臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第462號原 告 謝成銘
楊謝美瑛陳謝美珠謝美秀謝美華盧香君盧慧文盧慧玲盧明良上九人共同訴訟代理人 尤雯雯律師複 代理人 林萬生律師被 告 林三郎
林明宏上二人共同訴訟代理人 徐文宗律師複 代理人 林雅儒律師被 告 張林秀藤
樓賴徐秀蕙
之2高徐秀賢徐秀信徐秀華呂徐秀錦上六人共同訴訟代理人 周仲鼎律師複 代理人 潘曉琪上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國101年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
被告林三郎、張林秀藤、賴徐秀蕙、高徐秀賢、徐秀信、徐秀華、呂徐秀錦等人，承租原告坐落於台中市○○段○○○○○○○○○號、地目建、面積109平方公尺之土地租金，應自本件判決確定時起，調整為每年新臺幣參拾貳萬捌仟元整。
原告其餘備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告林三郎、張林秀藤、賴徐秀蕙、高徐秀賢、徐秀信、徐秀華、呂徐秀錦負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一；或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人；或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第5款分別定有明文。
二、本件原告原以林三郎、林明宏二人為被告，起訴請求㈠先位聲明：⒈被告等人應將坐落於台中市○○區○○段○○○○○○○○○號土地上，門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號之建物拆除，並將前揭土地返還予原告。⒉被告等人應給付原告新台幣(下同)7萬4000元及按年息5%計算之利息。㈡備位聲明：被告等人承租原告謝成銘所有台中市○○段○○○○○○○○○號土地之租金，請求准予自民國100年11月1日起，調整為每年
25 萬0562元。嗣於起訴狀送達後另追加張林秀藤、賴徐秀蕙、高徐秀賢、徐秀信、徐秀華、呂徐秀錦為被告，並請求㈠先位聲明：⒈被告等人應將坐落於台中市○○區○○段○○○○○○○○○號土地上，門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號之建物拆除，並將前揭土地返還予原告。⒉被告等人應自100年1月起至拆屋還地止，按年連帶給付原告7萬4000元。
㈡備位聲明：被告等人承租原告台中市○○段第000-0000地號、面積109平方公尺、地目建之土地租金，應自本件判決確定時起，調整為每年93萬元。其訴雖有追加及變更，惟查：
㈠本件兩造間之基地租賃契約，係原告父親謝清池及被告等人
(除林明宏外)母親徐秋梅所簽定。謝清池及徐秋梅死亡後，租賃契約之法律關係自當由其二人之法定繼承共同繼承，故本件訴訟標的對於徐秋梅之全體繼承人必須合一確定，從而原告追加徐秋梅之其他法定繼承人即林秀藤、賴徐秀蕙、高徐秀賢、徐秀信、徐秀華、呂徐秀錦為被告，自符合民事訴訟法第255條第1項第5款之規定，應予准許。
㈡又原告訴之聲明雖有變更，惟均係本於兩造間之基地租賃契
約之基本事實，又原告備位聲明請求調整租金之額度雖有增加，惟此乃屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，亦應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠先位聲明部分：
⒈原告等人之父親謝清池於51年間，將其所有坐落於台中市
○○段○○○○○○○○○號、面積109平方公尺、地目建之土地，出租予被告等人(除林明宏外)之母親徐秋梅興建房屋(即門牌號碼台中市○○區○○路○○○號)，並按年收取租金7萬4000元。98年4月29日謝清池過世後，由原告謝成銘單獨繼承系爭土地之所有權，惟土地租賃契約，仍由謝清池之全體繼承人即原告等9人共同繼承。另徐秋梅死亡後，上開房屋之所有權由被告林三郎單獨繼承，林三郎嗣後並將房屋之所有權贈與其子即被告林明宏；惟土地租賃契約，仍由徐秋梅之全體繼承人即被告等人(除林明宏外)共同繼承。
⒉按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租他人，承租
人違反前項規定者，出租人得終止契約；又承租人轉租基地於他人時，租用建築房屋之基地可予以收回，民法第443第1項前段、第2項及土地法第103條3款分別定有明文。
經查，多年前徐秋梅興建之房屋倒榻後，被告另於原有磚牆上搭建輕鋼架房屋，且未經原告之同意，擅自將之轉租予訴外人林天寶經營「小魚坊水族館」，顯然已違反上開不得轉租之規定。茲原告已於100年8月17日寄發存證信函予被告表示終止租賃契約，被告自負有返還系爭土地之義務。
⒊聲明：⑴被告等人應將坐落於台中市○○區○○段○○○○○○
○○○號土地上，門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號之建物拆除，並將前揭土地返還予原告。⑵被告等人應自100年1月起至拆屋還地止，按年連帶給付原告7萬4000元。
⑶願供擔保，請准予宣告假執行。
㈡備位聲明部分：
⒈系爭土地位於台中市豐原區最繁榮之市中心商業區，附近
皆為商業銀行及餐館、商店，且系爭土地為建地，土地使用分區為商業區，公告現值每坪已高達28萬4500元，市價高達2000萬元，惟數十年來被告僅繳納每年租金7萬4000元，卻將之轉租予訴外人林天寶，坐收每月2萬元之租金收益，二者顯失公平。按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」，民法第442條定有明文。如本件未准原告先位之聲明者，請參酌附近租金之價格，以公告現值10%即93萬元，調整土地之年租金。
⒉聲明：⑴被告等人承租原告坐落台中市○○段000-0000地
號、面積109平方公尺、地目建之土地租金，應自本件判決確定時起，調整為每年93萬元。⑵願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告方面：㈠本件基地租賃契約之原始出租人為謝清池，原始承租人則為
徐秋梅，而系爭房屋亦為徐秋梅所建，被告只是利用鋼骨稍作加固。
㈡系爭房屋有二層樓，被告僅將其中一樓出租予訴外人林天寶
，二樓仍為被告自用。且被告僅係將基地上之房屋其中一部分出租予林天寶，並未將基地轉租予林天寶，自不構成違法轉租而得終止基地租賃契約之事由。又本件兩造間之基地租賃契約，為不定期之租賃契約，應優先適用土地法第103條之規定，則被告既無土地法第103條所定各款之事由，原告自不得主張終止契約，請求返還。
㈢另「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟
酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十為最高額」，此有最高法院68年度上字第3071號判例可參。系爭土地之申報地價為每平方公尺1萬8982元，以面積109平方公尺計算，申報總值為206萬9038元，原告竟請求將年租金調高至93萬元，自非合理。
㈣聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈原告之被繼承人謝清池於51年間，將所有坐落台中市○○
段○○○○○○○號土地，出租予被告(林明宏除外)之被繼承人徐秋梅興建房屋，門牌號碼為台中市○○區○○路○○○ 號，並未約定租賃期間。徐秋梅、謝清池嗣分別於89年2 月11日、及98年4月29日死亡，系爭基地租賃契約之法律關係，分別由兩造(被告林明宏除外)承受。
⒉謝清池死亡後，系爭土地所有權由原告之一謝成銘單獨繼
承；徐秋梅死亡後，系爭房屋之所有權由被告之一林三郎單獨繼承，林三郎嗣又將系爭房屋贈與其子即被告林明宏。
⒊被告目前將系爭房屋之一樓出租予訴外人林天寶經營水族館。
⒋本件起訴時，被告每年給付予原告之基地租金為7萬4000元。
㈡主要爭點：
⒈被告有無違法將基地轉租予訴外人林天寶，原告得否據以
終止基地租賃契約？⒉原告請求調整租金有無理由？若有調整之必要，以若干為
合理？
四、法院之判斷：㈠先位聲明部分：
按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：...三、承租人轉租基地予他人時...」土地法第103條第3款定有明文。本件原告固主張被告將系爭基地違法轉租予訴外人林天寶，構成終止基地租賃契約之事由，惟查：
⒈證人林天寶於本院審理中證稱：確實有向被告林三郎承租
台中市○○區○○路○○○號1樓之房屋，已經租了一、二十年了；租房屋時，沒有說連土地一起承租；林三郎的母親還沒過世前，有住在那裡(指二樓)；一開始是向林三郎的母親租，一個月是八千，後來變成一萬二，林三郎的母親過世後就變成二萬等語(見本院101年3月12日言詞辯論筆錄)。另依證人林天寶當庭提出與被告林明宏簽定之租賃契約第一條即約定「房屋所在地及使用範圍為豐原市○○路○○○號1樓」，確實不包括房屋所在之基地。綜上可知，被告與林天寶所簽定者，係房屋租賃契約，並非基地租賃契約甚明。
⒉按「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當
事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」此有最高法院79年台上字第2678號判例可資參照。本件被告既僅將基地上之房屋出租予他人，並未將基地轉租予第三人，自與土地法第103條第3款所定事由不符，原告據以主張終止基地租賃契約，請求被告將系爭房屋拆除並返還土地，自無理由。
⒊又原告對於租金給付之時期係約定於每年之1月1日給付，
且自100年1月起，原告已拒收被告給付租金之事實亦未爭執(參本院101年7月16日筆錄)。按「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任」，民法第234條定有明文。本件既係原告拒絕受領被告給付之租金，其訴請被告自100年1月起至拆屋還地止，按年給付租金7萬4000元，亦無理由。
⒋綜上所述，原告先位之訴均無理由，應予駁回。又原告先
位之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
㈡備位聲明部分：
⒈原告請求調整租金，應予准許：
按「基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。」此有最高法院87年度台上字第1133號判決可資參照。又「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。」亦有最高法院93年台上字第2446號判例可參。本件兩造之原始基地租賃契約係在51年間即簽定，距今已逾50年，且被告將基地上之房屋出租予他人，即可獲取每月2萬元之收入，與原告每年僅向被告收取7萬4000元之基地租金顯不相當。況且，系爭基地位於台中市○○區○○路與中山路交叉路口一○○○區○○○路界，東側土地多為都市計畫商業區，西側則以住宅區為主，並有部分公園、學校、機關用地以及零星之商業區土地分佈其○○○區○○○○道闢建完成後，路網規劃亦趨完整，以省道台3線中山路及省道台10線中正路為主要聯外道路，交通條件相當便捷，加上近鄰豐原主要經濟活動中心，商業活動熱絡，區內公共設施、教育資源配置相當完善，未來發展仍依現況穩定成長，此亦有永信不動產估價師事務所之不動產估價報告書一份在卷可參。揆諸上開說明，原告請求調整系爭基地租賃契約之租金，自有理由。
⒉原告請求調整租金，以若干為合理？
⑴「按土地法第97條之立法意旨為『城巿房屋供不應求，
為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。』，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96 條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。」此有最高法院92年台簡上字20號判決可參。又「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規之限制」，亦有最高法院94年度第2次民事庭會議可按。綜上可知，城市地方供營業使用之房屋，其租金自不受土地法第97條所定，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。
⑵再按土地法第97條於租用基地建築房屋時準用之，土地
法第105條亦有明定。經查，本件系爭基地位於商業區，已如前述，且實際上被告亦將建築於基地上之房屋出租予訴外人林天寶作營業使用，自非作為建築供居住之房屋使用，揆諸上開說明，本件基地之租金，自不受土地法第97條，以不超過土地申報地價年息10%為限。
⑶茲經本院委託永信不動產估價師事務所實地蒐集、訪查
該勘估標的區域土地之買賣、租金實例，並運用不動產估價技術規則所定之鑑價方法【比較法】及【土地開發分析】經整理、比較、分析、調整求取勘估標的素地市場價格後，另採【積算法】賦予適當之租金收益率，加計必要費用，求得勘估標的之合理年租金為32萬8000元，此有永信不動產估價師事務所之不動產估價報告之價格結論可參。故本院綜觀上情，認原告請求調整系爭基地之租金，應以每年32萬8000元為合理。
⒊另查，被告林明宏並非徐秋梅之法定繼承人，自不承受系
爭基地租賃契約之法律關係，故原告請求調整基地租賃契約之租金，未將被告林明宏排除，自非允當，此部分應予駁回。
⒋末查，請求調整租金之訴，為形成之訴，並非給付之訴，
性質上不適合宣告假執行，原告聲明願供擔保准予假執行，自不應准許。
⒌綜上所述，原告備位聲明請求被告林三郎、張林秀藤、賴
徐秀蕙、高徐秀賢、徐秀信、徐秀華、呂徐秀錦等人，所承租之系爭土地，自本件判決確定時起，調整年租金為32萬8000元為有理由，應予准許；逾此部分之請求及其假執行之聲請，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告先位之訴為無理由；另備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 30 日
民事第三庭 法 官 高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 30 日
書記官 童淑芬