臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2982號原 告 何樹宗被 告 香榭麗廣場管理委員會兼法定代理人 梁貫宙被 告 黃美華
林如君黃綿德黃柏豪洪毓蓮共 同訴訟代理人 林新福上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告香榭麗廣場管理委員會、黃美華、林如君、黃綿德應連帶給付原告新臺幣伍萬壹仟玖佰伍拾貳元，以及被告香榭麗廣場管理委員會、黃美華、黃綿德自民國一百年十月二十日、被告林如君自民國一百年十月三十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告香榭麗廣場管理委員會、梁貫宙、黃美華、林如君、黃柏豪、洪毓蓮，應自民國一百年六月一日起至交付原告通行坐落臺中市○區○○○街一段三十六號香榭麗廣場大樓一樓大門之有效感應磁扣之日止，按月連帶給付原告新臺幣陸仟肆佰玖拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告香榭麗廣場管理委員會、黃美華、林如君、黃綿德連帶負擔百分之五，被告香榭麗廣場管理委員會、梁貫宙、黃美華、林如君、黃柏豪、洪毓蓮連帶負擔百分之六十；其餘百分之三十五由原告負擔。
本判決第一項暨其訴訟費用部分，於原告以新臺幣壹萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告香榭麗廣場管理委員會、黃美華、林如君、黃綿德如以新臺幣伍萬壹仟玖佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項暨其訴訟費用部分，於原告以新臺幣伍萬壹仟玖佰伍拾貳元供擔保後，得假執行；但被告香榭麗廣場管理委員會、梁貫宙、黃美華、林如君、黃柏豪、洪毓蓮如以新臺幣壹拾伍萬伍仟捌佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明第2項部分，原係請求被告香榭麗廣場管理委員會（下稱被告管委會）、被告梁貫宙、被告黃美華、被告林如君、被告黃柏豪、被告洪毓蓮，應自民國100年1月25日起至交付原告通行坐落臺中市○區○○○街1段36號香榭麗廣場大樓一樓大門之有效感應磁扣之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）10,297元，嗣於本院100年12月20日言詞辯論期日減縮請求自100年6月1日起至交付原告通行坐落臺中市○區○○○街1段36號香榭麗廣場大樓一樓大門之有效感應磁扣之日止，按月連帶給付原告10,297元，（見本院卷第76頁筆錄），核其性質係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開民事訴訟法之規定，應予准許，合先敘明。
貳、又本院100年12月20日言詞辯論期日，被告訴訟代理人林新福口頭陳明已受被告管委會及梁貫宙對委任，事後並已提出相關委任狀，故關於上開言詞辯論期日，應認為被告管委會與梁貫宙已合法委任林新福代理出庭。另原告於本院100年12月20日言詞辯論期日，當庭撤回對被告管委會之管理委員王朝明之訴訟（見本院卷第75頁筆錄背面），經核與民事訴訟法第262條規定相符，併此敘明。
乙、實體部分：
壹、原告方面主張：
一、原告於99年2月6日經由法院拍賣取得被告管委會所屬公寓大廈社區內之臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋所有權（包括臺中市○區○○○段○○○○號土地所有權應有部分1萬分之69，及其上8606建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋、共同使用之8633建號建物所有權應有部分1萬分之69、地下停車空間即8632建號建物所有權應有部分94777分之660），法院並於99年4月9日將該房屋點交予原告。而原告所有之上開建物為香榭麗廣場大樓中之一戶，除通行該大樓一樓大門外，別無其他出入口。嗣原告見當時之香榭麗廣場住戶規約即93年3月16日所修訂者（詳起訴狀原證3）或91年6月29日訂立之內容（詳起訴狀原證4）中，均未限制加裝鐵窗，且其他住戶亦有安裝鐵窗（詳起訴狀原證5）、廣告看板（在此指訴外人林新福即被告管委會99年度之主任委員，於99年7月底自行在伊個人所有之建物外牆裝設廣告物），乃於99年4月26日繳交2萬元之裝潢保證金，於99年5月10日欲安裝鐵窗。然大樓管理員李紹唐卻以原告違反住戶規約為由，出面阻止原告安裝鐵窗，經員警協調，排除管理員李紹唐之干擾，原告始得安裝鐵窗完竣。詎料，被告管委會卻寄發存證信函（詳起訴狀原證7）予原告，表示加裝鐵窗違反香榭麗廣場社區（裝潢、廣告物、泥作、鐵鋁窗、鐵架…）施工管理辦法第2條規定，要求原告限期回復原狀，否則，將依據92年12月20日之區分所有權人會議決議取消原告之感應磁扣等，並於99年5月20日取消原告所有之大門感應磁扣。惟公寓大廈管理條例第23條規定，規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式。而參酌香榭麗廣場住戶規約，並未規定不得加裝鐵窗，亦未規定住戶加裝鐵窗時，被告管委會得逕自取消感應扣，阻止住戶進出大樓。故原告認為被告香榭麗管理委員會之要求，使原告無法使用系爭建物，已構成權利之侵害，並不合理，且於法有違。被告雖稱其最近一次在100年2月間報備之社區規約，該規約第6條第1項明載「…設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，區分所有權人會議之決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受區分所有權人會議決議之限制。」云云，惟其在答辯
（一）狀所附之規約實係91年6月29日所訂立之社區規約（詳本院卷第41-46頁，被證9），在該份規約中，並無任何限制住戶加裝鐵窗之規定。被告上開所指之內容，應該是100年1月16日才新修訂之社區規約（詳本院卷第60-72頁，原證16）第6條規定：「…設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似事項，除應依法辦理並應經區分所有權人會議或依規約第20條第3項之准許決議，始得為之，且向直轄市、縣（市）主管機關報備。」，惟該規約並未報備，被告等人欲張冠李戴，掩飾自己侵權行為責任，應不足為採。
二、為釐清上開事件之責任歸屬，原告特向臺中市政府提出陳情，臺中市政府乃於99年6月3日回函予原告及被告管委會表示，即便住戶違反住戶規約及區分所有權人會議之決議（特別強調應向主管機關完成報備有案始生效力），有設置廣告物及鐵鋁窗等類似行為，管理負責人或管理委員會亦僅得於制止不聽從後，檢據違約照片、規約或區分所有權人會議決議送轄區之區公所，依公寓大廈管理條例第8條之規定處理之意旨（詳起訴狀原證8）。換言之，縱原告加裝鐵窗屬違反住戶規約或區分所有權人會議決議之行為，被告等亦無權取消原告所有之感應扣，阻止原告進入系爭大樓及建物，且上開臺中市政府函文更另以：「三、本案請貴管委會參照前揭規定辦理，且基於社區和諧，應與住戶溝通協調，不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其他負擔之費用為由，剝奪其共同部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利。」等語，提醒被告管委會注意。然被告管委會、該社區99、100年度管理委員即訴外人林新福、被告黃美華、被告林如君、被告黃綿德、被告梁貫宙、被告黃柏豪、被告洪毓蓮等人，竟不予理會，拒不回復原告所有之感應扣，致使原告迄今仍無法進入系爭大樓及自己所有之建物，所受損害甚大。原告因此對被告管委會及相關人員起訴請求交付有效感應扣等損害賠償訴訟，經本院100年度訴字第1364號民事判決認定被告管委會應交付感應扣給原告後，原告遂於100年9月26日持上開民事判決，請求被告管委員會交付有效感應扣，但依舊遭到被告管委會拒絕，雖經原告報警處理，被告管委會仍執92年區分所有權人會議第6提案之決議內容，迄今不願交付大門感應扣，視原告之權益為無物，不得已原告又另行提起本件訴訟，主張權利。
三、另被告雖辯稱訴外人林新福所裝設之廣告物係經過主管機關申請獲准後辦理，與原告不遵守社區規約行徑不同云云，然根據臺中市政府消防局100年8月30日函覆臺中市政府都市發展局為：「說明二、查旨揭場所於78年8月7日取得使用執照，依法令不需設置避難器具，該大樓外牆裝設鐵鋁窗一節尚無違反消防法之規定。」（詳本院卷第73頁，原證17）等內容可知，原告於系爭建物加裝鐵窗之行為亦屬合法，被告自不能為如此差別待遇，認定原告裝設鐵窗係違規。乃被告管委會及99年度之管理委員即訴外人林新福與被告黃美華、被告林如君、被告黃綿德等人，竟於99年5月20日起即擅自以原告加裝鐵窗為由，取消原告之感應扣，阻礙原告進入該公寓大廈社區及原告位於該社區內之所有房屋，已侵害原告對系爭建物之所有權，確具不法性，應共負損害賠償責任甚明。並因而致使原告自99年5月20日起每月損失相當於租金9,000元之利益及受有支出管理費1,297元（每兩月2,595元）之損害（詳起訴狀原證11、12），以上合計共10,297元。因訴外人林新福及被告黃美華、被告林如君、被告黃綿德等人係至100年1月25日任期屆滿，故原告自得依請求被告管委會及被告黃美華、被告林如君、被告黃綿德連帶賠償原告自99年5月20日起至100年1月25日止，以8個月計算之所受損害額共82,376元（10,297元×8個月=82,376元），此即訴之聲明第一項所載內容（按有關訴外人林新福應負損害賠償責任之部分，業經本院100年度訴字第1364號民事判決為請求，現上訴中）。此外，因本件被告管委會及100年度之管理委員即被告梁貫宙、被告黃美華、被告林如君、被告黃柏豪、被告洪毓蓮自100年1月25日起接任管理委員一職後，遲不回復原告所有之感應扣，雖原告於100年4月12日寄發存證信函（詳起訴狀原證2），限期要求被告管委會回復原告所有之感應扣，然被告管委會及被告梁貫宙、被告黃美華、被告林如君、被告黃柏豪、被告洪毓蓮仍不予理會，繼續阻礙原告進入系爭大樓及建物，所為亦侵害原告對系爭建物之所有權，參酌其等自承係於100年4、5月間作成上述決議，因而請求被告管委會及被告梁貫宙、被告黃美華、被告林如君、被告黃柏豪、被告洪毓蓮自100年6月1日起至交付有效感應磁扣之日止，按月連帶給付原告10,297元（訴之聲明第二項所載）。
四、聲明：㈠被告管委會及被告黃美華、被告林如君、被告黃綿德應連帶給付原告82,376元，及自本件起訴狀繕本送達翌日即被告管委會自100年10月20日、被告黃美華自100年10月20日、被告林如君自100年10月31日、被告黃綿德自100年10月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告管委會及被告梁貫宙、被告黃美華、被告林如君、被告黃柏豪、被告洪毓蓮應自100年6月1日起至交付原告通行坐落臺中市○區○○○街1段36號香榭麗廣場大樓一樓大門之有效感應磁扣之日止，按月連帶給付原告10,297元；㈢就訴之聲明第一、二項聲明部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面抗辯：
一、被告管委會雖依公寓大廈管理條例第38條規定具有當事人能力，然該規定是從訴訟法之觀點承認若能解決紛爭，縱使無實體法上之權利能力，只要具備一定之要件，亦能從訴訟法上承認其當事人能力之存在。惟訴訟法並不能破壞實體法之規定，即不能改變其於實體法上欠缺權利能力之地位，而公寓大廈管理委員會成立時，亦因未具備登記之要件而非民法上之法人，灼然至明。原告雖主張被告管委會侵害其權利，然侵權能力需以行為者具有責任能力為要件，而責任之存在又以義務之承擔為前提，故欠缺實體法上負擔義務能力之公寓大廈管理委員會，自無侵權行為能力之可言，是依現行法之規定，公寓大廈管理委員會並無侵權行為能力，亦非可為損害賠償之債之義務人。而公寓大廈管理委員為公寓大廈管理委員會之代表機關，於其代表權範圍內，代表公寓大廈管理委員會所為之行為，不論其係適法或不適法，皆須認為公寓大廈管理委員會本身之行為，亦即，公寓大廈管理委員會之識別能力乃以意思執行機關之識別能力為據，但法律效果仍需歸屬於該公寓大廈管理委員會。今原告以未具備實體法上權利能力之管理委員會及其代表機關（管理委員）為被告並訴請判決應連帶負損害賠償責任，有當事人不適格之違法，應予駁回。
二、按「住戶應遵守下列事項…五、其他法令或規約規定事項」、「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行」公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第36條第1款訂有明文；香榭麗廣場社區規約（按此處被告應係指93年3月16日社區規約）第4條第1項第5款、第20條第1項第2、3款則分別規定：「住戶應遵守下列事項：…五、其他法令或區分所有權人會議或管理委員會之決議事項」、「二、違反義務之處理方式，由管理委員會依法處理或擬定辦法公布後實施。三、與住戶有關之公共事務管理辦法，除區分所有權人會議另有決議；授權管理委員會擬定，公佈7日無5分之1以上區分所有權人書面表示反對則逕行實施。」原告於99年5月3日向被告管委會申請增加鐵窗一臺，嗣因違反香榭麗廣場社區（裝潢、廣告物、泥作、鐵鋁窗、鐵架…）施工管理辦法第2條（詳本院卷第25頁，被證2）及裝潢施工切結書第5條（詳本院卷第26、38頁，被證3、7），被告管委會於99年5月6日發函給原告（詳本院卷第27頁，被證4），告知其申請案礙難准許。惟原告收文後置之不理，強行進入社區加裝採光罩鐵架。為此，被告管委會於99年5月10日再以存證信函（詳本院卷第28-29頁，被證5）要求原告限期自行拆除，否則將按社區規約處分並消磁感應扣。原告逾期限仍拒自行拆除，故被告管委會乃執行香榭麗廣場92年區分所有權人會議第6案決議（詳本院卷第47-49頁，被證10），由社區99年度之管理委員即訴外人林新福、被告黃美華、被告林如君、被告黃綿德決定取消原告進出社區之感應扣。原告曾對被告等多人提起刑事告訴，均獲不起訴處分及駁回再議（詳本院卷第32-37頁，被證6）。又原告固曾於100年4月12日寄發存證信函給被告管委會，請求回復感應磁扣，然被告管委會100年度之管理委員包含被告梁貫宙、被告黃美華、被告林如君、被告黃柏豪、被告洪毓蓮大約在100年4月至5月間開會後，仍然決定不回復原告之感應磁扣。因原告既違反前開所述規定，而遭消磁感應扣，是在原告改善前，被告管委會當無義務交付原告有效之感應磁扣。
三、又原告曾簽立香榭麗廣場裝潢施工切結書，並承諾「除願遵守『香榭麗廣場裝潢施工管理辦法』（切結書第2行），並切結『不改變建築外觀…』（切結書第5條）；『外牆不得任意鑽孔…或安裝、設置物、棚架』（切結書第11條）；『絕不違反建築、消防、公共安全等相關法令並遵守社區一切規定』（切結書第18條）；『其他事項遵照香榭麗廣場施工管理辦法施行』（切結書第22條）」，且參照香榭麗廣場社區施工（裝潢、廣告物、泥作、鐵鋁窗、鐵架…）管理辦法第2條、第4條亦分別訂明：「施工戶於規劃時，應確實了解建築結構…，規劃完成後，以圖說向管委會提出申請，經審認無違反整體景觀及公共安全後，始准施工」、「施工戶與包商須共同簽具切結書，承諾在施工期間遵守本社區管委會所有管理辦法及住戶規約等規定」。是原告違反上開社區規定、切結書及承諾，依約自應按社區規定處分。況且，原告社區向主管機關完成報備有案之規約如下：㈠第一次報備之規約，時間在91年間，此規約即原告向區公所影印得到之版本，該規約已賦予管理委員會應制止住戶任意變更……等行為之義務與權利。㈡最近一次報備之規約，時間在100年2月間，該規約第6條第1項明載「…設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似事項，除應依法辦理並應經… 准許決議，始得為之，…」。乃原告未經准許，自行於外牆裝設鐵鋁窗已違反規約上開規定，自應按社區規定處分。原告違反規約之行為並非因被告侵權行為所致，其損害既非被告造成，被告當不需連帶賠償任何損失。至於訴外人林新福於99年7月裝設之廣告物，一切均按照法律規定並向主管機關申請獲准後辦理（詳本院卷第40頁，被證8），與原告不遵守社區規約之行徑完全不同，原告應自我檢討，改善不當行為才是等語，資為抗辯。
四、答辯聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，被告願供擔保免為假執行。
參、本院於100年10月25日會同兩造協議簡化本件爭執與不爭執事項如下：
一、兩造同意下列事實為真正，法院得逕採為判決之基礎：㈠原告於99年2月6日經由法院拍賣取得被告管委會所屬公寓大
廈社區內之臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋所有權（包括臺中市○區○○○段○○○○號土地所有權應有部分1萬分之69，及其上8606建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋、共同使用之8633建號建物所有權應有部分1萬分之69、地下停車空間即8632建號建物所有權應有部分94777分之660）。
㈡被告黃美華、被告林如君、被告黃綿德、訴外人王朝明等，
與訴外人林新福，均為被告管委會之99年度管理委員，任期至100年1月25日止。
㈢被告梁貫宙、被告黃美華、被告林如君、被告黃柏豪、被告
洪毓蓮等人自100年1月25日起擔任被告管委會100年度管理委員。
㈣原告經法院於99年4月9日點交上開拍賣取得之房屋後，隨即
向被告管委會繳交2萬元之裝潢保證金後進行屋內裝潢工程。被告管委會事後發現原告於上開房屋加裝鐵窗等情形，以原告上開加裝鐵窗行為違反社區規約為由，因而在99年5 月20日將先前發給原告社區一樓大門之通行感應磁卡消磁。㈤原告事後曾於100年4月12日寄發存證信函，要求100年度被
告管委會回復原告所有之大門感應磁扣，惟被告管委會在收受後，仍不予理會。
㈥原告所有之臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋（86
06建號建物，並包括共同使用之8633建號建物所有權應有部分1萬分之69，以及地下停車空間即8632建號建物所有權應有部分94777分之660）位於被告管委會所屬公寓大廈社區內，該社區所設置通往各區分所有房屋之樓梯或電梯，亦均位於該社區一樓之管制區內，各區分所有權人必須持感應磁扣通過一樓之管制門後，才能經由該社區之樓梯或電梯以通往各區分所有房屋，包括原告所有上開房屋亦不例外（已據本院100年度訴字1364號請求損害賠償事件，於100年7月25日履勘查明，並製有履勘筆錄及現場圖附於該卷內足憑，見該訴訟卷宗第134至136頁）。
㈦本件假設被告應賠償原告相當於租金之損害，則其損害額仍
應符合土地法第97條規定。（一）原告所有上開房屋坐落城市地方，又該管市、縣地政機關就本件房屋並無估定之價額，其中8606建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋之價額，依原告經由法院拍賣取得所有權之最低拍賣價824,000元計算（已包括共同使用之8633建號建物在內）、另一8632建號建物（地下停車空間）之價額參照該拍賣最低價額88,000元計算，因此，原告所有上開房屋之拍賣價額共為912,000元。（二）又原告所有上開房屋之坐落基地，其申報地價為每平方公尺7,284元、土地總面積1,235平方公尺、原告所有權應有部分1萬分之69。因此該土地之法定地價即為62,071元（計算式：1,235×69/10000 ×7,284=62,071，元以下四捨五入）。
㈧原告所有上開房屋位於臺中市○區○○○街上，附近多為住
家、商店，尚繁榮；而該房屋內部設有雙房間、一客廳、一衛浴，並無廚房，室內面積約18坪等情，已據本院100年度訴字第1364號請求損害賠償事件，履勘查明，並製有勘驗筆錄附於該卷內可稽（見該訴訟卷宗第135頁筆錄）。
二、本件主要爭點如下：㈠被告管委會有無侵權行為能力？㈡被告以原告加裝鐵窗違反住戶規約而在99年5月20日將先前
發給原告社區一樓大門之通行感應磁卡消磁，以及在接獲原告100年4月12日存證信函後仍不恢復感應磁扣。有無不法侵害原告之權利？
肆、茲就上述兩造爭執要點，說明本院得心證之理由如下：
一、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：
「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：
「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。復按，公寓大廈管理條例第3條第9款所定，公寓大廈之管理委員會得於其執掌事務之範圍內為法律行為，並委任僱傭人員（該條例第3條第11款、最高法院87年臺上字第2549號、91年臺上字第2352號判決要旨參照）。而如前所述，公寓大廈之管理委員會乃全體區分所有權人之執行機關，依同條例第38條規定，其具有當事能力，其為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人，是其為全體區分所有權人執行事務之效力自歸屬於全體區分所有權人，即其為訴訟上之原告或被告，法院對其所為之確定判決，應認其所受之權利義務因而歸屬於其構成員即全體區分所有權人，其依構成員執行職務而有侵權行為應負賠償責任時，自有民法第188條第1項僱用人連帶賠償責任之適用。又本條項所謂之受僱人，並非僅限於僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督者均屬之（最高法院57年臺上字第1663號判例參照），故公寓大廈管理委員會所屬管理委員，於執行全體區分所有權人所委任之事務上，性質上即為該委員會即全體區分所有權人之受僱人，如因此侵害他人之權利，而應負損害賠償責任，該委員會即全體區分所有權人自應依上開規定連帶負賠償責任（台灣高等法院94年上字第299號判決，最高法院94年臺上字第1831號裁定參照）。本院基於上開理由，因而認為被告管委會抗辯其無實體法上侵權行為能力，原告不得依侵權行為之法律關係對其請求損害賠償，本件有當事人不適格之情形等語，自乏所據而不可採。
二、被告管委會及99年度之管理委員即被告黃美華、林如君、黃綿德等人，前因認原告加裝鐵窗違反該社區住戶規約，而在99年5月20日將先前發給原告社區一樓大門之通行感應磁卡消磁，嗣被告管委會及100年度之管理委員即被告梁貫宙、黃美華、林如君、黃柏豪、洪毓蓮等人，在接獲原告100年4月12日存證信函後（詳起訴狀原證2），仍決定不恢復感應磁扣，經原告提起本院100年度訴字1364號訴訟案件，該事件受理法院履勘現場查知：原告所有之臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋（8606建號建物，並包括共同使用之8633建號建物所有權應有部分1萬分之69，以及地下停車空間即8632建號建物所有權應有部分94 777分之660）均位於被告管委會所屬公寓大廈社區內，該社區所設置通往各區分所有房屋之樓梯或電梯，亦均位於該社區一樓之管制區內，各區分所有權人必須持感應磁扣通過一樓之管制門後，才能經由該社區之樓梯或電梯以通往各區分所有房屋，包括原告要進出其所有之上開房屋亦不例外（本院100年度訴字1364號卷宗第134至136頁參照），此亦為本案兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈥）。準此以觀，被告管委會及99年度之管理委員即被告黃美華、林如君、黃綿德等人，在99年5月20日將先前發給原告社區一樓大門之通行感應磁卡消磁後，原告將無從進入社區內以使用該社區樓梯或電梯而通往其所有之上開房屋，顯然嚴重影響原告對於其所有門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋之使用、收益，已妨害原告居於該房屋所有權人之地位。且憲法第15條規定，人民之財產權應予保障。憲法所保障之財產權，在現行法秩序之下，凡被視為具有財產價值之權利及物體，而得為私人所使用支配者均屬之。保障財產權之目的在於確保其經濟上之基礎及個人自我私領域之存在，使基本權主體依財產權之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，而免於遭受公權力之侵害，俾能實現個人之自由、發展人格及維護尊嚴。因此，立法者對於財產權內容之形成，或有相當寬廣之空間，但仍必須符合憲法一般原則，易言之，如欲限制人民之財產權，必須有令人信服更值得保護之目的，諸如憲法第23條所規定之為防止防害他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要等四種情況，亦須符合憲法之一般原則，例如比例原則等，亦即該項限制是否有助於目的之達成，有無其他相同有效達成目的而侵害較小之手段可資運用，以及其間是否符合比例關係等面向。又此項憲法對於人民財產權之保障，性質上雖屬於公權，而多數見解認為無法直接適用於私法領域中，然憲法保障人民基本權利所建構之價值秩序，亦與民法第72條所規定之公共秩序、善良風俗相當，私法領域中如有違反憲法保障財產權之意旨者，依民法第72條規定應屬無效。基此，被告雖辯稱原告安裝鐵窗違反區分所有權人規約授權管理委員會制定之施工辦法第2條規定，而依92年區分所有權人會議決議而取消原告之大門感應磁扣等情，如果為真，因該社區決議禁止之前，舊有住戶已安裝之鐵窗迄仍未拆除，此有原告提出之上開大樓外觀照片在卷可稽，且被告管委會禁止住戶新安裝鐵窗所欲保護之大樓整體外觀利益，與原告之房地所有權比較而言，顯然較為輕微；況且，原告如真有違反規約逕行安裝鐵窗之行為，被告管委會自得依公寓大廈管理條例第8條「住戶違反前項規定（違反規定安裝鐵窗），管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」規定辦理，或依公寓大廈管理條例第6條第3項之規定，訴請法院拆除該違法安裝之鐵窗，公寓大廈管理條例對此等情形，已設有救濟、保護大樓外觀利益之相關規定可資運用，被告管委會不依上開可相同有效達成維護社區大樓外觀利益目的、而對原告侵害較小之規定辦理，反而選擇取消原告大門感應磁扣之手段，嚴重侵害原告居於房地所有權人之地位，依上開說明，顯與憲法保障人民財產權所建構之價值秩序有違，故在此範圍內，被告管委會所屬區分所有權人會議縱有決議授權管理委員會取消原告大門感應磁扣之決定，亦已違反公序良俗，依民法第72條之規定，要屬無效。故被告管委會及99年度之管理委員即被告黃美華、林如君、黃綿德等人，在99年5月20日將先前發給原告社區一樓大門之通行感應磁卡消磁，以及被告管委會及100年度之管理委員即被告梁貫宙、黃美華、林如君、黃柏豪、洪毓蓮等人，繼於100年4月12日接獲原告要求給付有效感應磁扣之存證信函後（詳起訴狀原證2），仍決議不予恢復等行為，均已侵害原告之房地所有權。
伍、本件被告應對原告負連帶賠償責任及其範圍說明如下：
一、承上所述，原告縱有違反上開社區規約、施工管理辦法、切結書等情形，僅屬兩造間私法上契約關係或損害賠償有無理由之問題，尚不得據為取消原告之感應磁扣之理由。且就維護被告管委會所屬社區大樓之外觀利益，公寓大廈管理條例第8條以及第6條第3項已設有救濟、保護之相關規定可資運用，被告管委會及99年度之管理委員即被告黃美華、林如君及黃綿德等人，認為原告加裝鐵窗違反該社區住戶規約時，不思依上開同樣可以有效達成維護社區大樓外觀利益目的、而對原告侵害較小之規定辦理，反而選擇逕行取消原告大門感應磁扣之手段，使原告無從進入該公寓大廈社區內而對自己所有房地使用、收益，已嚴重侵害原告之所有權。而被告管委會及100年度之管理委員即被告梁貫宙、黃美華、林如君、黃柏豪、洪毓蓮等人，在接獲原告100年4月12日存證信函請求回復感應磁扣後，仍於100年4、5月間決議不予恢復感應磁扣，同樣侵害原告之所有權。均應依民法第184條第1項前段、第185條、第188第1項前段規定，對原告負連帶損害賠償責任。
二、原告主張被告上開侵害原告所有權之結果，致使原告受有無法就其所有位於被告管委會所屬公寓大廈社區內之臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋（包括臺中市○區○○○段○○○○號土地所有權應有部分1萬分之69，及其上8606建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋、共同使用之8633建號建物所有權應有部分1萬分之69、地下停車空間即8632建號建物所有權應有部分94777分之660 ）使用、收益，因而受有相當於租金之損害，核屬可採。依土地法第97條第1項所定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。」且所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。次按土地法第148條規定：土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。平均地權條例施行細則第21條則規定：公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。又上開規定以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年臺上字第855號、68年臺上字第3071號判例意旨參照）。本件原告所有房屋坐落城市地方，又該管市、縣地政機關就本件房屋並無估定之價額，其中8606建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○○街1段40號10樓之5房屋之價額，參照原告經由法院拍賣取得所有權之最低拍賣低價824,000元計算（已包括共同使用之8633建號建物在內，見本院卷第14頁）、而另一8632建號建物（地下停車空間）之價額亦應參照該拍賣最低價額88,000元計算，因此，原告所有上開房屋之價額合計為912,000元；另外原告所有上開房屋之坐落基地，其申報地價為每平方公尺7,284元，土地總面積1,235平方公尺、原告所有權應有部分1萬分之69，因此，該土地之法定地價為62,071元（計算式：1235x69/10000x7284 =62071，元以下四捨五入）等情，為兩造所不爭執（見上開兩造不爭執事項㈦）。此外，上開房屋位於臺中市○區○○○街上，附近多為住家、商店，尚繁榮；而該房屋內部設有雙房間、一客廳、一衛浴，並無廚房，室內面積約18坪等情，已據本院受理100年度訴字第1364號請求損害賠償事件時履勘查明（見該訴訟卷宗第135頁），並為本件兩造所不爭執（見前述不爭執事項㈧）。本院基於上開說明，因而認為本件原告所受相當於租金之損害額，應以土地及其建築物申報總價額8%計算為適當，據此計算原告損害金額應為每月6,494元【計算式：（000000+62071）x8%x1/12=6494，元以下四捨五入】計算為適當。
三、原告雖又主張伊自99年5月20日起因感應磁扣遭消磁而無法進入被告社區使用系爭房屋，而仍須每月支出管理費1,297元，因此，每月另受有該管理費1,297元之損失等語，已為被告所否認。本院審酌共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條定有明文。是以，被告管委會與原告間關於管理費用之繳納、收取，乃屬公寓大廈管理條例所規範之範圍，依據上揭規定，原告當受被告社區規約或區分所有權人會議決議之拘束，而有繳納管理費予被告管委會之義務。原告如能正常使用該房屋而按計畫將房屋出租，原告仍應依前揭規定與說明按月繳納管理費1,297元予被告管委會，原告可能獲得之利益為租金之收益而已；反之，原告因被告取消感應磁扣而無法正常使用該房屋並按計畫將其出租，在原告方面所受之損害僅為該租金或相當於租金之收益而已，至於原告依公寓大廈管理條例規定與區分所有權人決議所應繳納之管理費，並非原告被取消感應磁扣之損害。管理費之繳納為公共基金，係區分所有權人或住戶因法律、社區規約或區分所有權人會議決議受拘束而負之義務，管理委員會僅為代收代付而已，亦與管理委員無關，且不因某區分所有權人或住戶是否實際使用社區共用部分而異其繳付義務之存否。故原告主張此部分損害額，於法無據，難認為有理由。
四、從而，原告請求被告管委會、黃美華、林如君、黃綿德等，連帶賠償自99年5月20日至100年1月25日止，以8個月計算相當於租金之損害額共51,952元（6,494×8= 51,952），以及自本件起訴狀繕本送達翌日即被告管委會、黃美華、黃綿德自100年10月20日、被告林如君自100年10月31日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息（第一項聲明部分）；另請求被告管委會、梁貫宙、黃美華、林如君、黃柏豪、洪毓蓮等，自100年6月1日起（100年4、5月間決議不予回復感應磁扣）至交付原告通行坐落臺中市○區○○○街1段36 號香榭麗廣場大樓一樓大門之有效感應磁扣之日止，按月連帶給付原告相當於租金之損害額6,494元（第二項聲明部分），洵屬有據，應予准許。至於原告請求逾上開金額部分，尚嫌無稽，不應准許。又兩造陳明願供擔保分別聲請宣告假執行、免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，本院審酌本件訴訟標的金額為1,318,016元（本院100年度中補字第1654號裁定參照），屬於不得上訴第三審之事件，故本院判決之後，當事人縱對判決主文第二項部分提起上訴，參照「各級法院辦案期限實施要點」第二點第七項規定，民刑事第二審審判案件之辦案期限為二年，因此，本件判決主文第二項在確定前之假執行金額，如參酌上開辦案期限計算結果應僅有155,856元（計算式：6494x12個月x2年=155856）而已，因而各酌定如主文第五、六項所示之金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
丙、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、85條第2項，第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 101 年 1 月 5 日
民事第四庭 法 官 王永春正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 5 日
書記官 趙振燕