臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2255號原 告 施順鐘訴訟代理人 高進棖 律師複代理人 林羣期 律師被 告 蔡銘航訴訟代理人 吳中和 律師被 告 幸福不動產仲介有限公司即惠双房屋昌平加盟店法定代理人 吳可舜訴訟代理人 吳彥邦上列當事人間返還價金等事件，本院於民國101年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣捌萬捌仟捌佰玖拾玖元由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、原告：㈠被告蔡銘航應給付原告新台幣（下同）3,200,000元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告幸福不動產仲介有限公司即惠双房屋昌平加盟店（下稱幸福公司）應給付原告154,000元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢訴訟費用由被告共同負擔。
二、被告：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
貳、原告起訴主張：㈠其經被告幸福公司仲介，與被告蔡銘航於民國100年4月2日簽訂不動產買賣契約書，買賣臺中市○里區○○段第698地號土地（面積118平方公尺）及其上之第4882號建物（門牌號碼○○里區○○路○○○巷○弄○號（下稱系爭房屋、土地），總價金為7,700,000元，價金分4期支付，原告已依約給付第1、2期款計1,600,000元。詎原告向大里地政事務所申請鑑界之結果，發現系爭土地之地上建物與相鄰之第697地號土地之地上物互相占用，而有界址不清之情事，經原告限期被告蔡銘航排除占用，被告蔡銘航竟未予置理，反而將系爭土地部分分割出讓與鄰地所有人。依原告與被告蔡銘航買賣契約第7條第1項、及不動產標的現況說明書第3項、第15項均已明確約定，被告蔡銘航應擔保系爭土地無被他人占用，或建築改良物無占用他人土地之情事；買賣契約第7條第2項亦約定被告蔡銘航不得將系爭土地讓售予他人。被告蔡銘航顯已違反上開約定，原告依買賣契約第6條第7項之約定，於100年6月14日以存證信函對被告蔡銘航為解除買賣契約之意思表示，爰依買賣契約第11條第3項之約定、民法第179條規定、民法第259條第2款之契約解除回復原狀請求權，請求返還已付之價金1,600,000元，並給付同額之懲罰性違約金1,600,000元。㈡原告與被告幸福公司於100年3月25日簽訂買方議價委託書，約定原告與被告蔡銘航簽訂買賣契約之同時，應以現金一次支付買賣總價款2%服務費予被告幸福公司，原告業已於100年4月8日依約交付154,000元之服務費予被告幸福公司。詎被告幸福公司受託議價前不但未盡善良管理人注意義務，確實查明系爭土地有無遭他人占用之情事，更與被告蔡銘航共同出具上開不實不動產標的現況說明書，使原告誤信系爭土地未遭他人占用而簽訂買賣契約，致原告受有154,000元服務費損失，原告與被告幸福公司之議價契約與原告與被告蔡銘航之買賣契約係聯立之契約，茲以起訴狀繕本之送達，為對被告幸福公司解除買方議價委託書之表示，並依民法第544條、第184條、不動產經紀業管理條例第26條，及民法第179條不當得利返還請求權，請求被告幸福公司給付154,000元。
參、被告蔡銘航則以：其曾要求系爭房地之前所有人蔡碧華向地政機關申請系爭土地鑑界，經大里地政事務所於99年9月21日複丈結果為「界址明確，無設樁」，並無界址糾紛，事後在100年4月2日與原告簽訂買賣契約時，被告蔡銘航確實不知與相鄰之第697地號土地有界址糾紛。其後系爭土地分別在100年5月4日、17日經大里地政事務所二次鑑定結果為占用鄰地5平方公尺，而鄰地之地上物亦占用系爭土地1平方公尺，但相互占用之結果無礙原告對系爭土地之利用，或減少系爭土地通常效用及契約預定效用。況被告蔡銘航在得知土地互相佔用之情事後，旋與鄰地之所有人吳英鶴協調互換土地，排除界址糾紛，土地互換後，系爭土地較買賣契約原約定之面積多出4平方公尺，對原告並無不利，此外，原告一再藉界址糾紛為由遲不履約，使其在此段期間內不但失去以較優勢價格售予他人之機會，更增加稅捐上之負擔，是依民法第359條但書之規定，解除買賣契約對其顯失公平，原告解除買賣契約並不合法，不生效力。另界址糾紛排除僅變更地籍圖面，並未改變系爭土地簽訂買賣契約當時之現狀等語，資為抗辯。
肆、被告幸福公司則以：被告蔡銘航委託被告公司時，曾向被告公司表示系爭房地已鑑界過無糾紛，並提出99年9月21日大里地政事務所複丈成果圖，被告幸福公司才認為系爭房地無界址糾紛等語，資為抗辯。
伍、經查：
一、被告幸福公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、以下之事實為原告與被告蔡銘航所不爭，並有不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、收款憑證、存證信函、及調解書等可證，本院採為判決之基礎：
㈠原告經被告幸福公司之仲介，與被告蔡銘航於100年4月2
日簽立不動產買賣契約書，買賣系爭土地及房屋，價金7,700,000元分4期支付，原告已依約給付第1、2期款合計1,600,000元，買賣契約內容，如本院卷第13頁以下。
㈡系爭土地及房屋是被告蔡銘航向前手蔡碧華買受，買賣時
曾由蔡碧華向大里地政事務所聲請鑑界，經大里地政事務所於99年9月21日鑑界之結果，認「界址明確，無設椿」。
㈢被告幸福公司、蔡銘航於100年4月2日在不動產標的現況
說明書（編號：A000618）第3項「土地現況是否有被他人占用情形？」、及第15項「建築改良物現況是否有占用他人土地之情形？」，均勾選「否」。
㈣原告與被告幸福公司於100年3月25日簽訂買方議價委託書
，原告於100年4月8日已依該委託書第7條之約定，交付154,000元之服務費予被告幸福公司。
㈤100年5月4日、100年5月17日經大里地政事務所2次鑑界結
果，系爭土地之地上物占用鄰地（697地號）5平方公尺，而第697地號土地地上物占用系爭土地1平方公尺。
㈥原告自100年5月18日起，陸續以存證信函催告被告蔡銘航
限期排除遭占用部分。並於100年6月3日以存證信函催告被告於7日內完成界址糾紛、占有排除，逾期將解除契約，嗣於同年6月14日以存證信函解除本件買賣契約。並以起訴狀繕本之送達，解除原告與被告幸福公司之議價委託書。
㈦被告蔡銘航與第697號土地之所有權人吳英鶴於100年8月
19 日達成協議，就相互占用部分之土地互換，其中吳英鶴地上物占用第698地號之部分分割為第698(A)地號，面積1平方公尺，被告蔡銘航占用第697地號之部分分割為第697(A)地號，面積5平方公尺，交換後之第697(A)地號併入第698地號，第698(A)部分併入第697地號，分割合併後之第698地號土地面積為122平方公尺。
三、原告與被告蔡銘航之買賣契約第11條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（被告蔡銘航）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約致本約解除時，應負擔甲方（原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配（應係「付」之誤）之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等語，該項約定所稱之返還價金，及給付懲罰性違約金請求權，均以契約遭解除為前提。而民法第259條所定之回復原狀請求權，亦係以契約經合法解除為前提；民法第179條之不當得利返還請求權，亦以兩造間價金之授受無法律關係為要件。而原告自100年5月18日起，即陸續以存證信函催告被告蔡銘航限期排除遭占用部分，並於100年6月3日以存證信函催告被告於7日內完成界址糾紛、占有排除，逾期將解除契約，嗣於同年6月14日以存證信函解除本件買賣契約，則原告對被告蔡銘航之請求權，均以原告與被告蔡銘航之買賣契約經合法解除為要件。
四、原告對被告蔡銘航有契約解除權，係以下列兩點為由：㈠系爭土地遭鄰人吳英鶴占用1平方公尺，則被告蔡銘航已違反契約第7條第1項所定：「乙方（被告蔡銘航）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事」之約定。且，㈡被告蔡銘航於100年8月19日與吳英鶴達成交換土地之協議，將系爭土地遭占用之部分分割讓與吳英鶴，已違反契約第7條第2項所定：「本約簽訂之後，乙方不得就買賣標的物增加借貸或提供設定抵押權、出租、出典、讓售、提供擔保等情事或其他擴張信用之行為」之約定。查本件買賣標的之系爭土地一部（1平方公尺）遭吳英鶴占用，此為兩造所不爭，依原告與被告蔡銘航之買賣契約第6條第7項規定：「本約辦理級稅手續、產權移轉登記送件前，乙方若有發生本約第7條第1、2款之情事者，應即停止繳稅、產權移轉登記等作業。若逾15日仍未配合排除清理，並經甲方（原告）定期催告仍不履行時，甲方有權解除本約」，固未區別瑕疵情節之輕重，一概准原告有解除契約之權利。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；又民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，明文規定出賣人依民法之規定應負瑕疵擔保責任之情形，如買受人解除契約顯失公平，則買受人僅得請求減少價金，不得逕將契約解除；再者，同法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，亦明定如減少之價值或效用無關重要，即使買賣標的物有不合於契約約定品質之瑕疵，仍不得視為瑕疵，而主張買賣標的物之瑕疵擔保責任。原告與被告蔡銘航之買賣契約第7條「擔保責任」項下固有如前所述之第7條第1項、第2項、第6條第7項之約定，於適用上可能得出兩種不同之結論，即：㈠該買賣契約第7條第1項、第2項、第6條第7項之約定，已排除民法第359條但書規定之適用，即無論瑕疵之程度，概得准許買受人解除契約。㈡買賣契約第7條第1項、第2項，及第6條第7項之約未就瑕疵程度為區別，係屬契約之漏洞，有待於填補。然衡之情理，買賣房屋之買賣金額龐大，一般人均以慎重之態度處理，應無標的物稍有無關重要之瑕疵，即將契約解除之理，如認原告與被告蔡銘之買賣契約，在無論瑕疵之大小輕重，均得解除契約，顯非事理之平，亦顯非締約當事人之真意，本件應認原告與被告蔡銘航此部分買賣契約之約定尚有漏洞，應依民法第359條之規定予以填補（參照民法第153條第2項之規定）。
五、至於本件契約解除是否顯失公平，分項說明於下：㈠原告與被告蔡銘航買賣契約於100年4月2日訂立後，經於
100年5月4日及同月17日由臺中縣大里地政事務所複丈之結果，鄰地所有人吳英鶴地上之地上物占用系爭土地1平方公尺，此固為兩造所不爭之事實。惟被告蔡銘航於99年間向其前手蔡碧華購買系爭土地及房屋時，亦曾於99年9月21日就系爭房屋及土地聲請同一地政事務所進行複丈，其複丈之結果為「界址明確，無設樁」，此亦有被告蔡銘航所提出之土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第96頁），經本院向該地政事務所函查之結果，據該所復稱：「……
三、查本所於受理旨揭地號土地鑑界申請時，隨即排定複丈日期及時間（民國99年9月21日上午8時50分），經調閱相關圖籍資料後，得知前開地號土地與其西側毗鄰697地號土地上，各有一合法建物（分別為新仁段4882地號、新仁段4651建號）坐落，次經派員於實地套繪後，因建物內部無法入內施測，致當時未能發現雙方建物增建部分（鐵架浪板、石棉瓦屋頂等）有無互相逾越界址之情事……」（本院卷第181頁臺中市大里地政事務所函），故被告蔡銘航於買受系爭房屋之時，亦曾聲請地政事務所鑑定界址，經地政事務所鑑定之結果，並未發現有地上物越界之情事。而99年9月21日就系爭房屋及土地鑑界距本件買賣之時間（100年4月2日）之時間不滿一年，被告蔡銘航信賴大里地政事務所鑑界之結果，認系爭土地、房屋並無越界占用之情形，實有信賴之正當理由。
㈡本件非僅有吳英鶴占用系爭土地，買賣標的土地之地上物
亦占用吳英鶴所有之第697地號土地5平方公尺。被告蔡銘航與吳英鶴於100年8月19日達成協議，就相互占用部分之土地互換，其中吳英鶴地上物占用第698地號之部分分割為第698(A)地號，面積1平方公尺，被告蔡銘航占用第697地號之部分分割為第697(A)地號，面積5平方公尺，交換後之第697(A)地號併入第698地號，第698(A)部分併入第697地號，分割合併後之第698地號土地面積為122平方公尺，此亦為兩造所不爭。經被告蔡銘航與吳英鶴交換土地後，被告蔡銘航與吳英鶴各得保有地上物之現狀；且經兩造合意送華聲資產研究中心鑑定結果，被告蔡銘航與吳英鶴就相互占用之土地辦理交換後：「新仁段第698地號於辦理交換後，土地利用性略有提升。在貢獻原則之作用下，新仁段698地號整體地價因697(A)部分所帶來之效益提升相對高於因698(A)部分所提供之效益。簡言之，即697(A)部分相對698(A)部分提供較多之供獻，而此部分效益提升已顯示於整體地價評估之結果中。依據本單位前兩項之評估結果，辦理交換後之土地總價為4,428,600元，辦理交換前土地總價為4,213,081元，於辦理交換後整體地價有提升，經計算為新台幣215,519元」（詳鑑定報告第4頁，該鑑定報告將被告蔡銘航占用之部分稱為698(A)，吳英鶴占用之部分稱為697(A)）、「……以常理而言，○○○區段○○路地價值會高於未臨路土地。但於本案系爭土地是以交換為前提，除考量臨路性，亦得考量交換前後整體土地利用性等諸多因素，本案系爭土地雖減少約1平方公尺之臨路土地，但該部分土地臨路境界線及其形狀之關係，對新仁段698地號整體使用之助益不大，增加未臨路土地4平方公尺卻對整體利用性相對較有幫助（如土地面積增加提高可建容積、側院範圍變大等）。如原告所語『應無可能臨路地減少約1平方公尺之面積，增加未臨路土地4平方公尺……』，其思考方向是基於697-1及698-1兩部分土地個別價值，則與本案評估主旨方向大相逕庭。另本案土地為系爭土地交換前後之地價評估，自然不考慮地上物對土地之影響，且於本單位報告書內估價條件第3點（Page2）有說明為本案採獨立估價之方式。若考量系爭土地已建有固定之建物此等情況下，本案系爭土地於交換前，與鄰地所有權人之建物為互相侵占，此點對既有之建物有相當之影響，須考量拆除修繕等費用及既有建物使用情形之修正；但以本案交換後之情況觀之，則可排除相互侵佔之情形。是故，若加入建築物之因素觀之，仍為交換後之使用情形相對較有效率。」（本院卷第199頁華聲企業發展鑑定顧問有限公司函）；故被告蔡銘航分割交換後之土地，對於買受人不僅無損，反更有利。
㈢另原告雖主張僅須將遭吳英鶴占用之部分請求返還，即可
依約履行，本件與被告蔡銘航之擔保責任無關云云，惟原告與被告蔡銘航契約第7條即明文規定係關於「擔保責任」之約定（本院卷第16頁），即使被告蔡銘航排除占有涉及被告蔡銘航物上請求權之行使，亦不能認為與瑕疵擔保責任無關。又原告與被告蔡銘航就買賣標的物之點交，買賣契約第11條第4項約定：「點交之買賣標應以簽約時之現狀或本約之約定為準」，第15條約定：「買賣雙方同意現況交屋」。而被告蔡銘航與吳英鶴之地上物又係互為占用土地，如係被告蔡銘航單方要求排除吳英鶴之占有，事理上被告蔡銘航占用鄰地之地上物部分實亦無法存在，故實際上亦難期被告蔡銘航能單方排除吳英鶴之占用，又能保持買賣標的物簽約時之現狀交付原告，以履行買賣契約之義務，原告要求被告蔡銘航須將遭吳英鶴占用之部分排除，實無異於陷被告蔡銘航於無法履行契約。
㈣綜合前述，本件被告蔡銘航不知系爭土地遭占用一節並非
可責；交換後之系爭土地、房屋對於原告並無重大之不利益；且原告要求被告蔡銘航排除吳英鶴之占有，無異於使被告蔡銘航陷於無法履行契約之窘境，實屬損人不利已之作為，應認為本件原告據此解除契約，顯失公平，原告不得行使契約解除權，其限期被告蔡銘航排除吳英鶴之占有，並於100年6月14日行使契約解除權，不生合法解除契約之效力。
六、故原告依其與被告蔡銘航間契約第11條第3項之約定、回復原狀請求權，不當得利返還請求權，請求被告蔡銘航給付1,600,000元；及依第11條第3之約定，請求被告蔡銘航給付1,600,000元之懲罰性違約金，俱屬無據。
七、民法第544條規定：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」，該受任人之損害賠償請求權，以受任人處理委任事務有過失為其要件；又不動產經紀業管理條例第26條第1項規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任」，亦係以不動產經紀業者有可歸責之事由（於本件應為有過失），為其責任成立之要件；本件被告蔡銘航於99年間向其前手蔡碧華購買系爭土地及房屋時，亦曾於99年9月21日就系爭房屋及土地聲請同一地政事務所進行複丈，其複丈之結果為「界址明確，無設樁」，有被告蔡銘航所提出之土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第96頁），此已如前述。而被告幸福公司於處理本件仲介業務之時，既已向被告蔡銘航查證，則被告幸福公司亦可信賴地政事務所之測量結果，自難認被告幸福公司有何過失或可歸責之事由。且原告支出仲介費用154,000元係單純之金錢支出，並非民法第184條第1項前段所稱「權利」被侵害；被告幸福公司信賴地政事務所鑑界復丈之結果從而不動產經紀業務，亦不能認為係屬故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，原告主張依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第1項之規定、侵權行為損害賠償請求權，請求被告幸福公司賠償支出仲介費之損害154,000元，於法無據；另原告對被告蔡銘航解除契約並非合法，原告與被告幸福公司間之買方議價委託書關係，自未因與契約聯立而一併遭解除，原告依不當得利返還請求權請求被告幸福公司返還仲介費154,000元，亦非正當。
八、從而，原告請求被告蔡銘航應給付原告3,200,00 0元，被告幸福公司應給付原告154,000元，並暨均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均屬無據，應予駁回。因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用為原告所繳納之第一審裁判費34,264元、被告所繳納之鑑定費8,225元（測量）、46,410（鑑價），合計88,899元，由敗訴之原告負擔。
陸、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 10 日
民事第二庭 法 官 王銘以上正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 10 日
書記官