臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第225號原 告 鑫嘉開發有限公司法定代理人 黃建嘉訴訟代理人 駱威文律師被 告 林水趁訴訟代理人 涂芳田律師複 代理人 陳玉瑩被 告 何村上
何宗禧上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國100年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國99年6月16日，與被告林水趁之代理人即訴外人
魏士程訂立專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），由該被告將其所有坐落臺中市○里區○○○街○○巷○號房屋及其基地（下稱上開不動產），委託原告仲介銷售，系爭契約第5條並約定服務報酬為成交價額之4%。嗣被告何村上與何宗禧經原告仲介後，表示願買受上開房地，原告乃邀約買賣雙方會面，經原告斡旋說合，代理被告林水趁之魏士程與被告何村上當面明示合意以新臺幣（下同）8,800,000元，作為上開不動產之買賣成交價格，惟魏士程竟要求原告放棄報酬，原告則當場拒絕，魏士程為規避報酬之給付，乃拒絕代理被告林水趁簽訂買賣契約書，其後故意不告知原告，而以成交價8,800,000元，將上開不動產售予被告何村上與何宗禧，復於99年11月25日將該不動產所有權移轉登記予被告何宗禧，依該不動產登記謄本所載，其間買賣之原因發生日期為99年11月16日。然原告既已居間仲介被告林水趁與被告何村上、何宗禧就上開不動產之買賣成交，被告林水趁自應依系爭契約第5條第1項約定，給付原告按買賣成交價8,800,000元之4%計算之報酬即352,000元；而被告何村上、何宗禧則應依民法第566條規定，按價目表或習慣給付原告按買賣成交價8,800,000元之2%計算之報酬即176,000元；被告等為避免支付報酬，故意拒絕訂定業經原告媒介就緒之買賣契約，依最高法院58年臺上字第2929號判例意旨，乃有違誠實信用原則，另依民法第101條第1項規定，其等係以不正當之方法阻止訂約之機會或媒介，仍應視為居間條件已成就，故被告林水趁與被告何村上、何宗禧仍應分別依系爭契約約定及民法第565條、第566條等規定，各給付原告上述金額之居間報酬。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告林水趁雖抗辯：其係委請原告以9,980,000元出售上開
不動產，原告仲介被告何村上、何宗禧向其購買上開不動產時，將價格殺至8,800,000元，又要求其應給付4%之仲介費用，其並不同意等語。惟在仲介實務上，賣方所簽立之委託價額僅係其開價而已，賣方恆將售價開高（通常高出其心中底價2成左右，甚至3成），再讓買方殺價，故絕無一拍即合之情形發生，買賣成交之前，實為一連串之議價過程，必在討價還價以後，方有成交之可能，此為眾所週知，亦為一般高價位商品買賣之常識。又實際成交價亦多落在約賣方開價（即其委託價額）8成之譜，賣方則按此成交價之4%支付報酬。是以原告仲介被告何村上與何宗禧，以接近被告林水趁委託售價之9成達成交易，就被告林水趁而言，實屬難得之好價格，被告林水趁拒絕出售，自屬無據。
⒉被告何村上、何宗禧雖抗辯：其等與原告並未簽訂書面居間
契約云云，惟居間契約並非要式契約，本不以訂立書面為必要，且被告何村上、何宗禧委託原告向被告林水趁之代理人魏士程斡旋賣價，並委託原告邀約賣方會面簽約，經原告媒介說合，此外，該2名被告尚委託原告為其等代覓設計師，就上開不動產整修工程進行估價，故其2人與原告確已成立居間契約無疑。再者，原告為不動產仲介業者，當然係屬非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，故依民法第566條第1項規定，應視為允與報酬，至其報酬數額，縱未約定或無價目表，依同條第2項規定，亦應按習慣給付，而其習慣，應為買賣價金之2%，被告何村上與何宗禧既經原告居間仲介，而與被告林水趁就上開不動產之買賣成交，自應給付原告按該成交價額2%計算之居間報酬。
㈢並聲明：
⒈被告林水趁應給付原告352,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉被告何村上、何宗禧應共同給付原告176,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告林水趁方面：
伊於99年6月間，委託訴外人魏士程與原告簽訂系爭契約，委託原告以9,980,000元之價額出售上開不動產。代理人魏士程於同月間以電話詢問伊：買方如願意出價8,800,000元，伊是否同意？經被告評估後，認為8,800,000元若再扣除仲介費用，伊實拿約8,440,000元，與伊之預期相差太多，故告知魏士程伊不同意以前述條件出售上開不動產，如該不動產之售價為8,800,000元，伊要拿「清的」（意指8,800,000元不包括仲介費），至於原告要向買方收取多少仲介費用，伊沒有意見。惟魏士程嗣後向伊表示：原告仍要求收取以8,800,000元之4%計算之仲介費，伊因而無法與原告仲介之買方達成合意，其後魏士程亦未再向伊傳達原告有任何繼續介紹買方之事。迄至系爭契約所定委託期間屆期逾2個月後之99年11月中旬，魏士程告知伊：被告何村上、何宗禧有意願購買上開不動產，並依照伊自行在房屋現場張貼之廣告聯絡魏士程，詢問伊是否願意以8,800,000元出售上開不動產？伊仍重申前言，表示要實拿8,800,000元，經雙方同意後成交，伊即委請代書辦理上開不動產之買賣及所有權移轉事宜。由上可知，伊對原告在系爭契約有效期間內所為：將上開不動產售價降為8,800,000元，其中尚須扣除應給付原告4%仲介費用之建議，並未同意，亦未與買方有任何買賣合意，自無成交之可言。是原告既未居間仲介伊與他人成立買賣契約，自不得請求伊給付仲介報酬等語，並聲明：駁回原告之訴。
㈡被告何村上、何宗禧方面：
渠等並未與原告簽訂書面居間契約，先前雖曾找原告介紹上開不動產之買賣，原告並表示賣方即被告林水趁願以8,800,000元出售該不動產給被告何村上，惟渠等嗣後至原告營業所時，原告與被告林水趁之代理人有不同意見，故當時買賣並未成交。被告何村上在大約1、2個月後，再到上開不動產現場查看時，發現房屋上掛有布條，載明係被告林水趁自行銷售，渠等才與被告林水趁之代理人取得聯絡，並與被告林水趁達成合意，由被告何宗禧具名購買上開不動產，故原告請求渠等給付仲介費，並無理由等語，並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告林水趁於99年6月16日授權訴外人魏士程，代理其與原
告簽訂系爭專任委託銷售契約，委託原告在99年6月16日至同年9月15日之期間內，以9,980,000元，銷售被告所有之上開不動產。
㈡被告林水趁在系爭契約所定委託銷售期間經過後之99年11月
25日，由魏士程代理，將上開不動產辦理所有權移轉登記予被告何宗禧，登記原因為買賣，原因發生日期為99年1l月16日。
四、本件爭點：㈠被告林水趁與被告何村上、何宗禧是否曾因原告之居間仲介
，而合意以8,800,000元之價格，就上開不動產訂定買賣契約？㈡爭點一之結論若為肯定，原告主張被告等係以不正當之方式
，故意拒絕訂立業經原告媒介就緒之買賣契約，阻止原告請求居間報酬之條件成就，有違誠實信用原則，故依民法第101條第1項規定及最高法院58年臺上字第2929號判例意旨，原告仍得請求被告等給付報酬，有無理由？經查：
㈠被告林水趁與被告何村上、何宗禧並未因原告之仲介，而就
上開不動產訂定買賣契約，故原告請求被告林水趁與被告何村上、何宗禧給付居間報酬，均無理由：
⒈依原告與被告林水趁所訂系爭契約第2條：「委託價額玖佰
玖拾捌萬元整（委託價額為甲方〈按即被告林水趁，以下同〉願意出售之價額，其價額已包含甲方應負擔之稅費及仲介服務費）」，第5條：「服務報酬：⑴支付金額：為成交價額之4%（內含營業稅），．．．甲方並同意由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買方給付予乙方（按即原告，以下同），⑵給付時機：甲方承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬．．．」，及第6條：「定金之收取：⑵買方出價達到委託價額時，乙方無須再行通知甲方得即全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效．．．」等約定，可知：①系爭契約所稱「委託價額」（即被告林水趁願意委託原告出售上開不動產之價額），係包括上開不動產之買賣價金，及被告林水趁依系爭契約約定應給付原告之仲介服務費，且在被告林水趁與原告仲介之買方成交時，原告有權直接向買方收取該項仲介服務費；從而，原告必須尋得願以被告林水趁同意接受之不動產買賣價金，加計依該價金4%計算仲介服務費之總額，出價購買上開不動產之買方，方得謂已盡系爭契約所負委託銷售義務，而得請求被告林水趁給付居間報酬。②原告若在系爭契約所定委託銷售期間內，覓得願以該契約第2條所定委託價額9,980,000元，購買上開不動產之買方時，其即有權代理被告林水趁向買方收取定金，且被告林水趁與買方之買賣契約，在原告向買方收取定金時，即視同已成立生效；反之，原告覓得之買方所出價格若低於9,980,000元，被告林水趁當得自由決定是否與原告仲介之買方締結買賣契約，非必一定須接受該買方之要約，且原告必待被告林水趁與該買方成立買賣契約時，始得請求被告林水趁依約給付居間報酬。而依證人梁志鎬於本院100年5月10日言詞辯論期日到庭時，結證稱：伊為代書，於99年9月11日，曾在原告經營之有巢氏大里二期加盟店，與被告何村上及被告林水趁之代理人魏士程見過面，當時他們2人要談買賣上開不動產之事，原告公司的人也在場，看他們能否成交，後來買賣雙方談到8,800,000元，被告何村上認為這個價格可以接受，魏士程亦表示可接受，但不要付服務費給原告，後來又談到將服務費降到80,000元或100,000元，但原告公司一直不願意接受，魏士程就先離開了，原告公司之人曾再追出去找魏士程談，但還是沒有談成等語觀之，原告在系爭契約委託銷售期間內之99年9月11日，說服被告何村上就上開不動產所出價額為8,800,000元，惟依前揭①之說明，該8,800,000元乃包括上開不動產之買賣價金，及4%之仲介服務費。至於被告林水趁可接受之成交價額，僅只不動產買賣價金，不包括4%之仲介服務費，即已達8,800,000元，此觀證人梁志鎬所述：被告林水趁之代理人魏士程表示，若買方以8,800,000元購買上開不動產，即不願給付原告服務費等情，即可明瞭。是以原告在系爭契約所定委託銷售期間內尋得之買主（即被告何村上）所願出價額（即不動產價金加仲介服務費合計8,800,000元），與被告林水趁同意委託原告出售上開不動產之價額（僅不動產價金即為8,800,000元），並不相符，且被告何村上所出價額，未達系爭契約第2條所定之9,980,000元，依上述②之說明，被告林水趁自得拒絕以被告何村上所出價額，與被告何村上成立買賣契約。是原告在與被告林水趁約定之委託銷售期間內，既未能覓得願以其間約定之委託銷售價額9,980,000元，購買上開不動產之人，復無法促成被告林水趁與其仲介之買方即被告何村上，以較低之價額成立買賣契約，自不得請求被告林水趁給付仲介服務費。
⒉次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第566條第1項及第568條第1項分別規定甚明。被告何村上與何宗禧2人既自認曾要求原告介紹上開不動產之買賣，且原告係以仲介不動產買賣為所營事業，該2名被告對於原告如未受領報酬，即無可能為其等媒介與被告林水趁訂立上開不動產買賣契約之事，自當知之甚稔，則原告與被告何村上與何宗禧間已成立居間契約一節，當無疑問。被告何村上與何宗禧雖抗辯：其等未與原告訂定居間契約等語，惟法律並未規定居間契約之成立，必以簽訂書面契約為其要件，則其2人要求原告為之媒介訂立上開不動產買賣契約並允與報酬，既為原告所同意，依民法第153條第1項：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」之規定，其間之居間契約即已成立，故被告何村上與何宗禧上述抗辯，尚非可採。然依證人梁志鎬前揭證言可知，被告何村上、何宗禧與被告林水趁之代理人魏士程，雖均曾於99年9月11日至原告營業所，由原告試圖媒介說合其雙方訂定上開不動產之買賣契約，惟被告何村上當時所出價額，未為魏士程所接受，以致買賣契約未能成立；至於被告何村上嗣於同年11月間向被告林水趁購得上開不動產，且將該不動產登記於被告何宗禧名下，此一買賣契約之締結，並未透過原告之仲介等情，為被告3人所一致供明。由此足見，被告何村上與何宗禧並未因原告之報告或媒介，而與被告林水趁成立上開不動產之買賣契約，原告請求被告何村上與何宗禧給付居間報酬，與前引民法第568條第1項規定不符，亦非有據。
⒊原告雖主張：在仲介實務上，委託銷售契約書內所載委託價
額僅係賣方之開價而已，該價額通常高出賣方心中底價2、3成，必待買賣雙方討價還價之後，方有成交之可能，且實際成交價亦多落在委託價額8成之譜，賣方則按此成交價之4%支付報酬。是原告仲介被告何村上與何宗禧以接近被告林水趁委託售價之9成達成交易，就被告林水趁而言，實屬難得之好價格，被告林水趁拒絕出售，自屬無據等語。然承前所述，原告在系爭契約委託銷售期間覓得之買主，就上開不動產所願出價額，只要未達該契約所定委託價額9,980,00 0元，被告林水趁即得拒絕與該買方訂立買賣契約；而原告在該段期間，既僅能說服被告何村上與何宗禧出價8,800,00 0元（包括不動產價金與仲介服務費），則被告林水趁不同意以該條件出售上開不動產，並無違背與原告間之約定，原告所稱其說服被告何村上與何宗禧所出價格甚為優厚云云，即便屬實，仍無從據為對其有利之認定。
㈡原告在被告林水趁委託其銷售上開不動產期間，根本未覓得
願以該被告同意之委託價額購買該不動產之買方，亦未能促成被告何村上、何宗禧與被告林水趁就該不動產之買賣價金達成意思表示合致，進而成立買賣契約，業如前述。故原告無法向被告等請求給付居間報酬之原因，乃被告間並未因原告之媒介而成立買賣契約所致，此與最高法院58年臺上字第2929號判例意旨：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」，及民法第101條第1項：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」所指情形，均屬有別。則原告援引前揭判例意旨與條文規定，主張：被告等在系爭契約委託銷售期間內，故意拒絕訂定其已媒介就緒之契約，事後再另訂同一契約，係以不正當方法，阻止其請求給付居間報酬之條件成就，應認被告等仍應向其給付報酬等語，仍無足取。
五、綜上所述，被告林水趁與被告何村上與何宗禧，並未因原告之居間仲介而就上開不動產成立買賣契約，對於被告3人自不得請求給付居間報酬。從而，原告依據與被告林水趁所訂系爭契約約定，請求被告林水趁給付仲介服務費352,000元，另依民法第565條、第566條等規定，請求被告何村上、何宗禧給付居間報酬176,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依附，應併駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 5 月 24 日
民事第二庭 法 官 鍾啟煒以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 100 年 5 月 25 日
書記官