臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第3178號原 告即反訴被告 林采宜訴訟代理人 黃嘉明律師被 告即反訴原告 林淑卿反訴被告 林慈仁上列當事人間請求履行不動產買賣契約等事件，本院於民國101年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾玖萬伍仟壹佰元，及其中新臺幣貳佰陸拾萬元自民國一０一年五月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息（違約金）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部份於原告以新臺幣玖拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。如被告以新臺幣貳佰捌拾玖萬伍仟壹佰元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件反訴被告即原告林采宜（下稱原告林采宜）於本訴主張反訴原告即被告林淑卿（下稱被告林淑卿）受領買賣標的遲延所受損害及違約金，惟反訴原告即被告林淑卿以反訴被告即原告林采宜與反訴被告林慈仁共同隱匿買賣資訊之詐欺行為，反訴請求原告及反訴被告損害賠償，其反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係，及本反訴兩造所主張之權利，均本於系爭買賣之法律關係所生糾葛，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，本件反訴於法有據，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別有明定。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之。查本訴原告林采宜原起訴請求：「被告林淑卿應返坐落臺中市○○區○○街○○巷○號8樓之2之房屋產權並沒收價金與賠償精神損失。
」，嗣於訴訟進行中之101年2月6日變更訴之聲明為：「被告林淑卿應給付原告新臺幣（下同）260萬元及原告林采宜因被告林淑卿違約所受全部損失。」，再於101年5月11日變更暨擴張訴之聲明為：「被告應給付原告2,901,600元，及自101年5月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，經核均是就原告林采宜主張之同一不動產買賣糾紛事實，所為之價金給付及違約金給付之請求，核與原訴之原因事實顯有其共同性，所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，且就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時復得加以利用，俾先後請求可在同一程序得加以解決，避免重複審理，有助統一解決紛爭，符合訴訟經濟，揆諸前揭說明，原告林采宜上開變更之訴合於規定，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告（即反訴被告）林采宜起訴主張：
（一）原告即反訴被告林采宜（下稱原告林采宜）委託反訴被告林慈仁處理門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號8樓之2房屋（下稱系爭房屋）出售事宜，並告知依委託契約書現況說明書註明之現況交屋，於交付予被告即反訴原告林淑卿（下稱被告林淑卿）之100年8月1日斡旋金收據亦特別註明現況交屋。嗣原告林采宜與被告林淑卿於100年8月5日至訴外人陳郁菁地政士辦公室簽定不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），約定買賣總價金為新臺幣（下同）260萬元，由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）擔任價金履約保證人。被告林淑卿已將價金全數匯入僑馥公司指定之第一商業銀行受託信託財產專戶專屬同號00000000000000，原告林采宜亦已完成系爭房屋之所有權移轉登記予被告林淑卿名下。詎原告林采宜依系爭不動產買賣契約書第10條第6款約定通知被告林淑卿於100年9月5日點交系爭不動產，被告林淑卿竟稱系爭房屋有壁癌漏水之瑕疵而拒絕交屋，反訴被告林慈仁為解除被告林淑卿疑慮，速委請訴外人立達工程有限公司檢測並以高壓灌注及外牆防水等方式加強處理，並保固2年，惟被告林淑卿至此仍拒不點交，致僑馥公司依系爭不動產買賣契約書第10條第1款之約定不得將買賣價金匯入原告帳戶。原告林采宜乃於100年9月17日、100年9月30日分別以太平郵局存證信函354號、368號催告被告林淑卿出面點交，被告林淑卿仍置之不理，致原告林采宜無法收取本件260萬元之買賣價金及受有履約保證金遭凍結等損失。又原告係於100年9月11日以太平郵局第354號存證信函催告被告於函到8日內出面接受點交，被告未於期限內接受點交，應依系爭不動產買賣契約書第5條第4款之約定，給付自催告期限屆滿翌日即100年9月21日起至101年5月10日止計232日，按價金260萬元每日萬分之5計算之違約金共計301,600元（計算式：2,600,000×5×232÷10,000＝301,600元）。故被告應給付原告共計2,901,600元（即買賣價金2,600,000元＋違約金301,600元）。
（二）對被告林淑卿答辯之陳述：
1、系爭房屋於出賣予被告林淑卿前，係出租他人住用，原告林采宜從未入住使用，承租人亦從未反應有漏水情形，於出賣予被告林淑卿時，兩造進入系爭房屋察看，亦未發現牆壁有裂痕及漏水現象。縱有水痕，亦非嚴重漏水，不易發現，則原告林采宜自非明知系爭房屋有瑕疵而不告知，否則原告林采宜當可將牆壁粉刷，遮蓋水痕，使被告林淑卿無法發現。縱系爭房屋牆壁有1處漏水痕跡，可認牆壁有裂痕，於遭逢強風大雨時會滲水，亦僅係小小缺點，不影響系爭房屋之結構安全或通常之效用，依民法第354條但書之規定應不能視為瑕疵。又若可視為瑕疵，原告林采宜於100年9月10日已雇用立達工程有限公司實施高壓灌注，外牆防水工程，將所謂外牆裂痕之瑕疵修繕妥適，並由該公司出具工程保固書保固2年，且於實施修繕工程時，被告林淑卿及其家人均至現場察看，應已明知其主張之所謂瑕疵已修繕妥適，竟故意不接受點交，反主張原告林采宜未告知其瑕疵，並解除契約，其行使權利、履行義務，顯違民法第148條第2項所規定之誠實及信用之方法。且被告林淑卿於買受系爭房屋時係居住於系爭房屋之樓上（即10樓），就系爭房屋之屋況，知之甚稔。其亦明知系爭房屋為中古屋，可能有小缺點，依房屋現況點交，如有瑕疵不再負修繕之責任。且於訂立不動產買賣契約前，被告林淑卿已詳視房屋狀況（見系爭不動產買賣契約書第3條），亦對被告林淑卿說明如有瑕疵不再負修繕責任（見系爭不動產買賣契約書第10條第4項、第15條）。被告林淑卿復於簽約後第3天即100年8月8日向系爭房屋所在大樓守衛拿取系爭房屋鑰，長達7天察看系爭房屋，並請裝潢公司估價。職是，被告林淑卿於系爭不動產買賣契約成立時即知悉系爭房屋有小缺點，並同意依現狀點交，依民法第355條第1項之規定，原告林采宜則不負瑕疵擔保之責任。縱系爭房屋有瑕疵，因被告林淑卿已察視系爭房屋，卻未於簽約時知悉瑕疵，係屬其自己之重大過失，依民法第355條第2項之規定及上開裁判意旨，原告林采宜自不負瑕疵擔保責任。
2、依系爭不動產買賣契約書第5條第5項約定：「甲方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付乙方。」，本件被告林淑卿應於100年9月5日接受點交，並給付價金260萬元，惟其不予接受點交，並給付價金，已遲延給付價金。而被告林淑卿主張系爭房屋有瑕疵不接受點交並無理由，業如上述。縱有理由，因原告林采宜已雇用立達工程有限公司修繕完畢，被告林淑卿應予接受點交。惟原告林采宜於100年9月11日以太平郵局第354號存證信函催告其於函到8日內出面接受點交，被告林淑卿未於期限內接受點交，應給付自催告期限屆滿翌日起給付違約金。
（三）聲明：1、被告應給付原告2,901,600元，及自101年5月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告林淑卿答辯要旨略以：
（一）原告林采宜委託反訴被告林慈仁擔任仲介，在未依法交付「不動產說明書」之前提下，共同故意隱匿系爭房屋存有外牆裂縫至內壁之嚴重漏水壁裂瑕疵，並刻意於系爭不動產買賣契約書上填載「依現況點交」。嗣100年8月間颱風過境，夾帶豪雨，致100年9月5日欲辦理系爭房屋點交時，發現系爭房屋屋內臥室與客廳窗戶處，均有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌，及從臥室牆壁、樑柱與客廳穾戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫，嚴重影響居住品質，明顯與訂約當時外觀上可明顯查知之屋況不符。經被告林淑卿當場反映後，反訴被告林慈仁與原告林采宜隨即坦承系爭房屋確有上開不合於買賣契約本旨之嚴重瑕疵，致未能如期完成點交，並承諾將儘速對系爭房屋進行修繕。詎原告林采宜對上開瑕疵並無依約修繕之意願，遲至8日後即100年9月13日始委託反訴被告林慈仁出具「工程保固書」，強迫被告林淑卿接受系爭房屋之瑕疵，甚者竟同意另以太平郵局第354號存證信函偽稱「台端（即被告）卻拖延點交時間」要求僑馥公司即刻執行專戶價金撥付作業。甚而，反訴被告林慈仁於100年9月23日電話中稱被告林淑卿為「明明到手的鴨子啊！」。被告林淑卿則屢次催告原告林采宜修補瑕疵，均未獲置理，足見反訴被告林慈仁與原告林采宜係惡意違約。而反訴被告林慈仁既於100年8月5日收受被告林淑卿所支付仲介費5萬元，竟夥同原告林采宜，惡意隱匿系爭房屋存有嚴重漏滲水壁裂情形，故意不告知系爭房屋之瑕疵，所為亦顯然違法。
（二）原告林采宜、反訴被告林慈仁自承略以「臥室與客廳窗戶有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌」、「從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫」之瑕疵在兩造簽約前就已經存在，於簽約當時沒有漏水的情形等語（見101年5月11日言詞辯論筆錄第4頁），可知被告林淑卿雖於簽約前曾查看屋況，惟當時並未顯現瑕疵，若非颱風過境，實無從發現系爭房屋有嚴重滲水裂縫、壁癌之瑕疵。反訴被告林慈仁雖辯稱：「裂縫，這是921地震時就已經造成，但是裂縫只存在於外牆磁磚，裂縫並未從外牆延伸到室內。」云云（見同日言詞辯論筆錄第4頁）。惟徵之處理該滲水裂縫之瑕疵，必須進行「高壓灌注、外牆防水」的特殊防水止漏工程，可見其辯稱「裂縫並未從外牆延伸到室內」云云，即與事實不符，不足採信。縱地政士陳郁菁於簽約時就買賣契約內容逐條解釋，惟細觀買賣契約全文，並未說明系爭房屋存有嚴重滲水裂縫瑕疵，原告林采宜於填載不動產現況說明書時復就「滲漏水位置」項，故意不為勾選。甚至，原告林采宜、反訴被告林慈仁均明知系爭房屋之瑕疵於簽約前已存在，不但未交付不動產現況說明書，亦未將該瑕疵告知被告林淑卿；在系爭房屋買賣及其他相關文件均未就系爭房屋屋況（尤其此嚴重滲水裂縫之瑕疵）詳實記載情形下，豈能僅以契約內容即認定被告林淑卿於訂約時已知悉該瑕疵。則被告林淑卿於簽約時，實不知系爭房屋有「從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫」及「臥室與客廳窗戶有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌」之瑕疵存在，原告林采宜、反訴被告林慈仁於簽約時復惡意隱匿不告知，買賣契約書及其他相關文件亦均未詳實告知瑕疵之情形下，若非適颱風過境，被告林淑卿亦無從知悉，且該瑕疵範圍廣大，所及均是重要生活起居之處，嚴重影響房屋的居住效用、品質，明顯與訂約當時外觀上可明顯查知之屋況不符，實不容以「現況交屋」而推卸責任。且原告即反訴被告林采宜提出之工程保固書，屬代物清償之性質，既未經被告林淑卿同意，即不得逕認該瑕疵已修繕妥適。
（三）本件系爭不動產買賣契約書中雖有「依現況點交」字樣，然考究兩造訂約時之真意，所謂「現況」應係指被告林淑卿親自看屋時，外觀上可明顯查知之屋況。換言之「依現況點交」應是指「依訂約時客觀明顯可見之現況點交」，絕非「依點交時之現況」，最高法院91年度台上字第2257號判決亦謂「原審就上述卷存資料俱未審酌，即謂本件契約文字明確表示係『依現況出售房屋』，所謂『現況』即為契約訂立時系爭建物之現狀，文義至為清楚，無需別事探求云云，自有理由不備之違法。」而同斯旨。參酌臺灣臺中地方法院100年度沙簡字第62號判決認：「本件磁磚突起於外觀上並非明顯查知之瑕疵，縱令兩造買賣之房屋係屬八年屋齡之中古屋，徵諸一般交易常情，衛浴磁磚脫落並非合理預期之自然耗損，而係被告房屋之重大瑕疵，自難僅以『現況交屋』之約定免除瑕疵責任擔保。」，可知有關中古屋買賣約定「依現況交屋」，於點交時發現房屋存有訂約時外觀上非明顯可查知之瑕疵，仍應判斷究否屬一般交易常情上合理預期之自然耗損，難僅以「現況交屋」之約定，免除瑕疵責任之擔保。本件被告偕同友人前往看屋時，因系爭房屋曾經粉飾，未發現系爭房屋存有外牆裂縫至內壁之嚴重漏水壁裂瑕疵，嗣因颱風過境、夾帶大量豪雨，始曝露於外，並非訂約時外觀上可明顯查知之瑕疵。蓋原告提出「工程保固書」施工項目上清楚記載「高壓灌注，外牆防水」，若果僅窗戶沒關，何需此特殊防水止漏工程？倘將「依現況點交」解釋為「依點交時現況」點交，無異以「依現況點交」之約定，規避不完全給付之責任、物之瑕疵擔保責任，即與誠實信用原則相違，將嚴重影響交易安全。職是，兩造之法律關係仍應按法律規定釐清責任。
（四）又按內政部依不動產經紀業管理條例第22條第3項之授權所頒佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定：「壹㈥⒉是否有滲漏水情形及其位置」明列為不動產說明書應記載事項，可見成屋是否有滲漏水情形，屬交易時之法定重要資訊，不僅不動產說明書必須記載，出賣人更負有主動據實告知義務，不得隱匿。惟本件原告林采宜於100年7月16日填寫「不動產標的現況說明書」在「⒊是否有滲漏水情形」處，就「是否」選項，刻意不勾選，逕於備註說明中「滲漏水位置」勾選「現況交屋」，足見其明知系爭房屋有嚴重滲水裂縫瑕疵，卻惡意隱匿不宣。兩造簽立系爭不動產買賣契約時，反訴被告林慈仁未依不動產經紀業管理條例第23條第1項之規定，提出「不動產現況說明書」向被告林淑卿解說系爭房屋之現況，更未依同條例第24條第1項之規定，將該「不動產標的現況說明書」交付予被告。則原告林采宜及反訴被告林慈仁於簽訂系爭買賣契約時，並隱匿系爭房屋關於漏滲水壁裂之真實屋況，遊說被告林淑卿於系爭買賣契約書上加註「依現況點交」，而系爭買賣契約中所謂「依現況點交」，其「現況」依「不動產標的現況說明書」所示，乃原告林采宜違反告知義務之結果，與「真實現況」不符。被告林淑卿以臺中民權路郵局第2542號存證信函依民法第92條第1項之規定，行使撤銷權之意思表示，系爭不動產買賣契約即歸於自始無效，原告即無請求被告給付價金之權利，遑論解除契約。
（五）原告林采宜遲未能提出合於買賣契約本旨之給付，被告林淑卿依民法第235條之規定，本得拒絕系爭房屋之點交，原告林采宜主張被告林淑卿拖延點交時間而解除契約云云，自非合法，不生解除契約之效力，更無「沒收價金」之權利。蓋依民法第235條之規定及參酌最高法院89年度台上字第1579號判決要旨、金門地方法院98年度訴字第13號判決要旨，本件買賣於100年9月5日辦理點交時，兩造發現系爭房屋屋內臥室與客廳窗戶處，均有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌，及從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫，為原告林采宜所不爭執，可見原告林采宜於100年9月5日提出點交之系爭房屋確存有瑕疵，即非依債之本旨提出給付，被告林淑卿依民法第235條之規定自有權拒絕受領系爭瑕疵房屋，並無違反民法第367條買受人應受領標的物之義務。
雖系爭不動產買賣契約書第10條第6項約定「點交...最遲不能逾民國100年9月5日」，惟被告林淑卿拒絕受領點交之原因，係因可歸責於原告之上開不完全給付之事由。而原告林采宜未能提出無瑕疵之給付，已構成民法第227條第1項規定之「瑕疵給付」，則原告林采宜以太平郵局第354號存證信函稱被告林淑卿拖延點交時間，甚而主張行使解除權，沒收價金，即無任何法律或契約依據。縱原告林采宜有沒收價金之權利（假設語氣），其行使此權利亦屬以損害他人為主要目的，且與誠信原則有違，依民法第148條之規定，應為法所不許。縱認原告林采宜行使上開權利合法，因與民法第259條規定不符，性質上應屬過高之「違約金」，即沒收全部260萬元價金部分，請求法院酌減至相當數額。
（六）聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
參、反訴部分：
一、被告即反訴原告林淑卿提起反訴主張：
（一）依民事訴訟法第259條之規定，參照最高法院33年上字第4810號判例要旨，以共同侵權行為人為共同被告時，應屬民事訴訟法第259條所謂「就訴訟標的必須合一確定之情形」。次依民法第185條第1項之規定及參照最高法院80年度台上字第2774號判決要旨，可知「共同詐欺」，應按民法第185 條第1項之規定，負共同侵權行為之連帶損害賠償責任。又按最高法院33年上字第884號判例要旨，可知依法律、契約或交易習慣就某事項負有告知義務時，因未告知而使相對人為意思表示者，即構成民法第92條第1項所稱之「詐欺」。另參照內政部依不動產經紀業管理條例第22條第3項之授權所頒佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」之壹、應記載事項之成屋應記載事項之㈥⒉是否有滲漏水情形及其位置。」之規定，可知「成屋是否有滲漏水情形」，屬於交易時之法定重要資訊，出賣人負有告知義務，應於不動產說明書內就此項內容據實填載，不得隱匿。本件原告林采宜雖於100年7月16日簽立「不動產標的現況說明書」，並交付反訴被告林慈仁，惟原告林采宜明知系爭房屋有嚴重漏滲水壁裂之瑕疵，竟故意於該說明書「⒊是否有滲漏水情形」處，就「是否」選項，刻意不勾選，於備註說明中「滲漏水位置」處，勾選「現況交屋」。反訴被告林慈仁身為仲介，對此本即負有詢問義務，惟其明知原告林采宜惡意隱匿系爭房屋有嚴重滲水壁裂之情形，卻利用此項瑕疵無法於看屋時，在外觀上能明顯查知之特性，除故意於簽訂買賣契約時，未依法交付該「不動產標的現況說明書」，明顯違反不動產經紀業管理條例第23條第1項所規定之說明義務外，更夥同原告林采宜將「依現況交屋」之條件，納入系爭買賣契約中，甚於100年9月23日電話中稱被告林淑卿為「明明到手的鴨子啊！」。可知反訴被告林慈仁及原告林采宜，均明知系爭房屋存有漏滲水壁裂情形，卻違反法定告知義務，惡意隱匿，藉此騙取被告林淑卿簽約，參照上開最高法院33年上字第884號判例意旨，核屬民法第92條第1項所規定之「詐欺」行為，復依上開最高法院80年度台上字第2774號判決要旨，原告林采宜與反訴被告林慈仁上開「共同詐欺」之行為，應成立民法第185條第1項之共同侵權行為責任，則反訴被告林慈仁與原告林采宜就被告林淑卿因同一買賣契約所生紛爭即上開詐欺行為所受損害，均應連帶賠償。
（二）系爭買賣契約因原告林采宜與反訴被告林慈仁違反告知義務，成立共同詐欺侵權行為，終因詐欺所隱匿之系爭房屋瑕疵曝露，無法完成點交，而解除契約，依民法第216條之規定，被告因信賴系爭買賣契約能有效成立、履行，所支出之一切費用，包含代書費2萬元、繳納契稅與增值稅計40,670元、投保火險與產險計119,881元、繳納系爭房屋3期管理費8,412元、支付臺灣企銀太平分行貸款利息5個月17,055元、因無法使用系爭房屋另行租屋6個月即100年9月至101年2月，每月租金9,000元，計54,000元，合計260,018元，爰依民法第185條第1項之規定請求反訴被告林慈仁及原告林采宜連帶負責賠償責任。
（三）依民法第227條第1項、第229條、第231條第1項、第235條之規定，及參照最高法院18年上字第1318號判例要旨，本件原告林采宜未依債之本旨提出給付，不生提出之效力，被告林淑卿得拒絕受領，原告林采宜應於被告林淑卿拒絕受領瑕疵給付時起，負給付遲延之責任，則被告林淑卿不僅無民法第234條規定之受領遲延問題，亦無違反民法第367條受領義務。次依系爭買賣契約第10條第6項之規定，系爭房屋至遲應於100年9月5日完成點交，惟系爭房屋因颱風過境，夾帶豪雨，使原告林采宜於訂約時惡意隱匿之漏滲水壁裂瑕疵原形畢露，原告林采宜雖於100年9月5日提出點交，但系爭房屋已不符合「依（訂約時客觀明顯可見之）現況點交之約定，屬於「瑕疵給付」，被告林淑卿隨即依民法第235條之規定拒絕受領，並要求原告林采宜依法補正瑕疵，則原告林采宜自100年9月5日起即應依法負給付遲延之責，並自最後一次催告原告林采宜履行點交義務所定相當期限即100年10月3日之次日起，得請求約定遲延損害賠償之違約金，即以總價260萬元之萬分之5即1,300元，按日計算，自100年10月4日起至7日之契約終止日止，計4日之遲延損害賠償違約金5,200元。再者，雖原告林采宜於100年9月5日承諾修補瑕疵，卻未著手進行瑕疵修補，逕於100年9月13日委託反訴被告林慈仁提出記載「工程保固書」用以「代物清償」（代替點交），遭被告林淑卿拒絕，則該「工程保固書」之提出不生清償點交義務之效力，參照上開最高法院18年上字第1318號判例意旨，原告林采宜於100年9月13日「自不得謂已將應行清償之標的物提出給付，而主張不負遲延之責」。經被告林淑卿自100年9月5日起多次去函催告請求修補漏滲水壁裂瑕疵後，儘速完成點交，仍未獲置理，顯見原告林采宜已毫無履約意願，無奈僅得再以臺中民權路郵局第2542號存證信函解除系爭買賣契約，該函並於100年10月7日送達原告林采宜。依民法第260條之規定及參照最高法院55年台上字第2727號判例意旨，本件被告林淑卿自得依法請求原告林采宜賠償，於遲延點交義務期間即自100年9月5日起至101年2月6日止所生之遲延損害。而系爭買賣契約第11條第3項之約定屬於民法第250條第2項所稱「除當事人另有訂定外」之情形，被告林淑卿於簽訂系爭買賣契約後，既已將買賣總價金260萬元全數依約匯入僑馥公司指定之第一商業銀行受託信託財產專戶專屬帳號00000000000000中，卻因原告林采宜有瑕疵給付、物之瑕疵擔保責任等違約情事，行使解約權，則依系爭買賣契約第11條第3項之規定，原告林采宜應將「已支付價金總額之同額」，即260萬元作為懲罰性違約金支付被告林淑卿。故原告林采宜共應給付被告林淑卿2,605,200元（計算式：260萬元+5,200元=2,605,200元）。
（四）另原告林采宜於100年7月16日委託反訴被告林慈仁仲介處理系爭房屋買賣，並於同日簽立「不動產標的現況說明書」，惟反訴被告林慈仁未依不動產經紀業管理條例第23條第1項之規定，提出該「不動產標的現況說明書」向被告林淑卿解說系爭房屋之「現況」，更未依同條例第24條第1項之規定，將該「不動產標的現況說明書」交付予被告林淑卿，顯然違反此法定義務。且反訴被告林慈仁既於100年8月5日向被告林淑卿收取仲介費，應本於誠實信用原則，履行仲介契約。惟反訴被告林慈仁竟夥同原告林采宜，惡意隱匿系爭房屋所存有之嚴重漏滲水壁裂瑕疵，共同詐欺被告林淑卿。甚者，將被告林淑卿喻為「明明到手的鴨子啊！」。復在被告林淑卿積極要求原告林采宜提出合於債之本旨給付過程中，百般阻撓，偏袒原告林采宜，致系爭買賣契約不得不解除，其仲介行為之違約瑕疵已屬完全無法補正，被告林淑卿爰依法解除仲介契約，並請求反訴被告林慈仁返還仲介費用5萬元。
（五）聲明：1、反訴被告即原告林采宜與反訴被告林慈仁應連帶給付反訴原告即被告林淑卿260,018元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。上開任一反訴被告已為給付，他反訴被告於該給付範圍內免其責任。2、反訴被告即原告林采宜應給付反訴原告林淑卿2,605,200元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。3、反訴被告林慈仁應給付反訴原告即被告林淑卿5萬元，及自100年8月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。4、反訴原告即被告林淑卿願供擔保請准宣告假執行。
二、原告即反訴被告林采宜答辯意旨略以：
（一）系爭房屋於出賣予被告林淑卿前，係出租他人住用，原告林采宜從未入住使用，承租人亦從未反應有漏水情形，於出賣與被告林淑卿時，兩造進入系爭房屋察看，亦未發現牆壁有裂痕及漏水現象。縱有水痕，亦非嚴重漏水，不易發現，則原告林采宜自非明知系爭房屋有瑕疵而不告知，否則原告林采宜當可將牆壁粉刷，遮蓋水痕，使被告林淑卿無法發現。縱系爭房屋牆壁有1處漏水痕跡，可認牆壁有裂痕，於遭逢強風大雨時會滲水，亦僅係小小缺點，不影響系爭房屋之結構安全或通常之效用，依民法第354條但書之規定應不能視為瑕疵。又若可視為瑕疵，原告林采宜於100年9月10日已雇用立達工程有限公司實施高壓灌注，外牆防水工程，將所謂外牆裂痕之瑕疵修繕妥適，並由該公司出具工程保固書保固2年，且於實施修繕工程時，被告林淑卿及其家人均至現場察看，應已明知其主張之所謂瑕疵已修繕妥適，竟故意不接受點交，反主張原告林采宜未告知其瑕疵，並解除契約，其行使權利、履行義務，顯違民法第148條第2項所規定之誠實及信用之方法。且被告林淑卿於買受系爭房屋時係居住於系爭房屋之樓上（即10樓），就系爭房屋之屋況，知之甚稔。其亦明知系爭房屋為中古屋，可能有小缺點，依房屋現況點交，如有瑕疵不再負修繕之責任。且於訂立不動產買賣契約前，被告林淑卿已詳視房屋狀況（見系爭契約第3條），亦對被告林淑卿說明如有瑕疵不再負修繕責任（見系爭契約第10條第4項、第15條）。被告林淑卿復於簽約後第3天即100年8月8日向系爭房屋所在大樓守衛拿取系爭房屋鑰，長達7天察看系爭房屋，並請裝潢公司估價。職是，被告林淑卿於系爭契約成立時即知悉系爭房屋有小缺點，並同意依現狀點交，依民法第355條第1項之規定，原告林采宜則不負瑕疵擔保之責任。縱系爭房屋有瑕疵，因被告林淑卿已察視系爭房屋，卻未於簽約時知悉瑕疵，係屬其自己之重大過失，原告林采宜自不負瑕疵擔保責任。
（二）聲明：1、反訴原告之反訴駁回。2、若受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、反訴被告林慈仁答辯意旨略以：
（一）反訴被告林慈仁為一般買賣所稱中人，負責介紹買賣，本件因顧及合法性與買賣雙方之安全性交易，於簽約時特別至合法之地政士辦公室辦理，即在臺中市○○區○○路○○○巷○○號陳郁菁地政士辦公室，當時在場者亦有反訴原告即被告林淑卿之法律顧問即日誠法律事務所呂治國，系爭不動產買賣契約之內容復經陳郁菁地政士一一解說，並經反訴原告即被告林淑卿及其法律顧問看過，始簽約，賣方亦配合履約保證。且反訴原告即被告林淑卿於簽約前之100年7月底前即至系爭房屋內部看過；簽約後之100年8月8日左右，反訴原告即被告林淑卿亦向管理員借鑰匙至系爭房屋內部查看。雖系爭買賣契約簽約時未交付不動產現況說明書予反訴原告即被告林淑卿，但反訴原告即被告林淑卿與其法律顧問有將不動產買賣契約書逐條閱覽。而反訴原告所主張系爭房屋之「臥室與客廳窗戶有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌」及「從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫」之瑕疵，從系爭房屋之屋內及屋外均可肉眼觀察，自反訴原告即被告林淑卿當時所居住之同棟10樓往下看亦可看到而知悉該瑕疵。另系爭房屋買賣係依合約內容履行，沒有違約，與反訴被告林慈仁違反不動產經紀業管理條例無關。遑論，反訴被告林慈仁違反不動產經紀業管理條例，已另遭臺中市政府地政局中市地價二字第1010001759號開罰而處分。
（二）聲明：反訴原告之訴駁回。
肆、法院之判斷：
一、查原告（即反訴被告）林采宜主張其委託反訴被告林慈仁處理門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號8樓之2房屋（下稱系爭房屋）出售事宜，並告知依委託契約書現況說明書註明之現況交屋，於交付予被告即反訴原告林淑卿（下稱被告林淑卿）之100年8月1日斡旋金收據亦特別註明現況交屋；嗣原告林采宜與被告林淑卿於100年8月5日至訴外人陳郁菁地政士辦公室簽定不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），約定買賣總價金為260萬元，由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）擔任價金履約保證人；被告林淑卿已將價金全數匯入僑馥公司指定之第一商業銀行受託信託財產專戶專屬同號00000000000000，原告林采宜亦已依約於100年9月1日將系爭房屋之所有權移轉登記予被告林淑卿名下；原告林采宜並依系爭不動產買賣契約書第10條第6款約定通知被告林淑卿於100年9月5日點交系爭不動產，被告林淑卿主張系爭房屋有壁癌漏水之瑕疵而拒絕交屋，反訴被告林慈仁乃委請訴外人立達工程有限公司檢測並以高壓灌注及外牆防水等方式加強處理，並提出100年9月13日工程保固書載明保固期自100年9月10日起至102年9月9日止為期2年，惟被告林淑卿仍拒不點交，致僑馥公司依系爭不動產買賣契約書第10條第1款之約定不得將買賣價金匯入原告帳戶；原告林采宜於100年9月17日、100年9月30日分別以太平郵局存證信函354號、368號催告被告林淑卿出面點交，惟被告林淑卿乃主張系爭房屋有嚴重瑕疵而拒絕點交並單方向原告為解除系爭買賣契約之意思表示等事實，為兩造所不爭執，且據原告提出不動產專任委託代售契約書（詳卷第8頁）、斡旋金收據（詳卷第10頁）、系爭不動產買賣契約書（詳卷第11至18頁）、工程保固書（詳卷第19頁）、100年9月17日太平郵局第354號存證信函（詳卷第22至23頁）、100年9月30日太平郵局第368號存證信函（詳卷第24至26頁）、僑馥公司100年11月3日僑馥（100）字第068號函（詳卷第27頁）、系爭房屋之建物登記第二類謄本（詳卷第29至30頁）附卷可稽，故原告所主張此部分事實，堪信為真實，先予敘明。而查，本件被告即反訴原告林淑卿係主張：系爭房屋存有「臥室與客廳窗戶有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌」及「從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫」之嚴重瑕疵，該等瑕疵於兩造簽約時即已存在，惟兩造簽約當時並非客觀明顯可見，且原告林采宜及反訴被告林慈仁於簽約時復惡意隱匿不告知，故被告得拒絕點交，並業依民法第359條規定，以100年10月5日臺中民權路郵局第2542號存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示等情。原告即反訴被告林采宜、反訴被告林慈仁固不否認系爭房屋於簽約時屋內已有漏水使油漆剝落而顯露壁癌及外牆裂縫之瑕疵一節，然主張漏水壁癌及裂縫不若被告主張範圍之大，且業經立達工程有限公司施作保固，又渠等並無刻意隱瞞不告知之情事等語。是以，本件爭點厥為：系爭房屋於兩造簽約時，是否已存有被告所主張之「臥室與客廳窗戶有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌」及「從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫」之瑕疵？原告林采宜及反訴被告林慈仁於簽約時是否有惡意隱匿上開瑕疵而不告知之情事？被告據此拒絕受領點交，並依民法第359條規定解除系爭買賣契約，進而提起反訴主張反訴被告即原告林采宜、反訴被告林慈仁應給付違約金、損害賠償及返還仲介費用等等，有無理由？
二、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
民法第359條亦定有明文。查被告上開主張，固據其提出系爭房屋內部照片4幀（詳卷第48頁）、系爭房屋外牆照片12幀（詳卷第49至51頁）、錄音譯文（詳卷第54至61頁）、100年10月5日臺中民權路郵局第2542號存證信函（詳卷第67至70頁）、100年9月28日太平郵局第366號存證信函（詳卷第74至75頁）等附卷為憑。惟查，觀諸被告所提出系爭房屋內部照片4幀（詳卷第48頁），該等照片僅呈現臥室之天花板與牆壁邊緣一角有漏水與泛黃水漬壁癌之情狀，以及地面有兩片磁磚呈現裂縫之情形，然其區域非大，尚難認達到被告所主張「臥室與客廳窗戶有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌」之程度，亦無從據以逕認即有被告所主張「從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫」之情事；至於被告所提出系爭房屋外牆照片12幀（詳卷第49至51頁），該等照片僅呈現系爭房屋某一房間之窗戶下方外牆有道裂橫，但尚無從據以窺知該裂橫是否確有延伸至室內牆壁、樑柱、地板等，而有被告所主張「從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫」之情事。反觀，證人柯義恩（即出具前開工程保固書之立達工程有限公司負責人）於本院言詞辯論時到庭具結證述：「（問：何時受雇於原告林采宜及反訴被告林慈仁從事台中市○○區○○街○○巷○號8樓之2房屋之修繕工程？）大概是去年9月間，也就是工程保固書所寫的日期，當時施工分成二個位置，該房屋只有這二個位置有漏水，第一個位置是客廳的窗戶下方牆壁有裂縫，我們是採取高壓灌注止漏工法，用打發泡劑的方式把裂縫補起來，RC有裂縫，有輕微的漏損，第二個位置是在臥室的天花板，有輕微的裂縫有漏水現象，也是以高壓灌注法打發泡劑的方式把裂縫補起來，當時我的印象，系爭房屋這二個裂縫及漏水的現象在我們這一行是算很輕微的，但屋主還是請我全部房屋都檢查一遍，我施工完成後就出具此份工程保固書。（問：你在進行修繕工作時，被告林淑卿及其夫、女兒是否亦在現場，指出應修繕之位置讓你工作，並看你工作是否完成？）是由師傅進行修繕工程，我是負責事先勘查及估價，師傅修繕施工當天，我沒有在場，不知道被告及其夫、女兒有無在場，我聽師傅說是有人在場沒錯，但抓漏之後，買方的先生有用電話聯絡跟我聯繫報價及抓漏的情形。（問：你有無告知被告林淑卿及其夫、女兒，已經修繕妥適？）我打被告先生的行動電話告知已經修繕完畢。（問：上述修繕工程，有無保固期間？）有，一般是保固一年，但是反訴被告林慈仁特別要求我延長到二年，他說這樣對買方比較有保障。（問：你前述系爭房屋客廳窗戶下方的牆壁及臥室天花板牆壁的裂縫，可否判斷只有室內的裂縫或是從室外延伸至室內的裂縫？）裂縫一定是因為從屋外延伸到屋內，才會在下雨的時候發生滲水的情形，但系爭房屋上開裂縫尚屬輕微，只有輕微滲水的情形，牆壁有水漬殘留，但還沒到會漏水的程度，所以我們的工法是從屋內作高壓灌注止漏。（問：你前述裂縫的範圍及長度大約若干？）兩處的裂縫大約各長10公分，所以面積範圍不大。」等語綦詳（詳卷第142頁）；證人丌俊麟（即系爭房屋所在社區之管理員）亦於本院言詞辯論期日到庭具結證述：「（問：100年8月8日被告林淑卿有無向你拿該大樓第8樓之2之鑰匙？）有，當時8樓之2的鑰匙是林慈仁交給我保管，很確定的日期，我不知道，但是時間大約有一個禮拜，因為被告說要找廠商到系爭房屋裝鐵窗估價，所以跟我拿8樓之2的鑰匙。被告跟我拿了鑰匙以後，一直沒有歸還，後來林慈仁跟我說要交屋，問我鑰匙在哪裡，所以我才要求被告趕快將鑰匙交還給我。」等語在案（詳卷第143頁）；證人陳郁菁（即辦理系爭不動產買賣事宜之地政士）則於本院言詞辯論期日到庭具結證述：「（問：提示起訴狀附件三之不動產買賣契約書，簽訂買賣契約時被告林淑卿是否表明其已看過系爭房屋，了解房屋之狀況？）是，這份不動產買賣契約書是我幫雙方擬定的，雙方在簽契約書時，我有向買賣雙方確認是否就以系爭房屋現況做點交，雙方都明確表示照現況交屋，我有特別問被告是否有到房屋看過並且就是照現狀交屋，被告很明確的回答我『是』。（問：簽訂買賣契約時被告林淑卿是否有請其開設法律事務所之一位朋友在場，經該人認可後，被告林淑卿始簽名訂約？）有，被告林淑卿有與一位呂先生到場簽約，這位呂先生說是被告經營公司的法律顧問之類的，被告及該呂先生都有看過契約內容後，被告才簽約。（問：簽訂買賣契約時你是否有就契約內容，逐條向被告林淑卿解釋？被告林淑卿是否逐條閱讀？被告林淑卿是否了解契約之內容？）我們都會逐條說明過，並讓雙方有時間自己閱覽契約，本件特別有向雙方確認以現況交屋，我的理解是被告應該瞭解契約的內容。（問：簽訂買賣契約時反訴被告林慈仁及原告被告林采宜是否有向被告林淑卿表明，房屋係中古屋，依現況點交，不再負任何修補之責任？）簽定買賣契約時，我沒有印象賣方有提到不負修補責任等語，但是我很確定雙方同意現況交屋。（問：提示被告答辯狀被證1之照片，你是否知悉系爭房屋有無照片所示之瑕疵？）點交當天我有到系爭房屋現場，我有印象看到左上角天花板滲水的情形，至於地板的情形我沒有注意。（問：你前述天花板有滲水的情形，滲水的面積大約有多大？）大約10至15公分的長寬。」等語明確（詳卷第143頁背面至第144頁）；反訴被告林慈仁另於本院言詞辯論期日經依民事訴訟法第367條之1第2項規定具結後陳述：「（問：原告與被告簽訂系爭不動產買賣契約前，被告林淑卿有無看過房子？若有，看過幾次？）有，大約是去年7月底看過二次，去年8月1日再去看過一次並給斡旋金。（問：被告林淑卿就房屋之狀況是否非常了解？）被告本身是住在10樓，從管理室進入就可以看到系爭房屋的外牆，且被告住在系爭房屋已經四、五年了，對系爭房屋已經很瞭解。（問：你是否亦住在系爭房屋之同棟大樓、幾樓？）我是住在這棟大樓的2樓，住了快三年。（問：從該棟大樓之9或10樓往外看，是否可看出8樓之外牆有小裂痕？）可以看出。（問：簽訂系爭不動產買賣契約前你是否有對被告林淑卿表明依現況點交房屋，原告林采宜不再負任何修補責任，而被告林淑卿表明其完全知悉屋況，並同意依現況點交？）簽約前後陸續跟被告說過很多次，而且在斡旋金收據及不動產買賣契約書內都有以文字註明，我有告知被告依現狀點交賣方不再作其他的修補責任。」等語在案（詳卷第144頁背面至第145頁）。則綜觀上開證人之證述內容，首先，足見系爭房屋於點交當時，雖有「客廳窗戶下方牆壁裂縫」及「臥室天花板輕微裂縫有漏水現象」之情形，但裂縫及滲水的區域範圍大約僅各10至15公分，其裂縫及漏水程度尚屬輕微，且業經立達工程有限公司以高壓灌注法打發泡劑的方式填補裂縫而達到防水功能，則系爭房屋於簽約及點交時，是否確有被告所主張「臥室與客廳窗戶有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌」及「從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫」等嚴重瑕疵，顯有疑問；縱令系爭房屋存有「客廳窗戶下方牆壁裂縫」及「臥室天花板輕微裂縫有漏水現象」各達10至15公分之情形，但系爭房屋因此減少通常效用或契約預定效用之程度，是否已關重要而應視為瑕疵，亦顯非無疑；而被告即反訴原告對於本院詢問就「簽約時系爭房屋客觀明顯可見之現狀，與點交當時實際現狀，究竟有無不同，且該差異是否為訂約當時客觀上無法明顯查知」以及「系爭房屋有從外牆延伸到房屋內部之裂縫」等情節是否尚有其它舉證說明，被告即反訴原告亦明確表示無其它舉證（詳卷第108頁背面至第109頁），則本件顯難認為被告即反訴原告主張系爭房屋於兩造簽約時，已存有被告所主張之「臥室與客廳窗戶有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌」及「從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫」之瑕疵等情為真實，故被告即反訴原告此部分主張，尚難採信。其次，依據上開證人之證述內容，足徵兩造簽立系爭不動產買賣契約書前，被告即反訴原告確有充裕的時間及機會多次自由進入系爭房屋內部察看，並審諸被告即反訴原告於本院言詞辯論期日時明確陳稱：「我不爭執100年7月底及100年8月上旬，我都有到系爭房屋內部查看過，我買房子當然要進去看」等語（詳本院卷第108頁），且核諸系爭房屋外牆之外觀，為該社區住戶甚至一般人自外觀即可輕易目視觀察之客觀事實，且被告即反訴原告並未提出其它證據證明原告林采宜及反訴被告林慈仁於簽約時確有何惡意隱匿上開瑕疵而不告知之具體情事，則被告即反訴原告主張原告林采宜及反訴被告林慈仁於簽約時確有何惡意隱匿上開瑕疵而不告知一節，即屬不能證明，無足採信。基上所述，被告即反訴原告既於簽約前已有充分之時間與機會勘查系爭房屋，系爭房屋前述「客廳窗戶下方牆壁裂縫」及「臥室天花板輕微裂縫有漏水現象」並非隱藏難見，而被告即反訴原告於地政士詳細解說契約條款後，亦同意在斡旋金收據【陸】及系爭不動產買賣契約書第15條特別為「依現況交屋」及「依現況點交」之文字記載，堪認被告即反訴原告對於系爭房屋存有「客廳窗戶下方牆壁裂縫」及「臥室天花板輕微裂縫有漏水現象」各達10至15公分之現狀，應當已有知悉，且同意以該現狀交屋，縱令被告即反訴原告因重大過失而不知系爭房屋存有「客廳窗戶下方牆壁裂縫」及「臥室天花板輕微裂縫有漏水現象」各達10至15公分之現狀，亦難轉而苛令出賣人即原告應負擔保之責；而本件既難認出賣人即原告有何合於民法第354條至第357條應負擔保責任之情事，則被告擅自拒絕受領點交，並依民法第359條規定解除系爭買賣契約，即難認有理由。
三、按系爭不動產買賣契約書第5條約定：於甲方（即被告，下同）完成簽約款20萬元之給付（存匯入專戶）及尾款240萬元之給付（存匯入專戶），雙方即同意特約代書辦理繳稅及產權移轉登記手續；第10條約定；「一、除有特別約定以外，甲方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方（即原告，下同）應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳戶。二、雙方應於辦理買賣標的點交時個別簽立『不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書』，乙方應將買賣標的物騰空現場點交與甲方...。...四、點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。...六、本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國100年9月5日）同時甲方應履行全部價金之給付...。七、乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，並經乙方定期間催告仍拒不配合點交，則乙方免除配合點交之義務，並由僑馥建經將專戶價金餘款依約給付乙方。」；第5條第4款約定：「甲方（即被告，下同）若有遲延給付價金之情事，每逾1日應按遲延價金萬分之5計算違約金給付乙方（即原告，下同）。若甲方逾10日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除契約。」。查原告即反訴被告林采宜已於100年9月1日將系爭房屋之所有權移轉登記予被告林淑卿名下，復依系爭不動產買賣契約書第10條第6款約定通知被告林淑卿於100年9月5日點交系爭不動產，惟被告林淑卿於100年9月5日到場後主張系爭房屋有前開瑕疵而拒絕交屋，反訴被告林慈仁乃委請訴外人立達工程有限公司檢測並以高壓灌注及外牆防水等方式加強處理，並提出100年9月13日工程保固書載明保固期自100年9月10日起至102年9月9日止為期2年，堪認原告林采宜確已依系爭不動產買賣契約履行其出賣人之義務，則被告林淑卿即有依約受領點交並簽立「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」交予僑馥公司以利買賣價金之撥付。嗣原告業於100年9月17日以太平郵局第354號存證信函通知被告應於函到8日內出面進行點交，該存證信函並於100年9月19日到達被告（按兩造同意以100年9月19日作為上開存證信函送達被告並據以計算催告期限之起算日，詳卷第106頁背面之言詞辯論筆錄），則被告應至遲於100年9月26日以前受領原告之點交，並簽立「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」交予僑馥公司。
矧被告迄今仍未受領點交並簽立「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」交予僑馥公司，致原告迄今仍無法取得系爭房屋之買賣價金，則被告應自100年9月27日起負給付遲延之責任，故原告依兩造間之買賣契約法律關係、民法第367條規定及系爭不動產買賣契約之約定，請求被告應給付系爭房屋之買賣價金260萬元及因被告遲延給付而生之賠償，於法有據，應予准許。至於原告因被告遲延給付所得請求賠償之部分，按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。而「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」（最高法院62年台上字第1394號判例要旨參照）。查系爭不動產買賣契約書第5條第4款有關於違約金之約定，參諸其契約文字及本件履行不動產買賣契約之過程，俱無有關違約金性質之約定，本件亦無其他證據以資證明兩造間就違約金有何特予約定為懲罰性質之情事，則兩造間就違約金既未特別約定為懲罰性質，依民法第250條第2項前段即應視為因不履行所生損害之賠償總額，則原告於請求被告給付違約金之外，不得更請求遲延利息之損害賠償，先予敘明。而原告請求自被告遲延給付即100年9月27日起至民事辯論狀繕本送達被告前一日即101年5月10日（詳卷第110頁）止，按系爭不動產買賣契約書第5條第4款之約定，按日萬分之5計算之違約金295,100元（計算式：2,600,000元×227日〈按101年2月有29日〉×5元/日÷10,000元＝295,100元），尚屬有據。從而，原告請求被告應給付原告共計2,895,100元（即買賣價金2,600,000元＋違約金295,100元），為有理由，應予准許，逾此部分之請求（即自100年9月21日起至同年月26日止計算之違約金），應予駁回。原告復請求被告應給付按上開金額（2,895,100元）自101年5月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，就買賣價金（本金）260萬元部分，於法有據，固無疑問，至於原告本得依系爭不動產買賣契約書第5條第4款之約定，按日萬分之5計算（換算年息為18.25％），而原告基於其當事人處分權能僅請求按年息5％計付，當無不可；然就違約金295,100元部分，原告併請求被告給付遲延利息，即有未洽，蓋該筆295,100元雖名為「違約金」，然究其性質，仍等同於遲延利息即因遲延給付所生之損害，因其計算基礎亦同為遲延給付之本金（即本件買賣價金260萬元），則依民法第233條之規定，並參以民法第207條第1項本文之規範要旨，就此筆295,100元部分，即不應再行請求遲延利息，否則即有複利計算及重複請求遲延損害之情形，故原告此部分主張不應准許，應予駁回。
四、末者，被告即反訴原告所主張系爭房屋於兩造簽約時已存有「臥室與客廳窗戶有因漏水使油漆剝落而顯露之大範圍面積壁癌」及「從臥室內牆壁、樑柱與客廳窗戶處，延伸至地板及外牆之嚴重滲水裂縫」之瑕疵，以及原告林采宜及反訴被告林慈仁於簽約時有惡意隱匿上開瑕疵而不告知之情事等部分，既無證據證明，均不足採，且被告據此拒絕受領點交，並依民法第359條規定解除系爭買賣契約，於法未合，為無理由，均已業如前述。從而，反訴原告主張反訴被告二人有共同詐欺之侵權行為既屬不能證明，且反訴原告因取得系爭房屋之所有權而支出代書費、稅賦、保險費、管理費等，自亦難認為損害，故被告即反訴原告主張原告即反訴被告林采宜及反訴被告林慈仁有惡意隱匿上開瑕疵而不告知之共同詐欺行為，而主張依民法第185條第1項之共同侵權行為損害賠償法律關係，請求反訴被告二人連帶給付其所支付之一切費用（含代書費2萬元、繳納契稅與增值稅計40,670元、投保火險與產險計119,881元、繳納系爭房屋3期管理費8,412元、支付臺灣企銀太平分行貸款利息5個月17,055元、因無法使用系爭房屋另行租屋6個月即100年9月至101年2月，每月租金9,000元，計54,000元，合計26 0,018元），即難認有理由，不應准許。其次，反訴原告主張反訴被告林采宜未提出合於債之本旨之給付而有給付遲延之情形，以及其有權解除系爭不動產買賣契約既均為無理由，亦如前述，則反訴原告請求反訴被告林采宜給付自100年9月5日起至101年2月6日止所生之遲延損害共計2,605,200元，亦為無理由，不應准許。再者，反訴被告林慈仁固未提供「不動產標的現況說明書」予反訴原告，惟反訴原告既於簽約前已有充分之時間與機會勘查系爭房屋，系爭房屋前述「客廳窗戶下方牆壁裂縫」及「臥室天花板輕微裂縫有漏水現象」並非隱藏難見，而反訴原告於地政士詳細解說契約條款後，亦同意在斡旋金收據【陸】及系爭不動產買賣契約書第15條特別為「依現況交屋」及「依現況點交」之文字記載，堪認被告即反訴原告對於系爭房屋存有「客廳窗戶下方牆壁裂縫」及「臥室天花板輕微裂縫有漏水現象」各達10至15公分之現狀，應當已有知悉，且同意以該現狀交屋，縱令被告即反訴原告因重大過失而不知系爭房屋存有「客廳窗戶下方牆壁裂縫」及「臥室天花板輕微裂縫有漏水現象」各達10至15公分之現狀，亦難轉而苛令出賣人即原告應負擔保之責，且出賣人即反訴被告林采宜確已依約履行其給付義務，而反訴原告復未舉證反訴被告林慈仁於履行其仲介工作時有何刻意隱瞞系爭房屋現狀而違反誠實信用原則之情事，則反訴原告主張解除與反訴被告林慈仁間之仲介契約，並請求反訴被告林慈仁返還仲介費用5萬元，亦為無理由，不應准許。
伍、綜上所述，就本訴部分，原告依兩造間之買賣契約法律關係、民法第367條規定及系爭不動產買賣契約之約定，請求被告應給付原告2,895,100元（即買賣價金2,600,000元＋違約金295,100元），及其中2,600,000元自101年5月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息（違約金），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則於法不合，應予駁回。就反訴部分，反訴原告依民法第185條第1項請求反訴被告林采宜、林慈仁連帶賠償260,018元；復依遲延給付、解除系爭買賣契約之法律關係及系爭不動產買賣契約之約定，請求反訴被告林采宜應給付遲延損害2,605,200元；併依解除仲介契約返還原狀之法律關係，請求反訴被告林慈仁應返還仲介費用50,000元，均為無理由，應予駁回。
陸、本訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，茲依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，酌定相當擔保金額，宣告原告、被告於預供後，分別准予假執行及免為假執行。至於本訴原告及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請均已分別失所依附，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
捌、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 101 年 8 月 14 日
民事第二庭 法 官 廖慧如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 8 月 22 日
書記官 林雅慧