臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第3198號原 告 松竹寺法定代理人 林貴森訴訟代理人 羅國斌律師被 告 陳林桂玉被 告 陳昭昱上二人共同訴訟代理人 莊慶洲律師複代理人 張維綱上列當事人間請求酌減違約金等事件，本院於民國101年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國100年7月11日向被告陳林桂玉購買其所有之台中市○○區○○段○○○○號土地一筆及其上未保存登記之平房一棟，總價款新台幣（下同）13,280,000元，已支付簽約款150萬元，並應於100年7月29日支付用印款500萬元、於100年8月22日支付完稅款500萬元、於100年8月30日支付尾款178萬元；另向被告陳昭昱購買其所有之台中市○○區○○段○○○○號土地一筆及其上255建號建物（門牌號碼台中市○○區○○路2段306巷20號）一棟，總價11,339,000元，已支付簽約款150萬元，並應於102年7月11日前支付用印款500萬元、於102年7月25日支付完稅款380萬元、於102年8月1日支付尾款103萬9,000元。
二、按「民法第二百五十二條規定：『約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。』故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。」最高法院著有79年台上字第1612號判例可稽。原告因於100年9月4日之第九屆第一次信徒代表臨時會針對上開不動產買賣作成「不贊成繼續購買」之決議，故未能按期支付「用印款」500萬元，被告陳林桂玉即以原告違約為由，於100年8月18日以原證九之存證信函通知原告解除買賣契約並沒收已付價金150萬元。原告違約固應給付違約金，惟該150萬元係來自十方信徒之善款，本件依原告違約情形，究應支付多少違約金始稱相當？原告管理委員會未敢擅作主張。然按諸一般客觀事實、社會經濟狀況及被告陳林桂玉所受損害情形觀之，系爭買賣契約自簽約時起至解除契約時止，期間不到40天，土地價格並無明顯波動，且系爭土地尚未移轉登記予原告，亦未交付原告使用收益，被告陳林桂玉實際上並未受有任何損害，其將150萬元全部沒收充作違約金（占買賣總價11.3%），確實過高。為此特懇請鈞院依職權酌減本件違約金至相當之數額，其餘超過部分，請依不當得利法律關係，判命被告陳林桂玉返還予原告。
三、按「債務人拒絕給付，如在履行期以前，則債務人之責任尚未發生，無債務不履行問題」（83年度台上字第2410號判決）、「給付遲延，則指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付；倘給付可能，則債務人縱在期限前，預先表示拒絕給付，亦須至期限屆滿，始負遲延責任。」（93年度台上字第42號判決）。被告陳昭昱於100年10月16日以台中民權路郵局第2660號存證信函通知原告謂：「貴寺購買本人台中市○○區○○段○○○號土地及地上物壹事，詎貴寺函稱：於100年9月4日召開第九屆第一次信徒代表臨時會議決定不贊成繼續購買等情。按：右開不動產買賣係貴寺決議購置並完成簽約及付訂約金新臺幣壹佰伍拾萬元，今貴寺函告上情已明示違約之事實，特以本函奉達：貴寺所付訂金依約沒收外並解除買賣契約，以維權益。」云云（如原證十之存證信函影本）。惟系爭買賣契約第十條違約罰則第一項約定：「買方不依約履行付款義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金」；即本件必俟原告有「不依約履行付款義務」且經「限期催告履行，逾期仍不履行」時，被告陳昭昱始得依上開約定解除契約並沒收已付之價金。然依系爭買賣契約第三條約定，原告應於「100年7月11日」支付「簽約款」150萬元、應於「102年7月11日」支付「用印款」500萬元、應於「102年7月25日」支付「完稅款」380萬元、應於「102年8月1日」支付「尾款」103萬9,000元；而原告業於100年7月11日簽約時即已支付「簽約款」150萬元，其餘「用印款」、「完稅款」及「尾款」之「履行期」則均尚未屆至，原告並無契約所定「不依約履行付款義務，且經限期催告履行，逾期仍不履行」之情形，被告陳昭昱根本不得解除契約並沒收價金。縱認原告管理委員會於100年9月27日通知被告陳昭昱不繼續購買土地係屬「拒絕給付」之表示。然原告之「履行期限」至少應至「102年7月11日」始屆滿，在此期限以前，原告所為拒絕給付之表示，依法均不生債務不履行之責任，被告陳昭昱自亦不得以原告違約為由，解除契約並沒收價金。即被告陳昭昱「100年10月16日」存證信函並不生「解除契約並沒收訂金」之效力，惟其既有「解除契約」之表示，自可認為被告陳昭昱亦不欲繼續履行系爭買賣契約，雙方「不欲繼續履行系爭買賣契約」之意思表示合致，應認係「合意解除」系爭買賣契約，則被告陳昭昱受領150萬元之法律上原因其後已不存在，請依不當得利法律關係，判命被告陳昭昱返還150萬元予原告。
四、原告支付予被告陳林桂玉、陳昭昱之各150萬元，合計300萬元簽約款，其性質究為「履約定金」？抑為「買賣價金之一部」？有無「違約金」之性質？1、按雙方買賣契約已經明白約定土地之買賣總價及其付款方式，分為①簽約款、②用印款、③完稅款、④尾款。該「簽約款」部分有載「本款項包含定金」，足證該150萬元「簽約款」並非單純之「定金」，而係「買賣價金之一部」。2、雙方買賣契約第十條第一款約定「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」，足證原告已付之買賣價款，亦具有「違約金」之性質。原告於簽約後因故不能支付用印款予被告陳林桂玉，固屬違約。被告陳林桂玉依契約第十條第一款解除契約並沒收價金充作違約金，固無不合。惟本件自簽約時起至解除契約時止，期間不到四十天，土地價格並無明顯波動，且系爭土地尚未移轉登記予原告，亦未交付原告使用收益，被告陳林桂玉實際上並未受有任何損害，按諸一般客觀事實、社會經濟狀況及被告陳林桂玉所受損害情形觀之，其將150萬元全部沒收充作違約金（占買賣總價11.3%），確實過高。至被告陳昭昱部分，如鈞院認同原告之主張，則雙方買賣關係仍然存在；惟被告陳昭昱既向原告表示「解除契約」，顯然被告陳昭昱亦不願繼續本件買賣，自可認為雙方均有解除買賣契約之意思而「合意解除」買賣契約。反之，若鈞院認為原告預示拒絕給付已構成違約，被告陳昭昱依契約第十條第一款解除契約並沒收價金充作違約金並無不合，則被告陳昭昱部分與被告陳林桂玉部分，亦具有同一之法律上理由，應認其將150萬全部沒收充作違約金，確實過高，原告自得依民法第252條規定，請求鈞院依職權酌減本件違約金至相當之數額。
五、聲明：1、被告陳林桂玉應給付原告150萬元。2、被告陳昭昱應給付原告150萬元。3、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、就系爭二筆不動產買賣，原告業給付被告二人各簽約款即定金150萬元，詎簽約後不久，原告因內部無法達成共識，片面向被告等表達悔約之意，被告等即依兩造契約之約定，沒收定金各150萬元。
二、兩造簽訂之買賣契約第三條約定原告之付款方式，於簽約款一欄載明：「簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清。（本款項包含定金）」。觀諸契約文字與兩造當事人真意，核原告給付之150萬元簽約款性質，係為確保兩造買賣契約之履行，而交付他方之款項，應屬定金無疑。又兩造於契約中僅明文約定此簽約款為定金，未另就定金之部分有所約定，就其效力如何，當回歸民法規定以觀。按定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定：二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，民法第249條第1項第2款定有明文。查原告於100年7月11日給付定金後，旋即片面毀約，致本契約無法繼續履行，被告自得據本條之規定，沒收原告保證契約履行之定金，原告不得請求返還。
三、又定金者，乃以確保契約之履行為目的，由當事人之一方交付他方之金錢或其他代替物也；違約金者，乃以確保債務之履行為目的，由當事人約定債務人於債務不履行時，所應支付之金錢也。是定金與違約金目的不同，法律效果亦不盡相同，本件既為定金，非屬違約金，原告自不得據民法第252條之規定請求酌減，法理至明。
四、本件原告給付被告陳昭昱150萬元之定金，擔保兩造契約之履行，惟原告於100年7月底即表達悔約之意，就已給付之定金，依法自不得請求返還，已如前述。原告以本件對被告陳昭昱之給付義務未屆履行期，不生拒絕給付之債務不履行違約金問題，惟定金與違約金性質迥然相異，自不能混為一談。又按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止原有之契約（第一次之契約）。依契約自由原則，契約之雙方當事人雖得再訂契約，使原屬有效之契約向將來歸於無效，惟其成立要件仍應依民法第153條之規定定之。而依該條規定，當事人對於契約必要之點必須意思一致，契約始能立，最高法院99年台上字第60號判決可資參照。查原告於100年9月27日所發予被告之存證信函（被證一），簡言其必要之點為「不履行買賣契約」；被告陳昭昱所發之存證信函，簡言其必要之點為「定金沒收並解除買賣契約」，就必要之點定金是否沒收，兩造意思表示必要之點未曾合致，則此合意解除原契約之契約自未能成立。詎原告捨定金沒收之文字不用，斷章取義，逕論兩造以合意解除買賣契約，荒謬絕倫，莫此為甚。
五、按定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。民法第249條第1款定有明文。是既得以定金充作全部買賣價金之一部，原告以被告等各自受有之150萬元定金，以之具有買賣價金一部之性質，而認為非屬定金，於法實有未洽。且衡諸不動產交易之特性，因標的價額過大，如額外給付定金擔保契約之履行而非契約履行時充作給付之一部，無異使買受人額外需再提出一筆不能動用之金錢，待交易完成方可要求返還，除不經濟外，亦容易使買受人一方資金壓力過大，不利買賣契約之締結。故現今民間不動產交易習慣上，皆以第一期給付之買賣價金作為定金，並以其作為買賣價金之一部，以符效益。原告給付被告陳林桂玉、陳昭昱各150萬元款項既屬定金，被告等自得據民法第249條第2款之規定，於原告片面毀約之情況下，沒收定金。
六、原告與被告陳昭昱之買賣契約在履行期前明示不欲繼續履行契約之意，屬「預示拒絕給付」，被告陳昭昱當可爰引「給付不能」之規定，行使契約解除權。按不完全給付乃債務人已為給付，但其給付不合乎債之本旨，而給付拒絕則不獨未為給付，亦無給付之意思，二者實不相同，故給付拒絕非屬不完全給付，應認為係債務不履行之一種型態，學者王澤鑑於其所著之民法學說與判例研究（3）一書中，已明白揭櫫給付拒絕屬債務不履行之一種（被證三）。此見解又經最高法院91年度台上字第841號判決肯認：「解除權之發生原因，除民法債各篇之個別規定外，可歸納為給付遲延、給付不能、不完全給付、預示拒絕給付、情事變更、惟反誠實信用原則等六者，此六者除情事變更外，其共通性質均屬違約，而違約為本件被上訴人解約之基礎，如無違約事實，則被上訴人無解約事由，兩者為一體之兩面。」（被證四）。查本件系爭買賣契約業經原告片面、斷然、無正當理由的表示拒絕給付，被告陳昭昱實無法期待屆至清償期後，原告會繼續履行兩造之買賣契約。若此等片面預示拒絕給付之毀約，於屆至清償期前，仍不構成債務不履行之事由，則被告將因此陷入不確定之狀態。觀兩造買賣契約存在，原告卻顯然不願給付價金，而被告陳昭昱若於清償期屆至前將買賣契約之標的售予他人，被告陳昭昱即構成一物二賣之債務不履行之責任，顯與常情相悖，亦與人民之法感情有違。綜上見解，預示拒絕給付與可歸責於債務人之事由致給付不能無異，被告陳昭昱自可援引民法第256條之規定，以存證信函作為意思表示解除買賣契約。
七、查被告陳林桂玉、陳昭昱曾於台中市○○路○段○○○巷○○號一樓共同經營大澤鐵工廠，該鐵工廠即坐落於系爭買賣之土地上。因與原告締結買賣契約，出售該鐵工廠坐落之土地，被告等乃將鐵工廠之所有生財器具機械設備變賣，並已辦理歇業登記，此有台中市政府經濟發展局函可證（被證五）。而被告等原係以經營鐵工廠為收入來源，經原告前來商談欲承購被告等所有之土地，被告等深思自己業辛苦經營鐵工廠大半輩子，如出售土地獲得價金，足夠未來養老之用，不用再為生計奔忙。詎原告嗣後竟片面毀約，惟被告之營業工具業已全部出賣，如欲全部購回，其所花費之金額遠不止300萬元之數額，且創業惟艱，未來實不知如何籌建回原經營之鐵工廠用以營生。綜上，原告片面毀約，被告等依民法第249條第2款規定沒收其給付之定金，於法有據。
八、聲明：1、原告之訴均駁回。2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
一、原告於100年7月11日向被告陳林桂玉購買其所有之台中市○○區○○段○○○○號土地一筆及其上未保存登記之平房一棟，總價款13,280,000元，已支付簽約款150萬元，並應於100年7月29日支付用印款500萬元、於100年8月22日支付完稅款500萬元、於100年8月30日支付尾款178萬元；另向被告陳昭昱購買其所有之台中市○○區○○段○○○○號土地一筆及其上255建號建物（門牌號碼台中市○○區○○路2段306巷20號）一棟，總價11,339,000元，已支付簽約款150萬元，並應於102年7月11日前支付用印款500萬元、於102年7月25日支付完稅款380萬元、於102年8月1日支付尾款103萬9,000元。
二、原告並未依約支付用印款500萬元予被告陳林桂玉。
三、被告陳林桂玉於100年8月18日有寄發台中松竹郵局第315號存證信函給原告，原告有收到上開存證信函。
四、原告於100年9月4日第九屆第一次信徒代表臨時會有針對本件購地案作成「不贊成繼續購買」之決議。
五、原告於100年9月27日有將其100年9月4日第九屆第一次信徒代表臨時會針對本件購地案做成「不贊成繼續購買」之決議以松寺管字第10014號函通知被告陳林桂玉、陳昭昱；被告陳林桂玉、陳昭昱均有收到通知。
六、被告陳昭昱於100年10月16日有寄發台中民權路郵局第2660號存證信函給原告，原告有收到上開存證信函。
肆、本院之判斷：
一、本件主要爭點乃兩造所簽訂系爭不動產買賣契約書中，關於原告已支付被告二人各150萬元簽約款之性質為何，即係原告所主張之違約金或被告所抗辯之定金？按定金者，謂契約當事人一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。民法第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」本條規定之定金為違約定金，定金既以確保契約之履行為目的，其交付當應於契約履行前為之，如於履行契約後，則無交付定金之必要。關於定金金額之酌定，並非以契約不能履行時，可能發生之損害額為衡量標準，此與違約金係約定債務人不履行債務時，始應支付者不同。定金與違約金之性質並不相同，如約定之違約金金額過高者，民法第252條規定法院得減至相當之數額，定金則無類此規定。查兩造所訂系爭不動產買賣契約書第二條為總價款之約定，第三條為買賣各期付款約定，其中第一期之「簽約款」部分記載「簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清(本款項包含定金)」，雖有使用「包含」一詞，致依表面字義解釋，此定金似僅為第一期簽約款中之一部分，惟兩造訂約當時若真有意限定簽約款之中一部分始屬於定金者，當會訂明此特定金額，但實際上並未予約定，堪認此150萬元之全部應均屬定金，又因契約履行時，此定金應作為給付之一部，方使用「本款項包含定金」一語，其意應指價金中之第一期簽約款150萬元即以定金充之。至於系爭買賣不動產契約第十條第一款違約罰則「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」所定之懲罰性違約金，應解為前開屬定金之簽約款以外之其他各期價金(即用印款、完稅款、尾款)，蓋依前述，定金與違約金並不相同，二者不應混淆。系爭買賣不動產契約第十條第一款(買方違約)、第二款(賣方違約)係約定債務人不履行債務時應支付之違約金，自與以確保契約之履行為目的而於契約履行前已交付之系爭150萬元定金不同。復參以系爭二件不動產買賣總價均逾千萬元，以150萬元作為定金，金額比例尚稱合理。且觀之兩造買賣契約之內容，關於買賣雙方違約時之罰則，均採相稱對等之約定，並非獨對原告不利，即本件若係被告方面違約不出賣不動產者，被告等亦各須加倍返還其所受之定金，違約金部分之效力亦同。原告於訂約時所支付被告二人之簽約款各150萬元既屬定金，且定金並無類似民法第252條違約金額過高之酌減規定，原告請求酌減之，即無理由。
二、本件原告不能履行契約，純粹係因其100年9月4日第九屆第一次信徒代表臨時會針對本件不動產買賣作成「不贊成繼續購買」之決議，而非被告方面有債務不履行或客觀上有情事變更等問題，此顯屬因可歸責於付定金方即原告方面之事由，致不能履行契約，依法原告即不得請求返還定金。又關於原告主張「其對於被告陳昭昱部分，雖拒絕給付，但因在履行期以前，故其責任尚未發生，無債務不履行問題」云云，查原告於100年9月4日作成上開「不贊成繼續購買」之決議後，隨於100年9月27日發函通知被告二人該不欲履約之決議，復於訴訟進行中之101年1月2日，具狀陳報本件原告立場仍係依該不履約之決議辦理，即原告已堅決明確表示不為給付之意思，其顯無於約定期日履行契約責任給付被告陳昭昱其餘各期價金之可能，其因此拒絕給付所生違約情形、可歸責程度，較諸給付遲延、給付不能、不完全給付等其他債務不履行類型更為嚴重，舉輕足以明重，原告拒絕給付當然更符合民法第249條第2款所定「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行」之情形，其自不得請求被告陳昭昱返還定金150萬元。
三、綜上所述，本件原告所支付被告二人之簽約款各150萬元為確保契約履行之定金，又系爭買賣契約復因可歸責於原告之事由致不能履行，依民法第249條第2款規定，被告二人均得主張沒入該等定金，此等沒入違約金之權利，亦不因其後契約之解除而受影響。原告主張系爭簽約款150萬元為違約金並請求酌減之，及依不當得利法律關係請求被告二人各返還其150萬元，皆為無理由，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 3 月 1 日
民事第二庭 法 官 蔡建興正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 2 日
書記官 楊金池