臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第289號原 告 賴朝涼
賴朝中李碧梅共 同訴訟代理人 沈靖家律師被 告 賴朝清上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國101年2月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告所有門牌號碼為台中市○○區○○街二十之一號建物占用原告賴朝涼、賴朝中共有坐落台中市○○區○○○段○○○○○○○號土地之地租自民國九十八年二月七日起至被告終止占有之日止，每年地租為新台幣肆萬貳仟貳佰拾玖拾壹元。
核定被告所有門牌號碼為台中市○○區○○街二十之一號建物占用原告賴朝涼、賴朝中共有坐落台中市○○區○○○段○○○○○號土地之地租自民國一百年五月十六日起至被告終止占有之日止，每年地租為新台幣壹萬伍仟貳佰參拾貳元。
核定被告所有門牌號碼為台中市○○區○○街二十之一號建物占用原告李碧梅所有坐落台中市○○區○○○段○○○○○號土地之地租自民國九十九年十二月二十日起至被告終止占有之日止，每年地租為新台幣貳萬零壹佰陸拾元。
被告應給付原告賴朝涼新台幣玖仟伍佰捌拾捌元，及自民國一百年十一月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年十二月起至被告終止占有之日止，按月於每月一日給付原告賴朝涼新台幣貳仟參佰玖拾柒元。
被告應給付原告賴朝中新台幣玖仟伍佰捌拾捌元，及自民國一百年十一月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年十二月起至被告終止占有之日止，按月於每月一日給付原告賴朝中新台幣貳仟參佰玖拾柒元。
被告應給付原告李碧梅新台幣陸仟柒佰貳拾元，及自民國一百年十一月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年十二月起至被告終止占有之日止，按月於每月一日給付原告李碧梅新台幣壹仟陸佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決第四項、第五項、第六項部分，於原告賴朝涼、賴朝中、李碧梅分別以新台幣參仟壹佰玖拾陸元、新台幣參仟壹佰玖拾陸元、新台幣貳仟貳佰肆拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣玖仟伍佰捌拾捌、新台幣玖仟伍佰捌拾捌元、新台幣陸仟柒佰貳拾依序為原告賴朝涼、賴朝中、李碧梅預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意或請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、7款分別定有明文。本件原告起訴請求：「一、被告應將坐落於台中市○○區○○○段○○○○○○○號土地及台中市○○區○○○段○○○○○號土地上，門牌號碼為台中市○○區○○街○○○○號未保存登記鐵皮造建物拆除，並將上開土地返還予共有人全體。二、被告應將坐落於台中市○○區○○○段○○○○○號土地上，門牌號碼為台中市○○區○○街○○○○號未保存登記鐵皮造建物拆除，並將上開土地返還予原告李碧梅」。嗣於起訴狀繕本送達被告後，於本院民國（下同）100年11月21日言詞辯論期日，以書狀將上開聲明變更為先位聲明，並追加備位聲明為：「一、請求核定被告所有門牌號碼為台中市○○區○○街○○○○號未保存登記鐵皮造建物使用由賴朝涼、賴朝中、賴朝清共有坐落台中市○○區○○○段○○○○○○○號土地地租自98年2月7日起每年地租為新台幣（下同）566,400 元。二、請核定被告所有之門牌號碼為台中市○○區○○街○○○○ 號之未保存登記鐵皮造建物使用由賴朝涼、賴朝中、賴朝清共有之坐落於台中市○○區○○○段○○○○○號土地之地租自100年5月16日起每年地租為163,20 0元。三、請核定被告所有之門牌號碼為台中市○○區○○街○○○○號之未保存登記鐵皮造建物使用由李碧梅所有之台中市○○區○○○段○○○○○號土地之地租自99年12月20日起每年地租為180,000元。四、被告應分別給付賴朝涼及賴朝中81, 068元、給付李碧梅60,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按百分之5計算之遲延利息，且應自100年12月起，按月於每月1日給付原告賴朝涼20,267元、給付原告賴朝中20,267元、給付原告李碧梅15,000元」，復於本院100年12月19日言詞辯論期日，經被告同意以言詞將前述先位聲明撤回。原告追加備位部分，與其原請求之原因事實，均係基於同一占用行為所衍生之糾紛，二者請求之基礎事實相同，基於糾紛一次性解決原則，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告復同意原告撤回先位請求，原告所為訴之追加、變更，依前開規定，應予准許，先予敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：㈠查門牌號碼台中市○○區○○街○○○○號之未辦保存登記建物
（下稱系爭建物）與坐落於台中市○○區○○○段2266-6、2272地號土地原為賴秋揚一人所有，嗣因賴秋揚於98年2月7日去世，而其繼承人被告、原告賴朝涼、賴朝中三人於98年2月17日達成協議，將系爭建物及系爭2272地號土地由被告1人單獨繼承，系爭2266-6號土地則由被告、原告賴朝涼、賴朝中共同繼承，嗣被告再於99年12月20日將系爭2272號土地贈與其母即原告李碧梅；又系爭建物一部分坐落台中市○○區○○○段○○○○○號土地本屬國有水利地，嗣於99年12月13日由被告、原告賴朝涼、賴朝中共同出資，並協議以被告名義向國家購入後，渠再分別於100年5月16日、100年4月6日以贈與方式將該土地應有部分2/3轉讓予原告賴朝涼及賴朝中，2人各得應有部分1/3。系爭建物及建物坐落之22 66-6、2272、2267地號土地原屬賴秋揚1人所有，嗣因繼承及贈與關係，使系爭建物及基地分屬不同人所有，依民法第425條之1規定及實務見解，原告自得請求法院核定地租，並向被告請求給付相當租金。
㈡查系爭2266-6、2267、2272地號等3筆土地均僅距離逢甲商
圈約200公尺，交通便利商業繁榮，且目前已劃入台中水湳經貿生態園區之範圍，未來增值空間不可限量，依土地法第97條，上開三筆土地每年租金應以公告現值之百分之10為適當。是系爭2266－6地號之地租應為每年566,400元（計算式：24000元×236平方公尺×10%＝566400元）；系爭2267地號之地租應為每年163,200元（計算式：24000元×68平方公×10%尺＝163200元）；系爭2272地號之地租應為每年180,000元（計算式：24000元×75平方公尺×10%＝180000 元）。則被告自100年12月起應每月1日各給付原告賴朝涼及賴朝中20,267元（計算式：（000000元＋163200元）÷3÷12個月＝20267元，小數點以下四捨五入），每月給付李碧梅15,000元（計算式：180000元÷12個月＝15000元）。雖被告自98年2月7日起即占用系爭2266-6地號土地至今達33個月餘，自99年5月16日起即占用系爭2267地號土地至今達18個月餘，自100年1月6日起即占用2272地號土地至今達10個月餘，惟原告等三人念及親情，及考慮到被告至100年8月份始停止給付原告李碧梅上開土地之租金收入，故先暫擬請求4個月份（即100年8月份至11月份）之租金，亦即被告尚應給付原告賴朝涼、賴朝中各81,086元（計算式：每月租金20267元×4個月＝81068元）；給付李碧梅60,000元（計算式：每月租金15000元×4個月＝60000元）等語。
㈢聲明：
⑴請核定被告所有之門牌號碼為台中市○○區○○街○○○○號
之未保存登記鐵皮造建物使用由賴朝涼、賴朝中、賴朝清共有之坐落於台中市○○區○○○段○○○○○○○號土地之地租自98年2月7日起每年地租為566,400元。⑵請核定被告所有之門牌號碼為台中市○○區○○街○○○○號
之未保存登記鐵皮造建物使用由賴朝涼、賴朝中、賴朝清共有之坐落於台中市○○區○○○段○○○○○號土地之地租自100年5月16日起每年地租為163,200元。
⑶請核定被告所有之門牌號碼為台中市○○區○○街○○○○號
之未保存登記鐵皮造建物使用由李碧梅所有之台中市○○區○○○段○○○○○號土地之地租自99年12月20日起每年地租為180,000元。
⑷被告應分別給付賴朝涼及賴朝中81,068元、給付李碧梅
60,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按百分之5計算之遲延利息，且應自100年12月起，按月於每月1日給付原告賴朝涼20,267元、給付原告賴朝中20,267元、給付原告李碧梅15,000元。
⑸原告願供擔保，請准宣告供擔保後得為假執行。
二、被告則以：本件固應適用民法第425條之1規定，惟原告於提起本件拆屋還地訴訟前，未曾就租金數額與被告協議，並於訴訟中變更請求為給付租金，顯係浪費司法資源。倘原告請求租金係合於1坪300元之當地市場行情，且需扣除被告之土地權利範圍，被告願意支付，系爭2266-6、2267、2272地號3筆土地實際距離逢甲商圈為1.2公里，屬住宅區域，商業不甚繁榮，亦非屬水湳經貿園區之範園，當地鐵皮屋工廠租金行情為1坪300元，眾所皆知等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭建物與系爭2266-6、2272地號土地原為賴秋揚
一人所有，嗣因賴秋揚於98年2月7日去世，其繼承人即被告、原告賴朝涼、賴朝中三人於98年2月17日達成協議，系爭建物及系爭2272地號土地由被告1人單獨繼承，系爭2266- 6號土則由被告、原告賴朝涼、賴朝中共同繼承，權利範圍1/3，嗣被告再於99年12月20日將系爭2272號土地贈與其母即原告李碧梅；又系爭建物一部分坐落系爭2267地號土地本屬國有水利地，嗣於99年12月13日由被告、原告賴朝涼、賴朝中共同出資，並協議以被告名義向國家購入後，被告再分別於100年5月16日、10 0年4月6日號以贈與方式將該土地應有部分2/3轉讓予原告賴朝涼及賴朝中，2人各得應有部分1/3等事實，業據提出土地登記簿謄本、遺產稅繳清證明書影本等為證，且為被告所不執，自堪信為真實。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。雖此條文乃88年4月21日修正民法債編時所新增者，惟鑑於我國實務見解業已肯認房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照），民法債編施行法第24條第1項特為「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定」之規定，本件仍得適用新增之民法第425條之1之規定無訛。查系爭建物及建物坐落之系爭2266-6、2272號土地本同屬賴秋揚所有，嗣賴秋揚於98年2月7日去世，系爭建物、系爭2272地號土地由被告繼承，系爭2266- 6號土地則由被告、原告賴朝涼、賴朝中3人共同繼承，權利範圍各1/3，被告再將系爭2272地號土地轉讓予原告李碧梅，致系爭建物及2266-6、2272號土地先後讓與相異之人；又系爭建物部分坐落系爭2267地號土地，原屬國有水利地，由被告於99年12月13日以其名義購買，系爭建物及系爭2267號土地即同屬被告所有，被告嗣轉讓系爭2267號土地應有部分各1/3予原告賴朝涼、賴朝中，亦致系爭建物及2267地號土地先後讓與相異之人，業如前述，則系爭土地受讓人即原告與系爭建物受讓人即被告間，推定在系爭建物得使用期限內，有法定租賃關係，殆屬無疑。
㈢再按民法第425條之1第1項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項亦有明文。
關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年台上字第2847號裁判意旨參照），故本件原告請求法院先依民法第425條之1之規定決定租金標準，再請求被告給付租金，參諸前揭最高法院裁判意旨，及就兼顧訴訟經濟原則而言，自無不可。被告雖抗辯：原告於起訴前未曾就租金數額與被告協議等語，惟上開條文意旨並未限定於起訴前協議不成，始得請求法院核定，而原告於訴訟中已就租金數額與被告協議，兩造未能達成協議，有言詞辯論筆錄記載可稽，被告所辯，自無可採。
㈣復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之十為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項定有明文。所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算，且尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第307號判決意旨參照）。經查，系爭2266-6、2272、2267地號土地位於台中市市區○○○○路、福星路口之逢甲商圈約900公尺，距離美滿街大河1巷5弄口之水湳經貿園區約180公尺，距離文心路、櫻花路口之捷運站口約500公尺，有網路地圖及資料附卷足稽，系爭土地上之鐵皮造建物現由被告經營工廠使用，亦為兩造所不爭執，本院依目前之社會經濟狀況，系爭土地所處位置之繁榮程度及系爭基地利用之情形，認原告請求按年息10%計算地租，尚屬過高，應以按土地申報地價年息8%計算較為適當。原告主張按土地公告現值計算租用系爭基地之租金，核與土地法上開規定不符，自無可採。又查，系爭2266-6、2272地號土地99年當期申報地價為每平方公尺3, 360元，系爭2267地號土地99年當期申報地價為每平方公尺4,200元，有土地登記謄本在卷足憑，依前所認定之土地申報地價年息8%及台中市中興地政事務所100年10月4日函附複丈成果圖所示建物占用面積，據此計算如下：
⑴被告所有建物占有系爭2266-6地號土地、權利範圍全部、
面積236平方公尺，則每年租金為63,437元（計算式：3360×236×8%＝63,437，小數點以下四捨五入，下同），惟應扣除系爭2266-6地號土地應有部分1/3為被告所有，不列計租金，故核定自被告之建物占用原告賴朝涼、賴朝中共有系爭2266-6地號土地，自98年2月7日起至被告終止占有之日止，每年租金為42,291元（計算式：63437×2/3＝42291）。
⑵被告所有建物占有系爭2267地號土地、權利範圍全部、面
積68平方公尺，則每年租金為22,848元（計算式：4200×68×8%＝22848），惟應扣除系爭2267地號土地應有部分1/3為被告所有，不列計租金，故核定自被告之建物占用原告賴朝涼、賴朝中共有系爭2267地號土地，自100年5月16日起至被告終止占有之日止，每年租金為15,232元（計算式：22848×2/3＝15232）。
⑶被告所有建物占有系爭2272地號土地、權利範圍全部、面
積75平方公尺，則每年租金為20,160元（計算式：3360×
75 ×8%＝20160），故核定自被告之建物占用原告李碧梅所有系爭2272地號土地，自99年12月20日起至被告終止占有之日止，每年租金為20,160元。
⑷被告所有建物占有系爭2266-6、2267地號土地，每年應各
給付原告賴朝涼、賴朝中租金28,762元【（計算式：（42291＋15232＝57523）÷2＝28762】，故每月應各給付原告賴朝涼、賴朝中租金2,397元（計算式：28762÷12＝2397），原告賴朝涼、賴朝中請求被告給付自100年8月起至同年11月止，計4個月份租金各為9,588元。⑸被告所有建物占有系爭2272地號土地，每年應給付原告李
碧梅租金20,160元，已如前述⑶，故每月應給付原告李碧梅租金1,680元（計算式：20160÷12＝1680），原告賴朝涼、賴朝中請求被告給付自100年8月起至同年11月止，計
4 個月份租金為6,720元。㈤末按給付未定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文，又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，同法第233條第1項亦有明定。原告請求被告給付自100年8月起至年11月止計4個月租金部分，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，惟原告於變更訴之聲明狀始變更為請求被告給付租金，故被告應自變更訴之聲明狀繕本送達翌日起，始負給付遲延責任。
㈥綜上所述，原告賴朝涼、賴朝中本於法定租賃關係，請求核
定被告占有系爭2266-6地號土地之地租自98年2月7日起，至被告終止占有之日止，每年地租為42,291元；及占用系爭2267地號土地之地租自100年5月16日起，至被告終止占有之日止，每年地租為15,232元；原告李碧梅本於法定租賃關係，請求核定被告占有系爭2272地號土地之地租自99年12月20日起，至被告終止占有之日止，每年地租為20,160元；原告賴朝涼、賴朝中各請求被告給付9,588元，及自變更訴之聲明狀繕本送達翌日即100年11月19日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自100年12月起至被告終止占有之日止，按月於每月1日給付原告賴朝涼、賴朝中各2,397元；原告李碧梅請求被告6,720元，及自變更訴之聲明狀繕本送達翌日即100年11月19日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自100年12月起至被告終止占有之日止，按月於每月1日給付原告李碧梅1,680元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許。
四、本判決第4項、第5項、6項所命被告給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核合於法律規定，併酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 26 日
民事第四庭 法 官 吳蕙玟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
書記官 廖日晟