臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2378號原 告 鍾添輝訴訟代理人 鐘登科律師複代理人 廖奕婷律師被 告 謝天出訴訟代理人 謝順裕上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國100年11月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰壹拾萬元，及其中新台幣壹佰零伍萬元自民國一百年九月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬陸仟伍佰肆拾參元，由被告負擔新台幣壹萬壹仟零玖拾玖元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳佰壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、兩造於民國(下同)96年7月23日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)，原告向被告購買重劃前坐落台中市○○區○○段○○○○號土地(下稱系爭土地)，因兩造簽約時系爭土地尚在重劃中，屬禁止過戶期間，遂於系爭契約第15條特別約定事項第1點約定：「乙方(即被告，下同)需無條件配合本土地過戶所需之文件資料之提供」等語，即待重劃完成後，被告應就新配定之土地辦理過戶登記予原告，並應提供相關文件資料。另因重劃土地之土地所有權人需提撥土地作為公共設施用地及抵償重劃費用，故重劃後所配得土地面積通常較原有土地面積為小，兩造遂於系爭契約第15條特別約定事項第2點約定：「乙方應配合市地重劃土地差額之購買。」，即兩造約定如就重劃後配得之土地，原告增加分得土地面積時，被告應配合辦理購買，但土地差額由原告負擔。又系爭土地重劃過程，被告均未告知原告應支付差額地價，反而逕自辦理土地過戶登記完畢，取得重劃後坐落台中市○○區○○段○○○○號土地，被告於重劃後配定土地後本應依約辦理過戶登記予原告，卻拒不辦理，甚至未告知原告，即以上開519地號土地為擔保向台中市農會貸款新台幣(下同)360萬元，被告顯然已經違約。原告自得援引系爭契約第11條第3款及民法第250條第1項規定，請求被告就原告交付之價金加倍返還，作為違約之損害賠償，而迄至原告起訴時，原告已交付156萬5000元之價金予被告，故依約請求被告返還313萬元(其中給付價金及違約金各為156萬5000元)。
2、並聲明：(1)被告應給付原告313萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(2)願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、被告抗辯稱原告未於台中市政府指定時間內將差額地價款項937509元交付乙事，原告否認之。因在系爭土地重劃過程，重劃會將相關資料均寄送至被告處，被告並未通知原告應於何時繳納差額地價，故原告自始不知情。況依經驗法則，原告購買系爭土地著眼於重劃後之土地增值，原告若經被告通知或催告，不可能不願繳款。
2、系爭契約第15條特別約定事項3款內容，被告既不否認其上蓋用之印文為真正，但就被告抗辯該印文遭盜蓋部分，原告否認之。又被告先主張不知道有第15條特別約定事項3款內容，卻又主張曾以電話通知原告支付差額地價，顯然前後矛盾。
3、原告請求違約金部分並無過高之情形，因系爭土地重劃後，土地價值必然增加，該增值部分即屬原告可期待之利益，該期待利益實際超過原告請求之違約金，故原告請求違約金額應無酌減之必要。
4、原告對於給付金額逾被告抗辯之105萬元部分，原告無法提出證據證明確有給付之事實。
二、被告方面：
(一)原告給付系爭土地款項僅105萬元，並非原告主張之156萬5000元。又上開105萬元，除原告第1次給付之25萬元外，其餘款項皆為賭債，並非買賣價金，但被告並無證據足以證明。
(二)被告曾以電話通知原告應在台中市政府規定之期間繳納差額地價937509元，及系爭土地買賣價金尾款145萬元，合計238萬7509元，但原告無法支付，被告遂於97年11月27日支付，故應屬原告違約在先，依民法第254條及系爭契約第11條第2款規定，被告自得沒收原告已給付之全部價款。
(三)被告當初之本意係以系爭土地設定抵押向原告借款，並無出售系爭土地之意思，事後始知道按捺的是買賣契約。又系爭契約第15條特別約定事項之3款內容，被告不承認其效力，因被告若知悉該約定會以簽名方式，而非蓋用印章，故被告認為其上之印文應是原告盜蓋。
(四)被告對原告提出系爭契約原本之真正不爭執。
(五)依原告提出系爭契約付款部分之記載，簽約款之阿拉伯數字有更改卻未蓋章，且並未填寫付款日期，此與兩造口頭約定1次付清不符，故被告認為系爭契約乃不對等之契約。又依原告實際付款情形，簽約款(96年7月23 日)及用印款(96年7月27日)僅相差4日，後來之2次付款日期依序為96年12月12日、97年7 月5日均拖延半年付1次，故通知繳交差額地價時，被告及被告之子均曾通知原告最後繳款期限，原告不但無法繳交差額地價，連買賣價金尾款亦無法給付，祇因系爭契約並未記載付款期限，致遭原告拖延1年半仍無法取得尾款。倘若需等重劃後再付尾款，被告何有賣地之理由？否則被告等重劃完成後再出售系爭土地，單價必然更高，這是淺顯易懂之道理。
(六)兩造均知悉系爭土地重劃後有利可圖，被告當時出售系爭土地就是急用，因被告原本欲在大陸購買1間別墅，卻因原告無法及時付款，致被告購買別墅之計畫取消(因大陸對台商購屋貸款之成數限制很高)，目前大陸限建別墅，被告眼看當時之別墅價值翻倍，被告應向何人索賠？兩造原本為好友，故契約相關約定均以口頭為之，奈何因原告拖延付款，致被告喪失1次投資機會，如今再遭原告興訟，真是世風日下!否則依常理，那有賣房子要等1年半才能取尾款之理？
(七)被告年事已高，系爭土地重劃後原應贈與後代子孫，藉以節省稅捐，但迄今3年仍未辦理過戶，以示被告做事坦蕩。詎原告明知理虧，卻於事隔3年後提起訴訟，並請求加倍之違約金，實無道理可言。
(八)並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於96年7月23日簽訂系爭契約，被告將系爭土地出賣予原告，約定買賣價金為250萬元，依系爭契約第3條付款約定記載，原告於96年7月23日給付25萬元、96年7月27日給付10萬元、96年12月12日給付25萬元、97年7月5日給付45萬元，共計105萬元。又兩造簽約時，系爭土地仍在重劃中，屬禁止過戶期間。
(二)原告提出系爭契約書原本確屬真正，系爭契約第15條特別約定事項共有3款內容：「1、乙方需無條件配合本土地過戶所需之文件資料之提供。2、乙方應配合市地重劃土地差額之購買。3、上述第15條第2款之土地差額價款由甲方(即原告)支付。」並加註「本約定事項有違反之一方，仍應負違約責任)。
(三)系爭土地重劃完成後，被告於97年11月27日逕行繳納差額地價937509元。
(四)被告於98年2月19日持重劃後系爭土地向台中市農會辦理抵押貸款，並設定最高限額抵押權360萬元。
四、兩造爭執事項：
(一)原告已支付系爭土地買賣價金究係156萬5000元，或105萬元？
(二)被告是否違反系爭契約第15條特別約定事項內容而構成違約？
(三)原告請求被告給付按所收款項1倍金額之違約金，是否有據？有無酌減必要？
五、法院之判斷：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院18年上字第2855號判例意旨)。另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號判例意旨)。經查：
(一)原告主張其於上揭時間向被告買受系爭土地，買賣總價款為250萬元，原告已支付買賣價金156萬5000元乙事，已為被告所否認，並抗辯稱僅收受105萬元等語，而本院依原告提出系爭契約記載，其中第2條約定系爭土地買賣總價款為250萬元，第3條付款約定記載原告先後於96年7月23日給付25萬元、96年7月27日給付10萬元、96年12月12日給付25萬元及97年7月5日給付45萬元，共計105萬元各情，亦為兩造一致不爭執，則原告主張已支付買賣價金逾105萬元即差額515000元部分究於何時給付，自應由主張該項有利於己事實之原告負舉證責任。但原告於100年11月15日言詞辯論期日當庭自承就該項差額515000元之給付部分，並無任何證據方法可資證明等語在卷(參見該日言詞辯論筆錄第2頁)。是原告就買受系爭土地已支付買賣價金總額應依被告抗辯認定為105萬元，原告逾此數額之主張委無可採。
(二)原告主張被告違反系爭契約第15條特別約定事項第2款「乙方應配合市地重劃土地差額之購買」，即被告並未依上開約定通知原告應繳納差額地價款項之情事乙節，固為原告所否認，並以上情抗辯，是被告自應就其如何通知原告繳納差額地價之有利於己事實負舉證責任。惟被告僅泛稱曾由被告及其子分別以電話通知原告繳納差額地價款項，原告說沒有錢，要問他太太才知道云云，並未具體指明電話通知之時間為何，或提出其他書面證據資料足認確有通知之事實，則被告所為上開抗辯，尚難遽信。況依原告提出被告因土地重劃取得新分配土地即坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之登記謄本記載，被告取得時間為97年6月12日，另參照被告提出其繳納差額地價款項之台灣土地銀行台中分行基金活期存款送款簿存根聯記載，被告繳款日期為97年11月27日，可見被告取得新分配土地所有權後，距其繳納差額地價款項之時間約5個月餘，尤其原告於97年7月5日尚給付部分買賣價金45萬元，則被告於收受該筆45萬元後，是否曾將欲辦理重劃後新分配土地所有權移轉登記之情事通知原告，及通知原告準備給付買賣價金尾款，均屬不明，被告亦未舉證證明曾提出準備辦理土地過戶登記之情，則被告顯然亦違反系爭契約第15條特別約定事項第1款「乙方需無條件配合本土地過戶所需之文件資料之提供」之約定，故原告主張被告違反系爭契約第15條特別約定事項，已構成違約乙事，核與事實相符，堪以採信。至被告另抗辯稱因原告違約在先，已依民法第254條及系爭契約第11條第2款規定，被告自得沒收原告已給付之全部價款云云，然民法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，依該條規定意旨，被告若認為原告有遲延給付買賣價金或差額地價款項之情形，自應訂相當期限促請原告履行(通常係以書面即存證信函方式催告)，原告如於催告期限屆滿後仍不為履行，被告即得解除系爭契約，並依系爭契約第11條第2款規定沒收原告已給付之全部價款。但被告迄至本件言詞辯論終結前並未提出任何已為合法催告之證明文件或其他證據方法，則被告抗辯稱已依民法第254條規定解除系爭契約，自不生合法解除契約之效力，是被告此部分抗辯不足採信。
(三)另民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」又系爭契約第11條第3款後段規定：「如乙方違約不賣或給付不能或不為給付或『其他違約情事』時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項之1倍金額予甲方，以為違約損害賠償。」本件被告既有違反系爭契約第15條特別約定事項第1款、第2款內容之情事，已如前述，則被告即屬符合系爭契約第11條第3款後段規定「其他違約情事」，原告自得依前揭民法第250條及系爭契約上開約定解除系爭契約，請求被告返還已交付之買賣價金，及給付所收款項1倍金額之違約金。又依前揭五之(一)所述，本院既認定原告已交付之買賣價金為105萬元，則原告得請求被告給付之違約金數額亦應為105萬元甚明。
(四)再民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準(參見最高法院79年台上字第1915號判例意旨)。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任(參見最高法院92年度台上字第697號判決意旨)。另民法第252條之規定，乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨(參見最高法院93年度台上字第909號判決意旨)。本件原告主張依據系爭契約第11條第3款約定，請求被告給付所收款項1倍金額之違約金，而該項違約金額是否相當，自應就兩造之利益及當事人所受損害等情事予以衡量，但法院並無依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，且基於民事訴訟之當事人進行及辯論主義原則，即應由主張違約金額過高之當事人負舉證責任，方為適法。詎被告自始均未就原告請求之違約金數額是否過高乙節為任何答辯說明，亦未提出任何事證足認上開違約金之約定確屬過高，而有酌減之必要，本院基於契約自由、私法自治等原則，認為系爭契約第11條有關違約金之約定部分，法院應予尊重，要無依職權逕行審酌該項違約金數額是否過高之必要。況原告向被告購買系爭土地，乃著眼於重劃後土地之增值利益，被告在系爭土地重劃完成後，卻未將重劃後新分配之土地所有權移轉登記予原告，造成原告購買系爭土地預期利益之喪失，故原告因被告之違約行為而受有損害，其請求被告賠償依系爭契約第11條第3款約定之違約金，在客觀上尚屬相當，應予准許。
六、綜上所述，被告既有違反系爭契約第15條特別約定事項第1款、第2款內容之情事，自已構成違約，原告自得依系爭契約第11條第1項第3款規定解除系爭契約，並請求被告返還已交付之買賣價金，及賠償所收款項1倍金額之違約金。從而，原告請求被告返還已交付買賣價金，及賠償所收款項1倍金額之違約金，各於105萬元範圍內，洵屬正當，應予准許，原告各逾此數額之請求，均無理由，應予駁回。又原告請求被告就上開准許金額，自起訴狀繕本送達翌日即100年9月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，其中就請求已交付買賣價金105萬元部分，固無不合，亦應准許；另就請求違約金105萬元部分，因最高法院62年台上字第1394號判例意旨係以：「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」而依系爭契約第11條第3款約定違約金部分已明文記載為：「……另交付原所收款項之1倍金額予甲方，以為『違約損害賠償』。」等語，可見兩造間約定之違約金為「損害賠償約定」之性質，並非懲罰性質，故依上揭最高法院判例意旨，原告就請求違約金部分更為請求遲延利息，於法不合，不應准許。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行部分，就原告勝訴部分，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。又原告其餘之訴既經駁回，此部分假執行之聲請亦失其依附，併駁回之。
八、又被告固抗辯稱系爭契約未填寫付款期限，故遭原告拖延1年半仍拿不到買賣價金尾款云云。然依系爭契約第2條、第3條規定，系爭土地買賣總價款為250萬元，付款期別為2期，第1期即簽約款25萬元，於「簽訂本約時給付」(本款項包含定金)，而第2期即尾款225萬元，其給付期限雖未具體載明，但在系爭契約第3條之「應同時履行之條件」欄內已明確記載「民國□年□月□日，所有權移轉完竣後，賣方依約第10條規定點交標的物予買方之『同時』，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定履行給付之」等語，可見兩造間已約定買方之尾款給付期限為「所有權移轉完竣後，賣方依約第10條規定點交標的物予買方之『同時』」，此屬可得確定之期限，亦即被告將重劃完成後新分配土地所有權移轉登記予原告，及將該筆土地點交予原告管理之「同時」，原告始負給付買賣價金尾款及重劃後土地差額價款之義務，而被告於97年6月12日取得重劃後新分配土地所有權登記後，遲遲未將該筆土地所有權移轉登記予原告，及點交予原告管理，是原告所負給付買賣價金尾款之期限，係因可歸責於被告之事由而無法屆至。是被告此部分抗辯，應係未詳閱系爭契約全部條文內容致生誤會，不足採信。再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 29 日
民事第三庭 法 官 林金灶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 29 日
書記官 蕭榮峰