臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第3002號原 告 江有鏞即江秋水被 告 賴琇玲上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、民國91年間，被告於臺灣臺中地方法院90年執十字第31732號強制執行事件中，經拍賣取得臺中市○○區○○段209地號、面積817平方公尺土地全部，因上述馬岡段209地號土地與原告所有同段212地號土地相鄰，兩造為土地方整好利用，乃於93年7月8日立具「土地交換暨買賣合約書」（下稱合約書），約定原告應將上述212地號土地如上述合約書附圖紅色位置分割出來，被告應將其所有同段209地號土地內如上述合約書附圖黑色位置分割出來，互為交換，土地面積互抵如有不足部分，應轉為買賣，土地買賣價金之計算，以被告向臺灣臺中地方法院90年度執十字第31732號強制執行事件拍定之價金計算每坪之價格（合約書第1、2條參照）。嗣後被告砌一道圍牆（直線）作為上述209地號、212地號土地將來交換後之地界線，並將圍牆內原告原有之房屋拆除，而原告也依約將應交換之土地分割出同段212-1地號，面積27平方公尺，與被告應分割交換之土地面積相抵，二者面積尚相差101平方公尺，就此部分原告則願以每平方公尺新臺幣（下同）9,400元向被告購買（按被告係以768萬元拍定上述209地號土地817平方公尺，經換算結果，每平方公尺為9,400元）。原告已準備好履約，惟被告經屢次催告，迄今仍未將應交換之土地分割及移轉土地所有權登記予原告。原告曾二度向臺中市大雅區公所調解委員會申請調解不成立，爰依法起訴請求被告履行契約。
二、聲明：被告應將臺中市○○區○○段○○○○號土地內如附圖所示A部分面積0.0115公頃分割出來，並將土地所有權移轉登記予原告。
貳、被告則以：
一、被告雖然曾在93年間與原告簽訂合約書，惟在辦理土地分割過程中，發現被告所有之系爭209地號土地圖、簿面積不符（增加），經臺中市（原臺中縣）雅潭地政事務所函覆駁回，必須俟面積更正完竣後，才能繼續申辦土地分割事宜。而依據臺中市（原台中縣）早期農地重劃區地籍不符處理原則，農地重劃區內土地，地籍圖面積較登記簿面積增加，除符合割出抵費地條件外，概以本府核定通知當期公告現值加4成，計算繳納差額地價後辦理面積更正。系爭209地號土地因沒有鄰水、鄰路，不符合割出抵費地之條件，且該土地之地籍圖面積較登記簿面積增加0.0084公頃（即84平方公尺），按101年1月公告土地現值為8,400元/平方公尺，如加計4成核算（8,400元xl.4=11,760元/平方公尺），被告尚應繳納987,840元（84平方公尺×11,760元＝987,840元）後才得以續辦土地分割。
二、被告初衷原本著敦親睦鄰之意，方同意以向法院拍得之價錢即9,400元/平方公尺賣予原告，然發生被告需補差額地價之狀況，已如前述。對被告而言，因金額龐大，故無法履約實屬無奈。為此，被告願意依當初土地交換暨買賣合約書第十條之意旨，賠付原告20萬元，以為解除該合約之代價，並同意回復原告被拆除之房屋，以求和平息事。然而，若仍認合約書第10條並非保留解除權之約定，且認原告之訴有理由者，則依該合約書第2條之約定，原告尚須支付土地交換面積互抵後差額之買賣價金予被告。
三、聲明：原告之訴駁回。
叁、本院之判斷：
一、查原告主張被告於91年間，經本院拍賣程序取得系爭209地號土地之所有權，又因上開土地與原告所有之系爭212地號土地相鄰，兩造乃於93年7月8日訂立合約書，約定原告應將系爭212地號土地如上述合約書附圖紅色位置分割出來，被告應將其所有同段209地號土地內如上述合約書附圖黑色位置分割出來，互為交換，土地面積互抵如有不足部分，應轉為買賣，土地買賣價金之計算，以被告向臺灣臺中地方法院90年度執十字第31732號強制執行事件拍定之價金計算每坪之價格等事實，業據提出本院函文1件、土地謄本3件及合約書1件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告另主張依上開合約書之約定，被告負有將如附圖所示A部分土地分割，並將該部分所有權移轉登記與原告之義務等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，從而，本件首應審究者，即為被告是否負有將如附圖所示A部分土地分割，並將該部分所有權移轉登記與原告之義務。
二、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。次按訟爭之地現為某甲所有，某甲且已得有認其阻止被上訴人交地於上訴人為正當之確定判決，是被上訴人對於上訴人所負交地之債務已屬給付不能，縱令其給付不能，係因可歸責於被上訴人之事由所致，上訴人亦僅得請求被上訴人賠償損害，不得再行請求交地；物之出賣人應負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，固為民法第248條第1項所明定。惟債之給付不能時，除係因可歸責於債務人之事由所致者，債權人得依同法第226條第1項規定，請求損害賠償外，不得仍請求履行契約（最高法院29年上字第1140號、39年台上字第411號判例意旨參照）。查本件系爭212地號土地，因圖、簿面積不符，依規定應俟面積更正後，方能辦理分割登記，業經臺中市雅潭地政事務所於101年1月18日以雅地一字第1010000449號函覆本院甚明。又重劃後實際分配之土地面積超過應分配之面積者，縣（市）主管機關於重劃土地交接後應通知土地所有權人，就其超過部分，按查定重劃地價，限期繳納差額地價，逾期未繳納者，依民事訴訟法督促程序規定，聲請法院以督促程序發支付命令；其實際分配之土地面積小於應分配之面積者，就其不足部分，按查定重劃地價，發給差額地價補償，農地重劃條例施行細則第51條規定甚明。再臺中市（原臺中縣）早期農地重劃區地籍不符處理原則，針對本件圖、簿面積不符之情形，處理流程為「地籍圖面積大於登記簿面積，且地籍圖面積較登記簿面積增加數字大於徵收面積時，陳報地政局．經現土地所有權人及他項權利人同意，將該多出登記之面積部分劃分在公共設施用地（以實際徵收使用之面積為準），登記為抵費地，辦理徵收補償、補償費存入該重劃區經費專戶；剩餘部分得劃分出抵費地公開標售，或由現土地所有權人以增配方式辦理，並以地政局核定更正時之當期徵收補償地價標準計算繳納差額地價後辦理面積更正登記」，亦有上開原則之影印資料在卷足參。準此，本件系爭212地號土地既有圖、簿面積不符，故無法辦理分割之情事，顯已有給付不能之情形，則縱本件係因被告不願繳納差額地價，致無從辦理面積更正，而認該給付不能之情形，係可歸責於被告之事由所致，然亦僅係原告得否依民法第
226 條之規定請求債務不履行之損害賠償之問題，而不得認為原告尚得依原約定書之約定，請求被告應將如附圖所示A部分土地分割，並將該部分所有權移轉登記與原告。
三、綜上所述，原告依其與被告間所簽訂之約定書，請求被告應將系爭209地號土地內如附圖所示A部分面積0.0115公頃分割出來，並將土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 3 月 12 日
民事第二庭 法 官 黃炫中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 12 日
書記官 呂偵光