臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第3294號原 告即反訴被告 廖順文訴訟代理人 熊治璿律師
廖怡婷律師被 告即反訴原告 臺中市政府法定代理人 胡志強訴訟代理人 王世傑
許楹和上列當事人間請求移除地上物等事件，本院於民國101年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落臺中市○○區○○○段151、152之2、152之3地號土地所有權全部移轉登記予反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度臺抗字第440號裁定參照）。查本件本訴之標的與反訴之標的之關鍵爭點均係基於兩造就系爭土地有無成立買賣關係而生，二者在法律上及事實上均關係密切，審判資料復有共通性，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，揆諸前揭規定，被告提起反訴，應予准許，先予敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
(一)按所有權人對於無權占有或侵奪其物者，得請求返還之，對妨害其所有權者得請求除去之，民法第767條前段訂有明文。緣臺中市○○區○○○段○○○○號(面積427平方公尺)土地、同段152-2地號(面積388平方公尺)土地、同段152-3地號(面積1848平方公尺)土地（下稱系爭三筆土地），均為原告所有且登記在案之土地，此有土地謄本可證（原證1）。詎相對人所屬之臺中市太平區公所於民國（下同）70年間，竟無權占用原告所有之系爭三筆土地全部面積，興建為臺中市第一花園公墓及納骨塔，經營出售墓基、納骨塔塔位及殯葬相關業務獲利多年，已嚴重侵害原告上開三筆土地之所有權。原告委由臺中市太平地政事務所為界址之鑑定結果，更可證被告所屬之太平區公所確實無權侵占原告之系爭三筆土地，此有複丈成果圖可稽（原證2）。經原告向被告請求返還上開占用之系爭三筆土地，被告竟空稱兩造間於72、73年間已有買賣契約，價金已給付云云，然卻迄今未為所有權移轉登記，亦自始未能提出兩造買賣契約及買賣價金給付之證據（原證3），以實其說，足證被告所辯均非屬實。況被告經原告以所有權人請求返還系爭三筆土地後，被告即先自行返還系爭152-2地號(面積388平方公尺)之土地。然仍對系爭151地號、152-3地號二筆土地拒絕返還，而無權占用迄今，爰依民法第767條前段，請求被告將該二筆土地上地上物移除騰空後，回復原狀，返還原告。
(二)按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告為系土地所有權人，且主張自始未與被告成立簽訂系爭土地買賣契約，而訴請無權占用之被告返還系爭土地，則被告既辯稱兩造間有成立買賣契約，非無權占用為抗辯，是被告自應就其所主張兩造間有成立買賣契約之事實負舉證責任。依被告所提出之72年8月31日之會議記錄（被證1）所示，該份紀錄首頁抬頭即記載為「太平鄉公所擬購頭汴坑段151、152、152-1、152-2、152-3地號土地第三次議價會議記錄」，付款方式為：「契約成立付兩成定金」等語，足認該次會議僅係兩造間就系爭土地進行討論協商相關買賣事宜，遂作成會議結論之紀錄，而兩造間應另行成立系爭土地買賣契約，並達成合意於將來契約成立時，被告即有給付價金兩成之義務。易言之，兩造於該次會議中就買賣事項為討論，並以討論商議結果為書面記錄，而並未成立系爭三筆土地之買賣契約，即該文書僅為該次會議結論之書面紀錄，至多僅得具系爭土地買賣之預約之性質，自不得以該會議紀錄，遽視為兩造間買賣契約之系爭土地買賣契約。再觀，依一般社會常情，不動產買賣均以書面買賣契約之簽訂，以為買賣雙方權利義務之保障；而被告為公務行政單位，其與私人為不動產土地買賣，依常理及通常行政程序習慣，更應簽訂書面之買賣契約書，殊難想像被告公務機關僅以一紙會議記錄，即認與原告間成立系爭土地買賣契約，則其買賣程序顯過於輕率，而令人難以置信。是被告所提之會議記錄，自不足為兩造間買賣契約成立之證明。
(三)承上所述，兩造雖有於前揭會議中商討系爭土地買賣事宜，然嗣後均未另行成立或簽署買賣契約，是原告自無收受系爭土地買賣價金，且兩造間自始未成立或簽署任何協議書，則被告所稱「依協議書價購、付清價款」云云，究為何指，實令人費解。又雖被告提出73年度歲出預算明細分類帳簿（被證2），而據以為其給付系爭買賣價金之證云云。惟原告否認有收受被告所給付之系爭土地買賣價金，且被告所出之分類帳簿僅為其公務單位內部作帳之紀錄，該帳目內容均為被告所自行書寫，自難以此遽認原告有收受價金之證明。況依經驗法則及通常之行政程序習慣，被告公務機關竟僅以該會議記錄，作為預算支出之會計憑據，顯與常理有違。況被告若有給付原告各期價金之事實（原告否認之），則依常理被告當保有原告收訖各期價金之簽收證明或匯款等證據，然被告迄今未能提出原告確實收受價金之證，自難僅以被告自行書寫之內部作帳文書，遽為原告有受領買賣價金之事實。又觀被告所提出之會議記錄內容，僅就土地單價及地上物單價之商議結果，自始未記載買賣總價金為何，則被告究如何計算各期應給付之買賣價金，亦令人質疑。況被告業已自承原告所有之系爭土地係屬非都市土地山坡保育地區、使用類別為農牧用地，礙於法令限制不得變更作為目的使用之事實，則衡諸常理，被告一行政公務機關焉有可能向原告買受無法為所有權移轉登記之土地？且被告竟於知悉系爭土地無法為所有權移轉登記後，卻仍依約給付全部買賣價金，顯與常理有違。
(四)查被告雖提出「73年3月15日之申請書」，而稱該申請書為原告所出具，遽以為兩造間成立系爭土地買賣契約，且原告有收受買賣價金之證云云。惟查，原告否認曾出具任何申請書或切結書予被告，該申請書上之文字均非原告所書寫，且該申請書上之「廖順文」署押及印文，亦均非原告所簽署或蓋印。易言之，原告否認該申請書之真正，則依民事訴訟法第357條之規定，私文書應由舉證人證其真正，是被告既無法證明該申請書為原告所親自簽署而出具，該申請書即無形式之證據力，自難遽以為兩造間有成立買賣契約及原告收受價金之證據。又觀被告所提之上開申請書，其上內容文字與「廖順文」署押三字，以目視判斷，顯而易見兩者非屬同一人所書寫。且再觀該申請書上「廖順文」署押三字與前揭會議記錄上共有三次「廖順文」之簽名，將兩者加以比對，兩份之筆跡顯不相同，尤以申請書上「廖順文」之「順」字，無論筆順、運筆、筆數、及字型等特徵，顯而易見與會議紀錄中「廖順文」之「順」大不相同，更無任何相似或雷同之處，是被告辯稱該申請書為原告所簽署出具云云，自難採信。再者，依被告所述，其係因原告出具申請書及切結書後，被告始給付買賣價金之尾款予原告云云。然查，觀上開申請書中並無明載被告所應給付之價金尾款金額為何，則依常理而論，若該申請書果為原告所出具請求被告給付尾款，則原告竟漏未書寫最重要之所請求給付之尾款金額，顯非常情。再依經驗法則及通常之行政程序習慣，被告身為公務單位，若果有支付原告價金尾款，自應保有原告收訖尾款之證明，始得為行政預算核銷之會計憑據。然被告迄今未能提出原告收受各期價金之證明，而推以原告私人曾具之申請書為公帑支出之證，其真實顯有可議，且有令人質疑該公務單位是否有內部虛偽核銷之虞。綜上，原告自始未與被告成立系爭三筆土地買賣契約，更無收受被告所給付之各期買賣價金；而被告所提出之證據方法，均不足以證明兩造間確有成立買賣契約，是被告空言兩造間有成立買賣契約，並業已給付全部價金云云，殊無可採。
(五)原告曾向被告請求返還無權占用之系爭三筆土地，被告自知為無權占有即先自行返還系爭152-2地號土地，而原告於被告返還152-2地號土地後即實際使用並放置原告所有之眾多物品，被告所屬之管理公墓人員亦均清楚知悉原告實際使用之事實，且此事實有152-2地號土地現況照片可稽，足證被告確有於原告向其請求返還無權占用之土地後，自行主動返還152-2地號土地。故被告辯稱原告為權利濫用，且空言否認已返還原無權占用之系爭152-2地號土地之事實，要無可採。
(六)按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。承上所述，被告無權占用系爭土地既無正當權源，使原告長年受有無法使用之損害；反觀，被告竟利用原告所有之系爭三筆土地，經營臺中第一花園公墓及納骨塔，獲取出售墓基及塔位高額利潤多年，是原告自得請求被告賠償，自原告請求土地返還時起五年內即95年7月6日（按原告於100年7月5日即以陳情書向被告為土地返還及損害賠償之請求），至被告返還土地止所受相當於租金之利益。準此，被告占用系爭151地號、152-3地號二筆土地面積共計為2275平方公尺（計算式：427平方公尺＋1848平方公尺＝2275平方公尺)，所佔面積廣大，位處風水絕佳之地理位置，其所經營之第一花園公墓及納骨塔管理規劃喪葬祭典完善，其墓基及塔位均屬十分搶手，營收可觀（原證4）。再參酌被告經營公墓設施之收費標準（原證5）：公墓墓基12平方公尺以內，收費新臺幣(下同)10,000元，則被告每年至少所受有相當於租金之利益為189萬5833元【計算式：(2275平方公尺÷12平方公尺)×10,000＝189萬5833元】，原告自得請求被告給付上開相當於租金利益之損害賠償。
(七)並聲明：1、被告應將系爭151地號、152-3地號二筆土地移除騰空其地上物後，回復原狀，返還原告。2、被告應自95年7月6日起至返還系爭151地號、152-3地號二筆土地之日止，按年給付原告189萬5833元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告抗辯：
(一)按各級政府機關因公需要價購或徵收實施區域計畫非都市土地編定地區內之私有土地時，應依內政部所頒「非都市土地使用管制規則」暨相關土地法規，辦理申請變更編定符合所欲辦理事業需要，或申請徵收核准，以杜絕流弊。又70年4月22日內政部（70）台內地字第17367號修正發布之「非都市土地使用管制規則」第9條規定：「使用分區內各種使用地之變更編定，應以使用分區允許變更編定者為限。前項使用地變更編定原則如附表二。其辦理程序得由直轄市或省政府視實際需要訂定，並報內政部備查。」，同規則附表二「使用分區內各種使用地之變更編定原則表」，有關山坡地保育區變更編定墳墓用地之欄位為「＋」，對照附表說明：…
四、「＋」為變更編定為該類用地，應先徵得各該事業省級主管機關之同意，省主管機關並得授權縣（市）政府辦理（證據2）。經查：1、緣臺中縣太平鄉公所（下稱太平鄉公所）於72年間為執行該鄉公墓公園化十年計畫工程，擬購置原告廖順文所有系爭三筆土地與訴外人黃炎生、賴汝滄所有同段152、152之1、152之4地號等以上共計6筆相鄰之土地，規劃作為公墓園區與興建納骨堂。其中關於原告所有系爭三筆土地部分，太平鄉公所與原告（下統稱買賣兩造）於72年8月31日第三次議價會議中達成協議，以：每公頃土地12萬元、地上物 (包括所有農作物)每公頃以160萬9000元之價額計算價金，買方並於契約成立時給付兩成定金、次於應備書類與用印後給付三成款，72年9月30日付四成半款，最後於所有權移轉登記完妥後付清剩餘半成尾款，合意價購系爭三筆土地（證據4）。太平鄉公所隨即於72年9月2日、同年9月30日給付土地價金之五成數額230,216元、四成半數額207,194元，交由被告領取完畢，並依首開說明，於同年9月15日將因公需要價購私有土地乙案送請臺灣省政府授權之事業主管機關臺中縣政府（社會科）申請准予變更土地編定為墳墓用地使用。未料，上開申請變更土地編定乙案，臺中縣政府卻於72年10月7日(72)府社行字第154061號函以系爭三筆土地編為農牧用地不得作為墓地使用，否准變更（證據5）。
(二)次按，64年7月24日修正公布之土地法第30條第1項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。」；又72年8月1日公布修正之農業發展條例第3條第11款規定：「耕地：指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」，92年2月7日修正公布之同條例第3條第11款修正為「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」。查系爭三筆土地均經編定地目均為「旱」、使用分區為「山坡地保育區」、使用地類別為「農牧用地」，係屬農地無疑，而於未經事業主管機關同意變更編定為非農地之前，太平鄉公所無自耕能力，依法不得承受農地，兩造即應為解除契約返還已付之價金。然而，原告為使系爭買賣契約有效成立，遂於隔年即73年3月15日另向太平鄉公所提出要約申請並立具切結，明白表示願於將來農地移轉之限制解除後協同辦理移轉登記，請求履行買賣協議付清買賣價金（證據6），太平鄉公所乃同意所請，於76年3月26日給付剩餘土地及地上物補償價金23,022元。至此，被告業將兩造間系爭三筆土地買賣面積共0.2663公頃、計460,432元之價金全數給付予原告領取完畢（證據7），惟系爭三筆土地時至今日仍然登記於原告名下，未有辦理所有權移轉登記。再按「以不能為契約標的者，其契約為無效。但其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效；附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」，民法第246條定有明文。又請求權，因十五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算。民法第125條前段、第128條前段分別定有明文，而所謂請求權可行使時，係指其行使請求權已無法律上之障礙而言。查系爭三筆土地均屬農地，因受限於當時法律規定，致無法請求移轉登記，太平鄉公所為價購該私有農地作為公墓使用，則須先依首開說明申請變更土地編定為後方可為移轉登記，或約定於其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，從而，農地之買受人請求協同辦理所有權移轉登記之15年請求權時效，依民法之規定，亦應自已無法律上之障礙或限制時起算。查：系爭三筆土地於買賣協議之初，兩造即知係為供作太平鄉之公園公墓用地使用，將由太平鄉公所依前述非都市土地使用管制規則申請事業主管機關核准辦理土地之使用類別變更編定，並且於多次價金協議中提及將來變更土地使用編定需用賣方印鑑章時應隨時提供（見卷第86頁會議結論㈥「地面變更需用賣主印鑑時，賣主應隨時提供，不得有拖延情事」；卷第88頁會議結論㈥「將來需用地主印章時，地主隨時供便使用，不得刁難」），而於土地編定使用類別經主管機關核准同意變更為墳墓用地、兩造於土地所有權移轉登記完妥後，太平鄉公所始付清土地價金剩餘款項（見卷第88 頁會議結論㈢付款方式：「4.所有權移轉登記完妥後付清尾款」）。是縱依當時土地法等規定，太平鄉公所為無自耕能力不得承受農地，然依上述事實可知，兩造於系爭買賣協議時即有預期於該不能之情形除去後為給付之意思表示合致，依民法第246條第1項但書之規定，系爭農地買賣契約有效。
(三)退萬步言，縱依上開議價會議記錄無法認定兩造有明白約定俟系爭土地變為墳墓用地時始為移轉登記，惟另依據反訴被告向太平鄉公所提出之73年3月15日申請書說明欄自書簽名切結：「…查左列土地（即系爭三筆土地）賣給貴所茲因受法令限制無法辦理產權移轉登記，今由本人立具切結書作為將來產權移轉之保證（附切結書乙份）請貴所准予將尾款付清…」等語，與太平鄉公所嗣後於同年3月26日同意給付剩餘土地價金等事實，亦足茲證明買賣兩造有具體約定欲待關於系爭三筆農地移轉之限制除去後始為移轉登記，兩造間系爭土地買賣契約仍屬有效。
(四)改制前臺中縣太平鄉公所與原告訂有系爭三筆土地之買賣契約，並依該鄉公所會計帳簿記載，買賣價金已全數付清由其收受：1、按「政府及其所屬機關辦理各項會計事務，依本法之規定」、「會計人員非根據合法之原始憑證，不得造具記帳憑證；非根據合法之記帳憑證，不得記帳。」會計法第1條、第58條本文定有明文。再按同法第83條第1項規定，各種會計憑證，均應自總決算公布或令行日起，至少保存二年；屆滿二年後，除有關債權、債務者外，經該管上級機關與該管審計機關之同意，得予銷毀。又民事訴訟法第355條第1項規定，文書依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正，是如他造對之有爭執者，應由其舉出反證以證明其非真正。2、原告雖否認收受系爭三筆土地之買賣價金，並稱：不動產買賣依習慣應簽訂書面之買賣契約，被告公務機關僅以一紙會議記錄即可充當兩造系爭土地買賣契約，作為預算支出之會計憑據，顯與常理有違，且所出具之歲出明細分類帳簿係供機關內部作帳之記錄，其內容均為被告機關自行書寫，被告機關未能提出原告有收受各期價金之單據證明，單憑不知何人偽名所寫的申請書（且該申請書亦漏未書寫買賣價金之數額），竟可推論系爭土地買賣契約成立與原告領受價金之事實，質疑被告機關有虛偽核銷之虞云云。惟按政府機關之會計、出納作業有層級管制，任何支出款項應附有資料或憑證，非如原告妄言僅由會計人員自行書寫記載入帳。以本件土地買賣契約、價金給付之訟爭而言，其行政機關之會計程序係由價金受領人填具領據（或其他請款之書據）連同買賣契約書等證明應付帳款事項經過之憑證（即「原始憑證」），送會計單位審核支出之預算科目、數額無誤後製成支出傳票（即「記帳憑證」），送交出納執行撥款完成蓋章後，再將傳票及原始憑證一併送回會計單位記入帳簿（過帳），至此，該案會計憑證才可結案歸檔保存，此外，上開會計出納作業依法並於每週、月、年、定期或不定期，接受內部審核結算與上級審計稽查之控制。是依前開會計法規定，行政機關對於會計憑證之保存有其一定之年限，且機關製作之會計簿籍，非依據合法之原始憑證，不得為編製記帳憑證；非根據合法之記帳憑證，不得為記帳，其帳目必定真正、不能偽造。3、系爭土地買賣協議至今將近三十年，相關契約書據、資料等會計憑證，因逾保存期限，依會計法第83條規定於87年間報經上級機關准予銷毀，此有卷第105頁之臺中縣政府87年7月20日府計三字第185987號函(意旨為准銷毀太平市公所69至74會計年度會計憑證)可證，故已無法提出。
然臺中縣太平鄉公所為政府機關，適用會計法，被告機關所提卷第36、37頁(彩色影本)、第91至93頁(黑白影本)之臺中縣「太平鄉公所73年度歲出明細分類帳」影本，其內容係主辦會計人員依法令將機關年度應付且已付帳款，依時間流程逐項、逐筆記入該機關歲出帳簿，並非臨訟始製作。再觀該歲出帳簿內記載：「(72年)9月2日支出傳票第515號-頭汴坑段151、152-2、152-3等地號土地價地上物補償-廖順文-230,216元」、「(72)年9月30日支出傳票第829號-頭汴坑段151、152-2、152-3等地號地價及地上物第一期四成半款-廖順文-207,194元」、「(73年)3月26日支出傳票第2835號-購頭汴坑段151、152-2、152-3號地價及地上物餘款-廖順文-23,022元」等三筆支付帳款紀錄，核與72年8月31日第三次會議記錄中兩造達成之「地價每公頃新臺幣12萬元、地上物每公頃新臺幣160萬9000元」計算買賣價金，以及「契約成立付兩成定金、應備書類及用印後付三成款」、「72年9月30日付四成半款」、「所有權移轉登記後付清尾款」等協議，參酌系爭三筆土地面積計共0.2663公頃，則其總價金應為新臺幣460,432元，對照上開會議記錄、歲出明細分類帳各項紀錄資料，可看出，不論在給付事由、各期價金的成數額度或撥款支付的時間，均相一致，足證兩造間關於系爭土地買賣乙事，確實存在。4、復觀原告親自署名之73年3月15日申請書自承：「謹請貴所將本人所有系爭土地全部殘價金付清…」、「查左列土地賣給貴所…請貴所准予將尾款付清…」等語，亦可知悉兩造訂有買賣契約，且至少於原告提出該申請書前（即73年3月15日前），太平鄉公所業已支付95％土地價款完畢，嗣再以其切結履行移轉土地所有權義務之保證的申請書，於上開歲出明細簿所載的73年3月26日支付剩餘5％尾款23,022元。否則，倘兩造無成立買賣契約、付清土地價款，以原告長期居住太平，於72年間亦多次參與系爭土地買賣議價會議後，就原屬名下所有系爭三筆土地被太平鄉公所佔用闢建花園公墓，當為其所明知，豈有可能自該花園公墓闢建使用至今，長達二十餘年時間，從不見其為反對、異議或有爭執契約未定、價金未清之意思表示？顯與常情不合。可見改制前太平鄉公所業與原告訂立系爭土地買賣契約、付清買賣價金為屬實，原告徒以被告機關未能提出買賣契約、收取價金之會計憑證，即全然否認機關會計簿籍、經其署名之申請書等證據力，辯稱兩造未簽立契約書且收受被告機關給付之任何土地價款等語，不足採信。再查，正式文書委請他人代為筆墨再由本人親自簽名署押，亦屬常事，雖上該申請書內容非由原告書寫，然觀察該申請書上的原告「廖順文」簽名，無論筆順、運筆、筆數與字形，均與原告出席系爭議價會議記錄內的5處之簽名相同，申請書使用之印文更與會議記錄內2處經刪減塗改之原告「廖順文印」印文一致，顯見申請書為真。至於原告質疑為何申請書內未見尾款數額乙事，實因各期應給付土地價金的數額已另載明於買賣契約書內。以上事證歷歷，足認該申請書為真正，原告駁論，非屬實在。
(五)原告所有系爭三筆土地，經作為臺中市太平區第一花園公墓與納骨塔園區使用，為被告臺中市政府所有、交由所屬臺中市太平區公所代管執行業務，為兩造所不爭執。經查系爭152之2地號土地上現有果樹竹林叢、部分混凝土鋪面以及混凝土1樓建築一座等，該處1樓建築內原設置抽水泵浦，為早期公墓花園水源取得不易抽取溪水、地下水供園區高處用水之機房，係於72年間兩造購地協議，原告將土地交付太平鄉公所占有後興建，屬臺中市太平區公所代管臺中市公用財產，非逐級申請主管機關核准並報民意機關同意，不得為處分或設置負擔，遑論「主動歸還」。且行政機關辦理事務，縱有錯誤致侵害人民權益者，必有異議申請、機關後續確認處置公文書往返以為依憑，原告明知上開土地屬於花園公墓園區，卻擅自將農具雜物堆放上開土地之內，誆言行政機關已「自行主動返還土地」？卻未見有提出行政機關意思表示之書面或公文依據做為佐證，其行徑儼若掩耳盜鈴、自欺欺人。況太平區公所多次行文原告（臺中市太平區公所100年8月3日太區民字第1000021997號函、100年10月4日太平民字第1000027775號函）應配合將系爭三筆土地所有權移轉予被告臺中市政府等語仍猶在目，豈有所稱自行返還之理。臺中市政府或所屬太平區公所自始無返還系爭152之2地號土地情事，原告所提現況照片係其擅放農具雜物占用所致。有關該機房空間現遭原告未獲被告機關或太平區公所同意即私自擅放農具雜物竊據占用乙事，因涉及相關土地所有權歸屬問題，刻正由鈞院審理中，待本案訟爭結束後，當由被告機關依公產管理規定及相關責任，另為適法之處理。
(六)綜上所述，系爭土地之買賣，雖原有憑證資料因逾保存年限均已依法銷毀，但另依據兩造擬購系爭土地之議價協議會議記錄、73年度歲出明細分類帳等為公務員基於其職務而制作，屬公文書，佐以經公務機關檔案保存之原告73年3月15日申請書，當為真正，均具有形式上及實質上之證據力，足認太平鄉公所已付清系爭土地之買賣價金，更足證兩造間買賣關係之存在。按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條定有明文，兩造就系爭三筆土地有買賣契約關係存在，已如前述，原告為出賣人，有將系爭三筆土地交付買受人並使其取得所有權之義務，被告機關占有土地既係本於買賣之法律關係而占有，即具有正當權源，原告不得主張被告機關為無權占有而請求拆除地上物返還土地，自亦不得請求相當於租金之不當得利。
(七)並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、被告即反訴原告主張：承上述，太平鄉公所早於72年間即與原告互訂買賣契約購買系爭三筆土地，並分三期付清價金共460,432元之事實，應堪認定，原告既為土地出賣人，本於民法第348條第1項之規定，負有使被告機關取得系爭三筆土地所有權之義務。詳言之，土地法第30條私有農地移轉以自耕者為限之規定，係至89年1月26日始修正刪除，於法律刪除限制規定前，太平鄉公所即存有請求權之法律上障礙，則其依系爭買賣契約之請求權消滅時效，應自89年1月26日後開始起算，故被告於提起反訴之時，尚未逾15年之時效期間。太平鄉公所已依約將買賣價金全數交付原告收受，改制後臺中市太平區公所亦有多次函致請求依約履行系爭土地等所有權移轉登記，惟原告均置之不理，迄未配合辦理土地變更登記。系爭三筆土地等雖均屬農地，然依兩造買賣土地議價會議協議，可知兩造於合意本件買賣契約時，即有以民法第246條第1項但書所定不能之情形除去後為給付之約定；退步言，縱以兩造合意本件土地買賣契約行為時，其多次協議價購會議記錄未有明確預期於不能之情形除去後為給付之約定款項，然另依原告73年3月15日申請書立具切結作為將來產權移轉登記之保證等語，茲亦可證兩造於系爭土地買賣契約約定時，即有待法令限制解除後為契約義務履行移轉土地所有權之合意，如今該不能之情形已除去，系爭買賣契約仍然有效成立，被告就系爭三筆土地所有權移轉登記請求權之時效，應自土地法第30條規定於89年1月26日修正刪除後開始計算（即至104年1月25日止），爰本於履行買賣契約之法律關係，求為命原告應將系爭三筆土地之所有權移轉登記予被告。並聲明：反訴被告應將系爭三筆土地之所有權全部移轉登記予反訴原告。
二、原告即反訴被告則以：援引本訴之理由，本件兩造並未就系爭三筆土地成立買賣契約，被告自無權請求原告將系爭三筆土地之所有權移轉登記予被告。並聲明：反訴原告之反訴駁回。
參、不爭執事項：
一、臺中市○○區○○段○○○○號、152-3地號及152-2地號三筆土地，為原告所有且登記在案。
二、被告自72年間起迄今，在上開原告所有之系爭三筆土地上，經營臺中太平區第一花園公墓及納骨塔。
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：
(一)關於被告主張改制前臺中縣太平鄉公所與原告訂有系爭三筆土地之買賣契約，買賣價金已全數給付原告，買賣當時因土地法令規定，無自耕能力之太平鄉公不得承受農地而無法為所有權移轉登記，惟兩造於買賣時有預期並合意於該不能之情形除去後，再由原告為產權移轉登記給付之事實，業據被告提出下列證據證明之：1、卷第85頁以下有關系爭三筆土地買賣之72年5月30日第二次議價會議紀錄（會議結論記載「㈥地面變更需用賣主印鑑時，賣主應隨時提供，不得有拖延情事」）；卷第87頁以下有關系爭三筆土地買賣之72年8月31日第三次會議紀錄（會議結論記載「㈠地價每公頃新臺幣12萬元。㈡地上物(包括所有農作物)每公頃新臺幣160萬9000元。㈢付款方式：契約成立付兩成定金、應備書類及用印後付三成款、72年9月30日付四成半款、所有權移轉登記完妥後付清尾款。㈥將來需用地主印章時，地主隨時供便使用，不得刁難」）。2、卷第36、37頁(彩色影本)、第91至93頁(黑白影本)之臺中縣「太平鄉公所73年度歲出明細分類帳」，其內容記載：「(72年)9月2日支出傳票第515號-頭汴坑段151、152-2、152-3等地號土地價地上物補償-廖順文-230,216元」、「(72)年9月30日支出傳票第829號-頭汴坑段1
51、152-2、152-3等地號地價及地上物第一期四成半款-廖順文-207,194元」、「(73年)3月26日支出傳票第2835號-購頭汴坑段151、152-2、152-3號地價及地上物餘款-廖順文-23,022元」等三筆支付帳款紀錄。3、卷第90頁73年3月15日原告立具之申請書，其內容記載：「謹請貴所將本人所有座落…(即系爭三筆土地)殘價金付清。查左列土地賣給貴所，茲因受法令限制無法辦理產權移轉登記，今由本人立具切結書作為將來產權移轉登記之保證，請貴所准予將尾款付清」等語。核上開文件均有原告之簽名，且所有「廖順文」之簽名筆跡均一致，並無原告所謂筆跡不同之情形。又查系爭三筆土地面積共計0.2663公頃，依上開第三次會議紀錄結論所載，其總價金應為460,432元，五成款為230,216元，四成半款為207,194元，半成尾款為23,022元，互核會議記錄、付款帳冊與請付尾款申請書之內容，可知就買賣給付事由、付款對象、各期成數價金數額及撥款支付時序關係，完全符合，足證被告主張屬實。
(二)民事訴訟法第355條第1項規定：「文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正」。上開有關系爭三筆土地買賣之會議紀錄、太平鄉公所73年度歲出明細分類帳，依其程式及意旨得認係公文書，依法即應推定為真正，就此公文書之真正，原告空言爭執，然並未能舉出反證以推翻其真正，自無可採。又我國政府依法行政已久，各級行政機關會計、出納、審計作業嚴明，主辦會計人員依法令將機關年度應付且已付帳款，依時間流程逐項、逐筆記入該機關歲出帳簿，當無可能為侵奪人民土地，而臨訟偽造不實登載上開購地付款內容之帳冊。且倘兩造就系爭三筆土地並未成立買賣契約，或被告尚未付清價款，以原告長期地緣關係，就其所有系爭三筆土地於72、73年間遭太平鄉公所占用闢建花園公墓之情，當有明知，則豈有可能長年坐視政府機關侵奪占用其大片地產至今？原告主張顯與常情不合。況原告於審理時業自承：「(73年間鄉公所在系爭土地上興建公墓你是否知道？)我知道興建的事情。(若是系爭土地沒有賣給太平鄉公所，鄉公所擅自在上面興建公墓，你怎麼沒有出面抗議？)我父親還沒有把土地賣掉前，就已經把地分給我們三、四個兄弟耕作，賣掉以後我們兄弟就分散沒有再耕作了，各自謀業。因為賣掉了所以就給政府去蓋公墓」等語，益見原告早已賣地得款，本件起訴主張顯有不實。
(三)按民法第246條第1項規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」，又土地法原於第30條第1項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有」，此等就私有農地移轉以自耕者為限之規定，業於89年1月26日修正刪除。查系爭三筆土地均經編定地目為「旱」、使用分區為「山坡地保育區」、使用地類別為「農牧用地」，屬農地，於89年1月26日土地法修正前，太平鄉公所因無自耕能力，依法即不得承受系爭三筆土地。兩造就系爭三筆土地買賣當時，因土地法令限制規定，致無自耕能力之太平鄉公不得承受農地而無法為所有權移轉登記，惟該不能移轉之情形可以除去，兩造於訂立買賣契約時並有預期於不能之情形除去後，再由原告為所有權移轉登記之給付，此契約自仍屬有效。
(四)因系爭三筆土地之買賣、付款事實發生於72、73年間，至今將近三十年，年代久遠，故被告主張買賣契約及價金收訖文件等會計憑證，已逾保存期限而銷毀一節，衡情無違，且被告業提出卷第105頁之臺中縣政府87年7月20日府計三字第185987號函(意旨為准銷毀太平市公所69至74會計年度會計憑證)，證明上開會計憑證已於87年間報經上級機關准予銷毀，從而被告無法提出原告所求之土地買賣契約及各期賣賣價金收訖簽收或匯款單據文件，理所當然，而無礙於系爭三筆土地買賣成立及價金付清事實之認定。又含系爭三筆土地在內之公墓區域幅員遼闊，政府機關管理難期周密，且原告因地緣及身為原業主之關係，而有將農具雜物堆放在系爭152之2地號土地上之事實，無從以此妄論政府業「主動歸還」該筆土地予原告。按政府機關就系爭三筆土地業付清買賣價款而闢墓使用，焉有可能私相授受，將公款所購地產無端交還原告使用？顯見此係原告擅自占用已售土地之非行，自不得以之謂被告有何捨棄權利或返還土地之情事。
(五)綜上，被告已向原告購入系爭三筆土地並付清價金，其本於買賣之法律關係而占有土地闢墓使用，具有正當權源，原告主張被告機關為無權占有，而依民法第767條所有人物上請求權之規定，請求被告拆除地上物返還系爭三筆土地，併請求相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：按民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」。承上本訴部分之析述，兩造就系爭三筆土地訂有有效之買賣契約，並約定無自耕能力之太平鄉公因法令限制不得承受農地之情形除去後，原告即應為土地所有權移轉登記之給付。嗣被告業付清價金，且於89年1月26日上開土地法令限制移轉之規定經修正刪除後，不能移轉所有權之情形已除去，惟原告尚未履行將系爭三筆土地所有權移轉登記予被告之義務，則被告依系爭買賣契約之法律關係，請求原告將系爭三筆土地所有權全部移轉登記予被告，為有理由，應予准許。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
民事第二庭 法 官 蔡建興正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 13 日
書記官 楊金池