臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第100號原 告 林齊珍訴訟代理人 徐文宗律師複 代理人 林雅儒律師被 告 張秀滿
鄭人豪共 同訴訟代理人 王一翰律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌佰零陸萬元，及自民國一百年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前向被告購買坐落臺中市○○區○區段937之1地號土地，原告依約給付新臺幣（下同）482萬元後，因被告未依約將所有權移轉登記予原告，原告乃依法起訴，經鈞院99年度重訴字第65號民事判決，判命原告支付被告1138萬元，同時被告應將上揭土地上所設定之抵押權及地上權塗銷並將所有權移轉登記予原告。因系爭土地之他項權利係設定予臺中商業銀行，是原告以臺中大全街郵局第995號、1032號存證信函告知被告於民國99年11月11日共赴臺中商銀總行，原告將餘款1138萬交付被告，並請其應將塗銷抵押權地上權及所有權移轉登記之文件備妥交付原告，以完成手續，惟被告以潭子郵局第853號存證信函要求原告須支付抵押貸款利息及土地地價稅，惟鈞院上開確定判決並未附有前揭條件，顯見被告不願履約，原告無奈之際乃依法將上揭金額辦理清償提存，並於99年11月22日以臺中大全街郵局第1073號存證信函通知被告已將價金提存，並催告被告辦理塗銷抵押權及地上權，以完成所有權移轉登記，惟被告置之未理，原告乃於99年12月2日再以臺中大全郵局第1198號存證信函催告被告塗銷抵押權及地上權以辦理所有權移轉登記，然被告於逾催告期限後仍未塗銷系爭土地上設定之抵押權及地上權，原告不得已乃以解除本件買賣契約，並依兩造契約約定第9條約定請求被告應將已收價款1620萬加倍返還予原告。至於被告以892號存證信函稱期間太短云云，惟自鈞院99年重訴字第65號判決確定（99年8月30日）迄今已近三個月，足證被告係在拖延移轉登記手續。再者，原告曾持上揭確定判決前往被告貸款銀行即臺中商業銀行潭子分行，表明願以利害關係人之身分代為清償，用以塗銷抵押權及地上權，該行表示因被告交待不准原告代位清償，而原告不得已而依鈞院對待給付之判決將應支付價金提存，惟被告卻未能依判決履行，業如前述，原告依法解約後，自得要求被告依約將已收價款1620萬加倍返還。綜上所言，本件雖依原契約被告除負回復原狀外，尚須就收受價金加倍返還，爰先為一部請求。並聲明：被告應給付原告2620萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、對被告答稱略以：㈠鈞院99年度重訴字第65號民事判決後，原告多次請求被告遵
依判決履行，惟被告均一再藉故拖延，是原告乃於99年11月8日委請律師以臺中大全街郵局第995號存證信函通知被告於99年11月11日下午2時赴臺中商銀總行及表示當日原告將提出1138萬之銀行支票交付被告，並請被告應將塗銷抵押權、地上權及辦理所有權移轉之文件備妥交付原告，以完成手續，此乃兩造前案判決確定後，原告向被告為第一次書面催告之表示，而自第一次書面催告迄原告99年12月10日發函向被告表示解除契約，期間已超過一個月，是被告抗辯原告解約前催告時間過短云云，即非可採。被告抗辯其係於99年11月10日始收受原告99年11月8日之臺中大全街郵局第995號存證信函，時間急迫準備不及，始未於99年11月11日前往臺中商銀總行，惟兩造間前案係於99年7月23日即已判決，並於99年8月30日判決確定，至原告通知被告前往臺中商銀總行之時間99年11月11日，期間已有約二個半月，是被告稱其準備不及，實係推託之詞，且原告於存證信函中已表明99年11月11日當日將持1138萬元之銀行支票交付被告，是被告當日收受銀行支票即可向銀行辦理清償貸款及塗銷抵押權、地上權相關事宜，焉有何時間急迫準備不及之情事存在？是被告稱其99年11月11日未前往銀行係因時間急迫不及準備，顯係拖延之詞。又被告抗辯其於潭子郵局第853號存證中所謂抵押貸款所生利息及土地地價稅尚未會算係因地價稅部分被告對其計算方式並非熟稔，需請教他人始知地價稅之多寡，才能作繳納稅金的準備，並非要求原告需支付抵押貸款利息及土地地價稅，惟參諸被告所寄發之潭子郵局第853號存證信函內容記載：「…因『雙方』有關本件抵押貸款所生利息及土地地價稅未會算」，是倘如被告所辯其並非要求原告支付抵押貸款利息及土地地價稅，其豈會記載「雙方」尚未會算之字句？是足證被告此部分抗辯乃臨訟卸責之詞，更況，系爭買賣契約早於98年9月21日早已簽訂，且被告亦有委託代書及仲介處理，是被告豈可能於99年11月仍不知悉地價稅之計算？是被告此部分抗辯顯有悖於常情，實則被告前於兩造前案判決審理時，即一再主張原告需負擔其抵押貸款利息，惟不為鈞院判決所採，而被告於判決確定後，仍執意要求原告需負擔其抵押貸款利息及地價稅，並表示如原告不負擔，被告即不會同辦理。且原告於辦理清償提存前，訴訟代理人亦曾透過關係找臺中商銀副總林開域協調表示願意代位被告清償抵押貸款，用以塗銷抵押權及地上權，而臺中商銀原本同意由原告代位清償抵押貸款，然被告等卻加以阻撓，使得臺中商銀因憚於被告係大客戶不願得罪被告，乃不肯讓原告代位清償，致原告無法代位清償，是原告不得已僅得依鈞院對待給付之判決將應支付之價金辦理清償提存，是無誠信之人實為被告，被告現反稱原告無誠信，其心態誠屬可議，而原告於辦理清償提存後，亦再於99年11月22日以臺中大全街郵局第1073號存證信函向被告為第二次書面催告請求被告履約，而此次催告迄原告99年12月10日發函向被告表示解除契約，期間亦近三個禮拜，是被告抗辯原告解約前催告時間過短云云，即非可採。
㈡被告另稱原告拒絕協談及被告於99年11月25日偕同友人前往
原告所委任之訴訟代理人處所未獲會談及說明之機會，原告之律師便拒絕會談及要求被告離開，絕非事實，實則原告於辦理清償提存前即曾多次向被告表示應儘速依鈞院判決履行，然被告及楊榮泰一再堅持要原告負擔其抵押貸款利息等費用，始願意將抵押權、地上權塗銷及移轉所有權予原告，而被告於99年11月25日偕同楊榮泰前來訴訟代理人事務所，訴訟代理人更向其等解說法律關係，並勸說被告應遵照判決履行儘速辦理所有權移轉登記及塗銷抵押權、地上權，然被告與其友人仍向訴訟代理人表示原告需支付抵押貸款利息，並堅持如果原告不支付，被告就不辦理所有權移轉及塗銷抵押權、地上權，甚至稱雙方可再法院見，是被告稱其等未獲會談及說明之機會，即遭訴訟代理人拒絕會談及要求其離開，實非事實。是以，原告見被告等仍無視於鈞院之判決執意為之，乃再於99年12月2日以臺中大全街郵局第1198號存證信函再次催告被告應於函到後五日內辦理抵押權、地上權塗銷登記及完成所有權移轉登記，然被告逾期仍未辦理，原告始於99年12月10日發函解除契約，故原告於解約前已進行三次書面催告程序，期間長達一個月餘，是被告辯稱原告於解約前催告時間過短，顯係卸責之詞，更況，兩造前案判決早於99年8月30日即告確定，迄原告99年12月10日解除契約，期間長達三個月多，是被告以時間急迫準備不及抗辯，實令人難以信服。又被告以原告將尾款提存致其需向友人借貸籌措資金為由，欲藉此脫免其責任，惟原告早於99年11月8日即通知被告已備妥尾款1138萬元並表示將於99年11月11日當日交付被告清償，是被告99年11月11日如前往臺中商銀，即可立時清償抵押貸款，根本無須借款，是被告此部分抗辯顯係倒果為因，自不足採。
㈢原告依鈞院確定判決所認定之依契約義務為「給付1138萬元
」，原告即於99年11月8日以臺中大全街郵局第995號存證信函將準備給付付尾款1138萬元通知被告，惟被告拒絕會同受領，有受領遲延情事，原告乃依據民法第326條規定將前揭尾款辦理清償提存，是原告所提出之給付已與兩造前案確定判決本旨相符，足証原告已依債務之本旨為清償，自生清償之效力，此亦有學者孫森焱所著之民法債篇總則下冊第1085頁可參。承前所述，原告因被告拒絕受領乃向鈞院提存所辦理清償提存，是原告已依債之本旨為清償，則原告於提存時，提存物（即1138萬元）之所有權即移轉於被告，是自發生受領之效力，僅被告未提出對待給付前（即提出已塗銷系爭土地之地上權及最高限額抵押權，所有權人為原告之土地登記謄本），原告得依民法第329條後段阻止其受取提存物，惟此仍無礙被告已取得提存物（即1138萬元）之所有權，是該提存金額1138萬元即應認屬被告已為受領之價金。
㈣被告抗辯原告行使解約權係為取得違約金，目的在損害被告
之利益屬權利濫用，違反民法第148條之規定。惟原告向被告購買系爭土地後，另將系爭土地出售予第三人，而原告請求被告二人依約履行時，亦多次向被告二人表示原告將系爭土地出售予第三人已約定11月中旬需移轉所有權予第三人，是原告一再請求被告履行契約，絕非如被告所稱欲藉由解約權取得違約金及目的在於損害被告利益之情事，惟被告明知原告將系爭土地出售第三人仍一再拖延移轉登記手續，致第三人因原告遲未辦理移轉登記而解除契約，是原告因此行使解約權自難謂有何權利濫用之情事。
㈤至於，原告請求被告返還2620萬元，其中1620萬元係屬解約
後買賣價金之返還，是原告請求屬於違約金部份僅1000萬元。且被告並未舉證主張兩造間約定違約金有何過高而有顯失公平之情事，僅空言主張原告請求之違約金過高，參諸最高法院93年度臺上字第909判決要旨，自難認被告請求酌減為有理由。更況，參諸被告所提最高法院93年度臺上字第2470號判決要旨，當事人約定之違約金是否過高，尚須審酌債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，然系爭土地原告於98年9月21日向被告購買，而今年初系爭土地經鑑定價格至少2067萬元，且土地價值亦一再上漲，是原告請求違約金額1000萬元自難謂過高之情事。
三、被告則辯稱略以：㈠原告於99年11月8日以臺中大全街郵局第995號存證信函函請
被告於99年11月11日共赴臺中商銀總行，完成價金交付及所有權移轉登記。惟被告於99年11月10日始收受該存證信函，時間急迫準備不及，故以潭子郵局第853號存證信函通知原告，本意係希望處理相關細節後，另定日期，完成土地所有權移轉，被告係對於土地買賣不甚了解、知悉之一般人，且被告因前案（99年度重訴字第65號）之紛爭後，對於一切細節格外小心，故希望謹慎準備之後始完成交付，絕非原告所言係為拖延交付。原告稱兩造間前案於99年8月30日判決確定，至原告通知被告前往臺中商銀總行之時間99年11月11日，期間已有約二個半月，是被告稱其準備不及，實係推託之詞，惟土地之移轉，細瑣且繁雜，原告臨時通知即要求被告配合辦理，實無道理，被告於99年11月10日始收受該存證信函，隔日即要求被告配合辦理更難謂合理，且如原告所說判決確定，至原告通知被告前往臺中商銀總行之時間99年11月11日，期間已有約二個半月，為何原告始終拖延，不願與被告會商辦理，既有如此充裕之時間，為何發函時不願給予充分時間，使被告得完成相關準備，原告所言實無可信。又如同原告所言，原告係有誠意履行，則原告於11月 8日函催被告後，完全沒有再針對被告11月10日回覆之853號存證信函相詢何時得以準備完成，而逕自提存，完全不給商量之機會，如何可稱係有誠意完成履行。且就本件而言原告稱其於99年11月8日委請徐文宗律師以臺中大全街郵局第995號存證信函通知被告二人，而此通知為原告向被告為第一次書面催告之表示，姑且不論前述時間並不相當，過於倉促之問題，本件契約之給付並無確定期限，依最高法院99年度臺上字第1049號判決之旨，上述通知，應僅生催告後給付遲延之效果，尚不得謂其為解約權發生之催告（無第二次催告），是以本件解約前所給予之相當期限，自不得由此通知起算，故原告所謂自第一次書面催告迄原告99年12月10日發函向被告表示解除契約，期間已超過一個月，即非可採。原告所稱其於辦理清償提存前，其訴訟代理人亦曾透過關係找臺中商銀副總林開域協調表示願意代位被告清償抵押貸款，用以塗銷抵押權及地上權，而臺中商銀原本同意由原告代位清償抵押貸款，然被告卻加以阻撓，使得臺中商銀因憚於被告係大客戶不願得罪被告，乃不肯讓原告代位清償，致原告無法代位清償云云，惟被告並未如此交代，此部分原告所述不實，其欲據此主張，應負舉證之責。
㈡原告雖於99年11月19日將尾款1138萬元辦理提存，並於99年
11月22日以臺中大全街郵局第1073號存證信函通知被告已將價金提存，並催告被告等於三日內辦理塗銷抵押權及地上權，以完成所有權移轉登記。惟原告所提存之尾款，因要求被告塗銷地上權及抵押權，並完成土地移轉登記後始得受取，實為被告無法運用之款項，而該土地上之最高限額抵押權高達1320萬元，被告均為經濟情況一般之人，完全不可能在短時間籌得上千萬之資金完成抵押權塗銷。原告復稱被告於99年11月25日偕同楊榮泰至其訴訟代理人處會談，但因當日被告仍堅持原告需支付其抵押貸款利息及地價稅，致使會談破裂，惟被告偕同友人至原告之訴訟代理人之處所，雖有交換名片，但對於履約之內容及方式，其訴訟代理人並不願會商，共無被告仍堅持原告需支付其抵押貸款利息及地價稅之情事，原告所言絕非實在。又原告稱其於辦理清償提存後，亦再於99年11月22日以臺中大全街郵局第1073號存證信函向被告為第二次書面催告請求被告履約，惟查被告收受該存證信函後，即於11月25日，偕同友人王榮泰前往原告所委任之律師處所，希望協談讓被告於12月中籌集資金後塗銷抵押權完成契約之履行，可見被告並無拒絕履行之意思，且被告後續盡力從友人處籌措相關資金，亦見被告實已盡力履約，故原告雖以存證信函為催告，但被告經其催告後，即與對方詳商履行事宜，並無不履行之情事，故此次催告，應難謂已構成解約權之催告，而得以之起算相當期限，從而原告所謂其於辦理清償提存後，亦再於99年11月22日以臺中大全街郵局第1073號存證信函向被告為第二次書面催告請求被告履約，而此次催告迄原告99年12月10日發函向被告表示解除契約，期間亦近三個禮拜，實無足採。原告於99年12月2日以臺中大全街郵局第1198號存證信函再次催告被告應於函到後五日內辦理抵押權、地上權塗銷登記及完成所有權移轉登記，惟本件土地之所有權移轉登記，因土地上有高額之抵押權，必須於塗銷抵押權後始能完成，此情形為原告所知悉，且依一般交易情況及社會通念，若契約之標的物為土地，且其上有抵押權時，應給予較多的時間處理抵押權後（因塗銷抵押權之資金籌措實屬不易），方能進行土地之所有權移轉。今原告催告所定之期限僅5日，且扣除收到之日及接續而來之假日（六、日），被告僅剩1日得以辦理，故於本件之交易情形，其給予之期間顯然過短，而非可謂已給予相當期間，進而符合民法第254條之要件，而使原告取得解約權。被告於12月14日以臺中漢口路郵局第892號存證信函，告知相關情事及願協商履約之事宜，原告均未理會。但被告仍期盼該契約可以順利履行。原告另稱其在假扣押之前，仍祈被告能依鈞院99年度重訴字第65號判決履行，而在此期間被告亦曾稱已在99年12月中旬已清償，故原告乃要求原代書如真已清償則可嘗試和解請被告移轉，但被告卻一再爽約云云，惟被告於99年12月16日以漢口路郵局第908號存證信函請求原告於三日內進行協商或相約12月23日於臺中商銀清償塗銷，但原告置之不理，又12月28日張春香代書從中協調，原告同意辦理過戶，被告得知馬上於12月29日塗銷抵押權，希望完成契約的履行。但原告卻於12月29日將被告之財產進行假扣押查封，使被告無法運用。被告為完成履約，期間與原告持續進行溝通，雖經原告百般刁難，仍於100年1月3日與原告委託之代書聯絡溝通並得原告同意，將擇日完成土地移轉之登記及交付，但原告嗣後又反悔，不願完成上地之交付及移轉登記。故而原告此部分所稱，並非事實，不足採信。被告對於法律相關之運作及存證信函之內容文意，掌握不甚精確，前請有人協助發函與其本意亦有所出入，後被告為避免誤會並使契約順利履行，由其兒女協助處理，故後續處理，被告已盡其能力，完全稟持誠信行事，希望契約能夠順利履行，絕非原告所言不願履行。
㈢本件原告雖於99年11月19日將尾款1138萬元辦理提存，惟原
告要求被告應提出已塗銷坐落臺中縣○○鄉○區段937之1地號土地97年8月18日所設定1萬元之地上權（雅登資字第087650號），及同地段設定之最高限額抵押權（雅登資字第087660號），所有權人登記為「林齊珍」之土地登記謄本正。即原告所提存之尾款，因要求被告塗銷地上權及抵押權，並完成土地移轉登記後始得受取，實為被告無法運用之款項，故該提存之尾款1138萬元，尚難謂為依債之本旨提存，故原告縱形式上已提存，仍難謂發生清償之效力。
㈣原告對於被告之協商請求置而未應，經被告至其代理人之處
所洽商履約亦遭拒絕，並於後續洽談中多方刁難，已如前述，足見其係為運用解約權，進而取得違約金，其目的係在於損害被告之利益。被告基於不良目的行使解約權，獲得損害賠償之極低利益，卻因而造成被告各方面（如籌措資金之勞力、時間、費用及向地下錢莊借錢之損失）重大之不利益，衡量間要難謂合理，故原告行使其解約權，應不為法所允許，不生解除之效力。
㈤退言之，縱原告解約有理由，惟本件契約書第9條記載：「
本契約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金外，並即解除本契約，其有關之稅費等由甲方負擔。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款於解約日起三日內加倍返還予甲方，雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉手續，若因此所發生之稅費等均由乙方負擔。」。真意應為出賣人不賣或不照約履行應盡義務時，得將已收價款退還及賠償同額損害金與買受人後解除契約，係屬保留解除權之約定，而非違約金之約定，原告既稱其已主動解除契約，可見本件並非由被告主動解約，應無本件契約第9條後段適用之餘地，原告自不得依該約款請求被告退還所收價金及賠償同額損害賠償金。且原告若得請求違約金，然最高法院19年上字第1554號、48年臺上字第1934號、79年度臺上字第1915號判例之旨，本件原告既無因遲延給付所生之積極損害，更無可預期利益未取得之消極損害，於原告全無實際損害之情形下要求高額違約金，實非合理。是故，被告縱應給付違約金，仍應由原告舉證其實際受損之情形，俾使法院得以酌定違約金之數額。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件經兩造協商簡化爭點，就下列事實不為爭執，本院自得採為裁判之基礎：
㈠本院99年度重訴字第65號民事判決，判決原告支付被告1138
萬元，同時被告應將上揭土地上所設定之抵押權及地上權塗銷並將所有權移轉登記予原告。
㈡臺中大全街郵局第995號、1032號存證信函，潭子郵局第853
號存證信函，臺中大全街郵局第1073號存證信函，臺中大全郵局第1198號存證信函，臺中大全郵局第1226號存證信函，臺中漢口路郵局第892號存證信函，臺中漢口路郵局第908號存證信函形式上不爭執。
㈢原告應支付被告之1138萬元已經提存，形式上不爭執。
五、原告主張：原告前向被告購買坐落臺中市○○區○區段937之1地號土地，原告依約給付482萬元後，因被告未依約將所有權移轉登記予原告，原告乃依法起訴，經本院99年度重訴字第65號民事判決，判命原告支付被告1138萬元，同時被告應將上揭土地上所設定之抵押權及地上權塗銷並將所有權移轉登記予原告，為兩造所不爭執，應堪認為真正。又原告另主張：因系爭土地之他項權利係設定予臺中商業銀行，是原告以臺中大全街郵局第995號、1032號存證信函告知被告於民國99年11月11日共赴臺中商銀總行，原告將餘款1138萬交付被告，並請其應將塗銷抵押權地上權及所有權移轉登記之文件備妥交付原告，以完成手續，惟被告以潭子郵局第853號存證信函要求原告須支付抵押貸款利息及土地地價稅，惟本院上開確定判決並未附有前揭條件，顯見被告不願履約，原告無奈之際乃依法將上揭金額辦理清償提存，並於99年11月22日以臺中大全街郵局第1073號存證信函通知被告已將價金提存，並催告被告辦理塗銷抵押權及地上權，以完成所有權移轉登記，惟被告置之未理，原告乃於99年12月2日再以臺中大全郵局第1198號存證信函催告被告塗銷抵押權及地上權以辦理所有權移轉登記，然被告於逾催告期限後仍未塗銷系爭土地上設定之抵押權及地上權，原告不得已乃以解除本件買賣契約，並依兩造契約約定第9條約定請求被告應將已收價款1620萬加倍返還予原告，爰請求如聲明所示。被告則否認上情，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：⑴原告於解約前催告被告履行契約所定之期間是否相當？⑵原告提存之新臺幣1138萬元是否為原告依債之本旨清償？該清償提存如生清償之效力，該附條件之提存是否即代表被告即已受領？⑶原告於民國99年12月10日解除契約是否合法？原告行使解約權是否有違反民法第148條規定？兩造契約之第九條是否得為本件請求之基礎？⑷如認原告已合法解除契約，則原告清償提存部分現之效力如何？是否有提存原因消滅而得領回提存金之可能？如是，則被告受領原告交付之價金及被告本件得請求之金額是否會有影響？⑸原告解約如有理由，原告請求違約金是否有過高之情事，而得予以酌減？經查：
㈠原告於解約前催告被告履行契約所定之期間尚屬相當：
⑴按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229條第1項、第2項前段分別定有明文。又本件卷附買賣契約書第3條，就買賣價款之支付及條件約定載明：1.本契約訂立同時雙方授受訂金162萬元整，契約履行同時充作買賣總價款之一部屬實無訛，不另立據．．．。2.雙方約定於98年9月28日支付200萬元整，同時向稅捐機關申報土地增值稅。
3.雙方約定於98年10月15日產權移轉登記申請文件備妥，並繳清稅款同時支付120萬元整。4.尾款1138萬元整，雙方約定於98年10月22日土地所有權移轉登記完畢，乙方（即被告）並將買賣標的地點交予甲方（即原告）使用同時，一次結清。依上開約定，兩造就價金給付及系爭買賣標的移轉登記之時期固已有約定，然兩造於於契約訂立後，就價款之給付有默示之延期合意，因而原告給付尾款1138萬元及被告移轉登記義務成為給付無確定期限等情，已為本院99年度重訴字第65號判決事實所認定，且為兩造所不爭執，應可認定。原告據此以臺中大全街郵局第995號、1032號存證信函告知被告於民國99年11月11日共赴臺中商銀總行，原告將餘款1138萬交付被告，並請其應將塗銷抵押權地上權及所有權移轉登記之文件備妥交付原告，以完成手續，尚屬有據。被告雖以原告之存證信函被告於99年11月10日始收受該存證信函，時間急迫準備不及，故以潭子郵局第853號存證信函通知原告，本意係希望處理相關細節後，另定日期，完成土地所有權移轉，被告係對於土地買賣不甚了解、知悉之一般人，且被告因前案（99年度重訴字第65號）之紛爭後，對於一切細節格外小心，故希望謹慎準備之後始完成交付，絕非原告所言係為拖延交付云云。然依卷附本院99年度重訴字第65號民事判決所示，該判決主文已明示被告應於原告給付1138萬同時負履行所有權移轉之義務。該案係99年7月23日宣示判決，並於同年8月30日確定，是被告對於此一節，實難在委為不知。況且，依卷附系爭買賣契約原約定之履行期間為98年10月22日，至被告收受原告之存證信函之時，亦已逾一年，被告猶以潭子郵局第853號存證信函，以「雙方有關本件抵押貸款所生利息及土地地價未會算」等相關細節要求另定期日，實難認為合理。
⑵本件原告所寄送之臺中大全街郵局第995號、第1032號，依
卷附原告提出之送達回執，被告收受之時間分別為99年11月9日、99年11月10日，距離原告要求被告會同至臺中商銀之
99 年11月11日時間雖確實短暫。然如上所述，被告至遲於本院99年度重訴字第65號民事判決確定之99年8月30日已知悉應依本院該案主文履行，而依原告提出之臺中大全街郵局第995號存證信函內容觀之，該存證信函係表明「原告將餘款1138萬交付被告，並請其應將塗銷抵押權地上權及所有權移轉登記之文件備妥交付原告，以完成手續」之意思，核之與本院99年度重訴字第65號判決之主文意旨相符，且原告於存證信函中已表明99年11月11日當日將持1138萬元之銀行支票交付被告，是被告當日收受銀行支票即可向銀行辦理清償貸款及塗銷抵押權、地上權相關事宜，焉有何時間急迫準備不及之情事存在？是被告稱其99年11月11日未前往銀行係因時間急迫不及準備，亦難認為有理。
㈡原告提存之新臺幣1138萬元應係原告依債之本旨清償而生清償之效力，惟該附條件之提存尚非代表被告即已受領：
⑴債權人受領遲延，清償人得將其給付物，為債權人提存之。
民法第326條定有明文。本件業依兩造買賣契約及本院99年度重訴字第65號判決意旨於臺中大全街郵局第995號、1032號存證信函告知被告於民國99年11月11日共赴臺中商銀總行，原告將餘款1138萬交付被告，而被告無正當理由拒絕受領，已論述如前。被告既已表示拒絕受理，原告將買賣價金尾款1138萬元辦理提存，自屬依債之本旨所為之清償行為，應可認定。
⑵次按清償提存之提存人於提存後提存之原因已消滅者，得聲
請該管法院提存所返還提存物。提存法第17條第1項第2款定有明文。又按清償提存之提存人於提存後，有提存出於錯誤或提存之原因已消滅之情形者，依提存法第17條第1項第1、2款規定，既得聲請該管法院提存所返還提存物，則受取人自無受取該提存物之權利（最高法院88年度臺上字第1470號判決意旨參照）；又清償提存之提存人，於提存後，如提存之原因已消滅者，依提存法第17條第1項第2款規定，得聲請該管法院提存所返還提存物，無徵求受取權人同意之必要。且提存原因已消滅者，不當然發生受取權人負有同意返還提存物義務之法律效果。果真提存原因已消滅，提存所即得依提存人之聲請返還提存物（最高法院74年度臺上字第1793號判決意旨參照）。是以，提存雖為債之消滅之原因之一，然其本質上應係於債權人受領遲延之情況下，賦予債務人以提存其給付物於法院設置之提存所，用以消滅債務人之給付義務，並不能逕以提存即代表債權人已受領，否則逕認債權人業已受領，提存之債務人焉有依提存法第17條第1項各款得聲請該管法院提存所返還提存物之可能。經查，本件原告之提存雖係屬本於債之本旨所為之清償固可認定，惟該提存應認係原告即應提出給付之債務人，因被告（即應受給付之債權人）將給付物（即該尾款1138萬元）提存於本院之提存所，原告因此清償而解除給付之義務，然姑不論被告依本院99年度重訴字第65號判決意旨尚有對待給付之義務，如未為該對待給付，依卷附提存書所載之條件，被告實無從領取提存金，已難認被告已受領該1138萬元，況依後理由㈢所述，原告於合法解除契約後，已該當提存法第17條第1項第2款領回提存金之要件，而得依法聲請領回提存金，而原告之提存行為，應僅得解釋為於本院99年度重訴字第65號判決主文所示之對待給付關係中，原告已盡其給付之義務，而被告未履行其義務，原告因此而有得解除契約之原因而已（如原告未給付，則被告亦無給付義務，原告即無從取得解約權）。則依前開說明，原告之提存行為縱可認係清償行為，然並無法以此推論被告已受領，是原告主張被告因原告之提存已受領該1138萬元，尚屬無據。
㈢原告於99年12月10日解除契約應屬合法，而兩造契約之第九條是得為本件請求之基礎：
⑴原告主張於99年11月22日以臺中大全街郵局第1073號存證信
函通知被告已將價金提存，並催告被告辦理塗銷抵押權及地上權，以完成所有權移轉登記，惟被告置之未理，原告乃於99年12月2日再以臺中大全郵局第1198號存證信函催告被告塗銷抵押權及地上權以辦理所有權移轉登記，然被告於逾催告期限後仍未塗銷系爭土地上設定之抵押權及地上權，原告不得已乃於99年12月10日以臺中大全郵局第1226號存證信函解除本件買賣契約等情，業據原告提出臺中大全街郵局第1073號、第1198號、第1226號存證信函（均含送達回執）為證，且為被告所不爭執，應堪認為真正。被告雖另辯以：原告雖於99年11月19日將尾款1138萬元辦理提存，並於99年11月22日以臺中大全街郵局第1073號存證信函通知被告已將價金提存，並催告被告等於三日內辦理塗銷抵押權及地上權，以完成所有權移轉登記。惟原告所提存之尾款，因要求被告塗銷地上權及抵押權，並完成土地移轉登記後始得受取，實為被告無法運用之款項，而該土地上之最高限額抵押權高達1320萬元，被告均為經濟情況一般之人，完全不可能在短時間籌得上千萬之資金完成抵押權塗銷，原告所定之履行期間過短，顯不相當，故不能藉此而謂契約已合法解除云云。然查，本件系爭土地買賣之價金高達1620萬元，以社會一般通念，籌措塗銷地上權及抵押權之資金固非短時日可完成。然本件買賣契約簽訂係於98年9月21日，依兩造買賣契約第5條約定：「本件買賣之不動如有抵押權、地上權、典權、押租金及其他使用權利與設定負擔或受拍賣聲請查封．．．或其他來歷不明之權利瑕疵者，應於約定辦理有權移轉登記日期以前由乙方負責全部撤銷或釐清權利瑕疵．．」，可知被告於辦理所有權移轉期間本即有配合塗銷抵押權、地上權之義務，而依原約定之簽約日之98年9月21日至移轉登記完畢之
98 年10月22日，亦僅1月又2日，而自本院99年度重訴字第65號判決確定、原告通知於99年11月11日至臺中商銀、99年11月22日告知提存至原告99年12月10日以存證信函通知被告解除契約為止，均已有相當時日，是被告此部分所辯，實難認為有理。
⑵又依兩造契約第9條約定：「本契約簽訂後，倘甲方不買或
不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金外，並即解除本契約，其有關之稅費等由甲方負擔。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款於解約日起三日內加倍返還予甲方，雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉手續，若因此所發生之稅費等均由乙方負擔。」依該契約之文義觀之，應係約定雙方於其中一造未能依約履行時解約權之行使及違約金之金額甚明。被告雖辯稱該約定之真意應為出賣人不賣或不照約履行應盡義務時，得將已收價款退還及賠償同額損害金與買受人後解除契約，係屬保留解除權之約定，而非違約金之約定云云。然該約定中對於買受人部分有「倘甲方不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金外，並即解除本契約」之約定，被告於本院99年度重訴字第65號案件中，並以之為解除本件買賣契約之依據，嗣後僅因被告未有定期催告之行為，而經本院認定被告於該案中未取得解約權（見本院99年度重訴字第65號判決第11頁）。而同一契約條款關於出賣人部分，其契約用語或與買受人部分不同，然探求當事人真意，於同一條款之雙方權利義務，應不可能出賣人對於買受人有解約權，而買受人對於出賣人無解約權。是被告辯稱該約定之真意應為出賣人不賣或不照約履行應盡義務時，得將已收價款退還及賠償同額損害金與買受人後解除契約，係屬保留解除權之約定，而非違約金之約定，實無可採。是兩造契約之第九條是得為本件原告主張解除系爭買賣契約之基礎，亦可認定。
㈣原告已合法解除契約，原告應得依提存法第17條第1項第2款
之規定應得聲請取回提存物，被告受領原告交付之價金應僅有482萬元，而不及於提存之1138萬元：
⑴再按清償提存之提存人，於提存後，如提存之原因已消滅者
，依提存法第17條第1項第2款規定，得聲請該管法院提存所返還提存物，而受取人自無受取該提存物之權利，已如㈡⑵理由中所述，則原告雖確實將1138萬提存於本院提存所，然本件原告既已合法解除系爭買賣契約，原告自得依提存法第17條第1項第2款規定，得聲請該管法院提存所返還提存物，被告亦無受取該提存物之權利。則原告之提存應僅係依契約解除給付義務之行為，而無法解為被告受領之行為，亦論述如㈡⑵理由中所述。是原告所提存之1138萬元，尚非為被告所受領，則原告依兩造契約第9條之約定請求被告返還所受領之1138萬，並加倍返還部分，並無理由。
⑵又依卷附買賣契約不動產買賣付款期別簽收欄之記載：1.98
年9月2 1日簽訂契約乙方（即被告）收受買賣訂金，被告係以兆豐國際商業銀行潭子分行票號AT0000000號（發票日98年9月12日）、票號AT0000000 號（發票日98年9月25日）支票支付；2.98年9月28日履行第3條第2期款之價款，被告係以第一銀行中山分行票號UA 0000000號（發票日98年10月2日）支票支付；3.98年10月15履行第3條第3期款之價款，被告係以第一銀行中山分行票號UA0000000號（發票日98年10月31日）支票支付等事項，為兩造所不爭執，則被告自原告收受之金額應為482萬元。
㈤第按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，民法第250 條第2項定有明文。
依此規定，違約金可分為「損害賠償額預定性」及「懲罰性」之二種，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而除當事人另有訂定外，違約金應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。查本件依兩造契約條款第9條之約定內容係為促使兩造均能履約為目的，足見兩造所約定之違約金，應具有處罰之性質而非單純作為債務不履行所生損害之賠償總額。準此，本件違約金之性質，應係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之懲罰性違約金，而非損害賠償額預定性違約金。另按懲罰性違約金，係指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。（最高法院81年度臺上字第566號判決可資參照）。是按系爭契約第7條之約定，原告並不需證明有何損害，僅需被告違約即可請求懲罰性違約金。又民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年臺上第1612號判例意旨參照）。
另按法院依民法第252條規定，審核違約金是否過高情事，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。並依違約金係屬於懲罰性質或屬於損害賠償總額預定之性質而有不同，若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準：若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院51年臺上字第19號判例、87年度臺上字第2563號判決意旨參照）。本件兩造於系爭契約第9條中之違約金約定性質上應屬懲罰性違約金，而本院審酌本件因被告嗣後拒絕履約，致原告無法取得土地，然已支付部分價款予原告，並將尾款提存於本院提存所，固受有損失，惟原告原提存之金額應得依法聲請返還，雖有利息之損失，惟原告所受損害尚非甚鉅等情，以及一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認原告請求之違約金如在本件系爭契約價格1620萬之百分之20即324萬元應屬合理，而本件原告請求已收價款加倍返還，尚屬過高，爰依民法第252條之規定，將違約金酌減為324萬元，以示公允。
六、綜上所述，被告既有違約之情事，原告主張解除契約，並依系爭買賣契約第9條之違約罰則，請求被告給付已受領之價金482萬元，及給付違約金324萬元，合計806萬元及自起訴狀繕本送達翌日即自100年3月16日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、結論：依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 10 月 17 日
民事第四庭 法 官 張清洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 17 日
書記官 顏督訓