臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第383號原 告 周豐振訴訟代理人 謝文明律師被 告 吳玉梅訴訟代理人 蔡瑞麒律師上開當事人間請求返還車位等事件，本院於民國100年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國90年8月1日經鈞院民事執行處89年度執字第24490號強制執行事件，拍賣取得原訴外人張道財所有臺中市○○區○○段○○○○號土地應有部分10002分之108，及其上即同段664建號房屋全部（門牌號碼臺中市○○區○○路○○號，下稱系爭店鋪），及共同使用部分即同段748建號應有部分1萬分之107（即附表一所示之不動產），於90年9月21日完成上開不動產所有權移轉登記。依當時成吉思汗社區之車位分管圖，地下二層編號第45號停車位（下稱系爭停車位）係登載為「店Ｇ」即系爭店鋪，惟原告取得系爭店鋪所有權後，向成吉思汗住戶管理委員會（下稱管委會）請求登記使用系爭店鋪之地下二層第45號停車位時，遭當時管委會總幹事余金龍謂原告不能使用系爭停車位，且車位分管圖上「店Ｇ」之記載，亦遭竄改成「店Ｈ」（即被告所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○○號店鋪），使原告陷於錯誤，誤認無停車位使用權。嗣97年管委會拍賣訴外人代威建設股份有限公司（下稱代威公司）53建號產權，管委會公告代威公司擁有25位車位，引發社區停車位爭議，向臺中市公寓大廈爭議事件調處委員會提請調處，作成「請管理委員會依買賣契約、分管契約、停車位使用證明書等，去查核是否為區分所有權人使用之車位」結論。管委會乃於99年4月13日公告，並重新清查原建商分管契約書，原告始知當時買受系爭店鋪時，原告本即擁有系爭停車位之使用權。本件成吉思汗社區地下二層屬成吉思汗全體區分所有權人共有之公共設施，已定有分管約定，故原告因買賣取得系爭店鋪，應自前手繼受系爭停車位分管契約之權利義務，而取得系爭停車位之使用權。被告自94年12月27日買受臺中市○○區○○路○○號店鋪（即店Ｈ）後，即仍繼續占有系爭車位迄今，被告因無權占有使用系爭停車位，而獲有相當於租金之利益，且致原告因此受有損害，系爭停車位每月租金為1,500元，故按每月租金1,500元計算，被告於94年12月27日起至99年12月26日止所受相當於租金之利益為9萬元（即1,500×12×5＝90,000），並於99年12月27日起至返還系爭停車位日止，被告亦應按月受有相當於租金之利益1,500元。爰依成吉思汗社區分管契約及民法第767條，或類推適用民法第767條之法律關係請求被告返還系爭停車位，並依民法第179條規定請求被告給付系爭停車位之相當於租金之不當得利。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、成吉思汗社區承購戶與代威公司於買賣社區建物時，確實定有車位分管圖（即分管契約書），且依其上之約定作為停車位使用之依據。本件系爭店鋪之出賣人張道財先生為成吉思汗社區之原始住戶，於買受時即與代威公司定有車位分管契約，由張道財取得成吉思汗社區地下二層編號45、46、47號停車位，並於其上蓋有張道財之印，且於成吉思汗車位分管圖備註部分並約定「本車位買賣僅得隨同本大樓房地所有權一併出售」，足證代威公司與承購戶間之停車位使用權之約定，係依車位分管圖訂定車位分管契約。且依代威公司於84年3月30日答覆成吉思汗管委會之存證信函亦清楚說明：「㈡B2、B3停車位與銷售圖相符，公司並依本省大樓停車用途之常規處理，使大樓全體住戶均有停車位使用而精心規劃停車場，請查明」，上稱「B2、B3停車位與銷售圖相符」，並未提及停車位與被告主張臺中市○○區○○段654建號有所關聯。又代威公司與承購戶車位使用權部分係以車位分管圖做為分管契約，觀諸承購戶與代威公司簽訂預售屋之買賣契約時，車位使用部分，乃於車位分管圖上就約定使用之車位上「蓋章」，並於83年交屋時發給「地下室車位使用權利證明書」。遍查該房屋買賣契約之內容，並無約定依臺中市○○區○○段654或653建號之應有部分來分配車位之規定。因此，成吉思汗社區停車空間之分管契約係為承購戶簽章之車位分管圖，並非被告所主張之臺中市○○區○○段654建號產權。
２、依公寓大廈管理條例第4條之規定，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與主建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，主建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。本件成吉思汗社區之停車位空間既屬共同使用部分，且各停車位使用權亦已訂有分管契約，則車位使用權與主建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，故當主建物專有部分所有權移轉時，則車位使用權自亦隨主建物而移轉予受讓人，而受讓人亦受該分管契約之拘束。
３、成吉思汗社區全體區分所有權人就地下二層公共設施建物已定有分管約定，系爭店鋪於90年遭債權人聲請強制執行拍賣，由原告拍賣取得，並於90年8月4日取得不動產權利移轉證書。依強制執行法所為之拍賣，應解釋為買賣之一種，原告係因買賣取得系爭店鋪，依該房屋買賣契約書第19條契約效力延續之規定，自得於前手張道財繼受系爭分管契約之權利義務，而取得系爭停車位（第45號）之使用權。且張道財出售車位編號47號時，即附有「車位使用證明」隨之移轉，若張道財有變更第45號車位時，亦應附有「車位使用證明」，被告並無法舉證證明其依據，已違反經驗法則。
（三）聲明：⒈被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上748建號建物即成吉思汗社區共同使用部分地下二層第45號停車位返還予原告。⒉被告應給付原告9萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自99年12月27日起至返還成吉思汗社區共同使用部分地下二層第45號停車位之日止，按月給付原告1,500元。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）成吉思汗社區地下二層除另編臺中市○○區○○段654建號建物外，其餘空間與區之其他共同部分，合併登記為同段748建號為共同使用部分。惟同段748建號附屬之主建物為同段653至747 建號建物，故成吉○○○區○○○○○段654建號建物亦為7同段48建號建物所屬主建物之一。成吉思汗社區起造人代威公司出售成吉思汗社區建物時，與承購人約定，將成吉思汗地下二層劃分成51個停車位，由購買成吉○○○區○○○○○段654建物應有部分之承買住戶，以每102分之2應有部分取得該地下二層1個停車位使用權，承買住戶並取得同段654建號建物之所有權狀，以表彰擁有停車位之使用權。本件張道財於83年10月間向代威公司購買如附表編號一至四所示之不動產，及地下二層編號45、46、47 號停車位。惟張道財於88年6月間將其中編號47號停車位另出售予社區另一區分所有權人張瓊心，並移轉同段654 建號102分之2應有部分予張瓊心，故張道財於89年間遭鈞院89年度執字第21696、24490號強制執行時，該執行事件之執行標的物分別為附表編號一至三所示。嗣89年度執字第24490號執行標物即附表編號一之不動產由原告拍定；89年度執字第21696號執行標的物即附表編號二、三之不動產由訴外人尤碧玉、許淑娟拍定，並經多次買賣交易後由被告取得。則依89年度執字第21696號執行事件取得執行標的物，包含同段654建號應有部分102分之4，即包含編號45、46號停車位之使用權，反之原告經89年度執字第24490號執行事件拍賣取得執行標的物，即不包括654建號應有部分，自無停車位使用權。
（二）原建商代威公司既與各承購戶就成吉思汗社區地下二層停車位使用權達成以購買臺中市○○區○○段654建號應有部分為取得停車位使用權之合意，自認共有人即區分所有權人對成吉思汗社區地下二層共同使用部分已成立分管契約。被告既自訴外人張道財購得654建號持分102分之4，自得繼受該分管契約之權利而取得編號45、46號停車位使用權。原告以代威公司之原始車位分管圖（分館契約）、管委會原稿車位分館圖（分管契約），及管委會總幹事車位分館圖（分館契約）對照，逕稱訴外人張道財之蓋印處係遭人將「店Ｇ」塗改為「店Ｈ」，實屬無據。縱當時車位分管圖記載為「店Ｇ」，非謂張道財事後不得憑自主之意思變更系爭車位為「店Ｈ」，即變更為現管委會總幹事車位分管圖中所載。且不論係將編號47號停車位出售而為之變更或變更系爭車位為「店Ｈ」，均係張道財憑其自主之意思所為之變更，並無證據證明系爭停車位上之記載係受他人竄改，而與張道財之原意不符。參照訴外人嚴恩權於其委託仲介出售房屋之委託書中，明白記載地下二層停車位使用權係以同段654建號為依據，自可證明，代威公司最初與原始承購戶就車位使用之約定，即係以持有同段
654、653建號之應有部分為依據。且依鈞院88年執字第15746號債務人曾梅嬌之執行事件中，拍賣公告之附表即明確記載拍賣標的物為「臺中市○○區○○路○○號地下3樓」，其旁之附註亦註明：「建物1（653）．．．。本件建物係停車位，應買人僅限於該棟集合式住宅之所有權人，於拍定後點交。」。而訴外人張淑珍所拍定之同段653建號權利範圍126分之27，於97年6月7日取得之臺中行政執行處核發之權利移轉證明書亦載明拍賣之標的物為停車位。故上開拍賣公告及臺中行政執行處之權利移轉證明書，可明同段653建號確實為成吉思汗社區地下三樓停車位使用權之表徵。則與同段653建號具同性質之同段654建號，自亦為成吉思汗社區地下二樓停車位使用權之表徵至明。
（三）系爭停車位所在係位於成吉思汗社區大樓地下二層編定於臺中市○○區○○段748建號內，為社區全體住戶共有所有權。惟系爭停車位使用權之歸屬，並非所有權之歸屬。按雖公寓大廈管理條例第4條規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部份，得自由使用、收益處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部份之應有部份及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，惟本件未涉及專有部分及共用部分之應有部份移轉或設定負擔之問題。且所謂約定專用，乃指上開條例第3條第5款所規定之「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，即是將共有部分交由特定之區分所有權人使用，當然會限制共有人就共用部分使用權之行使。如就共用部份約定專用，該共用部份之使用權即與所有權即會分離，故共用部份所有權（應有部份）隨同專有部份移轉時，並不影響專用部份使用權之約定。本件成吉思汗社區對於地下二層之共用部份，既經約定由取得停車位使用權之住戶作為停車使用，而停車位之使用權又以取得同段654建號所有權為依據，該停車位使用權自應隨同同段654建號產權移轉，非隨同同段748建號移轉至明。故原告以系爭車位所在之成吉思汗社區地下二層為公用部分，主張系爭停車位之使用權不得與專有部份及共用部份（即同段748 建號）而單獨移轉，顯然錯誤。故原告並未取得成吉思汗社區地下二層編號45號停車位之使用權，原告主張被告因占用成吉思汗社區地下二樓編號45號停車位，致其受損害並受有利益云云，亦無理由。
（四）聲明：⒈原告之訴駁回；⒉若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）訴外人張道財原為成吉思汗公寓大廈社區之區分所有權人，其原有附表編號一至四所示之不動產，及成吉思汗公寓大廈社區編號45、46、47 號之停車位使用權。
（二）張道財嗣於88年6月11日，將附表編號四所示不動產轉讓予訴外人即另一區分所有權人張瓊心，並於88年6月17日將編號47號之停車位使用權轉讓予張瓊心。
（三）原告與蔡吉慶於90年8月1日經本院民事執行處89年度執字第24490號強制執行事件，拍賣取得張道財原有附表編號一所示之不動產，並於90年9月21日完成所有權登記為原告單獨所有。
（四）本院89年度執字第21696號強制執行案件之執行標的物為張道財原有附表編號二、三所示之不動產，由訴外人尤碧玉、許淑娟拍賣取得，於90年5月28日完成所有權移轉登記，嗣於91年8月23日一併移轉登記予訴外人陳美含，再於93年3月22日一併移轉登記予訴外人魏佑宸，復於94年12月27日一併移轉登記予被告。
（五）成吉思汗社區由訴外人代威公司起造，成吉思汗社區之公共設施部份，編列於748建號。
（六）兩造均為成吉思汗社區之區分所有權人。
（七）成吉思汗社區地下二層編號45號停車位現由被告使用中。
（八）依登記簿謄本所示653、654建號建物之主要用途為管理員辦公室。
（九）系爭停車位每月租金以1,500元計算。
四、得心證之理由：
（一）訴外人張道財原為成吉思汗公寓大廈社區之區分所有權人，其原有如附表編號一至四之不動產，及成吉思汗公寓大廈社區編號45、46、47號之停車位使用權。張道財嗣於88年6月11日，將附表編號四所示不動產轉讓予訴外人即另一區分所有權人張瓊心，並於88年6月17日將成吉思汗社區編號47號之停車位使用權轉讓予張瓊心。嗣原告與訴外人蔡吉慶經本院民事執行處89年度執字第24490號強制執行事件，拍賣取得張道財原有附表編號一所示之不動產，並於90年9月21日完成所有權登記為原告單獨所有；而本院89年度執字第21696號強制執行案件之執行標的物，為張道財原有附表編號二、三所示不動產，並由訴外人尤碧玉、許淑娟經本院民事執行處89年度執字第21696號強制執行事件拍賣取得，於90年5月28日完成所有權移轉登記，嗣於91年8月23日一併移轉登記予訴外人陳美含，再於93年3月22日一併移轉登記予訴外人魏佑宸，復於94年12月27日一併移轉登記予被告等情，為兩造所不爭執，復據原告提出張道財之地下室車位使用權證明書、區分所有權人車位使用一覽表，及被告提出之同段654建號建築改良物登記簿謄本、同段655建號異動索引表，及本院函詢之臺中市中興地政事務所10 0年4月22日中興地所一字第10000042524號函所附同段274地號、653建號、654建號等登記簿影本、異動索引及異動清冊等，及本院依職權調閱本院89年度執字第24490號及89年度執字第21696號強制執行事件卷宗等查核屬實，堪信真實。
（二）按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔。土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。是以，「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉，固無庸置疑。惟按共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度臺上字第2025號判決意旨參照）。而約定專用部分之停車位使用權利，本質上為使用權，在建物登記謄本未載明停車位編號之情形下，停車位使用權係隨分管契約之變動而變動，變動之結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失停車位使用權之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得停車位使用權之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專有部分」與「共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體；但在受讓前，讓與者若將停車位使用權讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位使用權之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。從而，「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之停車位使用權若已移轉他人，則並不當然隨同移轉。蓋建商初次出售房地時，對於另行購買停車位者，通常分配予較多共用部分之權利範圍，固屬合乎交易常規，然一般社區之停車位使用權依法得於區分所有權人之間任意移轉，且移轉後並未規定須辦理共用部分權利範圍之移轉登記。故本件成吉思汗社區之系爭編號45、46、47號停車位使用權，應得與其主建物分離而讓與系爭大樓之其他區分所有權人，且此一使用權之讓與，並未違反上述土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。
（三）張道財原擁有成吉思汗公寓大廈社區編號45、46、47號之停車位使用權，並於88年6月17日將編號47號之停車位使用權轉讓予張瓊心，但並未移轉同段664建號、665建號之房屋（店鋪）所有權，僅係於88年6月11日，將臺中市○○區○○段654建號（地下室二層）應有部分102分之6之其中102分之2（即附表編號四），轉讓予張瓊心，已如前述。足見成吉思汗公寓大廈社區之停車位，即是可在不移轉主建物（房屋或店鋪）之情形下，移轉予其他區分所有權人。而張道財所有之其餘如附表編號一、二及三之不動產，分別經本院執行處以89年度執字第24490號及89年度執字第21696號強制執行案件予以拍賣，分別由原告及被告之前手尤碧玉、許淑娟取得。至於張道財當時仍持有之編號45、46號停車位使用權，雖未記載於拍賣公告內，惟尤碧玉、許淑娟取得附表編號二、三所示之不動產，並於91年8月23日一併移轉登記予陳美含後，編號45、46號停車位使用權即由陳美含所有等情，業據被告提出成吉思汗住戶管理委員會同日（即91年8月23日）所發給之車位使用證明書在卷可憑。參以本院執行處以89年度執字第24490號及89年度執字第21696強制執行事件之拍賣標的，除各有不同之房屋（店鋪）部分外，均包含共同坐落之臺中市○○區○○段○○○○號土地之及共同使用部分即同段748建號之應有部分。惟本院89年度執字第21696強制執行事件之拍賣標的，更包含同段654建號之應有部分（張道財於88年6月間移轉編號47號停車位予另一區分所有權人張瓊心時，亦將同段654地號之應有部分移轉登記予張瓊心），此為89年度執字第2449 0號強制執行事件之拍賣標的所無，可知張道財原擁有之編號45、46號之停車位使用權，並未包含於本院89年度執字第24490號強制執行事件買賣契約之範圍內，乃係包含於本院89年度執字第21696 強制執行事件買賣契約之範圍內。而上揭2件強制執行事件之買賣契約，買受人既均同時成為成吉思汗社區之區分所有權人，則將編號45、46號之停車位使用權，均歸於本院89年度執字第21696強制執行之買賣標的，而未歸於本院89年度執字第24490號強制執行事件買賣標的，依前揭說明，並無違反上述土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。換言之，將系爭編號45、46號之停車位使用權，與門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋（店Ｈ）之專有部分一併移轉予其他區分所有權人，而不將系爭編號45號之停車位使用權，與門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋（店Ｇ）之專有部分一併移轉予其他區分所有權人，自屬合法。原告雖主張系爭編號45號之停車位使用權，應依分管契約定其使用依據，而依原分管契約，該停車位應由門牌號碼臺中市○○區○○路○○號店鋪所有權人（店Ｇ）使用等語，固非無據，然本院上開2件強制執行事件，既已將系爭編號45號之停車位使用權，與門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋（店Ｈ）之專有部分一併移轉予其他區分所有權人，而發生變更分管契約之效力，自斯時起，兩造自應繼受已更新之分管契約內容之拘束。故系爭停車位於分管契約上，原係登載由「店Ｇ」即系爭店鋪使用，嗣後更改為「店Ｈ」（即被告所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○○號店鋪），自屬合理。至於「車位使用證明」，一如所有權狀，僅是權利之證明文件，不因未能提出車位使用證明，而可逕予否認停車位之使用權。準此，原告經本院89年度執字第24490號強制執行事件拍賣取得附表編號一所示之不動產，並未同時取得系爭編號45號停車位之使用權；而系爭編號45號停車位之使用權，乃係尤碧玉、許淑娟經本院89年度執字第21696強制執行事件拍賣而取得，並由被告繼受之，自得由被告占有使用。是以原告主張被告無權占有系爭編號45號停車位，受有相當於租金之不當得利，且應將系爭編號45號停車位返還原告，自屬無據。
（四）從而，原告依所有物返還請求權，請求被告返還編號45號停車位，及依不當得利請求權，請求被告給付原告9萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自99年12月27日起至返還系爭編號45號停車位之日止，按月給付原告1,500元之不當得利，為無理由，應予駁回。
五、原告之訴既無理由，則其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 7 月 19 日
民事第三庭法 官 陳宗賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 7 月 19 日
書記官附表：（所示不動產原為訴外人張道財於83年6間向代威公司買
受而所有）┌─┬────────────┬───────────┐│編│ 標 的 │ 說 明 ││號│ │ │├─┼────────────┼───────────┤│一│臺中市○○區○○段274地 │原告與訴外人蔡慶吉以本││ │號土地應有部分10002分之 │院民事執行處89年度執字││ │108，及其上即同段664建號│第24490號強制執行事件 ││ │房屋全部（門牌號碼臺中市│拍賣取得，並於90年9月 ││ ○○○區○○路○○號），及共│21日完成所有權登記為原││ │同使用部分即同段748建號 │告單獨所有。 ││ │應有部分1萬分之107。 │ │├─┼────────────┼───────────┤│二│臺中市○○區○○段274地 │訴外人尤碧玉、許淑娟以││ │號土地應有部分10002分之 │本院民事執行處89年度執││ │114，及其上即同段665建號│字第21696號強制執行事 ││ │房屋全部（門牌號碼臺中市│件拍賣取得，於90年5月 ││ ○○○區○○路○○號），及共│28日完成所有權登記，嗣││ │同使用部分即同段748建號 │於91年8月23日移轉登記 ││ │應有部分1萬分之111。 │予訴外人陳美含，再於93││ │ │年3月22日移轉登記予訴 ││ │ │外人魏佑宸，復於94年12││ │ │月27日移轉登記予被告。││ │ │ │├─┼────────────┼───────────┤│三│臺中市○○區○○段274地 │同編號二。 ││ │號土地之同段654建號（門 │ ││ │牌號碼臺中市○○區○○路│ ││ │87號地下二層）應有部分 │ ││ │102分之4。 │ │├─┼────────────┼───────────┤│四│臺中市○○區○○段274地 │張道財於88年6月11日移 ││ │號土地之同段654建號（門 │轉予另一區分所有權人張││ │牌號碼臺中市○○區○○路│瓊心。 ││ │87號地下二層）應有部分 │ ││ │102分之2。 │ │└─┴────────────┴───────────┘