臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第214號原 告即反訴被告 陳金榮訴訟代理人 邱華南律師被 告即反訴原告 陳文邦訴訟代理人 莊安田律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○○號土地及其上建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○巷○○號房屋全部，騰空遷讓，並返還前開房屋及土地予原告。
被告應自民國99年8月27日起至遷讓返還前項房屋、土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟陸佰伍拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹拾伍萬伍仟柒佰零肆元，由被告負擔壹拾伍萬元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍佰肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟陸佰叁拾叁萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。
又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號裁判意旨參照）。本件原告起訴主張其於本院99年度司執字第5743號清債務強制執行事件，拍定買受之坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地及其上臨時建號163建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號建物，被告無權占有，請求被告返還上開房地及給付不當得利。被告則於訴訟程序中之民國100年8月23日主張上開建物中之2樓鋼骨造建物，即如臺中市豐原地政事務所100年5月26日土地複丈成果圖（下稱附圖）方案一編號A1、A2、A3所示二樓部分，係其興建原始取得所有權提起確認之訴，經核反訴與本訴之標的均基於同一建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號建物所生糾葛，即有相牽連之關係，且非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，本件反訴於法有據，應予准許。
貳、實體部分
一、原告即反訴被告（下稱原告）起訴主張：
（一）查坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地及其上臨時建號163建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號建物全部（下稱系爭建物）為原告於99年8月26日在本院99年度司執字第5743號清債務強制執行事件（下稱系爭執行程序）拍定買受，並經辦理所有權移轉登記在案。系爭建物於上開強制執行程序期間為訴外人海原科技有限公司（下稱海原公司）占有使用，原告曾起訴請求海原公司遷讓系爭建物，經法院製作和解筆錄，並對海原公司聲請強制執行。被告卻不服該執行，另案提起第三人異議之訴（本院100年度訴字第943號），主張系爭建物及其坐落264-8地號土地為被告占用，系爭建物內現所有物品為被告所有云云，惟查上開房地既經原告拍賣取得，被告占有使用係未取得原告同意，未有任何占有正當權源，且造成原告損失，爰依民法第767條前段之規定請求被告返還上開房地，並依民法第179條、第184條第1項前段，及最高法院67年台上字第3622號判例要旨，請求被告自99年8月27日即原告依拍賣取得所有權翌日起，依上開房地拍定金額1,633萬元之年息10%計算之損害金即每月136,083元。
（二）對被告即反訴原告（下稱被告）抗辯及反訴主張之陳述：
1、依99年度司執字第5743號強制執行事件鑑定報告所為鑑定標的乃系爭建物全部，及勘估標的物現況照片，均可知系爭強制執行事件之執行標的為系爭建物全部。次依97年7月30日被告向訴外人黃銀山、黃偉中、黃文正（以下合稱黃銀山等3人）買受時簽定之買賣契約中記載之買賣標的物所標示之建物面積約1107.6平方公尺、出賣權利範圍為所有權全部，與系爭執行程序99年10月1日現場執行筆錄：「第三人陳文邦……拒絕開啟廠房大門入內履勘。未進入本件拍賣建物內，故無法查知是否有夾層。地政人員表示831.39平方公尺加上276.18平方公尺等於1107.57平方公尺，與納稅資料上所載面積1107.6相接近，地政人員表示由稅籍資料判斷770.4（鋼骨造）、16（磚石造、276.2（鋼骨造）應是查封後檢送資料予稅務局後，稅務局始新增，原始稅籍資料上應無此記載」、100年度系爭建物之稅務資料所記載系爭建物之面積均為1107.6平方公尺一致，則被告所稱系爭建物增建部分亦在該強制執行程序拍賣範圍。
2、被告雖於系爭執行程序主張拍賣公告未包括系爭建物第一層涼棚等，及其對系爭建物有所有權等，均遭法院裁定駁回，即已認定系爭建物為訴外人黃銀山等3人所有，系爭建物亦包括第一層涼棚等部分，則原告經拍賣取得即包括系爭建物增建部分。至被告另案主張系爭執行程序之拍賣價金及附屬系爭建物之涼棚拍賣價金皆應由被告領取而提起第三人異議之訴，亦經本院以99年度訴字第2402號民事判決，認定略以系爭建物附屬之涼棚係利用系爭建物而為增建，與系爭建物間無何可資區別之標識存在，與拍賣之系爭建物作為一體使用，不具構造上及使用上獨立性，在使用功能上，與系爭建物一樓建物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，且興建該涼棚之建材因與系爭建物附合，而成系爭建物之成分等語，即系爭建物增建部分不具獨立性，附合於系爭建物而成為系爭建物之成分，故在上開99年度司執字第5743號強制執行拍賣範圍。
3、系爭執行程序曾委請臺中市豐原地政事務所製作建物測量成果圖，其中執行標的建物為全部，並編有臨時建號163建號，於該建號謄本中之建物標示部中記載層數：一層，並無標示二樓獨立建物，即使有二樓建物，惟該部分非獨立建物，為系爭建物增建部分不具獨立性，又附合於系爭建物而成為系爭建物之成分，故在系爭執行程序之拍賣範圍內，則原告經拍賣取得系爭建物之所有權，被告復無權占有系爭建物，原告請求被告返還系爭房地即無不合。
4、參酌被告在另案100年度訴字第934號第三人異議之訴，於100年8月1日庭訊時原告陳述略以一樓辦公室有隔3間，黃淑美是租其中1間等語；被告在另案臺灣高等法院臺中分院100年度上字第98號所製之現場圖A1、A2、A3為辦公室，則不論海原公司所承租之辦公室為系爭建物之A1、A2、A3任何一間，所占面積僅為系爭建物（含二樓部分）約8分之1左右，每月付與被告租金新臺幣（下同）2萬元推算系爭建物全部出租之租金每月約16萬元。職是，依最高法院69年台上字第747號判決要旨，本件原告依不當得利及無權占用侵權行為之法律關係向被告請求之損害金即相當租金之損失，以原告於系爭執行程序之拍定金額1,633萬元計算年息10%，換算每月租金為136,083元，即無不當。
（三）聲明：
1、本訴聲明：
⑴、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地，及
其上門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號未保存登記建物全部騰空遷讓返還予原告。
⑵、被告應自99年8月27日起至清償日止，按月給付原告136,083元整之損害金。
⑶、願供擔保，請准宣告假執行。
2、反訴聲明：反訴原告之訴駁回。
二、被告即反訴原告（下稱被告）則以：
（一）系爭建物原為訴外人黃銀山等3人所有，於97年7月30日出賣予被告，被告取得系爭建物所有權後，於原址將鐵皮屋改建為鋼骨造重新裝璜，並另增建二樓，二樓有獨立出入之樓梯，獨立之水、電並不附屬於任何建物。系爭執行程序之債權人臺中縣大雅鄉農會未查，誤指為黃銀山等3人所有而遭連同坐落264-8地號土地一併查封拍賣，致被告受有損失。且被告發現後原告已經拍定系爭建物及坐落之264-8地號土地，依最高法院48年度台上字第455號判決意旨，被告不得主張撤銷拍賣程序，惟尚可訴請交付價金，被告即據此請求將系爭建物第一層之樓房及附屬廁所涼棚所拍賣價金3,226,000元應由被告領取，而已另案提出第三人異議之訴（本院99年度訴第2402號），雖經判決駁回，被告已對之提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院100年度上字第98號駁回上訴，現仍上訴中。而系爭執行程序拍賣公告載明系爭建物（工廠、廁所、涼棚、磚造及鐵架造一層樓房），並不包括二層樓房部分，拍定後不點交，被告上開第三人異議之訴事件，亦僅對拍定部分提起第三人異議之訴。今原告請求被告遷讓系爭建物，即對系爭建物二樓部分之所有權已有爭議，且屬不安狀態，實有確認其所有權歸屬之必要，爰依法反訴請求確認如附圖方案一編號A1、A2、A3所示二樓部分（下稱反訴標的），為被告原始取得。
（二）依系爭執行程序之拍賣公告及裕成不動產估價師事務所99年4月30日UCZ0000000000號估價報告所載，均載明地面層而已，並不包括第二層部分，而訴外人黃銀山於100年5月26日，在臺灣高等法院臺中分院100年度上字第98號第三人異議之訴事件履勘現場時亦供述：「二樓也是上訴人（即本件被告）蓋的。」，則系爭建物二樓部分可認係被告建築，因未辦保存登記，而取得所有權之證明，但其有獨立之出入口、獨立之水電，自屬獨立之建物，非附屬建物，又未在系爭執行程序拍賣範圍內，其所有權自屬被告原始取得。今原告竟主張二樓部分亦為其拍賣所得，惟二樓部分面積多少？是否有獨立出入口，實有履勘及函請地政機關測量之必要，爰請求定履勘測量。
（三）另依土地法第97條規定，關於不當得利租金之計算應以土地及建築物申報總價10%以內為計算，原告以拍賣總價計算於法不合，且系爭建物，地處荒郊野外，四處無鄰居，為無尾巷，人車罕至，以年息10%計算亦屬不當。
（四）聲明：
1、本訴聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、反訴聲明：
⑴、確認臺中市○○區○○路○○○巷○○號2樓鋼骨造房屋如附
圖方案一編號A1、A2、A3所示二樓部分，為反訴原告原始取得。
⑵、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上之門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號建物（臨時建號為臺中市○○區○○段163建號），除反訴標的部分有爭執外，其餘為原告所有不爭執。
（二）被告就上開不爭執部分之土地、建物並無占有、使用權源。
（三）系爭房地為原告經本院99年度司執字第5743號清償債務強制執行事件程序拍定買受。被告以其為反訴標的之原所有人對拍賣所得之3,226,000元之分配，提出執行異議之訴，經本院以99年度訴字第2402號判決駁回，被告提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院以100年度上字第98號受理。
（四）兩造對於臺灣高等法院臺中分院100年度上字第98號第三人異議之訴事件於100年5月26日現場勘驗結果不爭執。
四、本院之判斷：
（一）原告主張：系爭房地為原告於99年7月26日經本院民事執行處99年度司執字第5473號清償債務強制執行，拍定取得權利移轉證書，並辦理所有權移轉登記，然被告占有系爭房地拒不遷讓等情，業據其提出本院不動產移轉證書、土地登記第二類謄本、建常登記公務用謄本、建物測量成果圖等為證，並經本院調取99年度司執字第5473號清償債務強制執行案卷核閱無誤，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）原告主張被告無權占有系爭房、地，被告除爭執反訴標的部分為其原始取得外，對其餘建物及土地並無占有、使用權源之事實並不爭執，則本件首應審究者為反訴標的是否為被告原始取得所有權？查：
1、本院99年度司執字第5743號債權人臺中縣大雅區農會與債務人黃銀山等3人間強制執行事件，查封拍賣黃銀山等3人共有之系爭房地，由本件原告拍定。被告曾以系爭建物為其買受，且於買受後又重新裝潢，並加蓋二樓，此二樓部分為拍賣效力所不及等事由提起第三人異議之訴，經本院以99年度訴字第2402號判決駁回，被告不服提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院以100年度上字第98號判決駁回上訴等情，有上開案件卷宗影本及民事判決在卷可參。
2、上開第三人異議之訴案件於二審審理中，法院會同當事人至現場履勘及囑託臺中市豐原地政事務所人員測量結果，系爭土地上之現狀如附圖方案一所示，即系爭土地上有如附圖方案一編號B1+A1+A2+A3所示範圍之主建物即挑高一層之系爭廠房，面積815平方公尺，在系爭廠房內有A1、A2、A3之相連房間三間，A1、A2、A3房間上方尚有加蓋二樓，均由系爭廠房所包覆，系爭廠房旁有附連使用C部分磚造之廁所及廚房，面積16平方公尺，二者合計831平方公尺，另現場之涼棚有三部分，其中D1及D3涼棚部分為系爭廠房之增建部分，無獨立出入口，附著於系爭廠房，D2涼棚係單獨建築於系爭土地上，與系爭廠房並未相連，全部涼棚面積合計276平方公尺，此有該院勘驗筆錄、現場圖、臺中市豐原地政事務所複丈成果圖（即附圖）及被告於該案提出之現場照片附卷可憑。
3、被告於上開第三人異議之訴事件中提出與黃銀山等3人簽立之97年7月30日買賣契約書所載買賣標的物標示為系爭土地之未保存登記建物門牌號碼：「台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號面積：約1107.6平方公尺，出賣權利範圍：所有權全部。」而上開面積1107.6平方公尺之範圍恰與附圖一就系爭建物全部（含鐵架造及磚造部分與涼棚部分）測量面積1107.57平方公尺幾乎相符，益證系爭執行程序查封之建物即為系爭建物。
4、被告抗辯其向黃銀山等人買受廠房後，於原址將鐵皮屋改建為鋼骨造重新裝璜，並另增建二樓，二樓有獨立出入之樓梯，獨立之水、電並不附屬於任何建物云云。惟訴外人臺中縣大雅鄉農會與被告上開第三人異議之訴事件中，臺中縣大雅鄉農會抗辯系爭廠房於93年間即已存在，係黃銀山等3人所建，並提出黃銀山等3人所簽立未保存登記建物合併抵押同意切結書3紙及93年覆審重估照片（即大雅區農會信用部徵信資料照片）為證。經核上開照片內之廠房，與臺灣高等法院臺中分院勘驗現場時所見現存之系爭廠房為同一建物等情，業經該院於上開判決中認定在案，有民事判決在卷可參。況訴外人黃銀山等3人原係於89年8月15日以系爭土地為抵押物設定抵押權登記予大雅鄉農會以擔保借款之用，嗣黃銀山等3人於93年8月26日簽立未保存登記建物合併抵押同意切結書3紙，該切結書上載明「前項不動產（指系爭土地）目前已有增建建物未經保存登記，確系（係）本人所擁有及使用，本人茲特聲明，願意將該未保存登記建物人併提供為貴會抵押…。」等語，有大雅鄉農會聲請執行時提出之抵押權設定契約書、他項權利證明書等件附於系爭執行事件卷宗，及第三人異議之訴二審卷可憑，是上開切結書及覆審重估照片應可證明黃銀山等3人於93年間確有在系爭土地上自行興建建物，且所興建者即為現在之系爭廠房。
5、被告雖又抗辯反訴標的為其興建，為獨立建物云云。查系爭土地上有如附圖方案一編號B1+A1+A2+A3所示範圍之主建物即挑高一層之系爭廠房，在系爭廠房內有A1、A2、A3之相連房間三間，A1、A2、A3房間上方尚有加蓋二樓，均由系爭廠房所包覆等情，業經臺灣高等法院臺中分院法官會同該事件當事人至現場履勘，及囑託臺中市豐原地政事務所人員測量在案，且為兩造所不爭執。反訴標的既為系爭建物所包覆，則如無系爭建物之存在，反訴標的將無所依附，完全無法獨立存在，則反訴標的實屬系爭建物之部分結構，而為系爭建物之一部，雖反訴標的有樓梯可由外面通往一樓，惟該出入門仍依附於系爭建物之外牆，非獨立於系爭建物而存在，此僅為系爭建物另一出入口而已，尚難以此認定反訴標的為獨立建物而有獨立所有權。是被告抗辯反訴標的為其所興建原始取得所有權云云，即不可採。反訴標的之現況，業經臺灣高等法院臺中分院法官勘驗明確，亦為兩造所不爭執，則被告請求勘驗現場，已無必要，附此敘明。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段定有明文。查，被告既占有系爭房地，又未能就其占有權源提出證明，是被告應屬無權占有乙節，足堪認定，是原告依民法第767條前段規定請求被告等遷讓系爭房地，於法有據。另反訴標的為系爭建物之一部，非屬獨立建物，則原告請求確認系爭建物之部分即反訴標的為其興建，原始取得所有權，為無理由，應予駁回。
（四）次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。另無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。經查：
1、本件系爭房地經執行法院拍賣，由原告於99年8月26日拍定並取得所有權，被告無權占有系爭房地，則被告占用系爭房地自受有相當租金之不當利益，則原告依民法第179條規定，請求被告自99年8月26日起至遷讓返還系爭房地之日止，給付相當於租金之損害，於法有據。
2、而按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」，土地法第97條第1項定有明文。查系爭房屋課稅現值為2,415,200元，有原告提出臺中市政府地方稅務局99年房屋稅繳款書附卷可查。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項、並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例參照），前開判例意旨，於房屋租金數額之斟酌，亦可參酌，系爭房屋之基地於99年1月申報地價為每平方公尺304元，系爭土地面積為2013平方公尺，故系爭土地申報總價為611,952元（計算式：304×2013＝611952）。本院審酌系爭房地位在臺中市○○區○○路8公尺巷弄內，建物為磚造、鐵架造，本區域附近地坪單價約介於2萬-4萬元/坪，交通網狀延展性強，主要道路沿線均設有公車站牌，交通尚稱良好等情，有本院99年度司執字第5743號清償債務強制執行案件鑑定報告所附之調查資料及現場照片在卷可參，並衡諸系爭房地拍賣價金為1,633萬元等情，認為以系爭房屋及土地價額之百分之7計算被告每年無權占用系爭房地相當於租金之不當得利，應屬適當。準此，本件系爭房地相當於租金之不當得利為每月17,658元（計算式：《0000000＋611952》×7 %×1/12＝17658），從而，原告依民法第179條規定，請求被告自99年8月27日起至遷讓返還系爭房地之日止，給付相當於租金之損害每月17,658元，於法有據。逾此部分請求，則無理由。
五、綜上所述，本訴部分：原告依民法第767條前段規定，請求被告應將系爭房地遷讓返還原告，另依民法第179條規定，請求被告自99年8月27日起至遷讓交還系爭房地之日止，按月給付原告17,658元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。反訴部分：反訴原告請求確認反訴標的為其原始取得所有權，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其附麗，應併予駁回。
七、本件本訴部分訴訟費用為裁判費155,704元，而本院就本訴部分既為兩造互有勝敗之判決，且原告僅就不當得利部分受一部敗訴判決，爰命被告負擔訴訟費用150,000元，餘由原告負擔。反訴部分訴訟費用，本院為反訴原告敗訴之判決，爰命由反訴原告負擔反訴之訴訟費用。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 周玉蘭正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
書記官 董美惠