臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第29號原 告 順鈦企業股份有限公司法定代理人 吳宜峯訴訟代理人 陳惠伶律師被 告 臺鎮製線有限公司法定代理人 呂泳鴻訴訟代理人 賴銘耀律師上當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國100年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣二千萬元之同時，將座落臺中市○○區○○段○○○○號土地（面積：一八六三平方公尺、權利範圍：
所有權全部）及其上建號三一二號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：
一四一九‧九四平方公尺〈一層面積：一０九九‧八四平方公尺、二層面積：二０五‧九四平方公尺、電梯樓梯間面積：八‧六三平方公尺、地下層面積：一０五‧五三平方公尺〉、權利範圍：所有權全部）所有權移轉登記與原告。
被告應於原告給付新臺幣一千萬元之同時，交付座落臺中市○○區○○段○○○○號土地上之建號三一二號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：一四一九‧九四平方公尺〈一層面積：一０九九‧八四平方公尺、二層面積：二０五‧九四平方公尺、電梯樓梯間面積：八‧六三平方公尺、地下層面積：一０五‧五三平方公尺〉）及附圖所示之未辦理保存登記之建物（主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：二五二‧三三平方公尺〈一層面積：一０七‧五八平方公尺、二層面積：一二二‧二五平方公尺、突出物面積二二‧五０平方公尺：〉）與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項部分，於原告以新臺幣壹仟萬元，為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參仟萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款分別定有明文。本件原告提起本訴之聲明原為：「（1）被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（面積：1,863平方公尺、權利範圍：所有權全部）及其上建號312號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：1,419.94平方公尺〈一層面積：1,099.84平方公尺、二層面積：205.94平方公尺、電梯樓梯間面積：8.63平方公尺、地下層面積：10 5.53平方公尺〉、權利範圍：
所有權全部）所有權移轉登記與原告。（2）被告應交付坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上之建號312號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：1,419.94平方公尺〈一層面積：1,09
9.84平方公尺、二層面積：20 5.94平方公尺、電梯樓梯間面積：8.63平方公尺、地下層面積：105.53平方公尺〉）及附圖所示之未辦理保存登記之建物（主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：252.33平方公尺〈一層面積：10
7.58平方公尺、二層面積：122.25平方公尺、突出物面積22.5 平方公尺：〉）與原告。」；嗣民國100年9月8日言詞辯論期日追加備位聲明為：「（1）被告應（於原告給付新臺幣（下同）2,000萬元之同時，）將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（面積：1,863平方公尺、權利範圍：所有權全部）及其上建號312號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：
1,419.94平方公尺〈一層面積：1,099.84平方公尺、二層面積：205.94平方公尺、電梯樓梯間面積：8.63平方公尺、地下層面積：105.53平方公尺〉、權利範圍：所有權全部）所有權移轉登記與原告。（2）被告應（於原告給付1,000萬元之同時，）交付坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上之建號312號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：1,419.94平方公尺〈一層面積：1,099.84平方公尺、二層面積：205.94平方公尺、電梯樓梯間面積：8.63平方公尺、地下層面積：105.53平方公尺〉）及附圖所示之未辦理保存登記之建物（主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：252.33平方公尺〈一層面積：107.58平方公尺、二層面積：122.25平方公尺、突出物面積22.5平方公尺：〉）與原告。」並經被告當庭同意，有該次言詞辯論期日筆錄為憑。依前開說明，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告方面：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於99年12月7日簽立「不動產買賣契約」，原告向被告買受其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（面積：1,863平方公尺、權利範圍：所有權全部）及其上建號312號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、總面積：1,419.94平方公尺），買賣標的包括前開808地號土地上之未辦理保存登記之增建建物，買賣總價金為3,500萬元（土地價金為3,200萬元、建物價金為300萬元），定金為500萬元，業於契約簽立之同時給付；第一期款1,500萬元，茲依兩造所簽立「不動產買賣契約書」第4條之規定，給付時間為99年12月15日，被告應於3日內即99年12月18日之前取得前開不動產之抵押債務清償證明；第二期款500萬元，於完稅後3日內交付；第三期尾款1,000萬元，於100年2月28日交屋之同時給付；兩造並約定於99年12月15日前往「公信代書事務所」履行不動產買賣登記手續，點交買賣標的之時間為100年2月18日。然原告於99年12月15日前往「公信代書事務所」（地址：臺中市○○區○○里○○路○段911之2號）要交付第一期款1,500萬元與被告，被告竟拒絕受領，並稱其賣給原告公司，必須繳納數百萬元之稅金，其如賣給自然人，所須繳納之稅金較少，故其不要賣給原告公司，被告於當日亦拒絕履行買賣不動產所有權移轉登記之手續。事後，原告數度要給付第一期款1,500萬元給被告，被告均拒絕受領，其已違背民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物與買受人，並使其取得該物所有權之義務。」
（二）再依民事訴訟法第246條規定：「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之。」及兩造所簽立「不動產買賣契約書」第4條之規定，被告應於100年2月28日將買賣標的物點交與原告管業、使用收益，前開點交買賣標的物之期日雖未屆至，但被告就其應於99年12月15日前往「公信代書事務所」履行不動產買賣登記手續，業已拒絕履行，故被告於100年2月28日，有不履行點交買賣標的物給原告之虞情形。原告為一次解決兩造間買賣之糾紛，及節省訴訟之資源，就被告應於100年2月28日將買賣標的物點交與原告管業、使用收益之部分，與被告應履行買賣不動產所有權移轉登記之部分，有合併起訴之必要，復以，依兩造所簽立「不動產買賣契約書」第3條之規定，廠房內之設備、電錶、水井應保留，房屋以現況交屋；及依「買賣標示」之記載內容，買賣標的包括未辦理保存登記之增建部分；因此，被告應將買賣土地上之全部建物交付與原告，並預為請求，為此，爰起訴為本案訴之聲明所示。
二、聲明：
（一）先位聲明部分：（1）被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（面積：1,863平方公尺、權利範圍：所有權全部）及其上建號312號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：1,419.94平方公尺〈一層面積：1,099.84平方公尺、二層面積：205.94平方公尺、電梯樓梯間面積：8.63平方公尺、地下層面積：105.53平方公尺〉、權利範圍：所有權全部）所有權移轉登記與原告。（2）被告應交付坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上之建號312號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：1,419.94平方公尺〈一層面積：1,
099.84平方公尺、二層面積：205.94平方公尺、電梯樓梯間面積：8.63平方公尺、地下層面積：105.53平方公尺〉）及附圖所示之未辦理保存登記之建物（主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：252.33平方公尺〈一層面積：107.58平方公尺、二層面積：122.25平方公尺、突出物面積22.5平方公尺：〉）與原告。（3）就第2項之請求，願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位聲明部分：（1）被告應（於原告給付2,000萬元之同時，）將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（面積：1,863 平方公尺、權利範圍：所有權全部）及其上建號312號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：1,419.94平方公尺〈一層面積：1,099.84平方公尺、二層面積：205.94平方公尺、電梯樓梯間面積：8.63平方公尺、地下層面積：105.53平方公尺〉、權利範圍：所有權全部）所有權移轉登記與原告。（2）被告應（於原告給付1,000萬元之同時，）交付坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上之建號312號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：1,419.94平方公尺〈一層面積：1,099.84平方公尺、二層面積：205.94平方公尺、電梯樓梯間面積：8.63平方公尺、地下層面積：105.53平方公尺〉）及附圖所示之未辦理保存登記之建物（主要建材：鋼筋混凝土造、層數：二層、總面積：25 2.33平方公尺〈一層面積：107.58平方公尺、二層面積：122.25平方公尺、突出物面積22.5平方公尺：〉）與原告。（3）就第2項之請求，願供擔保，請准宣告假執行。
三、原告對被告抗辯之陳述：
（一）依所得稅法第13條規定：「個人之綜合所得稅，就個人綜合所得總額，減除免稅額及扣除額後之綜合所得淨額計徵之。」同法第14條規定：「『個人之綜合所得總額』，以其全年下列各類所得合併計算之：第一類：『營利所得』：公司股東所獲分配之股利總額…。第二類：『執行業務所得』：…。第三類：『薪資所得』：…。第四類：『利息所得』：…。第五類：『租賃所得及權利金所得』：…。第六類：『自力耕作、漁、牧、林、礦之所得』：…。第七類：『財產交易所得』：凡財產及權利因交易而取得之所得：一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。…。第八類：『競技、競賽及機會中獎之獎金或給與』：…。第九類：『退職所得』：…。第十類：『其他所得』：不屬於上列各類之所得，以其收入額減除成本及必要費用後之餘額為所得額。但告發或檢舉獎金除依第88條規定扣繳稅款外，不併計綜合所得總額…。」、同法第24條規定：「『營利事業所得』之計算，以其本年度收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額為所得額。所得額之計算，涉有應稅所得及免稅所得者，其相關之成本、費用或損失，除可直接合理明確歸屬者，得個別歸屬認列外，應作合理之分攤；其分攤辦法，由財政部定之…。」、同法第110條規定：「納稅義務人已依本法規定辦理結算申報，但對依本法規定應申報課稅之所得額有漏報或短報情事者，處以所漏稅額兩倍以下之罰鍰。納稅義務人未依本法規定自行辦理結算申報，而經稽徵機關調查，發現有未依本法規定課稅之所得額者，除依法核定補徵應納稅額外，應照補徵稅額，處三倍以下之罰鍰…。」另依稅捐稽徵法第41條規定：「納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科6萬元以下罰金。」、同法第42條規定：「代徵人或扣繳義務人以詐術或其他不正當方法匿報、短報、短徵或不為代徵或扣繳稅捐者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科6萬元以下罰金。代徵人或扣繳義務人侵占已代徵或已扣繳之稅捐者，亦同。」、同法第43條規定：「教唆或幫助犯第41條或第42條之罪者，處3年以下有期徒刑、拘役或科6萬元以下罰金。稅務人員、執行業務之律師、會計師或其他合法代理人犯前項之罪者，加重其刑至二分之一。稅捐稽徵人員違反第33條規定者，除犯刑法者移送法辦外，處1萬元以上5萬元以下罰鍰。」、同法第47條規定：「本法關於納稅義務人、扣繳義務人及代徵人應處徒刑之規定，於左列之人適用之：一、公司法規定之公司負責人。二、民法或其他法律規定對外代表法人之董事或理事。三、商業登記法規定之商業負責人。四、其他非法人團體之代表人或管理人。」經查，被告公司出賣本件系爭不動產與原告公司，該買賣價金3,500萬元扣減被告公司原始取得本件系爭不動產之成本及相關稅金，餘額為被告公司之營利事業所得，被告公司須依法繳納營利事業綜合所得稅。被告公司將出賣本件系爭不動產之營利事業所得分配與其股東呂永鴻、呂錦福、呂林玉宴、呂俊慧，其股東呂永鴻、呂錦福、呂林玉宴、呂俊慧所獲分配之股利為「營利所得」，須依法繳納個人綜合所得稅。被告公司之股東呂永鴻、呂錦福、呂林玉宴、呂俊慧所獲分配之股利金額高，即應依該所得金額繳納所得稅，不得逃漏。被告公司欲取得3,500萬元之買賣價金，卻要以較低之金額繳納稅捐，此顯為逃漏稅捐之犯罪行為，是被告辯稱「而系爭房地出賣所得應分配與各股東，嗣經會計師核算後，始知悉將買賣價金按公司股權比例分配予各股東，各股東均需繳納高額之所得稅」、「研議可否先將本件買賣標的物所有權移轉登記與個人，再予履約」，均屬逃漏稅捐之不正當方法，如實際為之，除有行政上逃漏稅捐之問題（補繳稅額、繳納罰鍰），另有違反稅捐稽徵法之犯罪行為，原告公司絕不可能予以配合而解除買賣契約。亦有被告所舉之證人鄭文欽（代書）到庭證稱並無解除買賣契約之情事（法官問：「兩造當時有無提到用250萬元作違約金，兩造合意解除契約？」證人鄭文欽答：「沒有。」）可證。從而，被告主張因該買賣價金分配給其公司各股東之結果，各股東均需繳納高額之所得稅，而與原告公司洽談解除契約，原告公司有同意解除買賣契約云云，原告嚴正否認。尤其，被告公司係為了逃漏稅捐，而要原告公司配合其解除買賣契約，由其與個人簽立買賣契約，再由該個人與原告公司簽立買賣契約，原告公司自是不會同意被告公司之要求。被告公司為逃漏稅捐，想先找一位實際上無買賣本件系爭不動產真意之個人，由被告公司與該位個人先簽立買賣價金較低之買賣契約，如此，被告公司之所得及分配與其股東之股利金額均較低，其公司與其股東均無庸繳納實際買賣價金之高額所得稅；之後，該位個人取得本件系爭不動產之所有權後，再與原告公司簽立買賣價金3,500萬元之買賣契約，亦即，被告公司實際上仍是要取得3,500萬元之買賣價金。
然而，該個人仍有「財產交易所得」，依法仍須繳納個人綜合所得稅，如該位個人隱匿未申報該「財產交易所得」，經稽徵機關查獲後，非但須補繳所得稅，且必須繳納二倍或三倍以下之罰鍰，並有涉嫌逃漏稅之犯罪行為。
（二）又前已敘明，原告於99年12月15日前往「公信代書事務所」，要依約交付第一期款1,500萬元與被告，被告拒絕受領，被告稱其賣給原告公司，必須繳納數百萬元之稅金，其如賣給自然人，所須繳納之稅金較少，故其不要賣給原告公司，亦即，被告於當日亦拒絕履行買賣不動產所有權移轉登記之手續；事後，原告數度要給付第一期款給被告，被告均拒絕受領；因此，原告並無未為對待給付之情形，被告引用民法第264條為同時履行之抗辯，於法不合。
尤其，被告就本件系爭不動產設定最高限額1,920萬元抵押權登記與臺中商業銀行股份有限公司，故原告就尚未給付之買賣價金3,000萬元，將代為繳納本件系爭不動產之抵押債務，以塗銷抵押權設定登記，及代為繳納被告依法應繳納之土地增值稅與尚未繳納之稅捐，餘額即會交付與被告公司，併為說明。
貳、被告則以：
一、兩造固曾簽訂「不動產買賣契約書」，由被告將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地暨其上建物建號○○鎮○○段○○○號（門牌：臺中市○○區○○路○○號），含增建未辦理保存登記部分，出賣予原告，買賣總價金3,500萬元，被告並於簽訂契約時，收受原告交付之定金500萬元。惟被告公司係因擬結束營業，辦理解散，始出賣系爭房地，而系爭房地出賣所得應分配予各股東，嗣經會計師核算後，始知悉如將買賣價金按公司股權比例分配予各股東，各股東均需繳納高額之所得稅，被告公司法定代理人呂泳鴻（及其家人），乃於99年12月14日在公信代書事務所，向原告法定代理人吳宜峯（及其家人）表示因出賣系爭房地後，被告公司股東需繳納高額稅金，此為被告出賣時所不知，如無法解決稅金問題，恐無法出售。嗣雙方復於同年12月20日在公信代書事務所，由該所鄭文欽代書協調履約事宜，研議可否先將本件買賣標的物所有權移轉登記予個人，再予履約，如有困難，被告擬解除契約。於同年12月27日，被告法定代理人呂泳鴻及其父母、弟弟吳東霖等人，與原告法定代理人吳宜峯及其父母，再於公信代書事務所，於鄭文欽代書見證下，洽談解約事宜，原告法定代理人吳宜峯並同意解除本件買賣契約，且要求被告公司支付250萬元之違約金，兩造合意解除契約後，被告即開始籌措違約金。詎料，原告於同意解除本件買賣契約後，竟生反悔之意，而提起本件訴訟。
二、上開兩造合意解除本件買賣契約之事實，業據證人呂東霖於100年7月21日庭訊時，具結證述：「…第三次原告他們有開會結果，一樣上開人、地談，那次開會原告法定代理人吳宜峯 說同意被告這邊先找人過戶到個人名下，過戶完畢之後再由其個人過戶到原告公司名下，被告也同意這個建議，但前提是要將合約解除，如果不能解除就沒有辦法辦理過戶，因為合約在而沒有辦法辦理過戶，所以就先談解約的問題，約解原告法定代理人吳宜峯說被告要賠償違約金的問題，原告希望被告開立價錢，被告就口頭上開50萬元，原告法代認為50萬元太離譜了，連談都不用談了，希望我們開個合理的價錢，被告希望原告先行離開會議室，讓被告5人開個小組會議，被告5人小組談論違約金的價錢，我們開會的結果希望150萬元與原告解決，之後請原告進來告訴原告150萬元與原告解約，原告認為150萬元太少，被告就問原告認為要多少？原告法代就開最少250萬元，被告也與原告討價還價，後來被告法定代理人呂泳鴻同意用250萬元解約，當下被告希望先開立本票，由代書幫我們做解約章程的動作，代書不願意做，說這涉及法律比較深層的層面而不願意幫我們作章程，原告法定代理人吳宜峯就說要請他們律師來做解約的條款，我們就說等原告消息，之後我們就離開。」等語。由上開證人之證述可知，兩造第三次洽談時，原告同意先解除本件買賣契約，且就被告因違約所生之違約金賠償問題，雙方經討價還價後，均同意由被告賠償原告250萬元違約金。證人呂東霖就兩造間洽談解約之折衝過程、商議內容等細節、證述綦詳，應堪信為真實。
三、雖證人鄭文欽於100年5月12日證稱兩造最後一次洽談時，當時有請伊及原告3人到外面去，被告他們談一談有說250萬元，可是伊進去之後，就沒有再提到250萬元的事情，兩造當時沒有提到用250萬元作違約金，合意解除買賣契約云云。惟證人既稱被告有請伊及原告3人到外面去，則證人何以知悉被告等人在公信代書事務所內有討論250萬元之事？又被告等人既然請證人及原告等人到代書事務所外面等候，豈有不將討論結果告知原告之理？證人竟又稱伊進去之後，被告就沒有再提到250萬元的事，亦與常理不合。比對鄭文欽之證言與上揭證人呂東霖之證述即可知，兩造就違約金之數額，經被告法定代理人呂泳鴻及其家人在代書事務所商議後，希望以150萬元解決，即請原告進入，並告知商議結果，原告認為150萬元太少，提出最少要250萬元，被告法定代理人呂泳鴻當場表示同意，雙方就違約金之賠償數額，即達成協議。反觀證人鄭文欽之證言，就兩造第三次洽談時，原告同意解約及兩造就違約金討還價之過程，一概略而不提，致其證言因多所保留，而與常理不合，顯有迴護原告之嫌，要無足採。
四、按契約得因雙方當事人之合意解除而消滅。最高法院78年度臺上字第1444判決要旨著有明文。又買賣契約之合意解除非要式行為，買賣雙方當事人解除契約之意思表示一致，買賣契約即因之而解除，並不以訂立解除契約之書面為必要。最高法院85年度臺上字第3055號判例要旨亦有明定。而買賣契約一經雙方當事人協議解除即歸消滅，解除效果既經發生，即無債務不履行問題，自無從對於合意解除契約之契約發生解除權。至契約當事人互負回復原狀義務，為契約解除後發生之效果，其不履行尚不得據以解除合意解除契約之契約。
最高法院80年度臺上字第915號判決要旨足資參照。查本件兩造既已於99年12月27日，在公信代書事務所合意解除本件買賣契約，原告並同意由被告支付違約金250萬元（即所收受定金之半數），雖兩造間並未訂立解除契約之書面，且因被告目前仍在籌措上開違約金，惟本件買賣契約暨經合意解除即歸於消滅，原告自不得再本於買賣契約有所請求，是原告訴請履行買賣契約，顯不無誤解。
五、退萬步言，縱認本件買賣契約仍有效存在，被告亦主張同時履行抗辯權。蓋本件房地買賣價金3,500萬元，除簽約時被告已支付定金500萬元之外，其餘買賣價款3,000萬元，被告尚未據以支付；且依買賣契約之約定，尾款應於100年2月28日給付（參契約書第3條）。是縱仍認系爭買賣契約並未合意解除，被告亦得依民法第264條第1項規定，主張同時履行抗辯權，在原告未為對待給付全部買賣價金之前，被告得拒絕辦理系爭房地所有權移轉登及交付房地。雖原告主張被告於99年12月15日拒絕受領第一期款1,500萬元，事後，原告數度要給付第一期款給被告，被告均拒絕受領，原告並無未為對待給付之情形，被告引用民法第264條為同時履行之抗辯，於法不合云云。然，雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯。最高法院75年臺上字第534號判例著有明文。本件縱使被告因與原告洽談解約，而有遲延受領第一期款1,500萬元之情事，惟被告原有之同時履行抗辯權，既未消滅，是被告自仍得於本件提出同時履行之抗辯，原告之主張，顯不無誤解。
六、聲明：（一）原告先備位之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項（採為裁判之基礎）：
一、買賣契約書的真正及買賣契約的買受人及出賣人都是法人。
二、被告有收受五百萬元的訂金兩造不爭執。
三、兩造為系爭買賣契約之當事人。
四、兩造於九十九年十二月七日簽立「不動產買賣契約書」。
五、該買賣契約書之約定內容如下：
（一）買賣標的：原告向被告買受其所有座落臺中市○○區○○段○○○○號土地（面積：一八六三平方公尺、權利範圍：所有權全部）及其上建號三一二號建物（門牌：臺中市○○區○○路○○號、總面積：一四一九‧九四平方公尺），買賣標的包括前開八０八地號土地上之未辦理保存登記之增建建物。
（二）買賣總價金為新臺幣（以下同）三千五百萬元（土地價金為三千二百萬元、建物價金為三百萬元）。
（三）買賣定金為五百萬元，於契約簽立之同時，原告簽發面額五百萬元、發票日九十九年十二月七日之支票與被告，作為定金之支付，故就買賣定金部分已交付。
（四）第一期款一千五百萬元，原約定給付時間為九十九年十二月十五日，被告應於三日內即九十九年十二月十八日之前取得前開不動產之抵押債務清償證明，但尚未交付（未交付之原因雙方有爭執）。
（五）另約定：第二期款五百萬元，於完稅後三日內交付；第三期尾款一千萬元，於一００年二月二十八日交屋之同時給付，迄今尚未交付（未交付之原因雙方有爭執）。
（六）另約定：於九十九年十二月十五日前往「公信代書事務所」履行不動產買賣登記手續，點交買賣標的之時間為一００年二月十八日。迄今尚未點交（尚未點交原因雙方有爭執）
六、就第一期價金部分，原告於九十九年十二月十五日前往「公信代書事務所」要交付第一期款一千五百萬元與被告，被告未受領，被告稱其賣給原告公司，必須繳納數百萬元之稅金，其如賣給自然人，所須繳納之稅金較少，故其不要賣給原告公司，被告於當日亦未履行買賣不動產所有權移轉登記之手續。
七、系爭買賣契約書第三條之規定：廠房內之設備、電錶、水井應保留，房屋以現況交屋；及依「買賣標示」之記載內容，買賣標的包括未辦理保存登記之增建部分。
八、系爭買賣契約書第四條之規定：被告應於一００年二月二十八日將買賣標的物點交與原告管業、使用收益。
九、被告公司考量相關稅法之問題，並未於買賣契約締結過程中向原告表示。
肆、法院得心證之理由：
一、本件經踐行集中審理程序，經法院與兩造協議整理爭點為：
（一）就第一期價金部分，被告是否有受領遲延？（二）兩造有合意解除買賣契約？（三）兩造是否就支付違約金有達成二百五十萬元的合意？其中爭點（二）與（三）為同一爭點，下分析之。
（一）就第一期價金，被告有受領遲延：按債務人之給付兼須債權人之行為而不行為，債權人即係受領遲延，最高法院99年度臺上字第1753號判決意旨足資參照。復按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第367條亦有明文。經查，原告於九十九年十二月十五日前往「公信代書事務所」，提出交付第一期款與被告，經被告拒絕受領。當日被告亦拒絕履行買賣不動產所有權移轉登記之手續。原告數度要給付第一期款一千五百萬元給被告，被告均拒絕受領乙節，被告並未表示爭執，僅辯稱當日被告發現履約後被告公司打算解散，履約價金分配給其他股東會繳交高額的所得稅，所以希望與原告協商，所以當時才沒有收受等情，是以，被告於99年12月15日原告依債之本旨提出給付時，因顧及公司可能解散，而希望與原告協商，而未為價金之受領，但兩造間既一直針對是否合意解除乙節，有所爭執，則在兩造合意解除契約之前，被告受領價金之義務仍存在，其拒絕受領，當構成受領遲延無訛。
（二）兩造間未合意解除契約，亦未就支付250萬元違約金部分達成合意：
1、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。復按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除，最高法院63年臺上字第1989號判例意旨參照。是以，若依被告所述，本件系爭買賣契約已因兩造合意解除而消滅，且兩造亦達成由被告支付250萬元違約金之合意等情，揆諸前揭判例意旨之說明，即必須由被告就兩造已合意解除之情負舉證之責。
2、經查，證人即處理本件契約之代書鄭文欽於本院言詞辯論時證稱兩造於99年12年25日時，雙方並沒有交集，沒有談到如何解除買賣契約，也沒有提到支付250萬元違約金而解約等語，另外證人即被告公司法定代理人之弟弟呂東霖於本院言詞辯論期日時亦證稱：我們開會的結果希望150萬元與原告解決，之後請原告進來告訴原告150萬元與原告解約，原告認為150萬元太少，被告就問原告認為要多少？原告法代就開最少250萬元，被告也與原告討價還價，後來被告法定代理人呂泳鴻同意用250萬元解約，當下被告希望先開立本票，由代書幫我們做解約章程的動作，代書不願意做，說這涉及法律比較深層的層面而不願意幫我們作章程，原告法定代理人吳宜峯就說要請他們律師來做解約的條款，我們就說等原告消息，之後我們就離開，之後就聽我父親說原告提出告訴等語，是以，綜合兩人之證述，就證人呂東霖部分，充其量僅能證明雙方曾經就解約時之違約金有過洽談，而原告亦僅稱至少要250萬元，但由後續原告表示要再由律師來作解約之條款，及請被告等候原告消息等動作，亦證明兩造間實尚未就解除契約達成合意，亦即雙方仍停留於洽談過程中，並未達成確實要解除契約之合意，故「合意解除」乙節僅係存留於被告片面之認識而已，故由被告所提之證據，尚不足以使本院產生有利於被告之心證。
（三）本件仍應下同時履行抗辯判決：
1、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又「當事人一方援用民法第264條之同時履行抗辯權時，僅有暫時拒絕給付之性質，而非否認他方當事人之請求權。故法院因被告行使此項抗辯權，而命原告為對待給付之判決，性質上僅係限制原告請求權所附加之條件，而非為原告全部或一部敗訴之判決。是原告就假執行之本案訴訟如獲得勝訴判決確定者，雖其判決附有同時對待給付之裁判，就原告訴請判決之訴訟標的而言，仍不失為全部勝訴」，最高法院92年度臺抗字第376號判決可供參照。復按雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯。除他方當事人應為之給付，因不可歸責於己之事由致給付不能，依民法第二百二十五條第一項規定，免其給付義務者外，法院仍應予以斟酌，如認其抗辯為有理由，應命受領遲延之一方當事人，於他方履行債務之同時，為對待給付。最高法院75年臺上字第534號判例意旨足資參照。
2、經查，本件兩造之契約並未因合意解除而消滅，且被告就價金之受領，有受領遲延之情事，均如前述，揆諸前揭判例意旨之說明，其原有之同時履行抗辯並未因此而歸於消滅，故於原告請求被告履行民法第348條交付其物並移轉所有權之義務時，仍得請求對待給付之價金甚明。是以，依上揭判例意旨，本院仍應為同時履行抗辯之判決。
二、綜上所述，本件兩造之契約並未因合意解除而消滅，兩造間亦未達成由被告支付250萬元違約金以解除契約之合意，故系爭不動產買賣契約仍有效，故原告以買賣契約為法律關係，請求被告交付不動產及辦理系爭不動產之所有權移轉登記，為有理由，另被告雖就價金部分有受領遲延，但仍不影響其請求原告為對待給付之權利，故被告於本院為同時履行之抗辯，仍屬有理由，故應為同時履行之諭知，爰判決如主文所示。
三、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
四、是本件事證既臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之判決結果無礙，爰不一一論述，併予敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 100 年 9 月 29 日
民事第二庭 法 官 林慶郎以上正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 王淑燕中 華 民 國 100 年 9 月 29 日