臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第260號原 告 王焜弘訴訟代理人 嚴庚辰律師被 告 廖一人訴訟代理人 陳盈壽律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國100年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國99年11月3日就坐落臺中市○區○○段五小段60-8、60-9、60-15、60-16、61-8、61-9、61-12、61-13等地號土地及其上同段577建號建物（以下簡稱系爭不動產）以總價金新台幣（下同）3500萬元訂立買賣契約，原告已給付價金2100萬元，尾款1400萬元因被告尚與承租人訴訟中且原經營豪宮大飯店之營業執照尚無法移轉於原告，為保障兩造權益，乃將尾款信託於台中商業銀行。再者，原告係欲經營旅館業始向被告買受前開不動產，且旅館業屬特許事業，僅空有不動產無旅館營業執照不能經營，是故兩造始會於買賣契約第12條特約事項、約定：「賣方原與承租人蔡尚運之租約訴訟程序由賣方負責現有庭審之終結，後續之繫訟由買方承受，賣方應配合買方往後之庭審之一切義務（含文書之提供與出庭之義務）。」、「賣方原豪宮大飯店之執照應於房地產權移轉後一併移轉予買方...。」惟原告於辦理所有權移轉登記後再三催促被告辦理飯店營業執照移轉，被告遲遲無法履約，經向主管機關查詢，始知豪宮大飯店之營業負責人非被告，是被告顯已違約，並嚴重影響原告所買受旅館之經營。本件原告向被告買受不動產及飯店營業執照，惟因被告無法將飯店營業執照轉移予原告，顯屬違約其應負物之瑕疵及權利瑕疵擔保責任，故原告自得依民法第359條之規定主張減少價金，然審酌原告係為經營飯店始願以高價向被告購買前開不動產，且兩造亦特約被告有將飯店管業執照移轉予原告之義務，惟自簽約日迄今已逾八個月被告均無法履行，已嚴重影響原告投資之權益，亦嚴重減損所購買不動產之價值，原告主張應減少價金1000萬元為允當。並聲明：⒈確認兩造間於99年11月3日就系爭不動產買賣契約，原告應給付之價金在1000萬元之範圍內不存在。
二、被告則辯稱略以：㈠被告之代理人廖啟成前委託永慶不動產以4500萬元出售系爭
不動產，嗣被告與訴外人蔡尚運於98年1月8日就系爭不動產以3500萬元達成合意，並簽訂不動產買賣契約書。惟被告之父親廖啟成前於98年1月5日即將「豪宮大飯店有限公司」董事、代表人變更登記予蔡尚運名下，顯見被告所出售者僅為系爭不動產，而非豪宮大飯店之執照。又兩造所簽訂之不動產買賣契約書，其第1條約明之買賣標的僅為土地及建物，未包含豪宮大飯店之執照；買賣價額同被告與蔡尚運間約定之買賣價金，已較市價低廉；且依證人江國基於100年10 月24日到庭證稱，飯店執照過戶沒有約定代價等語；及飯店業為特許行業，飯店執照需用於當初申請之不動產上不得用於他處，而建物係可重新申請執照，故被告出售系爭不動產，留下飯店營業執照，對本身並無任何意義及價值，可推知本件因原告購買系爭不動產，被告始同意無條件將豪宮大飯店之執照移轉，其性質應為附條件之贈與。
㈡再者，依原告所述尾款1400萬元因被告尚與承租人訴訟，為
保障兩造權益，乃將信託於台中商業銀行，顯見原告於簽約時業已知悉所購買之不動產尚在訴訟中及豪宮旅館之營業執照尚無法移轉於原告名下，此亦由證人江國基、陳彥中之證言、及依系爭不動產契約第3條約定原告得於99年12月28 日後請求點交，惟原告未為之，並於100年1月11日具狀承當訴訟等情，即可推知原告於簽約時業已知悉上情。至於證人江國基證稱，簽約當時沒有特別詢問飯店執照目前是否登記在他人名下，且被告亦未主動告知及證人陳彥中證稱廖啟成沒有主動告知飯店營業執照登記在他人名下等語，與原告所述及契約第12條約定不符，委無足採。
㈢又系爭不動產已於99年12月16日移轉登記原告名下，此為兩
造所不爭執，且依證人黃英傑證述，於100年1月初原告與被告父親廖啟成曾找過伊，伊有報告整個案件情形（即鈞院99年度訴字第1437號案），並請原告簽立委任狀，聲明承擔訴訟，原告於100年1月11日具狀承當訴訟，亦為兩造所不爭執，斯時應認被告係以指示交付方式將系爭不動產點交予原告，原告亦未表示有何被告應負擔保責任之瑕疵，依民法第356條第2項規定，即視原告已承認其所受領之物，不得再主張瑕疵。況依原告所承當之訴訟（鈞院99年度訴字第1437號回復原狀案件），原告本得依該訴訟請求返還系爭不動產及移轉營業執照登記，惟原告卻自行撤回該訴訟，反過頭來請求被告應負瑕疵擔保責任，所為除有違誠信外，更顯欲阻止交付尾款予被告之企圖。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造經法官試行整理並簡化爭點如下：㈠不爭執事項（本院採為認定事實之基礎）⑴兩造曾於99年11月3日成立不動產買賣契約，契約中特約事
項六約定「賣方原豪宮大飯店之執照應於房地產權移轉後一併移轉於買方」，99年12月16日買賣契約中所載不動產業已登記原告名下。
⑵買賣價金約定為三千五百萬元，原告已給付價金二千一百萬元。尾款一千四百萬元兩造同意信託於台中商業銀行。
⑶原告向被告購買不動產時，標的物尚由訴外人蔡尚運占有使
用中。原告向被告買受不動產時，豪宮大飯店有限公司之營利事業登記負責人為蔡尚運。
⑷原告於100年1月11日依照兩造買賣契約來承當台中地院99訴
字第1437號回復原狀訴訟。事後原告有撤回99訴1437案承當訴訟之聲請及被告撤回該案訴訟。
㈡爭執事項⑴兩造買賣契約標的究竟為何？依兩造所訂立之買賣契約特約
事項六約定「賣方原豪宮大飯店之執照應於房地產權移轉後一併移轉於買方」，被告是否應負將豪宮大飯店之營利事業登記證執照移轉給原告之義務？抑係如被告所辯其性質僅係「附條件之贈與」？⑵本件若有瑕疵，被告應否負責？被告是否應負排除第三人占
有將買賣標的物交付原告之義務？⑶原告主張被告應負瑕疵擔保責任減少買賣價金之責是否有理
由？如有理由應減少若干價金？
四、得心證之理由：㈠原告主張兩造有約定買賣標的物包含豪宮大飯店之營業執照
一節，業據原告提出不動產買賣契約書為證。被告雖辯稱其性質僅係「附條件之贈與」云云。然查，依兩造簽訂之系爭不動產買賣契約第6條約定「賣方原豪宮大飯店之執照應於房地產權移轉後一併移轉予買方...」等語，依契約之文義觀之，顯然雙方買賣之標的應包含豪宮大飯店之執照在內。而證人即本件製作不動產買賣契約之代書江國基於本院言詞辯論時結證稱：「（請說明契約第十二條第五、六款談論及簽約過程？）簽約當時是賣方的代理人廖啟程在場，買賣雙方提到標的現在第三人使用，當初有提到有在訴訟的情形，雙方合意以第五款來處理，第六款是買方有特別要求，因為標的在做飯店使用，所以買方特別要求才加註原飯店執照要在產權移轉後一併移轉於買方等」、「（當時兩造買賣標的範圍是否包含大飯店的營業執照的過戶？）依合約的內容有加註的話應該就是買賣的內容之一」等語；證人即本件買賣之仲介陳彥中亦證稱：「（契約第十二條第五、六款約定的過程有無參與？）有。我介紹飯店給原告，原告要經營所以願意購買，有包含土地、建物、營業執照等各項東西，總價款3500萬元，當時證人蔡尚運有租用，有糾紛，屋主被告廖一人的代理人即廖啟程要協助處理，才有第五款。營業執照當初有說要包含在內，總價款就是包含土地、建物、營業執照等，都一併給原告，購買後被告有承諾九十九年十一、十二月會處理完成，但都沒有處理完成」等語。證人江國基、陳彥中均為系爭買賣契約簽約之參與人與在場人，所證述之內容復與上開契約第6條所載之文義內容相同，是被告辯稱僅係附條件之贈與云云，實無可採。是本件兩造買賣契約之範圍，應包含豪宮大飯店之營業執照，應可認定。
㈡本件買賣標的之豪宮大飯店之營業執照，於本件契約簽訂時
，係登記在訴外人蔡尚運名下，並由蔡尚運占有豪宮大飯店，並使用中，而本件買賣標的之豪宮大飯店，被告業於99年12月16日移轉登記予原告，此為兩造所不爭執。而系爭房地原係作為豪宮大飯店使用，而經營旅館業者，除依法辦妥公司或商業登記外，並應向地方主管機關申請登記，領取登記證後，始得營業。旅館業管理規則第4條定有明文。是如被告未能於系爭房地移轉時。一併移轉豪宮大飯店之營業執照，使原告無法將系爭房地作為旅館業使用，自已減損被告所交付房地之價值，而有瑕疵。
㈢又原告雖主張原告於辦理所有權移轉登記後再三催促被告辦
理飯店營業執照移轉，被告遲遲無法履約，經向主管機關查詢，始知豪宮大飯店之營業負責人非被告，是被告顯已違約，並嚴重影響原告所買受旅館之經營云云。然查，系爭買賣契約第5條約定「賣方原與承租人蔡尚運之租約訴訟程序由賣方負責現有庭審之終結，後續之繫訟由買方承受，賣方應配合買方往後之庭審之一切義務（含文書之提供與出庭之義務）。」等語。可知系爭不動產於本件買賣契約締約當時，兩造均已知悉系爭不動產為訴外人占有使用中。而原告起訴狀中亦自陳：「原告已給付價金2100萬元，尾款1400萬元因被告尚與承租人訴訟中且原經營豪宮大飯店之營業執照尚無法移轉於原告，為保障兩造權益，乃將尾款信託於台中商業銀行」等語，核與卷附信託契約書之信託內容確，本件兩造確於99年11月5日成立信託契約，由原告將尾款1400萬元信託於台中商業銀行之情形相符。而證人黃英傑律師於本院言詞辯論時亦結證稱：「（本件契約第十二條第五款，99年11月13日簽訂不動產契約書時，被告有無告訴原告有99訴1437號訴訟進行？）買賣當時我不在場，應該是電話問我案件何時要再開庭，及可能何時結案，我只能說，開庭在十一、二月會有開庭，何時結案很難預估，當時還有爭執到廖啟程與廖一人告蔡尚運，蔡尚運爭執裝潢的錢，如果要履勘鑑定要很久的時間，電話中我說何時再開庭，確定沒有說在十一二月會結束」、「（100年1月初，被告有無與原告到事務所談及該訴訟案件的進度？）被告廖一人父親廖啟程帶原告王焜弘到我事務所，有說土地、房屋已經賣給原告，我就說可能要承擔訴訟，我有報告原告案件進行的情況，請他簽委任狀給我聲明承擔訴訟，我就把原告當成接續的業主，有報告整個案件的情形，包括飯店的登記的訴訟我也有說」等語。而依上開買賣契約第5條約定之內容已約明「賣方原與承租人蔡尚運之租約訴訟程序由賣方負責現有庭審之終結，後續之繫訟由買方承受，賣方應配合買方往後之庭審之一切義務」，原告亦確實於100年1月13日具狀聲請承當訴訟，有民事聲請狀附於本院99年度訴字第1437號卷中可稽。而該案訴之聲明第4項，業已表明該案被告蔡尚運應將豪宮大飯店董事、代表人姓名回復登記為該案原告廖啟成。證人蔡英傑律師係該案（即本院99年度訴字第1437號）之訴訟代理人，兩造於簽約當時既有向證人黃英傑詢問本院99年度訴字第1437號案件進行情形，並於買賣契約第5條約定對於訴外人蔡尚運後續訴訟之處理情形，且於系爭房地移轉原告之後，復依買賣契約第5條之約定為訴訟承當等情形觀之，原告於契約簽訂應已知悉訴外人蔡尚運占有系爭建物，且豪宮大飯店之營業執照係登記於蔡尚運名下，方需為如此之約定，並將尾款信託於台中商業銀行。是原告主張系爭房地移轉登記後，方知悉豪宮大飯店之營業負責人非被告，並不可採。
㈣按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有上開瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項前段、第355條第1項定有明文。本件被告雖確實於移轉系爭房地時，未能一併移轉豪宮大飯店之營業執照，而有所瑕疵。然原告於契約成立當時，已知有此瑕疵存在，且原告同意後續訴訟由原告承擔訴訟，亦可證明被告並無保證無瑕疵之情形。是以依上開法律規定，出賣人即被告應不負瑕疵擔保之責。
五、被告既不負瑕疵擔保之責，則是原告依民法第359條之規定主張減少價金，請求確認兩造間於99年11月3日就系爭不動產買賣契約，原告應給付之價金在1000萬元之範圍內不存在，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 12 日
民事第四庭 法 官 張清洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 12 日
書記官 顏督訓