臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2969號原 告 楊子毅訴訟代理人 常照倫律師複代理人 黃建閔律師
蔡其龍律師徐祐偉律師被 告 君鼎建設股份有限公司法定代理人 詹雯琇訴訟代理人 林開福律師複代理人 沈暐翔律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾叁萬壹仟壹佰貳拾叁元，及自民國一００年十一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒拾叁萬壹仟壹佰貳拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告原起訴聲明為：一、被告應給付原告新台幣（下同）2,997,527元暨自起訴狀繕本送達日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告應自民國100年12月26日起迄交付臺中縣○○鎮○○○段○○○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）及其上房屋即門牌號碼為台中市○○區○○○街○○號建物（下稱系爭房屋）予原告之日止，按月給付原告50,000元。嗣於101年1月16日擴張前開第一項聲明為：被告應給付原告3,144,193元暨自起訴狀繕本送達日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。（見本院卷一第112頁），復於101年4月23日撤回上開第二項聲明（見本院卷一第154頁），另經歷次減縮聲明，最於103年5月26日減縮第一項聲明為：被告應給付原告2,975,482元，暨自起訴狀繕本送達日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。（見本院卷三第76頁），上開訴之變更核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且均係基於原告向被告購買預售房屋所生紛爭，係屬請求之基礎事實同一者，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項原告主張：
㈠原告於98年11月13日向被告購買建設案名「山水一品Ⅱ」
編號F5之預售房屋（即系爭房屋）及所坐落之系爭土地（以下合稱系爭房地），兩造並於98年11月13日簽訂「山水一品Ⅱ」編號F5之土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書（下稱系爭土地預定買賣契約書、系爭房屋預定買賣契約書）。依系爭房屋預定買賣契約書第8條第1項以及第11條約定，被告應於98年12月31日前開工，並自開工日起算400個日曆天即100年2月4日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，且被告依約完成自來水、電力、瓦斯及必要公共設施後，應即通知原告進行驗收交屋手續。惟被告不但遲延完工交付系爭房地，且施工進度有下列瑕疵及不完全給付等情事，造成原告受有損害，茲分述如下：
⒈關於遲延完工部分：
依系爭房屋預定買賣契約書第8條第1項約定，被告應於98年12月31日前開工，並自開工日起算400個日曆天即100年2月4日前，完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，依系爭房屋預定買賣契約書第8條第2項前段約定，被告如逾期未完工，每逾一日應按原告於100年2月4日前已繳房屋價金103萬元之萬分之五（即515元）計算遲延利息予原告，是自100年2月5日被告遲延完工起計算至被告於100年3月7日取得使用執照止，共計31天，被告應賠償15,965元予原告（計算式：515元×31天＝15,965元）；依系爭土地預定買賣契約書第11條第1項前段約定，被告逾期完工每逾一日應按原告於100年2月4日前已繳之土地價金150萬元之萬分之五（即750元）計算遲延利息予原告，是自100年2月5日被告遲延完工起計算至被告於100年3月7日取得使用執照止，共計31天，被告應賠償23,250元予原告（計算式：750元×31天＝23,250元），故被告就逾期完工部分應賠償原告39,215元違約金。
⒉關於被告遲延交屋造成原告無法居住之損害部分：
被告已完成設置自來水、電力、瓦斯等設施並於100年3月7日取得使用執照，依系爭房屋預定買賣契約書第8條第1項及第11條第1項約定，應通知原告進行交付系爭房屋手續，而由系爭房屋之水電瓦斯收據可知，水電瓦斯費之繳納係自100年2月底起至同年5月25日，故系爭房屋至遲於100年5月25日已達可交屋狀態，被告應於同年5月26日前辦理交屋，惟被告卻遲至同年12月22日始辦理交屋，致原告在此期間無法居住，而有給付遲延之情事，亦無法繼續對系爭房屋為使用收益，倘被告依約交付系爭房屋予原告，依通常情形，原告或可預期將系爭房屋出租給第三人賺取租金，是原告亦受有相當於租金之所失利益，故原告自得依民法第231條第1項、第179條之規定，請求被告賠償原告自100年5月26日起至同年12月22日止，共計6個月27日之受有相當於租金之損害，以台中市建築師公會鑑定報告（下稱鑑定報告）所示系爭房屋每月租金市場行情為35,000元為計算基礎，被告應賠償原告241,500元。(計算式：6個月×35,000元＋35,000元×27/30天＝241,500元)⒊關於系爭房屋短少一個停車位損失部分：
⑴依建設客戶變更設計確認單之平面圖，被告應提供可
置2台自小客車之之停車位，然被告興建之停車空間僅寬3.7公尺，明顯無法正常依該圖說停放2輛小客車，且依鑑定報告鑑定事項二記載，可知系爭房地停車位僅可停放一部汽車而有給付不完全之債務不履行之情事。因系爭房地由2個停車位減少為1個停車位，對系爭房屋整體價值亦有貶損，而減少契約預定效用之瑕疵，原告自得依民法第227條第1項準用同法第226條第1項之規定，請求被告賠償損害，或依民法第359條本文規定，請求被告減少價金，並請求鈞院依民事訴訟法第222條第2項規定酌定數額為90萬元。
⑵鈞院於102年12月10日至現場履勘，現場拍照之照片
似可停放2台車輛，惟黑色車輛之前輪已停放被告建照圖一樓平面圖圖面所示之植栽區域（現況係由原告自費將植栽區域填平），該植栽綠化區域並非停車空間，黑色車輛若依照被告之原始設計，該黑色車輛之車尾必然凸出鐵捲門，導致無法關閉鐵捲門。此外，若依現場停車方式，兩部車輛相鄰之車門均難以開啟正常使用，且白色車輛之後門亦因與牆壁距離過近，導致後車門無法開啟，故被告提供之車位，明顯無法以兩部車輛正常方式停放。
⒋關於系爭土地之使用面積短縮8.34平方公尺部分：
依內政部國土測繪中心之鑑定書，系爭土地地籍圖面積為238.2平方公尺，而系爭房屋坐落系爭土地上之面積為229.86平方公尺，顯見因被告漏未將系爭房屋蓋滿系爭土地致原告使用面積縮短8.34平方公尺而有給付不完全之債務不履行，原告係以865萬元購買系爭土地，換算後係以每平方公尺36,314元購買系爭土地，被告應賠償原告短縮8.34平方公尺之土地損失302,859元（計算式：36,314元×8.34平方公尺＝302,859元）。又被告未將土地蓋滿，減少之面積部分坐落於圍牆外，原告無法做任何利用，且可使用系爭房屋面積減少造成系爭房地價值減損，減少契約預定效用之瑕疵，原告自得請求減少價金，並請求鈞院依民事訴訟法第222條第2項規定酌定損害賠償額為60萬元。承上，原告自得依民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告賠償902,859元或依民法第359條規定請求減少價金，上開請求權基礎請鈞院擇一為勝訴之判決。
⒌關於系爭房屋有前後院空地高低差水平傾斜，無法正常
排水、牆壁隙縫過大、龜裂及一樓外牆石材污損及變色、部分石材有深色紋路等瑕疵部分：
⑴依鑑定報告及台中市建築師公會補充意見函，可知系
爭房地前後院空地高低差水平傾斜，無法正常排水，而前後院排水施工費用預算分別為100,880元、24,000元；石材銹黃之處理費用263,193元；圍牆瑕疵明顯及轉角需重新施作部分預算為173,296元，爰依民法第227條第1項規定請求損害賠償，或依民法第359條規定請求減少價金561,369元（計算式：100,880元＋24,000元＋263,193元＋173,296元＝561,369元），並請鈞院擇一為勝訴之判決。
⑵依鑑定報告所載，部分石材有深色紋路等瑕疵影響系
爭房屋整體外觀致系爭房地整體價值貶損，爰依民法第227條第1項請求被告賠償，或依民法第359條規定請求減少價金，並請鈞院依民事訴訟法第222條第2項規定酌定損害賠償額為200,000元。上開請求權基礎請鈞院擇一為勝訴之判決。
⑶承上，原告合計得請求被告給付761,369元。
⒍關於利息損失補貼部分：
依系爭房屋預定買賣契約書附件二房屋價款付款明細記載銀行貸款與交屋款共須給付462萬元、系爭土地預定買賣契約書附件二土地價款付款明細記載銀行貸款與交屋款共須給付393萬元，然因原告係以現金購買系爭房地，無銀行貸款問題，是原告給付系爭房地尾款1155萬元應於被告交付系爭房地時才需給付，惟被告要求原告於100年4月20日即給付尾款，被告卻仍遲遲無法完工，直至兩造於100年11月26日簽訂先行交屋切結書，原告同意先行辦理系爭房地手續，並點交接管系爭房地為止，原告受有自100年4月20日起至100年11月26日止相當於利息之損害共計130,539元，被告亦同意賠償該部分利息損失等語。
㈡對被告抗辯之陳述：
關於被告遲延交屋造成原告無法居住之損害部分，系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項之約定，係被告交屋之「義務」，並非被告之「權利」，否則倘如被告所述，若通知交屋係建商之「權利」，則建商可以不通知交屋之手段，無限延長期日交屋，顯見被告所述與系爭房屋預定買賣契約書不符。依系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項之約定，被告完成主建物附屬建物、領得使用執照、完成自來水、電力、瓦斯及必要公共設施後，即有交屋之義務，又完成主建物附屬建物、領得使用執照後，才可申請設置自來水、電力、瓦斯等相關設備，是被告申請設置自來水、電力、瓦斯等相關設備完成時，被告即有辦理交屋之義務，故本案交屋有確定期限即被告申請設置自來水、電力、瓦斯等設備完成時，而並非如被告所述係未定期限之給付義務。被告辯稱已於100年7月24日前通知交屋云云，惟依100年11月22日交屋通知單以及交屋催告通知書內容，足證被告所述不實在。另依100年10月15日房屋檢修單內容並無任何通知交屋之字義，亦可證被告前揭所述不實。被告復稱已於100年11月26日交付系爭房地云云，然依被告寄送交屋催告通知書記載：「100年11月22日以信函通知台端前來公司辦理交屋手續，至今台端尚未前來辦理交屋手續…今恐台端事務繁忙，特再次催告台端按下列時間前來辦理交屋手續：一、請於100年12月23日前至本公司辦理交屋手續。」等語，足知並未於100年11月22日交屋，而係希望於100年12月23日前交屋，故兩造並非於100年11月26日交付系爭房地。另被告僅係於100年12月22日將系爭房屋鑰匙交付予原告，原告則於101年1月底農曆過年後始搬入系爭房屋居住。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告2,975,482元，及自起訴狀送
達被告之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：
㈠關於遲延完工部分：
⒈依系爭房屋預定買賣契約書第8條第1項之約定，可知被
告於100年2月4日前（即四百個日曆天之截止日）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施即可，與何時取得使用執照並無關連。縱有關聯，該等設施依臺中市政府使用執照上記載竣工日期為99年11月11日，被告早於99年11月11日完工，完工後，被告依建築法第70條第1項之規定，向建築主管機關申請使用執照，不料因縣（市）合併，建築主管機關業務及組織人力進行整併與調整等因素，會勘查驗等各種行政作業均受到影響，始遲於100年3月7日核發使用執照，依系爭房屋預定買賣契約書第8條開工及完工最後期限之約定，非可歸責於被告之影響期間不計入工期天數，是原告以100年3月7日計算被告遲延完工之日數，容有誤會。
⒉另由臺中市政府101年7月9日府授都建字第0000000000
號函文，可知被告係於99年11月11日向臺中市政府申請使用執照，益徵被告早於99年11月11日已完成「主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施」，是以被告並無給付遲延完工。至於該函所謂被告因系爭房屋之部分構造與設計圖面不符，而於100年2月25日檢具修正後竣工說明及圖面，送交臺中市政府審查等語，僅係說明被告之使用執照何以至100年3月7日始取得，與被告何時完成「主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施」並無關連。蓋被告上開為符合設計圖面之修改行為，僅係在竣工後所進行之修改，並非未竣工，自不影響已在99年11月11日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施之事實。
㈡原告請求被告給付遲延交屋造成原告無法居住之損害241,500元，並無理由：
⒈原告以系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項之約定，
而謂被告於該等設施完成時，即有辦理交屋之義務，屬確定期限之義務云云，然系爭房屋預定買賣契約書11條第1項所謂「通知買方進行驗收交屋手續」依同條第2項：「買方應於收到交屋通知函起7日內配合辦理交屋手續，否則賣方不負保管責任並視同已驗收無誤」約定之記載，可知上開「通知」係為促使買方配合辦理繳清尾款及完成交屋手續，應係被告之「權利」而非「給付義務」。縱認上開「通知買方進行驗收交屋手續」之約定為被告「義務」，被告義務亦僅止於「通知」而已，與完成交屋手續，係屬兩事，且依最高法院94年度台上字第1353號判決意旨可知，縱該「通知買方進行驗收交屋手續」之約定為被告「義務」，該約定亦屬不確定期限之給付義務，而被告於100年5月25日完成系爭房屋自來水、電力、瓦斯及必要公共設施後即以電話通知原告，詢問並配合其時間以辦理驗收交屋，而依房屋檢修單上記載客戶驗收簽署，可知原告第一次驗收時間為100年7月24日，因而可推知被告在100年7月24日之前即已通知原告辦理驗收交屋，原告迄今亦未為催告，依民法第229條規定，被告在原告為「交屋通知」催告前既已履行通知交屋之義務，被告並無給付遲延。
⒉縱系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項所謂「通知買
方進行驗收交屋手續」是確定期限之義務，被告雖無法舉證「通知原告進行驗收交屋」之時間，然如前所述，被告在100年7月24日之前即已通知原告辦理驗收交屋，至少應以100年7月24日作為通知之時點，則計算遲延通知驗收交屋之日數，應自100年5月26日起算至100年7月23日，而非算至原告主張之100年12月22日。100年7月24日第一次驗收後原告臚列73項缺失令被告改善，被告於100年8月14日改善完畢後通知原告複驗，原告仍不滿意並再臚列缺失令被告持續改善，被告改善後再於100年10月15日通知原告複驗，原告複驗時又再臚列缺失，被告持續改善，嗣100年11月26日原告始同意先行交屋並先辦理結帳完成交屋手續，期間被告仍不斷應原告要求改善原告所謂之缺失，改善完畢後，被告於100年12月14日通知原告辦理複驗，而前開改善後通知複驗等情事乃屬系爭房屋預定買賣契約書第11條第3項第3款：「買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，買方應於賣方通知修繕完成三日內，繳清交屋尾款。」約定之修繕問題，即被告在完成水電等公共設施後通知原告進行驗收交屋手續時，倘原告認有施工上瑕疵，而要求被告改善之權利，然此與所謂通知原告進行驗收交屋係屬兩事，是原告將「通知驗收交屋」與「改善後通知複驗」混為一談，應屬誤解。又原告倘可不斷要求被告改善缺失而拒絕點收交屋，即無限期視為被告未完工，豈有事理之平，且與系爭房屋預定買賣契約書不符。另前開所謂瑕疵應於何時修繕完成亦屬「不確定期限之債務」，然被告已依原告之要求修繕完成，故關於修繕部分，被告亦無給付遲延。
⒊被告於100年7月24日通知原告驗收交屋，原告雖多次臚
列缺失要求被告改善而拒絕交屋，惟原告既已於100年11月26日簽立先行交屋切結書，房屋鑰匙亦於該日應原告要求交付，以便原告進行室內裝潢，是原告主張交付系爭房屋之期日為100年12月22日，顯非事實。
㈢原告請求系爭房屋短少一個停車位之損失，並無理由：
系爭房屋之空間確實足以停放兩部自小客車，其中一位停車位係設於大門右側空地之停車位，其空間尺寸與圖說登載相符，亦符合建築技術規則建築設計施工編第60條第1款規定，劃設2.5公尺寬，長6公尺之停車位一位。至另一位停車位則係位於大門前方之空間，依鑑定報告可知大門口前方之空間，避開二次工程柱子及捲門門框，其實際淨寬為3.65公尺，淨深度5.6公尺，已足以再停放一部汽車(實際上亦足以停兩部汽車），故系爭房屋之空間，確實足以停放2部自小客車，符合建設客戶變更設計確認單之平面圖之約定。
㈣原告主張系爭土地使用面積短縮，請求被告賠償902,859元，並無理由：
⒈依系爭房屋預定買賣契約書第4條以及系爭土地預定買
賣契約書第2條第3項之約定，足知兩造已明確合意認定系爭房地面積係以地政機關登記者為準。系爭房地之登記面積與上開契約書約定相符，是被告已依債之本旨提出給付，自無債務不履行之情事。
⒉依系爭房屋預定買賣契約書第3條：「房屋出售面積及
認定標準房屋面積︰本房屋面積共計約參零伍.零參平方公尺(約玖貳.貳柒坪)」及第4條：「房屋面積誤差及價款找補︰賣方出售之房屋，其面積以地政機關登記完竣之面積為準」之約定，足知系爭房屋預定買賣合約書中並未就「系爭房屋坐落土地之面積」予以約定，而僅約定「系爭房屋之面積」，況建築房屋本即須遵守建蔽率之相關規定，需預留一定之空地，而無法將建物蓋滿土地，故原告謂被告所興建之系爭房屋因未將土地蓋滿，造成原告使用面積減少之損失云云，顯屬無據。又系爭房屋之地政機關登記面積為315.35平方公尺，大於系爭房屋預定買賣契約書約定之系爭房屋面積305.03平方公尺，故被告已依約給付，原告自無因此受有損害。㈤關於系爭房屋有前後院空地高低差水平傾斜，無法正常排
水、牆壁隙縫過大、龜裂及一樓外牆石材屋損及變色與部分石材有深色紋路等瑕疵影響系爭房屋整體外觀部分：
⒈原告主張系爭房屋有前後院空地高低差水平傾斜，無法
正常排水，及牆壁隙縫過大、龜裂等瑕疵，原告應舉證以實其說。縱系爭房屋有上列之施工瑕疵，依系爭房屋預定買賣契約書第11條第3項第3款之約定，被告亦僅負瑕疵修（改）善義務。
⒉依鑑定報告鑑定事項六之說明(一)可知部分石材表面產
生深色紋路及污損及變色之痕跡係因天然石材本身之特質所致，並非材料瑕疵或施作上疏忽所造成。縱系爭房屋有原告所謂之瑕疵而有修繕之必要，惟依系爭房屋預定買賣契約書第11條第3項第3款之約定，亦應由被告負修(改)善義務而非委外為之。
⒊至於圍牆貼面石材表面縫隙大小不均、角隅缺損及任意
填縫問題，依鑑定報告鑑定事項六之說明(二)可知此亦係因天然石材本身之特質所致，而非原告施作上之疏忽所造成。縱系爭房屋有原告所謂之瑕疵而有修繕之必要，惟依系爭房屋預定買賣契約書第11條第3項第3款之約定，亦應由被告負修(改)善義務而非委外為之等語置辯。
㈥並聲明：⒈原告之訴與假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷二第133頁反面）原告於98年11月13日向被告購買系爭房地，兩造並於98年11
月13日簽訂系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預定買賣契約書。
依系爭房屋預定買賣契約書第8條第1項約定，被告應於98年
12月31日前開工，並自開工日起算400個日曆天即100年2月4日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施。
系爭房屋使用執照於100年3月7日核發取得。
依系爭房屋預定買賣合約書第8條第2項前段約定，被告如逾
期未完工，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予原告，原告於100年2月4日前已繳之房屋價金為103萬元。
依系爭土地預定買賣合約書第11條第1項前段約定，被告逾
期完工每逾一日應按已繳土地價款萬分之五計算遲延利息予原告，原告於100年2月4日前已繳之土地價金為150萬元。
原證五平面圖（見本院卷第67頁）為被告提供予原告之建設
客戶變更設計確認單之附圖，依該平面圖，被告應提供可停放2台自用小客車之停車位。
原告於100年4月20日交付尾款1115萬元。
依系爭房屋預定買賣合約書第11條第1項約定：「被告依約
完成主建物附屬建物之設備及領得使用執照，完成自來水、電力、瓦斯及必要公共設施後，應通知原告進行交屋手續。
」兩造同意依自來水公司、電力公司、瓦斯公司通知繳費時間即100年5月25日作為系爭房屋自來水、電力、瓦斯及必要公共設施之完成日。
系爭房屋共歷經三次驗收，分別為100年7月24日、100年8月
14日及100年10月15日。原告於100年11月26日簽立同意先行交屋切結書。
肆、得心證之理由：原告主張本件被告遲延完工，依系爭房屋預定買賣合約書第
8條第2項前段及系爭土地預定買賣合約書第11條第1項前段之約定，請求被告賠償違約金39,215元，有無理由？㈠依系爭房屋預定買賣合約書第8條第1項之約定：「本預售
屋之建築工程為民國98年12月31日之前開工，自開工日起400個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。」可知倘以98年12月31日為開工日，被告至遲應於400個日曆天即100年2月4日前（不含100年2月4日）完工，並完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施。查本件被告取得建築主管機關核發使用執照日即完工日為100年3月7日（見不爭執事項三），是原告主張被告有遲延完工，及遲延完工之日數為31日（即100年2月4日起至同年3月6日），應屬有據。
㈡被告雖抗辯其於100年2月4日前完成主建物附屬建物及使
用執照所定之必要設施即可，與何時取得使用執照並無關連，被告業早於99年11月11日完工，並無遲延情事云云。
然查，系爭房屋預定買賣合約書第8條第1項之約定業已明確規範係以建築主管機關核發使用執照日為完工日，並非以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施為完工日，而第8條第2項之約定亦已明確規範如逾期完工，應計算遲延利息予原告，是被告此部分抗辯，尚不足採。被告復辯稱因縣市合併，建築主管機關業務及組織人力進行整併與調整等因素，始遲於100年3月7日核發使用執照，然依系爭房屋預定買賣契約書第8條第1項但書第4款：「一、本預售屋之建築工程為民國98年12月31日之前開工，自開工日起算四百個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開工天數：4.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」之約定，此屬非可歸責於被告，原告以100年3月7日計算被告遲延完工之日數，容有誤會云云。經查，依臺中市政府101年7月9日府授都建字第0000000000號函文記載：「本案經查雖起造人會同承、監造人於99年11月11日掛件向本府申請使用執照，惟經本府派員勘查後其部分構造與設計圖面不符，故案經承造人依圖修改、監造人於100年2月25日檢具修正後竣工說明及圖面後本府方依規審查應備書件，發給使用執照。」（見本院卷二第18頁）可知系爭房屋遲於100年3月7日核發使用執照，並非因被告所述縣市合併，建築主管機關業務及組織人力進行整併與調整等因素，而係因系爭房屋構造與設計圖面不符所致，故並無被告所述屬非可歸責於已之事由，被告此部分抗辯，亦無可採。
㈢依系爭房屋預定買賣契約書第8條第2項前段約定，被告如
逾期未完工，每逾一日應按原告於100年2月4日前已繳房屋價金103萬元之萬分之五（即515元）計算遲延利息予原告，是自100年2月4日被告遲延完工起計算至被告於100年3月7日取得使用執照之前一日即3月6日止，共計31天，被告應賠償15,965元予原告（計算式：515元×31天＝15,965元）；依系爭土地預定買賣契約書第11條第1項前段之約定，被告逾期完工每逾一日應按原告於100年2月4日前已繳之土地價金150萬元之萬分之五（即750元）計算遲延利息予原告，是被告應賠償23,250元予原告（計算式：750元×31天＝23,250元），故原告就此部分得請求被告賠償之損害為39,215元（計算式：15,965元＋23,250元＝39,215元。）原告請求被告賠償因遲延交屋造成原告無法居住之損害241,
500元，有無理由？㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文，亦即給付無確定期限者，債權人須催告債務人履行，債務人不履行時始負遲延責任。所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務。依兩造所簽訂之買賣契約，可知被告負有交付房地並將所有權移轉登記予原告之義務，原告則負有交付價金之義務。另依系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項：「賣方依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照並繼續完成自來水、電力、瓦斯及必要之公共設施後，通知買方進行驗收交屋手續。」及第11條第3項第3款：「買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，買方應於賣方通知修繕完成三日內，繳清交屋尾款。」之約定，可知被告於系爭房屋完成、領得使用執照，並完成自來水、電力等必要之公共設施後，通知原告進行交屋與驗收手續，原告得在驗收單上載明系爭房屋之瑕疵或未盡事宜，限期被告完成修繕，又依第11條第3項第2款約定，在被告交屋之同時，原告應繳清所有之應付未付款，據上可知，被告依系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項約定之通知買方進行交屋手續，應屬被告履行出賣人所負買賣標的物之交付義務。又觀之房屋預定買賣契約書第11條第1項之記載，兩造並未明確約定應於何日辦理交屋，故該辦理交屋之給付義務應屬無確定期限者，依前開規定，應由原告定期催告被告履行，於被告未於期限內交屋時，始負遲延責任。
㈡本件被告係於100年3月7日領得使用執照，並於100年5月
25日完成系爭房屋自來水、電力、瓦斯及必要公共設施（見不爭執事項八），又原告100年7月24日第一次驗收後原告發現73項缺失，經被告改善後通知原告於100年8月14日再度驗收交屋，原告於是日驗收時，發現33項缺失，經被告修繕後再度通知原告於100年10月15日驗收交屋，原告於是日驗收時，發現9項缺失，經被告修繕後於100年11月22日通知原告交屋，並以交屋催告通知書催告原告於7日內完成點交房屋等情，有系爭房屋100年7月24日、100年8月14日、100年10月15日檢修單、交屋通知單及交屋催告通知書暨信封影本在卷可考（見本院卷一第105至108、15
7、174至175頁），縱使系爭房屋有上開檢修單所列瑕疵一節屬實，然原告並未提出已限期催告被告辦理交屋手續之證明，依前開說明，難認被告應負遲延責任。原告僅以被告已於100年5月25日完成系爭房屋自來水、電力、瓦斯及必要公共設施，遽認其應於100年5月26日前交屋，卻於100年12月22日始辦理交屋，應負遲延責任云云，尚乏依據。據此，原告請求被告賠償因遲延交屋造成原告無法居住之損害241,500元，於法難謂有據。
原告主張系爭房屋短少一個停車位，依民法第227條第1項準
用第226條第1項規定請求被告賠償90萬元，或依民法第359條規定減少價金90萬元，有無理由？㈠原告主張依圖說被告應提供可停放2台自用小客車之停車
位，系爭房屋前院停車空間無法正常停放2輛小客車，則為被告所否認，經查：卷附平面圖（見本院卷一第67頁）為被告提供予原告之建設客戶變更設計確認單之附圖，依該平面圖所載編號F5即原告購買部分，固顯示系爭房屋前院空間應可停放2台自用小客車（見不爭執事項六），然對照該平面圖所載編號G1房屋前院所繪製之2台車輛，可見編號F5之2台車輛並非同等大小，況且該平面圖及契約均並未約定可停放車輛之實際大小，僅是於該平面圖之系爭房屋前院標示出一空間，並繪製2台汽車停放其中，依此，應認為被告倘交付符合圖面之前院空間，且該空間可供停放2台車輛即屬於依債之本旨而為給付。經本院至興建完成之現場進行履勘，系爭房屋前院空間由被告先駕駛Toyota Previa黑色休旅車停放前院左側，車頭朝向房屋，再由被告駕駛Suzuki Swift白色自小客車停放前院右側，車頭朝向馬路，2台車輛停放後系爭房屋前院鐵捲門可放下關閉，有本院勘驗筆錄暨現場照片在卷可參（見本院卷二第224頁、229至234頁），是系爭房屋前院可停放1台中大型家庭房車及1台小型自小客車，可認系爭房屋前院可供停放2台車輛，已符合兩造之約定，難認有何債務不履行之情事或瑕疵。
㈡原告雖主張黑色休旅車之前輪已停放至該平面圖所示非停
車空間之植栽區域，若依照被告之原始設計停放，該部黑色車輛之車尾會超出鐵捲門，導致無法關閉鐵捲門，兩部車輛相鄰之車門均難以開啟正常使用，且該部白色車輛之後門亦因與牆壁距離過近，導致後車門無法開啟，故被告所提供之車位以正常方式停放云云。惟查，觀之該黑色休旅車停放之位置，其車尾並未完全緊貼鐵捲門（見本院卷二第229頁反面勘驗筆錄編號4照片），而車頭亦未緊貼系爭房屋窗戶處（見本院卷二第231頁勘驗筆錄編號9照片），則系爭房屋前院扣除原始設計之植栽區域後可供停車之空間未必無法停放該黑色休旅車而導致鐵捲門無法關閉，況且，兩造既未約定可停放2台車輛之大小，系爭房屋前院扣除原始設計之植栽區域後之可供停車之空間，縱無法停放上開黑色休旅車，然應足以停放2台小型自小客車，尚難認被告未依債之本旨提出。至於原告所述車位無法以正常方式停放部分，查上開黑色及白色車輛停放後，固然黑色車輛右側及白色車輛右側及左側後方無法正常開啟車門，然而，此係因該黑色休旅車車型較大所致，尚不能據此認定被告未依債之本旨給付。是以，原告購買之系爭房地已具有如系爭平面圖所示可供停放兩輛車之前院空間，且就系爭房地整體價值及通常效用或契約預定效用並無滅失或減少之情事，自不得視為瑕疵。因之，原告主張系爭房屋短少一個停車位，依民法第227條第1項準用第226條第1項規定請求被告賠償90萬元，或依民法第359條規定減少價金90萬元，應屬無據。
原告主張系爭房屋未蓋滿系爭土地致原告使用面積縮短8.34
平方公尺，依民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告賠償，或依民法第359條規定請求減少價金902,859元，有無理由？原告主張被告未將系爭房屋蓋滿系爭土地致原告使用面積縮短8.34平方公尺而有給付不完全之債務不履行，被告應賠償原告短縮8.34平方公尺之土地損失302,859元，且致原告受有系爭房地價值減損60萬元之損害，合計902,859元云云，為被告所否認，並以前揭情辭置辯。經查：系爭土地於102年度曾辦理地籍圖重測，有臺中市清水地政事務所103年3月20日臺中市清水地政事務所清地二字第0000000000號函文在卷可參（見本院卷三第53頁），又系爭土地重測前之地籍圖面積為238.2平方公尺，系爭房屋坐落系爭土地上之面積229.86平方公尺，系爭土地面積扣除系爭房屋坐落系爭土地之面積後，剩餘面積為8.34平方公尺等節，有內政部國土測繪中心103年5月8日測籍字第0000000000號函檢附之鑑定書可稽（見本院卷三第64頁反面），是原告主張系爭房屋未蓋滿系爭土地，固非無據。然依系爭房屋預定買賣契約書第3條：「房屋出售面積及認定標準房屋面積︰本房屋面積共計約
305.03平方公尺(約29.27坪)，包含主建物面積計約267.55平方公尺，約80.93坪，附屬建物（如陽台、平台、花台等）計約37.48平方公尺，約11.34坪。」及第4條：「房屋面積誤差及價款找補︰賣方出售之房屋，其面積以地政機關登記完竣之面積為準」之約定，足見系爭房屋預定買賣合約書中並未就「系爭房屋坐落土地之面積」予以約定，而僅約定「系爭房屋之面積」，又依系爭房屋之建物登記第二謄本所載（見本院卷三第13頁），可知系爭房屋之地政機關登記面積為315.35平方公尺，其中主建物面積為275.85平方公尺，陽台及雨遮之附屬建物面積分別為35.89平方公尺、3.61平方公尺，合計為39.5平方公尺，均較上開買賣契約所載之面積為多，是被告並無不履行買賣契約情形。況且，系爭房屋興建時依法原應有一定比率之法定空地，原告復未提出證據證明系爭房屋依約應蓋滿系爭土地，是原告主張被告未將建物蓋滿土地，導致可使用面積縮減，致其受有損害，難謂有據，則原告此部分請求，均無理由。
原告主張系爭房屋有「前後院空地高低差水平傾斜，無法正
常排水」、「牆壁隙縫過大、龜裂」及「一樓外牆石材污損及變色」之瑕疵，依民法第227條第1項規定請求被告賠償761,369元，或依民法第359條規定減少價金761,369元，有無理由？㈠按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念
，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227條第1項、第231條第1項分別定有明文。
㈡原告主張系爭房屋有「前後院空地高低差水平傾斜，無法
正常排水」、「牆壁隙縫過大、龜裂」及「一樓外牆石材污損及變色」等瑕疵，為被告所否認，經查：
⒈關於原告主張前後院空地高低差水平傾斜，無法正常排
水部分，經本院囑託台中市建築師公會進行鑑定，其鑑定結果認為：前院排水在大門內側有一處最低(點B高程-4.9cm)，該處附近並無可供排水之孔洞或管道，遇雨該處將會積水且無法正常排除。另外，大門前之平台經檢測向內傾斜(點C)，會造成地面積水無法向外排出。
後院經現場測量，整體洩水晶低點在後院的最外側，但是周邊並無可供排水之管道，下雨將會積水於該處，且部分地磚鋪設不平整造成小範圍的排水不順，雨水只能由地面流至旁邊連接的草坪，若遇連續降雨土地合水飽和的情況則會有積水不退的情況發生等語，此有台中市建築師公會鑑定報告書一份在卷可稽。堪認系爭房屋前院、大門前之平台及後院確有原告主張之無法正常排除積水之情形，核屬施工不良所造成之瑕疵。又如欲改善此種施工瑕疵前院部分需工程作業費用100,880元，後院部分則需24,000元，合計共124,880元，有台中市建築師公會鑑定報告可憑（見卷附鑑定報告第5頁）。⒉關於原告主張牆壁隙縫過大、龜裂部分，經本院囑託台
中市建築師公會進行鑑定，其鑑定結果認為：圍牆使用的石材採用砂岩粗鑿面鋪貼，因為材質本身的性質無法精確的切割，表面凹凸也隨之有所變化，反而呈現石材天然粗糙的質感；一般專業的師傅貼作時，每一石材會加以調整或調換使其接縫處的差異較小，整體感較為完整。該鑑定標的物之圍牆石材貼作，部分縫隙過大未能調整，且填縫工法不一，有的部位經過填縫及修補，有的部位即無；另外牆面轉角處(陽角)之接合邊採用磨斜45度角結合方式，一般採用此方法接合均為厚度即硬度較高之磁磚類產品，已達到接合面線條直挺及精緻，但此舉並不適合該石材的特性，因為每片石材再接合邊的厚度不完全一致，磨角之後的接合也無法呈現出接合的整體感及精緻感，反而更顯草率等語（見卷附鑑定報告第6至7頁），足見系爭房屋石材之舖貼及轉角接合處，確有縫隙過大、施工草率等瑕疵。如欲改善此種施工瑕疵需工程作業費用共173,296元，亦有台中市建築師公會102年6月20日中市00000000號函檢送之工程預算單可參（見本院卷二第142至144頁）。
⒊關於原告主張一樓外牆石材污損及變色部分，經本院囑
託台中市建築師公會進行鑑定，其鑑定結果認為：部分石材有污損及變色的痕跡：天然石材為一多孔隙材料，其表面易因吸入外來污染而破壞其美感，依現況研判應為外部水分的影響，造成含鐵化合物的生成或沉積。一般石材為防止此類狀況的發生，或者延緩發生的時間，通常會在施作之前添加防護劑，將石材表面微小的孔隙填補起來，以達到其防護的效果，但其防護效果會受到風吹日曬的侵襲而遞減，一般防護劑的效果在三～五年不等。石材銹黃的處理方式，可以經由專業的清洗劑加以去除，使其表面回復原本的色澤；再使用合適的正面防護劑，外牆石材全面噴覆施作。估算施工範圍約111.30平方公尺，所需工程費用263,193元等語，此有台中市建築師公會鑑定報告書在卷可憑（見卷附鑑定報告第6頁），依此，系爭房屋倘依被告主張之100年7月24日作為通知交屋之時點，迄至未及2年之102年1月8日鑑定單位至現場鑑定時，已發生部分石材污損及變色之情形，被告自有施工不良之瑕疵，如欲改善此種施工瑕疵需工程作業費用263,193元。
⒋綜上，原告主張系爭房屋有「前後院空地高低差水平、
傾斜，無法正常排水」、「牆壁隙縫過大龜裂」及「外牆石材污損及變色」之瑕疵；又修補上開瑕疵所需費用依序為124,880元、173,296元及263,193元，合計共561,369元，即屬可採。
㈢按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，
而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害（最高法院77年度第7次民事庭會議決議(一)可資參照）。查原告就前揭瑕疵已通知被告修補，均未獲修復，有100年7月24日檢修單、100年8月14日檢修單、100年10月15日檢修單附卷可憑（見本院卷一第102至107頁）。堪認原告就系爭房屋之上開瑕疵已通知被告修補而遲延未獲修補，原告自得按民法第227條第1項規定依關於給付遲延之規定行使其權利。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條定有明文。是原告就前述三項瑕疵主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，請求被告賠償其所受損害即所需之修補費用561,369元，自屬有據。原告就此部分請求，固另主張請求減少價金，惟原告既係請求法院就其數請求權擇一判決，是就請求減少價金部分，本院即由毋庸審酌，併此敘明。
㈣被告雖抗辯縱系爭房屋有原告所謂之瑕疵而有修繕之必要
，依系爭房屋預定買賣契約書第11條第3項第3款之約定，亦應由被告負修繕義務而非委外為之云云。然查，系爭房屋預定買賣契約書第11條第3項第3款係約定：買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，買方應於賣方通知修繕完成三日內，繳清交屋尾款，僅約定原告「得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕」，並未排除原告之其餘法定權利，被告之不完全給付造成原告損害，原告之損害賠償請求權係法律賦予之權利。上開買賣契約之規定合理解釋，應理解為契約賦予原告求償之另一途徑，尚不得解釋為原告已拋棄民法規定之損害賠償請求權，被告此部分抗辯，自不足採。㈤原告雖另主張部分石材有深石紋路等瑕疵影響系爭房屋整
體外觀致系爭房地整體價值貶損云云。惟查，經鑑定結果，部分石材表面有較為深色紋路，石材為天然生成的建築用飾面材料，會因生成時之化學組成或生成過程中周圍溫度、地價壓力條件等，造成本身構成紋路肌理產生的差異，並非材料的瑕疵或施作上的疏忽所造成。一般在石材切割加工過程會將差異較大的區域捨棄，或另外處理加工；本案選用的花崗石面材，整體色澤均勻細緻，對於深色紋路偶而出現，會讓人產生品質不佳、影響整體美感之印象，此有台中市建築師公會鑑定報告書在卷可憑（見卷附鑑定報告第6頁）；又關於石材表面有較為深色紋路部分，既非瑕疵，且僅影響整體美感，而美感之看法因人而異，此亦有台中市建築師公會102年6月20日中市00000000號函在卷可考（見本院卷二第143頁）。是以，關於該深色紋路石材之成因，並非材料本身瑕疵或施作不良所致，故原告請求被告賠償系爭房地整體價值貶損之損失或減少價金20萬元，尚屬無據。
原告就其已繳房地價款請求被告給付利息補貼130,539元，有無理由：
原告主張原告於100年4月20日已給付尾款，兩造於100年11月26日簽訂先行交屋切結書，原告受有自100年4月20日起至100年11月26日止相當於利息之損害共計130,539元，並經被告允諾賠償該利息損失，業據其提出被告書立之利息補貼表為證（見本院卷一第119頁），被告就此部分請求當庭表示同意給付等語（見本院卷二第178頁正面），是原告據此請求被告給付130,539元，即屬有據。
綜上所述，原告主張依系爭房屋預定買賣契約書第8條第2項
約定及系爭土地預定買賣契約書第11條第1項前段約定，請求被告給付39,215元；依民法第227條第1項規定，請求被告賠償561,369元；依被告書立之利息補貼表請求給付130,539元，合計731,123元，均有理由。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。本件被告給付之義務並非定有確定期限，須待原告催告而未為給付，被告始負遲延責任，本件原告係以起訴方式請求被告給付，是本件被告對原告之給付義務，自本件民事起訴狀繕本送達之翌日即100年11月19日起，負遲延責任，故原告請求被告自起訴狀繕本送達之日起計算之利息，為無理由。從而，原告依前揭法律關係請求被告給付731,123元，及自100年11月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於原
告勝訴部分，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 高英賓法 官 徐右家正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
書記官 鄭俊明