臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2174號原 告 昇輝國際事業有限公司法定代理人 陳昇輝訴訟代理人 廖健智律師複代理人 蘇文俊律師被 告 寶豐精密事業股份有限公司法定代理人 莊居勇訴訟代理人 鄭旭廷律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國100年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰貳拾肆萬元，及自民國一百年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰零捌萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁佰貳拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告給付324萬元及自100年4月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於100年10月18日言詞辯論期日減縮請求之利息，改自起訴狀繕本送達翌日即100年8月26日起算，核其性質要屬減縮應受判決事項之聲明，符合上開民事訴訟法之規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於民國99年12月15日與原告簽訂委託銷售契約書，委託原告以新臺幣（下同）2億7千萬元銷售如附件所示不動產，委託期間自99年12月16日起至100年4月15日止。
原告在訂約後即致力洽洵買主及多方面之宣傳行銷，並透過人脈尋找適當買主。嗣原告洽得買主陳聯傳後，雖最初僅開價2億5千萬元，惟經原告居間協調並安排陳聯傳與被告董事長莊居勇會商後，陳聯傳另行出價2億6千萬元，被告董事長莊居勇當場並未表示反對，僅表明須與股東再協商，被告事後雖仍堅持須2億7千萬元始願出售，但經原告與陳聯傳磋商後，陳聯傳最後同意以2億7千萬元購買附件所示之不動產，被告與陳聯傳就特定不動產及價金之買賣業已達成合意，買賣契約已經成立。不料，原告事後欲聯繫被告簽署不動產買賣書面契約時，被告卻避不見面並拒絕與原告及買方陳聯傳聯絡，原告多次聯絡未果後，無奈只得在100年3月31日以台中工業區郵局第114號存證信函催告被告履行買賣契約，但被告仍避不見面，甚至於100年4月7日以存證信函表示終止兩造間上開委託代理銷售契約，藉以規避所負給付原告服務報酬之義務。惟被告與陳聯傳就特定不動產及價金之買賣業已達成合意，其間買賣契約已然成立，被告自應依與原告訂立之委託代理銷售契約第7條約定給付按成交總價1.2%之服務報酬324萬元予原告，且縱認為被告與陳聯傳間之買賣契約尚未成立，要係被告以不正當行為阻止其應負給付原告服務報酬之條件成就，依法亦應視為條件已經成就，被告仍應給付原告上開服務報酬324萬元，爰提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告324萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100年8月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；以及陳明願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：被告雖曾於100年2月間與買方陳聯傳見面，但當日僅係簡單寒暄而已，根本未談及買賣價金之事宜，原告主張陳聯傳在當日曾出價2億6千萬元、被告表示須再與股東協商等情，並非真實。另原告主張陳聯傳事後同意以2億7千萬元購買乙節，被告並不知情，被告直至收受原告在100年3月31日寄發之存證信函後，方知有原告所謂陳聯傳同意以2億7千萬元購買之事，故原告主張原告已與陳聯傳就買賣之標的與價金達成合意而成立買賣契約，顯屬胡謅。況且，被告在收受原告在100年3月31日寄發之存證信函後，驚覺原告之誠信有問題，兩造已無信任基礎，乃斷然於100年4月7日寄發存證信函終止上開委託銷售契約，被告委託銷售之不動產迄未賣出，今又將辦公地點遷往他處以樽開銷，顯見被告仍欲出售相關不動產，純因原告辦理委託事項有失誠信而終止契約，並無以不正當行為阻止條件成就情形。故原告依據委託銷售契約第7條約定，請求給付服務報酬324萬元為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回，以及陳明願供擔保聲請宣告假執行。
三、本院於100年9月13日會同兩造協議本件爭執、不爭執事項如下：
㈠兩造同意下列事實為真正，法院得逕採為判決之基礎：
⒈兩造曾於99年12月15日訂立如原證一所示之「房地產專任
委託銷售契約書」（見本院卷第33至37頁）。由被告委託原告以2億7千萬元銷售該委託書附件一所示之不動產（詳如本判決書附件所示），委託銷售期間自99年12月16日起至100年4月15日止。
⒉依據兩造所訂立之上開「房地產專任委託銷售契約書」第
7條約定，被告於買賣契約成立同時，應支付原告按銷售總價款百分之1.2計算之服務報酬。
⒊原告事後在100年3月31日寄發如原證二所示之存證信函（
見本院卷第38至39頁），催告被告儘速與陳聯傳簽訂書面買賣契約，被告則在100年4月1日收受該存證信函。⒋被告則在100年4月7日寄發如原證三所示之存證信函（見
本院卷第41至42頁），向原告表示終止上開委託銷售契約，原告則在100年4月8日收受該存證信函。
㈡本件爭執要點在於：
⒈原告在與被告訂立「房地產專任委託銷售契約書」後，是
否已洽得陳聯傳同意以2億7千萬元向被告購買委託銷售之不動產？⒉第一項爭點如屬肯定，原告有無向被告報告陳聯傳願以2
億7千萬元向被告購買相關不動產之訊息？⒊前兩項爭點如屬肯定，則兩造間「房地產專任委託銷售契
約書」第7條約定給付服務報酬之條件已否成就（亦即被告是否已與陳聯傳就委託銷售之不動產達成買賣合意）？被告有無以不正當行為阻止該條件之成就？
四、茲就上述兩造間之爭點，說明本院得心證之理由如下：㈠兩造訂立房地產專任委託銷售契約後，原告已洽得陳聯傳同意以2億7千萬元向被告購買如附件所示不動產：
原告主張在委託銷售期間內，已洽得陳聯傳同意以2億7千萬元向被告購買如附件所示之不動產乙節，雖為被告所否認，惟查證人陳聯傳於本院100年10月18日言詞辯論期日到庭證述：「（問：提示原證一委託銷售契約書的附件，卷37頁。原告有接洽你要購買這些不動產？）有。我要買廠房，我找原告看。我問原告有沒有廠房要賣，原告介紹這些不動產給我。我同意購買這些不動產，原告帶我去看廠房，我看過，我覺得可以，我想買，原告約莊董去莊董的公司樓下的會客室洽談，被告要賣2億7千萬，我說是不是可以用2億5千萬購買，被告說很難，被告說2億6千萬可以向股東說，應該沒有問題，談一談後就結束，我就等原告的消息。過一陣子，原告說被告要求2億7千萬才賣，我說差1千萬沒有關係，我願意用2億7千萬購買，因為我有需要。」、「（問：你同意以2億7千萬購買的時間為何？）像是100年2月、3月間，詳細日期不記得了。」、「（問：你同意以2億7千萬購買後，有再與被告見面？）有，最後一次見面是原告說要談細節，所以我與原告法代一起去被告公司二樓，被告法代有在。那天被告就表明說不要賣，只要租。時間大約是100年4月間，詳細日期我不記得了。去的時候，被告方面有四個人，被告說用賣的不划算。我聽到覺得很錯愕。」等語（本院卷第79頁背面至80頁筆錄參照）。可見，兩造訂立房地產專任委託銷售契約後，原告確已洽得陳聯傳購買上開不動產，並陸續與陳聯傳磋商後，陳聯傳最後在100年2月、3月間（委託銷售最後截止日為100年4月15日）即已同意以2億7千萬元購買被告委託銷售之如附件所示不動產，被告否認原告洽得陳聯傳同意以2億7千萬元向被告購買如附件所示之不動產，要不可採。
㈡原告洽得陳聯傳同意以2億7千萬元購買被告委託銷售之如附件所示不動產後，業已向被告報告陳聯傳相關購買訊息：
原告主張其洽得陳聯傳同意以2億7千萬元購買被告委託銷售之如附件所示不動產後，業已向被告報告陳聯傳相關購買訊息，雖亦為被告所否認，惟查：原告曾於100年3月31日寄發如原證二所示之存證信函（見本院卷第38至39頁），催告被告儘速與陳聯傳簽訂書面買賣契約，被告則在100年4月1日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執（上開不爭執事項⒊參照）。觀該存證信函內容記載「…經本公司之斡旋取得客戶陳聯傳君同意，願依貴公司委託之售價新台幣貳億柒仟萬元整承購，並商請本公司邀約貴公司辦理簽立買賣契約書手續，…」等語，依一般理性之第三人，在收受上開存證信函後，應當不難明瞭原告經由該存證信函通知有關陳聯傳同意以2億7千萬元購買委託銷售不動產之訊息。被告否認原告曾告知相關訊息，恐係事後卸責之詞，殊不足採。
㈢則兩造所訂立「房地產專任委託銷售契約書」第7條約定，
被告應給付原告服務報酬之條件（亦即被告是否已與陳聯傳就委託銷售之不動產達成買賣合意），因被告以不正當行為阻止而未成就：
⒈被告與陳聯傳間就如附件所示之不動產，尚未成立買賣契約：
按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固定有明文。惟所謂買賣「價金」互相同意，在不動產買賣時，因其金額通常甚鉅，例如本件買賣價金即高達2億7千萬元，故常有約定按簽約、遞件申請不動產移轉登記、完成登記等時程分期給付買賣價金之約定，甚至要求第三公正人士辦理履約保證等，故不能僅以當事人對於買賣總價互相意思表示一致，逕認為其間對於買賣「價金」已互相同意。本件對照兩造訂立之委託銷售契約第3條約定「買賣價金支付方式：（簽約時面議）」等語，足見，被告認為買賣價金之支付方式屬於訂立買賣契約必要之點或重要因素（民法第153條第2項），則參照上開說明，益見，在被告與陳聯傳間就「買賣價金支付方式」達成協議前，仍不得認為其間對如附件所示不動產之「價金」已互相同意。據此，原告在與被告訂立上開委託銷售契約後，雖已洽得陳聯傳同意以2億7千萬元購買被告所有如附件所示之不動產，但因其間對於買賣價金之支付方式尚未達成合致，仍不能認為被告與陳聯傳已就如附件所示不動產之買賣契約業已成立。
⒉被告事後以不正當行為阻其條件成就：
惟被告既與原告訂立委託銷售契約，委託原告就如附件所示不動產以2億7千萬元出售乙節，代做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務等，則在原告事後洽得陳聯傳同意以2億7千萬元購買如附件所示之不動產後，被告自應本於誠實信用原則（民法第148條第2項），出面與買方陳聯傳洽商相關買賣細節（包括價金之支付方式）等。乃被告事後避不與陳聯傳洽商相關買賣細節，甚至在收受原告於100年3月31日寄發存證信函催告儘速與陳聯傳簽訂書面買賣契約後（見上開兩造不爭執事項⒊），仍避不與陳聯傳洽商相關買賣細節，甚且，在100年4月7日未經洽商相關買賣細節即直接寄發存證信函向原告表示終止上開委託銷售契約（見上開兩造不爭執事項⒋），難謂無規避給付原告服務報酬之意圖、或有其他正當之理由。又經本院闡明使就「被告事後為何不跟陳聯傳洽商簽約事宜？」問題加以說明時，被告方面則陳稱「此部分詳如書狀所載（按：指100年10月12日民事爭點整理狀）」等語（見本院卷第82頁筆錄），而綜觀被告所提出之100年10月12日民事爭點整理狀內容，並未具體指明被告迄未與陳聯傳洽商相關買賣細節之正當「理由」，益加凸顯被告迄未曾與陳聯傳洽商相關買賣細節，或故意規避依契約應給付原告服務報酬之義務，或事後反悔委託銷售價格2億7千萬元過低，均難認為被告迄未與陳聯傳洽商相關買賣細節，係依誠信實用原則履行其基於兩造間委託銷售契約所負之義務。被告事後不與陳聯傳洽商相關買賣細節有無正當理由？既經兩造協議成為爭點，被告方面又已委任專業律師為訴訟代理人，自應知悉應就此項爭議內容善盡主張與舉證責任，且被告事後有無不與陳聯傳洽商相關買賣細節之主客觀因素，均為被告一造所單方掌握，其經本院闡明使其說明後，既不能說服本院採信其有何不與陳聯傳洽商相關買賣細節之正當「理由」，自難認為其迄不曾與陳聯傳洽商相關買賣細節，屬於依誠實信用原則履行其基於委託銷售契約所負義務之正當行為。再證諸證人陳聯傳於本院100年10 月18日言詞辯論期日證述「（問：在100年4月20日之前沒有談到簽約的細節？）那是原告法代如何與被告談，我不知道，但是那天過去就是要談細節。但坐下來談後，被告就表示不願意賣。100年4月20日之前我對於原告法代談的簽約細節我沒有意見。我有跟原告法代說買賣就依照一般的交易習慣，我都可以接受，例如簽約給付百分之10等等。
我也有跟原告法代說一定要用履約保證的方式給付，既然經過履約保證，雙方就沒有風險。」、「（問：如果現在被告願意用2億7千萬出售，你願不願意？）我當然願意。
但是我現在的工廠在30路8號，所以我在100年5月間將新的生意，是製造PP杯蓋，挪用部分部分廠房作此部分的工作，不過現在如果被告願意用2億7千萬出售系爭廠房，我還是願意購買，但是一定要用履約保證的方式。」等語（見本院卷第82至83頁筆錄），可見，陳聯傳在以履約保證方式、符合一般交易習慣者，均願意以2億7千萬元購買如附件所示之不動產，故被告當時倘若肯與陳聯傳洽商買賣相關細節，衡情，被告與陳聯傳就附件所示之不動產通常能達成買賣協議，卻因被告故意規避依契約所負給付服務報酬予原告之義務，或事後反悔委託銷售價格2億7千萬元過低，或其他有未依誠實信用原則履行其按委託銷售契約所負之義務情形，致迄未曾與陳聯傳洽商相關買賣細節，使兩造間訂立之「房地產專任委託銷售契約書」第7條約定給付服務報酬之條件（亦即被告與陳聯傳就委託銷售之不動產達成買賣合意）不成就，核其情形係屬以不正當行為阻止上開條件成就，依民法第101條第1項規定，應視為被告所負給付服務報酬予原告之條件（亦即被告與陳聯傳就委託銷售之不動產達成買賣合意）已經成就。
五、綜上所述，被告於與原告簽訂委託銷售契約書，委託原告以2億7千萬元銷售如附件所示之不動產，原告事後於委託期間內洽得陳聯傳同意以2億7千萬元購買該不動產，惟因被告事後或反悔委託銷售之價格2億7千萬元過低，或故意規避依契約所負給付服務報酬予原告之義務，或其他未依誠實信用原則履行其按委託銷售契約所負之義務情形，致迄未曾與陳聯傳洽商相關買賣細節，以不正當之行為阻止給付原告服務報酬之條件（即被告與陳聯傳就委託銷售之不動產達成買賣合意）成就，應視為給付原告服務報酬之條件已經成就。故原告自得依契約第7條第1項之約定，請求被告按買賣總價2億7千萬元之1.2%給付服務報酬共324萬元（計算式：2億7千萬元x1.2%=324萬元）。從而，原告請求被告給付324萬元，以及自起訴狀繕本送達翌日即100年8月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（民法第229條第2項、第233條第1項及第203條參照），洵屬有據，應予准許。又兩造陳明願供擔保分別聲請宣告假執行、免為假執行，均核無不合，爰各酌定適當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確。被告針對第一項爭點，聲請通知上海商業銀行之經理蔡皇忠到庭作證（見本院卷第81頁背面筆錄），因第一項爭點業經證人陳聯傳證述其確實願意以2億7千萬元購買如附件所示之不動產，故無再通知蔡皇忠就該項爭點說明之必要性。至於被告針對第二項爭點聲請通知100年4月20日在場之人到庭作證（見本院卷第81頁背面筆錄），因本項爭點已有原告提出被告不爭執真正之存證信函在卷可稽，該文書已充分釐清相關爭點之疑慮，亦無再通知其他證人到庭作證之必要，併此敘明。
叁、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條，第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 100 年 10 月 27 日
民事第四庭 法 官 王永春正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 27 日
書記官 趙振燕