）｝。
⑹綜上，反訴原告業已依系爭契約書將買賣標的物交付點交
予反訴被告，並移轉登記予反訴被告指定之登記名義人白晋炘，而國有財產局管理之惠來厝段 1235-8、1235-19地號土地所有權（0000-00地號土地1平方公尺，登記為中華民國所有），亦已登記為白晋炘所有。如是，反訴原告業已依系爭契約書履行其出賣人之義務，至堪認定。
㈣據上，反訴原告雖已履行其出賣人之義務，而反訴被告本應依系爭契約書，給付買賣價額尾款之義務，惟查：
⑴有關尾款200萬元部分：
①本件依系爭契約書第3條付款方式之約定，其中尾款700
萬元，俟反訴被告取得惠來厝段 1235-8、1235-17地號產權後支付反訴原告，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡）。
②反訴被告尚未給付尾款 700萬元之事實，為兩造所不爭執。
③本件反訴原告既主張因兩造經由訴外人周信介協商評估
，暫約以每坪國有地40萬元至50萬元計算，做為承購國有地之價格，而該 2筆國有地之承購價金，由反訴被告即原告尚未給付之尾款 700萬元中扣除，當時反訴原告即被告預估反訴被告尚應給付殘餘價金 200多萬元等語。據此，反訴原告已自承系爭契約書第3條所約定之700萬元，係用以支付向國有財產局購買惠來厝段1235-8、1235-17地號2筆土地之價金，若係符合兩造及證人周信介之預估，上開 2筆土地每坪40萬元至50萬元，則在扣除該價額後，反訴被告始須將尾款約 200萬元給付予反訴原告。如是，若購買上開2筆土地之價額，適為700萬元，則反訴被告無須再給付反訴原告任何尾款，如此始符合兩造保留尾款700萬元之本意；至於若購買上開2筆土地之價額，超過 700萬元（實際為11,736,800元），則依上開本訴部分㈠所述，反訴被告可以決定不買受上開 2筆土地，反訴被告不為此途，而決定買受，則反訴被告即須自行承受，不得向反訴原告請求墊付超過 700萬元之差額 4,736,800元（11,736,800元-7,000,000元=4,736,800元），始符合系爭契約書約定之本旨。
④從而，兩造簽訂系爭契約書時既已於第3條約定尾款700
萬元，係用以向國有財產局購買惠來厝段1235-8、1235-17地號2筆土地之價金，而因為兩造及證人周信介均預估有誤，有如本訴部分所述，且購買之價額超過 700萬元，並無餘額，則反訴原告主張在扣除購買價額，反訴被告至少尚有200萬元之尾款未給付，自非可採。
⑵有關價金370萬元部分：
①按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本
人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項固定有明文。惟按無權代理人以代理人之名義所為之法律行為，如經本人承認，對於本人仍發生效力，此就民法第170條第1項之反面解釋自明。茲上訴人既應被上訴人之邀，出面與買主商訂買賣契約事宜，由此已可認定其對於謝○貴無權代理訂立委託銷售契約之行為，已有承認之默示意思表示，謝○貴之無權代理，對於上訴人因而發生效力（臺灣高等法院85年度上更㈠字第 164號裁判意旨參照）。
②本件反訴原告授權訴外人張高槐代理出售該私有房地並
簽訂系爭契約書，授權範圍僅止於處理房地、每坪價格若干出售予第三人及買賣房屋過戶手續相關事宜，並不包括張高槐可代理反訴原告得從買賣價金中扣除周信介與反訴被告間之私人借款 370萬元，因之，上述擅自私下協議扣款自屬無權代理行為；且反訴原告亦從未承認上述扣除私人借款 370萬元之無權代理行為，換言之，反訴被告仍有370萬元價金未付等語。
③經查，本院依下列事實，認為反訴原告業已對於代理人
張高槐從系爭契約書約定之買賣價金中扣除證人周信介與反訴被告間之私人借款之行為，已有承認之默示意思表示，張高槐之無權代理，對於反訴原告發生效力：
本件系爭契約書，係由反訴被告與反訴原告之胞弟即
代理人張高槐簽訂之事實，為兩造所不爭執，有如上述（兩造不爭執事項㈠）。
系爭契約書第3條付款方式：
1.本約簽訂同時甲方支付 528萬元。（反訴被告於99年8月13日，交付土地銀行烏日分行支票408萬元、票號EK0000000號及現金120萬元，簽收人：張高槐）。
2.雙方商議甲方應於過戶用印時支付 330萬元。（反訴被告於99年 8月19日，交付土地銀行烏日分行支票330萬元、票號EK0000000號，簽收人：張高槐）。
3.本件增值稅、契稅核發之次日甲方支付 330萬元予乙方。（反訴被告於99年9月1日，交付土地銀行烏日分行支票330萬元、票號EKO068091號，簽收人：
張高槐）。
4.雙方商議由甲方向金融機構申辦貸款 2,900萬元，於銀貸核撥時支付乙方。（反訴被告於99年10月 6日，交付2,900萬元，簽收人：張高槐）。
5.本件房地點交時甲方支付整予乙方，雙方約定應於貸款核撥三日內履行之。（99年10月 6日業已點交）。
6.尾款700萬元，俟甲方取得惠來厝段1235-8、1235-17地號產權後支付乙方。
（兩造不爭執事項㈡）。
據此，反訴被告交付系爭契約書之價金，均係由反訴原告之代理人張高槐所代為簽收。
依反訴被告所提出附卷之簽收單（本院 100年度中補
字第1774號卷第29頁），其上業已載明「註：乙方（即反訴原告）同意周信介向甲方（即反訴被告）借款新台幣參佰柒拾萬元整，由本次款項中扣抵，絕無異議。簽收人：張慧吟、張高槐」等語，此為兩造所不爭執。
依反訴被告所提出附卷之國泰世華商業銀行99年10月
6日匯款憑單（本院100年度中補字第1774號卷第30頁），匯款人白晋炘（代理人陳歆媛）、收款人張高槐，金額15,232,790元，此即上開簽收單扣減 370萬元後之餘額（15,233,790元）。而兩造亦於99年10月 6日就系爭契約書買賣標的進行點交，亦為兩造所不爭執。
依反訴被告所提出附卷之切結書（本院 100年度中補
字第1774號卷第31頁）載明「立切結書人：張慧吟，所有座落台中市○○○路○段98之20號出售予白晋炘先生，雙方於99年10月6日點交，立切結書人保證與前承租人『吉綺』辦理房屋租賃終止完成，日後若有他人（或前承租人）有任何權利主張或要求金錢補償時，立切結書保證負責釐清並排除糾紛。此致白晋炘先生收執。立切結書人：張慧吟、張高槐」，此為兩造所不爭執。
嗣100年6月 8日國有財產局同意讓售上開二筆土地，
並核發繳款通知書（金額11,736,800元）及被告占用期間使用費（224,663元），繳費期限100年 7月13日（兩造不爭執事項㈨）。
1.反訴被告委託代書廖蘭貞將上開通知交予張高槐（兩造不爭執事項㈩）。
2.張高槐於100年7月12日以台中法院郵局第1592號存證信函表明拒絕繳納上開二筆土地承購繳款通知書所載金額（兩造不爭執事項），並以反訴原告之名義寄予代書廖蘭貞，此有中華郵政掛號郵件收件回執可稽（本院 100年度中補字第1774號卷第39頁）。
3.反訴被告委請周平凡律師以大全街郵局第 749號存證信函催告反訴原告繳款（兩造不爭執事項）。
4.反訴原告於100年8月 8日寄發台中法院郵局第1786號存證信函表明拒絕繳款外，並要求原告給付 200萬元尾款價差（兩造不爭執事項）。
再以，證人周信介於本院 100年12月16日審理時到庭
證述：『（被告即反訴原告訴訟代理人問：買賣契約中，有扣除 370萬元價金部分？）有，當初介紹原告買是靠近加油站那邊，約系爭土地過去第十間，之前原告要買另一塊地，我讓給他，我跟他借了不只 370萬元，我陸陸續續還他，只剩下370萬元，370萬元寫在契約內，是當成我跟張高槐借的，但我有開壹張票給他，他最近跟我說他姊姊張慧吟不同意，因為訴訟的關係，不同意借給我，我確實有 370萬元沒有還給張高槐。』、『（被告即反訴原告訴訟代理人問：你與張高槐、原告協議扣除 370萬元是在何時？）系爭契約第二、三次付款時，到第二、三次付款時，我才跟張高槐說我跟他借這一筆 370萬元，我到江小姐潭子的公司當場扣除370萬元。』、『（法官提示100年度中補字第1744號第29頁付款明細予證人周信介閱覽。）』、『（原告即反訴被告訴訟代理人問：張高槐有無權利代理被告同意借你這筆款項？）張慧吟有授權給張高槐，他有提出授權書，我是跟張高槐借款，還給原告，我不知道原告有無同意張高槐動用這筆價金，我認為他有授權書，他有權利代理。』等語（本院卷第21頁背面、第22頁正面）。
綜上，從兩造簽訂系爭契約書後、反訴被告按期繳付
價金、代理人張高槐收受款項、兩造點交買賣標的物、反訴原告與代理人張高槐共同出具切結書之過程，反訴原告均未對於上開所示之簽收單所載明「註：
乙方（即反訴原告）同意周信介向甲方（即反訴被告）借款新台幣參佰柒拾萬元整，由本次款項中扣抵，絕無異議。簽收人：張慧吟、張高槐」等語表示反對之意見；矧，在99年10月6日點交後至100年6月8日國有財產局同意讓售上開2筆土地後，已長達8月餘後，兩造對於國有財產局之繳款通知書上所載繳款金額究竟由誰繳發生歧見後所寄發之存證信函，反訴原告均未提及有關上開周信介借款 370萬元自買賣價金扣抵之情，僅向反訴被告要求給付 200萬元尾款價差而已。且依證人周信介之證詞，反訴原告對於上開 370萬元金扣抵借款一事，知之甚詳，否則反訴原告自99年10月6日點交之日起，迄至100年11月24日提出之答辯反訴狀始否認系爭 370萬元價金扣抵借款期間，均未表示異議一事，更何況證人周信介亦已另開立票據交付予張高槐。是反訴原告業已對於代理人張高槐從系爭契約書約定之買賣價金中扣除證人周信介與反訴被告間之私人借款之行為，已有承認之默示意思表示，張高槐之無權代理，對於反訴原告發生效力，至堪認定。
④從而，反訴原告同意對於從系爭契約書約定之買賣價金
中扣除證人周信介與反訴被告間之私人借款之行為，已有承認之默示意思表示，張高槐之無權代理，對於反訴原告發生效力，則反訴原告主張反訴被告尚有 370萬元之尾款未給付，自非可採。
㈤綜上，反訴原告依買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付
5,700,000元， 及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即非有據，應予駁回。
㈥反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 1 日
民事第三庭 法 官 顏世傑正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 4 日
書記官 錢 燕