臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第871號原 告 李青枝訴訟代理人 熊賢祺律師複代理人 蘇淑珍複代理人 王慧凱律師被 告 余碧月訴訟代理人 陳銘釗律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國100年12月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落於台中市○里區○○○段○○○號土地(下稱系爭土地)係
原告於民國(下同)100年2月15日向訴外人林久富買賣取得，詎系爭土地現遭被告之建物即門牌號碼台中市○里區○○里○○路○○號及其地上物(以下稱系爭建物)無權占用，屢經原告催促拆屋還地，均未置理。被告之被繼承人余賴春木與訴外人林久富間所定不定期租賃契約係租地搭建豬舍使用，並非不定期租地建屋契約，而係單純的土地租賃契約，自不適用土地法第103條之規定，原告自得依民法第450條第2項隨時終止系爭租約。
㈡退步言，縱認余賴春木與林久富間具有不定期租地建屋契約
者，按土地法第103條第1款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地，所謂「年限屆滿」在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言，在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用為止，此有最高法院著有87年台上字第2475號、95年台上字第388號民事判決可資參照。系爭建物自建造之初至今已逾60餘年，早已逾一般磚造建物之使用期限，於原告取得系爭土地前即已逾耐用年限，應限縮排除土地法第103條規定之適用，使其喪失租地建屋契約之屬性，並依原租賃契約效力屆滿後繼續使用租賃物之類似法律利益狀態，類推適用民法第451條之規定，使原租地建屋契約轉變為一般未定期限之不動產租賃契約，不再受土地法第
103 條之保護，讓出租人及承租人均得依第450條第2項前段規定，未定期限之租賃契約，當事人隨時終止租約。本件原告以起訴狀送達為終止上開租賃契約之意思表示，應認原告已合法為終止租約之意思表示通知，兩造間之租賃契約已經終止，至為明確，被告繼續占用系爭土地，即屬無權占用，原告爰依民法第455條前段、第767條規定請求被告應將系爭建物拆除，並將該占用土地返還原告。
㈢再退步言之，縱被告在系爭土地上並未興建房屋，僅係就所
承繼之系爭建物予以修繕，按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則故於地上物不堪使用後，如承租人猶能任意再設置新建物，不僅對土地所有人之損害過大，且亦有礙土地所有與土地使用合一之原則。惟租賃土地上所建之房屋不堪使用時，固不必再將租地建屋契約之特別保障賦與承租人之必要，但在不違出租人與承租人明示之意思，且不另建新建物之情形下，僅將原建物作超出耐用年限之繼續使用，並無害於社會經濟，且亦符合契約雙方當事人之利益，應無特別禁止之必要，因此在原來租地建屋契約效力屆滿後，將此原即未定期限且已逾建物耐用年限之租賃契約，限縮排除土地法第103條規定之適用，使其喪失租地建屋契約之屬性，並依原租賃契約效力屆滿後繼續使用租賃物之類似法律利益狀態，類推適用民法第451條之規定，使原租地建屋契約轉變為一般未定期限之不動產租賃契約，不再受土地法第103條之保護，讓出租人及承租人均得依第450條第2項終止租約，應較能切合契約雙方之利益，並能顧全社會經濟，容屬適當。並聲明：被告應自坐落台中市○里區○○○段○○○號如附圖所示編號A、B、C、D、E，面積共計204平方公尺之建物遷出，並將上開建物即門牌號碼台中市○里區○○里○○路○○號之地上物拆除，將該土地返還原告；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告之被繼承人余賴春木生前以不定期限之方式向原告之前
手林久富承租系爭土地，於系爭土地興建系爭建物，是余賴春木與林久富間就系爭土地之法律關係為未定期限之基地租賃關係，兩造依法繼承及繼受此一法律關係，基地租賃為特種租賃，有關基地回收之情形，因土地法第103 條有相關規定，依特別法優於普通法之原理，自應優先適用土地法之相關規定。而土地法第103條第1款所規定「契約年限屆滿時」之情形，僅於契約定有期限始適用之，司法院院解字第4075號解釋及最高法院42年度台上字第1094號判例可參），本件系爭基地租賃因未定期限，自無該條款適用之餘地。而被告之被繼承人余賴春木與原告之前手林久富成立系爭租賃時，並未約定以系爭建物至不堪使用時為租賃之期限，反之，余賴春木依約得修繕及新建房屋，此由系爭建物於33年起課稅面積為87.7平方公尺，嗣於53年1月增加起課擴建之磚石造屋面積14.6平方公尺，及其後陸續擴建、修繕其他磚造房屋及倉庫，至如附圖所示編號A、B、C、D、E等部分總面積204平方公尺，林久富於系爭建物修繕及擴建後，仍向余賴春木繼續收取租金，甚至為提高租金於85年間訴請鈞院判決獲准。縱認不定期限之基地租賃，仍應以建物不堪使用為限，惟系爭建物於客觀上並無毀倒、破漏或不堪使用之情況，屋況良好，則原告以系爭建物不堪使用為由，訴請拆屋還地，亦無所據。
㈡訴外人林久富於99年12月31日以買賣為原因將系爭土地移轉
登記予原告，依土地法第104條、民法第426條之2規定，系爭土地出賣予原告時，被告有以同樣條件優先承買之權，林久富將系爭土地出賣予原告時，並未依上開規定以書面告知被告得以同樣條件承買，是以原告即不得以系爭土地所有人或出租人之地位對被告有所主張，實則，租地建屋承租人之優先承買權具有物權之絕對效力，承租人甚且可主張優先購買權訴請塗銷已為之所有權登記，故原告請求拆屋還地，於法無據。
㈢被告歷來均居住於系爭建物，以之為養兒育女、終老休養之
所，從未拖欠租金，一直恪盡承租人之本份，詎原告於買受系爭土地後短短數月即起訴拆屋還地，於此之前亦未接獲系爭土地出售之通知，原告以若干實務見解認租地建屋契約，推認當事人間以建物至不堪使用為租賃期限，惟該等見解本有可議之處，若以之為通案，則早年租地建屋之承租人以現高標準認定「不堪使用」下，將無一倖免於拆除，對承租人實過於苛刻，此與憲法保障人民財產權、居住權之意旨即有抵觸等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由㈠經查，被告之被繼承人余賴春木向原告之前手林久富承租系
爭土地建築房屋使用，未訂租賃期限，原告於99年12月31日以買賣為原因向訴外人林久富買受取得系爭土地，並於100年2月15日移轉登記取得所有權，被告為承租人余賴春木之繼承人，林久富與余賴春木所訂系爭不定期限租賃契約，分別由兩造所繼受等情，有土地登記簿謄本、本院85年度重訴字第284號民事判決影本為證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告雖主張：鈞院85年重訴字第284號案件中，原地主林久
富於起訴狀陳述被告承租系爭土地搭建豬舍使用，被告之被繼承人余賴春木未如訴外人劉禎二、鄭金泉表示反對之竟見，鈞院85年重訴字第284號判決亦僅認定訴外人劉禎二、鄭金泉與林久富間之租賃契約為租地建屋契約，是被告之被繼承人余賴春木與林久富之租賃契約內容僅係建築豬舍使用，當非不定期基地租賃契約，為一般不定期租賃契約云云。經查，系爭土地原地主林久富於85年間對訴外人劉禎二、鄭金泉提起先位之訴為拆屋還地訴訟，備位之訴為調整系爭土地租金，主張訴外人劉禎二、鄭金泉承租系爭土地僅建築豬舍使用，訴外人劉禎二、鄭金泉將系爭土地上原來之豬舍改建供人居住之房屋，違反租賃契約之約定，其得終止契約，請求訴外人劉禎二、鄭金泉拆除地上建物，並返還土地，縱認其與訴外人劉禎二、鄭金泉係不定期限租地建屋契約，租賃期間應至該房屋不堪使用為止即已消滅，如法院認其對訴外人劉禎二、鄭金泉請求拆屋還地為無理由，備位請求調整租金等語；而林久富於上開訴訟對被告之被繼承人余賴春木僅主張調整系爭土地租金，並未對余賴春木主張違反租賃契約終止契約及拆屋還地，如余賴春木承租系爭土地係搭建豬舍使用，嗣後已改建房屋居住使用，林久富當會對余賴春木併同訴外人劉禎二、鄭金泉提起拆屋還地之先位訴訟，故林久富於上開訴訟所稱系爭土地上原來之豬舍改建供人居住之房屋，係指訴外人劉禎二、鄭金泉，自不包含余賴春木；再者本院85年重訴字第284號判決理由業已認定余賴春木及訴外人劉禎二、鄭金泉向林久富不定期承租系爭土地建築房屋使用，並非承租系爭土地建築豬舍使用，係屬不定期基地租賃契約，本院於上開案件亦至現場履勘查明余賴春木所建築之房屋為磚造平房，供住家使用等情，有上開判決影本附卷可稽。是以，原告依上開判決據以主張余賴春木承租林久富之土地供搭建豬舍使用，並非不定期基地租約，為一般不定期租約，嗣後擴建為磚造房屋，原租賃關係消滅轉為一般不定期租約云云，自非有據。
㈢原告另主張：如認兩造間具有不定期限租地建屋契約，依契
約之目的，探求當事人之真意，系爭不定期租賃契約之期限，亦應解為租賃係至余賴春木所建之磚造房屋不堪使用時，系爭租賃關係即屬消滅，系爭土地之建物如已達不堪使用之程度，或係未經林久富同意所重建，則被告使用系爭土地無法律上之權源云云，並以最高法院30年渝上字第311號判例為據。按最高法院30年渝上字第311號判例「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449條第1項之限制而已」，惟最高法院62年台上字第3128號原判例已指出「民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言，條文文義甚明。司法院院字第539號解釋及本院30年渝上字第311號判例，亦係就定期租賃而為」；再者，民法第449條於民國88年4月21日修正公布修訂增列第3項「租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定」，故最高法院
90 年度第4次民事庭會議決議不再援用最高法院30年渝上字第311號判例，並將最高法院62年台上字第3128號原判例於最高法院95年度第18次民事庭會議決議修改為「民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言」。本件兩造所訂租約係不定期基地建屋租約，自無最高法院30年渝上字第311號判例之適用。再按土地法第103條各款並未設有出租人因收回自用，亦得收回出租建築房屋之基地之規定，其第1款所謂契約限屆滿時，係指契約定有租用期限者而言，故惟於契約定有期限者始適用之(最高法院42年台上字第1094號判例可參），又租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務（最高法院51年台上字第2987號判例可參）。原告主張系爭不定期租地建屋契約，應解當事人真意係租至房屋不堪使用為止之期限乙節，顯將當事人真意不定期限契約解釋為定有相當期限，既與不定期限之意旨不合，亦與上開判例及土地法103條規定不合，自無可採。再者對於承租人選擇租地建屋以安身立命終老之承租權保護亦應優先於土地所有權人之土地開發利益，況土地所有權人仍得自承租人收取土地使用之租金利益，尚非喪失所有權所可比擬，最高法院89年台再字第7號、88年台上字第1852號、87年台上字第2475號、95年台上字第388號裁判與土地法優先保護承租人之意旨不符，本案無從比附援引。
㈣被告復抗辯：原告之前手林久富將系爭土地出賣予原告時，
並未依民法第426條之2、土地法第104條規定通知被告有以同樣條件優先承買之權，原告不得以所有權人或出租人地位對被告有所主張等語。依土地法第104條規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」、民法第426條之2規定「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，原告之前手林久富將系爭土地出賣予原告，應將出賣條件以書面通知被告，被告於通知達到後10日內未以書面表示承買，始得視為放棄。原告並未舉證證明其前手林久富已踐行優先承買權之通知程序，僅主張被告既選擇繼續原來之承租關係，即有默示承認拋棄優先承買權云云，核與上揭法律規定不符，洵無可採。又土地法第104條第2項所謂契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對優先承買權人不生效力，故出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先承買權人有主張（最高法院67年台上字第479號判例可參）。原告之前手林久富既未通知承租人即被告而與原告訂立系爭土地買賣契約者，原告雖因買賣取得系爭土地所有權，仍不得以所有權人或出租人之地位對抗被告，故原告不得依民法第455條前段、第767規定請求被告拆屋還地。被告之抗辯，洵屬可採。
㈤綜上所述，兩造間之不定期限租地建屋契約尚未消滅，且因
原告之前手林久富並未依土地法第104條第2項規定通知被告優先承買系爭土地，原告以出租人及所有權人之地位，請求被告拆除建物並返還土地，自屬無據。從而，原告依民法第第455條前段、767條規定之法律關係，請求被告應自坐落台中市○里區○○○段○○○號如附圖所示編號A、B、C、D、E，面積共計204平方公尺之建物遷出，並將上開建物即門牌號碼台中市○里區○○里○○路○○號之地上物拆除，將該土地返還原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第四庭 法 官 吳蕙玟如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 4 日
書記官 廖日晟