臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第3157號原 告 董宗儒即育鼎商用不.被 告 蘇福克訴訟代理人 涂芳田律師
羅國斌律師上列當事人間清償債務事件，本院於民國101年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬參仟玖佰貳拾壹元，及自民國100年9月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於支付命令聲請狀請求被告給付新台幣(下同)198萬元及自民國100年9月13日起至清償日止按年息5%計算之利息；嗣於101年1月2日言詞辯論時，將利息起算日變更為自支付命令送達被告翌日起算，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠被告於民國100年8月22日與原告簽定不動產專任委託銷售契
約書，約定由原告仲介銷售坐落高雄市路○區○○段○○○號、面積2520.83平方公尺(約762.55坪)之土地全部，委託銷售價格為每坪新台幣(下同)6萬5000元、委託銷售期間為100年8月22日起至100年9月15日止。原告嗣後已尋獲買家即訴外人黃金標願以上開價格向被告購買土地，並由原告代為收取黃金標所簽發之定金支票14張，合計320萬元。詎經原告要求被告簽訂買賣契約，被告卻拒不出面。
㈡依委託銷售契約書第八條第一項約定：買方支付定金、斡旋
金，如買方違約不買，委託人得沒收定金；如已達委託之價金而委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金，並仍須支付委託總價百分之四之服務費。茲原告已依委託銷售契約書之條件尋得買方，詎被告竟違約不賣，依上開約定，自仍應給付總價4%之服務報酬即198萬元(計算式：65000×762.55×4%＝0000000 )予原告。
㈢聲明：被告應給付原告198萬元及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠系爭土地係被告及訴外人蘇福田、蘇福弘、蘇福安、蘇福昌
、蘇惠珠、蘇惠美、蘇怡賓、蘇英賢、蘇俊臺、蘇娟娟、蘇華卿、蘇義雄、蘇義朗等十四人共有。其中被告及蘇福弘、蘇福安、蘇福昌、蘇惠珠、蘇惠美、蘇娟娟、蘇華卿均住居美國。被告返台期間，原告主動聯繫，表示可受託銷售系爭土地。斯時被告向原告表示個人同意以每坪6萬5000元之價格出售，但其他共有人之意向如何，伊無法決定，並表示共有人中蘇福田、蘇福弘、蘇福安、蘇福昌、蘇俊臺與之較有往來，被告可與之構通，但授權須經我國駐外單位認證。至於其他共有人，則應由原告自行接洽。原告表示，可由被告先簽，其他授權同時辦理。
㈡嗣後因其他共有人認為每坪6萬5000元價格太低，被告即向
原告表示其他共有人不願出具授權書。按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條定有明文。茲其他共有人既不同意出具授權書，則被告就系爭土地之委託銷售行為，即屬隱名之無權代理行為，在其他共有人承認之前，系爭委託銷售契約自不生效力。
㈢又原告為專業之仲介業者，就系爭土地之共有人多達14人之
事實亦知之甚詳，且依土地法第34條之1規定，至少應有二分之一以上之共有人同意，才得處分土地，另簽署委託銷售契約時，如有代理行為，應出具授權書，上開交易習慣，原告自不能諉為不知。茲原告僅取得被告一人簽署之委託銷售契約，未確認其他共有人有無合法授權，即冒然向訴外人黃金標表示全體共有人同意出售土地，且向黃金標收取定金支票，已有違仲介業者之倫理規範，其據以向被告請求給付服務費，自有違誠信原則。
㈣又依不動產經紀業管理條例第21條第1項規定：經紀業與委
託人簽定委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。茲原告就被告以外之其他共有人之應有部分，並未在系爭委託銷售契約內簽定，或為無權代理而無效，則原告自不得代為銷售被告以外其他共有人之土地，否則，依民法第71條之規定，其銷售對土地所有權人不生效力。
㈤依據該委託銷售契約第九條約定，於仲介完成時，委託人應
與受託人所仲介成交之買方另行簽定「不動產買賣契約書」。依民法第568條第1項規定，買賣契約未因居間者之媒介而成立，自無報酬請求權可言。茲本件原告並未提出被告與第三人黃金標所簽訂之買賣契約，可見原告請求給付仲介報酬之條件尚未成就。
㈥系爭委託銷售契約第八條第1款雖約定：如已達委託之價金
而委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之訂金，並仍須支付委託總價百分之四之服務費。惟此為定型化契約之條款，違反公平與誠信原則，自屬無效，原告不得以此作為請求權之基礎。
㈦又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2定有明文。原告已知悉被告未取得全部共有人之授權書，且本件被告與訴外人黃金標亦未簽訂買賣契約，原告尚未付出相當之勞務成本，故即便認為應給付服務報酬，亦應予以酌減。
㈧聲明：原告之訴駁回。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈坐落高雄市路○區○○段第86地號土地，為被告與訴外人
蘇福田、蘇福弘、蘇福安、蘇福昌、蘇惠珠、蘇惠美、蘇怡賓、蘇英賢、蘇俊臺、蘇娟娟、蘇華卿、蘇義雄、蘇義朗等14人共有。
⒉被告於100年8月22日以自己名義與原告簽定不動產專任委
託銷售契約書，約定由原告仲介銷售系爭土地之全部，委託銷售價格為每坪6萬5000元、委託銷售期間為100年8月22日起至100年9月15日止。
⒊原告嗣後於委託銷售期間內，已尋獲買家即訴外人黃金標
願以上開價格向被告買受土地，並由原告代為收取黃金標所簽發之定金支票14張，合計320萬元。
㈡主要爭點：
⒈被告簽署系爭不動產委任銷售契約書時，係以本人之意思
簽約，或兼有代理其他土地共有人簽約之意思？若兼有代理其他共有人簽約之意思，其有效代理之人數為何？⒉系爭委任銷售契約，若係以自己之意思簽約，是否有效？
若兼有代理其他土地共有人簽約之意思，效力為何？⒊原告以被告違反委任銷售契約第八條第一項之約定，請求
被告給付總價4%之服務報酬即198萬元，有無理由？
四、法院之判斷：㈠原告主張被告於簽立系爭不動產委任銷售契約時，除了他(
指被告)本身以外，也是代理其他共有人(見本院101年2月6日言詞辯論筆錄)；核與被告所主張，本件被告除表示以自己名義外，也代理部分共有人等情(參同日言詞辯論筆錄)，大致相符。換言之，本件不論被告於簽定契約時，有無代理其他共有人簽約之意思，或其所代理之其他共有人之人數究竟為何，惟被告確實亦有以自己之名義簽約，而為本件委託銷售契約之當事人甚明。
㈡至於被告有無代理其他共有人或其代理之共有人之人數為何
，原告固主張被告已向伊表示已取得其他全體共有人之授權，惟為被告所否認，原告自應就此負舉證之責任。經查：本件系爭委託銷售之土地，為被告及其他13位所有權人所共有，並非被告一人單獨所有之事實，為原告所知悉。茲以原告作為專業不動產仲介之經驗而言，衡諸常情，倘被告確實有受其他共有人之委託，自會要求被告提出授權書，始符常理。惟原告迄無法提出其他共有人之授權書為憑，或舉出其他共有人已合法授權被告代理簽訂委託銷售契約之證明，所為主張自不足採信。故本件被告代理其他共有人簽訂委託銷售契約之部分，應屬無權代理，且係隱名之無權代理之行為。按「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人，不生效力」，民法第170第1項定有明文。
本件被告以隱名代理之方式，代理其他共有人(或部分共有人)與原告簽訂委託銷售契約，既未經其他共有人(或部分共有人)之授權或承認，則系爭委託銷售契約，對於被告以外之其他共有人自不生效力。
㈢系爭委託銷售契約，對被告以外之其他共有人雖不生效力，
惟本件被告除係代理其他共有人簽約外，復有以自己名義簽約之意思，已如前述。按「法律行為之一部無效者，全部皆為無效；但除去部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效」，民法第110條定有明文。本件被告代理其他共有人簽約部分，故因事後未能徵得其他共有人之同意而無效，惟被告以自己名義簽約部分，尚未因之而無效。
㈣又依系爭不動產委託銷售契約書第一條委託銷售之標的所載
，本件委託原告銷售之土地為系爭土地之全部，並非僅有被告自己之應有部分，此有契約書在卷可按。雖被告僅係共有人之一，惟按「出賣他人之物之買賣契約，係負擔行為，僅發生債權債務關係，買受人具有得向出賣人請求交付其物，並移轉其所有權之權利，並不直接引起買賣標的物權利之變動，與標的物之所有人無涉，自不以出賣人對於買賣標的物享有所有權為要件。出賣人對於買賣標的物，縱無處分權，其買賣契約仍屬有效，出賣人亦負有交付其物並移轉其所有權與買受人之義務。如其不能履行此項義務時，應負債務不履行之責任，買受人則得請求損害賠償或解除契約」，最高法院81年台上字第1205號裁判意旨可供參照。茲系爭委託銷售契約係債權契約，並非物權契約，被告縱使對於其他共有人之應有部分之土地並無處分權，惟尚非不得與原告簽訂契約，委由原告銷售，此正與出賣他人土地所簽定之買賣契約，不因簽約人非土地所有權人，該買賣契約即當然無效相同。換言之，被告既係以自己之名義與原告簽定委託銷售契約，縱使委託銷售之土地，非全屬被告一人所有，所簽定之委託銷售契約，仍屬有效。
㈤另按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：(1)免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者，(2)加重他方當事人之責任者，(3)使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，(4)其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1定有明文。又按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條亦有明文。
是以定型化契約是否為無效，仍應以該約定條款是否違反誠信原則，即應斟酌契約之性質、締約目的，及是否為他方所不及知、或無磋商變更之餘地者、以及依契約本質所生之主要權利義務、或按法律規定加以綜合判斷，有無顯失公平之情形；及全部條款內容、交易習慣、及當事人間之給付與對待給付是否顯不相當者、而應負擔非當事人所能控制之危險、及違約時當事人應負擔顯不相當之賠償責任者等情事綜合判斷之，並不能以定型化契約均為無效論之，否則；將有違私法契約自治原則。因之；定型化契約如無違反上開規定之顯失公平情事者，自屬有效，當事人即應受其拘束。
㈥被告雖辯以：系爭委託銷售契約第八條第一項約定，如已達
委託之價金而委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之訂金，並仍須支付委託總價百分之四之服務費，此為定型化契約之條款，違反公平與誠信原則，自屬無效；且原告行使權利，與民法第568條因契約成立而得請求居間報酬之規定有違，對被告有顯失公平情事，亦應為無效云云。惟查系爭委託銷售契約雖係由原告預先擬定之定型化契約，惟核該內容並非艱澀難懂，亦未隱藏風險轉嫁。且契約書前言即載明「本契約及『不動產說明書』於簽訂前經委託人攜回審閱三天，以上無誤，並充分瞭解其內容，若於簽章後三日內仍未表示任何疑問，合約內容視為生效」，被告並親自簽名蓋章。顯見，被告簽署系爭委託銷售契約時，已充分瞭解該契約內容後始作決定。而依系爭委託銷售契約第八條第一項約定內容，係「買方支付定金、斡旋金後，如買方違約不買，委託人得沒收定金；如已達委託之價金而委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金，並仍須支付委託總價百分之四之服務費予受託人」。意即於原告媒介之買方承購條件己達約定銷售條件之前提下，被告拒絕簽訂買賣契約時，始負給付服務報酬之義務。又原告於委託銷售期間內，如已覓得符合銷售條件之買方，可見已花費一定之時間、及勞務，於此情況下，如認被告無與買方締約之義務，且原告又不能請求服務報酬，則原告所為時間、及勞務之支出，將付諸流水，此損害全由原告一方承擔，不僅有違上開契約約定，且對原告顯屬不公平。因之；系爭委託銷售契約上開之約定，原告得取得服務報酬，本係基於契約約定之權利，被告簽署系爭委託銷售契約，於享有原告代為尋覓買方服勞務之同時，本於契約平等原則，自應依約定內容履行義務，於違反時，原告自得依約行使權利，難認有何顯失公平之情事。
㈦第按，約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，
民法第252條定有明文。至於違約金是否相當，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人可受損害情形，或債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等以為酌定標準。經查，系爭委託期間係起自100年8月22日起至100年9月15日止，不到一個月之期間，可知被告縱有委託原告買賣之情，但原告所提供之服務究屬有限。且本件如原告媒介居間成功，原告依約亦僅得向被告請求相當買賣總價金百分之四之報酬，則在原告未媒介成立買賣之情況下，竟可因違約條款之約定而獲得與媒介成功相同之報酬，顯有失公平。本院參酌契約第八條第二項，於買方違約，賣方若有沒收定金或斡旋金之情況，應給付50%予受託人之規定，認此情況之違約金，委託人亦應減半，以給付50%為合理。再參酌委託銷售契約第五條第二項規定，服務報酬給付之時期，係簽訂不動產買賣契約時給付70%，交屋時再付其餘30%。而本件因被告違約不賣後，原告亦無需再為雙方處理後續之交屋等事宜，故亦只能請求70%之服務報酬較為合理。茲以系爭土地計762.55坪，每坪委託售價為6萬5000元計算，土地總價金為4956萬5750元(計算式：65000×762.55＝00000000)。再以契約第八條第一項所約定之服務報酬比例為4%，並參酌第八條第二項之規定減半給付，以及第五條第二項，於前半段提供服務期間只給付70%之規定，本院認原告得請求之服務報酬以69萬3921元為合理(計算式：00000000×4%×50%×70%＝693921，元以下四捨五入)。
㈧綜上所述，原告本於委託銷售契約之法律關係，請求被告給
付服務報酬69萬3921元及自支付命令送達翌日即100年9月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 14 日
民事第三庭 法 官 高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 14 日
書記官 廖碩薇