臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2274號原 告 李俊志
李俊霖上二人共同訴訟代理人 楊盤江律師被 告 何邦洲
丁俊民上 一 人訴訟代理人 施志銘被 告 林麗真
楊添盛上 一 人訴訟代理人 楊振賢被 告 李瑞珠被 告 顏文蘋
林文德（原名林家宏）林文臻林惠娟林惠娥林泓任
號洪寶珠陳秀鳳呂鎮中林俊彥上 一 人訴訟代理人 楊雅菁被 告 林元昌
曾錫源張翠華楊金柳楊寶珠吳美琴王寶彩洪美雲
號洪士榮
號洪士華
5號洪士陽邱吳秀英兼上九人共 同訴訟代理人 李義宗被 告 陳政寬上 一 人訴訟代理人 施美美
李義宗追加被告 林玠松（即林蕭隨笄之繼承人）
呂美紅（即呂綢之繼承人）薛宗熙（即呂綢之繼承人）上列當事人間給付損害金事件，本院於民國101 年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告共同負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者民事訴訟法第255 條第1項第2、5、7款定有明文。另按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項前段定有明文。本件原告嗣於民國100 年12月29日以民事檢呈、追加被告及聲請狀追加呂綢（已於93 年1月6 日死亡）之配偶薛啟新為被告、追加林蕭隨笄（已於97年5 月30日死亡）之繼承人林玠松為被告。原告又於101年5月16日言詞辯論庭當庭呈報上開追加之被告薛啟新因已於88年於大陸地區死亡，追加被告呂綢之繼承人呂美紅、薛宗熙為被告，並撤回對被告薛啟新之訴，依前開說明，應予准許。
二、本件被告何邦洲、林麗真、顏文蘋、林文德（原姓名林家宏）、林文臻、林惠娟、林惠娥、林泓任、洪寶珠、陳秀鳳、呂鎮中、林俊彥、張翠華、林玠松、呂美紅、薛宗熙均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法 第
386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、陳述及答辯要旨：
一、原告起訴主張：㈠臺中市○區○○段二小段1-12地號土地權利範圍54/576、同
小段1-13地號土地權利範圍1/2 及同小段1-14地號土地權利範圍1/2 （下稱系爭三筆土地），原為訴外人呂宜蓁於民國99年8 月27日取得所有權，其中1-12地號土地於100年2月14日各將應有部分27/576移轉登記予原告李俊志及李俊霖，1-13及1-14地號則於99年12月9日各移轉應有部分1/4予原告李俊志及李俊霖，有土地登記謄本可稽。被告等於系爭三筆土地有其所有之建物坐落其上，而無正當權源，致被告等受有相當於租金之利益，而原告2 人及訴外人呂宜蓁則受有相當於租金之損害，訴外人呂宜蓁已將請求損害金或不當得利之權利移轉給原告2 人，茲以本訴狀繕本之送達作為讓與之通知。原告依侵權行為或不當得利之規定，請求被告等支付相當於租金之損害金或不當得利，原告李俊志及李俊霖每年各得請求新臺幣（下同）37,702 元（計算式：14216＋7665＋15821＝37702），並說明如下：
⒈系爭1-12地號土地：9,847.2元/平方公尺385 平方公尺
8%＝303,293.76元，原告李俊志及李俊霖權利範圍各27/576，每年各得請求14,216元（000000.9627/576＝142
16.895元，小數點以下不計）。⒉系爭1-13地號土地：7,198元/平方公尺71平方公尺8%
＝3,0663.48元，原告李俊志及李俊霖權利範圍各1/4，每年各得請求7,665 元（30663.481/4＝7665.87元，小數點以下不計）。
⒊系爭1-14地號土地：11,142元/平方公尺71平方公尺8
% ＝63,286.56元，原告李俊志及李俊霖權利範圍1/4，每年各得請求15,821 元（63286.56×1/4=15,821.64元，小數點以下不計）。
㈡並聲明：⒈被告等應各給付原告李俊志、李俊霖如起訴狀附
表（參見附件）所示之金額及自100年8月27日起按年各給付原告李俊志、李俊霖如起訴狀附表所示之金額。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願告供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告丁俊民部分：
⒈系爭土地及建物係於61、62年間向建商購入，並於63年間
建設完成依法辦理所有權登記，依法取得近40年。該項土地及建物於登記前均經地政主管機關核准建照，此屬正當合法取得，而該建築用地地號○○○區○○段○○段○○○○○號，並無侵佔原告所稱之系爭1-13及1-14地號，且此兩地號土地由土地登記謄本可看出是於64年間從系爭1-12地號分割或合併而另新編之新地號。又原告自稱擁有系爭1-12地號權利範圍54/576部分，與被告等共同持有系爭1-12地號權利，實屬可疑。當時的法律土地跟建物可以分別買，當土地房屋分屬不同人所有時，應推斷嗣後土地所有權人默許房屋所有人繼續使用該土地，原告主張之無權佔有，自無可採。
⒉系爭1-13及1-14地號分割時建物已存在，屬於同意該建物
之現狀，是否不當分割或越界分割亦有可能，如屬不當分割或越界分割非被告等之責任。且因分割前系爭建物既已完成，已存在於系爭1-13、1-14地號土地上，也是被告等所共同持有之土地。原告反而應將其所有建物坐落於系爭1-13、1- 14地號上之土地返還被告等才合理。⒊原告所有系爭1-12、1-13、1-14地號土地非原始取得，縱
有所謂之占用情形，亦屬經原始取得人之同意或默認，故原告認買入之土地有瑕疵，應向其前手或原始取得人追溯。
⒋並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
㈡被告洪美雲未於最後言詞辯論期日到場，據其書狀聲明如下：
⒈早期有關建物所對應之土地持份並無需與建物面積比例相
符之強制規定，且起造人於辦理保存登記時受限於登記簿上記載不得以小數方式登錄，以致於在遇有小數時會將之歸入特定建號之情狀發生。被告洪美雲建物持份比例為60.21/19 78＝0.03043，經換算回土地持份應為8.7/288，被告洪美雲現有土地持份8/288應為完整權利。
⒉建物興建時應取得建物所在之全體土地所有權人書面同意
始能興建，依此推斷若日後各建物與土地一併出售時，雖土地與建物持份比例非為一致，應可認為土地共有人就建物所占用全部土地已取得默示之分管協議。嗣後即不得再以土地與建物持份比例非一致，向買受人主張權利。故原告應對保存登記時該土地持份所對應之建物所有人主張權利，非對其他共有人主張。縱該土地持份無對應之建物，應可認係前手或前前手之同意或行為所致，原告為買受人自應受其前手或前前手之同意或行為所拘束。
⒊參最高法院92台上字第2231號判決「..依土地登記規則第
83條第1 項之規定，區分所有建物所權人，於申請建物所有權第一次登記時，應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。原審誤會土地法令及登記實務，竟認會將各所有人土地持分比例記載並公告；另上訴人請求調查之證據，原審未為調查，遽謂上訴人未盡舉證責任，均屬違法云云，為其論據。惟查上訴人所陳上述理由，無非係就原審依取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：依土地登記規則第83條規定區分建物所有權人，於申請建物所有權第一次登記時，除應依同規則第79條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。而土地登記規則第43條、第79條分別規定，申請登記，權利人為二人以上時，應於申請書內記明應有部分或相互之權利關係。申請建物所有權第一次登記，除應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖外，於區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書；於申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件……。足認如依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，係依全體起造人分配協議書、移轉契約書或其他證明文件，以明多數權利人間之應有部分或相互之權利關係。縱上訴人主張實務上係按照各建物面積與建物總面積之比例，乘以基地總面積，算出每一建坪需有多少土地之面積屬實，然建物之全體權利人協議依其達成合意之方式為登記，亦難遽指為違法或有不當得利之情事。」被告建物搭配土地持份既經公告期滿後為登記，足見全體土地、建物之共有人對土地、建物應有部分之分配並無異議。依上開最高法院見解被告即無違法或不當得利之情事。
⒋退步言，縱原告主張有理由，系爭土地坐落在臺中市中區
且本案建物屋齡已近40年，原告主張以申報地價年息百分之八請求，顯不合理。又未見原告主張之計算基礎，其主張顯不恰當，被告洪美雲認不應逾申報地價年息百分之二。又原告主張被占用之土地面積計算有誤，本案系爭建物面積為1978.8平方公尺，被告所有建物所占面積為60.21平方公尺，建物比率即為60.21/1978＝0.03043 。若依建物反推被告洪美雲之土地持份應為385 （60.21/1978.8）＝11.7146平方公尺，本案土地面積為385平方公尺，被告洪美雲持份為8/288，被告持份面積為385×8/288＝10.6944平方公尺，故有可能遭認定為無權占有之面積應為1.0201平方公尺（11.7193－10.6944＝1.0201），再依原告權利範圍僅54/576，原告可主張之面積應為1.020154/576＝0.0956平方公尺。
㈢被告林元昌部分：
⒈系爭3筆土地，被告林元昌所有土地比例為22.604%，並於
其上之所有建物比例為20.54%。被告林元昌所有之土地比例大於建物比例，並無超限使用，原告請求並無理由。
⒉系爭土地是伊父親林金城跟陳錦國合買建屋，依建築法要
有法定空地，所以從系爭1-12地號土地分割出系爭1-13、1-14地號土地，系爭1-13、1-14地號土地原本是伊與陳錦國共同持有，原告不知從那裏買到土地後，就向被告等人要租金，甚不合理。
⒊並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
㈣被告何邦洲、林麗真、楊添盛、楊金柳、顏文蘋、楊寶珠、
吳美琴、王寶彩、陳秀鳳、呂鎮中、林俊彥、洪士榮、洪士華、洪士陽、曾錫源、李義宗、陳政寬、邱吳秀英、呂美紅曾到庭陳述：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
㈤被告林文德（即林家宏）、林文臻、林惠娟、林惠娥、林泓
任、洪寶珠、張翠華、林玠松、薛宗熙未於言詞辯論期日到場，亦未提書狀作何聲明、陳述。
叁、本院之判斷：
一、原告二人主張其等為系爭土地之共有人，被告等人所有建物坐落於系爭1-12地號土地上，系爭1-13、1-14為系爭1-12之法定空地，依被告等人所有的建物坐落基地換算出來的面積大於告應有部分換算出來的土地面積，是被告等人所有建物無正當權源占用系爭土地，為此爰依侵權行為或不當得利之規定，請求被告等人支付相當於租金之損害金云云。被告等人則以系爭土地及建物係於61、62年間向建商購入，並於63年間建設完成依法辦理所有權登記，係依法取得等語茲為抗辯。從而，本件兩造之爭點所在厥為：㈠被告等人所有之建物占有系爭土地是否有正當權源？㈡原告二人依侵權行為或不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之損害金是否有理由？茲分述如下：
㈠被告等人所有之建物占有系爭土地是否有正當權源？
⒈按「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於
共有物之全部，有使用收益之權。」民法第818 條定有明文。故共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，非法之所不許，是為共有物之分管契約。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例、99年度台上字第790號判決意旨參照）。
⒉系爭1-12地號土地上坐落被告等人所有之建物等情，業經
本院於100年10月11日勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可憑（參見本院卷第151 頁），並為兩造所不爭執，堪信屬實。
又被告丁俊民於本院審理時陳稱：系爭土地是原地主是林元昌，林元昌提供土地給建商蓋房子，大家都同時買土地及房子，房子蓋好後是將土地跟房子一起過戶，因為建蔽率跟容積率的關係，土地面積會比基地的面積大，當時法律規定土地跟房子可以分別買等語（參見本院卷㈡第138頁），是雖現況中或有部分被告非原始承購建物或土地之人，亦因當時法律房屋及土地可分開買賣而導致被告吳美琴擁有坐落於系爭1-12地號建物，卻未共有系爭1-12地號土地，然系爭建物原始承購人向起造建商購買系爭建物時，均同時購買系爭1-12地號土地，而成為系爭1-12地號之共有人，此從部分被告所有建物之建物登記第二類謄本及其土地登記第一類謄本登記時間均在63、64年（參見本院卷㈠23至54頁、本院卷㈡第34至45頁），當可認定。斯時，系爭1-12地號土地共有人當有同意各承購戶之建物存在於系爭土地之合意，否則系爭建物無法進行保存登記，即系爭1-12地號土地共有人間約定由各建物所有權人就各自建物坐落位置土地分管或專用，而有分管事實存在，且對各自占有管領之部分，互相容忍，而多年來系爭1-12地號土地共有人對於系爭建物所有人所占有系爭1-12地號土地之使用、管理，未予干涉，迄今已有30餘年，足見系爭1-12地號土地共有人間確有分管契約存在。
⒊被告林元昌於本院審理中陳稱：系爭土地是伊父親林金城
跟陳錦國合買蓋房子，陳鏡貞是陳錦國的兒子，當時直接登記給陳鏡貞等語（參見本院卷㈡第138 頁背面），則陳鏡貞於63、64年間既為系爭1-12地號土地共有人之一，自有應受上開分管契約拘束。又原告自承：原告所有系爭土地應有部分為原告之母呂宜蓁於所贈與，呂宜蓁之應有部分則為陳鏡貞所贈與等語（參見本院卷㈡第179 頁），參以卷內之土地登記第二類謄本及異動索引資料（參見本院卷㈠第15至22頁），陳鏡貞約於99年間將系爭1-12地號土地贈與呂宜蓁，呂宜蓁於100年1月12日又將系爭1-12地號土地贈與原告二人，是原告二人就系爭1-12地號應有部分係輾轉受讓自原地主陳鏡貞。又依土地登記第一類謄本之記載，系爭1-12地號土地上自64年8 月18日起即有系爭建物存在，呂宜蓁及原告二人應可由此暸解系爭建物應有某種權源存在於系爭1-12地號土地上，否則豈有長達30餘年其他共有人均未對建物所有人主張權利，是原告二人應可得而知有上開分管契約之存在，原告二人復未能舉證有其他特別情事使其等不知有上開分管契約之存在，則原告二人受讓自原地主陳鏡貞之系爭1-12地號應有部分土地，而成為系爭1-12地號土地共有人，自應受上開分管契約之拘束，以保障房屋既得之使用權及房屋所有權與基地利用權一體化之體現。
⒋系爭1-13、1-14地號土地於64年8 月18日分割自系爭1-12
地號，原地主陳鏡貞於99年8 月27日贈與呂宜蓁，呂宜蓁再於100年2月14日贈與其子即原告二人等情，有土地登記第二類謄本各1份、土地增值稅繳款書影本3紙、地價稅繳款書影本1紙、存摺影本2 紙、贈稅繳款書影本1紙在卷可憑（參見本院卷㈠第16、21頁，本院卷㈡第181至186頁）。又被告林元昌於本院審理時陳稱：系爭土地是伊父親林金城跟陳錦國合買蓋房子，依建築法要法定空地，所以從系爭1-12地號土地分割出系爭1-13、1-14地號土地，系爭1-13、1-14地號土地是伊與陳錦國共同持有，陳鏡貞是陳錦國的兒子，當時直接登記給陳鏡貞等語（參見本院卷㈡第138 頁背面），原告對此並未為否認之表示，且目前被告所有建物並未坐落在系爭1-13、1-14地號土地上等情，亦為原告自承在卷（參見本院卷㈡第138 頁背面）。原告雖主張系爭1-13、1-14地號土地為系爭1-12地號土地之法定空地，被告等人之建物雖未蓋在1-13、1-14地號土地上，亦應分攤該二筆土地之面積，憑以計算相當於租之損害金云云，然系爭1-13、1-14地號土地於分割自系爭1-12地號前，系爭1-12地號土地共有人已有上開分管契約存在，且分割後系爭1-13、1-14地號共有人林元昌、陳鏡貞有供系爭1-12地號土地上建物之法定空地使用之合意，要難認有被告等人所有之建物有無權占用系爭1-13、1-14地號土地之情事。原告二人就系爭1-13、1-14地號應有部分係輾轉受讓自原地主陳鏡貞，且由土地登記第二類謄本記載系爭1-13、1-14地號土地面於64年8 月18日分割自系爭1-12地號土地，各僅71平方公尺，且與被告林元昌共有，顯係畸零難以利用之土地，陳鏡貞同時亦贈與系爭1-12地號土地予呂宜蓁，系爭1-12地號上有被告等人所有之建物等情觀之，呂宜蓁及原告二人應可由此暸解林元昌、陳鏡貞有以系爭1-13、1-14地號供系爭1-12地號土地上建物作為法定空地使用之合意，否則豈有長達30餘年林元昌、陳鏡貞均未對建物所有人主張權利，是原告二人應可得而知有上開分管契約之存在，原告二人復未能舉證有其他特別情事使其等不知有上開分管契約之存在，則原告二人受讓自原地主陳鏡貞之系爭1-13、1-14地號應有部分土地，而成為系爭1-13、1-14地號土地共有人，仍應受上開分管契約之拘束。
⒌從而，被告等人所有之建物占有系爭土地，既係基於上開分管契約而來，自非無權占有。
㈡被告等人所有之建物占有系爭土地既因分管契約而非無權占
有，則被告等人占有系爭土地即非侵權行為，亦非無法律上原因，是原告二人依侵權行為或不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之損害金，並無理由，應予駁回。
二、綜上所述，原告二人依侵權行為或不當得利之法律關係，請求被告等人給付原告二人如附件所示之金額，及自100年8月27日起按年各給付原告二人如附件所示金額，為無理由，應予駁回。又其訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。
四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 22 日
民事第二庭 法 官 黃裕仁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 22 日
書記官 司立文